房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引
項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引
1.目的為保證項(xiàng)目開發(fā)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計(jì)的成本管理和控制方法。
2. 范圍項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。
3．定義目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。
4. 職責(zé):
4.1 項(xiàng)目公司-工程技術(shù)部
4.1.1 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書;
4.1.2 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.3 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)分解運(yùn)作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。
4.2 項(xiàng)目公司-造價(jià)部
4.2.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書;
4.2.2 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.2.3 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.2.4 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通,達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。
5. 工作程序
5.1 制定項(xiàng)目施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書在施工圖設(shè)計(jì)開始前,造價(jià)部須對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善;
5.2 施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書編制要求具體如下:
5.2.1 造價(jià)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo),結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平,針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn),分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議;對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn),成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn):
5.2 .
1.1 土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選,土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo);
5.2 .
1.2 樁基工程:不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計(jì),據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo);
5.2 .
1.3 結(jié)構(gòu)工程:該部分約占建安成本比重較大,且對(duì)銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點(diǎn),在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值;
5.2 .
1.4 建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對(duì)外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值;
5.2 .
1.5 安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的中檔材料;
5.2 .
1.6 景觀工程:景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn),;
5.2 .
1.7 分包工程:該部分的特點(diǎn)是專業(yè)性較強(qiáng),政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性,成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化;
5.2.2 限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議按格式填寫,對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。
5.2.3 造價(jià)部就須編制的施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制初稿,充分征求設(shè)計(jì)院及工程技術(shù)部的意見并進(jìn)行完善,必要時(shí)須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會(huì)確認(rèn)。
5.2.4 確認(rèn)后的限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核、報(bào)分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。
5.3 施工圖出圖后,造價(jià)根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值,與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較,及時(shí)向工程技術(shù)部提出反饋意見。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警,并報(bào)分管副總經(jīng)理綜合決策。
5.4 設(shè)計(jì)完成后,由工程技術(shù)部編制設(shè)計(jì)成本控制分析總結(jié)報(bào)告,聘請(qǐng)有豐富設(shè)計(jì)及造價(jià)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審,最后由技術(shù)評(píng)審委員會(huì)對(duì)限額設(shè)計(jì)要求完成情況進(jìn)行最終評(píng)定。
6. 表格和記錄
