ds物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序

發(fā)布時間：2023-10-08 14:35:07 查看人數(shù)：72

下載一鍵復(fù)制全文

物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序

1目的

本程序明確了對物業(yè)集中和半集中空調(diào)管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確?？照{(diào)設(shè)施技術(shù)性能良好,保證大廈正常供冷。

2適用范圍

大廈空調(diào)(設(shè)施)的運(yùn)行管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13

4相關(guān)文件

4.1《物業(yè)裝修管理》

4.2《水泵站運(yùn)行規(guī)程》

4.3《冷卻塔運(yùn)行維護(hù)規(guī)程》

4.4《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

5責(zé)任

5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)日常運(yùn)行和維護(hù)。

5.2機(jī)電工程部是空調(diào)設(shè)施的技術(shù)主管部門,負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施的技術(shù)管理和維護(hù)運(yùn)行中的指導(dǎo)及維修后的檢測驗(yàn)收等技術(shù)性工作。

5.3經(jīng)營部制定空調(diào)費(fèi)用的收取辦法并負(fù)責(zé)計算每月收費(fèi)將有關(guān)資料交財務(wù)部、物業(yè)管理部,并向機(jī)電部通報。

5.4財務(wù)部負(fù)責(zé)空調(diào)費(fèi)的收取。

6工作程序

6.1日常運(yùn)行和維護(hù)

6.1.1空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電部具體制定設(shè)備的技術(shù)安全操作規(guī)程,并由物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)日常的操作、運(yùn)行、監(jiān)控、記錄,并應(yīng)在空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行時觀察并記錄相關(guān)的參數(shù)(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》。

6.1.2機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管在物業(yè)管理部相關(guān)管理處的配合下負(fù)責(zé)編制空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)設(shè)備臺帳,設(shè)備卡,相關(guān)資料除公司檔案室存檔外,管理處應(yīng)留一份備案。

6.1.3根據(jù)氣溫變化,物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工應(yīng)及時調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷,以達(dá)到節(jié)能目的。

6.1.4物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)對空調(diào)機(jī)房和機(jī)組的保潔工作;保持機(jī)房地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。

6.1.5物業(yè)管理部相關(guān)管理處應(yīng)保證機(jī)房消防設(shè)備、器材完備,保持室內(nèi)良好照明及通風(fēng),門窗開啟靈活無破損。

6.1.6每年隨季節(jié)性氣溫變化,根據(jù)業(yè)主意見調(diào)查反饋表或大廈三分之二以上的業(yè)主要求,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處在征求機(jī)電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結(jié)束以及每日空調(diào)設(shè)備的開、停時機(jī)。

6.1.7特殊情況下,若個別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認(rèn)承擔(dān)有關(guān)運(yùn)行費(fèi)用后,經(jīng)機(jī)電部、經(jīng)營部會簽同意后,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處來實(shí)施。

6.1.8空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)操作,若無機(jī)電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。

6.1.9非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)機(jī)電部主管或物業(yè)管理部相關(guān)管理處主任批準(zhǔn)后,由空調(diào)維修工陪同,方能進(jìn)入。

6.2維修保養(yǎng)

6.2.1機(jī)電部每年12月份制定訂下一年度《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計劃表》,按運(yùn)行情況制訂中修、大修改造計劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

6.2.2物業(yè)管理部相關(guān)管理處依據(jù)《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計劃表》,按時按各空調(diào)保養(yǎng)記錄表(7.3-7.7)要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。

6.2.3空調(diào)設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)所需材料由物業(yè)管理部相關(guān)管理處按材料采購申報領(lǐng)用程序執(zhí)行。

6.2.4空調(diào)設(shè)施專項(xiàng)改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項(xiàng),由機(jī)電部技術(shù)主管提出計劃和建議,機(jī)電工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規(guī)定實(shí)施。

6.3新增、改造和異常情況處理

6.3.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)接受用戶新增或改造供冷設(shè)備的申請。

6.3.2機(jī)電部負(fù)責(zé)審查用戶新增或改造供冷設(shè)備的圖紙和文件說明,用戶應(yīng)填寫《空調(diào)安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗(yàn)收合格后方可投入使用。

6.3.3運(yùn)行中若出現(xiàn)異常情況,管理處操作人員應(yīng)立即停機(jī),仔細(xì)檢查,排除故障后方可重新開機(jī)。若故障嚴(yán)重時,無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管及時到位處理,同時通知管理處負(fù)責(zé)人立即到現(xiàn)場協(xié)助。

6.3.4因工程維修等原因停機(jī),應(yīng)由空調(diào)維修工填寫《空調(diào)停機(jī)通知單》,經(jīng)機(jī)電部主管及管理處主任批準(zhǔn)后,由大廈管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī),應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并在恢復(fù)供冷后24小時內(nèi)向用戶作出解釋。

6.4物業(yè)空調(diào)設(shè)施運(yùn)行狀況和維修效果的檢查和檢測

6.4.1機(jī)電部技術(shù)主管每月詳閱運(yùn)行、維修記錄,作出運(yùn)行維修狀況評價,填《空調(diào)運(yùn)行、維修月報表》。

6.4.2大中修、年度保養(yǎng)、重大項(xiàng)目維修完成后,機(jī)電部技術(shù)主管負(fù)責(zé)組織、做檢查測試,填入《設(shè)備登記表》。

6.5計量收費(fèi)

6.5.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區(qū)業(yè)主相關(guān)的空調(diào)水電表報經(jīng)營部。

6.5.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)計各用戶的空調(diào)費(fèi)用,并打印出票據(jù)交財務(wù)部。

6.5.3經(jīng)營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數(shù)和平均費(fèi)用等數(shù)據(jù)交機(jī)電部。

6.5.4財務(wù)部負(fù)責(zé)按經(jīng)營部提交的票據(jù)收取用戶費(fèi)用。

7記錄

7.1《空調(diào)安裝審批表》

7.2《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計劃表》

7.3《空調(diào)設(shè)備定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》