第1篇 某小區(qū)設備管理培訓內(nèi)容
小區(qū)設備管理培訓內(nèi)容
課程概述:
陸家嘴物業(yè)設備管理模式是重于服務,又不輕于管理。特別是陸家嘴物業(yè)服務公司成立以后,物業(yè)管理與服務分離,設備管理由服務公司承擔,實行分專業(yè)管理,管理處監(jiān)督的模式。物業(yè)設備一般可分六個系統(tǒng):給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通(空調(diào))系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設備管理的內(nèi)容包括:設備的檔案管理、設備運行管理、設備計劃維保管理等。
培訓對象:物業(yè)管理處經(jīng)理、物業(yè)管理設備主管等。
課程目標:了解陸家嘴物業(yè)設備管理模式,物業(yè)管理設備的種類,設備管理的具體方法以及設備管理的相關(guān)標準。
課程提綱:
1.管理處經(jīng)理設備管理職責
1.1設備管理的模式
1.1.1管理處管理設備
1.1.2管理與服務分離
1.2管理處經(jīng)理設備管理職責
1.2.1設備管理保姆
1.2.2設備管理管家
2.設備管理的內(nèi)容
2.1設備檔案的建立
2.1.1設備臺帳、卡與標識管理
2.1.2設備機房管理
2.1.3設備的運行管理
2.1.4設備的維保管理
2.1.5設備、設施中、大修管理
3.設備管理的分類
3.1給排水系統(tǒng)
3.2消防系統(tǒng)
3.3暖通(空調(diào))系統(tǒng)
3.4電梯系統(tǒng)
3.5強電系統(tǒng)
3.6弱電系統(tǒng)
3.7智能化系統(tǒng)
4.設備管理標準
4.1管理處中央監(jiān)控室管理辦法
4.2給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.3空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.4弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.5電梯運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.6消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.7柴油發(fā)電機組運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.8設備帳、卡物管理辦法
4.9房屋、設備、設施中大修管理辦法
培訓課時:20課時
第2篇 z小區(qū)設備管理計劃
小區(qū)設備管理計劃
設備管理與安全管理一樣是小區(qū)管理工作的重中之重,由管理處工程維修部負責,我們將著重以下方面:
接管驗收時嚴格把關(guān):清單全、資料(設計圖紙、隨機資料、合格證等)全、核對準確、運行正常、培訓到位、保修到位
任用合格的管理技術(shù)人員,并責任到人,日常檢查維護到位,監(jiān)督到位
外包項目(如電梯維護)要選擇合格的服務供應商并監(jiān)管到位
重視安全作業(yè):高壓變配電檢查維護、電梯維修、燃氣管道漏氣、水池清洗等
季節(jié)性緊急情況保護措施落實到位:臺風、雷電、水浸
一切操作、維護保養(yǎng)按設備使用說明書或公司體系文件規(guī)定執(zhí)行
一.介入期設備管理
為避免設計和施工造成不利于以后物業(yè)管理的情況出現(xiàn),管理處可派兩名經(jīng)驗豐富、責任心強的管理骨干參與前期規(guī)劃設計和施工過程提合理化建議(見前期介入)。
二.設備的驗收和接管
按移交設備清單、規(guī)格型號、容量、設計要求進行驗收,對設備的安裝數(shù)量,安裝位置及竣工圖進行逐項驗收,驗收過程主要注意以下幾點:
1、設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;
2、主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;
3、設備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應與設計要求符合;
4、驗收完畢,應填寫驗收和移交記錄,報告并歸檔。
三.內(nèi)部管理控制
1、設備管理人員
實行設施設備和樓棟分管責任制,明確分工,責任到人;建立設備臺帳,掌握、記錄運動情況;明確責任人的崗位職責(見下表):
名 稱負 責 人主要工作職責
專業(yè)設備維修主管對設備的保養(yǎng)工作進行監(jiān)督及指導,根據(jù)設備臺帳編制有關(guān)維修計劃
專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司智能化高的設備,由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)
家居設備保養(yǎng)維修技工負責家庭設備的維護,建立家庭設備檔案,制定保養(yǎng)計劃
2、設備基礎資料管理
(1)設備原始資料檔案管理
將設備的原始資料歸檔,資料內(nèi)容包括:驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明,遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設施設備卡,記錄有關(guān)設備的各項明細資料。
(2)重要設備維修資料檔案管理
維修單管理:每次維修填寫的維修單、每月統(tǒng)計一次,每季度裝訂一次,每年裝訂一次,由管理處資料員保管以備存查。
技術(shù)革新資料:設備運行的改進、設備革新、技術(shù)改進措施等資料,由工程維修部匯總存查。
四.設備的運行和維護管理
設備運行管理的主要內(nèi)容時建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理,并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。其中設備安全管理,除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全管理,安全作業(yè)的訓練外,還要建立安全責任制和結(jié)合事例對業(yè)主進行安全教育,向業(yè)主宣傳一些危險設備(如電梯)的安全使用知識。
1、供配電設備、給排水設備、柴油發(fā)電機、消防設備及電梯運行管理。
對設備運行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活,加強設備及配套設施的運行管理,建立合理的運行機制,保證小區(qū)管理的正常開展,以下時各種設備巡視監(jiān)控、停電緊急處理、交接班制度、數(shù)據(jù)記錄、設備房管理制度和措施:
供配電設備給排水設備發(fā)電機設備消防設備中央空調(diào)電梯驕箱及
電梯機房
巡視監(jiān)控每天進行一次巡查每天進行一次巡查每15天運行30分鐘,及定時抽查每15天進行一次全面巡查,及定其抽查每30天進行全面巡查保養(yǎng)每月巡查一次,每15天保養(yǎng)
停電處理或監(jiān)控范圍市電停電,馬上撥打咨詢電話,弄清情況后才決定是否開備用發(fā)電機供電。到重新正常供水部15分鐘對于手動操作發(fā)電機在停'市電'時,15分鐘內(nèi)開啟動發(fā)電機開始供電:在來'市電'時,應在20分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機消防主機、煙感探頭、溫感探頭、滅火器、消火栓保持設備完好到發(fā)電機開始供電時電梯正常運行不超過5分鐘。停電期間做好安全保護
交接班制度設備運行及未解決問題全面詳細移交下一班,下一班繼續(xù)跟蹤處理設備運行未解決問題全面詳細移交下一班,下一班繼續(xù)跟蹤處理管理員應根據(jù)負荷變化,適當調(diào)整油門大小,使其功率得到充分的利用對設備器村記錄的完好交接根據(jù)每月檢查情況對下一班提出要求設備運行及未解決問題全面詳細移交下一班,下一班繼續(xù)跟蹤處理
數(shù)據(jù)記錄當值班變配電室值班電工將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、規(guī)范地記錄在'設備巡查記錄表'內(nèi)水泵房管理員將給排水設備設施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在'設備巡查記錄表'內(nèi)將柴油發(fā)電機的運行情況規(guī)范、詳細、清晰地記錄于'柴油發(fā)電機運行記錄表'內(nèi)資料保存與審核當班人員及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在'設備巡查記錄表'內(nèi)對于電梯的運行情況,當值人員及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在'設備巡查記錄表'內(nèi)
設備房管理人員出入清潔衛(wèi)生、機房安全、通風溫濕度、鑰匙管理人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房安全、通風良好、鑰匙管理定期清潔發(fā)電機房威懾功能,保持良好通風,鑰匙管理人員出入清潔溫聲、設備器材完好,室內(nèi)保持24小時監(jiān)控對空調(diào)設備及配套器材實行定期清潔,以確保設備正常運行對電梯機房每清掃,定時檢查設備上漏油,及時維修
2、二次供水(該項目是否采用二次供水系統(tǒng))
工程維修部依據(jù)供水合同或政策規(guī)定,協(xié)助自來水公司,保證供水設施的正常運行和保養(yǎng),一旦發(fā)生故障,立刻通知自來水公司。當發(fā)生正常停水時及時通知用戶,做好水箱蓄水,保證應急供水和消防儲備用水。日常做好排水設施設備的運行、維護保養(yǎng)。每月做好公共水費的核算并報財務。
為確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準和規(guī)范操作,管理處規(guī)定維修主管必須每月檢查小區(qū)內(nèi)每個水池,對檢查情況進行記錄;水泵房管理員應持有衛(wèi)生防站簽發(fā)的健康證;每年請專業(yè)公司對所有水池進行清洗兩次以上確保水質(zhì)合格。
5、智能化設備管理
前期介入:選派人員,熟悉系統(tǒng),了解安裝過程,參與調(diào)試。
接管驗收:有清單,資料全,設備全,運行正常,培訓合格。
裝修期管理:住戶室內(nèi)的子系統(tǒng)不許裝修工擅自改動,需改動的,報管理處,由原安裝單位實施,工程維修部參與;教會住戶正確使用。
日常管理:按使用說明書操作、維護保養(yǎng)。
第3篇 科信物業(yè)小區(qū)設備管理說明
(1)設備前期管理
a、前期介入
組織對有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應參與。
b、設備的接管驗收
設備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗收組,會同開發(fā)商、施工單位進行,依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。
(2)設備的建帳
a、管理處給所管物業(yè)的全部設備編號。
b、管理處對所管理的所有設備設施都應建帳。
(3)設備標識管理
a、未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。
b、設備的顏色一律按附表《設備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
c、重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
d、設備標識牌統(tǒng)一設計。
(4)設備使用管理
a、物業(yè)公共設備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,如需停電、停電梯、停水、操作設備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對本管理處的設備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時予以控制調(diào)整,并作經(jīng)濟性分析,整確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設備維修保養(yǎng)管理
a、維修保養(yǎng)計劃
a、供方應將委托范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計劃。
b、設備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A算。
b、設備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉(zhuǎn)速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。
b、發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于維修班負責維修范圍內(nèi)),維修班應用《設備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復,確定維修時間,關(guān)鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
c、設備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
a、維修班人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設備'日常維護保養(yǎng)計劃'執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄;1、2級設備的'一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)'計劃執(zhí)行情況由管理處機電設備主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b、設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬于1、2級設備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設備由管理處機電主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
c、質(zhì)量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關(guān)月檢記錄。
d、設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。
(8)設備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關(guān)人員對所管設備進行一次檢查,于12月15日之前將設備完好率報管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對顧客的服務。事后管理處須向公司提交設備安全事故報告,工程維修中心根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,事故處理須堅持'三不放過'的原則。
(10)對供方的控制
a、供方的選取原則是其應通過iso9000認證。
b、公司綜合部每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
c、當發(fā)生嚴重投訴或事故時,綜合部須組織人員對供方的質(zhì)量體系進行審核。
d、管理處按本規(guī)程要求進行日常監(jiān)督檢查,按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)、按約定進行維修予以確認,在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。
(11)設備技術(shù)檔案管理
a、設備技術(shù)資料
設備技術(shù)資料由專人負責管理,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
b、質(zhì)量記錄
a、所有質(zhì)量記錄均須采用標準表格。
b、設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。
c、機電設備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄、設備診斷記錄、設備完好率評定統(tǒng)計記錄。
(13)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
a、申請
根據(jù)樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請,填寫《設備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準購買;購置總價在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿足使用要求的設備技術(shù)指標,然后呈報主管副總經(jīng)理批準購置。
b、采購
采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
c、驗證
對伍千元以下的設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處主管機電設備主管會同有關(guān)技術(shù)人員驗證,填寫《設備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設備的說明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件進行驗證,驗證后的設備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
第4篇 住宅小區(qū)設備、施維修管理內(nèi)容
住宅小區(qū)設備設施、維修管理內(nèi)容
1、設備、設施維修保養(yǎng)管理
為了提高公共設備的安全率,降低設備設施故障率,確保小區(qū)公共設備設施安全、正常穩(wěn)定運行,設備設施完好率為98%以上,為小區(qū)業(yè)主/住戶提供安全優(yōu)質(zhì)服務,規(guī)定維修班長必須按照《設備設施保養(yǎng)計劃表》實施操作,并認真填寫《設備維修記錄表》。具體規(guī)定如下:
(1)設備設施維護保養(yǎng):要求所有設備均設立《設備標識牌》,所有設備、管道、電氣、儀表、支架、設備房地面等必須經(jīng)常進行清潔,所有設備應無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象,保持無銹蝕、油漆無脫落,并定期檢查、維修和試運行各種設備,注意防塵、防潮、防腐蝕。
(2)柴油發(fā)電機設備:要求每半個月按《柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程》試機,并按照《柴油發(fā)電機保養(yǎng)計劃》進行保養(yǎng)維護。
(3)通風設備:要求所有機房每天巡查一次,并定期檢查機組、配電箱,皮帶張緊度,過濾網(wǎng)須完好無損且每月清潔一次,所有機房不得堆放雜物整潔干凈,機房內(nèi)禁止吸煙,機房門靈活無破損。
(4)給排水設備:要求維修工每月必須對下水管道、雨水管、排污管進行檢查清理干凈雜物垃圾,所有閘閥除銹打黃油,檢查潛水泵、電源線及漏水檢測探頭,并進行絕緣測試。
2、房屋巡檢管理:要求管理員每天必須對小區(qū)樓宇樓梯通道、門窗玻璃、車場、公共場地、公共設備進行巡檢,填寫《管理處日巡查表》,詳細記錄巡查情況,對存在的問題下單給相應部門進行整改;維修班負責所有設備、機房、管井房進行巡檢,并及時發(fā)現(xiàn)存在問題于當日進行整改維修,保證小區(qū)公共設施的正常使用及樓宇完好,房屋完好率為100%。
3、維修管理:要求管理處前臺接到住戶家中維修時,維修工接單后必須在3小時內(nèi)上門處理完畢,較大型的維修接單后12小時內(nèi)上門處理完畢,并讓業(yè)主在《服務工作單》上簽名確認。公共區(qū)域小型維修要求維修工接單后4小時內(nèi)完成,一般維修接單后12小時內(nèi)完畢,復雜維修接單后7個工作日內(nèi)完成。同時,對于復雜維修需專題報告公司設備部請求工程技術(shù)人員現(xiàn)場協(xié)助。維修工程質(zhì)量合格率為98%以上。
