物業(yè)公司管理者代表任命書-范例3（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-23 查看人數(shù)：67

物業(yè)公司管理者代表任命書-范例3

第1篇物業(yè)公司管理者代表任命書-范例3

任命書

茲任命z1同志擔(dān)任**物業(yè)管理有限公司管理者代表。其主要職責(zé)是:負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實施、維持和改進(jìn);檢查和報告質(zhì)量體系的運行情況;協(xié)助最高管理者、做好管理評審;主持質(zhì)量體系文件的編制、實施

最高管理者:

20**年6月*日

任命書

茲任z2同志擔(dān)任旭勤實業(yè)發(fā)展有限公司管理者代表。其主要職責(zé)是:負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實施、維持和改進(jìn);檢查和報告質(zhì)量體系的運行情況;協(xié)助最高管理者、做好管理評審;主持質(zhì)量體系文件的編制、實施

最高管理者:

20**年6月*日

第2篇物業(yè)公司管理資料序言

《物業(yè)公司管理資料》序言

全面、準(zhǔn)確地貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,依法加強**物業(yè)公司管理與服務(wù)工作落實,增強企業(yè)凝聚力和競爭力,維護(hù)公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作秩序和良好的辦公環(huán)境,切實保障業(yè)主、客戶和公司的合法權(quán)益。

經(jīng)過近四年的發(fā)展,公司已基本形成管理規(guī)范、專業(yè)性強、服務(wù)多樣、信譽良好、制度完善的綜合性物業(yè)管理公司,管理項目涉及商務(wù)寫字樓、行政辦公樓、大型物流倉儲和郵電住宅小區(qū)。

現(xiàn)代物業(yè)管理面臨著新的機遇和挑戰(zhàn),進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度、崗位職責(zé)、規(guī)范行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)工作勢在必行。為此,公司本著完善制度、依法管理、規(guī)范服務(wù)、樹立品牌的要求,特組織人員編寫了《管理文件匯編》一書,具體對公司各崗位日常工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作職責(zé)、作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā)事件處置、值班及保衛(wèi)工作等作了詳盡的規(guī)范,概括性強、實用性廣,便于公司各管理處在物業(yè)管理實際工作中更好的把握和運用,從而使公司物業(yè)管理工作效率、管理效率大大提升,實為公司員工做好各項工作的必讀內(nèi)容和培訓(xùn)教材。

公司將運用現(xiàn)代化、科學(xué)化、規(guī)范化的物業(yè)管理手段,實施全方位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的物業(yè)管理,為客戶提供熱情、周到、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù),不斷促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,實現(xiàn)物業(yè)價值的保值和增值,

確保各物業(yè)管理處設(shè)施設(shè)備運行安全,杜絕安全責(zé)任事故和刑事案件,成功塑造**物業(yè)公司成都一流的物業(yè)企業(yè)形象。

第3篇物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則

物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則

1 信件

所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。

2 文件傳閱

內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達(dá)相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。

3會議室

使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準(zhǔn)后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開關(guān)。

4來訪接待

因公接待來訪者,有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進(jìn)入會

客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。

5告示牌

管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。

6就餐

午餐時間小時,員工不可因用餐而遲到。

7差旅費

按差旅費規(guī)定辦理。

第4篇金科物業(yè)公司交房管理流程

金科物業(yè)交房管理流程

1目的

確保業(yè)主(住戶)及時、滿意地接房,便于物業(yè)管理工作的順利開展,協(xié)助開發(fā)商回收房款。

2 適用范圍

適用于金科物業(yè)管理有限公司各管理處物業(yè)的交付辦理。

3 定義

交房:是指業(yè)主 (住戶)收到《接房通知書》,并辦理完相應(yīng)手續(xù)獲得所購物業(yè)的鑰匙。業(yè)主 (住戶)接房后為物業(yè)已交付給業(yè)主 (住戶)。

4 職責(zé):

4.1管理處主任負(fù)責(zé)對業(yè)主 (住戶)接房時物業(yè)交付的組織工作。

4.2 管理處物業(yè)助理負(fù)責(zé)業(yè)主 (住戶)交房資料的準(zhǔn)備。

4.3 開發(fā)公司售房部負(fù)責(zé)驗證業(yè)主 (住戶)身份,核查費用。

4.4 物管公司財務(wù)室負(fù)責(zé)收取業(yè)主接房須交納的相關(guān)費用。

4.5 管理處前臺接待員負(fù)責(zé)審核業(yè)主接房資格,繳驗各種證件,陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行驗收,辦理業(yè)主 (住戶)交房手續(xù)、交接物品。

5 程序要點

5.1交房的準(zhǔn)備工作

5.1.2 交房資料的準(zhǔn)備:

a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《接房通知書》、《業(yè)主(住戶)手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《精神明建設(shè)公約》、《區(qū)域防火責(zé)任書》;

b) 《接房通知書》的內(nèi)容要求寫明辦理交房手續(xù)的地點、時間,辦理手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及應(yīng)繳費用明細(xì),并附簡明扼要的交房流程圖等;

c) 印制以下各類交房所需表格:

第5篇物業(yè)公司供方環(huán)境因素管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0適用范圍:

適用于公司各供方或相關(guān)方提供服務(wù)過程中環(huán)境因素的管理。

2.0供方分類:

物料供應(yīng)商、服務(wù)提供方、外委工程承包商和其它相關(guān)方。

3.0物料供方環(huán)境因素的管理

3.1由公司物料管理部門將物料的環(huán)保要求通報給供方,供方按要求提供物料。

3.2物料使用部門需采購物料時,應(yīng)在《采購申請單》中注明環(huán)保的要求,經(jīng)審批后提交物料采購部門進(jìn)行采購。

3.3物料使用部門對采購物料進(jìn)行驗收,檢驗物料是否符合公司環(huán)保的要求,并要求供方提供符合規(guī)定的產(chǎn)品,如不符合則按相應(yīng)程序處理。

3.4公司物料采購管理部門將物料驗收不合格情況反饋給物料供方,并要求物料供方整改,確保物料供方提供符合公司環(huán)保要求的合格產(chǎn)品。

4.0服務(wù)供方環(huán)境因素的管理

4.1相關(guān)部門負(fù)責(zé)人根據(jù)文件要求識別服務(wù)供方在公司范圍內(nèi)活動產(chǎn)生的環(huán)境因素,如公司已對其制定了相關(guān)管理方案,則要求服務(wù)供方按照方案實施活動,如未制定,則與服務(wù)供方共同制定相關(guān)管理方案。

4.2相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對服務(wù)供方環(huán)境活動進(jìn)行日常檢查,填寫相關(guān)檢查記錄,對不符合公司環(huán)境體系或法規(guī)要求的服務(wù)供方開具《糾正通知單》,限其及時糾正,并對整改情況進(jìn)行驗證。

5.0外委供方環(huán)境因素的管理

5.1工程技術(shù)部立項時,在《外委工程項目立項申請表》上注明可能的環(huán)境因素影響的防范要求。

5.2公司管理者代表組織審查外委工程項目環(huán)境因素控制措施。

5.3工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人將相應(yīng)環(huán)境管理方案及公司的相關(guān)要求,提交外委工程承包商,可將內(nèi)容寫入合同中,并嚴(yán)格按管理方案內(nèi)容監(jiān)督外委供方執(zhí)行。

5.4工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人或其指定的責(zé)任人隨時監(jiān)督外委供方在公司范圍內(nèi)的活動,以確保其活動符合公司環(huán)境管理的要求。

6.0其它相關(guān)方(裝修、電話、煤氣施工等)

6.1其它相關(guān)方需在公司所管范圍內(nèi)進(jìn)行活動中,相關(guān)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)將公司相關(guān)的環(huán)境管理要求通報給相關(guān)方,并要求其按規(guī)定執(zhí)行;

6.2相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在責(zé)任范圍內(nèi)隨時對相關(guān)方的活動進(jìn)行檢查,預(yù)防出現(xiàn)不合格。

7.0支持性工具

《環(huán)境因素調(diào)查評價表》

《重大環(huán)境因素表》

《重大環(huán)境因素管理方案》

《糾正通知單》

編制:審核:批準(zhǔn):日期:

第6篇某物業(yè)公司管理手冊前言

物業(yè)公司管理手冊前言

1、范圍

1.1總則

本手冊適用于對本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運行和持續(xù)改進(jìn),增強顧客和相關(guān)方的滿意。

本手冊適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

1.2適用范圍

本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。

由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計和開發(fā)過程,因此對iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計和開發(fā)”進(jìn)行刪減。

2、引用標(biāo)準(zhǔn)

本手冊引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。

3、術(shù)語

3.1本手冊引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語。

第7篇 x物業(yè)公司分承包商管理控制程序

物業(yè)公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp5.3 物業(yè)公司分承包商管理控制程序頁碼: 1/3

1.目的:

強化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。

2.適用范圍:

適用于本公司對物業(yè)分承包商的管理。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.10、4.13章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.10、4.13章

4.職責(zé):

4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負(fù)責(zé)物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。

4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責(zé)。

4.2由工程維修部負(fù)責(zé)道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護(hù)等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監(jiān)督、竣工驗收。

4.3保安服務(wù)部負(fù)責(zé)保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。

5.工作程序:

5.1選擇分承包商的要求:

5.1.1具備承擔(dān)分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。

5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專業(yè)對口,且有一定的實踐年限。

5.1.3對所分承包的業(yè)務(wù),能達(dá)到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

5.1.4對所承擔(dān)的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達(dá)不到要求或技術(shù)水平達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對分承包商進(jìn)行選擇、評估,并填寫《分承包商評審報告》,報副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。

5.2項目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對分承包項目按合同文本規(guī)定的工作目標(biāo)報副總經(jīng)理審核后,報總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務(wù)部從合格分承包商中選擇專業(yè)對口的單位簽約。

5.3對分承包業(yè)務(wù)的控制:

5.3.1對所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、應(yīng)負(fù)的責(zé)任,有特殊要求的應(yīng)注明。

5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達(dá)不到要求時處罰條例,乃至解除合同的條款。

5.3.3各類分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支付。

5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行施工,公司保安服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。

5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督,對于違反施工操作要求及影響整個物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責(zé)令其停工,進(jìn)行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。

5.3.6對承擔(dān)公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關(guān)程序),對日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權(quán)對分包承商提出改進(jìn)措施,并監(jiān)督其實施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。

5.4對不合格分承包商的控制:

5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對不能履行合同條款或達(dá)不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進(jìn)措施,并按實際情況從應(yīng)付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴(yán)重的按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。

5.4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對提供分承包服務(wù)的分承包商進(jìn)行一次年度復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包

括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準(zhǔn),不合格者取消分承包商資格。

5.5對于iso 9002質(zhì)量體系運行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進(jìn)行工作的分包商 ,工程維修部填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后直接列入《合格分承包商名單》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05

6.2《分承包商評審報告》 ej-qr-qp5.3-01

6.3《合格分承包商名單》 ej-qr-qp5.3-02

6.4《分承包商年度復(fù)審報告》 ej-qr-qp5.3-03

6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04

第8篇 x物業(yè)公司綜合管理部職能

物業(yè)公司綜合管理部職能

(1)負(fù)責(zé)人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓(xùn)工作,為其他部門儲備人才。

(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。

(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。

(5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作,與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

(8)組織、開展企業(yè)文化活動。

第9篇物業(yè)公司綠化管理程序

物業(yè)公司質(zhì)量管理程序文件:綠化管理程序

1.0 目的

規(guī)范綠化工作管理程序,保障作業(yè)人員職業(yè)安全,保護(hù)環(huán)境,確保所轄區(qū)域綠苗木健康生長,綠化率達(dá)到管理目標(biāo)要求,為用戶提供一個優(yōu)雅、舒適的生活、辦公環(huán)境。

2.0 適用范圍

適用于公司下屬各管理處。

3.0 職責(zé)

3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)綠化整改及大中型維護(hù)項目的審批。

3.2 管理部負(fù)責(zé)綠化整改及大中型維護(hù)項目的施工計劃、技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作,以及指導(dǎo)管理處日常綠化管理工作。

3.3 工程部負(fù)責(zé)綠化整改及大中型維護(hù)項目的預(yù)決算審批工作。

3.4 管理處負(fù)責(zé)所轄區(qū)域綠化工作的全面管理,負(fù)責(zé)監(jiān)督作業(yè)人員職業(yè)安全衛(wèi)生的防范工作。

3.5 綠化主管負(fù)責(zé)對日常綠化工作的檢查監(jiān)督。

3.6 管理處綠化組負(fù)責(zé)綠化的日常維護(hù)工作。

4.0 工作程序

4.1 交接驗收

管理處接到綠化交接通知后,管理處主任與管理部經(jīng)理會同開發(fā)商及施工單位指定驗收人員,對保養(yǎng)期已屆滿的綠化苗木的品種、數(shù)量、配置效果、苗木長勢等逐項驗收,編寫驗收報告,經(jīng)參與驗收人簽名確認(rèn)。

4.2 小區(qū)內(nèi)所有綠化苗木經(jīng)驗收合格后,即由管理處綠化組接管,并依據(jù)文件規(guī)定進(jìn)行全面的養(yǎng)護(hù)工作。

4.3 綠化保養(yǎng)具體運作程序

4.3.1 綠化主管負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排,劃分綠化崗位區(qū)域,并指定綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任人。

4.3.2 綠化工根據(jù)文件規(guī)定對各自崗位范圍內(nèi)的綠化苗木進(jìn)行管理養(yǎng)護(hù)工作。

4.3.3 綠化工每日巡視各自范圍內(nèi)的綠化苗木長勢、水肥灌施、肥藥使用、松土除雜草等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并向主管匯報,填寫《綠化養(yǎng)護(hù)工作記錄》。

4.3.4 綠化主管結(jié)合綠化工的匯報及自身巡查情況,填寫《綠化養(yǎng)護(hù)工作記錄》。

4.4室內(nèi)、外植物養(yǎng)護(hù)

4.4.1 室內(nèi)植物的管理養(yǎng)護(hù)

a、室內(nèi)觀葉植物一般隔天噴淋一次水,個別品種可視其生長特性一天噴淋一次。每次噴淋水后,應(yīng)及時用拖布抹干地面水跡。

b、每周對植物葉片抹拭清潔一次,對花盆底碟清洗一次。

c、定期更換室內(nèi)植物及時花位置,作好節(jié)日或特殊接待任務(wù)的環(huán)境綠化布置工作。

d、每天要清理黃葉,大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時,可用花剪將枯黃部分剪去。對于攀爬植物應(yīng)注意牽引或固定。

e、室內(nèi)人造植物隔天清潔一次,如發(fā)現(xiàn)造型有損壞或有脫落的枝順,應(yīng)及時進(jìn)行修補。

f、工作時要注意用戶情況,不要妨礙其活動,更不能將水濺到用戶身上。

4.4.2 室外植物的管理養(yǎng)護(hù)

a、每日對花壇草地進(jìn)行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放的時花每天噴淋水二次,對地花、草坪每隔一天噴淋水一次,噴淋水時要讓土壤充分吸收水份。噴淋時間一般應(yīng)在每天上午10點鐘以前或下午5點鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。

b、隨時觀察植物生長情況,視情況進(jìn)行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。

c、每周沖洗大樹及一切綠化布置,以保持干凈。

d、作好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至或超過推薦割草高度15-25mm時應(yīng)該進(jìn)行修剪,立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長的三分之一,以鞏固草根的生長。

e、每次修剪后均要進(jìn)行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復(fù)后肥。

f、做好花林防風(fēng)、防寒等自然災(zāi)害的預(yù)防保護(hù)工作。

4.5 綠化工具管理

4.5.1 由綠化主管將每月采購申請報管理處主任同意,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)采購。

4.5.2 綠化主管統(tǒng)一領(lǐng)取購進(jìn)物料工具。綠化工領(lǐng)用任何工具均需填寫《物品領(lǐng)用登記表》妥善使用,凡屬故意損壞者照價賠償。

4.6 病蟲防治

按《消殺管理程序》中有關(guān)規(guī)定操作。

5.0 相關(guān)文件

5.1《消殺管理程序》(zh*-qp-17)

6.0 質(zhì)量記錄

6.1《綠化養(yǎng)護(hù)工作記錄》(zh*-qp-18-1/a)

6.2《物品領(lǐng)用登記表》(zh*-qp-11-4/a)

第10篇物業(yè)公司宿舍管理員職務(wù)說明書

1監(jiān)督管理一切內(nèi)務(wù),分配清掃、保護(hù)整潔、維護(hù)秩序、水電煤氣及門戶管制;

2 員工食堂及員工宿舍煤氣的驗收;

3員工入離職的宿舍安排及回收檢查;

4宿舍物品的統(tǒng)計,及宿舍變動人員名單的更改;

5宿舍每月水電費的審核上報;

6宿舍周圍衛(wèi)生及滅四害的管理;

7員工娛樂設(shè)施及閱覽室的管理;

8狼狗的喂養(yǎng);

9監(jiān)督環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)及關(guān)閉門窗;

10負(fù)責(zé)員工閱覽室、娛樂室的日常管理及維護(hù);

11負(fù)責(zé)公共地區(qū)的清潔,公共設(shè)施的修繕,水、電、門窗等的安全巡視,出現(xiàn)問題及時報告并采取措施,安排解決;

12有下列情形之一者,有責(zé)任立即通知行政部:

12.1違反宿舍管理制度,情節(jié)嚴(yán)重;

12.2宿舍內(nèi)有不法行為或火災(zāi)險情;

12.3員工身體不適以致病重,應(yīng)及時送醫(yī)院并通知其親友。

第11篇物業(yè)公司人力資源管理程序

1.0程序目的

通過對人力資源的管理控制 ,確保承擔(dān)管理體系規(guī)定職責(zé)的人員有能力滿足服務(wù)質(zhì)量要求。

2.0適用范圍

適用于管理處范圍內(nèi)員工的管理。

3.0主要工作職責(zé)和權(quán)限

3.1 公司行政人事部負(fù)責(zé)公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對應(yīng)聘人員面試,初審?fù)ㄟ^后再由公司行政部復(fù)審,其它事項按公司行政管理制度執(zhí)行。

3.2 管理處各部門負(fù)責(zé)就專業(yè)范圍內(nèi)培訓(xùn)工作計劃的制定、組織和落實工作。

3.3 管理處各部門負(fù)責(zé)配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1崗位能力要求

公司行政人事部負(fù)責(zé)按照崗位職責(zé)要求實施人員招錄、定崗、辭退工作。

4.2培訓(xùn)需求的識別

4.2.1各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)《崗位職責(zé)》中的要求,對本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進(jìn)行評價,結(jié)合管理需要、服務(wù)質(zhì)量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動所確定的情況,確認(rèn)培訓(xùn)需求。對本部門自己無力組織實施的培訓(xùn)項目,應(yīng)以書面報告的形式反饋至公司。

4.2.2各部門負(fù)責(zé)對特殊崗位員工的資格要求進(jìn)行識別,根據(jù)該崗位人員的實際情況確定培訓(xùn)需求,擬定培訓(xùn)計劃。

4.2.3行政人事部結(jié)合公司實際情況、及培訓(xùn)需求,定期或不定地開展員工培訓(xùn)工作。

4.3培訓(xùn)計劃的實施

4.3.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn),由行政人事部根據(jù)具體組織落實時間、場地、授課教師、教案等,并及時通知相關(guān)部門人員。受訓(xùn)人員應(yīng)按時出席,并在《培訓(xùn)記錄表》中簽到。

4.3.2每項培訓(xùn)結(jié)束后,培訓(xùn)實施部門應(yīng)組織相應(yīng)的考試或?qū)嵅?并對培訓(xùn)的有效性做出評價,評價標(biāo)準(zhǔn)如下:

1)參加培訓(xùn)人員60%的成績在85分以上為效果優(yōu)秀;

2)參加培訓(xùn)人員60%的成績在70分以上為效果良好;

1)參加培訓(xùn)人員60%的成績在60分以上為效果一般;

2)參加培訓(xùn)人員的成績及格率低于60%為無效。

上述1)、2)、3)項評價結(jié)果均視為有效,如評價為無效,組織培訓(xùn)部門需重新組織實施培訓(xùn)。

4.3.3外派培訓(xùn)人員培訓(xùn)結(jié)束后應(yīng)將資格證書復(fù)印件、成績單等交行政人事部歸檔。

4.4培訓(xùn)類別及要求

4.4.1新員工上崗培訓(xùn)

1)新員工入職培訓(xùn)由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實施。新員工經(jīng)培訓(xùn),如培訓(xùn)考試不合格,由行政人事部安排補考或辭退。

2)對晉升或轉(zhuǎn)崗的員工,由所在部門的負(fù)責(zé)人識別其培訓(xùn)需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。

4.4.2轉(zhuǎn)正培訓(xùn)

員工在試用期內(nèi)應(yīng)接受崗位培訓(xùn),由所在部門負(fù)責(zé)實施。

試用期滿后,行政人事部要組織轉(zhuǎn)正培訓(xùn)并安排考試/考核,考試合格作為員工轉(zhuǎn)正的條件之一。

4.4.3崗位培訓(xùn)

各部門應(yīng)經(jīng)常組織對員工進(jìn)行崗位專業(yè)知識和操作技能培訓(xùn)以及服務(wù)禮儀、品質(zhì)意識的培訓(xùn)。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。

各部門應(yīng)每年對本部門員工進(jìn)行崗位能力評定,對不稱職的員工要安排再培訓(xùn),培訓(xùn)考核合格方能上崗。同時,按市場需求和公司發(fā)展的要求對各崗位員工進(jìn)行再提高培訓(xùn),具體實施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。

4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓(xùn)

特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識別并經(jīng)行政人事部確認(rèn),如需由公司安排培訓(xùn)時,由各部門申請、報行政人事部統(tǒng)一安排報審執(zhí)行。在培訓(xùn)結(jié)束后,行政人事部負(fù)責(zé)確認(rèn)其資格。確認(rèn)合格的人員方可上崗工作。

4.5質(zhì)量記錄的歸檔保存

所有本程序的質(zhì)量記錄,由相關(guān)部門依照《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行歸檔保存。

5.0質(zhì)量記錄表格

5.1《培訓(xùn)記錄表》

5.2《培訓(xùn)需求申報表》

5.3《年度培訓(xùn)計劃》

第12篇某物業(yè)公司財務(wù)管理概述

一、財務(wù)管理的演變

1、財務(wù)管理的概念

(1) 財務(wù)管理是指以企業(yè)資金運動全過程為內(nèi)容,對企業(yè)的財務(wù)活動,即資金、成本和利潤所進(jìn)行的計劃、決策、控制、考核、監(jiān)督等管理工作的總稱。

(2) 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理工作。

2、財務(wù)管理的發(fā)展

(1) 籌資財務(wù)管理階段:

19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代,財務(wù)管理主要是預(yù)計企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點是籌集資金。

(2) 內(nèi)部財務(wù)管理階段:

20世紀(jì)30年代到50年代,財務(wù)管理主要是進(jìn)行有效的內(nèi)部控制,管好用好資金。重點是研究公司資金如何有效地運用。

(3) 綜合財務(wù)管理階段:

從20世紀(jì)50年代到現(xiàn)在,財務(wù)管理主要是注重投資財務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點是研究投資、報酬和企業(yè)價值的評估等問題。

3、財務(wù)管理的趨勢

(1) 財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化

(2) 財務(wù)管理范圍國際化

(3) 財務(wù)管理手段現(xiàn)代化

二、財務(wù)管理的環(huán)境

1、財務(wù)管理環(huán)境的概念

財務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財務(wù)管理工作的一系列因素的總和。

2、公司內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境

(1) 企業(yè)形態(tài):指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建之初向政府有關(guān)部門登記時就確定下來的資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系。

(2) 企業(yè)文化:指物業(yè)管理企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步形成的一種氛圍,它有著豐富而又很實在的內(nèi)容,其精華是體現(xiàn)在深入企業(yè)廣大職工心目中的企業(yè)精神。

(3) 財務(wù)管理能力:指物業(yè)管理企業(yè)聚財、用財和生財?shù)哪芰Α?/p>

(4) 經(jīng)營管理:指物業(yè)管理企業(yè)對物資采購與供應(yīng)、物業(yè)經(jīng)營出租、出售以及維修、養(yǎng)護(hù)等方面的管理。

(5) 組織結(jié)構(gòu):指物業(yè)管理企業(yè)組織、領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)管理工作的職能部門的組成情況,它包括各職能部門的設(shè)置及其相互間的財務(wù)管理職責(zé)的分工和組織程序。

(6) 人員素質(zhì):指物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)上所掌握的財務(wù)管理知識、有關(guān)法律法規(guī)和政策的水平,以及具備財務(wù)管理決策的能力和應(yīng)付企業(yè)內(nèi)外財務(wù)管理環(huán)境變化的能力。

3、公司外部財務(wù)管理環(huán)境

(1) 政治環(huán)境:指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。

(2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境:指國家經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等因素,它是影響公司經(jīng)營和財務(wù)管理活動的最主要的因素。

(3) 法律環(huán)境:指影響企業(yè)財務(wù)管理活動的法律、法規(guī)的總和。(企業(yè)組織形式、稅法等)

三、財務(wù)管理的目標(biāo)

財務(wù)管理目標(biāo)就是物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)管理所要達(dá)到的目標(biāo),是評價財務(wù)管理活動是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)財務(wù)管理實踐中,最具有代表性的財務(wù)管理目標(biāo)主要有以下幾種觀點:

(1) 利潤最大化:指企業(yè)的利潤額在盡可能短時間內(nèi)達(dá)到最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財目標(biāo)。其優(yōu)點在于經(jīng)濟(jì)效益容易衡量、財務(wù)數(shù)據(jù)直

觀,在一定程度上反映出企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低。其缺點在于:

a、導(dǎo)致企業(yè)的短期行為,為了片面追求利潤最大化,某些物業(yè)管理公司會放棄一些保養(yǎng)維護(hù)性的成本支出項目,或者在管理過程中,不注重物業(yè)的保值增值目標(biāo)而在服務(wù)內(nèi)容上把費用低作為唯一的選擇。

b、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關(guān)系,不利于經(jīng)營成果的橫向和縱向的比較。

(2) 每股利潤最大化:與目標(biāo)(1)相比,其優(yōu)點是把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對比,能夠說明企業(yè)的盈利水平,可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時期之間進(jìn)行比較。其缺點與目標(biāo)(1)相同。

(3) 管理層報酬最大化:指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。

管理層報酬最大化的缺點:并不強調(diào)企業(yè)利潤、股票市場價格,或者其他財務(wù)管理目標(biāo)的最大化。雖然滿足了企業(yè)管理層的欲望,但企業(yè)管理層可能因此而作出錯誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策,從而影響公司的利潤和股東財富的最大化。

(4) 企業(yè)價值最大化:指企業(yè)在考慮資金時間價值和從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的的角度合理經(jīng)營,采用最優(yōu)的財務(wù)管理政策不斷增加公司財富,使企業(yè)價值達(dá)到最大化。企業(yè)價值不是指帳面資產(chǎn)的總價值,而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無形資產(chǎn)。因此,企業(yè)價值最大化的管理目標(biāo)在對企業(yè)價值的評價中,所重視的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤水平,而是企業(yè)在市場上的綜合競爭能力和潛在的獲利能力。

優(yōu)點:

a、有利于克服企業(yè)在管理上的片面性和短期行為

b、反映了對企業(yè)資產(chǎn)的保值增值的要求

缺點:

a、企業(yè)價值不易認(rèn)定。對于上市公司,即期市場上的股價不一定能夠直接揭示企業(yè)的獲利能力;對于非上市公司,其企業(yè)價值的評價由于受評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方式的影響不易做到客觀和準(zhǔn)確。

四、財務(wù)管理的環(huán)節(jié)

(1) 財務(wù)預(yù)測――主要任務(wù):測算各項物業(yè)管理方案和經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益,為決策提供可靠的依據(jù);預(yù)計財務(wù)收支的發(fā)展變化情況,以確定管理目標(biāo);測定各項定額和標(biāo)準(zhǔn),為編制財務(wù)計劃、分解各項計劃指標(biāo)服務(wù)。

(2) 財務(wù)決策――管理人員在財務(wù)目標(biāo)的總體要求下,通過專門的方法,分析、評價各種方案的經(jīng)濟(jì)效益,進(jìn)行綜合平衡,從各個備選方案中篩選出最佳方案。

(3) 財務(wù)預(yù)算――是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ),制定主要的計劃指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的具體化,是控制財務(wù)活動的依據(jù)。

(一) 財務(wù)預(yù)算的編制方法

1、固定預(yù)算

含義:固定預(yù)算是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

優(yōu)點:編制簡單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ),費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。

缺點:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

2、零基預(yù)算

含義:零基預(yù)算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。

零基預(yù)算的編制程序:

a、由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;

b、將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;

c、對各費用支出額可以增減變動的費用項目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;

d、將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟(jì)資源在各費用支出項目之間進(jìn)行分配。

優(yōu)點:有助于提高管理收費的使用效益,改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。

缺點:編制預(yù)算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。

(二)財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

1、收入預(yù)算:物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營兩個方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入,主要分為管理收入(包括公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

2、營業(yè)成本預(yù)算:營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)成本預(yù)算包括:

(1) 直接人工費預(yù)算:企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出;

(2) 直接材料費預(yù)算:物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。

3、管理費用預(yù)算:是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護(hù)費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

4、財務(wù)費用預(yù)算:是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算,包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。

5、資本預(yù)算:也稱設(shè)備維修更新計劃,是物業(yè)管理企業(yè)為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。

bsp; 6、現(xiàn)金預(yù)算:也稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。

7、預(yù)計損益表:又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期(通常為一年)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算。

8、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表:或稱預(yù)計財務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算的編制

(一)財務(wù)預(yù)算的編制程序

1、編制方式:“二下一上式”

一下:首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達(dá),作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo);

一上:各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門;

二下:財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務(wù)預(yù)算,并報物業(yè)管理企業(yè)管理層,然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門執(zhí)行。

2、財務(wù)預(yù)算的編制程序

(1) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求,編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;

(2) 以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費和直接人工費預(yù)算;

(3) 依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費用預(yù)算;

(4) 根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;

(5) 綜合所有各項預(yù)算,編制利潤預(yù)算(預(yù)計損益表)和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表。

(二)財務(wù)預(yù)算的編制過程

1、收入預(yù)算

2、營業(yè)成本預(yù)算

3、管理費用預(yù)算

4、現(xiàn)金預(yù)算

5、預(yù)計損益表

財務(wù)控制――是在財務(wù)管理過程中,利用特定的手段,對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié),以便實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。

財務(wù)控制的目的:

1、落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃;

2、及明糾正偏差;

3、提供決策依據(jù)。

財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容:

1、將財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標(biāo)分配落實到企業(yè)各部門;

2、通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實際完成情況;

3、定期(按年或月)把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施;

4、對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評價和考核;

5、根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進(jìn)行獎勵和處罰;

6、調(diào)整預(yù)算。

財務(wù)控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

1、組織系統(tǒng)

實施財務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實行責(zé)任中心制,即在企業(yè)內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(企業(yè)內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心,每個責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心分為成本中心、費用中心、利潤中心和投資中心。

2、信息系統(tǒng)

(1) 內(nèi)部信息:財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)

(2) 外部信息:市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等。

3、考核制度

考核的一般做法:根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責(zé)任人,并提出補救辦法,最后形成財務(wù)報告,并作為企業(yè)決策和采取行動的依據(jù)。

4、獎懲制度

獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。

財務(wù)控制的步驟

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p;1)建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)

(1) 建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)

a、專門機構(gòu)的設(shè)立

b、人員的配置

c、崗位責(zé)任的確立

d、責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立

(2) 建立財務(wù)預(yù)算控制的信息系統(tǒng)

a、建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))