第1篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的要求
物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務(wù),它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務(wù)性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè),它的組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能,并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此,組織機構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個有機整體,是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置要求從實際出發(fā),以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機構(gòu),首先必須明確每一個組織機構(gòu)的功能作用和具體目標,其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機構(gòu)設(shè)置的目的性和科學性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的整體功能,實現(xiàn)公司的總目標,根據(jù)上述四個基本要求,組織機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則:
(一)目標原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標,組織機構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標為依據(jù)。從某種意義上講,組織機構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。因目標設(shè)置機構(gòu),因機構(gòu)設(shè)職設(shè)人,這是組織機構(gòu)設(shè)置的目標原則。
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán),實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領(lǐng)導整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標,甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領(lǐng)導尤應(yīng)注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志,它不僅能提高勞動生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標也就不難實現(xiàn)了。
(四)責權(quán)對應(yīng)原則
整個公司的責任和權(quán)力是對等的,委以責任的同時也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責無權(quán),不僅不能調(diào)動管理人員的積極性,而且使責任形同烏有,最終無法保證公司任務(wù)的完成;有權(quán)無責,必然助長官僚主義,導致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時,一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級,盡可能地擴大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點是企業(yè)的各級組織機構(gòu)從上到下實行垂直領(lǐng)導,各級主管人員對所屬單位的一切問題負責,不設(shè)專門職能機構(gòu),只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點是責權(quán)統(tǒng)一,行動效率高;缺點是對領(lǐng)導者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務(wù)。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外,還相應(yīng)地設(shè)置了職能機構(gòu)。這些職能機構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務(wù)部,下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門,如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點,既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點,又具有職能分工的長處,它將機構(gòu)形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領(lǐng)導的負擔,提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權(quán),各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機構(gòu),應(yīng)特別注意克服它的弱點。
(三)現(xiàn)行常見的組織機構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點進行設(shè)置。目前,一般物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團化選擇
物業(yè)管理公司的集團化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營的發(fā)展道路,實際上是市場競爭的必然結(jié)果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點:
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用,從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設(shè)備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下,使每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益
集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟效益。
4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化
集團化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下,這對打破“誰建設(shè),誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進作用的。
第2篇 物業(yè)保潔工具物品管理作業(yè)指導書
序號 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)作業(yè)記錄
1)保潔人員向保潔管理員提出領(lǐng)用申請。
2)保潔管理員審查其物品領(lǐng)用記錄,確認是否重復(fù)或頻繁領(lǐng)取。
3)審查通過后,由保潔人員填寫《工具領(lǐng)用單》,簽字批準后發(fā)放
4)所有工具都要進行建賬管理,做到帳物相符,每人必須在各自的《工具領(lǐng)用單》上簽字。
5)所有工具必須正確使用,要嚴格遵守安全操作規(guī)程,不準違章使用。
6)所有工具堅持'交舊領(lǐng)新'的原則,在領(lǐng)用新工具時必須交回舊的工具,交回的工具統(tǒng)一由保潔管理員處理,不準外流。
7)專業(yè)工具未經(jīng)培訓不得隨意使用。較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借,當日歸還。
8)所有工具實行丟失賠償?shù)脑瓌t。保潔員
保潔管理員《工具領(lǐng)用單》
《報廢審批表》
1)保潔組長每天對保潔工的工具使用情況進行檢查,做好檢查記錄,發(fā)現(xiàn)不合格情況,要求保潔工整改。
2)保潔管理員每月需提交領(lǐng)用物品及數(shù)量的預(yù)算,向倉庫一次性領(lǐng)取。
3)保潔主管每月對保潔工的工具使用情況進行抽查。
4)管理處經(jīng)理根據(jù)主管的匯報以及清潔工作的隨機檢查結(jié)果,對整體工具使用狀況進行把握和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)不合格情況,責令保潔主管整改管理處經(jīng)理
保潔主管
保潔管理員
保潔組長《檢查記錄表》
檢驗標準:物品領(lǐng)取及時、規(guī)范
第3篇 物業(yè)管理員考試試題
一、選擇題(共65題,每題只有一個答案是正確的,將正確的答案序號填寫在括號中)
1.()是指正在使用中和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。
a物業(yè);b房地產(chǎn); c不動產(chǎn);d固定資產(chǎn)。
2.物業(yè)管理是指()通過選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的秩序的活動。
a業(yè)主;b業(yè)主委員會;c政府主管部門;d開發(fā)商。
3.()是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
a日常物業(yè)管理;b日常物業(yè)服務(wù);
c物業(yè)管理的早期介入;d前期物業(yè)管理。
4.業(yè)主或業(yè)主大會,依法通過適當方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)以后,應(yīng)簽訂局面的()。
a《前期物業(yè)服務(wù)合同》;b《物業(yè)服務(wù)合同》;
c《物業(yè)管理服務(wù)合同》;d《物業(yè)管理合同》。
5.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()。
a權(quán)責分明原則;b依法行事原則;
c統(tǒng)一管理原則;d業(yè)主主導原則。
6.一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,這主要體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。
a專業(yè)高效;b統(tǒng)一管理;c公平競爭;d服務(wù)第一。
7.下列說法中,()不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
a實施物業(yè)管理;b收取物業(yè)服務(wù)費;
c決定專項維修資金的使用;d制止違法行為。
8.《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,對未取得資質(zhì)證書人事物業(yè)管理的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收所得中,并處()罰款。
a5-20萬元;b1-10萬元;c1-5萬元;d5-10萬元。
9.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起()日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況等材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a15;b20;c30;d10。
10.物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會會議的籌備組應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和()的指導下成立。
a建設(shè)單位;b行業(yè)協(xié)會;c居委會;d街道辦事處。
11.負責對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的單位是()。
a業(yè)主委員會;b行業(yè)協(xié)會;
c房地產(chǎn)行政主管部門;d街道辦事處。
12.對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a業(yè)主委員會;b行業(yè)協(xié)會;
c房地產(chǎn)行政主管部門;d物業(yè)管理企業(yè)。
13.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括()和綠化、保潔、治安等環(huán)境的管理。
a房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護;b住戶室內(nèi)環(huán)境美化;
c各戶自用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護;d對環(huán)衛(wèi)部門的指導。
14.住宅小區(qū)()是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點。
a配套設(shè)備設(shè)施;b人文環(huán)境;
c小區(qū)內(nèi)居民;d自然環(huán)境。
15.寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分有()。
a非商住型寫字樓、商住型寫字樓;b非特殊型寫字樓、特殊寫字樓;
c非綜合型寫字樓、綜合型寫字樓;d非智能型寫字樓、智能型寫字樓。
16.鑰匙的頒發(fā)屬于()工作內(nèi)容。
a前臺服務(wù);b商務(wù)中心服務(wù);
c客服中心;d綜合服務(wù)部。
17.我國一般商業(yè)場所停車位建設(shè)的建議指標是每()平方米營業(yè)面積設(shè)置0.30個停車位。
a100;b200;c150;d80。
18.根據(jù)國外經(jīng)驗,一座公共商業(yè)樓宇的()承租的商業(yè)區(qū)面積應(yīng)達50%以上。
a基本承租戶;
b一般承租戶;c主要承租戶;d長期承租戶。
19.工業(yè)區(qū)內(nèi)不得設(shè)置以()為燃料的鍋爐等設(shè)施。
a煤炭;b氣;c油;d其他。
20.在工廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險品和有害物品,需經(jīng)()批準同意設(shè)立專用庫房。
a業(yè)主委員會;b物業(yè)管理企業(yè);c保衛(wèi)部門;d公安部門。
21.在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過()。
a1%;b2%;c3%;d5%。
22.下列物業(yè)屬其它類物業(yè)的有()。
a住宅;b寫字樓;c商業(yè)場所;d學校。
23.其它類物業(yè)的特點有()。
a設(shè)施相同;b數(shù)量相對較多;c環(huán)境相近;d數(shù)量相對較少。
24.()頒布的《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日開始實施,這標志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段。
a全國人民代表大會;b國務(wù)院;
c國家發(fā)展改革委員會;d建設(shè)部。
25.對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a房地產(chǎn)行政主管部門;b物業(yè)管理企業(yè);
c業(yè)主委員會;d業(yè)主大會。
26.當客戶投訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾無人清理時,物業(yè)管理企業(yè)客服部的接待人員應(yīng)該()。
a讓客戶找保潔服務(wù)公司負責人解決;b向客戶表示同情;
c表明是物業(yè)管理公司的責任并及時解決;d表示及時向上級領(lǐng)導反映。
27.當物業(yè)管理員在日常接待客戶時,如果無法滿足客戶的要求,應(yīng)該()。
a明確拒絕;b表示抱歉;c推托責任;d滿口應(yīng)承。
28.物業(yè)管理員在走訪客戶,與客戶進行面談時,應(yīng)該做到()。
a仔細傾聽,耐心解答;b積極宣傳,影響對方;
c不斷解釋,消除誤會;d急于表態(tài),隨意中斷。
29.對于客戶的電話投訴、書面投訴、當面投訴,物業(yè)管理有關(guān)人員都應(yīng)該()。
a承擔責任;b盡力解決;c立即表態(tài);d詳細記錄。
30.()是業(yè)主辦理完入住手續(xù)的標志。
a用房裝修完畢;b鑰匙交給業(yè)主;
c按合同付清房款;d得到房屋產(chǎn)權(quán)證。
31.下列()項屬于接待服務(wù)規(guī)范中禮節(jié)禮貌要求。
a佩戴工卡號;b雙手清潔;c講普通話;d不交頭接耳。
32.急修項目維修后,一般在()內(nèi)電話或上門回訪。
a12小時;b24小時;c36小時;d48小時。
33.在辦理入住手續(xù)時,請客戶簽署()。
a入伙通知書;b業(yè)主臨時公約;c結(jié)清余款通知書;d售房合同。
34.驗收合格辦理交接登記,應(yīng)記錄()初始讀數(shù)。
a水、電、煤氣表;b水、電表;c電、煤氣表;dic卡。
35.接聽客戶來電時,要求在鈴響()前接聽。
a2聲;b3聲;c4聲;d5聲。
36.房屋租賃的標的物是()。
a種類物;b特定物;c替代物;d特殊物。
37.形成電子文件的關(guān)鍵是()。
a現(xiàn)代管理科學;b網(wǎng)絡(luò)化的形成;
c計算機系統(tǒng)的建立;d檔案信息資源的開發(fā)。
38.物業(yè)服務(wù)合同的標的是()。
a服務(wù);b委托;c勞務(wù);d物業(yè)。
39.為準確界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,維護其合法權(quán)益,物業(yè)管理公司應(yīng)建立()制度,這是在實施物業(yè)管理前必須做好的一項工作。
a管理服務(wù);&
nbsp; b權(quán)屬登記;c產(chǎn)權(quán)備案;d委托合同。
40.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向()收取有關(guān)費用。
a物業(yè)產(chǎn)權(quán)人;b相關(guān)單位;c物業(yè)承租人;d最終用戶。
41.按照有關(guān)規(guī)定,對物業(yè)管理企業(yè)()應(yīng)當征收營業(yè)稅。
a代收的水費、電費、燃氣費;b代收的房租;
c代收的專項維修資金;d代理收繳費用業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入。
42.中高層建筑是指層數(shù)為()。
a1-3層;b4-6層;c7-9層;d10層以上。
43.屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容是()的養(yǎng)護。
a樓板;b保溫層;c保護層;d防水層。
44.建筑樓宇內(nèi)走廊及樓梯粉刷應(yīng)()一次。
a3年;b4年;c1年;d5-6年。
45.業(yè)主報修項目分為急修項目和一般項目,對急修項目,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報修()內(nèi)修理。
a24小時;b48小時;c72小時;d12小時
46.因維修、養(yǎng)護而正常停用電梯時,主要應(yīng)在大廈()掛出電梯停用告示牌。
a一層;b維修所在層;c頂層;d所有樓層。
47.樓內(nèi)電梯機房要有明亮光照,通風良好,并必須配有()。
a電話;b空調(diào)設(shè)備;c取暖設(shè)備;d消防器材。
48.水泵房應(yīng)()打掃一次衛(wèi)生,()清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施。
a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。
49.二次供水的水池(箱)應(yīng)定期清洗、消毒,一般()清洗一次。
a每月;b每季度;c每半年;d每年。
50.國家對安全性能要求高的設(shè)備(電梯、鍋爐、消防設(shè)備) ()實施制度。
a安全檢查;b合格證;c特殊管理;d統(tǒng)一管理。
51.燃氣表的檢定有效年限一般為()年。
a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。
52房屋附屬設(shè)備設(shè)施的日常維修單,原則上一般故障應(yīng)在()內(nèi)完成。
a30分鐘;b1小時;c2小時;d4小時。
53物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理中的巡邏范圍是所管物業(yè)的()。
a所有地方;b公共區(qū)域;c周邊環(huán)境;d用戶房內(nèi)。
54發(fā)現(xiàn)可疑人員,對其(),子目其制造破壞事件。
a跟蹤觀察,暗中進行監(jiān)視;b進行檢查;
c進行盤問;d扭送公安機關(guān)。
55安保服務(wù)需要()小時提供。
a12;b6;c8;d24。
56.安保部保安人員崗位輪轉(zhuǎn)的原則是()。
a固定崗位,流動人員;b流動崗位,固定人員;
c流動崗位,流動人員;d固定崗位,固定人員。
57發(fā)生電器設(shè)備火災(zāi)宜用()滅火。
a二氧化碳滅火器;b空氣泡沫滅火器;
c干粉滅火器;d鹵代烷滅火器。
58.干粉滅火器在噴粉滅火過程中應(yīng)始終保持()狀態(tài),否則不能噴粉。
a直立;b橫臥;c顛倒;d傾斜。
59.干粉滅火器滿()或再次充裝前,應(yīng)進行1.5倍設(shè)計壓力的水壓試驗。
a1年;b3年;c5年;d10年。
60低
層建筑室內(nèi)消防水箱應(yīng)貯存()的室內(nèi)消防用水量。
a1分鐘;b5分鐘;c1小時;d10分鐘。
61輔酶在停車場被盜后,由物業(yè)管理部主管確認后,立即通知車主,()向當?shù)毓矙C關(guān)報案。
a協(xié)同車主;b車主本人;c停車場保安; d物業(yè)經(jīng)理。
62車輛在駛?cè)胪＼噲?庫)時應(yīng)該 以() 慢速行駛,不得搶行或高速行駛,下雨、下雪天更應(yīng)小心慢行。
a0.5公里/小時; b5公里/小時;
c10公里/小時; d20公里/小時。
63垃圾的來源主要是來自于()的過程。
a人類的生產(chǎn)和生活;b人類的生產(chǎn);c人類的生活;d動物生存。
64.對直接人事二次供水設(shè)備、設(shè)施清洗和消毒的工作人員,必須()體檢一次,取得衛(wèi)生行政主管部門統(tǒng)一發(fā)放的健康合格證。
a每月; b每天; c每二年;d每年。
65.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》,2000年以后人均建設(shè)用地指標不同的城市,人均公共綠地面積在()以上,到2023年應(yīng)在6-8
第4篇 物業(yè)管理知識--消防管理篇
物業(yè)管理知識學習-消防管理篇
001物業(yè)管理公司消防管理隊伍的原則是:每個管理處的員工都是公司的義務(wù)消防員。
002消防管理人員的具體工作內(nèi)容是:負責消防報警中心的日常值班;普及防火知識教育,落實防火崗位責任制;定期進行消防安全檢查;火災(zāi)發(fā)生時是滅火的骨干力量。
003消防工作的方針是:“預(yù)防為主,防消結(jié)合”。
004消防工作包括防火與滅火兩個方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技術(shù)和法制措施。
006 “防火責任人制度”是:“誰主管,誰負責”。
007我國最高消防行政法規(guī)是:《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細則》
008消防監(jiān)督的三要素是:監(jiān)督者,被監(jiān)督者和監(jiān)督標準。
009消防監(jiān)督最可靠的保證是:組織。
010消防重點部位的確定:火災(zāi)易發(fā)部位,發(fā)生火災(zāi)影響全局的部位,重點項目和技術(shù)設(shè)備,財富集中部位,人員集中部位,村鎮(zhèn)糧食加工廠。
011重點防火單位的防火責任人是:單位正職領(lǐng)導。
012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責任是:對本崗位的消防安全負責。
013室內(nèi)裝修應(yīng)使用:不燃材料、難燃材料及燃燒時不發(fā)出有毒氣體的材料。
014重點單位消防工作的重點是:制定應(yīng)急滅火和疏散方案,定期組織消防演練。
015公共場所發(fā)生火災(zāi)時現(xiàn)場工作人員承擔的義務(wù)是:組織,引導在場群眾疏散。
016物業(yè)管理單位的消防管理職責是:建立,健全防火安全制度,明確防火安全責任;管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材;落實值班巡查制度;建立義務(wù)消防隊,撲救初期火災(zāi),引導安全疏散。
017對存在火災(zāi)隱患并不按要求整改的:自整改期限屆滿之日起對責任單位處以每日一千元以上五千元以下罰款。
018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细裆米允┕さ奶幰悦科椒矫琢P款30元。
019燃燒的四個特征是:放熱,發(fā)光,火焰和發(fā)煙。
020可燃物的著火方式是:引燃和自燃。
021大多數(shù)火災(zāi)是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火災(zāi)必須具備可燃物,助燃物,火源三個條件。
023火源主要是明火和高溫物體兩種。
024發(fā)熱的導線屬于火源。
025火災(zāi)的主要助燃物是:空氣(氧)。
026防止火災(zāi)發(fā)生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。
028火災(zāi)中導致人員死亡最多的原因是:煙毒氣致死50%以上。
029滅火的原理是:斷絕可燃物,降低火場溫度,窒息缺氧法,抑制火區(qū)連鎖反應(yīng)。
030火災(zāi)分為:a類固體,b類油脂及液體,c類氣體,d類可燃金屬。
031常用的滅火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
032對一般固體火災(zāi)適用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
033對貴重設(shè)備適用:二氧化碳滅火器。
034對檔案材料應(yīng)用:二氧化碳滅火器。
035對可燃液體適用:泡沫滅火器。
036干粉滅火器的用途最廣,它適用于氣體,液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。
037干粉滅火器一般應(yīng)和泡沫滅火器連用。
038在配電房應(yīng)配置:干粉滅火器和二氧化碳滅火器。
039電氣線路火災(zāi)的原因是:短路,過負荷和接觸電阻過大。
040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負責。
041電線絕緣必須合乎電壓要求。
042為在短路和過負荷時能及時切斷電源,必
須在線路中安裝熔斷器裝置。
043不可用鋼,鐵絲代替熔絲。
044接觸電阻過大會產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。
045為防止接觸電阻過大必須做好保證牢固連接線路工作。
046防止電氣線路火災(zāi)的重點在:選材和安裝方面的工作。
047具較大火災(zāi)爆炸危險性的焊割方法是:電焊和氣焊。
048在重點防火部位動用電焊,氣焊必須經(jīng)過相應(yīng)級別的審批手續(xù)。
049在撲滅電氣火災(zāi)時應(yīng)堅持先斷電,后滅火原則。
050發(fā)生火災(zāi)時切斷電源最好使用絕緣工具。
051為避免觸電,對使用滅火器撲滅電器火災(zāi)時應(yīng)注意:盡量增大噴槍和帶電體的距離。
052氣焊使用的危險氣體是:乙炔。
053倉庫內(nèi)物品擺放應(yīng)做到分類,分堆和防火間距要求。
054倉庫不可設(shè)置移動式照明燈具。
055倉庫的電源開關(guān)必須安裝在:倉庫外。
056在消防安全責任上,建筑設(shè)計部門實行“誰設(shè)計,誰負責”原則。
057經(jīng)公安消防機關(guān)審批的高層建筑防火設(shè)計圖紙不可在實際施工中變動。
058撲滅初期火災(zāi)的最有利時機是:起火后5-7分鐘
059在組織滅火自救工作中,應(yīng)堅持救人重于救火的前提。
060建筑物必須制定滅火和疏散應(yīng)急方案。
061對消防管理人員任職要求:先培訓,后上崗。
062在疏散中首先要了解:火場內(nèi)的人員有無被困。
063疏散的首要次序是:疏散著火層以上人員。
064在疏散中如何穩(wěn)定群眾情緒:喊話宣傳。
065疏散中人員較多或能見度較低時,應(yīng)采用:魚貫隊列式的方法。
066對脫險人員管理的首要任務(wù)是:阻止其重返火場。
067對物資疏散的第一任務(wù)是:疏散可能擴大火勢和爆炸的物資。
068物資疏散和人員疏散不可同時在一個安全通道里進行。
069地下建筑和地下停車場的安全出口至少應(yīng)有:2個。
070在疏散中對傷病員和行動不便的人員應(yīng):使用消防電梯。
071由于中性平面效應(yīng),打開著火層以下的門窗時應(yīng)注意:不要過多打開門窗。
072動力工程部門在發(fā)生火災(zāi)后不可立即撤離崗位去支援一線。
073最大的火災(zāi)隱患是人們對火災(zāi)隱患認識不足,因此消防管理工作要切實做好宣傳教育方面工作。
074作為承建商,應(yīng)對物業(yè)消防系統(tǒng)安全負責。
075消防中心是整個消防系統(tǒng)的中心樞紐部分。
076自動報警系統(tǒng)包括:煙感,溫感,警鈴。手動按紐,聯(lián)動設(shè)備。
077消防水不能借用它途。
078排煙閥、送風閥在無火警時應(yīng)保持關(guān)閉狀態(tài)。
079氣體滅火系統(tǒng)一般安裝在:電氣設(shè)備房。
080設(shè)備房門都是防火門。
081消防通道的防火門要保持關(guān)閉狀態(tài):保證發(fā)生火災(zāi)時煙和熱量不能進入消防通道內(nèi)。
082消防通道的照明燈,指示燈應(yīng)常亮。
083為防盜竊,可否在適當時段鎖上消防通道門:否
084消防通道不可臨時堆放貨物。
085溫感一般安裝在:停車場和某些設(shè)備間。
086引起煙感誤報的主要原因是:煙霧和灰塵過大。
087報警時,警鈴和緊急廣播會:向報警層和上下兩層報警。
088風閥開動的形式是:報警層和上下兩層同時開動。
089消防
設(shè)備在任何時候都應(yīng)處于自動狀態(tài),而非手動狀態(tài),這是因為:手動狀態(tài)會令消防聯(lián)動失效。
090火警發(fā)生后,所有電梯會:迫降至最底層。
091消防系統(tǒng)是獨立系統(tǒng),但需要其它設(shè)備部門支持和配合。
092消防監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與安保系統(tǒng),樓宇自控系統(tǒng)共同工作才能發(fā)揮最佳效果。
093地下停車場的排煙風機除消防功能外,還有:換氣,降低廢氣濃度的作用。
094當你所在樓層發(fā)生火災(zāi)時,應(yīng)采用從消防通道到達下面最近的避難層的方法逃生。
095火災(zāi)發(fā)生時,當你處在火災(zāi)層以上的樓層時應(yīng)采用從消防通道到達上面最近避難層的方法逃生。
096消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成:噴頭,管道,信號閥,水流指示器,水泵,濕式報警閥,噴淋接合器。
097啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動作的溫度:65-71℃。
098噴淋水泵靠壓力開關(guān)啟動。
099維護人員平時檢查噴淋系統(tǒng)主要看:管道是否有水,總閥門是否常開。
100發(fā)生火災(zāi)時正確使用消防栓的步驟:拉開水帶,套在消防栓口上。裝上水槍,打開閥門,對準火焰底部噴射。
101使用消防栓時,最少要2個人操作。
102當某個消防栓漏水時將該立管的總閥門關(guān)閉,排水.維修處理。
103維護人員每個季度檢查一次消防栓內(nèi)的設(shè)備。
104消防栓水泵用消防栓按紐啟動。
105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制,但可監(jiān)視動作信號。
106發(fā)現(xiàn)火災(zāi),但煙感未動作,立即打破手動按紐報警。
107發(fā)現(xiàn)火災(zāi),身邊又無通訊設(shè)備.立即打破手動按紐報警。
108手提式滅火器應(yīng)放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。
109一個消防噴淋頭的保護面積是12.5平方米。
110一只消防報警煙感器的保護面積是當6m>h≥2m時為60平方米;當12m>h≥6m時為80平方米。
111消防栓和消防栓之間的距離不應(yīng)超過30米。
112噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。
113所有消防系統(tǒng)的閘門平時應(yīng)處于常開狀態(tài)。
114疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。
115疏散指示燈的電源不能關(guān)閉。
116消防系統(tǒng)現(xiàn)場設(shè)備平時處于自動狀態(tài)。
117消防供電是雙回路。
118發(fā)電機發(fā)出的電供應(yīng)急照明,消防電梯和其它消防設(shè)備使用。
119應(yīng)急照明應(yīng)安裝在消防通道,設(shè)備房等位置。
120應(yīng)急照明日常檢查采用切斷正常電源,看能否動作的方法。
121發(fā)生火災(zāi)時,送風閥要打開,打開后如何關(guān)閉現(xiàn)場手動關(guān)閉。
122消防主要設(shè)備動作以后,消防中心顯示運行動作和手動自動信號。
123消防中心的控制電源平時保持開啟。
124消防中心控制電源有2路(警鈴電源和控制電源)。
125消防栓和噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)壓。
126消防供水系統(tǒng)每套有2個水泵(一用一備)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后啟動水泵抽水。
128消防接合器的作用:當水池,水箱無水時,由消防車通過接合器供水。
129室外消防栓的作用:專供消防車取水。
130防火門的性質(zhì):是一種活動的防火分隔物。
131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。
132防火門主要分為三級。甲級需耐火1.2小時,材質(zhì)為雙面薄鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉,主要用于防火分區(qū)的門洞口處;乙級須耐火0.9小時,其構(gòu)造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮,也有將木料經(jīng)防火浸料處理,主要設(shè)在樓梯間、前室及消
防電梯前室門洞口處;丙級應(yīng)耐火0.6小時,主要用作管道井的檢修門。
133防火門的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應(yīng)注意安裝自動閉門器;安裝防火門開啟固定裝置;安裝電磁門鎖(常閉疏散通道防火門);設(shè)置雙扇關(guān)閉前后步驟順序器;安裝推桿式門鎖;防止地毯或其他物品卡住防火門問題。
134低層消防水箱一般儲存10分鐘的室內(nèi)消防水用量。
135消防水泵的技術(shù)要求是:一組消防水泵,至少應(yīng)有兩條吸水管,其中一條發(fā)生故障時,其余吸水管應(yīng)仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統(tǒng)的每臺消防水泵則應(yīng)各有獨立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,為便于檢查和維修,一般應(yīng)敷設(shè)在水泵房的地面上,其閥門應(yīng)設(shè)在操作方便的地方,并需有明顯的啟閉標志;消防水泵的吸水管口徑不應(yīng)小于消防水泵進水口的直徑;消防水泵宜采用自灌式引水,以保證及時供水;消防水泵與動力機械應(yīng)直接連接;固定消防水泵一般應(yīng)設(shè)置備用泵;消防水泵的出水管上,應(yīng)裝設(shè)止回閥和供試驗、檢查用的放水閥。
136高低壓配電房、計算機房等場所為什么采用氣體滅火而不用水滅火因為水是非絕緣體,而氣體是絕緣體(靠排除氧氣而滅火)。
137釋放消防氣體前要先關(guān)閉風機等通風設(shè)備,防止空氣流通。
138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶(有的還另帶卷盤)、錘子、報警按鈕裝置。
139消防栓栓口離地面高度是1.10m。(允許誤差2cm。)
140自動噴淋系統(tǒng)每個大區(qū)又分幾個小區(qū),大小區(qū)分區(qū)的依據(jù)各是:壓力超過80mh2o分大區(qū),每個小區(qū)的噴頭數(shù)不超過800個。
141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應(yīng)注意:設(shè)前室保護,以防煙火侵入井道及轎廂中;轎廂承載力不小于1500kg,內(nèi)部面積不小于1.5*2.0m,以保證容納擔架和數(shù)名人員;轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設(shè)施,內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料;井道、機房單獨設(shè)置,隔墻為防火墻,門為甲級防火門,底坑有排水設(shè)施,頂部有通風設(shè)施,井道內(nèi)不準敷設(shè)其他用途電纜;設(shè)專用消防按紐等。
142火災(zāi)自動探測報警設(shè)備由探測器、區(qū)域報警器和集中報警器組成。
143火災(zāi)自動探測報警設(shè)備有感煙、感溫、光電和可燃氣體探測器等種類。
144火災(zāi)自動探測報警設(shè)備的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應(yīng)注意以下問題:嚴格按照設(shè)備說明書對適用范圍、環(huán)境條件、保護面積、安裝高度等要求安裝;傳輸線路與強電電纜分開敷設(shè),導線線芯(銅線)截面不小于0.75mm2,多芯電纜,單根線芯(銅線)截面不小于0.2 mm2,供電電源使用消防專用電源;由經(jīng)過專門訓練人員負責使用、管理和維護;維修由專業(yè)維修人員維修。
145火災(zāi)自動探測報警設(shè)備一般常見故障及其檢查辦法是:主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;備用電源故障,檢查充電裝置、電池有無損壞,連線有無短路;探測回路故障,檢查該回路至火災(zāi)探測器的線路是否完好;誤報火警,應(yīng)勘察誤報現(xiàn)場有無水蒸汽、粉塵等影響。
146火災(zāi)事故照明和疏散指導標準有:在疏散樓梯、走道和消防電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設(shè)置事故照明;在配電室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機房等設(shè)事故照明;疏散指示標志應(yīng)設(shè)于走道墻面及轉(zhuǎn)角處、樓梯間的門口上方,以及環(huán)型走道中,其間距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,應(yīng)寫有“e*it”的字樣,且為紅色;采用可充電蓄電池作為事故照明及疏散指示燈的電源;供人員疏散用的事故照明,主要通道上的照明不應(yīng)低于0.51*。
147為什么說熔斷器存在導致火災(zāi)發(fā)生的危險性熔斷器在保護熔斷時,會發(fā)生高溫金屬屑飛濺,如果熔斷器周圍有易燃物就容易導致火災(zāi)發(fā)生。
148熔斷器的安裝與養(yǎng)護管理措施有:選用熔斷器的熔絲時,熔絲的額定電流應(yīng)與被保護的設(shè)備相適應(yīng);一般應(yīng)在電源進線、線路分支和導線截面改變的地方安裝熔斷器,盡量使每段線路都能得到可靠的保護;照明線路熔絲的額定電流應(yīng)稍大于實際負荷電流;為避免熔絲熔斷時引起周圍易燃物燃燒,熔斷器宜裝在具有火災(zāi)危險的房屋外邊,否則應(yīng)加密封外殼,并離開可燃物構(gòu)件;經(jīng)常除塵,以保持熔斷器清潔;有爆炸危險的場所,不能安裝一般的熔斷器。
149住宅發(fā)生火災(zāi)的可能性有:液化石油器具火災(zāi);廚房油鍋起火;煲粥干鍋起火;電器用具火災(zāi);兒童玩火火災(zāi),煙頭未熄引起火災(zāi)等。
150撲救住宅火災(zāi)時應(yīng)注意的問題:發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時,切忌打開門窗,以免空氣對流,使火勢擴大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復(fù)燃;嗅到液化氣氣味,切忌用明火檢查,禁忌開電燈,勿使用泄露點處電話,應(yīng)關(guān)緊相關(guān)閥門斷絕氣源及泄露點電源,開窗通風;發(fā)現(xiàn)起火,應(yīng)通知疏散鄰居。
151人員密集場所發(fā)生火災(zāi)時的撲救對策有:首先切斷電源,關(guān)閉可燃氣閥門,打開送風設(shè)備,關(guān)閉通風設(shè)施,打開所有出入口疏散人員,啟動滅火設(shè)備,將起火點的未燃物資搬走或隔離。
&
nbsp; 152人員密集場所發(fā)生火災(zāi)時應(yīng)注意的問題:當有化學、塑料類物質(zhì)燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒;利用廣播形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群過擠造成踏、壓傷亡事故,制止脫險者重返火場;滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點上部墜落物壓傷人員。
153火場上主要的有害氣體可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氫、氮的化合物、硫化氫、氰化氫、光氣等。
154火災(zāi)現(xiàn)場對人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。
155人在火災(zāi)中主要的心理反映是:驚慌和群聚。
156激發(fā)人在火災(zāi)現(xiàn)場的積極心理的辦法是:教育、訓練。
157火場逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所處環(huán)境;選擇逃生方法。
159火場可選擇的逃生方法有:立即離開危險區(qū)域,選擇簡便、安全的通道和疏散設(shè)備,準備簡易的防護器材,自制簡易救生繩索,切勿跳樓,創(chuàng)造避難場所。
160火場逃生應(yīng)注意的事項:逃生動作要迅速;注意隨手關(guān)閉通道上的門窗;若身上衣服著火,應(yīng)迅速將衣服脫下;不要輕易乘坐普通電梯;迅速報警;有可能撲滅初期火災(zāi)。
161尋找火場被困人員的方法有:詢問知情人;主動呼喊;搜尋。
162對火場兒童的搜尋應(yīng)注意床上、床下、墻角、桌椅下、櫥柜內(nèi)及可以藏身的物體下面。
163火場急救的基本要求是:搶救傷員必須爭分奪秒;堅持救人重于滅火的原則;掌握正確的施救方法。
164高層建筑火災(zāi)撲救的對策有:盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施,如:消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機、室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等進行安全疏散;利用廣播對建筑物內(nèi)人員進行廣播,告之起火有關(guān)信息及安全疏散路線、方法等;當某一層某一部位起火且火勢不大時,應(yīng)先通知著火層及其上一層和下一層的人員疏散,若火勢有發(fā)展,則應(yīng)通知著火層以上人員疏散;先救人后救物資。
165對高層建筑火災(zāi)中難以疏散的物資采取固定的大型機器設(shè)備,用噴射霧狀水流設(shè)置水幕等方法冷卻,不能用水冷卻的,也可用不燃或難燃材料予以遮蓋;對于易燃液體,可噴射泡沫予以覆蓋;對于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資,應(yīng)用蓬布等進行遮蓋的措施進行保護。
166高層建筑的火災(zāi)危險性突出表現(xiàn)在:蔓延快,燃燒猛,難逃生。
167高層建筑消防安全管理法規(guī)是《高層建筑消防管理規(guī)則》。
168高層建筑的消防安全管理實施自防自救原則。
169高層建筑撲滅初期火災(zāi)不可以單純依賴公安消防部門。
170高層建筑撲滅初期火災(zāi)應(yīng)依靠高層建筑的員工和所有人員。
171高層建筑必須由有關(guān)單位的防火責任人組成防火領(lǐng)導小組。
171高層建筑管理單位必須設(shè)置消防安全機構(gòu)。
172高層建筑應(yīng)配置防火專職干部。
173高層建筑內(nèi)不可儲存易燃,易爆和化學物品。
174高層建筑消防管理“三嚴格”的對象是:吸煙,用火,用電。
175高層建筑內(nèi)的商鋪、寫字樓和客房不可使用電爐,電燙斗等電熱器具。
176高層建筑救火的成敗取決于初期火災(zāi)能否被撲滅。
177撲救高層建筑初期火災(zāi)的責任落實到該單位的員工。
178高層建筑火災(zāi)后發(fā)生后的首要任務(wù)是報警。
179高層建筑必須配備專職或義務(wù)消防隊。
180高層建筑提高滅火自救能力的物質(zhì)基礎(chǔ)是:建立以消防控制中心為中心,能監(jiān)控,組織指揮整個滅火流程的消防系統(tǒng)。
181高層建筑消防樓梯必須設(shè)有防排煙設(shè)施。
182對高層建筑內(nèi)的餐廳、歌舞廳等部位應(yīng)采取專門報警和疏散措施。
183高層建筑發(fā)生火災(zāi)后,值班的領(lǐng)導和管理員應(yīng)親臨一線。
184高層消防水箱儲存量的技術(shù)參數(shù)要求是:一類建筑不應(yīng)小于18立方米,二類建筑和一類住宅建筑不應(yīng)小于12立方米,二類住宅建筑不應(yīng)小于6立方米。其安裝高度必須滿足最不利點所設(shè)置室內(nèi)消火栓的水壓要求。
185旋轉(zhuǎn)電動機著火時,應(yīng)用:噴霧
水槍、二氧化碳滅火器、四氯化碳滅火器或二氟一氯一溴甲烷滅火。
第5篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)公共關(guān)系管理的步驟
物業(yè)管理公共關(guān)系管理的步驟
調(diào)查 策劃 實施 評估
6.1 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查
6.1.1 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的含義
6.1.2 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的內(nèi)容
6.1.3 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的基本程序
6.1.1 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的含義
物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查是指運用科學的方法,有計劃,有步驟地去考察物業(yè)管理公司的公共關(guān)系狀態(tài),收集必要的資料,綜合分析相關(guān)的因素及相互關(guān)系,以達到掌握公司的情況,解決公司面臨的公共關(guān)系方面的實際問題為目的的實踐活動,是公共關(guān)系工作程序的第一步.
6.1.2 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的內(nèi)容
1)物業(yè)管理公司的基本情況
2)物業(yè)管理公司外部公眾意見
3)對公司信息傳遞狀況的調(diào)查
1)物業(yè)管理公司的基本情況
(1)對物業(yè)管理經(jīng)營管理方面的各種情況的調(diào)查.(創(chuàng)辦的背景,重大事件,經(jīng)營管理目標,思想和特點,資產(chǎn)狀況及對物業(yè)經(jīng)營,管理和服務(wù)的品種,價格,質(zhì)量,特點.與其他物業(yè)管理公司比較其競爭力如何,有哪些潛在的競爭對象.)*
(2)對物業(yè)管理公司領(lǐng)導者的情況的調(diào)查.(領(lǐng)導者的素質(zhì),個性,經(jīng)營管理的思想以及與職工的關(guān)系,與前任領(lǐng)導和上級領(lǐng)導的關(guān)系. )
(3)對物業(yè)管理公司員工的情況的調(diào)查.(隊伍變化情況和目前的一般狀況,以及他們的需要,愿望,基本要求和意見建議.)
2)物業(yè)管理公司外部公眾意見
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)公共關(guān)系管理的步驟
第6篇 某物業(yè)分公司采購與分包管理程序
物業(yè)分公司采購與分包管理程序
1總則
1.1嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包,不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護ee物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求,也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本,倡導廉潔自律的重要舉措,各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定,確保采購及業(yè)務(wù)分包活動公開、有序地進行。
1.2根據(jù)管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際情況,各物業(yè)分公司凡單項合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù),必須納入招標系統(tǒng)進行控制,包括但不限于:
a)物料、設(shè)備采購;
b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增);
c)服務(wù)分包等。
2相關(guān)職責界定
2.1物業(yè)分公司負責供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計劃制訂和具體實施,以及
20萬元以下的招標工作。
2.2項目所在公司負責組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標工作。
2.350萬元(含)以上的招標項目按《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.4管理公司物業(yè)管理部負責指導和監(jiān)督項目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。
3供方管理
3.1供方合格評定準則
3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求,所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進行供方合格評定。
3.1.2產(chǎn)品供方合格評定標準包括(但不限于):
a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,合法經(jīng)營;
b)有資質(zhì)證書;
c)固定的營業(yè)地點;
d)充足的供貨資源;
e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù);
f)合理的產(chǎn)品價位;
g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達到98%以上;
h)供貨及時性達到95%以上;
i)對不合格品能及時退換的良好售后服務(wù)等。
3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地,但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進行了解,以便與其配合達到滿足服務(wù)的需求。
3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方,其合格評定標準包括(但不限于):
a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點;
b)滿足服務(wù)項目的能力;
c)良好的社會信譽;
d)合理的承包價格;
e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,及跟蹤服務(wù)的有效性和及時性。
3.2供方合格評定方法
3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責收集供方基本信息,根據(jù)供方的資質(zhì)等級、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進行供方初評,至少應(yīng)評審供方以下幾個方面的優(yōu)勢:
a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性;
b)價格;
c)信譽--履約信譽與社會信譽度;
d)售后服務(wù);
e)付款方式;
f)交貨方式、交貨周期;
g)公共關(guān)系;
h)品牌;
i)供方內(nèi)部運作狀況;
3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責填寫《供方合格評定審批表》,記錄對上述評審結(jié)論。品
質(zhì)部負責復(fù)核,并重點對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進行驗證,其營業(yè)執(zhí)照的項目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。
3.2.3經(jīng)初評合格的供方,在可行時應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進行現(xiàn)場考察,現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。
3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點、公司規(guī)模等,必要時對其所承包的項目進行考察核實,以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會的信譽程度。
3.2.5現(xiàn)場考察評估通過后,業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責擬訂現(xiàn)場考察報告,并由考察人員會簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責將現(xiàn)場考察報告,連同《供方合格評定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。
3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負責列入《合格供方名錄》,并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。
3.3合格供方的監(jiān)督評估
3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負責建立合格供方檔案,并適時更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名稱、注冊地址;
b)評審結(jié)果和記錄;
c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
d)資質(zhì)等級證書;
e)質(zhì)量保證書;
f)其他證明材料。
3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負責組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進行監(jiān)督評估,根據(jù)不同類型供方采用適當?shù)脑u估周期和方式,包括:
a)對常用物料的合格供方每半年進行一次綜合的監(jiān)督評估;
b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進行一次綜合評估;
c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方,應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個月內(nèi)完成供方監(jiān)督評估。
3.3.3物業(yè)分公司在進行合格供方監(jiān)督評估時,可參照管理公司《供方合格評定與
監(jiān)督評估指引》的規(guī)定執(zhí)行,并形成《合格供方監(jiān)督評估表》。
3.3.4合格供方監(jiān)督評估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等,尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評估:
a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況;
b)供方產(chǎn)品價格的變化;
c)社會信譽的變化;
d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤;
e)其他應(yīng)當跟蹤管理的要素。
3.3.5合格監(jiān)督評估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責實施,品質(zhì)部對措施實施情況進行跟蹤驗證,并形成跟蹤記錄。
4招標工作程序
4.1招標項目立項
4.1.1招標項目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計劃提出,計劃內(nèi)的招標項目可直接編制招標文件。非計劃內(nèi)的招標項目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標計劃,必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報批手續(xù)。
4.1.2招標計劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):招標內(nèi)容、成本估算額、招標方式、招標文件編制時間、資格評審時間、發(fā)標日期、進場時間等。
4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責擬訂招標文件,招標文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)招標人(公司)簡介,包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等;
b)招標項目簡介,包括項目內(nèi)容、項目要求等;
c)對投標人及投標書的要求,包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等;
d)評標標準及方法;
e)評標活動方案,包括招標組織機構(gòu),開標時間及地點等;
f)其他事項的說明。
4.1.4擬訂招標文件的其它具體要求按管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.1.5招標文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實際操作中招標計劃、招標
小組、招標文件及擬邀請投標單位的資格審查可同步報批。
4.2成立招標小組
4.2.1每個招標項目均必須根據(jù)招標項目的特點成立招標小組,負責整個招標工作。原則上與投標單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標小組成員。
4.2.2招標小組人數(shù)必須為奇數(shù),且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標小組成員,全過程參與招標工作。
4.2.3在整個招標過程中,每次評審招標小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。
4.3投標單位確定
4.3.1物業(yè)分公司招標一般宜采用邀請招標方式,由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責收集相關(guān)供方信息,由招標小組審查確定擬邀請投標單位。
4.3.2各類招標項目預(yù)選投標單位應(yīng)不少于三家。投標單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇,合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時,才可從其它推薦途徑選擇投標單位。投標單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定:
a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標資格;
b)未列入公司《合格供方名錄》的單位,應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標單位;
c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位,兩年內(nèi)不得參與投標。
4.4發(fā)標
4.4.1招標文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標小組負責組織,公司各部門視實際需要指派人員配合,但至少應(yīng)保證同時有來自不同部門的二人參加。
4.4.2招標文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標答疑均應(yīng)形成書面記錄,其中招標答疑記錄應(yīng)作為招標文件的補充附件一并發(fā)給投標單位。
4.5開標、評標、定標
4.5.1招標小組主持開標工作,現(xiàn)場拆封,該過程應(yīng)形成書面記錄,參加開標的全體人員簽字確認。
4.5.2開標后招標小組組織相關(guān)人員進行標書的分析,以便進一步的評標定標工作。
4.5.3招標小組組長主持招標項目的評標工作,招標小組全體人員參加,實際人數(shù)
不少于3人。
4.5.4各類專業(yè)的評標工作均必須遵循管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,經(jīng)招標小組評標,并將評標結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報批后確定中標單位。
4.5.5確定中標單位后3日內(nèi),招標小組向中標單位發(fā)出中標通知書,并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。
4.6合同簽訂及招標文檔管理
4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定,組織內(nèi)部的合同評審過程,并與中標單位進行合同洽談,簽訂正式采購或分包合同。
4.6.2招標過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責整理成冊,并在正式合同簽訂后一個月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。
5物料采購
5.1物料定額標準
5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際需要,明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量,包括工程設(shè)備維護所需的備品備件,建立物料庫存量標準及部門或個人使用工具的配備標準,編制《物業(yè)采購分類明細表》,經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.1.2《物料采購分類明細表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計劃的依據(jù)之一,物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細表》進行評審更新,并報本公司總經(jīng)理審批。
5.2年度采購計劃
5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標準、各類工作人員數(shù)量,及各單位自然狀況等信息,制定年度物料采購計劃,報總經(jīng)理審批。
5.2.2年度物料采購計劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一,在年度采購計劃執(zhí)行過程中,因業(yè)務(wù)變化或其它因素導致年度采購計劃調(diào)整時,必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計劃,并報項目所在公司審批。
5.3月度采購計劃
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如勞保用品、清潔用品、易損備件(燈管、鎮(zhèn)
流器、窗把手、水龍頭、電話線)等的月度補充計劃,由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。
5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要,結(jié)合年度物料計劃制定下月的物料采購計劃,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求,須說明),經(jīng)本公司財務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后,于每月25日前報行政人事部。
5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補充計劃及各部門(管理處)月度物料采購計劃,于每月28日前擬定下月《物料采購計劃》。
5.4計劃采購實施
5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計劃》交行政人事部采購員實施采購。凡屬于招標范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定,通過招標選擇采購供方。不屬于招標范圍的采購必須從經(jīng)批準的《合格供方名錄》選擇,未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。
5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行,凡采購金額在5000元(含)以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項目均必須在進貨驗收合格后付款。
5.4.3對簽訂長期供貨合同,分批供貨的采購項目,行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單,特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。
5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個以上的物料時,一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。
5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時組織進貨的驗收入庫手續(xù),具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。
5.5零星、應(yīng)急物料的申購
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少,且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用,且沒有庫存的物料。
5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行:
a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量,并交部門經(jīng)理(管
理處主任)審核;
b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批;
c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實施采購。
5.5.3緊急情況下的非常用物料采購,可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進行驗證后自行購買,但在購買后須按上述要求補辦緊急采購手續(xù)。
5.6物料采購時效
5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個小時內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
6物料保管
6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序,明確規(guī)定物料進貨驗收、入庫、儲存保管及領(lǐng)用出庫的管理責任、方法和控制要求。
6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進貨驗收,確認符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫,將各類物料分區(qū)存放,做到擺放整齊、標識明確,防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中,有毒有害化學物資必須隔離存放,并做好防護措施。
6.3物料進、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù),入庫物料應(yīng)經(jīng)驗收合格,出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。
6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬,逐次記錄進、出明細,并每月盤點一次,確保各項物料賬物相符。
6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料,在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄,并由領(lǐng)用人簽收。
7服務(wù)(工程)分包
7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確,經(jīng)項目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時決定的服務(wù)分包,按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限,2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批,超過2萬元的報項目所在公司總經(jīng)理審批。
7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求,包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評價方法等,并作為分包合同必需附件。
7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定,明確分包服務(wù)監(jiān)管責任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評估,并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當?shù)目刂品椒?包括(不限于):
a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等),應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定,對供方服務(wù)質(zhì)量進行連續(xù)監(jiān)控;
b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如:消殺、電梯保養(yǎng)等),由監(jiān)管責任部門負責指派專責人員進行監(jiān)理,并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報告,監(jiān)管人員跟蹤確認;
c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程,根據(jù)實際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案,并由監(jiān)管責任部門負責指派專人進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。
7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評估均應(yīng)形成書面記錄,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求服務(wù)供方進行整改,相關(guān)整改過程和結(jié)果確認均應(yīng)形成書面記錄。
8相關(guān)文件與記錄
8.1管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格評定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名錄
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方監(jiān)督評估表
8.5wdwy-fr-mm6204招標工作計劃
8.6wdwy-fr-mm6205招標文件審批表
8.7wdwy-fr-mm6206評標、定標審批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采購計劃
第7篇 對物業(yè)管理投標文件要求
對物業(yè)管理投標文件的要求
1.投標文件必須包含的內(nèi)容:
(1)投標書,格式詳見附件五。
(2)投標人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、法定代表人資格證明、法定代表人對參予投標人員的授權(quán)委托書(格式詳見附件六,法定代表人親自參加除外)。
(3)銀行履約保函,格式詳見附件七。提供履約保證金方式為現(xiàn)金、支票、銀行匯票的除外。
(4)投標人的信譽、業(yè)績證明材料。
(5)承擔本物業(yè)物業(yè)管理的領(lǐng)導班子配備情況,主要負責人的身份證復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)崗位資格證明材料復(fù)印件。
(6)承擔本物業(yè)物業(yè)管理的工人、保安配備情況。
(7)除本招標文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)要求之外,還要達到的其他要求。
(8)投標文件必須承諾,因達不到物業(yè)服務(wù)要求,對業(yè)主造成直接損失的,承擔賠償責任。具體如何賠償,如業(yè)主被盜、共用設(shè)施損壞或滅失、下水道堵塞后污水進入房間等,應(yīng)詳細說明。未對業(yè)主造成直接損失的,如清潔衛(wèi)生不合格,應(yīng)如何處理也應(yīng)詳細說明。
(9)物業(yè)服務(wù)期限滿后,如果不按時撤離本物業(yè),應(yīng)承擔何種違約責任。
(10)對開發(fā)商應(yīng)盡的責任,業(yè)主向物業(yè)企業(yè)反映后,應(yīng)如何處理。
(11)是否愿意承擔本招標文件第二部分所指的總水表涵蓋的整個區(qū)域的水費代收工作在本物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金到帳前,是否愿意墊資對本物業(yè)供水系統(tǒng)進行改造,實現(xiàn)本物業(yè)的水表與周邊其它小區(qū)和單位的水表完全分離
(12)物業(yè)管理服務(wù)費收費標準。要求:普通住宅必須在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已裝修、閑置三個月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未裝修且無人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,車庫與普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,業(yè)主委員會辦公用房免收物業(yè)管理服務(wù)費。
(13)對業(yè)主違約的處理辦法。業(yè)主拖欠物業(yè)管理服務(wù)費,可以收取滯納金,滯納金收取比例不得超過銀行貸款利率的4倍。
(14)聯(lián)系方式。
(15)投標人認為應(yīng)當寫入投標文件的其他材料。
2.對投標文件的制作、送達要求
(1)投標文件必須采用簡體中文。
投標人需制作投標文件多份,其中正本1份(書面文檔),副本5份(書面文檔),電子文檔1份。電子文檔最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存儲在軟盤或優(yōu)盤中。投標文件之間如果不一致,責任由投標人承擔。
(2)投標文件正本和副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水打印或書寫。并由投標人的法定代表人親自簽署,加蓋法人單位公章和法定代表人印鑒。
(3)投標文件應(yīng)當密封包裝,并在包裝人標明投標項目名稱、投標人名稱,注明開標前不得開封,在密封處加蓋投標人公章。
(4)投標文件送達截止時間:20**年*月5日上午9點。
第8篇 某物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
1.目的:
加強租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2.范圍
公司全體租售業(yè)務(wù)人員。
3.職責
3.1管理處負責租賃業(yè)務(wù)的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負責轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務(wù)進行管理監(jiān)督;并負責管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓及指導。
3.3租售人員負責客戶收款工作的溝通,財務(wù)人員負責收款。
3.4財務(wù)管理部負責監(jiān)督各項收款工作。
4.方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù),及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進買賣雙方達成交易;如客戶當時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.7對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實《房地產(chǎn)證》、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2《樓宇求租(購)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》,簽訂時要注意核實客戶身份證。
4.3.3租賃交易時,應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時,則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.4房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.6交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由本公司財務(wù)人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由部門財務(wù)人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時由部門財務(wù)人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交公司后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時,由經(jīng)辦人向公司申請,經(jīng)租售中心主管核對后按公司付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
4.4.4.1客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
4.4.4.2銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作
日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負有保管責任。
4.4.4.3定金款和收款收據(jù)財務(wù)聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
4.4.4.4收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負保管責任。
4.4.5所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.6轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.6.1轉(zhuǎn)讓流程圖
4.6.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;
轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.6.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5.質(zhì)量記錄表格
vkwy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
vkwy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第9篇 金和物業(yè)別墅項目擬采用管理模式
金和物業(yè)別墅項目擬采用的管理模式
1、物業(yè)管理架構(gòu)
zz物業(yè)服務(wù)中心由蘇州市金和物業(yè)管理有限公司直接領(lǐng)導;服務(wù)中心作為zz的專職管理機構(gòu),財務(wù)獨立,在金和物業(yè)的授權(quán)下,履行《zz前期物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責任;服務(wù)中心實行垂直領(lǐng)導;組織機構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效,一專多能;服務(wù)中心突出以服務(wù)客戶為中心,建立以客戶服務(wù)中心為重點的組織流程;服務(wù)中心實行24小事值班制,值班人員保持通訊暢通,授權(quán)在事件處理中代替服務(wù)中心代替行服務(wù)中心項目經(jīng)理的職責,以使工作高效,提高服務(wù)品質(zhì)。
2、激勵機制:
此為我公司內(nèi)部對員工進行管理的主要方式,每個員工的個人權(quán)益都要得到尊重,
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達到:
1、二年內(nèi)實現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標準,并爭取達到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達到國優(yōu);
3、建立并落實維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機電設(shè)備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達95%以上;
6、無因物業(yè)管理責任而發(fā)生的重大安全責任事故,嚴格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營活動有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進行各種有利于經(jīng)濟效益社會效益的活動。
第11篇 南油物業(yè)行政管理總則
雅園物業(yè)行政管理總則
一、為了加強管理,完善各項工作制度,促進公司發(fā)展,提高經(jīng)濟效益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂此管理總則。
二、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是'一業(yè)為主,多種經(jīng)營'。經(jīng)營方針是'面向市場,服務(wù)用戶'。
三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規(guī)章制度和各項決定、紀律。
四、公司的財產(chǎn)屬公司所有,公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產(chǎn)。
五、公司禁止任何所屬機構(gòu)、個人損害公司的形象、聲譽。
六、公司禁止任何所屬機構(gòu)、個人,因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。
七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性,提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平,不斷完善公司的經(jīng)營管理體系,實行多種形式的責任制,不斷壯大公司實力和提高經(jīng)濟效益。
八、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術(shù)和文化知識,公司為員工提供學習、深造條件和機會,努力提高員工的素質(zhì)和水平,造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬的員工隊伍。
九、公司鼓勵員工發(fā)揮才能多做貢獻,對于有突出貢獻者,公司給予獎勵、表彰。
十、公司為員工提供平等競爭的環(huán)境和晉升的機會,鼓勵員工積極向上。
十一、公司倡導員工團結(jié)互助,同舟共濟,發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神。
十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議,對做出貢獻者公司給予獎勵、表彰。
十三、公司尊重員工的辛勤勞動,為個人創(chuàng)造良好的工作條件,提供應(yīng)有的待遇,充分發(fā)揮其知識為公司多作貢獻。
十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經(jīng)濟效益的增長而提高員工各方面的待遇。
十五、公司實行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。
十六、公司實行崗位責任制,實行考勤和考核制度,促進員工端正工作作風和提高工作效率,保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。
十七、公司提倡勵行節(jié)約,反對鋪張浪費。降低消耗,增加收入,提高效益。
十八、維護公司利益,對任何違反公司章程和各項規(guī)章制度的行為,都要追究責任。
第12篇 物業(yè)管理手冊－污水廢氣噪聲污染控制程序
物業(yè)管理手冊:污水、廢氣、噪聲污染控制程序
1、目的
為了加強污水、廢氣、噪聲污染防治工作,確保污染物達標排放,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司污水、大氣污染物及噪聲防治管理工作。
3、職責
3.1產(chǎn)生或存在污水、廢氣、噪聲的部門負責本部門污染源的控制,并提出治理方案和負責環(huán)保治理設(shè)施的日常維護。
3.2物業(yè)服務(wù)中心負責環(huán)保設(shè)施維護和保養(yǎng)。
3.3品質(zhì)部負責全公司污染物的監(jiān)督管理和委托地方環(huán)保部門對污染物的排放進行審查。
4、程序
4.1污水控制
4.1.1本公司污染主要來自垃圾清運車的清洗、垃圾中轉(zhuǎn)站的清洗和業(yè)主的生活污水。
4.1.2垃圾清運車每周按相應(yīng)的保潔員作業(yè)指導書的規(guī)定到指定的地點進行清洗;
4.1.3垃圾中轉(zhuǎn)站清洗的控制
a)垃圾中轉(zhuǎn)站每周按規(guī)定進行清洗。
b)清洗形成的污水集中收集,排放到污水管道。
4.1.4嚴禁使用含磷洗滌劑沖洗廁所,確保生活污水達標排放。
4.1.5物業(yè)服務(wù)中心負責定期對社區(qū)下水管網(wǎng)的疏通和維護,確保污水達標排放。
4.2廢氣控制
4.2.1本公司大氣污染物主要來自社區(qū)空調(diào)、冰箱、機動車尾氣等。
4.2.2消耗臭氧層物質(zhì)的控制
為符合《消耗臭氧層物質(zhì)蒙特利爾協(xié)議書》的要求,本公司自2005年起新購入冰箱、空調(diào)器等設(shè)備時,將優(yōu)先選購環(huán)保型產(chǎn)品,并逐步完成含氟致冷劑的替代工作。
4.2.3其他大氣污染物的控制
a)公司的機動車輛要做到專人負責,定期養(yǎng)護,使用清潔燃料,尾氣必須達標排放;
b)通過與業(yè)主協(xié)商、溝通、宣傳欄等方式,引導業(yè)主定期對汽車的尾氣排放進行檢測。
4.3噪聲控制
4.3.1本公司環(huán)境噪聲主要來自消防泵、水泵、業(yè)主裝修、機動車、割草機、空調(diào)外機及社區(qū)文化活動產(chǎn)生的噪聲。
4.3.2噪聲的控制措施
a)滿足質(zhì)量要求的前提下,采購低噪聲設(shè)備和備件;
b)加強設(shè)備的維護保養(yǎng),做到油路、氣路、水路暢通,使機器正常運轉(zhuǎn)、降低噪聲;
c)業(yè)主裝修產(chǎn)生的噪聲按《業(yè)主入住及裝修控制程序》規(guī)定執(zhí)行;
d)各社區(qū)舉辦社區(qū)文化活動時由物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主委員會或社區(qū)居委會協(xié)商確定有關(guān)事項,降低噪聲污染的影響。
4.4污水、廢氣、噪聲監(jiān)測與監(jiān)督管理
品質(zhì)部執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》委托地方環(huán)保部門對污染物的排放進行審查。
4.5品質(zhì)部對監(jiān)測結(jié)果及時進行分析與評價,各責任部門對超標項按《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》采取有效的整改措施。
4.6公司污水排放標準執(zhí)行《污水綜合排放標準》二級、廢氣執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標準》二級、噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》1類、機動車輛執(zhí)行《汽油車怠速污染物排放標準》。
4.7各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《固體污染物控制程序》
5.2《消耗臭氧層物質(zhì)蒙特利爾協(xié)議書》
5.3《鄭州市建立無氟城市實施辦法的通知》
5.4《業(yè)主入住及裝修控制程序》
5.5《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》
5.6《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》
5.7《大氣污染物綜合排放標準》
5.8《污水綜合排放標準》
5.9《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》
5.10《汽油車怠速污染物排放標準》
5.11《記錄控制程序》
