房地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊
e地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊
一、目的
為了對項目工程成本實施有計劃、按程序管理,明確項目工程成本責(zé)任部門的職責(zé)范圍,規(guī)范成本控制步驟及方法,以期達(dá)到項目成本合理控制的目標(biāo),保證項目合理經(jīng)濟效益,特制定本工程成本管理操作程序。
二、適用范圍
本程序適用于e地產(chǎn)e區(qū)域事業(yè)部下屬各公司開發(fā)建設(shè)的所有項目的工程成本管理工作。
三、定義
1. 工程成本包括項目的前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施工費(大、小市政)、配套設(shè)施費,統(tǒng)稱為四項費用。
2.本操作程序中所述各部門,均指各城市(項目)公司各對應(yīng)部門。對于未獨立設(shè)立成本管理部的公司,其職責(zé)由事業(yè)部經(jīng)濟合同部代替;對于未獨立設(shè)立設(shè)計管理部的,由事業(yè)部研發(fā)中心代替。
四、工程成本管理的基本原則
1、強調(diào)目標(biāo)管理的原則:根據(jù)項目開發(fā)的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標(biāo),并以前一階段的成本目標(biāo)作為后一階段項目進(jìn)展的成本控制依據(jù)。
2、強調(diào)統(tǒng)一管理、分類控制的原則:工程成本由事業(yè)部經(jīng)濟合同部進(jìn)行統(tǒng)一管理,依據(jù)各部門的部門職責(zé)進(jìn)行分類控制。
3、強化全過程成本動態(tài)控制的原則:項目工程成本目標(biāo)確定后,成本管理相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)隨項目開發(fā)進(jìn)程,對項目實際發(fā)生成本進(jìn)行動態(tài)跟蹤、統(tǒng)計、分析,及時發(fā)現(xiàn)、預(yù)警并糾正異常成本情況,確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
4、強調(diào)成本管理目標(biāo)嚴(yán)肅性的原則:最終成本目標(biāo)一旦確認(rèn),原則上不允許超成本目標(biāo)變更建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),如需變更,需經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會審批。
五、公司各部門在工程成本管理中的職責(zé)
1.事業(yè)部總經(jīng)理辦公會
1)批準(zhǔn)項目的工程成本控制目標(biāo);
2)批準(zhǔn)工程成本管理制度;
3)審批單項成本目標(biāo)超10%(含10%)以上、或雖單項成本目標(biāo)不超10%(含10%)但對總成本目標(biāo)的影響超過2%(含2%)以上、或雖單項成本目標(biāo)對總成本目標(biāo)的影響不超過2%但多項成本目標(biāo)的總計已超總成本目標(biāo)5%(含5%)以上的工程成本目標(biāo)調(diào)整事項。
2.設(shè)計管理部
1)前期費用中的設(shè)計費用及與設(shè)計相關(guān)的咨詢費用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門。
2)在項目的各階段及時制定設(shè)計費用及與設(shè)計相關(guān)的咨詢費用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)跟蹤控制。
3)提供項目可研、投資分析、控規(guī)及方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計階段進(jìn)行成本測算所需的技術(shù)資料。
4)組織進(jìn)行項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)應(yīng)用、主要設(shè)備選型等性價比的評定工作的編制。
5)參考經(jīng)濟合同部的成本控制建議指導(dǎo)設(shè)計單位進(jìn)行限額設(shè)計。
3.經(jīng)濟合同部職責(zé)
1)前期費用中的工程咨詢費的成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門。
2)工程成本制度體系的建設(shè)和成本目標(biāo)執(zhí)行情況評價及成本管理信息化平臺建設(shè)的主責(zé)部門。
3)在項目建設(shè)的各階段對由其主責(zé)的各類成本內(nèi)容進(jìn)行成本目標(biāo)的編制和動態(tài)跟蹤。
4)全面負(fù)責(zé)項目工程成本管理工作,組織編制、調(diào)整及匯總項目各階段工程成本目標(biāo);
5)負(fù)責(zé)編制及動態(tài)調(diào)整三階段設(shè)計(方案、擴初、施工圖)的工程成本測算,提出成本控制建議書;
6)負(fù)責(zé)項目所用材料設(shè)備的前期調(diào)研,協(xié)助設(shè)計管理部進(jìn)行項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的編制。
7)對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、工程業(yè)務(wù)指令的經(jīng)濟性、合理性進(jìn)行分析評審。
8)施工過程中反映成本的動態(tài)情況,對成本目標(biāo)動態(tài)跟蹤分析、預(yù)警并提出糾偏建議。
9)按季編制各項目工程成本目標(biāo)執(zhí)行情況報告,提出成本預(yù)警及糾偏建議。
10)完成竣工后的項目成本數(shù)據(jù)庫建立、成本總結(jié)與評估工作。
4.工程管理部職責(zé)
1)項目建安工程費、前期費用中的臨時工程費、檢測費用成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門。
2)現(xiàn)場簽證成本控制的主責(zé)部門。按月對現(xiàn)場簽證進(jìn)行分類匯總及對形成原因進(jìn)行分析后轉(zhuǎn)經(jīng)濟合同部。
3)參與項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定,協(xié)助完成各階段成本目標(biāo)的制定。
5.前期市政部職責(zé)
1)前期費用中報批報建費用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門;
2)基礎(chǔ)設(shè)施(大、小市政)費用的成本目標(biāo)控制的主責(zé)部門;
3)在項目的各階段及時制定報批報建費的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)跟蹤控制。
6.營銷部職責(zé)
1)前期費用中售樓處、樣板間、圍擋等營銷類費用控制的主責(zé)部門。
2)負(fù)責(zé)組織項目定位,并根據(jù)項目定位參與編制項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
3)負(fù)責(zé)項目產(chǎn)品銷售價格的調(diào)研和預(yù)測,為項目利潤目標(biāo)及成本目標(biāo)的建立提供依據(jù)。
7.客服部職責(zé)
1)物業(yè)相關(guān)費用、產(chǎn)權(quán)證件辦理、客戶維護等費用控制的主責(zé)部門。
2)在項目的各階段及時制定相關(guān)費用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)跟蹤控制。
8.財務(wù)部職責(zé)
1)成本歸集及分?jǐn)傇瓌t的制定及稅務(wù)籌劃方案的主責(zé)部門;
2)負(fù)責(zé)確立項目利潤目標(biāo),為確立項目成本控制目標(biāo)提供依據(jù)。
六、項目各階段工程成本目標(biāo)的確立
1.項目可研階段'工程成本估算目標(biāo)'的確立:
1)依據(jù)營銷部門提供的項目策劃方案及項目市場調(diào)研結(jié)果、設(shè)計管理部提供的項目建筑指標(biāo)編制項目工程成本估算。
2)原則上,以后各階段的目標(biāo)成本均應(yīng)不應(yīng)超過可研階段的工程成本估算目標(biāo)。
3)工程成本估算目標(biāo)確立后,經(jīng)濟合同部應(yīng)編制《方案設(shè)計成本控制建議書》用于指導(dǎo)項目方案階段設(shè)計。
2.項目方案設(shè)計階段'工程成本計劃目標(biāo)'的確立:
1)工程成本計劃目標(biāo)應(yīng)依據(jù)已批準(zhǔn)的工程成本估算目標(biāo)編制;
2)設(shè)計中心應(yīng)提供經(jīng)批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃、方案設(shè)計和建筑設(shè)計思想、方案設(shè)計匯報成果;
3)經(jīng)濟合同部依據(jù)設(shè)計中心提供的設(shè)計成果,以及進(jìn)一步的市場調(diào)研結(jié)果組織編制'工程成本計劃目標(biāo)'。
4)如工程成本計劃目標(biāo)超出工程成本估算目標(biāo),須經(jīng)項目總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可作為下一階段的設(shè)計的成本控制依據(jù)。
5)'工程成本計劃目標(biāo)'確立后,經(jīng)濟合同部應(yīng)編制《擴初設(shè)計成本控制建議書》用于指導(dǎo)
擴初階段設(shè)計。
3.項目擴初設(shè)計階段'工程成本初步目標(biāo)'的確立:
1)'工程成本初步目標(biāo)'在擴初設(shè)計成果完成后,由經(jīng)濟合同部組織在修正'工程成本計劃目標(biāo)'的基礎(chǔ)上形成;
2)'工程成本初步目標(biāo)'在確立前設(shè)計中心應(yīng)組織成本、工程、市場營銷等相關(guān)部門編制項目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),營銷部門應(yīng)做好產(chǎn)品銷價預(yù)測,財務(wù)部應(yīng)做好成本歸集及分配方案。
3)經(jīng)濟合同部依據(jù)擴初設(shè)計成果及本條第2)款各部門提供的資料組織編制'工程成本初步目標(biāo)'。
4)如工程成本初步目標(biāo)超過了工程成本計劃目標(biāo),須報項目總經(jīng)理批準(zhǔn),批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為下一階段成本目標(biāo)確立的控制依據(jù)。
5)經(jīng)濟合同部在編制完'工程成本初步目標(biāo)'后,應(yīng)編制《施工圖設(shè)計階段成本控制建議書》,用于指導(dǎo)下一階段施工圖設(shè)計。
4.項目施工設(shè)計階段'工程成本控制目標(biāo)'的確立:
1)施工圖設(shè)計完成30天內(nèi),經(jīng)濟合同部應(yīng)負(fù)責(zé)細(xì)化及修正成本初步目標(biāo)并進(jìn)行合理成本分配,形成項目最終的'工程成本控制目標(biāo)'
2)如'工程成本控制目標(biāo)'超出'工程成本初步控制目標(biāo)',須報項目總經(jīng)理審批。
最終的工程成本控制目標(biāo)應(yīng)報事業(yè)部總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為工程實施成本控制依據(jù)。
3)經(jīng)批準(zhǔn)后的'工程成本控制目標(biāo)'由各項目公司總經(jīng)理簽發(fā),報事業(yè)部經(jīng)濟合同部備案。
七、項目工程成本控制方法和手段
1.限額設(shè)計
從方案設(shè)計開始,設(shè)計管理部應(yīng)聯(lián)合經(jīng)濟合同部對項目的關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計,具體指標(biāo)包括如下:
1)鋼筋含量指標(biāo)
2)砼含量指標(biāo)
3)砌筑含量指標(biāo)
4)建筑體形系數(shù)指標(biāo)
5)窗墻比
6)低效資產(chǎn)(如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程)等設(shè)計指標(biāo)
7)公共配套設(shè)施(地下室車庫、會所、商業(yè)、娛樂等)的建筑規(guī)模指標(biāo)
2.方案比選
項目建筑方案確定以后,設(shè)計管理部應(yīng)組織采購、工程、成本等相關(guān)部門對下列內(nèi)容進(jìn)行方案比選,選擇技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)最優(yōu)方案后進(jìn)行擴初及施工圖設(shè)計。
1)工程的結(jié)構(gòu)方案;
2)土方平衡方案;
3)地基處理方案;
4)基礎(chǔ)形式選擇方案;
5)建筑內(nèi)墻選擇方案
6)材料、設(shè)備類型選擇方案;
7)外立面選材搭配方案。
3.合理制訂項目實施規(guī)劃
在項目方案設(shè)計完成后,各項目總經(jīng)理應(yīng)組織參與工程項目的各部門,根據(jù)自己的業(yè)務(wù)范圍制訂項目實施規(guī)劃,用于指導(dǎo)并推動項目進(jìn)展,控制項目周期成本。具體包括:
1)設(shè)計委托及進(jìn)度控制規(guī)劃
2)項目合約規(guī)劃
3)項目資金使用規(guī)劃
4)項目招標(biāo)、采購進(jìn)度規(guī)劃
5)工程施工進(jìn)度規(guī)劃
4.針對項目特點編制項目成本控制實施辦法
項目規(guī)劃開始,經(jīng)濟合同部應(yīng)組織設(shè)計、工程、采購等相關(guān)部門針對項目所在位置、具體特點、管理模式等不同,編制項目成本控制實施辦法,用于指導(dǎo)項目建設(shè)過程中的成本控制。成本控制實施辦法應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1)項目成本控制實施的組織體系
2)項目成本控制的主要實施要點(包括控制的主要內(nèi)容、控制手段及責(zé)任部門)
3)項目成本控制保障措施等
5.項目施工過程進(jìn)行全面動態(tài)跟蹤及評估
在項目實施階段,依據(jù)已制定的項目成本目標(biāo),逐項跟蹤成本目標(biāo)執(zhí)行情況,及時提出預(yù)警,按季編制成本動態(tài)分析報告,必要時提出成本目標(biāo)調(diào)整方案。具體做法如下:
1)即時跟蹤設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證,每月逐單計算造價影響額;
2)每月25日前,財務(wù)管理部將項目已付款情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟合同部;
3)每月25日前,工程管理部將項目'甲供'材料情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟合同部;
4)經(jīng)濟合同部每月1日前形成上月項目成本執(zhí)行情況報告。
5)必要時,在每季度初提出成本目標(biāo)調(diào)整方案及原因分析
6.嚴(yán)格進(jìn)行工程竣工結(jié)算的審核
實行二級審核制度,確?？⒐そY(jié)算的合理性和真實性。
7.做好項目竣工后成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況后評估
八、工程成本管理相關(guān)記錄文件
1.項目各階段工程成本目標(biāo)表,具體包括:
1)《項目工程成本估算目標(biāo)表》
2)《項目工程成本計劃目標(biāo)表》
3)《項目工程成本初步目標(biāo)表》
4)《項目工程成本控制目標(biāo)表》
2.項目各階段成本控制建議書,具體包括:
1)《方案階段成本控制建議書》
2)《擴初階段成本控制建議書》
3)《施工圖階級成本控制建議》
3.限價設(shè)計及方案比選報告,具體包括:
1)《項目限額設(shè)計指標(biāo)表》
2)《方案比選評估報告》
4.項目實施規(guī)劃,具體包括:
1)《設(shè)計委托及進(jìn)度控制規(guī)劃表》
2)《項目合約及采購進(jìn)度控制規(guī)劃表》
3)《項目資金使用規(guī)劃表》
4)《工程施工進(jìn)度規(guī)劃表》
5.《項目成本控制實施辦法》
6.《各季度項目成本分析報告》
7.《項目竣工成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況報告》
九、其它
1.本操作程序自下2023年4月15日起執(zhí)行,如本操作程序的相關(guān)規(guī)定與各公司目已有制度相矛盾的,按本操作程序執(zhí)行
2.本操作程序由事業(yè)部經(jīng)濟合同部負(fù)責(zé)解釋和維護。
