選擇物業(yè)管理單位作業(yè)指導書

發(fā)布時間：2023-10-12 19:50:08 查看人數(shù)：89

選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導書

1.作業(yè)目的

在業(yè)主委員會尚未成立之前,首屆物業(yè)管理單位由房產開發(fā)企業(yè)選擇,并規(guī)定申辦預售許可證時必須交驗首屆物業(yè)管理合同,這種要求物業(yè)管理提前介入的強制性規(guī)定,目的在于能以使用角度的要求參與施工質量管理和成品保護,尤其是在設備設施方面避免在設計,選型和安裝等環(huán)節(jié)上的先天不足。另外,選擇一個社會信譽良好的稱職的收費合理的首屆物業(yè)管理單位,對提升物業(yè)本身的品牌效應也將起到不可低估的作用。所以說,本項作業(yè)是營銷策劃中的一項重要的組成部分。

2.主管崗位總經濟師:審核招標書,組織招標小組和批準評標委員會名單,代表公司答疑和簽署物業(yè)管理委托合同。

主辦崗位營銷策劃:編制招標書和委托合同,負責招標全過程的組織工作。

3.緊前工作條件

與申辦預售許可證所符條件相同。

4.作業(yè)描述

4.1主管崗位決定選擇物業(yè)管理單位的形式,根據(jù)房產的規(guī)模、檔次選擇具有管理相同類型能力的物業(yè)管理企業(yè)。

4.2主辦崗位向市或區(qū)的房地產局物業(yè)管理部門提出申請,經批準后組織成立由房產開發(fā)單位和物業(yè)管理專家組成的招標小組,討論招標的指導思想、原則及方法,并形成會議紀要。

4.3編制招標文件并經總經濟師批準,內容包括:

4.3.1招標公告或邀請書,內容包括擬招標的物業(yè)名稱,投標單位的資質條件,投標單位的報名截止日期,以及聯(lián)系地址、電話,招投標全過程公證的公證機關名稱等有關事項。

4.3.2招標書,內容包括總體說明(如占地面積、房屋類型與數(shù)量、公共設施和場地情況、物業(yè)移交日期),物業(yè)管理要求(如基礎服務管理、特殊要求的管理以及專項管理服務,物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務收費限額,物業(yè)管理考核標準及獎懲措施等);投標須知(如投標書編制要求,投標、踏勘、答疑、開標等時間)。

4.3.3編制服務質量調查表或提綱(如總體環(huán)境印象,工作人員禮儀形象,服務制度和執(zhí)行情況,設備完好程度,收支公開情況,管理人員人數(shù)和管理戶數(shù)的比例,管理費欠繳戶訪問記錄等)。

4.3.4草擬評標委員會的專家名單和評分標準。

4.3.5草擬委托管理合同。

4.4本主辦崗位經總經濟師批準,通過新聞媒體(報紙、電臺、電視臺、新聞發(fā)布會等)向社會發(fā)布招標公告或邀請通知。

4.5報名截止日期后,本主辦崗位對報名的投標單位進行資質審查。主要審核企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,企業(yè)資質等級證書,同時通過各種途徑考察其已承擔項目的物業(yè)管理水平,履約情況。從中選擇三到五家參加投標,經總經濟師批準后書面通知在約定的時間領取招標文件。

4.6本主辦崗位在招標書約定的日期召集投標人踏勘現(xiàn)場,并由總經濟師主持召開答疑會。

4.7招標小組在投標截止日期前收取投標單位各類投標文件、副本(復印件)。公證員確認參加投標單位的有效性。

4.8對投標單位的工作實績、管理水平、信譽進行隨機取樣調查。

為了保證隨機取樣的公平、公正和客觀,調查取樣時,應注意以下幾點:

4.8.1對各投標單位的調查取樣盡可能同時進行;

4.8.2必須由招標小組成員負責帶隊,并至少二人同行;

4.8.3不事先通知安排,應到現(xiàn)場隨機抽樣,預防作假,取樣不實;