第1篇 c房地產公司管理策略
z房地產公司的管理策略
用人原則:
讓最適當?shù)娜巳巫钸m當?shù)穆毼?/p>
用人標準:
品格+專業(yè)+能力+潛能+責任感+進取心+積極性+凝聚力=z員工
z工作要求:
互助、溝通――每天多一點
好事、實事――每天多一點
創(chuàng)新、貢獻――每天多一點
恒心、斗志――每天多一點
學習、進取――每天多一點
執(zhí)行、落實,不要找任何借口!
z管理目標:
帶領快樂的員工,營造客人的快樂!
用我們百分百的努力,爭取客人十分的滿意!
z團隊意識:
公司的事情,我有責任!
讓你的同事在有需要時,能獲得最大的幫助!
第2篇 職位說明書：房地產公司工程檔案管理員
房地產開發(fā)公司工程檔案管理員職位說明書
崗位名稱:工程檔案管理員
崗位職責:
1、負責監(jiān)督和檢查勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位工程文件形成、積累和立卷工作。
2、按照規(guī)范收集和匯總工程前期和勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位立卷歸檔的檔案資料,并負責辦理移交手續(xù)。
3、收集施工全過程中形成的其他技術文件并進行立卷歸檔。
4、科學分類、合理編目、整理所有歸檔工程技術檔案資料。
5、工程部、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位之間的工作聯(lián)系單、簽證等工程技術信息的傳遞工作。
6、準確、快捷提供工程檔案資料,滿足各方面對工程檔案資料的利用需求。
7、工程竣工驗收前,聯(lián)系城建檔案管理機構對工程檔案進行預驗收。工程竣工后,將所有工程檔案、資料移交相關部門存檔。
8、工程部內文件的編寫、打印、復印及管理工作。
9、上級交辦的其他工作
任職條件:
1、專業(yè)知識與技能:建筑、土建專業(yè),有2年以上專業(yè)工作經(jīng)驗。
2、教育水平:大學本科及以上
3、年齡要求:不限
4、個人素質:有一定分析能力和創(chuàng)新能力,具有較強的職業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)奉獻精神。
5、具有較強的語言表達能力和資料規(guī)整分類能力,能夠熟練掌握和運用電腦完成日常工作。
第3篇 房地產公司策劃部作品質量管理系統(tǒng)
管理目標:
1.穩(wěn)定與提高作品質量;2.保持和提高創(chuàng)作效率。
管理程序::
一、人力激勵化管理:
1.實行創(chuàng)作人員業(yè)績評級制。由總監(jiān)、相關項目負責人、相關部門領導、客戶總監(jiān),對每一個創(chuàng)作人員進行評分,評分的依據(jù)是該人員對創(chuàng)作要項、創(chuàng)意標準的完成水平。項目總分=每個評委評級之和/評委人數(shù);月總級別=每個項目級別之和/項目數(shù);年總級別=月總級別/工作月份。
2.實行業(yè)績末位人員淘汰制。月總級別e級別以下者淘汰;月總級別d以下者告戒,連續(xù)3月被告戒者淘汰;每年對創(chuàng)作人員的業(yè)績評估一次,按十分之一的比例,淘汰業(yè)績積分居于末位的人員。淘汰指降級、調離、辭退等。
3.實行高要求高待遇的獎勵機制。鼓勵創(chuàng)作人員開展創(chuàng)意質量、創(chuàng)作、效率的勞動競賽;鼓勵創(chuàng)作人員積極參加行業(yè)競賽。待遇包括工資、榮譽、培訓等。
二、交流單據(jù)化管理:
1.年計劃在每年11月份上報,2周內批復;月計劃在每月20日前上報,一周內批復;年計劃、月計劃制定時。周計劃在每周五上報,2日內批復;
2.與客戶之間、客戶部與策劃部之間、上下級之間的意見或指令,以文件的形式視為正式的交流,文件接受方應予簽收。
3.任務下達通知單,應有雙聯(lián),由客戶部經(jīng)理簽名開出,交策劃部經(jīng)理簽收,同時組織項目目標研討會;策劃部經(jīng)理立即在通知單簽署項目策略研討會的排期,交客戶部備忘。
三、例會培訓化管理:
1.每日早會、周六例會、月底小結會、年度總結會。
2.項目前期培訓、項目總結會、節(jié)假日技能培訓。
四、創(chuàng)作流程化管理:
1).創(chuàng)意方案工作流程:
1.客戶部組織項目目標研討會
2.策劃部組織項目策略研討會
3、策劃部目標實現(xiàn)要素系統(tǒng)調研活動
4、策劃部內方案的草案比稿
5、客戶部組織方案效果的外部預測
6、策劃部內方案的修訂案比稿
7、策劃部對客戶部召開的方案說明會
8.策劃部腳本草案畫面研討會
9.客戶部組織對客戶召開觀眾效果預測會
10.指導、協(xié)助客戶部公關
11.向客戶部收集、評估客戶的使用效果
2).平面設計的工作流程:
1.客戶部組織項目目標研討會
2.策劃部組織項目策略研討會
3.設計部組織項目要求說明會
4.設計部組織設計要素調研活動
5.設計部組織設計草案比稿
6.設計部對客戶部召開設計草案創(chuàng)意說明會
7.客戶部組織觀眾效果的外部預測
8.設計部進行修訂案比稿
9.客戶部組織對客戶召開觀眾效果預測會
10.指導、協(xié)助客戶部公關
11.向客戶部收集、評估客戶的使用效果
五、出品議會化管理:
涉及重大客戶或較大金額的作品,在交付客戶前,由總監(jiān)負責組織參議的
人選、議題、議程。參議人員每人都有一票表決權,以票數(shù)多方的意志為
準,總監(jiān)有加一票權。
六、作品質量激勵
1、作品質量每月最后一個工作日評定
2、評定成員:公司領導、客戶總監(jiān)、行政總監(jiān)、策劃總監(jiān)、設計總監(jiān)。有其中三名以上的評委到場評定即為有效
3、作品質量分為5個級別,策劃人員對應5個級別,獲得相應的績效工資:
a級質量績效工資是崗位工資增加50%
b級質量績效工資是崗位工資增加30%
c級質量績效工資是崗位工資增加10%
d級質量績效工資是崗位工資減去10%
e級質量績效工資是崗位工資減去30%
中途接手的策劃項目,全額績效工資按50%計
中途接手的文案項目,全額績效工資按50%計
協(xié)同工作(含助理職務、見習職務)不做績效工資考核,全額給予崗位工資
4、連續(xù)2月或本年度累計3個月評為a級質量者,晉升崗位及工資級別
5、“金點子”獎,我司職員創(chuàng)意思路被采納者,策劃人員獎200元,非策劃人員獎300元;創(chuàng)意思路獲得社會性大獎或客戶重大成功,策劃人員獎500元,非策劃人員獎600元;
6、“明星品牌執(zhí)行官”獎,每年度評選一名優(yōu)秀品牌管理者,主創(chuàng)人員獎2000―10000元;
7、策劃按件計獎,按難易程度獎勵100元――300元/件,由總監(jiān)負責對照派工單評估、核算。策劃項目獨立完成人,按純利潤的10%,與設計部門協(xié)同完成人,與設計部門均分純利潤的10%
8、文案按件計獎,按難易程度獎勵30元――60元/件,由總監(jiān)負責對照派工單評估、核算
9、總監(jiān)的績效評估標準是團隊平均質量級別的c級
團隊平均質量級別的c級時,總監(jiān)的績效工資是崗位工資的10%,以此類推
10、每年年終獎勵按純利潤的15%提取,又總監(jiān)負責對照派工單支配,按提取總額60―70%的比例獎勵系統(tǒng)成員。其中全年度提案通過率平均20%(含20%)以上者,獎勵高于獎金總額的15%
11、按項目分配獎金時,分配時間是項目完成之后,客戶結清合同金額的第一月10日。
12、對項目完成過2年之時,客戶仍未結清合同金額的壞帳,獎金按項目實際純利的5%分配。
13、獎金的分配比例,按創(chuàng)作各流程的工作量比重,分到項目主創(chuàng)人員。其中總監(jiān)得25%;市場調查人員得10%;廣告策略人員得20%;文案表現(xiàn)人員得20%;設計表現(xiàn)人員得15%。
14、當多人共同完成某個流程的提案,并得到客戶執(zhí)行時,項目的主創(chuàng)人員即為多人,則該流程比例內的獎金由項目主創(chuàng)人員多人平均分享。
15、在動腦會上,只有直接和明確提出創(chuàng)意構思的創(chuàng)作系統(tǒng)的職員,待日后該構思得到客戶執(zhí)行時,才能視為項目主創(chuàng)人員之一;動腦會上其他與會職員的暗示和輔助提示,視為與會成員應有的義務。
16、由于客戶反復修改,導致該項目經(jīng)過不同時期累積完成的,則項目主創(chuàng)人員也相應累積,平均分享與其相應的獎金比例。
17、由于客戶反復修改,導致該項目最終游離當初的提案內容,不影響當初對項目主創(chuàng)人員的確認。
18、項目主創(chuàng)人員的確認,在客戶開始執(zhí)行我司提案后的第一周工作會議上公布。
19、當項目創(chuàng)作的某個流程無主創(chuàng)人員時,鑒于該流程的工作實際上由客戶或下一個流程的項目主創(chuàng)人員承擔,則該流程的獎金比例由下一個流程的項目主創(chuàng)人員繼承;如:市場調查工作無主創(chuàng)人員時,其10%比例的獎金由廣告策略人員繼承。
20、當項目創(chuàng)作的某個流程無下一個流程的項目主創(chuàng)人員繼承時,則該流程的獎金比例由其它流程的項目主創(chuàng)人員平均分享;如:圖象表現(xiàn)無項目主創(chuàng)人員時,其15%比例的獎金由該項目的其它項目主創(chuàng)人員平均分享。
21、對我司長期服務的客戶,只要他繼續(xù)延用我司當初的提案綱要,則當初的項目主創(chuàng)人員也繼續(xù)享有與其相應的獎金比例。
七、作品質量標準
1、目標地區(qū)、觀眾是否清晰、準確。
2、是否繼承、發(fā)揚品牌的一貫形象。
3、是否提出新的概念、新的價值。
4、表現(xiàn)的賣點是否清晰、準確。
5、表現(xiàn)形式是否有視覺沖擊力。
6、目標觀眾能否感覺新穎、美感。
7、是否值得目標觀眾關注、同情。
8、是否符合社會道德,符合品牌長期發(fā)展。
9、是否制造社會熱點,引發(fā)目標觀眾的口碑傳播。
10、是否利于同業(yè)發(fā)展,和占據(jù)同業(yè)制高點
11、是否出品快速、準確
以上11個指標可根據(jù)具體的項目情況,在實際評估時調整權重,如在廣告語寫作項目中:目標觀眾能否感覺新穎、美感可能等于2個指標
達到以上10個指標的作品為a級質量
達到以上8個指標的作品為b級質量
達到以上6個指標的作品為c級質量
達到以上4個指標的作品為d級質量
第4篇 房地產公司圖書管理員崗位說明書
房地產開發(fā)公司圖書管理員崗位說明書
崗位名稱:圖書管理員
工作概述負責公司圖書、報刊的編輯管理,圖書室的環(huán)境管理。
工作職責與任務
1.負責公司圖書、報刊、資料的收集整理、編排、登記。
2.負責制訂公司圖書的借閱辦法,管理流程及措施。
3.負責制訂公司圖書、報刊、資料的訂購計劃。
4.負責圖書室的管理、監(jiān)督,維持好室內管理秩序。
5.完成上級交給的其他任務。
工作績效標準圖書、報刊、資料完整無損,擺放整潔、有序。
室內環(huán)境整潔有序、舒適明亮。
崗位工作關系
(一)內部關系
1.所受監(jiān)督:在圖書室管理方面接受主任或文書的指示和監(jiān)督。
2.所施監(jiān)督:公司圖書、報刊、資料的借閱管理監(jiān)督和保管。
3.合作關系:在圖書室與借閱員工發(fā)生協(xié)作關系。
(二)外部關系
一般不與外界發(fā)生關系。
工作權限
1.圖書、報刊、資料的歸檔和管理權。
2.對借閱員工違反借閱制度的糾正權和申報權。
3.圖書室的管理權。
工作時間在規(guī)定時間內上班。
工作環(huán)境在圖書室
任職要求
知識及教育水平要求擁有圖書管理、檔案管理等方面的專業(yè)知識。了解房地產基本知識。熟悉計算機的應用與操作。
技能要求較強的分析和記憶能力。熟悉圖書管理的方法和技巧。
工作經(jīng)驗要求中專以上學歷,圖書、中文或計算機管理專業(yè)。二年以上工作經(jīng)驗。
基本素質要求身體健康、精力充沛、責任心強、仔細認真的個人特征。女性,30歲以下。
第5篇 房地產公司員工手冊：公司管理政策
房地產開發(fā)公司《員工手冊》:公司管理政策
第三章 公司管理政策
用人原則:
*讓最適當?shù)娜巳巫钸m當?shù)穆毼?/p>
用人標準:
*品格+專業(yè)+能力+潛能+責任感+進取心+積極性+凝聚力=zz員工
*
工作要求:
*互助、溝通--每天多一點
*好事、實事--每天多一點
*創(chuàng)新、貢獻--每天多一點
*恒心、斗志--每天多一點
*學習、進取--每天多一點
*執(zhí)行、落實,不要找任何借口!
*
管理目標:
*帶領快樂的員工,營造客人的快樂!
*用我們百分百的努力,爭取客人十分的滿意!
*
團隊意識:
*公司的事情,我有責任!
*讓你的同事在有需要時,能獲得最大的幫助!
第6篇 房地產公司工程施工招標管理規(guī)程
房地產開發(fā)公司工程施工招標管理
1、工程施工招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
2、公司招標的工程建設項目,應當具備下列條件才能進行施工招標:
(二)招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的,
已經(jīng)核準;
(三)有相應資金或資金來源已經(jīng)落實;
(四)有招標所需的設計圖紙及技術資料。
3、公司工程施工招標分為公開招標和邀請招標。
4、公司工程采用公開招標方式的,公司招標應當發(fā)布招標公告,
邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的招標公告,應當在公司指定的報刊和信息網(wǎng)絡上發(fā)布。 采用邀請招標方式的,公司招標應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能
力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。
5、公司招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內容:
(一)公司的名稱和地址;
(二)招標項目的內容、規(guī)模、資金來源;
(三)招標項目的實施地點和工期;
( 四)獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間;
(五)對招標文件或者資格預審文件收取的費用;
(六)對投標人的資質等級的要求。
6、公司招標應當按招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點出售招標文件或資格預審文件。自招標文件或者資格預審文件出售之日起至停止出售之日止,最短不得少于五個工作日。公司招標可以通過信息網(wǎng)絡或者其他媒介發(fā)布招標文件,通過信息網(wǎng)絡或者其他媒介發(fā)布的招標文件與書面招標文件具有同等法律效力,但出現(xiàn)不一致時以書面招標文件為準。
公司招標應當保持書面招標文件原始正本的完好。 對招標文件或者資格預審文件的收費應當合理,不得以營利為目的。對于所附的設計文件,公司招標可以向投標人酌收押金;對于開標后投標人退還設計文件的,公司招標應當向投標人退還押金。
招標文件或者資格預審文件售出后,不予退還。公司招標在發(fā)布招標公告、發(fā)出投標邀請書后或者售出招標文件或資格預審文件后不得擅自終止招標。
7、公司招標可以根據(jù)招標項目本身的特點和需要,要求潛在投標人或者投標人提供滿足其資格要求的文件,對潛在投標人或者投標人進行資格審查;法律、行政法規(guī)對潛在投標人或者投標人的資格條件有規(guī)定的,依照其規(guī)定。
8、公司招標對投標人進行資格審查分為資格預審和資格后。 資格預審,是指在投標前對潛在投標人進行的資格審查。 資格后審,是指在開標后對投標人進行的資格審查。 進行資格預審的,一般不進行資格后審,但另有規(guī)定除外。
9、經(jīng)資格預審后,要向資格預審合格的潛在投標人發(fā)出資格預審合格通知書,告知獲取招標文件的時間、地點和方法,并同時向資格預審不合格的潛在投標人告知資格預審結果。資格預審不合格的潛在投標人不得參加投標。 經(jīng)資格后審不合格的投標人的投標應作廢標處理。
10、資格審查應主要審查潛在投標人或者投標人是否符合下列條件:
(一)具有獨立訂立合同的權利;
(二)具有履行合同的能力,包括專業(yè)、技術資格和能力,資金、設備和其他物質設施狀況,管理能力,經(jīng)驗、信譽和相應的從業(yè)人員;
(三)沒有處于被責令停業(yè),投標資格被取消,財產被接管、凍結,破產狀態(tài);
( 四)在最近三年內沒有騙取中標和嚴重違約及重大工程質量問題;
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他資格條件。
一般包括下列內容:
(一)投標邀請書;
(二)投標人須知;
(三)合同主要條款;
(四)投標文件格式;
(五)采用工程量清單招標的,應當提供工程量清單;
(六)技術條款;
(七)設計圖紙;
(八)評標標準和方法;
(九)投標輔助材料。
12、公司招標可以要求投標人在提交符合招標文件規(guī)定要求的投標文件外,提交備選投標方案,但應當在招標文件中作出說明,并提出相應的評審和比較辦法。
13、公司招標文件規(guī)定的各項技術標準應符合國家強制性標準。
招標文件中規(guī)定的各項技術標準均不得要求或標明某一特定的專利、商標、名稱、設計、原產地或生產供應者,不得含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。如果必須引用某一生產供應者的技術標準才能準確或清楚地說明擬招標項目的技術標準時,則應當在參照后面加上'或相當于'的字樣。
14、施工招標項目需要劃分標段、確定工期的,公司招標應當合理劃分標段、確定工期,并在招標文件中載明。對工程技術上緊密相聯(lián)、不可分割的單位工程不得分割標段。
15、公司招標文件應當明確規(guī)定評標時除價格以外的所有評標因素,以及如何將這些因素量化或者據(jù)以進行評估。 在評標過程中,不得改變招標文件中規(guī)定的評標標準、方法和中標條件。
16、公司招標文件應當規(guī)定一個適當?shù)耐稑擞行?以保證公司招標有足夠的時間完成評標和與中標人簽訂合同。投標有效期從投標人提交投標文件截止之日起計算。在原投標有效期結束前,出現(xiàn)特殊情況的,公司招標可以書面形式要求所有投標人延長投標有效期。投標人同意延長的,不得要求或被允許修改其投標文件的實質性內容,但應當相應延長其投標保證金的有效期;投標人拒絕延長的,其投標失效,但投標人有權收回其投標保證金。因延長投標有效期造成投標人損失的,公司可適當給予補償,但因不可抗力需要延長投標有效期的除外。
17、施工招標項目工期超過十二個月的,招標文件中可以規(guī)定工程造價指數(shù)體系、價格調整因素和調整方法。
18、公司招標應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間;但是,依法必須進行招標的項目,自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于二
十日。
19、公司招標根據(jù)招標項目的具體情況,可以組織潛在投標人踏勘項目現(xiàn)場,向其介紹工程場地和相關環(huán)境的有關情況。潛在投標人依據(jù)公司招標介紹情況作出的判斷和決策,由投標人自行負責。
20、公司招標小組可根據(jù)項目特點決定是否編制標底。編制標底的,標底編制過程和標底必須保密。 招標項目編制標底的,應根據(jù)批準的初步設計、投資概算,依據(jù)有關計價辦法,參照有關工程定額,結合市場供求狀況,綜合考慮投資、工期和質量等方面的因素合理確定。 標底由公司招標小組自行編制或委托中介機構編制。一個工程只能編制一個標底。
21、開標應當在招標文
件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中確定的地點。
不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或補正。評標委員會在對實質上響應招標文件要求的投標進行報價評估時,除招標文件另有約定外,應當按下述原則進行修正:
(一)數(shù)字表示的數(shù)額與文字表示的數(shù)額不一致時,以文字數(shù)額為準;
(二)單價與工程量的乘積與總價之間不一致時,以單價為準。若單價有明顯的小數(shù)點錯位,應以總價為準,并修改單價。按前款規(guī)定調整后的報價經(jīng)投標人確認后產生約束力。投標文件中沒有列入的價格和優(yōu)惠條件在評標時不予考慮。
23、對于投標人提交的優(yōu)越于招標文件中技術標準的備選投標方案所產生的附加收益,不得考慮進評標價中。符合招標文件的基本技術要求且評標價最低或綜合評分最高的投標人,其所提交的備選方案方可予以考慮。
24、公司招標會提出書面評標報告后,公司招標小組一般應當在十五日內確定中標人,但最遲應當在投標有效期結束日三十個工作日前確定。 中標通知書由公司招標發(fā)出。
25、中標通知書對公司招標和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后,公司招標改變中標結果的,或者中標人放棄中標項目的,應當依法承擔法律責任。
26、招標代理機構違法泄露應當保密的與公司招標活動有關的情況和資料的,由有關行
政監(jiān)督部門處五萬元以上二十五萬元以下罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下罰款;有違法所得的,并處沒收違法所得;情節(jié)嚴重的,有關行政監(jiān)督部門可停止其一定時期內參與相關領域的招標代理業(yè)務,資格認定部門可暫停直至取消招標代理資格;構成犯罪的,由司法部門依法追究刑事責任。給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。
27、依法必須進行招標項目的招標小組成員向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況的,或者泄露標底的,有關行政監(jiān)督部門給予警告,可以并處一萬元以上十萬元以下的罰款;對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。前款所列行為影響中標結果,并且中標人為前款所列行為的受益人的,中標無效。
28、投標人相互串通投標或者與公司公司招標串通投標的,投標人以向公司招標或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的,中標無效,由有關行政監(jiān)督部門處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款;有違法所得的,并處沒收違法所得;情節(jié)嚴重的,取消其一至二年的投標資格,并予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照;構成犯罪的,依法追究刑事責任。給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。
29、中標人將中標項目轉讓給他人的,將中標項目肢解后分別轉讓給他人的,違法將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人的,或者分包人再次分包的,轉讓、分包無效,有關行政監(jiān)督部門處轉讓、分包項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款;有違法所得的,并處沒收違法所得;可以責令停業(yè)整頓;情節(jié)嚴重的,由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。
30、中標人不履行與公司訂立的合同的,履約保證金不予退還,給公司造成的損失超過履約保證金數(shù)額的,還應當對超過部分予以賠償;沒有提交履約保證金的,應當對公司招標的損失承擔賠償責任。
第7篇 房地產公司文件管理程序
房地產公司文件管理程序(十一)
1.目的及范圍:建立公司文件制作、審核、批準、發(fā)放、回收及更新、保存等程序,確保公司文件得到及時準確的處理和安全有效的運轉。該程序適用于以上環(huán)節(jié)所涉及的相關部門及個人。
2. 職責:
2.1 總經(jīng)理室負責公司文件管理的總協(xié)調及總監(jiān)督,并受理各部門有關文件延誤的投訴;
2.2 各部室資料員負責文件管理的具體工作,即收發(fā)、登記、傳遞、用印、立卷、歸檔和銷毀等。
3．工作流程:
3.1 文件分類:
3.1.1 通用文件:指公司在生產經(jīng)營活動中普遍使用的文件,分為內部文件、外來文件和外送文件。a.內部文件:即公司制作的只在公司內部使用的文件。如請示單、報告、工作聯(lián)系函、通知、會議文件、周記、制度文件等b.外來文件:即公司收到的由外單位制發(fā)的文件。如法律法規(guī)、政府來文、供方來文、顧客來文、公共事業(yè)單位來文等c.外送文件:即公司制作的對外發(fā)出的文件。如對政府、供方、顧客、公共事業(yè)單位發(fā)出的文件等
3.1.2 專用文件:指只在公司一定工作部門或業(yè)務范圍內使用的專門文件。分為技術文件、財務文件、人事資料、合同文件和簽價單和決算資料等。a.技術文件:即以圖紙為核心的工程建設專用文件。如報批文件、標準圖集、內業(yè)資料、圖紙等。b.財務文件:即在公司會計工作中形成和使用的會計核算專業(yè)材料。如會計憑證、帳簿、報表及相關的財務報告等。c.人事資料:即公司員工在應聘、轉正、考評等人事活動中形成的反映個人基本情況、工作表現(xiàn)的個人資料。d.合同文件:即在公司生產經(jīng)營活動中與外單位簽定的具有法律效力的文件。如各類工程合同、設計合同、售樓合同等。e.簽價單:即審計核算部在簽價認價時專用的文件。f.決算資料:即審計核算部在辦理工程結算審核過程中產生的文件。
3.1.3 記錄:即公司各項質量活動留下的記錄,是一種特殊類型的文件。如合格供應商名錄、培訓記錄、各類簽到表、登記表等
3.2 總要求:
3.2.1 文件處理必須做到及時、準確、安全。
3.2.2 內外行文要求做到格式統(tǒng)
一、要素完整、文號分明。對外行文采用國家公文格式,內部行文按公司慣例采用英文格式。(格式及具體規(guī)定詳見第三層次文件《融僑集團文件處理辦法》之第,加急文件1個工作日(加急文件可加蓋加急章)。若超過時限,必須先通知文件發(fā)出部門,并說明原因和預計文件處理完結時間。牽涉到較大審核工作量的文件在審計核算部、財務計統(tǒng)部等控制性部門的處理時間可根據(jù)實際需要合理延長,但必須將延長的時限告知文件發(fā)出部門。部門之間也應加強橫向聯(lián)系,發(fā)文部門應對已明顯延誤的文件進行追蹤。
3.2.8 在文件處理權限方面,部門經(jīng)理和副經(jīng)理之間因應進行合理分工。在正職經(jīng)理出差或病假或因其他原因未能及時履行處理、簽發(fā)文件職責時,由副經(jīng)理替代,必要時可通過電話向正職經(jīng)理請示,有若干個副經(jīng)理的部門應明確指定常務副經(jīng)理。
3.2.9 總經(jīng)理室指定專人將正式合同與會簽的合同草案進行核定并簽認,以省略各部室二次重復會簽的環(huán)節(jié)。(具體做法參見《合同管理制度》)。
3.2.1 0總經(jīng)理室負責對文件的傳遞、執(zhí)行情況進行督查,受理各部室有關文件延誤的投訴,并定期向總經(jīng)理匯報;
3.2.1 1各部室可根據(jù)實際需要制定各類表單,但必須根據(jù)本程序提供的相應表單樣式及要素進行調整;若需要增設程序以外的表單,在部門內部使用的需經(jīng)部門經(jīng)理審批同意,涉及其他部門的需經(jīng)涉及部門主管同意并報總經(jīng)室。
3.2.1 2電子郵件及傳真收發(fā)時應進行登記和存盤,如需要電話確認的應在備注欄做好確認記錄。
3.3 分類管理:
3.3.1 通用文件:a.內部文件:
a. 請示單:即各部室請求總經(jīng)理指示意見或批準事項時使用的陳述性文件,以固定的表單形式出現(xiàn)。經(jīng)辦人有時限要求的需在文中注明,各級審批人無法實現(xiàn)的需及時向經(jīng)辦人反饋。報告:即各部室向總經(jīng)理匯報工作情況時使用的陳述性文件,在我司,可視為請示單的補充形式。a)知曉性報告:b)執(zhí)行性報告:通知:即總經(jīng)理室或人力資源部要求全公司或相關部室了解或辦理事項時使用的文件,一般公司層面的、指示性質的通知由總經(jīng)理室發(fā)出,周知性通知由人力資源部發(fā)出。a)總經(jīng)理室發(fā)文:b)人力資源部發(fā)文:
d. 工作聯(lián)系函:即公司部門之間進行的一般日常工作聯(lián)系時使用的告知性函件。有反饋需求的,須在文末寫明此種需求和反饋時限。如有抄送部門,對方反饋時應同時將反饋情況函告抄送部門。
a. 會議性文件:即記載公司經(jīng)理例會、專題例會、工程監(jiān)理例會等會議的主要精神、主要情況及議定事項的一種文件。文件流程詳見《會議制度》。
a. 周記:即各部室每周的工作總結及計劃、存在問題的文字記錄。
a. 制度文件:即公司對某項工作或某一方面活動所制定的要求,具有約束力。制度文件作為一種規(guī)范,其編制、批準、發(fā)放、評審、更改、換版等均須嚴格受控。如質量手冊由總經(jīng)理批準,管理制度和程序文件由管理者代表批準。各部門內部使用的制度文件(第三層次文件)由各部室主管批準。b.外來文件:
a. 法律法規(guī):
a. 外部來文:如政府來文、供方來文、顧客來文等c.外送文件:如對政府、供方、顧客等發(fā)出的文件
3.3.2 專用文件:a.技術文件:
a. 圖紙:具體管理詳見《設計過程管理程序》
a. 施工專用文件:具體管理詳見《施工管理程序》b.財務文件:具體管理詳見《財務管理制度》c.人事資料:具體管理詳見《人力資源管理體系》之《人事檔案控制程序》d.合同文件:具體管理詳見《合同管理制度》e.簽價單:具體管理詳見《工程造價管理程序》f.決算資料:具體管理詳見《工程造價管理程序》
3.3 .3記錄:記錄歸檔前的管理嚴格按本程序執(zhí)行,歸檔后則按《檔案管理程序》管理。
4. 相關文件:
4.1 《融僑集團文件處理辦法》(見第三層次文件《融僑集團檔案工作手冊》之《文件處理辦法》)
4.2 《設計過程管理程序》
4.3 《施工管理程序》
4.4 《財務管理制度》
4.5 《合同管理制度》
4.6 《工程造價管理程序》
5. 相關表單:
5.1 發(fā)文登記表
5.2 收文登記表
5.3 文件清單/移交清單
5.4 請示單登記表
5.5 文件借閱登記表
5.6 工作請示單
5.7 工作聯(lián)系函
5.8 工作周記
5.9 蓋章聯(lián)系單
5.1 0圖紙收發(fā)登記表(見《設計過程管理程序》)
5.1 1圖紙作廢通知單(見《設計過程管理程序》)
5.1 2圖紙借閱登記表(見《設計過程管理程序》)
5.1 3文件更改申請表編制:包秋霞日期:200
2.4 .22審核:林立強、陳衛(wèi)斌日期:200
2.4 .28批準:林權日期:200
2.4 .30
第8篇 房地產公司項目報建審批管理程序
房地產公司項目報建、審批管理程序
1、目的和范圍:為確保公司開發(fā)項目取得完整審批手續(xù),以便項目順利進行。項目審批分四個階段:征地階段、工程報建階段、配套工程報批階段、綜合驗收階段。適用于福州地區(qū)的開發(fā)項目。
2、職責:
2.1對外聯(lián)絡部負責項目審批的各個階段。對外聯(lián)絡部應該對材料的形式完整性負責任,必須對各部室報來的材料進行內部審核,及時發(fā)現(xiàn)欠缺的材料并要求補充(時限規(guī)定見問責制),如果到政府部門審批環(huán)節(jié)因為材料不齊全被退回,對外聯(lián)絡部要承擔相應的責任。
2.1.1對外聯(lián)絡部有責任指導報送材料的部門,提供符合報批條件的材料,經(jīng)過對外聯(lián)絡部明確指導后,報送材料的部門仍然發(fā)現(xiàn)不符合報送要求的材料,責任人和部門負責人要承擔責任。
2.1.2對外聯(lián)絡部應當掌握政府審批手續(xù)、收費標準等信息,并建立相關的信息系統(tǒng)。
2.2設計研發(fā)部負責提供報審各階段所需的圖紙。
2.3工程材料部、監(jiān)理事業(yè)部負責提供施工手續(xù)報批材料。
2.4對外聯(lián)絡部應該對驗收、報批反饋的意見,及時傳遞給相關部門,由相關部門負責落實,對外聯(lián)絡部負責跟蹤。
2.5當對外聯(lián)絡部的工作可能影響計劃執(zhí)行時,應當及時向計劃管理部門反映相關信息。
2.6對外聯(lián)絡部負責公司資質的報審、年檢工作
3、工作程序
3.1征地階段
3.1.1申辦《建設項目選址意見書》:外聯(lián)人員應持申報材料到市規(guī)劃局辦理手續(xù),涉及到菜地、林地、國有資產、文物的應同時到福州市蔬菜產銷領導小組辦公室、福州市國有資產管理局、福州市文物管理局辦理審批手續(xù)。
福州市城市規(guī)劃局申報材料:報建人員身份證明、公司介紹信、法人代表委托書;《建設項目選址意見書》申請表;建設用地申請報告;項目建議書、公司營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、批準證書;1:500地形圖一式3份。要求在15個工作日完成。
取得《選址定點意見書》、選址紅線圖三份,對外聯(lián)絡部將《選址定點意見書》、選址紅線圖復印件傳送設計研發(fā)部。
福州市蔬菜產銷領導小組辦公室申報材料:規(guī)劃選址申請表復印件;規(guī)劃選址紅線圖;如屬長期保護區(qū)菜地,還應具備市政府常務會議同意征用或其他有關文件;取得蔬菜辦批文。要求在10個工作日完成。
福州市國有資產管理局申報材料:立項申請報告;企業(yè)財務報表(財務部提供)。要求在10個工作日內完成。
取得國資局批文
福州市文物管理局申報材料:用地紅線圖一式2份(城區(qū)1:500,土地成片開發(fā)為1:1000)。要求在15個工作日內完成。
取得文物局批文
取得《選址定點意見書》后,設計研發(fā)部根據(jù)選址指標及選址紅線委托設計院進行項目總平面圖的設計。
3.1.2申辦《土地預審意見書》:取得《建設項目選址意見書》后,外聯(lián)人員持以下申報材料向省、市土地管理局申請辦理《土地預審意見書》。要求在15個工作日內完成。
申報材料:土地預約申請書、申請人及經(jīng)辦人身份證明及授權委托書;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設項目選址意見書》及附件(原件);市規(guī)劃局核發(fā)的《選址定點用地規(guī)劃紅線圖》(原件);公司的資質證明(含金融部門證明)(復印件)(財務計統(tǒng)部提供);與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書(原件由總經(jīng)室提供)。
取得《土地預審意見書》。
3.1.3申辦項目立項:外聯(lián)人員持以下申報材料向建設局申報項目審批表,后持審批表向福州市計委申報房地產項目立項,要求在15個工作日內完成。
申報材料:可行性研究報告(總經(jīng)室提供);公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、資信證明;土地預審意見書;選址意見書;市建委審批的申請表
持項目立項批復及資信證明,批準證書、營業(yè)執(zhí)照、申請報告、董事會決議、章程、修改文件向外經(jīng)委申請增項、增資,取得新的批準證書后,向工商局申請營業(yè)執(zhí)照取得項目經(jīng)營權。
取得立項批文,將立項批文傳送財務部、經(jīng)營部。
3.1.4申辦《建設用地規(guī)劃許可證》:申辦《建設用地規(guī)劃許可證》的程序可分為:報批《總平面規(guī)劃》、報批《建設用地規(guī)劃許可證》兩個階段。外聯(lián)人員持以下申報材料向福州市規(guī)劃局申辦。拍賣地總平規(guī)劃與建設用地規(guī)劃許可證12個工作日;一般建設項目總平8個工作日,建設用地規(guī)劃許可證5個工作日。
《總平面規(guī)劃》申報材料
報建人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設項目選址意見書》和選址紅線圖或《建設用地規(guī)劃許可證》和用地紅線圖(復印件);選址范圍的總平規(guī)劃圖一式6份(總平中如有高層建筑或重要建筑應提供平、立、剖面設計方案圖,如有安置房、幼托等應提供單位平面方案圖)(設計研發(fā)部提供);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書(應經(jīng)主管部門批準)或原用地單位的《土地使用證》復印件和《房屋所有權證》復印件;屬于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地紅線圖;若總平面會審經(jīng)市規(guī)劃局審定提出修改意見的,二次報建時需提交按紀要修改后的總平面規(guī)劃圖一式6份。
取得審批蓋章的總平圖一式3份,將總平圖復印件傳送設計研發(fā)部進行建筑方案設計、經(jīng)營銷售部辦理《預售許可證》及產權預先登記。
《建設用地規(guī)劃許可證》申報材料:報建人身份證明和單位介紹信;《建設用地規(guī)劃許可證》申請表;市計委批準的年度建設項目計劃任務書;公司成立批準文件、工商營業(yè)執(zhí)照(復印件);已經(jīng)批準的《總平面規(guī)劃圖》及有關附件;《建設項目選址意見書》及選址紅線圖;可行性研究報告、環(huán)境評估報告(大、中型項目);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書復印件或原用地單位的《土地使用證》復印件;1:500地形圖一式5份;勘測院提供的電子數(shù)據(jù)地形圖軟盤
對外聯(lián)絡部取得《建設用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃紅線圖一式三份及電子地形圖規(guī)劃紅線軟盤,將《建設用地規(guī)劃許可證》復印件傳送財務部,規(guī)劃紅線圖復印件和軟盤傳送設計研發(fā)部。
3.1.5申辦《建設用地許可證》取得《建設用地規(guī)劃許可證》后,外聯(lián)人員應持以下材料向福州市土地管理局申辦《建設用地許可證》
申報材料:用地申請書;申請人身份證明(法人、公司營業(yè)執(zhí)照或其他依法批準成立的文件);經(jīng)辦人身份證明及授權委托書;征地資金到位證明(財務計統(tǒng)部提供);土地所屬單位交地證明;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》原件和電子地形圖軟盤;市規(guī)劃局核發(fā)的建設用地規(guī)劃紅線圖(原件);市規(guī)劃局確定的總平圖(原件);立項批文、年度投資計劃;與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書;地形圖一式4份。從具備辦理條件開始要求15個工作日內完成。
取得《國有土地使用合同》、市政府用地批復、《建設用地許可證》及征地
紅線圖。
申辦《房屋拆遷許可證》項目用地必須拆除房屋及其附屬物的事先辦妥與有拆遷資質的拆遷單位委托事宜后,外聯(lián)人員會同拆遷單位向福州市城市房屋拆遷管理辦公室申辦《房屋拆遷許可證》,申辦《房屋拆遷許可證》的程序分為兩個階段,申辦拆遷凍結手續(xù)和申辦房屋拆遷許可證。
申辦拆遷凍結手續(xù)
申報材料:建設項目計劃任務書;建設用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃紅線圖;用地批準文件和用地界限圖及國有土地使用合同;委托書(公司應明確委托事項和權限等);委托拆遷的,由拆遷單位出具對拆遷范圍進行產權審查、凍結、調查摸底的申請報告。要求在3個工作日內完成。
申辦房屋拆遷許可證
申報材料:產權部門出具的產權審查證明;建設單位與拆遷單位簽定的正式委托拆遷合同;拆遷計劃和安置方案;建設資金到位證明材料(財務部提供);市規(guī)劃局核準的規(guī)劃總平圖;城市房屋拆遷審批表;公司營業(yè)執(zhí)照及資質證明。要求在8個工作日內完成。
取得《房屋拆遷許可證》、拆遷公告
申辦《土地使用證》:公司在交清項目土地使用權出讓金并拆平地上物,形成圍墻空地后,外聯(lián)人員向市土地管理局申辦《土地使用證》。要求在15個工作日內完成。
申報材料:土地登記申請書;申請人身份證明,營業(yè)執(zhí)照(復印件);經(jīng)辦人身份證明及授權委托書;拆遷范圍內的原土地證書
3.1.6取得項目批文、拆遷證明、土地使用合同、土地使用權證、征地紅線圖、規(guī)劃總平圖后對外聯(lián)絡部以工作聯(lián)系單的形式通知經(jīng)營銷售部、設計研發(fā)部、財務計統(tǒng)部。
3.2工程項目報建階段
取得《建設用地許可證》工程項目,總投資達到或超過50萬人民幣或總建筑面積達到或超過200平方米的,外聯(lián)人員均須向福州市建設委員會辦理工程項目報建。
流程:總平面圖畫建筑紅線放核樣方案會審擴初會審施工圖審批
(規(guī)劃局)(規(guī)劃局)(勘測院)(規(guī)劃局)(市建委)(各職能部門)
3.2.1申辦《建設工程規(guī)劃許可證》取得《建設用地許可證》后外聯(lián)人員持以下材料向福州市規(guī)劃局申辦《建設工程規(guī)劃許可證》
3.2.1.1申辦建筑紅線圖
申辦材料:報件人身份證明和單位介紹信;《建設工程規(guī)劃許可證》申請表;經(jīng)市規(guī)劃局批準的《總平圖規(guī)劃》圖;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附件(復印件);經(jīng)市土地局簽發(fā)的《建設用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用權證》及附件和《房屋產權證》及附件(復印件);經(jīng)市計委簽發(fā)的建設項目計劃任務書;1:500地形圖叁份。建筑、管線放核樣10個工作日內完成。
3.2.1.2向市勘測院申請放核樣
申辦材料:建筑紅線圖原件;總平面復印件;地下室平面圖、地上一、二層平面圖;規(guī)劃紅線圖原件;征地紅線圖;電子規(guī)劃紅線圖軟盤;管線竣工圖1套(工程材料部提供);建筑竣工圖1套(工程材料部提供)
取得1.成果報告2.邊界、控制點報告3.管線竣工測量報告4.建筑竣工測量地形圖1:5005.建筑紅線角點(樁)報告;建筑放核樣測量成果,其中1、3、5點傳工程材料部。
3.2.1.3向市規(guī)劃局申請出3份建筑紅線圖
核樣單原件;3.2.1.1中所有資料
3.2.2申辦《項目報建表》申報材料:介紹信、立項批文(復印件);工程報建單;規(guī)劃建筑紅線(復印件);企業(yè)批準證書(復印件);房地產資質證書副本(復印件);企業(yè)章程(復印件)。要求在2個工作日內完成。
取得項目報建表
3.2.3建筑設計方案審查(超過11層的建筑需聯(lián)審及畫紅線,由市規(guī)劃局組織,各主管部門參與審理)申辦材料:
經(jīng)辦人身份證明,介紹信;計委批準的建設項目批準書或計劃任務書;《建設用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用證》及附件;《房屋所有權證》及附件(復印件);市規(guī)劃局核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及用地規(guī)劃紅線圖(復印件);市規(guī)劃局批準的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復印件);1:500地形圖一式4份;建筑設計方案一式2份(聯(lián)審設計方案份數(shù)視情況而定);(設計研發(fā)部提供);《建設工程規(guī)劃許可證》申請表。要求在11個工作日內完成。
取得建筑方案會審紀要,將會審紀要傳送設計研發(fā)部,設計研發(fā)部聯(lián)系設計院安排擴初設計。
3.2.4擴初設計聯(lián)審(由市建設局組織,各主管部門參與審理)
開發(fā)項目用地面積超過0.5公頃、總投資在2000萬元人民幣以上,單體建筑在50m以上,須進行擴初設計,并應向福州市建設委員會申報。要求在7個工作日內完成。
申報材料:申請初步設計審批報告;立項批文;市規(guī)劃局審批的總平圖;勘察設計文件(包括概算);方案會審紀要8份;勘察合同、設計合同1份;初步設計圖紙(包括說明)9份(設計研發(fā)部提供);
取得擴初設計批復,將批復傳送設計研發(fā)部,由設計研發(fā)部聯(lián)系設計院安排施工圖設計。
3.2.5施工圖聯(lián)審(由市建委組織,各主管部門參與審理)
申辦條件:經(jīng)市規(guī)劃局建筑方案設計審批或經(jīng)市建委進行擴初設計審批的各類建筑工程,可申報施工圖會審。申報時由市規(guī)劃局發(fā)出聯(lián)審單,由市建委牽頭進行施工圖會審。要求在8個工作日內完成。
建設工程施工圖審查中心申報材料:地質勘察報告三套(文字報告、附圖、附表、附件)(研發(fā)部提供);施工圖二套(建筑、結構、電氣、給排水、暖通)(研發(fā)部提供);建筑圖另加兩套(研發(fā)部提供),專項施工圖六套(基坑、鋼結構、幕墻及其他特殊結構)(研發(fā)部提供);計算資料(電算資料、手算資料、基坑支護計算書、其他工種計算書、補充時程分析)(研發(fā)部提供);規(guī)劃單體紅線圖(復印件);規(guī)劃總平面圖(復印件);申請《建設工程規(guī)劃許可證》審批表(復印件);市建委審查委托函;工程預算書、勘察合同、設計合同(復印件);工程勘察成果審查合格通知書;其他職能部門審查意見(人防、消防、環(huán)保、園林);擴初批復(復印件);抗震專項審查意見(復印件).一級工程在20個工作日以內完成;二級工程在15個工作日內完成。
此項并入施工圖審查程序。市建委抗震辦(基坑會審)申報材料:基坑自審表一份;地質勘察報告原件;結構施工圖(±0.00以下)一套;建筑施工圖一套;規(guī)劃單體紅線圖及規(guī)劃總平面復印件各一份;基坑圍護計算書一份;基坑設計圖紙6套(必須有一級注冊結構工程師蓋章)
規(guī)劃局申報材料:報件人身份證,建設單位介紹信或外商委托書;上級政府有關部門(計委等)批準的建設項目批準書或計劃任務書;市土地局核發(fā)的《建設用地許可證》、《房屋產權證》復印件和用地界線圖或《土地使用證》復印件;市規(guī)劃局批準的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復印件);審查中心及科技處蓋章施工圖一套;消防
部門蓋章建筑施工圖二套;管線綜合總平面圖及會審紀要;方案會審紀要;擴初會審批復;《建設工程規(guī)劃許證》申請表(申請規(guī)劃設計條件時已填妥)。要求在8個工作日內完成。
市建委科技處申報材料:《建設工程規(guī)劃許可證》申請表、審核表;外地設計院入閩、入榕手續(xù);地質勘察報告一套;建筑紅線圖(復印件);規(guī)劃局批準的總平圖(復印件);立項批文;設計圖紙,有初設審批的工程應附批文;勘察、設計合同。要求在2個工作日內完成。
園林綠化指標審核申報材料:規(guī)劃部門審批的總平圖(高層建筑需要消防簽署意見的復印件1份);規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復印件);綠化規(guī)劃設計總平面圖(原件2份);地面一層施工圖1份(研發(fā)部提供);《建筑工程規(guī)劃許可證》審批表或規(guī)劃聯(lián)系單1份(復印件);規(guī)劃局審批的總平圖(原件)。要求在15個工作日內完成。
市環(huán)保局申報材料:施工圖一套(研發(fā)部提供);設計說明、擴初會審紀要;環(huán)境影響報告書(表)。要求在15個工作日內完成。
市公安消防支隊申報材料:建筑設計防火審核申請表(研發(fā)部填寫);市規(guī)劃局劃定的紅線圖(復印件);施工圖一套(含建施、水施、電施、結構、設施等)(研發(fā)部提供);消防專篇(高層建筑)、水池、泵房系統(tǒng)圖、給排水總平面(研發(fā)部提供);工程造價預算書(審計部提供)
市人防辦申報材料:計委立項批文(復印件1份);全套施工圖紙1份(研發(fā)部提供);《建筑防空地下室》審查表原件1份;規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復印件)。要求在4個工作日內完成。
3.2.6申辦'管線綜合平面會審及施工圖會審'
申辦條件及程序:建筑方案審查通過后,設計研發(fā)部應立即和設計院聯(lián)系安排管線綜合平面圖設計,由福州市城市規(guī)劃局牽頭進行'管線綜合平面會審和施工圖會審',福州市電業(yè)局、電信局、福州市自來水總公司、市政工程管理處、煤氣公司、溫泉公司、有線電視臺、建設單位、設計單位等參加審核。建設項目由市規(guī)劃局牽頭進行'管線綜合平面會審'后,專業(yè)施工圖報送市規(guī)劃局審理。要求在1個月內完成。
申報材料:報件人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局批準的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復印件);市規(guī)劃局核發(fā)的征地紅線圖(復印件);管線綜合平面圖及工程管線簡介一式8份;(研發(fā)部提供);電力咨詢報告(總用電量1500kva以上);
取得管線會審紀要及批復的管線圖
將管線會審紀要及批復的管線圖的復印件傳遞到工程部及設計研發(fā)部
3.2.7申辦《建設工程規(guī)劃許可證》(市政工程)申報材料:
報件人身份證明和單位介紹信(或外商委托書);市規(guī)劃局批準的總平面規(guī)劃圖(復印件);專業(yè)施工圖;工程管線綜合圖;'管線綜合平面會審及施工圖會審'會議紀要;1:500地形圖一式3份;《建設工程規(guī)劃許可證(市政工程)》申請表;有關部門意見或協(xié)議;大、中型建設項目咨詢報告及可行性研究報告
取得《建設工程規(guī)劃許可證》
3.3 施工審批階段
3.3.1申辦《建設工程施工許可證》:外聯(lián)人員在確認施工現(xiàn)場'三通一平'后應向市建委申請《建設工程施工許可證》,申辦的程序共分為工程發(fā)包、合同簽證、委托質量監(jiān)督、辦理文明安全監(jiān)察、建筑施工臨時排水沉淀池審查和申請核發(fā)施工許可證六個階段。
工程發(fā)包申報材料:工程項目報建表;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》;全套勘察設計文件;設計審查聯(lián)審單;公司資質證書副本
取得工程施工承發(fā)包洽談會議紀要
合同鑒證申辦材料:建設單位與施工單位簽訂的施工標準合同
施工合同由工商管理部門蓋章
委托質量監(jiān)督申報材料:全套設計文件;施工合同;《建設工程規(guī)劃許可證》(原件);營業(yè)執(zhí)照副本(原件);《福州市建設工程質量監(jiān)督申請表》1份
辦理文明安全監(jiān)督申報材料:施工企業(yè)安全登記資質證書副本(原件);安全申報登記表(一式4份);項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證、上崗證(原件);施工組織設計(1份);臨時用電組織設計(2份);工傷意外傷害保險單(原件)
安全申報表簽章
建筑施工臨時排水沉淀池審查申報材料:規(guī)劃總平圖;1:500地形圖
申請核發(fā)施工許可證(施工單位應提供保險單、預算書、安全監(jiān)察登記手續(xù)、經(jīng)建委備案的商品混凝土購銷合同)
申報材料:《建設工程規(guī)劃用地許可證》1份;經(jīng)市工商局簽證的建筑施工合同1份;《建設工程規(guī)劃許可證》1份;現(xiàn)場拆遷已滿足施工需要,圍墻、大門、洗車道、污水沉淀池等已按規(guī)定設置;工程發(fā)包洽談會議紀要(預算書、合同、施工圖審核意見、工程許可證);按規(guī)定辦理了工程質量、安全監(jiān)督手續(xù);按規(guī)定采用商品砼的工程,應提供商品砼供貨合同。要求在15個工作日內完成。
取得《建設工程施工許可證》
領取施工許可證后,對外聯(lián)絡部將施工許可證的副本傳遞到工程部、復印件傳送到經(jīng)營銷售部、財務計統(tǒng)部
3.3.2用水申請(福州市自來水公司)申報材料:填寫用水申請表和工程委托書經(jīng)辦人身份證、介紹信;市規(guī)劃局提供的《管線平衡會議紀要》;1:500地形圖(原件)一式6份;土地局批準的征地紅線圖及征地批文;建筑物平面布置及給水系統(tǒng)圖以及電子光盤。(研發(fā)部提供);申請一戶一表的由經(jīng)營銷售部提供客戶工行存折帳號及身份證復印件并填寫供用水合同;申請單位營業(yè)執(zhí)照;水費托收單(已申請施工用水的)。要求在3個月內完成。
取得自來水公司設計的給水工程設計圖,設計圖傳研發(fā)部確認。
由自來水公司提供自來水管線紅線圖后,報規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《自來水工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,向市政管理處進行破路申請,破路證傳遞工程部,然后進行自來水管道工程施工。
3.3.3用電申請(福州市電業(yè)局)申報材料:填寫用電申請表和工程委托書;立項批復;施工用電設備清單和容量表;設計單位提供的最終用電容量;規(guī)劃總平圖及建設規(guī)模(座數(shù)、單元數(shù)、層次、用電構成說明),小區(qū)開閉所配電室位置(主管局蓋章),一式3份;市規(guī)劃局管線平衡會議紀要;法人代表身份證復印件、法人代表委托書經(jīng)辦人身份證。要求在3個工作日內完成。
委托供電局組織安裝送電,通知項目部配合,要求一年內完成。
3.3.4電信申請(福州電信局)
樓內管道審核申報材料:規(guī)劃局批準的管綜圖、管線會議紀要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準的總平圖。要求在10個工作日內完成。
取得由電信部門出具的樓內管道審核意見書,傳研發(fā)部確認。
管道工程申報材料:填寫電信業(yè)務需求申請表;電信管線設計委托書;規(guī)劃紅
線圖(1:500);規(guī)劃總平圖、景觀管線總平圖、建筑設計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發(fā)部提供);地形圖3張。要求在2個月內完成。
取得電信公司設計的電信管道設計圖,設計圖傳研發(fā)部確認。
由電信部門提供的電信管線紅線圖,報規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)《電信工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合進行電信工程施工。
3.3.5煤氣申請(福州市煤氣公司)申報材料:1:500地形圖3份;1:100平面圖2份;管線會審紀要;景觀管綜圖、各層建筑平面圖以及電子光盤(研發(fā)部提供);1:100北立面圖1份;1:100底層平面圖1份。要求在2個月內完成。
取得煤氣管道設計圖,設計圖傳研發(fā)部確認。
由煤氣設計院提供的煤氣管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《煤氣工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后進行煤氣工程施工,通知項目部配合。
3.3.6有線電視申請(福州廣播電視信息中心)樓內管道審核申報材料:規(guī)劃局批準的管綜圖、管線會議紀要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準的總平圖。要求在10個工作日內完成。
取得有線電視部門提供的樓內管道審核意見書,傳研發(fā)部確認。要求在7個工作日內完成
管道工程申報材料:填寫業(yè)務需求申請表;有線電視管線設計委托書;規(guī)劃紅線圖(1:500);規(guī)劃總平面圖、景觀管線總平圖、建筑設計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發(fā)部提供);管線會審紀要。要求在2個月內完成。
取得有線電視管道設計圖,設計圖由研發(fā)部確認。要求在2個月內完成。
由有線電視部門提供有線電視管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《有線電視工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合工程施工。
3.3.7開口破路申請申報材料:由研發(fā)部提供開口示意圖;填寫《建設工程規(guī)劃許可證》申請表;1:500地形圖一式3份;規(guī)劃紅線圖;規(guī)劃總平圖。
取得《建設工程規(guī)劃許可證》后,至市政管理處進行破路申請,取得破路證后分發(fā)工程部并通知項目部配合。
3.3.8排水與市政接口工程申報材料:委托書;規(guī)劃管綜圖及電子光盤(研發(fā)部提供);給排水施工圖以及電子光盤;管線會議紀要;填寫福州市城市排水管道施工;申請表;地形圖3份;室外排水施工監(jiān)理評估報告(項目部提供)。要求在2個月內完成
取得排水工程設計圖,設計圖傳研發(fā)部確認。
由市政設計院提供排水管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《排水工程規(guī)劃許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,通知項目部配合工程施工。
3.4竣工驗收
3.4.1消防驗收申報條件:單體竣工驗收合格、消防設備到位之后,可以向市消防支隊申請進行消防驗收。
申辦材料:《建筑工程消防驗收申報表》;加蓋竣工圖章的工程竣工圖(包括:建筑總平面圖、小區(qū)消防給水總平面圖、消防水池、泵房詳圖、建施圖一套、水施圖一套);建筑工程消防設計審核意見書
取得消防審核意見書,傳工程部、研發(fā)部、物業(yè)公司
3.4.2工程竣工綜合驗收申辦條件:項目建設用地0.5公頃以上或建筑面積2萬平方米以上的開發(fā)項目,在建筑安裝單位工程質量已竣工驗收評定后,以及按規(guī)劃要求各項配套建設已完成時均應向建委申報工程竣工綜合驗收。
申報材料:公司提出書面申請驗收報告;填寫《住宅新村竣工綜合驗收申報表》一式四份;《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、單體工程施工圖、竣工圖;質監(jiān)評定質量等級文件;竣工圖紙總平面圖;技術驗測、試水測試、重大問題已整改;工程竣工決算審計結論或報告。
規(guī)劃局:建設用地許可證,建設工程規(guī)劃許可證;規(guī)劃用地紅線圖;規(guī)劃總平圖,建筑紅線圖;建設工程放、核樣單;建筑單體標準層、底層平面圖及剖面、立面圖(施工圖和竣工圖)(工程部提供);工程竣工驗收書(工程部提供);建設項目1:500修測圖(原圖);管線綜合會審紀要;管線紅線圖、綜合圖、管網(wǎng)總平面圖;管線施工圖、竣工圖(工程部提供);管線建設工程許可證及管線竣工測量報告;總平、建筑紅線、施工圖不一致的應提供相關材料
人防辦:防空設施設計變更文件,材料、構件、設備的質量合格證明,施工記錄和隱蔽工程驗收記錄,質量檢查評定和質量事故處理記錄,主體結構和重要部位的試件、材料、檢查記錄,防空地下室竣工圖,防空地下室審核意見書或繳款憑證。
土地局:政府用地批文,征地紅線圖,建設用地許可證;福州市國有土地使用合同,土地轉交款憑證;原《國有土地使用證》(原件);規(guī)劃總平圖,規(guī)劃紅線圖;建設工程規(guī)劃許可證及建筑單體紅線圖;單體工程竣工驗收書(工程部提供);建設項目1:500修測圖
園林局:綠化規(guī)劃總平圖、綠化設計圖、綠化竣工圖;征地紅線圖、建筑紅線圖;綠化施工合同、工程款結算憑證
房管局:(以下資料由物業(yè)公司提供):物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照、資質證書;物業(yè)托管合同;物業(yè)管理基本金交繳總額核定報告;項目物業(yè)管理方案;物業(yè)管理收費標準(物業(yè)管理部門的批復)。
交警支隊:規(guī)劃總平圖,交通系統(tǒng)平面圖(或建施總平圖)、地面一層建施圖、停車庫建施圖。
城建處:管線綜合會議紀要;雨、污水排放接管手續(xù);規(guī)劃審批的管線總平面圖;管線竣工圖;道路設計圖及竣工圖;污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
環(huán)保局:建設項目環(huán)境影響報告書(表或登記表)及審批意見;環(huán)保設施承建單位資質書、環(huán)保設施的施工圖,竣工驗收監(jiān)測報告、驗收報告及其批復,環(huán)保設施工程質量證明;污水接管手續(xù),管線綜合會議紀要,污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
建委開發(fā)處:管線會議紀要;規(guī)劃總平面圖;工程竣工驗收備案表(竣工評定表);使用說明書和質量保證書(經(jīng)營部提供);
取得綜合驗收證書后,對外聯(lián)絡部以工作聯(lián)系函的形式通知總經(jīng)理室、財務計統(tǒng)部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司。
4.相關文件
《財務管理制度》(報建過程中有關費用的管理執(zhí)行《財務管理制度》)
《福州市建設工程(含房地產開發(fā))項目審批簡化程序圖》
5.相關表單、記錄
5.1《建設項目選址意見書》申請表
5.2城市房屋拆遷審批表
5.3土地登記申請書
5.4工程報建單
5.5
《建設工程規(guī)劃許可證》申請表
5.6工程項目報建表
5.7單體驗收質量竣工評定表
5.8住宅新村竣工綜合驗收申報表
5.9施工文件報審表
5.10建筑防空地下室審查表
5.11建筑按使用功能分類的面積核算表
5.12項目設計方案(施工圖)面積核算表
5.13建筑消防設計審核表
5.14建筑裝修驗收申報表
編制:企業(yè)改革領導小組
日期:20**年12月26日審核:
日期:20**年12月29日批準:
第9篇 房地產公司員工手冊入職指引篇績效管理
第五章 績效管理
1. 績效管理的原則
1.1 個人的績效目標應與組織目標保持一致公司目標會層層分解到個人,因此您的績效目標和公司目標是一致的。您需要理解企業(yè)價值觀和企業(yè)戰(zhàn)略目標對個人工作的要求,制定與公司目標相一致的工作計劃并加以落實。
1.2 績效管理也是對過程的管理公司會不斷地檢查計劃的執(zhí)行并進行調整,因此也會不斷地對您個人的績效進行評價和反饋,通過對目標實現(xiàn)過程的管理幫助您改善個人績效。
1.3 績效標準和崗位有關績效標準與崗位職責密切相關。個人績效包括成果和行為。您的個人工作績效包括您在工作崗位上的行為表現(xiàn)與工作結果,這體現(xiàn)了您對公司的貢獻和價值。養(yǎng)成良好的工作習慣,建立個人績效的自我管理,將有助于您更好地適應公司的發(fā)展。
1.4 績效與回報有關個人績效優(yōu)秀,在加薪、獎金、晉升方面會得到優(yōu)先考慮。凡年度考核成績不佳者,將被取消本年度加薪、晉升和評獎資格,同時必須在下次考核中有所改進;亦可能面臨降職、降薪或解除勞動合同的處理。
1.5 績效需要不斷的改善您需要不斷提高個人的績效水平,以適應公司對個人日益提高的要求,在公司內充分展示個人價值,并獲得職業(yè)發(fā)展的基本保障。
2. 績效考核
2.1 考核周期各部門根據(jù)具體情況選擇按月度或季度進行考核,年度考核由公司人力資源部統(tǒng)一安排。
2.2 面談制度您的直接上司會和您進行面談,共同填寫《考核評議書》,對您的工作計劃的執(zhí)行落實情況、行為表現(xiàn)、工作能力等進行綜合考核評估。
2.3 績效考核結果由人力資源部門統(tǒng)一存檔備查。
2.4 具體考核辦法請參閱公司有關規(guī)定。
第10篇 房地產公司員工手冊：培訓管理
房地產開發(fā)公司員工手冊:培訓管理
新員工入職培訓
為了使新員工在短時間內熟悉企業(yè)環(huán)境,盡快進入工作角色,人力資源部組織新員工進行入職培訓。該培訓內容包括:公司的歷史、文化、政策、組織構架、業(yè)務、發(fā)展戰(zhàn)略、員工手冊和公司規(guī)章制度等等。
新員工在入職時應參加入職培訓,部門主管有督促本部門新入職員工參加入職培訓的責任。新員工接到入職培訓通知,確因公務不能參加,應提前三天向人力資源部請假,并事后安排補訓。
公司內部培訓
為保持公司人力資本存量不斷增長,公司將為員工安排與其工作相關的業(yè)務培訓或能力培訓。
部門內部培訓:公司將組織系統(tǒng)培訓、鼓勵各專業(yè)之間的溝通與交流;各部門根據(jù)實際工作需要,對員工進行小規(guī)模的、靈活實用的培訓。
轉崗培訓:公司原有從業(yè)員工調換工作崗位時,按新崗位要求,對其實施的崗位技能培訓。
繼續(xù)教育培訓:具備專業(yè)技術職稱,從事專業(yè)技術管理工作的人員每年均須參加不少于72小時的繼續(xù)教育,各相關專業(yè)部門與人力資源部共同商議,并于本年度安排本專業(yè)繼續(xù)教育培訓計劃。
專業(yè)系統(tǒng)培訓:包括公司組織的針對不同層級員工的能力和素質培訓,現(xiàn)有各崗位的專業(yè)技術培訓,以及不同專業(yè)系統(tǒng)之間的相互交流活動。
外派培訓
為了保證培訓與教育質量,人力資源部與外派培訓提供方、接受方(本人和上級主管)共同研究制定培訓計劃。外派培訓包括住總集團公司組織的各種培訓、國內外短期培訓,另外還包括研究生課程進修培訓、取證培訓等。
員工自我培訓
公司鼓勵員工利用業(yè)余時間,自覺、自愿積極參加各種提高自身素質和業(yè)務能力的培訓。
培訓費用及相關規(guī)定
公司每年投入固定比例的培訓經(jīng)費,并做到?？顚Ｓ?。
確因工作需要經(jīng)領導批準,參加公司安排脫產培訓的員工,每月發(fā)放其固定工資和績效工資?？冃ЧべY考核系數(shù)根據(jù)外派時間長短決定。
脫產培訓時間培訓期間績效考核系數(shù)
1個月以內1
1-3個月0.9
3-6個月0.8
6-12個月0.7
1年以上0.5
培訓成績不合格者扣發(fā)培訓期間應發(fā)的全部獎金。非組織調派的,只發(fā)基本工資和等級工資的50%,但對學習優(yōu)異者可以給予嘉獎。
公司為員工出資培訓達5000元,及安排員工脫產培訓,員工需與公司簽定培訓協(xié)議后執(zhí)行。
培訓運作流程(略)
第11篇 房地產公司質量管理者代表任命書
茲任命公司總經(jīng)理***為我公司的管理者代表,其職責是:
1.負責組織建立、實施和保持公司的質量管理體系;
2.定期向公司的最高管理者匯報質量管理體系運行情況和改進的需求;
3.提高公司員工滿足顧客要求的意識;
4.負責代表公司就質量管理體系的有關事宜進行對外聯(lián)絡。
希望公司所有員工服從協(xié)調,共同履行質量職能,確保質量體系的有效運行。
總經(jīng)理:
年 月 日
第12篇 x房地產公司營銷管理主管崗位說明
房地產開發(fā)公司營銷管理主管崗位說明
匯報對象
直接向市場部經(jīng)理匯報并接其領導
職責闡述
1、負責市場部日常工作
2、監(jiān)控、協(xié)調工程、銷售、顧客服務等有關部門營銷計劃的執(zhí)行
3、負責營銷專員的招聘、培訓及行動管理
4、及時將計劃執(zhí)行情況反饋有關部門。
