zx園區(qū)房屋本體維修管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--房屋本體維修管理程序
1.目的;
保障房屋的正常使用和安全,完善房屋使用功能,延長使用壽命。
2.范圍:
適應(yīng)公司各管理處。
3.職責(zé):
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋本體的日常維護(hù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)及組織。
3.2設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)具體的日常維護(hù)工作。
3.3物業(yè)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)所需費(fèi)用的審批及監(jiān)督。
4定義
4.1房屋修繕是指為了修復(fù)和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動。房屋修繕主要對房屋本體即房屋共用部分或具有共用性質(zhì)部分進(jìn)行局部或全部的更新、修復(fù)。
4.2房屋的共用部分是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部分、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)(構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
5房屋修繕
5.1房屋修繕的原則
5.1.1根據(jù)實(shí)際情況,制定合理的房屋修繕計(jì)劃,因房制宜,對房屋修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理的的配置,滿足顧客使用和質(zhì)量的要求。
5.1.2及時修繕、維修,全面保養(yǎng),保持房屋正常使用功能。
5.1.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)本身的標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng),并按原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。
5.2房屋修繕的內(nèi)容
5.2.1掌握房屋建筑的完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計(jì)用途定期對房屋質(zhì)量進(jìn)行評定,根據(jù)完好情況進(jìn)行管理,保證房屋正常使用。
5.2.2制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計(jì)劃,審核修繕方案及工程預(yù)決算,有計(jì)劃地對房屋進(jìn)行維護(hù)。
5.2.3嚴(yán)格按驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,做好施工過程的管理與監(jiān)督。
建立和完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制及技術(shù)檔案制度,完善工程項(xiàng)目質(zhì)量體系。
5.3房屋修繕的分類
修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
5.3.1小修:保持房屋原來完損等級為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程,一般指:補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等。
5.3.2中修:房屋少量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部維修的工程,一般包括:墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部分重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。
5.3.3大修:主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞、有危險必須進(jìn)行大型維修的工程,一般包括:對共用設(shè)施設(shè)備的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體進(jìn)行專項(xiàng)加固的工程。
5.3.4翻修:指拆除重建。
5.3.5綜合維修:指大中小維修工程一次性應(yīng)修盡修的綜合性工程。
5.3.6由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀,本程序主要針對房屋小修和中修修繕工程的控制。
6.方法和過程控制:
6.1房屋日常小修的管理
6.1.1對于房屋本體共用設(shè)施,應(yīng)指定維修責(zé)任人,定期對其進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維護(hù)。
6.1.2各部門應(yīng)對裝修的方案嚴(yán)格審核并對裝修過程進(jìn)行監(jiān)督。
6.1.3嚴(yán)禁對房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他顧客房屋的安全。
6.1.4發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能的,及時通知顧客并進(jìn)行清理。
6.2房屋中修工程的管理
6.2.1房屋中修工程必須在年初制定修繕計(jì)劃,確定工程方案,包括工程量、工期、成本、安全措施、質(zhì)量要求、施工管理等,按程序進(jìn)行評估。
6.2.2中修工程的計(jì)劃及方案應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會會議通過,并按要求向全體顧客公布。
6.2.3房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次,其費(fèi)用由顧客或承租人承擔(dān)。
6.2.4樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕粉刷一次;房屋的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次。
6.2.5法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿確實(shí)不需要中修如粉刷和修繕的,應(yīng)向業(yè)主委員會提交書面報告或進(jìn)行說明,得到業(yè)主委員會的認(rèn)可。
6.3房屋小、中修工程所需款項(xiàng)按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付,制定基金使用的明細(xì)表,按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù),并每季度向顧客公布。
6.4未成立業(yè)主委員會的,中修工程實(shí)施前必須經(jīng)所入住顧客50%以上簽字確認(rèn)。
6.5如有房屋大修、翻修情況,將由公司成立的專門工作小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施,參照《工程事務(wù)處理程序》進(jìn)行。
6.6房屋本體公用設(shè)備的維護(hù)管理要求見《公用設(shè)備管理程序》。
6.7房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進(jìn)行。
