房地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊(cè)
e地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊(cè)
一、目的
為了對(duì)項(xiàng)目工程成本實(shí)施有計(jì)劃、按程序管理,明確項(xiàng)目工程成本責(zé)任部門(mén)的職責(zé)范圍,規(guī)范成本控制步驟及方法,以期達(dá)到項(xiàng)目成本合理控制的目標(biāo),保證項(xiàng)目合理經(jīng)濟(jì)效益,特制定本工程成本管理操作程序。
二、適用范圍
本程序適用于e地產(chǎn)e區(qū)域事業(yè)部下屬各公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目的工程成本管理工作。
三、定義
1. 工程成本包括項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施工費(fèi)(大、小市政)、配套設(shè)施費(fèi),統(tǒng)稱(chēng)為四項(xiàng)費(fèi)用。
2.本操作程序中所述各部門(mén),均指各城市(項(xiàng)目)公司各對(duì)應(yīng)部門(mén)。對(duì)于未獨(dú)立設(shè)立成本管理部的公司,其職責(zé)由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部代替;對(duì)于未獨(dú)立設(shè)立設(shè)計(jì)管理部的,由事業(yè)部研發(fā)中心代替。
四、工程成本管理的基本原則
1、強(qiáng)調(diào)目標(biāo)管理的原則:根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標(biāo),并以前一階段的成本目標(biāo)作為后一階段項(xiàng)目進(jìn)展的成本控制依據(jù)。
2、強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一管理、分類(lèi)控制的原則:工程成本由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部進(jìn)行統(tǒng)一管理,依據(jù)各部門(mén)的部門(mén)職責(zé)進(jìn)行分類(lèi)控制。
3、強(qiáng)化全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)控制的原則:項(xiàng)目工程成本目標(biāo)確定后,成本管理相關(guān)責(zé)任部門(mén)應(yīng)隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程,對(duì)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤、統(tǒng)計(jì)、分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、預(yù)警并糾正異常成本情況,確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
4、強(qiáng)調(diào)成本管理目標(biāo)嚴(yán)肅性的原則:最終成本目標(biāo)一旦確認(rèn),原則上不允許超成本目標(biāo)變更建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),如需變更,需經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)審批。
五、公司各部門(mén)在工程成本管理中的職責(zé)
1.事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)
1)批準(zhǔn)項(xiàng)目的工程成本控制目標(biāo);
2)批準(zhǔn)工程成本管理制度;
3)審批單項(xiàng)成本目標(biāo)超10%(含10%)以上、或雖單項(xiàng)成本目標(biāo)不超10%(含10%)但對(duì)總成本目標(biāo)的影響超過(guò)2%(含2%)以上、或雖單項(xiàng)成本目標(biāo)對(duì)總成本目標(biāo)的影響不超過(guò)2%但多項(xiàng)成本目標(biāo)的總計(jì)已超總成本目標(biāo)5%(含5%)以上的工程成本目標(biāo)調(diào)整事項(xiàng)。
2.設(shè)計(jì)管理部
1)前期費(fèi)用中的設(shè)計(jì)費(fèi)用及與設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢費(fèi)用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門(mén)。
2)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定設(shè)計(jì)費(fèi)用及與設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢費(fèi)用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對(duì)所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。
3)提供項(xiàng)目可研、投資分析、控規(guī)及方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本測(cè)算所需的技術(shù)資料。
4)組織進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)應(yīng)用、主要設(shè)備選型等性價(jià)比的評(píng)定工作的編制。
5)參考經(jīng)濟(jì)合同部的成本控制建議指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。
3.經(jīng)濟(jì)合同部職責(zé)
1)前期費(fèi)用中的工程咨詢費(fèi)的成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門(mén)。
2)工程成本制度體系的建設(shè)和成本目標(biāo)執(zhí)行情況評(píng)價(jià)及成本管理信息化平臺(tái)建設(shè)的主責(zé)部門(mén)。
3)在項(xiàng)目建設(shè)的各階段對(duì)由其主責(zé)的各類(lèi)成本內(nèi)容進(jìn)行成本目標(biāo)的編制和動(dòng)態(tài)跟蹤。
4)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程成本管理工作,組織編制、調(diào)整及匯總項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo);
5)負(fù)責(zé)編制及動(dòng)態(tài)調(diào)整三階段設(shè)計(jì)(方案、擴(kuò)初、施工圖)的工程成本測(cè)算,提出成本控制建議書(shū);
6)負(fù)責(zé)項(xiàng)目所用材料設(shè)備的前期調(diào)研,協(xié)助設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的編制。
7)對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程業(yè)務(wù)指令的經(jīng)濟(jì)性、合理性進(jìn)行分析評(píng)審。
8)施工過(guò)程中反映成本的動(dòng)態(tài)情況,對(duì)成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤分析、預(yù)警并提出糾偏建議。
9)按季編制各項(xiàng)目工程成本目標(biāo)執(zhí)行情況報(bào)告,提出成本預(yù)警及糾偏建議。
10)完成竣工后的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立、成本總結(jié)與評(píng)估工作。
4.工程管理部職責(zé)
1)項(xiàng)目建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用中的臨時(shí)工程費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)用成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門(mén)。
2)現(xiàn)場(chǎng)簽證成本控制的主責(zé)部門(mén)。按月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行分類(lèi)匯總及對(duì)形成原因進(jìn)行分析后轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部。
3)參與項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定,協(xié)助完成各階段成本目標(biāo)的制定。
5.前期市政部職責(zé)
1)前期費(fèi)用中報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門(mén);
2)基礎(chǔ)設(shè)施(大、小市政)費(fèi)用的成本目標(biāo)控制的主責(zé)部門(mén);
3)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定報(bào)批報(bào)建費(fèi)的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對(duì)所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。
6.營(yíng)銷(xiāo)部職責(zé)
1)前期費(fèi)用中售樓處、樣板間、圍擋等營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)費(fèi)用控制的主責(zé)部門(mén)。
2)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目定位,并根據(jù)項(xiàng)目定位參與編制項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
3)負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)研和預(yù)測(cè),為項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)及成本目標(biāo)的建立提供依據(jù)。
7.客服部職責(zé)
1)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)證件辦理、客戶維護(hù)等費(fèi)用控制的主責(zé)部門(mén)。
2)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定相關(guān)費(fèi)用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對(duì)所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。
8.財(cái)務(wù)部職責(zé)
1)成本歸集及分?jǐn)傇瓌t的制定及稅務(wù)籌劃方案的主責(zé)部門(mén);
2)負(fù)責(zé)確立項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo),為確立項(xiàng)目成本控制目標(biāo)提供依據(jù)。
六、項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo)的確立
1.項(xiàng)目可研階段'工程成本估算目標(biāo)'的確立:
1)依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的項(xiàng)目策劃方案及項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果、設(shè)計(jì)管理部提供的項(xiàng)目建筑指標(biāo)編制項(xiàng)目工程成本估算。
2)原則上,以后各階段的目標(biāo)成本均應(yīng)不應(yīng)超過(guò)可研階段的工程成本估算目標(biāo)。
3)工程成本估算目標(biāo)確立后,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)編制《方案設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)》用于指導(dǎo)項(xiàng)目方案階段設(shè)計(jì)。
2.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'的確立:
1)工程成本計(jì)劃目標(biāo)應(yīng)依據(jù)已批準(zhǔn)的工程成本估算目標(biāo)編制;
2)設(shè)計(jì)中心應(yīng)提供經(jīng)批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)思想、方案設(shè)計(jì)匯報(bào)成果;
3)經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)設(shè)計(jì)中心提供的設(shè)計(jì)成果,以及進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果組織編制'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'。
4)如工程成本計(jì)劃目標(biāo)超出工程成本估算目標(biāo),須經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可作為下一階段的設(shè)計(jì)的成本控制依據(jù)。
5)'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'確立后,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)編制《擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)》用于指導(dǎo)
擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)。
3.項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段'工程成本初步目標(biāo)'的確立:
1)'工程成本初步目標(biāo)'在擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果完成后,由經(jīng)濟(jì)合同部組織在修正'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'的基礎(chǔ)上形成;
2)'工程成本初步目標(biāo)'在確立前設(shè)計(jì)中心應(yīng)組織成本、工程、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)部門(mén)編制項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)做好產(chǎn)品銷(xiāo)價(jià)預(yù)測(cè),財(cái)務(wù)部應(yīng)做好成本歸集及分配方案。
3)經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果及本條第2)款各部門(mén)提供的資料組織編制'工程成本初步目標(biāo)'。
4)如工程成本初步目標(biāo)超過(guò)了工程成本計(jì)劃目標(biāo),須報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn),批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為下一階段成本目標(biāo)確立的控制依據(jù)。
5)經(jīng)濟(jì)合同部在編制完'工程成本初步目標(biāo)'后,應(yīng)編制《施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制建議書(shū)》,用于指導(dǎo)下一階段施工圖設(shè)計(jì)。
4.項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)階段'工程成本控制目標(biāo)'的確立:
1)施工圖設(shè)計(jì)完成30天內(nèi),經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)負(fù)責(zé)細(xì)化及修正成本初步目標(biāo)并進(jìn)行合理成本分配,形成項(xiàng)目最終的'工程成本控制目標(biāo)'
2)如'工程成本控制目標(biāo)'超出'工程成本初步控制目標(biāo)',須報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批。
最終的工程成本控制目標(biāo)應(yīng)報(bào)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為工程實(shí)施成本控制依據(jù)。
3)經(jīng)批準(zhǔn)后的'工程成本控制目標(biāo)'由各項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽發(fā),報(bào)事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部備案。
七、項(xiàng)目工程成本控制方法和手段
1.限額設(shè)計(jì)
從方案設(shè)計(jì)開(kāi)始,設(shè)計(jì)管理部應(yīng)聯(lián)合經(jīng)濟(jì)合同部對(duì)項(xiàng)目的關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì),具體指標(biāo)包括如下:
1)鋼筋含量指標(biāo)
2)砼含量指標(biāo)
3)砌筑含量指標(biāo)
4)建筑體形系數(shù)指標(biāo)
5)窗墻比
6)低效資產(chǎn)(如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程)等設(shè)計(jì)指標(biāo)
7)公共配套設(shè)施(地下室車(chē)庫(kù)、會(huì)所、商業(yè)、娛樂(lè)等)的建筑規(guī)模指標(biāo)
2.方案比選
項(xiàng)目建筑方案確定以后,設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織采購(gòu)、工程、成本等相關(guān)部門(mén)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行方案比選,選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)方案后進(jìn)行擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)。
1)工程的結(jié)構(gòu)方案;
2)土方平衡方案;
3)地基處理方案;
4)基礎(chǔ)形式選擇方案;
5)建筑內(nèi)墻選擇方案
6)材料、設(shè)備類(lèi)型選擇方案;
7)外立面選材搭配方案。
3.合理制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃
在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后,各項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)組織參與工程項(xiàng)目的各部門(mén),根據(jù)自己的業(yè)務(wù)范圍制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃,用于指導(dǎo)并推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展,控制項(xiàng)目周期成本。具體包括:
1)設(shè)計(jì)委托及進(jìn)度控制規(guī)劃
2)項(xiàng)目合約規(guī)劃
3)項(xiàng)目資金使用規(guī)劃
4)項(xiàng)目招標(biāo)、采購(gòu)進(jìn)度規(guī)劃
5)工程施工進(jìn)度規(guī)劃
4.針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法
項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)始,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)針對(duì)項(xiàng)目所在位置、具體特點(diǎn)、管理模式等不同,編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法,用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本控制。成本控制實(shí)施辦法應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1)項(xiàng)目成本控制實(shí)施的組織體系
2)項(xiàng)目成本控制的主要實(shí)施要點(diǎn)(包括控制的主要內(nèi)容、控制手段及責(zé)任部門(mén))
3)項(xiàng)目成本控制保障措施等
5.項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行全面動(dòng)態(tài)跟蹤及評(píng)估
在項(xiàng)目實(shí)施階段,依據(jù)已制定的項(xiàng)目成本目標(biāo),逐項(xiàng)跟蹤成本目標(biāo)執(zhí)行情況,及時(shí)提出預(yù)警,按季編制成本動(dòng)態(tài)分析報(bào)告,必要時(shí)提出成本目標(biāo)調(diào)整方案。具體做法如下:
1)即時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證,每月逐單計(jì)算造價(jià)影響額;
2)每月25日前,財(cái)務(wù)管理部將項(xiàng)目已付款情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部;
3)每月25日前,工程管理部將項(xiàng)目'甲供'材料情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部;
4)經(jīng)濟(jì)合同部每月1日前形成上月項(xiàng)目成本執(zhí)行情況報(bào)告。
5)必要時(shí),在每季度初提出成本目標(biāo)調(diào)整方案及原因分析
6.嚴(yán)格進(jìn)行工程竣工結(jié)算的審核
實(shí)行二級(jí)審核制度,確?？⒐そY(jié)算的合理性和真實(shí)性。
7.做好項(xiàng)目竣工后成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況后評(píng)估
八、工程成本管理相關(guān)記錄文件
1.項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo)表,具體包括:
1)《項(xiàng)目工程成本估算目標(biāo)表》
2)《項(xiàng)目工程成本計(jì)劃目標(biāo)表》
3)《項(xiàng)目工程成本初步目標(biāo)表》
4)《項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)表》
2.項(xiàng)目各階段成本控制建議書(shū),具體包括:
1)《方案階段成本控制建議書(shū)》
2)《擴(kuò)初階段成本控制建議書(shū)》
3)《施工圖階級(jí)成本控制建議》
3.限價(jià)設(shè)計(jì)及方案比選報(bào)告,具體包括:
1)《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)指標(biāo)表》
2)《方案比選評(píng)估報(bào)告》
4.項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃,具體包括:
1)《設(shè)計(jì)委托及進(jìn)度控制規(guī)劃表》
2)《項(xiàng)目合約及采購(gòu)進(jìn)度控制規(guī)劃表》
3)《項(xiàng)目資金使用規(guī)劃表》
4)《工程施工進(jìn)度規(guī)劃表》
5.《項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法》
6.《各季度項(xiàng)目成本分析報(bào)告》
7.《項(xiàng)目竣工成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況報(bào)告》
九、其它
1.本操作程序自下2023年4月15日起執(zhí)行,如本操作程序的相關(guān)規(guī)定與各公司目已有制度相矛盾的,按本操作程序執(zhí)行
2.本操作程序由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)解釋和維護(hù)。
