物業(yè)管理公司設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理培訓(xùn)
物業(yè)管理公司設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理培訓(xùn)
設(shè)備的運(yùn)行于維護(hù)管理包括很多內(nèi)容。從物業(yè)管理的角度看主要有:消防設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理、柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行與維護(hù)管理、高壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、低壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理等等。
一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性,其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是:
1、制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程;
2、對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育,通過理論及實(shí)際操作的考核,取得專業(yè)設(shè)備的操作資格證書和等級(jí)證書;
3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作,做到'正確使用,精心維護(hù)',確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài);
4、對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行'三不放過'的原則,即事故原因不查清不放過、對(duì)事故責(zé)任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理
物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外,還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理,即要重視設(shè)備運(yùn)行時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的經(jīng)濟(jì)等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行成本管理,這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。
能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個(gè)方面:
(一)制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作
1、設(shè)備在運(yùn)行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃,做出1~12個(gè)月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。
2、各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量儀表。在實(shí)際使用中,應(yīng)堅(jiān)持做到每天定時(shí)抄表記錄,并計(jì)算出日耗量,每旬檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量,每月統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用,并將每月出現(xiàn)的異常情況,應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。
(二)采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施
1、在選用設(shè)備時(shí),注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù),實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié),使設(shè)備在運(yùn)行過程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。
2、在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。
3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī),在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。
同時(shí),防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作,減少散熱損失。
三、物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理
設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設(shè)備正常使用,嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。因此,應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整,使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。
(一)維護(hù)保養(yǎng)的方式
維護(hù)保養(yǎng)方式主要是'清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查'。
1、清潔:大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi),會(huì)加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞,還會(huì)造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕,致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加,所以設(shè)備的清潔工作看似簡單,實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。
2、堅(jiān)固:設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時(shí)間后,因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng),地腳螺栓和其它連接部分的堅(jiān)固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng),隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動(dòng)直到螺帽脫落、連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障,因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅(jiān)固程度。在堅(jiān)固件調(diào)正時(shí),應(yīng)該用力均勻恰當(dāng),堅(jiān)固順序按規(guī)定進(jìn)行,確保堅(jiān)固有效。
3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤滑管理要求做到'五定',即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量,并制定相應(yīng)的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對(duì)設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計(jì)劃,確保潤滑管理工作的正常開展。
4、調(diào)整:設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的,因設(shè)備的振動(dòng)等因素,零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞,造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動(dòng)甚至破壞,因此必須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時(shí)測(cè)量、調(diào)正,并在調(diào)正以后再加以堅(jiān)固。
5、外觀表面檢查:指從設(shè)備的外觀做目視或測(cè)量觀察、檢查。包括:設(shè)備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內(nèi);溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常;電機(jī)有無超載或過熱;傳動(dòng)皮帶有無斷裂或脫落;震動(dòng)和噪音有無異常;設(shè)備密封面有無泄露;設(shè)備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設(shè)備的防腐、保溫層有無損壞。
同時(shí)對(duì)不同類型的設(shè)備,應(yīng)更具其使用特點(diǎn),采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對(duì)空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng);對(duì)水箱類設(shè)備需要定期清洗、換水等。
(二)維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施
維護(hù)保養(yǎng)工作主要分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。
1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備,定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù),隨時(shí)注意運(yùn)行中有無異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象,在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。在冬天,如設(shè)備即將停用,應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩余水,以免凍裂設(shè)備。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ),應(yīng)該堅(jiān)持實(shí)施,并做到制度化,特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。
2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃的將設(shè)備停止運(yùn)行,進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來決定維護(hù)的整個(gè)周期和維護(hù)停機(jī)時(shí)間。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體,用做好以下工作:
①徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通;
②檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況,調(diào)整配合間隙;
③檢查安全裝置;
④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;
⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;
⑥檢查電器線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。
設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。
(三)設(shè)備的點(diǎn)檢
設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性地檢查。一些
主要的設(shè)備在出廠時(shí),制造廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程,其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可按制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作,也可根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查,也可以隨機(jī)檢查。檢查時(shí)可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過設(shè)備的點(diǎn)檢,可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況,及時(shí)清除隱患,防止突發(fā)事故,不但保證了設(shè)備的正常運(yùn)行,又為計(jì)劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。
設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢的內(nèi)容主要包括:
①運(yùn)行狀態(tài)及參數(shù);
②安全保護(hù)裝置;
③易磨損的零部件;
④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件;
⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位;
⑥在運(yùn)行中出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。
設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進(jìn)行,計(jì)劃點(diǎn)檢應(yīng)該使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段,可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結(jié)果。計(jì)劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有:
①記錄設(shè)備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況;
②更換零部件;
③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間;
④安排檢修計(jì)劃。
四、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修
對(duì)在用設(shè)備,根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ),編制檢修計(jì)劃,對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理,這就是計(jì)劃檢修。
實(shí)行計(jì)劃檢修,可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理,使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低,計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
1、小修:
主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件,并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負(fù)責(zé),操作人員協(xié)助。
2、中修
除包括小修內(nèi)容之外,對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部修復(fù)和更換。
3、大修
對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體,修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí),也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件,對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。
中修、大修應(yīng)由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé),操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。
4、系統(tǒng)大修
這種檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣,通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。在系統(tǒng)大修過程中,所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。
設(shè)備的計(jì)劃檢修不能絕對(duì)消除計(jì)劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修),但如果認(rèn)真貫徹各項(xiàng)操作規(guī)程和規(guī)章制度,認(rèn)真完成設(shè)備的日常維修和計(jì)劃檢修工作,那么計(jì)劃外的檢修時(shí)可以減少或者避免的。
五、計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系
