商務廣場物業(yè)管理收支預算說明分析
商務廣場物業(yè)管理收支預算說明及分析
(一)物業(yè)管理開辦費205720元,由開發(fā)商承擔。
(二)根據(jù)中華人民共和國國務院令第379號《物業(yè)管理條例》中第四十二條規(guī)定“已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納”,所以前期物業(yè)管理中前期介入費和前期開辦費由貴司承擔,具體標準參照我司管理標準的實際要求。物業(yè)管理前期介入費用(交付前三個月)282865元,由開發(fā)商承擔;交付時物業(yè)現(xiàn)場布置、開荒清潔、成品保護等工作由開發(fā)商完成。
(三)收支相抵共盈利12042元。
交付第一年盈利:總收入2388097元-總支出2388032元=65元
交付第二年盈利:總收入2571643元-總支出2559666元=11977元
(四)本測算中住宅物業(yè)管理費已包含電梯、加壓供水等設(shè)備運行能耗費。
(五)本測算中不包括1―4層的兩部提升電梯的年檢及維護、運行能耗等相關(guān)費用。
(六)會所及游泳池的收支獨立核算。
(七)測算中物業(yè)的所有技術(shù)參數(shù)(物業(yè)建筑面積、總戶數(shù)等)由開發(fā)商提供,若實際操作中參數(shù)有所差異,差價部分費用由開發(fā)商按實承擔。
(八)收入測算說明及分析
1、物業(yè)管理費測算:根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗,交付第一年住宅入住率相對較低按50%計,第二年逐漸提高按70%計;商場第一年入住率按70%計,第二年按90%計,寫字樓第一年按70%計,第二年按85%計。
2、經(jīng)營用房的測算(含在其他經(jīng)營收入中):在交付前幾年業(yè)主入住率不高,業(yè)委會尚未成立,此項費用暫作為收入,該項收入作補充物業(yè)公用部位,公共設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護。
(七)支出測算說明及分析
1、人員工資:人員工資的測算是參照我司發(fā)放標準。
2、福利費及社會統(tǒng)籌保險的測算:按國家有關(guān)政策執(zhí)行。
3、綠化養(yǎng)護費:因第一年綠化養(yǎng)護還處于保養(yǎng)期(保養(yǎng)起止期為物業(yè)交付之日起至物業(yè)交付滿一年),養(yǎng)護產(chǎn)生的相關(guān)費用由綠化施工單位承擔,第二年開始由管理處自行保養(yǎng),因此在費用測算時,增加了綠化工及綠化用藥、用具等費用支出。
4、公用設(shè)施設(shè)備維護:因第一年大部分設(shè)備或處于維保期,或是新的設(shè)備,維保費用相對較低;第二年度設(shè)備結(jié)束維保期,設(shè)備的維保費相應增加。
5、由于第一年電梯處于維保期相應費用未支出,第二年增加電梯維保費用。
6、共用電費、水費隨著入住率的增加,也將相應提高;綠化用水的增加(第二年綠化由管理處自行保養(yǎng)),在測算中增加了第二年所要耗費的公用水費。
7、不可預計費:因前期介入費中各項支出費用不穩(wěn)定,不可預計費按5%計提,物管費測算中第二年度各項支出費用相對穩(wěn)定,不可預計費按1%提取。
8、殘疾人保障金的年人均收入基數(shù)暫按15000元/年.人計算。
9、其余的費用(如管理費、稅金等),按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
