物業(yè)管理員助理裝修管理培訓
物業(yè)管理員(助理)裝修管理培訓
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐,物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點將轉移到裝修管理中來,如果說業(yè)主辦理進駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道,那么裝修管理將是業(yè)主逐步認識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息,從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。
在業(yè)主裝修的過程中,將會產(chǎn)生一系列的問題,例如:違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生,就是考驗我們工作能力的時候。
為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業(yè)知識。例如:房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩,更多的是對物業(yè)企業(yè)服務的認可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段:裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同,一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù):、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候,要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖,解答業(yè)主的相關問題。例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網(wǎng)絡、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問,就等于告知業(yè)主,那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩,讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修,根據(jù)裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進行,也可能交叉進行,物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重,要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不能處理的及時上報,并記錄在巡查記錄上,做到有據(jù)可查,有字(業(yè)主簽字)可認。同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程,包括業(yè)主的水電改動情況。當業(yè)主入住后,如果裝修工程發(fā)生問題,而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到的服務,貫徹了公司的服務宗旨。
3、裝修驗收
當施工單位施工完畢,業(yè)主提出裝修驗收需求時,物業(yè)管理人員應當和業(yè)主、施工單位負責人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為,劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關問題,一定要讓業(yè)主、施工負責人簽字認可,盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。通過對業(yè)主裝修工程的驗收,可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病,讓業(yè)主真實感受到我們?yōu)樗氲?進一步增進感情,同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。
三、裝修施工過程的管理
前面講過,一般情況下業(yè)主的裝修流程為:裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當然這個流程并不是一成不變的,有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中,上下水管線的改造最快,也就是2-3天的時間,長一點的大約7天左右,鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右,木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù),但一般來講,木工占總工期的時間最長,強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定,墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時間,目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段,以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度,及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準備工作
當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后,我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開始裝修,影響了您的生活,請您諒解!”。好話說到前面,一旦將來有些噪音影響,衛(wèi)生影響,相鄰業(yè)主也不好意思投訴,這一點尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要?？赡苡械臉I(yè)主不愿意做,我們可以告訴業(yè)主,如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染,我們將嚴加管理,相信他會做的。
2、材料、工人進場時的管理
在業(yè)主材料、工人進場時,需要安全部門崗的密切配合,如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場,一定要問清楚:具體房號、材料用途,及時和業(yè)主溝通,了解材料的真實用途,對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括:大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進場預示著業(yè)主將大興土木,在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的,隨意增加地板的荷重,將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為,這些行為我們都要嚴加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始,同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀,都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下,外表好看了,但隱患增大了。
大多數(shù)的水管材質是ppr熱融管,相對來講,容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓,然后封閉4個小時以上,觀察壓力表的讀數(shù)變化情況,壓力表在±0.2個壓力下變動為正常,否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全,是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具,不能聽信施工工人的言詞,他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時,建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30
