第1篇 全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱
關(guān)于修改《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的說明
近兩年來,《物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》相繼出臺,《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突,經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部批準,現(xiàn)對2006年發(fā)布的《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關(guān)內(nèi)容進行了修改與補充,作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。
全國物業(yè)管理師制度管理委員會
二
第2篇 全國物業(yè)管理師資格認定考試-物業(yè)管理實務(wù)試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( )資質(zhì)條件。
a. 一級b. 二級
c. 三級d. 三級暫定
4. 前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后,招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標投標中,評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。
a. 可任選其中一個作為中標人
b. 應(yīng)以報價最低的為中標人
c. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人
d. 應(yīng)按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業(yè)管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現(xiàn)場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會
c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時公約由( )制定。
a. 建設(shè)單位 b. 購房人
c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。
a. 設(shè)計工作 b. 工程監(jiān)理工作
c. 開發(fā)建設(shè)工作d. 物業(yè)管理咨詢活動
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動。
a. 首次業(yè)主大會會議召開b. 業(yè)主大會成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效
11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設(shè)單位 b. 業(yè)主委員會
c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當負責修復和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業(yè)
c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的,( )。
a. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
b. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
c. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。
a. 測量b. 敲擊
c. 使用d. 目測
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結(jié)構(gòu)b. 木結(jié)構(gòu)
c. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)d. 框架結(jié)構(gòu)
16. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強調(diào)( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預(yù)防性維修 d. 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。
a. 日常運行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術(shù)改造d. 各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法b. 藥殺法
c. 熏蒸法d. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任
;c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。
a. 確認電梯處于靜止狀態(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
a. 三個月b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
a. 物業(yè)服務(wù)成本b. 物業(yè)服務(wù)支出
c. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費d. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主
c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位
26. 在業(yè)主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。
a.提出計劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
b.自行決定
c.與部分業(yè)主商議決定
d.與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是()。
a.政府定價
b.政府指導價
c.業(yè)主定價
d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。
a.業(yè)主b.建設(shè)單位
c.施工單位d.監(jiān)理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準,采用的文書類型應(yīng)是()。
a. 通知b. 報告
c. 請示d. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)
部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取()。
a.管理服務(wù)費 b.審批費
c.施工現(xiàn)場管理費d.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由()頒發(fā)和管理。
a.國務(wù)院建設(shè)主管部門
b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門
c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外,還要持()向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。
a. 企業(yè)法定代表人的身份證明
b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同
d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同
e. 物業(yè)服務(wù)合同
33. 物業(yè)管理招標的主體包括()。
a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 物業(yè)建設(shè)單位
c. 業(yè)主大會 d. 業(yè)主委員會
e. 物業(yè)所有權(quán)人
34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有()。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準,物業(yè)服務(wù)合同則不需要
d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有()。
a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效
b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36. 某物業(yè)竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有()。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應(yīng)履行保修責任,并承擔維修費用
c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔此次事故的全部費用
d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔滲漏機房的維修責任及費用
e. 電梯機房屬物業(yè)共用部位,修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為()物業(yè)。
a. 居住b. 公共
c. 商業(yè)d. 工業(yè)
e. 其他
38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括()。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費員
39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括(&n
bsp;)收入。
a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營
c. 政策性虧損補貼d. 物業(yè)大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括()。
a. 企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤
c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額
e. 補貼收入
41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括()。
a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用
b. 物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用
d. 管理服務(wù)人員的工資
e. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費實行()。
a.政府定價b.政府指導價
c.市場調(diào)節(jié)價 d.業(yè)主定價
e.政府與業(yè)主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于()。
a.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足
b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中,正確的有()。
a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用
b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動而變動
c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計
d. 物業(yè)服務(wù)費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔
e. 物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費
45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括()。
a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員
c. 業(yè)主委員會 d. 建設(shè)單位
e. 物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據(jù)背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患
3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區(qū)外墻全部翻新
9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費
12 希望提供家政服務(wù)
13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達小區(qū)的公交線路
14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開,避免與業(yè)主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些對此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結(jié)合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會,并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當 如果您是該公司的負責人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)
問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止 (3分)
問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗(6分)
2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試
《物業(yè)管理實務(wù)》試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤(1分, 每項0. 5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍,無權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施:加強環(huán)境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;
5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應(yīng)由建設(shè)單位負責(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場,統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分);
(3)同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時向業(yè)主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答'2005年7月31日(24時)'或'2005年8月1日(零時)'均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用,應(yīng)通過業(yè)主委員會督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案(2分)。
第3篇 全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試模擬題--物業(yè)管理實務(wù)
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題備選項中,只有1個最符合題意)
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是()。
a.無償?shù)腷.微利的c.有償?shù)暮陀缘膁.保本非盈利的
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立的標志是取得()
a.企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書b.營業(yè)執(zhí)照c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書d.驗資證明
3.對于三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,要求物業(yè)管理專業(yè)人員、以及工程等方面的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。a.5b.10c.20d.30
4.下列項目中,必須通過招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)是()。
a.一個辦公樓b.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)
c.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區(qū)d.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)內(nèi)的會所
5.下列選項中,不屬于物業(yè)管理方案的關(guān)鍵性內(nèi)容的是()。
a.組織架構(gòu)與人員配備b.費用測算與成本控制c.管理方式、運作程序及管理措d.物資裝備
6.招標人需要對已經(jīng)發(fā)出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件()日前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。a.5b.7c.10d.15
7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是()。
a.拍賣方發(fā)布拍賣公告b.拍賣人宣布拍賣某物c.拍賣師擊槌d.競拍方的每次出價
8.業(yè)主公約正式訂立的時間是()。
a.物業(yè)銷售前b.物業(yè)銷售階段c.物業(yè)入住階段d.首次業(yè)主大會召開
9.()是民法、合同法的最基本原則。
a.平等原則b.自由原則c.誠信原則d.公序良俗原則
10.從法律的角度來說,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的起點是()。(《物業(yè)管理條例》)
a.前期物業(yè)管理合同簽訂生效b.竣工驗收c.承接查驗d.負責前期物業(yè)管理的企業(yè)入場
11.前期物業(yè)管理最明顯的特點是()。
a.其特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響
b.在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程
c.呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)d.一般呈現(xiàn)出收入少,支出多,收支不平衡和虧損
12.承接查驗實施方案由()制定。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.建設(shè)單位c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位共同d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位
13.物業(yè)管理承接查驗主要的方式是()。
a.感官查驗b.核對查驗c.使用查驗d.檢測查驗
14.以下各個選項中,屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗內(nèi)容的是()。
a.物業(yè)資料b.共用部位c.各項費用與收支情況d.共用設(shè)備設(shè)施
15.物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部()令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》。
a.99號b.121號c.110號d.48號
16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞,()應(yīng)當負責修復和賠償。
a.裝修人b.裝修施工單位c.裝修人或者裝修施工單位d.相鄰住宅的業(yè)主
17.裝飾裝修申報資料由()提供。
a.業(yè)主b.物業(yè)管理單位c.業(yè)主和施工單位d.業(yè)主和物業(yè)單位
18.需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是()。
a.基本完好房b.一般損壞房c.嚴重損壞房d.危險房
19.定期維修又叫做()。
a.狀態(tài)檢測下的預(yù)防維修b.改善性的預(yù)防維修c.計劃性預(yù)防維修d.中修
20.對物業(yè)管理而言,應(yīng)盡量避免()。
a.計劃性預(yù)防維修b.狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修c.改善性能的預(yù)防維修d.事后維修
21.某小區(qū)入夏后發(fā)現(xiàn)蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是()。
a.利用誘餌誘殺b.使用相關(guān)的器械滅殺
c.查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物d.安裝各種防蚊的紗窗
22.以下選項中,不屬于清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容的是()。
a.建筑物外公共區(qū)域清潔b.垃圾的收集與處理c.花木種植d.管道疏通服務(wù)
23.安全防范工作周檢由()負責。
a.安防隊伍的各班班組長b.安防主管及項目領(lǐng)導c.指定人員d.指定的督察人員
24.義務(wù)消防隊伍每年應(yīng)進行()次消防實戰(zhàn)演習。
a.1b.1-2c.2d.3
25.對物業(yè)管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預(yù)選方案要在()個以上。
a.兩b.三c.四d.五
26.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括()。
a.誰受理,誰跟進,誰回復b.暫時無法解決的,可讓客戶回去等候通知
c.做詳細記錄,并及時總結(jié)經(jīng)驗d.盡可能滿足業(yè)主的合理要求
27.在物業(yè)管理使用的各類文書中,()的規(guī)范性最強。
a.行政公文b.事務(wù)文書c.制度文書d.禮儀文書
28.企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動為()。
a.辭職b.解職c.辭退d.資遣
29.在銷售商品房的時候,購房者應(yīng)該按照總購房款的()的比例向售房單位交納維修資金。
a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%
30.全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)的原則是()
a.統(tǒng)一規(guī)劃、分級指導、集中申報,信息共享b.統(tǒng)一建設(shè)、分步實施、分級管理、信息共享
c.統(tǒng)一建設(shè)、強化領(lǐng)導、分級管理、信息共享d.統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實施、信息共享
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1.物業(yè)管理公司使用的請示屬于()
a.內(nèi)行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文
2.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的說法中,錯誤的是()。
a.資質(zhì)審批并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的一個必須條件
b.新設(shè)立的某家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報資質(zhì)的時候,審批部門可以根據(jù)其所具備的注冊資金、專業(yè)人員條件和所管理的物業(yè)面積給予不同的資質(zhì)
c.一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業(yè)面積這一標準來看,它符合二級資質(zhì)的要求
d.在取得營業(yè)執(zhí)照之后的一個月內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該到相應(yīng)的主管部門申請資質(zhì)
e.資質(zhì)審批一定要在工商注冊登記后才能進行
3.影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置的主要因素包括()
a.國家的宏觀政策b.企業(yè)戰(zhàn)略因素c.技術(shù)因素d.組織規(guī)模及所處的階段e.企業(yè)的員工素質(zhì)
4.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的以下管理內(nèi)容之中,帶有公共管理性質(zhì)的有()。
a.向部分業(yè)主提供家政服務(wù)b.向部分業(yè)主提供班車接送服務(wù)
c.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護d.市政設(shè)施的配合管理e.物業(yè)的裝修管理
5.下列關(guān)于公開招標的表述中,正確的是()。
a.公開招標必須發(fā)布招標公告,但發(fā)布的途徑可以不是公共媒介
b.公開招標應(yīng)當邀請所有符合投標條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加招標
c.公開招標的評選條件和程序是預(yù)先設(shè)定的
d.招標公告必須公開,但是招標的程序和中標的結(jié)果可以不公開
e.對于公開招標來說,投標人如果少于5個,則該公開招標無效,應(yīng)當重新組織招標
6.專題培訓包括()。
a.更新觀念的培訓b.專項管理培訓c.外派培訓d.專項技術(shù)培訓e.晉升培訓
7.物業(yè)管理方案的實質(zhì)性內(nèi)容主要包括()。
a.招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序b.管理制度的制訂、檔案的建立與管理
c.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述d.費用測算與成本控制e.管理指標
8.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別表現(xiàn)在()。
a.前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的
b.前期物業(yè)服務(wù)合同是不約定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同是約定期限合同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限是不確定的,物業(yè)服務(wù)合同的期限是確定
的
d.前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較弱,物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較強
e.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限比較短,物業(yè)服務(wù)合同的期限比較長
9.對有爭議的物業(yè)服務(wù)合同的解決途徑包括()。
a.友好協(xié)商b.向約定的仲裁委員會仲裁c.向人民法院起訴d.由物業(yè)管理單位解釋e.聽從業(yè)主大會意見
10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房的有償使用費,應(yīng)該計入()
a.管理費用b.營業(yè)成本c.直接材料費d.只有人工費e.遞延資產(chǎn)
11.物業(yè)管理工作移交中的重點和難點包括()。
a.物業(yè)資料的移交b.共用部位的移交c.共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管
d.各項費用和資產(chǎn)的移交e.物業(yè)管理運作的銜接
12.在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容包括()。
a.物業(yè)資料情況b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理現(xiàn)狀
c.各項費用與收支情況,項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況d.業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)使用情況e.業(yè)主的資料情況
13.處理緊急事件的要求包括()
a.企業(yè)應(yīng)盡可能控制事態(tài)的惡化和蔓延b.在態(tài)度上可適當消極
c.不管事件如何變化,要嚴格遵守原定的預(yù)防措施或應(yīng)對方案
d.避免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導”e.應(yīng)以不造成新的損失為前提
14.在能源消耗的公式中,屬于浪費掉的能源的是()。
a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb
15.關(guān)于公共安全防范管理服務(wù)的論述中,正確的是()。
a.在公共安全防范活動中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)居于主導地位,必要時請政府相關(guān)部門協(xié)助
b.在公共安全防范活動中,政府相關(guān)部門居于主導地位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起到協(xié)助作用
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所提供的安全防范服務(wù)在本質(zhì)上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的
d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)內(nèi)的治安等問題承擔全部責任
e.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)的治安所承擔的責任要以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)
三、綜合分析題(共2題,每題20分)。
案例分析題(一)
某小區(qū)為多、高層混合小區(qū),在建設(shè)階段a物業(yè)管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者,請問:
物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處(5分)
說明早期介入包括哪些階段(3分)
你應(yīng)該從哪些方面為建設(shè)單位提供建議,方便今后的物業(yè)管理服務(wù)(3分)
在前期物業(yè)管理期間,會存在哪些工程質(zhì)量保修責任(4分)
在保修期內(nèi),保修責任是誰你該如何處理(5分)
案例分析題(二)
王軍喜歡養(yǎng)花,經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預(yù)報稱今日臺風來臨,讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進屋內(nèi)。中午臺風來臨,住在同樓的黃佳放學回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風刮落的花盆砸中頭部,當即昏倒在地,物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈,但花費數(shù)萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業(yè)管理公司告上法庭。試問:
(1)本案可以依法應(yīng)由誰來承擔賠償責任(2分)
(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力為什么(3分)
(3)物業(yè)管理公司依法是否應(yīng)承擔賠償責任(5分)
(4)如果你是某物業(yè)管理公司的安全管理人員,負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容治安防范的注意事項。(10分)
參考答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a
11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d
21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d
二、多項選擇題(共30題,每題2分)
1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc
6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab
11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce
案例分析題(一)參考答案
(1)對于開發(fā)商而言,有優(yōu)化設(shè)計、有助于提高工程質(zhì)量和提高開發(fā)效益
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)有助于了解物業(yè)情況,為前期物業(yè)管理作充分準備
(2)物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗收階段
(3)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況
(4)物業(yè)工程質(zhì)量保修分為二部分:一是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分;一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備部分。
(5)由建設(shè)單位承擔。向建設(shè)單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求;也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映,物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。
案例分析題(二)參考答案
1)應(yīng)該由王軍承擔,根據(jù)民法通則第126條:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權(quán)人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任。
2)不屬于不可抗力,因為這是可以預(yù)見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務(wù)來防止花盆墜落,其本身是有過錯的。當然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔責任。
3)物業(yè)管理公司在本案中不承擔賠償責任,因為陽臺屬于業(yè)主專有部分,花盆是業(yè)主自有物業(yè),物業(yè)公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業(yè)公司并不是管理人,業(yè)主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業(yè)公司不需承擔賠償責任,但一個小區(qū)如果發(fā)生這類事件,對物業(yè)公司的聲譽和品牌都是一種極大的損害,因此,物業(yè)公司在平時工作中還是應(yīng)當采取措施防止此類事件發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)住戶陽臺放了可能發(fā)生墜落危險的物品,應(yīng)及時勸阻,勸阻無效的應(yīng)送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前,應(yīng)對全體業(yè)主發(fā)通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調(diào)支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時落實整改措施。
(4)內(nèi)容有:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護和管理;施工現(xiàn)場管理;配合政府開展社區(qū)管理。
注意事項:
遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機關(guān)報告,并及時上報上級領(lǐng)導,協(xié)助公安機關(guān)迅速平息事件,防止事態(tài)擴大。
遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等,應(yīng)立即報警,協(xié)助公安機關(guān)制止
管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋等特殊人員進入,應(yīng)將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬等將其領(lǐng)走
轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問
第4篇 全國物業(yè)管理師考試試題情景題
2005全國物業(yè)管理師考試試題情景題
職業(yè):物業(yè)管理員
等級:國家職業(yè)資格二級
卷冊二:操作技能
注意事項:
1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案。
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號,也不得在標封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。
一、情景題(1-5題,每題8分,共40分)
1、世達物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關(guān),請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。
2、豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負責管理的某住宅小區(qū)3號樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應(yīng)如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作
3、某職業(yè)技術(shù)學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現(xiàn)場經(jīng)費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。(說明:計算過程中涉及到的相應(yīng)費率可以采用定額中規(guī)定的相應(yīng)費率,也可以用符號代替)
4、已經(jīng)入住2年多的某townhouse(聯(lián)排別墅)項目,現(xiàn)有300多戶居民,其中白領(lǐng)人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項目的物業(yè)管理經(jīng)理,請針對上述情況,完成以下工作:
(1)為該物業(yè)項目設(shè)計4種合適的綜合經(jīng)營服務(wù)項目。(說明:只寫出服務(wù)項目名稱即可)
(2)如果全部綜合經(jīng)營服務(wù)項目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營,而是對外承包,那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量
5、小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應(yīng)按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案
