ds小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理
小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理
一、設(shè)備的接管驗(yàn)收
公司將組織各部門相關(guān)專業(yè)工程師組成驗(yàn)收組,依據(jù)設(shè)備出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面驗(yàn)收
二、對(duì)設(shè)備進(jìn)行分類管理
*對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行編號(hào)
*建立設(shè)備臺(tái)帳
*對(duì)所有設(shè)備的標(biāo)識(shí)進(jìn)行整改
①設(shè)備標(biāo)牌:依據(jù)設(shè)備編號(hào),統(tǒng)一制作設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)所有設(shè)備在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
② 設(shè)備的顏色:設(shè)備一律按表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。以便于對(duì)設(shè)備的識(shí)別和有效管理,以達(dá)到中海物業(yè)設(shè)備管理要求標(biāo)準(zhǔn)。
③ 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí):重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛'禁止合閘'等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
三、設(shè)備管理模式
質(zhì)量方針
為業(yè)主提供'專業(yè)、專注、高效、優(yōu)質(zhì)'的樓宇設(shè)備管理服務(wù)。
質(zhì)量目標(biāo)
設(shè)備完好率: ≥99%
顧客滿意率:≥98%
杜絕重大設(shè)備事故及人身傷亡事故,輕傷頻率控制在0.5‰以下
公共設(shè)施及設(shè)備維修保養(yǎng)
采用計(jì)劃預(yù)修制(日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
表1設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修計(jì)劃
注:逢高級(jí)保養(yǎng)的,低級(jí)保養(yǎng)可以不再做;對(duì)ⅲ級(jí)設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。
參照我司相關(guān)維修保養(yǎng)作業(yè)文件,制訂維保標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書,各設(shè)備維保嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書及維保標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范文件。
建立健全考核監(jiān)督機(jī)制來確保設(shè)備維修保養(yǎng)工作確實(shí)落實(shí)到位,建立以下幾級(jí)檢查監(jiān)督制度及完整的記錄制度:
備設(shè)施維保責(zé)任制,將所有設(shè)備設(shè)施維保量做成菜單,確規(guī)定維 保項(xiàng)目、技術(shù)指標(biāo)、維保人主要責(zé)任、維保方法、設(shè)備年度月度維保時(shí)間。使各個(gè)設(shè)備維保任務(wù)真正落實(shí)個(gè)人,維保任務(wù)與經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤管理方法,大大提高了維保效能和維保質(zhì)量。
a.設(shè)備管理部主管每日對(duì)員工工作的檢查;
b.項(xiàng)目部經(jīng)理每日對(duì)各自所管工作范圍的檢查;
c.公司質(zhì)量管理部每月對(duì)項(xiàng)目部工作的全面檢查;
d.開展單項(xiàng)檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等各項(xiàng)檢查工作。
另外,公司還把對(duì)員工的持續(xù)培訓(xùn)和考核看作是維持和提高質(zhì)量體系有效性的關(guān)鍵之一。
設(shè)備運(yùn)行管理
1)建立設(shè)備周巡檢制度、交接班制度
2)主要設(shè)備運(yùn)行管理措施如下:
變配電設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理
主要管理措施;
① 從事變配電系統(tǒng)的操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗,必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
② 配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對(duì)變配電裝置及高壓室每2小時(shí)巡查一次,做好巡查記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明。
③ 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作,必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度,高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做好值班記錄,認(rèn)真作好交接班。
④ 變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行,應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)?；騿⒂?。冬季可報(bào)停部分變壓器,夏季供電高峰時(shí),按負(fù)荷的需求,恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。
⑤ 設(shè)專人對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、制圖、分析,監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài),診斷系統(tǒng)故障,制定節(jié)能措施。
⑥ 停電時(shí),提前向客戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
⑦ 配電房室溫不可超過攝氏40℃。消防設(shè)施須定期檢查,保持完好、有效,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入;無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
⑧ 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修,確保供配電系統(tǒng)正常,配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。
給水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施:
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等,由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)使用管理,并指定專人負(fù)責(zé)(以下稱'水管員')。做好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控,并做記錄。
② 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作,無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準(zhǔn)。
③ 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下,選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置,所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單、明確。
④ 生活水泵每周至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每10天檢查一次。
⑤ 消防泵每月進(jìn)行一次'自動(dòng)、手動(dòng)'切換操作檢查。無條件啟動(dòng)的消防水泵(有過壓危險(xiǎn)或開噴的系統(tǒng)),須對(duì)其進(jìn)行盤車(一般情況下,45kw以下的水泵采用受動(dòng)盤車,45kw以上的水泵采用點(diǎn)動(dòng)測(cè)試),每月對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。
⑥ 水泵房配電室室溫不超過40℃;泵房每周打掃一次,泵及管道每月檢查、清潔一次,并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。
⑦ 水池入孔需加蓋密封并加鎖,透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由水管員保管。
⑧ 水管員按規(guī)定定期取水(或由水務(wù)局取樣)送政府有關(guān)部門進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn),化驗(yàn)結(jié)果交公司存檔。
⑨ 對(duì)公共水表須每月定時(shí)抄表,水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,確定給水系統(tǒng)是否正常,并協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部作好水量平衡測(cè)試。
⑩ 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)。
火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)運(yùn)行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度,值班人員須持證上崗。
② 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。
③ 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定,值班時(shí)不得擅離崗位,須全神注視顯示器、儀表、信號(hào)燈等,認(rèn)真作好記錄,交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。
④ 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備(如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等)須將主令開關(guān)置于自動(dòng)檔,中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后,須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?信號(hào)為真時(shí),將其置于自動(dòng),并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作,信號(hào)為誤報(bào)時(shí),及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。
⑤ 消防
中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行備份,定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報(bào)設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作,不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得管理處同意、登記,且管理處技術(shù)人員在場(chǎng)情況下,方可進(jìn)行,無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。
⑥ 辦理業(yè)主裝修申請(qǐng)時(shí),管理處須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查,檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞,須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。
電梯運(yùn)行管理
電梯的管理總體目標(biāo)和指標(biāo)如下:
電梯修復(fù)率為100%;
業(yè)主滿意率為98%以上;
電梯維修及時(shí)率達(dá)100% ;
電梯年檢合格率達(dá)100%;
電梯完好率達(dá)100%;
①推行駐點(diǎn)服務(wù)模式
電梯維保工作將依照《電梯安全使用管理作業(yè)指導(dǎo)書》規(guī)范,實(shí)施駐點(diǎn)服務(wù)模式,進(jìn)行全天候的零等待服務(wù),打破以往通過服務(wù)熱線求救的傳統(tǒng)方式,大大提高服務(wù)的及時(shí)性。
②采用'五級(jí)保養(yǎng)、五級(jí)檢驗(yàn)'的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
嚴(yán)格依據(jù)《電梯工作手冊(cè)》的要求開展工作,對(duì)電梯嚴(yán)格執(zhí)行(半月、月、季度、半年、年)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我司將根據(jù)工作內(nèi)容及層次,在上一級(jí)的保養(yǎng)和調(diào)整中增加相應(yīng)內(nèi)容,并如實(shí)填寫各項(xiàng)質(zhì)量記錄,使得每項(xiàng)工作能夠有條不紊地進(jìn)行。通過電梯隊(duì)的自檢、公司的月檢、季檢、半年檢、技術(shù)監(jiān)督局年檢來對(duì)電梯進(jìn)行嚴(yán)格檢查檢驗(yàn),保證安全運(yùn)行。
③ 個(gè)性要求,閑暇保養(yǎng)
