第1篇 設(shè)備設(shè)施管理程序
1.目的
本程序制定的目的是為了對(duì)設(shè)備、設(shè)施及管網(wǎng)進(jìn)行有效、規(guī)范的管理,避免和減少因設(shè)施設(shè)備引起的事故,保障作業(yè)場(chǎng)所內(nèi)工作人員的安全和健康。
2.范圍
本規(guī)則適用于本公司及相關(guān)方在公司的設(shè)備、設(shè)施及管網(wǎng)的選購(gòu)、安裝調(diào)試、使用、維護(hù)保養(yǎng)、報(bào)廢和檔案管理;本規(guī)則適用于公司內(nèi)所有特種設(shè)備。
3.定義
3.1設(shè)備設(shè)施:是指為了滿足公司生產(chǎn)、辦公、生活等需要而安裝配置的動(dòng)力設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、生活設(shè)備、機(jī)加工設(shè)備、起重搬運(yùn)設(shè)備、配套設(shè)施及管網(wǎng)設(shè)施。
3.2特種設(shè)備:本程序所指特種設(shè)備為涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的鍋爐、壓力容器(含氣瓶,下同)、壓力管道、起重機(jī)械、廠內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛。
4.職責(zé):
4.1使用部門負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施日常的維護(hù)保養(yǎng)、清潔工作。
4.2工務(wù)處負(fù)責(zé)動(dòng)力設(shè)備、設(shè)施及管網(wǎng)、特種設(shè)備日常維護(hù)管理工作。(我公司特種設(shè)備名單參見《特種設(shè)備一覽表》)
4.3總務(wù)課負(fù)責(zé)生活設(shè)備、設(shè)施的管理。
4.4相關(guān)方自行負(fù)責(zé)所屬設(shè)備、設(shè)施管理工作,公司內(nèi)相關(guān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。
4.5安衛(wèi)課負(fù)責(zé)特種設(shè)備的定期委外檢測(cè);負(fù)責(zé)公司設(shè)備的驗(yàn)收及安全評(píng)價(jià)。
5.作業(yè)內(nèi)容:
5.1設(shè)備設(shè)施選購(gòu)
5.1.1采購(gòu)部門在選擇供應(yīng)商時(shí),應(yīng)向供應(yīng)商索取有關(guān)資質(zhì)、資格、生產(chǎn)許可證書的復(fù)印件,如屬特種設(shè)備的還應(yīng)索取技術(shù)監(jiān)督部門出具的檢驗(yàn)合格證明及特種設(shè)備生產(chǎn)許可證明;應(yīng)從具有相應(yīng)生產(chǎn)資質(zhì)的單位選購(gòu)合格的產(chǎn)品,不得購(gòu)置屬于國(guó)家強(qiáng)制淘汰的產(chǎn)品,應(yīng)優(yōu)先考慮已獲取質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全體系認(rèn)證的供應(yīng)商。供應(yīng)商的選擇詳細(xì)參見《相關(guān)方管理程序》;
5.1.2設(shè)備采購(gòu)部門應(yīng)將對(duì)設(shè)備設(shè)施的健康安全要求告訴供應(yīng)商。申請(qǐng)的設(shè)備設(shè)施如使用有毒有害的危險(xiǎn)化學(xué)品或?yàn)榉派溲b置,應(yīng)進(jìn)行事先評(píng)估,盡可能選擇無毒低毒、無害低害或?qū)ξ：σ蛩夭扇×己梅雷o(hù)的設(shè)備設(shè)施。設(shè)備設(shè)施應(yīng)有良好的防護(hù)、保險(xiǎn)、信號(hào)等安全裝置,應(yīng)盡可能選擇阻燃和防爆性能符合國(guó)家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)要求的設(shè)備設(shè)施。
5.2安裝
5.2.1從事設(shè)備、設(shè)施安裝的承包方應(yīng)具有相應(yīng)的安裝資質(zhì),應(yīng)能提供有效的資質(zhì)、資格證明,從事特殊設(shè)備安裝的還應(yīng)具備國(guó)家有關(guān)部門簽發(fā)的特種行業(yè)安裝許可證;特種設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、改造業(yè)務(wù)不得以任何形式進(jìn)行轉(zhuǎn)包或者分包。
5.2.2安裝承包方應(yīng)根據(jù)設(shè)備圖紙、安裝說明書及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安裝,安裝前應(yīng)有安裝方案并進(jìn)行可行性論證。對(duì)安裝有易燃易爆、有毒有害設(shè)備設(shè)施還應(yīng)提供防碰撞、防損壞和防泄漏措施方案,從業(yè)人員要配備相應(yīng)防護(hù)用品。防護(hù)用品的配備要求詳細(xì)參見《防護(hù)用品管理程序》
5.2.3安裝現(xiàn)場(chǎng)搭建的平臺(tái)、腳手架、欄桿、爬梯等設(shè)施必須符合國(guó)家法規(guī)要求,安裝現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境必須有良好安全、照明設(shè)施,使用的工具及其配件必須符合國(guó)家或行業(yè)相關(guān)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.4露天作業(yè)時(shí),遇有雷擊、暴雨、大風(fēng)或空中作業(yè)風(fēng)力超過6級(jí)以上時(shí),在無安全可靠保障措施的情況下,禁止作業(yè)。
5.2.5安裝作業(yè)若涉及到危險(xiǎn)作業(yè)按公司相應(yīng)的作業(yè)管理規(guī)則管理,若需動(dòng)火作業(yè)的按公司《動(dòng)火管制作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》履行動(dòng)火審批手續(xù),若涉及接用電氣,應(yīng)報(bào)公司工務(wù)管理部門執(zhí)行,電氣作業(yè)相關(guān)管理參見《電氣管理程序》。
5.2.6設(shè)備設(shè)施在安裝過程中要從充分考慮到健康安全的要求,防護(hù)、保險(xiǎn)、信號(hào)等安全裝置、附件應(yīng)與主體設(shè)備同時(shí)安裝到位。
5.2.7安裝完畢后安裝方應(yīng)向公司或相關(guān)部門移交全部的設(shè)計(jì)、安裝資料。
5.3調(diào)試
5.3.1設(shè)備設(shè)施安裝結(jié)束后必須進(jìn)行性能調(diào)試,調(diào)試結(jié)束經(jīng)各相關(guān)方確認(rèn)才能正式投入運(yùn)行。
5.3.2調(diào)試應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家法規(guī)、安全技術(shù)規(guī)程、設(shè)備安裝說明書的內(nèi)容進(jìn)行操作,對(duì)設(shè)備和配套設(shè)施(包括安全裝置)進(jìn)行認(rèn)真檢查,確認(rèn)完好無損后才能進(jìn)行調(diào)試。對(duì)于特種設(shè)備和含有危害化學(xué)品設(shè)備、設(shè)施,應(yīng)進(jìn)行惰性介質(zhì)殘余吹掃和清潔,現(xiàn)場(chǎng)還應(yīng)采取預(yù)防措施及配置必須的防護(hù)設(shè)施。
5.3.3調(diào)試區(qū)域應(yīng)有明顯的安全標(biāo)志,有專人負(fù)責(zé)指揮調(diào)試。
5.3.4特種設(shè)備在安裝、調(diào)試完畢后應(yīng)向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申報(bào),經(jīng)驗(yàn)收合格、取得使用許可證后方可投入使用。
5.4驗(yàn)收
5.4.1設(shè)施配置實(shí)施完成后,工務(wù)處作成工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和設(shè)備驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
5.4.2在新制設(shè)備安裝調(diào)試結(jié)束后,由生產(chǎn)設(shè)備的使用部門組織制造、工程的相關(guān)人員對(duì)新增設(shè)備的使用安全性作出評(píng)價(jià),并做成相應(yīng)的報(bào)告.對(duì)提出的安全方面的不符合項(xiàng)進(jìn)行整改。
5.4.3安裝、大修、改造后特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能,經(jīng)施工單位自檢合格后,由使用部門向規(guī)定的監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出驗(yàn)收檢驗(yàn)申請(qǐng),由執(zhí)行當(dāng)次驗(yàn)收檢驗(yàn)的機(jī)構(gòu)出具檢驗(yàn)報(bào)告,發(fā)特種設(shè)備安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志。
5.4.4安裝、大修、改造的特種設(shè)備驗(yàn)收合格后,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目施工的單位必須將施工的技術(shù)文件和資料等,移交使用單位存入該特種設(shè)備的技術(shù)檔案。
5.4.5安衛(wèi)課每年一次對(duì)公用設(shè)備的安全性能進(jìn)行評(píng)價(jià)。生產(chǎn)部每年一次對(duì)生產(chǎn)設(shè)備的安全性能進(jìn)行評(píng)價(jià)。總務(wù)課對(duì)公用場(chǎng)所的設(shè)施每年一次安全性能評(píng)價(jià)。
5.5使用和維護(hù)保養(yǎng)
5.5.1設(shè)備設(shè)施使用部門應(yīng)對(duì)操作者進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)培訓(xùn)合格后方可上崗。作業(yè)者應(yīng)嚴(yán)格按照使用說明和安全作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作。特種設(shè)備使用單位必須對(duì)特種設(shè)備使用和運(yùn)營(yíng)的安全負(fù)責(zé)。特種設(shè)備使用單位必須使用有生產(chǎn)許可證或者安全認(rèn)可證的特種設(shè)備。對(duì)使用的特種設(shè)備,必須按照本規(guī)定有關(guān)要求申請(qǐng)相應(yīng)的驗(yàn)收檢驗(yàn)和定期檢驗(yàn)。
5.5.2特種設(shè)備在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi),向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。各相關(guān)部門應(yīng)對(duì)所使用設(shè)備設(shè)施建立安全技術(shù)檔案,記錄使用、維保、檢驗(yàn)等情況。特種設(shè)備安全技術(shù)檔案包括:
(1)特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。
(2)特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄。
(3)特種設(shè)備的日常使用狀況記錄。
(4)特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄。
(5)特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄。
5.5.3在用的鍋爐壓力容器、氣瓶、壓力管道、叉車、電梯等特種設(shè)備應(yīng)定期接受法定檢測(cè),檢測(cè)不合格的不得使用。公司之特種設(shè)備的檢測(cè)記錄登記在《特種設(shè)備檢測(cè)登記表》中。特種設(shè)備需進(jìn)行維護(hù)的,維修保養(yǎng)必須由有資格的人員進(jìn)行,無特種設(shè)備維修保養(yǎng)資格人員的使用單位,必須委托取得特種設(shè)備維修保養(yǎng)資格的單位,進(jìn)行特種設(shè)備日常的維修保養(yǎng)。維修保養(yǎng)應(yīng)做相應(yīng)的記錄
5.5.4設(shè)備設(shè)施使用管理部門應(yīng)對(duì)設(shè)備本體及防護(hù)、保險(xiǎn)、信號(hào)等安全裝置進(jìn)行日常和定期點(diǎn)檢維保,并記錄在“設(shè)備點(diǎn)檢表”中。影響安全運(yùn)行并有發(fā)生重大隱患事故的必須立即停止運(yùn)行。
5.5.5操作具有振動(dòng)、噪聲、異常光線、輻射、異味、泄漏或危害因素超出國(guó)家許標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)械設(shè)備時(shí),作業(yè)人員應(yīng)使用相應(yīng)的防護(hù)用品。防護(hù)用品的使用要求詳細(xì)參見《防護(hù)用品管理程序》。
5.6異常處理
5.6.1特種設(shè)備一旦發(fā)生事故,使用單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行全面檢查;使用單位必須采取緊急救援措施,防止災(zāi)害擴(kuò)大,并按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)及有關(guān)部門報(bào)告。消除事故隱患后,方可重新投入使用。
5.6.2應(yīng)急處理參見《應(yīng)變準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》。
5.7管網(wǎng)
5.7.1鋪設(shè)的管網(wǎng)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)管道間距、溫度、不同介質(zhì)、化學(xué)反應(yīng)性、不同壓力、不同管材及保溫防腐的要求。鋪設(shè)管網(wǎng)的架臺(tái)、支架、固定、管溝必須符合國(guó)家安全技術(shù)監(jiān)督規(guī)程中的要求,安全、牢固、可靠。
5.7.2管道必須標(biāo)識(shí)其介質(zhì)、流向,標(biāo)識(shí)須符合國(guó)家有關(guān)行業(yè)的通用規(guī)范,管道的設(shè)計(jì)、安裝、走向等資料應(yīng)保存完整。
5.7.3地下埋設(shè)管道安裝應(yīng)符合國(guó)家關(guān)于隱蔽工程施工規(guī)范,填土前應(yīng)由有關(guān)方按照國(guó)家關(guān)于隱蔽工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。
5.7.4應(yīng)對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行定期維護(hù)管理,維護(hù)或改建的實(shí)施應(yīng)有記錄。地下管網(wǎng)因維護(hù)或改建、接入需要開挖時(shí),應(yīng)得到責(zé)任部門和上級(jí)審批后,根據(jù)原資料進(jìn)行調(diào)查論證,提供可行性方案,經(jīng)有關(guān)部門同意后方可開挖。對(duì)于化學(xué)品管道內(nèi)的介質(zhì)應(yīng)妥善處理后才能施工。
5.8報(bào)廢
5.8.1設(shè)備設(shè)施及其部件達(dá)到規(guī)定的使用年限、無法滿足既定的使用需求或是達(dá)不到安全使用要求的一律應(yīng)予以報(bào)廢。
5.8.2報(bào)廢的設(shè)備設(shè)施(部件)在拆除后應(yīng)貼上明顯的標(biāo)志,以便與其它物品區(qū)分。報(bào)廢的設(shè)備設(shè)施應(yīng)該集中回收或進(jìn)行無害處理后再利用,不得隨意拋棄,以免帶來環(huán)境影響。對(duì)報(bào)廢的設(shè)備設(shè)施應(yīng)做相關(guān)的報(bào)廢紀(jì)錄。
5.8.3特種設(shè)備報(bào)廢應(yīng)向國(guó)家有關(guān)部門提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后委托有專業(yè)資格的單位實(shí)施。
5.9設(shè)備設(shè)施檔案管理
5.9.1設(shè)備設(shè)施從設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收結(jié)束的資料,包括說明書、設(shè)計(jì)圖紙、合格證、銘牌、竣工驗(yàn)收意見書等相關(guān)資料均需要?dú)w檔,歸檔的資料要明確管理責(zé)任人和管理期限。特種設(shè)備、消防設(shè)備按國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行管理。
5.9.2設(shè)備管網(wǎng)管理部門或管理人員變更時(shí),相關(guān)人員應(yīng)移送設(shè)備設(shè)施、管網(wǎng)的全部資料。
6.相關(guān)文件:
特種設(shè)備一覽表
設(shè)備名稱
使用部門
叉車、
生管處、儲(chǔ)運(yùn)處、抄紙廠、加工廠
消防車
安衛(wèi)課
起重設(shè)施
抄紙廠、加工廠、生管處
烘缸
抄紙廠
汽水分離器
抄紙廠
空氣壓縮機(jī)
抄紙廠、工務(wù)處
儲(chǔ)氣罐
抄紙廠
燃燒爐
抄紙廠
壓力管道
抄紙廠
安全閥
抄紙廠、工務(wù)處
減壓閥
抄紙廠、工務(wù)處
掃描儀
抄紙廠、工務(wù)處
管網(wǎng)
工務(wù)處等
氣瓶
工務(wù)處
第2篇 施工現(xiàn)場(chǎng)的應(yīng)急處理設(shè)備設(shè)施管理
(一)應(yīng)急電話
1.應(yīng)急電話的安裝要求
工地應(yīng)安裝電話,無條件安裝電話的工地應(yīng)配置移動(dòng)電話。電話可安裝于辦公室、值班室、警衛(wèi)室內(nèi)。在室外附近張貼119電話的安全提示標(biāo)志,以便現(xiàn)場(chǎng)人員都了解,在應(yīng)急時(shí)能快捷地找到電話撥打報(bào)警求救。電話一般應(yīng)放在室內(nèi)臨現(xiàn)場(chǎng)通道的窗扇附近,電話機(jī)旁應(yīng)張貼常用緊急急用查詢電話和工地主要負(fù)責(zé)人和上級(jí)單位的聯(lián)絡(luò)電話,以便在節(jié)假日、夜間等情況下使用,房間無人上鎖,有緊急情況無法開鎖時(shí),可擊碎窗玻璃,便可以向有關(guān)部門、單位、人員撥打電話報(bào)警求救。
2.應(yīng)急電話的正確使用
為合理安排施工,事先撥打氣象專用電話,了解氣候情況撥打電話121,掌握近期和中長(zhǎng)期氣候,以便采取針對(duì)性措施組織施工,既有利于生產(chǎn)又有利于工程的質(zhì)量和安全。工傷事故現(xiàn)場(chǎng)重病人槍救應(yīng)撥打120救護(hù)電話,請(qǐng)醫(yī)療單位急救?；鹁?、火災(zāi)事故應(yīng)撥打119火警電話,請(qǐng)消防部門急救。發(fā)生搶劫、偷盜、斗毆等情況應(yīng)撥打報(bào)警電話110,向公安部門報(bào)警。煤氣管道設(shè)備急修,自來水報(bào)修、供電報(bào)修,以及向上級(jí)單位匯報(bào)情況爭(zhēng)取支持,都可以通過應(yīng)急電話達(dá)到方便快捷的目的。在施工過程中保證通訊的暢通,以及正確利用好電話通訊工具,可以為現(xiàn)場(chǎng)事故應(yīng)急處理發(fā)揮很大作用。
3.電話報(bào)救須知
公司應(yīng)急值班電話:7063487
火警:119醫(yī)療急救:120 匪警:110
撥打電話時(shí)要盡量說清楚以下幾件事:
(1)說明傷情(病情、火情、案情)和已經(jīng)采取了些什么措施,以便讓救護(hù)人員事先做好急救的準(zhǔn)備。
(1)講清楚傷者(事故)發(fā)生在什么地方,什么路幾號(hào)、靠近什么路口、附近有什么特征。
(3)說明報(bào)救者單位、姓名(或事故地)的電話或傳呼機(jī)或傳呼電話號(hào)碼以便救護(hù)車(消防車、警車)找不到所報(bào)地方時(shí),隨時(shí)通過電話通訊聯(lián)系。基本打完報(bào)救電話后,應(yīng)問接報(bào)人員還有什么問題不清楚,如無問題才能掛斷電話。通完電話后,應(yīng)派人在現(xiàn)場(chǎng)外等候接應(yīng)救護(hù)車,同時(shí)把救護(hù)車進(jìn)工地現(xiàn)場(chǎng)的路上障礙及時(shí)予以清除,以利救護(hù)到達(dá)后,能及時(shí)進(jìn)行搶救。
(二)急救箱
1.急救箱的配備
急救箱的配備應(yīng)以簡(jiǎn)單和適用為原則,保證現(xiàn)場(chǎng)急救的基本需要,并可根據(jù)不同情況予以增減,定期檢查補(bǔ)充,確保隨時(shí)可供急救使用。
(1)器械敷料類
消毒注射器(或一次性針筒)、靜脈輔液器、心內(nèi)注射針頭兩個(gè)、血壓計(jì)、聽診器、體溫計(jì)、氣管切開用具(包括大、小銀制氣管套管)張口器及舌鉗、針灸針、止血帶、止血鉗、(大、小)剪刀、手術(shù)刀、氧氣瓶(便攜式)及流量計(jì)、無菌橡皮手套、無菌敷料、棉球、棉簽、三角巾、繃帶、膠布、夾板、別針、手電筒(電池)、保險(xiǎn)刀、繃帶、鑷子、病史記錄、處方。
(2)藥物
腎上腺素、異丙基腎上素、阿托品、毒毛旋花子苷水、慢心律、異搏定、硝酸甘油、亞硝酸戊烷、西地蘭、氨茶堿、洛貝林回蘇靈*、尼可剎米、安定、異戊巴比妥鈉、苯妥英鈉、碳酸氫鈉、乳酸鈉、10%葡萄糖酸鈣、維生素、止血敏、安洛血、10%葡萄糖、25%葡萄糖、生理鹽水、氨水、乙醚、酒精、碘酒、o.1%新吉爾滅酊、高錳酸鉀等。
2.急救箱使用注意事項(xiàng)
(1)有專人保管,但不要上鎖。
(2)定期更換超過消毒期的敷料和過期藥品,每次急救后要及時(shí)補(bǔ)充。
(3)放置在合適的位置,使現(xiàn)場(chǎng)人員都知道。
(三)其他應(yīng)急設(shè)備和設(shè)施
由于在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些不安全情況,甚至發(fā)生事故,或因采光和照明情況不好,在應(yīng)急處理時(shí)就需配備應(yīng)急照明,如可充電工作燈、電筒、油燈等設(shè)備。
由于現(xiàn)場(chǎng)有危險(xiǎn)情況,在應(yīng)急處理時(shí)就需有用于危險(xiǎn)區(qū)域隔離的警戒帶、各類安全禁止、警告、指令、提示標(biāo)志牌。
有時(shí)為了安全逃生、救生需要,還必須配置安全帶、安全繩、擔(dān)架等專用應(yīng)急設(shè)備和設(shè)施工具。
第3篇 小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理
機(jī)電設(shè)備設(shè)施盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但管理基本內(nèi)容是相同的，主要是對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的使用、日常養(yǎng)護(hù)、維修的管理。而日常養(yǎng)護(hù)維修是機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修，使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證24小時(shí)連續(xù)供電，并且延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命，是設(shè)備管理的最終目的。
1．設(shè)備管理的原則
（1）以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。
（2）對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要設(shè)備；'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
（3）實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。
（4）完善設(shè)備管理和定期維修制度，制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。
（5）修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2．維修保養(yǎng)方案
（1）日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測(cè)儀表或人的感覺器官，對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。
（2）一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整。
（3）二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件。
（4）中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度。
（5）大修。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。
3．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理效果
★供配電系統(tǒng)
（1）保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。
（2）設(shè)備完好率為98%以上。
（3）投訴處理率為100%。
★給排水系統(tǒng)
（1）建立用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。
（2）建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時(shí)到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，用水設(shè)施完好，排水系統(tǒng)通暢。
（3）限水、停水能預(yù)先通知用戶。
（4）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生。
（5）設(shè)備完好率為98%以上。
★消防系統(tǒng)
（1）消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度，控制中心的消防器材配備齊全，完好無損，隨時(shí)啟用。
（2）落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。
（3）制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
（4）無火災(zāi)及其它安全隱患。
★智能化系統(tǒng)（閉路監(jiān)控等）
（1）制訂各系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行。
（2）定期巡回檢查測(cè)試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運(yùn)行正常。
（3）確保設(shè)備完好率在99%以上。
★空調(diào)系統(tǒng)
（1）配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。
（2）建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
（3）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
（4）有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。
（5）制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。
（6）系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。
★電梯系統(tǒng)
（1）電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。
（2）嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí)，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔；電梯技術(shù)檔案完整。
（3）電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
（4）出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次，電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，月總故障停機(jī)率小于1%。
（5）電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。
★其它公共設(shè)施
（1）確保大樓公共設(shè)施的完好正常使用。
（2）及時(shí)修補(bǔ)損壞設(shè)施。
（3）做好巡回檢查記錄。
（4）設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
第4篇 物管培訓(xùn)--供電設(shè)備設(shè)施的維修管理
供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義,一方面是搞好供電設(shè)備的維護(hù),使設(shè)備設(shè)施在最佳運(yùn)行狀態(tài)下工作;另一方面是當(dāng)供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí),及時(shí)修復(fù)盡快恢復(fù)供電,減少停電給生活和工作帶來的不便。供電設(shè)備設(shè)施維修管理,由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況,制定出物業(yè)公司的《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃,組織人員施工和施工后的驗(yàn)收等,通過一系列管理活動(dòng),爭(zhēng)取以最少的消耗獲得最大的維修效果,最大限度的滿足用戶要求。
一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理
供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)目的是,消除事故隱患,防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障,以減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)由值班電工負(fù)責(zé)實(shí)施。按照《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定,定時(shí)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
1.低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)
低壓配電柜的養(yǎng)護(hù),每半年一次。養(yǎng)護(hù)的順序是:先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備,然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。
(1)養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備
低壓配電柜養(yǎng)護(hù)前一天,應(yīng)通知用戶擬停電的起止時(shí)間。將養(yǎng)護(hù)所需使用工具和安全工具準(zhǔn)備好,辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長(zhǎng)負(fù)責(zé)指揮,要求全體人員思想一致,分工合作,高效率完成養(yǎng)護(hù)工作。
(2)配電柜的分段養(yǎng)護(hù)
當(dāng)配電柜較多時(shí),一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍,對(duì)配電柜進(jìn)行分段養(yǎng)護(hù)。先停掉一段母線上的全部負(fù)荷,打開母線隔離開關(guān)。檢查確認(rèn)無電后,掛上接地線和標(biāo)示牌即可開始養(yǎng)護(hù)。
①檢查母線接頭有無變形,有無放電的痕跡,緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除,螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。
②檢查配電柜中各種開關(guān),取下滅弧罩,看觸頭是否有損壞。緊固進(jìn)出線的螺栓,清潔柜內(nèi)塵土,試驗(yàn)操動(dòng)機(jī)構(gòu)的分合閘情況。
③檢查電流互感器和各種儀表的接線,并逐個(gè)接好。
④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好,有無燒損。
在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,視其情況進(jìn)行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后,用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護(hù)工作完成后恢復(fù)供電,并填寫《配電柜保養(yǎng)記錄》。
2.變壓器的養(yǎng)護(hù)
變壓器的養(yǎng)護(hù)每半年一次,一般安排在每年的4月份和10月份,由值班電工進(jìn)行外部清潔保養(yǎng)。在停電狀態(tài)下,清掃變壓器的外殼,檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭,若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好,接地線是否完好,若損傷則予以更換。測(cè)定變壓器的絕緣電阻,當(dāng)發(fā)現(xiàn)絕緣電阻低于上次的30%~50%時(shí),應(yīng)安排修理。
二、供電設(shè)備設(shè)施的維修的管理
供電設(shè)備和設(shè)施的修理是指對(duì)供電設(shè)備中出現(xiàn)的故障進(jìn)行的修復(fù)。較大的維修項(xiàng)目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗(yàn)、高壓斷路器的調(diào)整和試驗(yàn)等,一般采用外委維修的方式。供電設(shè)備管理員,根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃(如表4-4-5所示),委托供電公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進(jìn)行檢修和試驗(yàn)。此項(xiàng)工作的程序是:供電設(shè)備管理員填寫《外委維修申請(qǐng)表》(表4-4-6所示),經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。維修時(shí)由配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督,并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設(shè)施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗(yàn)結(jié)果由供電公司填寫試驗(yàn)報(bào)告,交供電設(shè)備管理員并進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算。若在供電設(shè)備運(yùn)行中,由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴(yán)重的故障時(shí),首先由值班電工填寫《事故報(bào)告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。
較小的維修項(xiàng)目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計(jì)量箱等公共設(shè)施故障時(shí),用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個(gè)人的物品,用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費(fèi)手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表,并由用戶簽字。值班電工應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部門結(jié)賬、報(bào)賬。
第5篇 某某花園設(shè)備設(shè)施維保管理
某花園設(shè)備設(shè)施維保管理
科學(xué)、規(guī)范化的設(shè)備、設(shè)施管理對(duì)zz**花園的全方位管理運(yùn)作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴(yán)格的、集中的管理體系。物業(yè)公司將嚴(yán)格按照南京市新的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中的三類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)設(shè)備實(shí)施進(jìn)行全面的維護(hù)保養(yǎng)工作
1、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收和交接
介入管理初期,由維修部主管負(fù)責(zé)組織各專業(yè)工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統(tǒng)等)積極配合發(fā)展商做好供應(yīng)商提供的產(chǎn)品的技術(shù)資料(圖紙、產(chǎn)品說明書、操作手冊(cè)等)、竣工驗(yàn)收資料、交接手續(xù)的收集、整理、記錄工作,對(duì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的應(yīng)配合發(fā)展商與供應(yīng)商共同協(xié)商解決,并及時(shí)做好相關(guān)記錄。
2、設(shè)備設(shè)施的分類、登記、建帳
為了使設(shè)備、設(shè)施達(dá)到規(guī)范化管理,依據(jù)iso9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn),各專業(yè)工程師對(duì)所接管的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的分類、登記,建立設(shè)備管理檔案,包括各專業(yè)技術(shù)資料、系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖、隱蔽工程圖、《設(shè)備登記表》、《設(shè)備臺(tái)賬》等,同時(shí)做好各種設(shè)備設(shè)施的服務(wù)標(biāo)識(shí)工作。
3、專業(yè)人員的配備
設(shè)備、設(shè)施的管理,是一項(xiàng)在結(jié)構(gòu)上與技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種,必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來完成,因此,各專業(yè)部門所配備的人員需具有專業(yè)資質(zhì),持證上崗。
4、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)
⑴各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實(shí)際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理,進(jìn)一步保障zz**花園設(shè)備設(shè)施的安全、可靠、正常運(yùn)行。
⑵運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運(yùn)行記錄,運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。
⑶維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄,對(duì)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時(shí)上報(bào)維修部主管,由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新及重大維修、變更情況應(yīng)及時(shí)在設(shè)備檔案中做好記錄。
5、設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)
設(shè)備、設(shè)施的完好率100%
設(shè)備、設(shè)施的維修及時(shí)率 99%
設(shè)備、設(shè)施的維修合格率100%
6、設(shè)備編號(hào)方法
□□□□□□□□□□
設(shè)備序號(hào)
所屬系統(tǒng).設(shè)備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號(hào)
所屬區(qū)域
㈠、供電系統(tǒng)管理
通過對(duì)供電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)過程的控制,確保供配電系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài),滿足zz**花園所有設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作的要求。
供電管理服務(wù)指導(dǎo)思想:安全第一。
1、供電運(yùn)行管理
⑴、電氣工程師(機(jī)電)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求,合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計(jì)劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
⑵、運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照《運(yùn)行值班管理規(guī)定》實(shí)行24小時(shí)值班制,對(duì)zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查,同時(shí)做好相應(yīng)記錄。
⑶、運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行,并嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。
⑷、運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時(shí)報(bào)告,并做好詳細(xì)記錄。
2、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)
⑴、維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)必須嚴(yán)格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術(shù)措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統(tǒng)所有照明器具情況,認(rèn)真、及時(shí)做好維修、更換工作,保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落,達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率100%。
3、供電應(yīng)急措施
⑴、在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí),電氣工程師(機(jī)電)須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查,多方位監(jiān)視,同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后,對(duì)供電系統(tǒng)全面檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
⑵、發(fā)生火災(zāi)時(shí),運(yùn)行值班人員立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。
⑶、自備發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經(jīng)常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員須按《發(fā)電機(jī)維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》及時(shí)進(jìn)行檢查、保養(yǎng),并做好相應(yīng)記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標(biāo)準(zhǔn)線。
⑷、電力故障和停電應(yīng)急程序
若電力部門預(yù)先通知停電,立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預(yù)先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報(bào)告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關(guān)停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作,處理善后事宜。
4、設(shè)備安全操作規(guī)程(略)
5、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定(略)
(二)、給排水系統(tǒng)管理
1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100%。
2、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理
⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
⑵、設(shè)備運(yùn)行由專人專職管理,嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實(shí)行24小時(shí)值班制度
⑷、消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行,確保系統(tǒng)安全可靠。
3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)
⑴、制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度。
⑶、加強(qiáng)日常巡視、檢查,切實(shí)貫徹'應(yīng)修盡修,全面保養(yǎng)'的方針。
4、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施
⑴、遇有事故,及時(shí)搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時(shí)前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準(zhǔn)確位
置及所屬水質(zhì),例如沖側(cè)水或排水等,并在許可的能力下,立即設(shè)法制止漏水,如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止范圍擴(kuò)散。
⑶、觀察四周環(huán)境,漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備,并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。
⑸、利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時(shí),應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時(shí)加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄,平日必須準(zhǔn)備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規(guī)定(略)
7、水泵房管理規(guī)定(略)
㈣、弱電系統(tǒng)管理
1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
保證弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100%。
2、弱電運(yùn)行保養(yǎng)規(guī)程示例
1.0自控系統(tǒng)
1.1中控室弱電系統(tǒng)值班運(yùn)行操作規(guī)程
1.1.1按開系統(tǒng)主動(dòng)機(jī),正確輸入系統(tǒng)操作密碼,進(jìn)入系統(tǒng)監(jiān)控主畫面。
1.1.2檢查系統(tǒng)中是否有報(bào)警點(diǎn),并按所報(bào)警設(shè)備的重要程序依次查看報(bào)警內(nèi)容,視情況采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)專業(yè)人員或通知主管并作詳細(xì)記錄。
1.1.3認(rèn)真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內(nèi)容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認(rèn)真執(zhí)行或跟蹤解決,交詳細(xì)寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統(tǒng)中所有設(shè)備的工作狀態(tài),控制狀態(tài)及參數(shù)是否正常。
1.1.5巡檢中發(fā)現(xiàn)問題,立即通知班長(zhǎng),并采取相應(yīng)的措施,必要時(shí)去現(xiàn)場(chǎng)查看,并將情況詳細(xì)記錄。
1.1.6在對(duì)開機(jī)后巡檢的問題進(jìn)行處理及詳細(xì)記錄后,監(jiān)視系統(tǒng)中各設(shè)備的運(yùn)行狀況,并注意監(jiān)視關(guān)鍵設(shè)備和重點(diǎn)部位的實(shí)時(shí)狀況,發(fā)現(xiàn)問題馬上通知各相關(guān)主管人員。
1.1.7如遇系統(tǒng)中被監(jiān)控設(shè)備的參數(shù)、運(yùn)行狀況、啟停時(shí)間需要調(diào)整時(shí),須有各相關(guān)人員的書面要求,并將個(gè)性內(nèi)容填入《樓宇自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行檔案表》,同時(shí)在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障及時(shí)通知受此影響的相關(guān)人員,并在故障排除后,再將通知相關(guān)人員。
1.1.9下班前,再次對(duì)系統(tǒng)中的所有設(shè)備進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,對(duì)于那些屬于相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)備檢修、調(diào)整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或?qū)懬逶?提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統(tǒng)運(yùn)行值班記錄》及《自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行參數(shù)設(shè)定表》。
1.2自控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程
1.2.1檢查系統(tǒng)主機(jī)上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統(tǒng)斷時(shí)是否能自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
1.2.3打開各網(wǎng)絡(luò)控制器箱,緊固箱內(nèi)網(wǎng)絡(luò)連線。
1.2.4打開現(xiàn)場(chǎng)ddc箱,清潔檢查各ddc或擴(kuò)展模塊輸入、輸出點(diǎn)是否正常,緊固箱內(nèi)各接線端子。
1.2.5緊固、測(cè)試、清潔、執(zhí)行元件。
1.2.6在上述檢查中若發(fā)現(xiàn)ddc、擴(kuò)展模塊或檢測(cè)執(zhí)行元件有故障,通知供貨方更換相應(yīng)元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統(tǒng)運(yùn)行值班記錄》、《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》、《自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行參數(shù)設(shè)定表》及《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.0消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程
2.1消防主機(jī)系統(tǒng)
2.1.1對(duì)主機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行簡(jiǎn)單運(yùn)行維保時(shí),首先要通知中控值班員,當(dāng)天的維保工作結(jié)束后及時(shí)告知中控值班員。
2.1.2檢查主機(jī)柜電源電壓,主信號(hào)電壓及聯(lián)動(dòng)點(diǎn)電壓是否正常。
2.1.3檢查主機(jī)柜內(nèi)連線是否可靠。
2.1.4檢查主機(jī)柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯(lián)動(dòng)柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測(cè)試聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各模塊信號(hào),緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機(jī)備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防泵、噴淋泵的動(dòng)作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機(jī)功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內(nèi)各模塊的各種信號(hào)是否正常。
2.2.2檢測(cè)主信號(hào)電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內(nèi)各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.3現(xiàn)場(chǎng)各種控制信號(hào)、返回信號(hào)
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯(lián)系,在值班員采取相應(yīng)的防范措施并同意后,方可進(jìn)行下列維保結(jié)束后,及時(shí)告之中控值班員。
2.3.2清潔手報(bào),檢測(cè)手報(bào)信號(hào)是否正常返回,檢查手報(bào)上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號(hào)是否到位。
2.3.4檢測(cè)電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號(hào)是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)及切電的繼電器是否可靠動(dòng)作,緊固相應(yīng)連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動(dòng)作信號(hào)是否正常返回。
2.3.8經(jīng)多方批準(zhǔn),同意后做聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。
2.3.9填寫《消防自控制系統(tǒng)維修檢測(cè)記錄》或《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.4緊急廣播系統(tǒng)
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經(jīng)同意后,方可進(jìn)行操作,并在當(dāng)天的維保結(jié)束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機(jī)柜內(nèi)電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機(jī)與消防主機(jī)的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機(jī)、調(diào)諧器、卡式放音機(jī)的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚(yáng)聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對(duì)各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.0綜合布線系統(tǒng)
3.1線路維修操作規(guī)程
3.1.1接到線路故障報(bào)修單后,應(yīng)立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內(nèi)的線路故障應(yīng)盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應(yīng)立即向電話局報(bào)修,
3.1.4同時(shí)告知業(yè)主。并負(fù)責(zé)催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應(yīng)憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號(hào)碼及接線位置準(zhǔn)確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機(jī)房跳線,直至開通。
3.2.4測(cè)試信號(hào)。確認(rèn)號(hào)碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄。》
3.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程
3.3.1清潔各機(jī)房?jī)?nèi)銅纜配線架,檢查跳線有無松動(dòng)。
3.3.2打開各光纖接續(xù)箱,小心地清潔箱內(nèi)設(shè)備,并恢復(fù)原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對(duì)配線表。
第6篇 商業(yè)大廈機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃
商業(yè)大廈機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理計(jì)劃
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng),同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,**注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,**又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個(gè)高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障**運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
1.1.5 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。
1.1.6 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn),采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合**樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí),按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員及時(shí)到場(chǎng),按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序及時(shí)處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。
根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對(duì)于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長(zhǎng)處理,工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對(duì)大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動(dòng)設(shè)備,確保**財(cái)富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時(shí),值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵,然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時(shí),應(yīng)迅速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時(shí),立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,及時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報(bào)警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時(shí),立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報(bào)警時(shí),必須講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報(bào)警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實(shí)火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng),指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測(cè)各種水位檢測(cè)和控制器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門動(dòng)作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試,對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測(cè)試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際情況,需待**正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國(guó)家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行**下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。
4.2.3 能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時(shí)間,特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:
5.1 論證立項(xiàng)
選擇改造對(duì)象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況,結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計(jì)
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn),安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。
5.3 組織實(shí)施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗(yàn)收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'維修基金計(jì)劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。
6.2.3 每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗(yàn)收、年審資料
第7篇 社區(qū)公共部位及公共設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)管理
社區(qū)公共部位及公共設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和管理
對(duì)于社區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》《哈爾濱物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定內(nèi)容,定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),通過例行維護(hù),確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù):
1、公共設(shè)施設(shè)備綜合維護(hù)管理
(1)**國(guó)際社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修由工程部進(jìn)行管理和維護(hù),執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》;
(2)**國(guó)際社區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地 每 周定期檢查以保證達(dá)到平整,邊溝涵洞通暢;
(3)**國(guó)際社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次,平時(shí)不定期抽查,保持通暢,每半年清淘化糞池一次、雨水井,相關(guān)設(shè)施無破損;
(4)**國(guó)際社區(qū)內(nèi)的外墻定期進(jìn)行清洗。
2、分類維修和管理
(1)土建公共部位的維修與養(yǎng)護(hù)
對(duì)公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計(jì)劃,定期進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計(jì)部門許可及有關(guān)部門批準(zhǔn),任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。
(2)水暖部位的維修與養(yǎng)護(hù)
給排水的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)。常見維護(hù)要點(diǎn):管道漏水修理,管道堵塞排堵,水龍頭閥門的維修,衛(wèi)生潔具的維修,水泵保養(yǎng)與維修,壓力表的校驗(yàn),潛水泵的檢查保養(yǎng),換熱設(shè)備的運(yùn)行與維修,生活水箱的清洗消毒。
(3)供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)
供電設(shè)備管理與維護(hù)主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)歸物業(yè)維護(hù)的供電設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)。常見維修要點(diǎn):電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。
(4)電梯的維修與養(yǎng)護(hù)
電梯的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)電梯的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和維修護(hù),該項(xiàng)管理我們交由下屬專業(yè)公司來進(jìn)行,我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢以及建立確定應(yīng)急處理方案。
(5)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護(hù)
保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備,及時(shí)按規(guī)定保存運(yùn)行資料積累建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄,及時(shí)檢修,定期保養(yǎng),保證安全運(yùn)行。
第8篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。
a磚木結(jié)構(gòu)
b混合結(jié)構(gòu)
c鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
d墻承重結(jié)構(gòu)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為:磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項(xiàng)d“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進(jìn)行分類的,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。
2.以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)是()。
a房屋完好率
b危房率
c維修率
d設(shè)施設(shè)備完好率
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。
3.以下不屬于房屋組成部分的是()。
a非承重墻
b門窗
c電氣
d樹木
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。
4.房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項(xiàng)()。
a基礎(chǔ)
b承重構(gòu)件
c屋面
d暖通
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項(xiàng)d“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)
“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。
5.不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。
a計(jì)劃性預(yù)防維修
b緊急搶修
c狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修
d改善性的預(yù)防維修
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)維修養(yǎng)護(hù)方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計(jì)劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項(xiàng)b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12~1 13頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂”的內(nèi)容。
6.不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的是()。
a建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度
b保證簽約主體與實(shí)施主體一致
c明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方
d明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項(xiàng)a“建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題,而不是“訂立”應(yīng)注意的事項(xiàng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125~126頁(yè)“共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制”的內(nèi)容。
7.關(guān)于消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé),以下說法不正確的是
()。
a維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任
b維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告
c對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于2次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查
d實(shí)行24小時(shí)值班制度,對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員工作職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)b“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進(jìn)人現(xiàn)場(chǎng)后,在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁(yè)“維修保養(yǎng)人員職責(zé)”的內(nèi)容。
8.以下各項(xiàng)不屬于排水系統(tǒng)的是()。
a污水系統(tǒng)
b雨水系統(tǒng)
c中水系統(tǒng)
d工業(yè)廢水系統(tǒng)
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項(xiàng)c“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁(yè)“給排水系統(tǒng)”的
內(nèi)容。
9.給排水系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)中,不正確的是()。
a應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備
b雨水、污水合流排放
c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池
d北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)b“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅(jiān)持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁(yè)“給排水系統(tǒng)中的注意事項(xiàng)”
的內(nèi)容。
10.以下說法中不正確的是()。
a完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋
b危險(xiǎn)房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋
c嚴(yán)重?fù)p壞房是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋
d設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)完好房、危險(xiǎn)房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項(xiàng)a“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對(duì)“基本完好房”
的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參
見教材第109~1 10頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括,對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的()。
a維護(hù)
b清潔及潤(rùn)滑
c故障維修
d狀況普查
e定期檢查
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括:對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑;損耗或故障時(shí)的維修;必要情況下的專業(yè)測(cè)試;無法修理或無修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁(yè)。
2.按房屋層次和高度可分為()。
a平層建筑
b低層建筑
c多層建筑
d高層建筑
e超高層建筑
【答案】b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)。
3.房屋的基本組成部分,結(jié)構(gòu)部分包括()。
a基礎(chǔ)
b承重構(gòu)件
c屋面
d暖通
e樓地面
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項(xiàng)d“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)。
4.房屋的基本組成部分,設(shè)施設(shè)備部分包括()。
a水衛(wèi)
b電氣
c消防系統(tǒng)
d門窗
e非承重墻
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷電梯)等項(xiàng)目,選項(xiàng)d“門窗”屬于裝修部分,選項(xiàng)e“非
承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁(yè)。
5.房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施中,應(yīng)注意控制的因素有()。
a質(zhì)量的控制
b進(jìn)度的控制
c成本的控制
d人員的控制
e緊急事件的控制
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施應(yīng)注意控制三個(gè)因素:質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116―117頁(yè)。
6.設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。
a設(shè)備的檢查
b設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)
c定期預(yù)防性試驗(yàn)
d設(shè)備故障診斷技術(shù)
e節(jié)能管理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個(gè)方面:設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)、定期預(yù)防性試驗(yàn)、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁(yè)。
7.訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。
a在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致
b合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失,明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方,以免在出現(xiàn)問題時(shí)產(chǎn)生糾紛
c應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),并盡量采取量化形式,便于檢驗(yàn)
d委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件,既便于監(jiān)督服務(wù)過程,也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況
e建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項(xiàng)e“建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施”是外包管理合同“實(shí)施”應(yīng)注意的問題。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125~126頁(yè)。
8.關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責(zé),以下說法正確的是
()。
a維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任
b維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告
c對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查
d實(shí)行24小時(shí)值班制度,對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行
e按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)b“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“在5個(gè)工作日內(nèi)”;選項(xiàng)c“對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119―120頁(yè)。
9.關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。
a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電
b按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電
c按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電
d按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電
e按供電類型方式分為交流電和直流電
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項(xiàng)e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯(cuò)誤的。故本題選abcd,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁(yè)。
10.屬于共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要內(nèi)容的
是()。
a制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃
b外包的選擇
c節(jié)能管理
d配備合格的運(yùn)行管理人員
e建立健全必要的規(guī)章制度
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理包括:制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理,選項(xiàng)b“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121~124頁(yè)。
1 1.屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。
a加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn),樹立節(jié)能意識(shí)
b建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度
c對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造
d盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用
e合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)節(jié)能管理的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123~124頁(yè)。
三、案例題
1.某業(yè)主4年前在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房,但一直沒有居住。一天,該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知,經(jīng)查看,是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損,兩戶業(yè)主均提出賠償要求。
該業(yè)主認(rèn)為,自己并未人住所購(gòu)商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。
物業(yè)公司認(rèn)為,業(yè)主購(gòu)買房屋后,房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
請(qǐng)問樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)在緊急情況下,物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修,因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)
【答案】(1)首先,根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業(yè)主購(gòu)房已滿4年,則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi),雖然不是業(yè)主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮,物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進(jìn)行檢
查,在沒有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。
但根據(jù)實(shí)際情況,也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性:若在本案例中,物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后,沒有及時(shí)采取措施,如未聯(lián)系樓上業(yè)主,而采取消極的不作為,致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大,則物業(yè)公司存在過錯(cuò),可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。
(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主,而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下,(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修,如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失,賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。
緊急避險(xiǎn)是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn),不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可,進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件:①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無法及時(shí)趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。
此外,為了避免在緊急情況下,物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動(dòng)避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛,我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在
《物業(yè)管理服務(wù)合同》中,對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。
2.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天,王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí),桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事
后,王先生找到某物業(yè)公司,認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的,與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此,王先生將物業(yè)公司告上法庭。
石桌桌面重達(dá)90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中,物業(yè)公司認(rèn)為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的,是她自己的過錯(cuò)造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此,物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問王先生的女兒受傷,物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任
【答案】
(1)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故,物業(yè)公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,不是全部賠償責(zé)任,而是部分責(zé)任。
(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人,沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任,也負(fù)有一定責(zé)任。
3.甲小區(qū)某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí),未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng),被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái),因該陽(yáng)臺(tái)排水izl已封死,積水無法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任
【答案】(1)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治
安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和
疏通,致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi),造成王某財(cái)產(chǎn)損失,對(duì)此,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死,使陽(yáng)臺(tái)的積水無法從排水管及時(shí)排出,加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此,華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
4.張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上,張老太太到天臺(tái)去收晾曬在外的衣物,當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí),樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結(jié)果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為:自己之所以被嚴(yán)重摔傷,完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻摹Ｔ撔^(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。請(qǐng)問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任該物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償
【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。
物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù),本案中的物業(yè)公司沒有及時(shí)對(duì)小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換,未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù),最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷,身心受到傷害,物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。
(2)同時(shí),依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！惫?物業(yè)公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。
5.你是工程部管理人員,負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作,請(qǐng)說明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些
【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有:房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)
支持。
“6.你是工程部管理人員,負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作,請(qǐng)說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意哪些問題
【答案】應(yīng)注意以下問題:
(1)質(zhì)量的控制:對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制,并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查,確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
(2)進(jìn)度的控制:物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高,停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響,也有利于降
低成本。
第9篇 ds小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理
小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理
一、設(shè)備的接管驗(yàn)收
公司將組織各部門相關(guān)專業(yè)工程師組成驗(yàn)收組,依據(jù)設(shè)備出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面驗(yàn)收
二、對(duì)設(shè)備進(jìn)行分類管理
*對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行編號(hào)
*建立設(shè)備臺(tái)帳
*對(duì)所有設(shè)備的標(biāo)識(shí)進(jìn)行整改
①設(shè)備標(biāo)牌:依據(jù)設(shè)備編號(hào),統(tǒng)一制作設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)所有設(shè)備在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
② 設(shè)備的顏色:設(shè)備一律按表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。以便于對(duì)設(shè)備的識(shí)別和有效管理,以達(dá)到中海物業(yè)設(shè)備管理要求標(biāo)準(zhǔn)。
③ 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí):重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛'禁止合閘'等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
三、設(shè)備管理模式
質(zhì)量方針
為業(yè)主提供'專業(yè)、專注、高效、優(yōu)質(zhì)'的樓宇設(shè)備管理服務(wù)。
質(zhì)量目標(biāo)
設(shè)備完好率: ≥99%
顧客滿意率:≥98%
杜絕重大設(shè)備事故及人身傷亡事故,輕傷頻率控制在0.5‰以下
公共設(shè)施及設(shè)備維修保養(yǎng)
采用計(jì)劃預(yù)修制(日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
表1設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修計(jì)劃
注:逢高級(jí)保養(yǎng)的,低級(jí)保養(yǎng)可以不再做;對(duì)ⅲ級(jí)設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。
參照我司相關(guān)維修保養(yǎng)作業(yè)文件,制訂維保標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書,各設(shè)備維保嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書及維保標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范文件。
建立健全考核監(jiān)督機(jī)制來確保設(shè)備維修保養(yǎng)工作確實(shí)落實(shí)到位,建立以下幾級(jí)檢查監(jiān)督制度及完整的記錄制度:
備設(shè)施維保責(zé)任制,將所有設(shè)備設(shè)施維保量做成菜單,確規(guī)定維 保項(xiàng)目、技術(shù)指標(biāo)、維保人主要責(zé)任、維保方法、設(shè)備年度月度維保時(shí)間。使各個(gè)設(shè)備維保任務(wù)真正落實(shí)個(gè)人,維保任務(wù)與經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤管理方法,大大提高了維保效能和維保質(zhì)量。
a.設(shè)備管理部主管每日對(duì)員工工作的檢查;
b.項(xiàng)目部經(jīng)理每日對(duì)各自所管工作范圍的檢查;
c.公司質(zhì)量管理部每月對(duì)項(xiàng)目部工作的全面檢查;
d.開展單項(xiàng)檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等各項(xiàng)檢查工作。
另外,公司還把對(duì)員工的持續(xù)培訓(xùn)和考核看作是維持和提高質(zhì)量體系有效性的關(guān)鍵之一。
設(shè)備運(yùn)行管理
1)建立設(shè)備周巡檢制度、交接班制度
2)主要設(shè)備運(yùn)行管理措施如下:
變配電設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理
主要管理措施;
① 從事變配電系統(tǒng)的操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗,必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
② 配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對(duì)變配電裝置及高壓室每2小時(shí)巡查一次,做好巡查記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明。
③ 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作,必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度,高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做好值班記錄,認(rèn)真作好交接班。
④ 變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行,應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)停或啟用。冬季可報(bào)停部分變壓器,夏季供電高峰時(shí),按負(fù)荷的需求,恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。
⑤ 設(shè)專人對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、制圖、分析,監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài),診斷系統(tǒng)故障,制定節(jié)能措施。
⑥ 停電時(shí),提前向客戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
⑦ 配電房室溫不可超過攝氏40℃。消防設(shè)施須定期檢查,保持完好、有效,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入;無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
⑧ 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修,確保供配電系統(tǒng)正常,配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。
給水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施:
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等,由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)使用管理,并指定專人負(fù)責(zé)(以下稱'水管員')。做好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控,并做記錄。
② 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作,無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準(zhǔn)。
③ 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下,選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置,所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單、明確。
④ 生活水泵每周至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每10天檢查一次。
⑤ 消防泵每月進(jìn)行一次'自動(dòng)、手動(dòng)'切換操作檢查。無條件啟動(dòng)的消防水泵(有過壓危險(xiǎn)或開噴的系統(tǒng)),須對(duì)其進(jìn)行盤車(一般情況下,45kw以下的水泵采用受動(dòng)盤車,45kw以上的水泵采用點(diǎn)動(dòng)測(cè)試),每月對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。
⑥ 水泵房配電室室溫不超過40℃;泵房每周打掃一次,泵及管道每月檢查、清潔一次,并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。
⑦ 水池入孔需加蓋密封并加鎖,透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由水管員保管。
⑧ 水管員按規(guī)定定期取水(或由水務(wù)局取樣)送政府有關(guān)部門進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn),化驗(yàn)結(jié)果交公司存檔。
⑨ 對(duì)公共水表須每月定時(shí)抄表,水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,確定給水系統(tǒng)是否正常,并協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部作好水量平衡測(cè)試。
⑩ 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)。
火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度,值班人員須持證上崗。
② 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。
③ 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定,值班時(shí)不得擅離崗位,須全神注視顯示器、儀表、信號(hào)燈等,認(rèn)真作好記錄,交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。
④ 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備(如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等)須將主令開關(guān)置于自動(dòng)檔,中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后,須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?信號(hào)為真時(shí),將其置于自動(dòng),并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作,信號(hào)為誤報(bào)時(shí),及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。
⑤ 消防
中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行備份,定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報(bào)設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作,不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得管理處同意、登記,且管理處技術(shù)人員在場(chǎng)情況下,方可進(jìn)行,無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。
⑥ 辦理業(yè)主裝修申請(qǐng)時(shí),管理處須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查,檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞,須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。
電梯運(yùn)行管理
電梯的管理總體目標(biāo)和指標(biāo)如下:
電梯修復(fù)率為100%;
業(yè)主滿意率為98%以上;
電梯維修及時(shí)率達(dá)100% ;
電梯年檢合格率達(dá)100%;
電梯完好率達(dá)100%;
①推行駐點(diǎn)服務(wù)模式
電梯維保工作將依照《電梯安全使用管理作業(yè)指導(dǎo)書》規(guī)范,實(shí)施駐點(diǎn)服務(wù)模式,進(jìn)行全天候的零等待服務(wù),打破以往通過服務(wù)熱線求救的傳統(tǒng)方式,大大提高服務(wù)的及時(shí)性。
②采用'五級(jí)保養(yǎng)、五級(jí)檢驗(yàn)'的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
嚴(yán)格依據(jù)《電梯工作手冊(cè)》的要求開展工作,對(duì)電梯嚴(yán)格執(zhí)行(半月、月、季度、半年、年)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我司將根據(jù)工作內(nèi)容及層次,在上一級(jí)的保養(yǎng)和調(diào)整中增加相應(yīng)內(nèi)容,并如實(shí)填寫各項(xiàng)質(zhì)量記錄,使得每項(xiàng)工作能夠有條不紊地進(jìn)行。通過電梯隊(duì)的自檢、公司的月檢、季檢、半年檢、技術(shù)監(jiān)督局年檢來對(duì)電梯進(jìn)行嚴(yán)格檢查檢驗(yàn),保證安全運(yùn)行。
③ 個(gè)性要求,閑暇保養(yǎng)
第10篇 金清中學(xué)教學(xué)設(shè)備設(shè)施管理使用制度
1、要設(shè)總帳、明細(xì)帳、臺(tái)帳，分別由財(cái)務(wù)、教務(wù)處、各室管理人員記載，并采用計(jì)算管理。
2、自購(gòu)或調(diào)撥的教學(xué)儀器設(shè)備到校后，一周內(nèi)核準(zhǔn)品種、數(shù)量，進(jìn)行質(zhì)量檢查登記上帳。
3、要分類（編號(hào)、入帳，做到帳目、標(biāo)簽、實(shí)物三統(tǒng)一，做到物物有帳，帳物相符，帳帳相符。
4、儀器設(shè)備要分科分類存放，標(biāo)簽齊全清楚，排列有序。
5、儀器設(shè)備、設(shè)施要按使用說明書做好防潮、防塵、防震、防壓、避光、避磁等工作。
6、易燃、易爆、劇毒、放射物品要設(shè)地窖或?qū)９翊娣牛瑧?yīng)有相應(yīng)的安全防范措施，使用時(shí)要加強(qiáng)管理。
7、存放貴重儀器的房聞或?qū)９駪?yīng)有可靠的安全防盜措施。
8、實(shí)驗(yàn)前需提前做好儀器和藥品的準(zhǔn)備工作，實(shí)驗(yàn)課后要及時(shí)歸還儀器。
9、借用或非教學(xué)使用儀器須經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)，歸還時(shí)要檢查儀器的完好情況，不論何種儀器設(shè)備，任何個(gè)人不得以任何理由長(zhǎng)期占用。
10、實(shí)驗(yàn)課中，非正常使用儀器造成損壞，視情節(jié)輕重，由當(dāng)事人賠償，非教學(xué)損壞、丟失儀器照價(jià)賠償。
11、教學(xué)儀器設(shè)備不能修復(fù)需做報(bào)損處理時(shí)，由管理人員填寫報(bào)損單，履行好相關(guān)手續(xù)。
12、藥品的管理：只準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)教學(xué)和科技活動(dòng)用藥。領(lǐng)用藥品需先填寫“消耗憑證”人員和任課教師共同簽字，有毒藥品還需教務(wù)主任簽字，劇毒藥品必須由校領(lǐng)導(dǎo)簽宇。
13、管理人員如有變動(dòng)，應(yīng)辦理移交手續(xù)，做到帳物清楚，帳帳相符。
第11篇 給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理
1、目的
規(guī)定給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行的管理工作流程，確保給排水設(shè)備設(shè)施正常工作。
2、適用范圍
適用于工程部給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行的管理。
3、職責(zé)
3.1工程部監(jiān)控值班人員負(fù)責(zé)給排水的具體管理工作。
4、工作流程
4.1值班人員應(yīng)每班巡視二次水泵房（包括機(jī)房、水池、水箱）；每周巡視一次大樓主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。
4.2巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：
4.2.1水泵房有無異常聲響或大的振動(dòng)；
4.2.2電機(jī)、控制柜有無異常氣味；
4.2.3電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手）；
4.2.4電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；
4.2.5機(jī)械水壓表與顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求；
4.2.6水池、水箱水位是否正常；
4.2.7閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；
4.2.8主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰；
4.2.9止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠；
4.2.10雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。
4.3值班人員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施。
4.4巡視結(jié)果記錄在《設(shè)備（設(shè)施）巡視記錄》中。
5、相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格
5.1《設(shè)備（設(shè)施）巡視記錄》
第12篇 物業(yè)區(qū)公用設(shè)備設(shè)施管理守則
物業(yè)園區(qū)公用設(shè)備(設(shè)施)管理守則
為更好地為園區(qū)居民服務(wù),使各業(yè)主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規(guī)定:
1、公用設(shè)備(設(shè)施)包括樓宇天臺(tái)、樓梯、電梯、車庫(kù)、道路、溝、渠、池、井、機(jī)房、泵房、備用設(shè)備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場(chǎng)設(shè)備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。
2、各業(yè)主(住戶)不可更改、破壞各公用設(shè)備(設(shè)施),否則,按原價(jià)格賠償。
3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺(tái)、二樓平臺(tái)及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲(chǔ)家私和雜物等。
4、禁止在走廊、外墻或其他公共設(shè)施場(chǎng)地放置香火臺(tái),燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權(quán)予以清理并視情節(jié)輕重予以經(jīng)濟(jì)賠償。
5、設(shè)備(設(shè)施)維修期間,請(qǐng)業(yè)主(住戶)予以配合,不可在設(shè)備(設(shè)施)未恢復(fù)使用功能投入使用。
6、公用設(shè)備(設(shè)施)修繕費(fèi)用由受益業(yè)主(住戶)共同承擔(dān)。
第13篇 z醫(yī)院公共部位設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃
醫(yī)院公共部位設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃
1、公共部位報(bào)修管理
1)、院方報(bào)修維修規(guī)程
1.1管理中心工程部在接到院方人員報(bào)修要求時(shí),應(yīng)及時(shí)填寫《報(bào)修記錄表》。
1.2記錄人即時(shí)將記錄的報(bào)修內(nèi)容通知管理中心工程部主管。
1.3管理中心工程部主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容安排維修人員的工作:
1.4如報(bào)修內(nèi)容屬物業(yè)管理范圍,維修人員應(yīng)在接單后,按與院方人員約定時(shí)間前15分鐘內(nèi)帶齊工具到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。
1.5維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,應(yīng)首先對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比確認(rèn),不相同的應(yīng)及時(shí)向院方人員提出并反饋給管理中心工程部主管之后按管理中心工程部主管安排進(jìn)行。
1.6維修人員應(yīng)在維修完畢后將相關(guān)情況填于《維修記錄表》讓院方人員簽名確認(rèn)。
2、公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修維修程序。
2.1管理中心接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后,應(yīng)立即將有關(guān)情況記錄于《報(bào)修記錄表》,并即時(shí)將報(bào)修內(nèi)容通知管理中心工程部主管。
2.2管理中心工程部主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容,盡快安排維修人員帶齊維修工具及備件趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修,做到小修不過夜,中修不過周,大修不過月。
2.3完成維修工作后,維修人員應(yīng)在《維修記錄表》上注明維修有關(guān)事項(xiàng),并由管理中心工程部主管確維修人員應(yīng)妥善保管好《維修記錄表》。
2.4當(dāng)維修項(xiàng)目需更換較大的零、部件時(shí),維修人員應(yīng)參照該設(shè)備的說明書、圖紙等相關(guān)資料進(jìn)行。維修完成后要填寫《維修記錄表》并經(jīng)管理中心工程部主管確認(rèn)后存檔。
2.5工程維修人員在完成維修任務(wù)后,應(yīng)及時(shí)向管理中心工程部主管報(bào)告,管理工中心程部主管將處理結(jié)果填寫于報(bào)修記錄。
2.6檢驗(yàn)與回訪:主管對(duì)每日的《派工單》要及時(shí)收回,根據(jù)維修記錄的完成情況向院方人員電話或上門回訪,回訪的內(nèi)容:針對(duì)服務(wù)的及時(shí)性和院方人員對(duì)維修服務(wù)過程是否滿意。對(duì)于難度較大不能當(dāng)天解決的維修,要與維修人員一同到現(xiàn)場(chǎng)看維修情況,并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因,及時(shí)監(jiān)督解決。負(fù)責(zé)跟蹤過程。經(jīng)過回訪或檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時(shí)采取糾正措施,立即整改。
第14篇 交通中心設(shè)備設(shè)施管理
交通指揮中心設(shè)備設(shè)施管理
機(jī)電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是大廈使用功能的生命線,在日常管理中尤為重要。本公司將針對(duì)大廈內(nèi)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的特點(diǎn),制定嚴(yán)格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。
設(shè)備管理范圍
◆供配電系統(tǒng)
◆給排水系統(tǒng)
◆消防系統(tǒng)
◆電梯、空調(diào)系統(tǒng)
◆閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)
◆音響系統(tǒng)
◆通訊系統(tǒng)
◆維修工具及設(shè)備
◆其它公用設(shè)施:包括溝、渠、池井、各類管線、標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)牌、公共通道、公共信箱、避雷系統(tǒng)等。
設(shè)備三級(jí)人員管理
◆管理處經(jīng)理:設(shè)備安全之第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督。
◆設(shè)備主管:負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實(shí)施,建立設(shè)備臺(tái)帳,解決技術(shù)難題。
◆設(shè)備責(zé)任人:負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。
設(shè)備六級(jí)保養(yǎng)檢修
◆日檢:屬日常巡視檢查維護(hù),檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否正常。
◆月檢:屬測(cè)試性檢查,對(duì)設(shè)備進(jìn)行性能測(cè)試、調(diào)整。
◆季檢:屬維護(hù)性修理,對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。
◆年檢:屬恢復(fù)性修理,對(duì)設(shè)備局部解體,著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度,檢修或更換零部件及附屬裝置。
◆大修:屬?gòu)氐仔孕蘩?對(duì)設(shè)備全部解體,全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試,更換全部不合格零部件或附屬裝置。
◆分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)分包合同之約定進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。
設(shè)備管理要點(diǎn)
◆各類設(shè)備的保養(yǎng)維修以及各項(xiàng)作業(yè)規(guī)程,必須嚴(yán)格按照本公司iso9002質(zhì)量保證體系文件有關(guān)的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書之要求進(jìn)行。
◆建立設(shè)備的管理檔案和各類重要設(shè)備的技術(shù)檔案。
◆設(shè)備管理必須落實(shí)設(shè)備責(zé)任人,做到責(zé)任到人.
◆設(shè)備管理首要任務(wù)是保證大廈的工作秩序和正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
◆作業(yè)時(shí)不能對(duì)交通指揮中心任何部門的工作造成影響,涉及某科室的作業(yè)要提前書面通知使用人。
◆定時(shí)或定期保養(yǎng)檢修安排于非上班時(shí)間或非工作日進(jìn)行。
◆高、低壓配電、發(fā)電機(jī)等設(shè)備季度停電檢修測(cè)試安排于非工作日進(jìn)行,備用發(fā)電機(jī)保證可隨時(shí)于停電時(shí)即時(shí)恢復(fù)供電。
◆消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測(cè),保證無損壞或失效。
◆空調(diào)系統(tǒng)的中、大修安排于非使用季節(jié)進(jìn)行,平時(shí)定期檢查、清潔和保養(yǎng)。
◆電梯定期保養(yǎng)檢修,錯(cuò)開保養(yǎng)梯次和上班時(shí)間。
◆各類機(jī)房、設(shè)備房屬安全和消防重點(diǎn),嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。
◆完整詳細(xì)的設(shè)備管理工作記錄是設(shè)備管理質(zhì)量的必要保證。
第15篇 機(jī)械設(shè)備設(shè)施管理控制程序
1.目的和范圍
對(duì)機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的配備、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行控制,確保機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的安全使用和安全運(yùn)轉(zhuǎn),使其符合公司質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系的要求。
本程序適用本公司使用的(包括租賃、外協(xié)隊(duì)自帶的)所有機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的控制。
2.相關(guān)術(shù)語(yǔ)
3.職責(zé)
3.1公司工程管理部負(fù)責(zé)本程序的編制、修改和實(shí)施過程中的監(jiān)督檢查。
3.2 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)編制本項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備使用計(jì)劃,負(fù)責(zé)施工機(jī)械設(shè)備的驗(yàn)收和機(jī)械設(shè)備的使用、維護(hù)及安全檢查。
4.工作程序
4.1 臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的確定
4.1.1項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃過程中確定工程施工所需的臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施。臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施包括:施工機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具、辦公室、加工場(chǎng)、工具房、倉(cāng)庫(kù)、塔式起重機(jī)基礎(chǔ)、小型臨時(shí)設(shè)施、各種標(biāo)牌、施工道路、圍墻、臨水臨電、文明施工及環(huán)境保護(hù)設(shè)施、臨時(shí)宿舍等。
4.2 臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的配置
4.2.1項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》中臨建和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的配置計(jì)劃,配備符合要求的設(shè)備和設(shè)施。配備方式:由公司調(diào)配;租賃或外協(xié)隊(duì)自行配備。4.2.2 工程施工所使用的機(jī)械設(shè)備和設(shè)施(包括租賃或外協(xié)隊(duì)自行配備),均應(yīng)列入項(xiàng)目經(jīng)理部“施工機(jī)械設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳”,統(tǒng)一進(jìn)行管理。
4.2.3 需通過租賃方式配備設(shè)備的,應(yīng)按照《采購(gòu)控制程序》的規(guī)定,評(píng)價(jià)和選擇供方,簽訂租賃合同和環(huán)境保護(hù)、安全施工協(xié)議。
4.2.4 需要新購(gòu)置設(shè)備的,應(yīng)填寫“設(shè)備購(gòu)置申請(qǐng)表”,報(bào)公司工程管理部審核,副總經(jīng)理審批。公司工程管理部負(fù)責(zé)訂貨采購(gòu)、驗(yàn)收、登記上帳。
4.2.5 項(xiàng)目開工后,項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)依據(jù)《施工組織設(shè)計(jì)》編制大型機(jī)械設(shè)備的專項(xiàng)施工方案,經(jīng)項(xiàng)目總工程師審批后,報(bào)公司工程管理部備案。
4.3 機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收
4.3.1項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械設(shè)備的性能、環(huán)保要求、安全裝置和操作人員的資質(zhì)進(jìn)行審驗(yàn),不符合要求的機(jī)械和人員不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。
4.3.2大型機(jī)械如塔吊、施工升降機(jī)等設(shè)備安裝前,項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)設(shè)備出租方提供的數(shù)據(jù)及要求進(jìn)行基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)與施工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交由有資質(zhì)的設(shè)備安裝單位組織安裝。
4.3.3杜絕違章作業(yè),降低噪聲,減少揚(yáng)塵,不能有漏油、漏氣、漏水現(xiàn)象發(fā)生,減少環(huán)境污染,確保設(shè)備設(shè)施作業(yè)的安全。
4.3.4 中小型機(jī)械由分包單位安裝后,項(xiàng)目經(jīng)理部組織驗(yàn)收,合格后方可使用。
4.3.5 大型機(jī)械設(shè)備由設(shè)備安裝單位完成安裝、調(diào)試后,由項(xiàng)目經(jīng)理部組織設(shè)備安裝單位及相關(guān)人員共同驗(yàn)收,填寫驗(yàn)收記錄表,合格后辦理驗(yàn)收手續(xù),方可投入使用。
4.4 設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)
4.4.1 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)制定設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理生產(chǎn)副經(jīng)理審批后實(shí)施。
4.4.2項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對(duì)租賃設(shè)備的大修情況進(jìn)行驗(yàn)證,并督促施工機(jī)械專業(yè)分包商,按規(guī)定定期對(duì)所屬施工機(jī)械進(jìn)行大修、檢查、維護(hù)、保養(yǎng),以保證施工機(jī)械始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)。在現(xiàn)場(chǎng)維修、及維護(hù)保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢油、廢棄物由維修人員及時(shí)清理回收,禁止污染物倒入現(xiàn)場(chǎng)。
4.4.3中小型機(jī)械按權(quán)屬負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。工具式設(shè)備由租賃合同責(zé)任方負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。
4.4.4現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備、設(shè)施操作人員應(yīng)按規(guī)定持證上崗,并嚴(yán)格按照設(shè)備保養(yǎng)“十字作業(yè)”要求和《安全操作規(guī)程》操作。
4.4.5設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)均應(yīng)填寫維護(hù)和保養(yǎng)記錄。
4.5 機(jī)械設(shè)備的檢查
4.5.1公司工程管理部每季度對(duì)設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況進(jìn)行一次檢查。檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,檢查人員開出“隱患整改通知單”,項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)按要求整改。對(duì)存在重大安全隱患、較大環(huán)境污染的施工機(jī)械必須立即停止使用,整改完畢后方可投入使用。
4.5.2 項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)備管理員、安全員,應(yīng)定期進(jìn)行監(jiān)督檢查,填寫有關(guān)檢查記錄。
4.6 設(shè)備、設(shè)施發(fā)生異常情況的控制
設(shè)備、設(shè)施發(fā)生異常情況時(shí),操作人員應(yīng)立即向項(xiàng)目經(jīng)理部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。發(fā)生重大異常情況時(shí), 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)盡快向公司工程管理部報(bào)告,并采取相應(yīng)措施進(jìn)行處置。
4.7項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對(duì)設(shè)備產(chǎn)生的噪音污染進(jìn)行控制,對(duì)于超標(biāo)的施工設(shè)備應(yīng)責(zé)令采取措施或停止使用。
5.相關(guān)文件
5.1 塔式起重機(jī)操作使用規(guī)程zb80012--89
5.2 《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》jgj33--2001
5.3 《龍門架及物料提升機(jī)安全技術(shù)規(guī)程》jgj88-92
5.4 《施工升降機(jī)安全規(guī)程》gb10055-88
5.5 《手持性電動(dòng)工具的管理、使用、檢查和維修安全技術(shù)規(guī)程》gb3787—83
5.6 《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》jgj59-99
5.7 《qeo 管理手冊(cè)》
6.記錄
6.1《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》jgj59-99中規(guī)定的有關(guān)記錄
6.2 相關(guān)的施工驗(yàn)收記錄
6.3 隱患整改通知單 jl—602--01
6.4施工機(jī)械設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳 jl—602--02
6.5設(shè)備、設(shè)施修理/購(gòu)置申請(qǐng)單 jl—602--03
