第1篇 房地產(chǎn)管理局房屋坍塌事故應(yīng)急預(yù)案白山市
1、總則
1.1工作目的
為做好房地產(chǎn)管理系統(tǒng)房屋坍塌重大安全事故應(yīng)急處置工作,確?？茖W(xué)、及時(shí)、有效地組織應(yīng)對(duì)安全生產(chǎn)事故,最大限度地減少人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失以及不良社會(huì)影響,維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常秩序,制定本事故應(yīng)急救援預(yù)案。
1.2工作原則
1.2.1統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),職責(zé)分明
在房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,根據(jù)坍塌事故的等級(jí)、類(lèi)型和責(zé)任分工,明確專(zhuān)職人員,落實(shí)應(yīng)急處置責(zé)任,按照事故程度和影響范圍建立三級(jí)響應(yīng)機(jī)制。
1.2.2相互協(xié)調(diào)、快速反應(yīng)
白山市房地產(chǎn)管理局與有關(guān)部門(mén)密切協(xié)作,保證事故信息及時(shí)報(bào)告、準(zhǔn)確傳遞、快速處置。相關(guān)單位接到事故信息后,第一時(shí)間啟動(dòng)應(yīng)急方案。
1.2.3分工協(xié)作、屬地負(fù)責(zé)
白山市房地產(chǎn)管理局是處置房屋坍塌重大安全事故的主體,要承擔(dān)處置事故的首要責(zé)任。各單位要各司其職,密切配合,動(dòng)員社會(huì)力量,有組織的參與事故的處置活動(dòng),采取有力措施,將事故的危害控制在最小范圍。
1.3編制依據(jù)
《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《工程建設(shè)重大事故報(bào)告和調(diào)查程序規(guī)定》、《吉林省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)。
1 .4適用范圍
本預(yù)案適用于已建成的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施因工程質(zhì)量原因發(fā)生坍塌,造成一次死亡3人及以上或者雖未造成人員傷亡,但情節(jié)對(duì)周邊生產(chǎn)活動(dòng)和社會(huì)秩序造成威脅或?qū)е轮卮蠼?jīng)濟(jì)損失的重大安全事故。包括因工程地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量不符合國(guó)家工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,內(nèi)外建筑設(shè)備安裝和建筑裝飾裝修施工破壞主體結(jié)構(gòu)及加裝設(shè)備,任意加層超過(guò)設(shè)計(jì)負(fù)荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的邊坡崩塌,造成建筑物倒塌的事故等。
2、緊急指揮機(jī)構(gòu)與體系
2.1指揮機(jī)構(gòu)與職責(zé)
2.1.1白山市房地產(chǎn)管理局設(shè)立房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部,組成和主要職責(zé)如下|:
指 揮 長(zhǎng):王大為市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)
副指揮長(zhǎng):邵長(zhǎng)華市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
許鳳軍市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
安秀溢市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
趙靜惠市房地產(chǎn)管理局黨委副書(shū)記
成 員: 傅鐵男市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
馬端武市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
黃世亮市房地產(chǎn)管理局黨辦主任
王永德市房地產(chǎn)管理局房產(chǎn)科科長(zhǎng)
毛有剛市房地產(chǎn)管理局房鑒科科長(zhǎng)
呂建華市房地產(chǎn)管理局房政科科長(zhǎng)
徐洪圖市房地產(chǎn)管理局辦公室負(fù)責(zé)人
田學(xué)祥產(chǎn)權(quán)處處長(zhǎng)
陳偉房改辦主任
李少平房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)黨支部書(shū)記
蘇連同物業(yè)處處長(zhǎng)
張玉珍房達(dá)物業(yè)公司經(jīng)理
王曉峰房興物業(yè)公司經(jīng)理
李生軍供熱處副處長(zhǎng)
陳甲善燃?xì)馓幪庨L(zhǎng)
周永生天富建筑公司經(jīng)理
遲云峰熱力總公司經(jīng)理
劉遠(yuǎn)志燃?xì)夤窘?jīng)理
(市房地產(chǎn)局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
詳見(jiàn)附錄1)
指揮部主要職責(zé):
(1)擬定屋坍塌事故應(yīng)急救援預(yù)案。
(2)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查應(yīng)急組織和應(yīng)急預(yù)
案的建立完善。
(3)及時(shí)掌握事故情況,根據(jù)情況需要向市政
府、省建設(shè)廳匯報(bào)。
(4)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和參與安全事故的處置。
(5)為直屬各單位提供專(zhuān)家和技術(shù)服務(wù),組織開(kāi)
展事故應(yīng)急知識(shí)宣傳教育工作。
2.1.2市房地產(chǎn)管理局下設(shè)辦公室
主任:邵長(zhǎng)華 市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
副主任:傅鐵男 市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
馬端武 市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
成員:毛有剛 市房地產(chǎn)管理局房鑒科科長(zhǎng)
徐洪圖 市房地產(chǎn)管理局辦公室負(fù)責(zé)人
李少平 房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)黨支部書(shū)記
蘇連同 物業(yè)處處長(zhǎng)
張玉珍 房達(dá)物業(yè)公司經(jīng)理
王曉峰 房興物業(yè)公司經(jīng)理
周永生 天富建筑公司經(jīng)理
遲云峰 熱力總公司經(jīng)理
劉遠(yuǎn)志 燃?xì)夤窘?jīng)理
辦公室主要職責(zé):
受理事故報(bào)告,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理局指揮部正、副指揮長(zhǎng)、成員、專(zhuān)家(專(zhuān)家聯(lián)系方式見(jiàn)附錄2)的聯(lián)絡(luò),傳達(dá)房地產(chǎn)管理局指揮部正、副指揮長(zhǎng)的指示。
2.2指揮體系
(指揮體系系框架見(jiàn)附錄3)
3、預(yù)警預(yù)防機(jī)制
3.1工作準(zhǔn)備
定期研究安全生產(chǎn)重大事故應(yīng)急工作,建立和完善應(yīng)急
體系及應(yīng)急隊(duì)伍,加強(qiáng)事故應(yīng)急有關(guān)知識(shí)的宣傳教育,防患于未然。
3.2應(yīng)急演練
定期檢查坍塌事故搶險(xiǎn)預(yù)案的落實(shí)情況,并組織演練,
對(duì)現(xiàn)場(chǎng)易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。
4、應(yīng)急響應(yīng)
4.1分級(jí)響應(yīng)
按事故的嚴(yán)重程度和影響范圍,將安全生產(chǎn)正大事故分為?、ⅱ?級(jí)。
ⅰ級(jí):發(fā)生一次死亡30人及以上或一次性造成經(jīng)濟(jì)損失1億元以上的事故。
ⅱ級(jí):發(fā)生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元--1億元以上的事故。
ⅲ級(jí):發(fā)生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成經(jīng)濟(jì)損失1000萬(wàn)元—5000萬(wàn)元的事故。
4.2響應(yīng)程序
4.2.1 發(fā)生重大事故后,本著“救人第一”的原則,立即啟動(dòng)本搶險(xiǎn)救援預(yù)案;全體人員在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);第一個(gè)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo),為事故搶險(xiǎn)總指揮,待其他領(lǐng)導(dǎo)就位后,按預(yù)案組織機(jī)構(gòu)的分工各行其責(zé);配合事故調(diào)查組開(kāi)展事故調(diào)查,及時(shí)將事故處理有關(guān)情況向市政府和上級(jí)應(yīng)急指揮部報(bào)告。
4.2.2專(zhuān)業(yè)組機(jī)構(gòu)及各組的任務(wù)
(1)、 通訊聯(lián)絡(luò)組
組長(zhǎng):黃世亮 徐洪圖
成員:局辦公室、黨辦成員
該組視其事故的大小,立即通知局坍塌領(lǐng)導(dǎo)小組、120、119、110及有關(guān)單位,明確發(fā)生事故的地點(diǎn)、規(guī)模、時(shí)間、行車(chē)路線等。
(2)、事故搶險(xiǎn)組
組長(zhǎng):遲云峰 劉遠(yuǎn)志、李少平、周永勝
成 員:熱力總公司 燃?xì)夤?天富建筑公司 房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)全體搶險(xiǎn)人員。
該組組織本部人員、車(chē)輛、搶險(xiǎn)物資、工具,以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)救人,并控制災(zāi)情的擴(kuò)大。
(3)、救護(hù)組
組 長(zhǎng): 田學(xué)祥 陳偉
成 員: 產(chǎn)權(quán)處、房改辦成員
該組配合120救護(hù)傷員。
(4)、秩序維護(hù)組
組 長(zhǎng):王永德、毛有剛
成 員:物業(yè)處及機(jī)關(guān)剩余人員
該組配合警察維持現(xiàn)場(chǎng)秩序,防止混亂,防止有人趁機(jī)作案。
4.2 .3 搶險(xiǎn)收尾處理
(1)搶險(xiǎn)結(jié)束后,全體人員清理現(xiàn)場(chǎng),檢查是否還有事故隱患,防止“二次事故”的發(fā)生。
(2)檢查事故現(xiàn)場(chǎng),配合有關(guān)人員查清事故發(fā)生的原因。
(3)做好傷亡情況及財(cái)產(chǎn)損失調(diào)查、統(tǒng)計(jì)。
(4)堅(jiān)持“四不放過(guò)”原則,杜絕類(lèi)似事故的發(fā)生。4.3 事故報(bào)告
4.3.1 報(bào)告程序
房屋坍塌事故應(yīng)急救援辦公室應(yīng)遵循“迅速、準(zhǔn)確”的原則,將事故的有關(guān)情況上報(bào)有關(guān)單位。具體時(shí)間、單位為:24小時(shí)內(nèi)上報(bào)給省建設(shè)廳;2小時(shí)內(nèi)上報(bào)市政府應(yīng)急辦公室;一般事故12小時(shí)內(nèi),重大事故4小時(shí)內(nèi),特大事故2小時(shí)內(nèi)上報(bào)給市安監(jiān)局。必須保證24小時(shí)人員通訊暢通。
4.3.2 報(bào)告內(nèi)容
事故發(fā)生后及時(shí)上報(bào)以下內(nèi)容:
(1)事故發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、簡(jiǎn)要經(jīng)過(guò)、事故類(lèi)別、人員傷亡及直接經(jīng)濟(jì)損失;
(2)有關(guān)建設(shè)、施工等單位名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí);
(3)事故報(bào)告的單位、簽發(fā)人及報(bào)告時(shí)間等;
(4)有關(guān)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)情況,建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、專(zhuān)職安全管理人員、監(jiān)理單位有關(guān)人員的姓名及執(zhí)業(yè)資格;
(5)事故原因分析;
(6)事故發(fā)生后采取的措施等;
(7)其他需要上報(bào)的有關(guān)事項(xiàng)。
4.3.3 相關(guān)記錄
各級(jí)應(yīng)急指揮部應(yīng)對(duì)組織、協(xié)調(diào)應(yīng)急行動(dòng)的情況做出詳細(xì)記錄。
4.4 新聞報(bào)道
房屋坍塌事故的信息和新聞發(fā)布,由房地產(chǎn)管理局集中、統(tǒng)一管理,確保信息正確、及時(shí)傳遞,并根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定向社會(huì)公布。必要時(shí),由建設(shè)廳或市政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào),重大情況報(bào)省政府決定。
4.5 善后處理
房屋坍塌事故應(yīng)急指揮部要督促協(xié)調(diào)有關(guān)單位依法認(rèn)真做好死、傷者家屬的安撫、賠償及其他善后工作,確保社會(huì)穩(wěn)定。
5、應(yīng)急結(jié)束
5.1 結(jié)束程序
按照“誰(shuí)啟動(dòng)、誰(shuí)結(jié)束”的原則,由有關(guān)應(yīng)急機(jī)構(gòu)決定應(yīng)急結(jié)束,并通知相關(guān)單位和公眾。特殊情況下,報(bào)市政府或建設(shè)廳決定應(yīng)急結(jié)束。
5.2 事故調(diào)查
市房地產(chǎn)管理局要依照有關(guān)規(guī)定,及時(shí)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行事故調(diào)查,堅(jiān)持“四不放過(guò)”原則,認(rèn)真吸取教訓(xùn),及時(shí)進(jìn)行整改。
5.2.1 重大事故調(diào)查應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)務(wù)院《特別重大事故調(diào)查程序暫行規(guī)定》的各項(xiàng)規(guī)定。
5.2.2 事故調(diào)查總結(jié)報(bào)告中應(yīng)包括下列內(nèi)容:
(1)發(fā)生事故的工程基本情況;
(2)調(diào)查中查明的事實(shí);
(3)事故原因分析及主要依據(jù);
(4)發(fā)展過(guò)程及造成的后果(包括人員傷亡、經(jīng)濟(jì)損失)分析、評(píng)價(jià);
(5)采取的主要應(yīng)急響應(yīng)措施及其有效性;
(6)事故結(jié)論;
(7)事故責(zé)任人及其處理;
(8)各種必要的附件;
(9)調(diào)查中尚未解決問(wèn)題;
(10)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和安全建議。
5.3 表彰獎(jiǎng)勵(lì)與責(zé)任追究
對(duì)在處置重大事故中有突出貢獻(xiàn)的單位和人員,按照有關(guān)規(guī)定給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)引發(fā)重大事故負(fù)有重要責(zé)任的單位和人員,以及在處置過(guò)程中玩忽職守、貽誤工作的人員,依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等規(guī)定追究當(dāng)事人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
6、應(yīng)急保障
6.1 通信與信息保障
確保應(yīng)急期間的信息及時(shí)、準(zhǔn)確、可靠地傳輸和有效實(shí)施指揮,構(gòu)成應(yīng)急通訊保障系統(tǒng)。
6.2 應(yīng)急支援與裝備保障
6.2.1 應(yīng)急隊(duì)伍保障
各級(jí)應(yīng)急指揮部必須組織好三支應(yīng)急救援基本力量:
(1) 搶險(xiǎn)力量:對(duì)已建成房屋和設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、燃?xì)?、供熱管理等單位的人員組成,協(xié)助開(kāi)展事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的工程設(shè)施搶險(xiǎn)和安全保障工作;
(2)專(zhuān)家咨詢力量:由從事安監(jiān)工作的技術(shù)專(zhuān)家組成,負(fù)責(zé)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的工程設(shè)施安全性鑒定,研究應(yīng)急方案、提出相應(yīng)對(duì)策和意見(jiàn)等;
(3)應(yīng)急管理力量:由房地產(chǎn)行政管理系統(tǒng)的有關(guān)工作人員組成,擔(dān)負(fù)接收市政府和上級(jí)行政管理部門(mén)的應(yīng)急指令、組織各有關(guān)單位對(duì)安全生產(chǎn)重大事故進(jìn)行應(yīng)急處置,并與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)及信息交換。
6.2.2 房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部必須確保事故搶險(xiǎn)、營(yíng)救過(guò)程中的物資、資金的供給。
6.3宣傳培訓(xùn)與演練
房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部要統(tǒng)一部署,有計(jì)劃、有目的、有針對(duì)性地開(kāi)展預(yù)防 房屋坍塌事故及事故應(yīng)急處理知識(shí)的宣傳,提高防范意識(shí)和應(yīng)急反應(yīng)能力。
6.3.1 培訓(xùn)
應(yīng)急指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織培訓(xùn), 培訓(xùn)工作要合理設(shè)置課程、分類(lèi)指導(dǎo)、嚴(yán)格考核,保證培訓(xùn)工作的質(zhì)量;培訓(xùn)工作要結(jié)合實(shí)際情況,采取定期與不定期多種組織方式。
6.3.2 演練
房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部應(yīng)定期舉行演練,以檢驗(yàn)、改善和強(qiáng)化應(yīng)急響應(yīng)能力。
7、附錄(略)
附錄1 市房地產(chǎn)管理局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
附錄2 專(zhuān)家小組聯(lián)系方式
附錄3 市房地產(chǎn)管理局房屋坍塌重大事故應(yīng)急組織指揮體系框架圖
第2篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理大綱
一、人員管理
1.人員配置
麗景苑項(xiàng)目人員配置:
銷(xiāo)售主管1人
銷(xiāo)售員3人
備注:按照資中項(xiàng)目的實(shí)際情況, 綜合每月來(lái)電來(lái)訪接待和成交量以及人員成本考慮,配備四名銷(xiāo)售員可以滿足銷(xiāo)售需要。
2. 崗位職責(zé)
銷(xiāo)售主管職責(zé):
〓負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體運(yùn)作,協(xié)調(diào)各種關(guān)系,與銷(xiāo)售有關(guān)各方關(guān)系,及有關(guān)突發(fā)事件的協(xié)調(diào)處理為項(xiàng)目施工、管理、營(yíng)銷(xiāo)等各項(xiàng)工作營(yíng)造良好、和諧的工作環(huán)境,確保項(xiàng)目健康、持續(xù)發(fā)展。
〓負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售隊(duì)伍的管理,考核銷(xiāo)售人員并協(xié)助制定績(jī)效改善計(jì)劃進(jìn)行。銷(xiāo)售部人員日常行為規(guī)范管理,人員考勤監(jiān)控,相關(guān)員工培訓(xùn)方案的制定及組織,制度建設(shè)及完善。
〓項(xiàng)目銷(xiāo)售流程、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)監(jiān)控,項(xiàng)目銷(xiāo)控制度、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的組織實(shí)施。積極參與銷(xiāo)售部各相關(guān)管理制度建設(shè),及督促實(shí)施。
〓負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)分配及銷(xiāo)售人員組織、關(guān)系協(xié)調(diào),銷(xiāo)售、工作秩序設(shè)定與管理,強(qiáng)化銷(xiāo)售員客戶關(guān)系管理與維護(hù),各銷(xiāo)售環(huán)節(jié)相關(guān)問(wèn)題的技術(shù)支持、協(xié)調(diào)處理。
〓客戶銷(xiāo)售接待與談判;
銷(xiāo)售人員職責(zé):
〓遵循公司業(yè)務(wù)以及行政管理制度,勤學(xué)好問(wèn),努力提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)技能。
〓租售文檔、按揭資料的收集、整理;銷(xiāo)控表格的制作,銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)的上報(bào)。
〓客戶租售接待與談判,進(jìn)行客戶跟蹤,與客戶建立良好的關(guān)系,最終達(dá)成銷(xiāo)售業(yè)績(jī),完成公司下達(dá)的個(gè)人任務(wù)指標(biāo)。
〓客戶信息的收集、分析,詳細(xì)登記客戶記錄,積累客戶,認(rèn)真完成業(yè)務(wù)日記,為現(xiàn)場(chǎng)主管提供銷(xiāo)售信息。
保安崗位職責(zé):
〓遵守公司的規(guī)章制度,做好著裝、儀表和手勢(shì),站立位置。應(yīng)微笑向看房客戶鞠躬問(wèn)好,'歡迎光臨',為業(yè)主開(kāi)車(chē)門(mén),積極引導(dǎo)客戶入售樓部。
〓嚴(yán)格遵守售樓部的各項(xiàng)規(guī)章制度,遵守作息和留宿制度,不準(zhǔn)打私人電話。
〓確保售樓中心及其項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)晝夜財(cái)產(chǎn)和人員安全。
〓加強(qiáng)公司內(nèi)部治安管理,維護(hù)治安秩序,健全各項(xiàng)安全防范措施。
〓負(fù)責(zé)消防設(shè)備的檢查,確保正常使用狀態(tài)。
〓協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好保密工作。
3. 銷(xiāo)售人員薪酬體系
為了充分調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售人員的積極性,將個(gè)人業(yè)績(jī)與回報(bào)充分結(jié)合起來(lái),建議資中項(xiàng)目實(shí)行低工資高提成的方式。具體方案如下:
〓銷(xiāo)售人員薪金=基本工資+提成
銷(xiāo)售主管=基本工資800+本人提成(本人購(gòu)房合同金額×提成比例)+管理提成(其他銷(xiāo)售員購(gòu)房合同總總額×0. 3‰)
銷(xiāo)售員=基本工資600+提成(購(gòu)房合同總金額×提成比例)
〓提成比例:
每月制定銷(xiāo)售基本任務(wù)和目標(biāo)任務(wù)。銷(xiāo)售提成編號(hào)順序以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)。
例如:完成5套銷(xiāo)售基本任務(wù)之內(nèi),包括5套,則提成比例為2.2‰;完成6-10套,則前5套提成比例為2.2‰,第6到第10套為2.7‰。完成11套-15套,則前5套提成比例為2.2‰,第6套以后為3.2‰。16套以上超出5套基本任務(wù)房源部分,以4‰計(jì)提。
〓提成條件:
一次性付款客戶付清90%以上房款
分期付款客戶付清首筆款項(xiàng)(首付60%以上)
按揭客戶手續(xù)辦理完畢,銀行放款到開(kāi)發(fā)商帳戶
〓提成時(shí)間區(qū)間:每月1日到月底為計(jì)提區(qū)間。
〓公共獎(jiǎng)金部分:扣取所有當(dāng)期符合計(jì)提條件的購(gòu)房總額的0.5‰作為公共獎(jiǎng)金,視當(dāng)月個(gè)人工作業(yè)績(jī)表現(xiàn)、現(xiàn)場(chǎng)管理遵守情況由盧總決定分配比例。
〓特別要求:為了保護(hù)每一個(gè)銷(xiāo)售人員的積極性,每月的5日按時(shí)足額發(fā)放員工工資和提成。
4. 激勵(lì)機(jī)制
〓實(shí)行末位淘汰制,對(duì)于連續(xù)三個(gè)月合同和定單總額在最后一名的員工,公司進(jìn)行培訓(xùn),視培訓(xùn)情況再?zèng)Q定是否辭退。
〓對(duì)于工作不稱(chēng)職的或有重大工作失誤的,作降職或調(diào)低提成比例的處理;對(duì)于業(yè)績(jī)和工作表現(xiàn)突出的員工,作多發(fā)放公共獎(jiǎng)金、升職或調(diào)高提成比例的處理。
5. 培訓(xùn)及學(xué)習(xí)
根據(jù)銷(xiāo)售人員的知識(shí)狀況,銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)意識(shí)態(tài)度,綜合考慮,由銷(xiāo)售主管組織銷(xiāo)售人員學(xué)習(xí)以下方面的知識(shí):
房產(chǎn)公司概況
公司規(guī)章制度學(xué)習(xí)
項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉和介紹(由銷(xiāo)售員自己總結(jié)并形成口語(yǔ)化表達(dá))
售樓技巧
禮儀及服務(wù)知識(shí)
市場(chǎng)調(diào)研及周邊項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析
房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策介紹
銷(xiāo)售基本操作流程
房產(chǎn)銷(xiāo)售中的常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法
售樓模擬演示
培訓(xùn)結(jié)束、總結(jié)
二. 流程管理
1. 直屬關(guān)系及通路
銷(xiāo)售部由銷(xiāo)售主管負(fù)責(zé)日常管理和銷(xiāo)售組織實(shí)施。由銷(xiāo)售員統(tǒng)計(jì),完成每日銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表,由銷(xiāo)售主管每日9:30前以電話或者文本方式向上級(jí)匯報(bào)前一天銷(xiāo)售情況。
銷(xiāo)售主管負(fù)責(zé)日常銷(xiāo)售工作,如遇特殊情況或者危機(jī)事件,由銷(xiāo)售主管即可向上級(jí)匯報(bào)。銷(xiāo)售主管在每周末完成項(xiàng)目周檢表,每月末完成工作總結(jié)和計(jì)劃并上交領(lǐng)導(dǎo)。
公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)和營(yíng)銷(xiāo)診斷。不定期開(kāi)展項(xiàng)目巡檢,視情況需要召開(kāi)項(xiàng)目診斷會(huì)議。
2. 銷(xiāo)售流程
①銷(xiāo)售主管根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,制定項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度和推廣活動(dòng)方案并報(bào)上級(jí)審批--②銷(xiāo)售部進(jìn)行任務(wù)分解并銷(xiāo)售實(shí)施,執(zhí)行活動(dòng)方案--③銷(xiāo)售部通過(guò)即時(shí)匯報(bào)、周檢和總結(jié)反映銷(xiāo)售情況--④根據(jù)周檢和巡檢情況,調(diào)整下一階段銷(xiāo)售任務(wù)和推廣活動(dòng)。
三. 現(xiàn)場(chǎng)管理考評(píng)
1、現(xiàn)場(chǎng)管理細(xì)則及考評(píng)表
1)對(duì)各種管理規(guī)定的遵守:遵守以下規(guī)定:《關(guān)于客戶歸屬爭(zhēng)議的試行管理辦法》、《銷(xiāo)售部銷(xiāo)售人員行為規(guī)范》、《現(xiàn)場(chǎng)6s管理規(guī)范》、《接待禮儀和接待規(guī)范》《早晚例會(huì)制度》等規(guī)定。對(duì)于首次觸雷,觸犯其中一條者,扣1分。同一問(wèn)題第幾次遇到,扣幾分。
2)績(jī)效評(píng)估表。
2、推進(jìn)'service'服務(wù)、一流服務(wù)和細(xì)節(jié)服務(wù)。
1)'service'服務(wù)。
service,每一個(gè)字母代表深刻的含義,一個(gè)通俗的說(shuō)法就是s代表smile微笑,e代表e*cellent自信、優(yōu)秀和杰出,r代表ready準(zhǔn)備,v代表viewing觀察,i代表invite邀請(qǐng),c代表create創(chuàng)造性,e代表著eye-touching目光接觸。
2)一流服務(wù)。
三流服務(wù):總也弄不清楚顧客為什么不滿意,也不知道怎樣使顧客滿意。二流服務(wù):清楚顧客為什么不
滿意,可惜不知道如何讓顧客滿意。一流服務(wù):不僅清楚顧客為什么不滿意,而且總有辦法讓顧客感到滿意。其中的差別就在于服務(wù)人員的看、聽(tīng)、笑、說(shuō)、動(dòng)的技巧,而這些技巧是可以學(xué)會(huì)并通過(guò)不斷修煉而提高的技巧。
3)服務(wù)體現(xiàn)在具體細(xì)節(jié)。如何服務(wù)好
個(gè)人素質(zhì)。
指的是綜合素質(zhì),包括品德、素養(yǎng)、舉止、言談、甚至說(shuō)話的語(yǔ)音語(yǔ)調(diào)等等。
專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
有很多的技巧和規(guī)范,例如待客服務(wù)技巧、電話接聽(tīng)技巧、接待投訴技巧等等(一線銷(xiāo)售員)。管理職位,你必須具備完善的專(zhuān)業(yè)知識(shí),相當(dāng)?shù)募记?此外,還需要有較高的文化程度,以促進(jìn)服務(wù)、管理水平的提高(管理技巧)。
語(yǔ)言。溝通能力。
服務(wù)意識(shí)。服務(wù)意識(shí)是工作的靈魂,如何待客周到細(xì)致是一直追求的目標(biāo)。不僅講究待客之道,而且盡可能做到人性化、個(gè)性化服務(wù)。員工服務(wù)意識(shí)的強(qiáng)弱使專(zhuān)業(yè)公司檔次拉開(kāi)了差距,做在客人要求之前和無(wú)微不至是我們的服務(wù)精神。
態(tài)度。要有把銷(xiāo)售工作作為自己的事業(yè)并為之努力、不斷進(jìn)取、不怕吃苦的心態(tài)。幾乎可以說(shuō)態(tài)度決定一切
第3篇 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目報(bào)建審批管理程序
房地產(chǎn)公司項(xiàng)目報(bào)建、審批管理程序
1、目的和范圍:為確保公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得完整審批手續(xù),以便項(xiàng)目順利進(jìn)行。項(xiàng)目審批分四個(gè)階段:征地階段、工程報(bào)建階段、配套工程報(bào)批階段、綜合驗(yàn)收階段。適用于福州地區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
2、職責(zé):
2.1對(duì)外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批的各個(gè)階段。對(duì)外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)該對(duì)材料的形式完整性負(fù)責(zé)任,必須對(duì)各部室報(bào)來(lái)的材料進(jìn)行內(nèi)部審核,及時(shí)發(fā)現(xiàn)欠缺的材料并要求補(bǔ)充(時(shí)限規(guī)定見(jiàn)問(wèn)責(zé)制),如果到政府部門(mén)審批環(huán)節(jié)因?yàn)椴牧喜积R全被退回,對(duì)外聯(lián)絡(luò)部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2.1.1對(duì)外聯(lián)絡(luò)部有責(zé)任指導(dǎo)報(bào)送材料的部門(mén),提供符合報(bào)批條件的材料,經(jīng)過(guò)對(duì)外聯(lián)絡(luò)部明確指導(dǎo)后,報(bào)送材料的部門(mén)仍然發(fā)現(xiàn)不符合報(bào)送要求的材料,責(zé)任人和部門(mén)負(fù)責(zé)人要承擔(dān)責(zé)任。
2.1.2對(duì)外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)當(dāng)掌握政府審批手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息,并建立相關(guān)的信息系統(tǒng)。
2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供報(bào)審各階段所需的圖紙。
2.3工程材料部、監(jiān)理事業(yè)部負(fù)責(zé)提供施工手續(xù)報(bào)批材料。
2.4對(duì)外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)該對(duì)驗(yàn)收、報(bào)批反饋的意見(jiàn),及時(shí)傳遞給相關(guān)部門(mén),由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí),對(duì)外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)跟蹤。
2.5當(dāng)對(duì)外聯(lián)絡(luò)部的工作可能影響計(jì)劃執(zhí)行時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向計(jì)劃管理部門(mén)反映相關(guān)信息。
2.6對(duì)外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)公司資質(zhì)的報(bào)審、年檢工作
3、工作程序
3.1征地階段
3.1.1申辦《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》:外聯(lián)人員應(yīng)持申報(bào)材料到市規(guī)劃局辦理手續(xù),涉及到菜地、林地、國(guó)有資產(chǎn)、文物的應(yīng)同時(shí)到福州市蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、福州市國(guó)有資產(chǎn)管理局、福州市文物管理局辦理審批手續(xù)。
福州市城市規(guī)劃局申報(bào)材料:報(bào)建人員身份證明、公司介紹信、法人代表委托書(shū);《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》申請(qǐng)表;建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)告;項(xiàng)目建議書(shū)、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、批準(zhǔn)證書(shū);1:500地形圖一式3份。要求在15個(gè)工作日完成。
取得《選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)》、選址紅線圖三份,對(duì)外聯(lián)絡(luò)部將《選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)》、選址紅線圖復(fù)印件傳送設(shè)計(jì)研發(fā)部。
福州市蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申報(bào)材料:規(guī)劃選址申請(qǐng)表復(fù)印件;規(guī)劃選址紅線圖;如屬長(zhǎng)期保護(hù)區(qū)菜地,還應(yīng)具備市政府常務(wù)會(huì)議同意征用或其他有關(guān)文件;取得蔬菜辦批文。要求在10個(gè)工作日完成。
福州市國(guó)有資產(chǎn)管理局申報(bào)材料:立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告;企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表(財(cái)務(wù)部提供)。要求在10個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得國(guó)資局批文
福州市文物管理局申報(bào)材料:用地紅線圖一式2份(城區(qū)1:500,土地成片開(kāi)發(fā)為1:1000)。要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得文物局批文
取得《選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)》后,設(shè)計(jì)研發(fā)部根據(jù)選址指標(biāo)及選址紅線委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目總平面圖的設(shè)計(jì)。
3.1.2申辦《土地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)》:取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》后,外聯(lián)人員持以下申報(bào)材料向省、市土地管理局申請(qǐng)辦理《土地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)》。要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
申報(bào)材料:土地預(yù)約申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人及經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書(shū);市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及附件(原件);市規(guī)劃局核發(fā)的《選址定點(diǎn)用地規(guī)劃紅線圖》(原件);公司的資質(zhì)證明(含金融部門(mén)證明)(復(fù)印件)(財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部提供);與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書(shū)(原件由總經(jīng)室提供)。
取得《土地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)》。
3.1.3申辦項(xiàng)目立項(xiàng):外聯(lián)人員持以下申報(bào)材料向建設(shè)局申報(bào)項(xiàng)目審批表,后持審批表向福州市計(jì)委申報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng),要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
申報(bào)材料:可行性研究報(bào)告(總經(jīng)室提供);公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、資信證明;土地預(yù)審意見(jiàn)書(shū);選址意見(jiàn)書(shū);市建委審批的申請(qǐng)表
持項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及資信證明,批準(zhǔn)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、申請(qǐng)報(bào)告、董事會(huì)決議、章程、修改文件向外經(jīng)委申請(qǐng)?jiān)鲰?xiàng)、增資,取得新的批準(zhǔn)證書(shū)后,向工商局申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照取得項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)。
取得立項(xiàng)批文,將立項(xiàng)批文傳送財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部。
3.1.4申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的程序可分為:報(bào)批《總平面規(guī)劃》、報(bào)批《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩個(gè)階段。外聯(lián)人員持以下申報(bào)材料向福州市規(guī)劃局申辦。拍賣(mài)地總平規(guī)劃與建設(shè)用地規(guī)劃許可證12個(gè)工作日;一般建設(shè)項(xiàng)目總平8個(gè)工作日,建設(shè)用地規(guī)劃許可證5個(gè)工作日。
《總平面規(guī)劃》申報(bào)材料
報(bào)建人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和選址紅線圖或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和用地紅線圖(復(fù)印件);選址范圍的總平規(guī)劃圖一式6份(總平中如有高層建筑或重要建筑應(yīng)提供平、立、剖面設(shè)計(jì)方案圖,如有安置房、幼托等應(yīng)提供單位平面方案圖)(設(shè)計(jì)研發(fā)部提供);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書(shū)(應(yīng)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn))或原用地單位的《土地使用證》復(fù)印件和《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;屬于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地紅線圖;若總平面會(huì)審經(jīng)市規(guī)劃局審定提出修改意見(jiàn)的,二次報(bào)建時(shí)需提交按紀(jì)要修改后的總平面規(guī)劃圖一式6份。
取得審批蓋章的總平圖一式3份,將總平圖復(fù)印件傳送設(shè)計(jì)研發(fā)部進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部辦理《預(yù)售許可證》及產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申報(bào)材料:報(bào)建人身份證明和單位介紹信;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表;市計(jì)委批準(zhǔn)的年度建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū);公司成立批準(zhǔn)文件、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);已經(jīng)批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及有關(guān)附件;《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及選址紅線圖;可行性研究報(bào)告、環(huán)境評(píng)估報(bào)告(大、中型項(xiàng)目);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書(shū)復(fù)印件或原用地單位的《土地使用證》復(fù)印件;1:500地形圖一式5份;勘測(cè)院提供的電子數(shù)據(jù)地形圖軟盤(pán)
對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃紅線圖一式三份及電子地形圖規(guī)劃紅線軟盤(pán),將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件傳送財(cái)務(wù)部,規(guī)劃紅線圖復(fù)印件和軟盤(pán)傳送設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.1.5申辦《建設(shè)用地許可證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,外聯(lián)人員應(yīng)持以下材料向福州市土地管理局申辦《建設(shè)用地許可證》
申報(bào)材料:用地申請(qǐng)書(shū);申請(qǐng)人身份證明(法人、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他依法批準(zhǔn)成立的文件);經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書(shū);征地資金到位證明(財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部提供);土地所屬單位交地證明;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》原件和電子地形圖軟盤(pán);市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖(原件);市規(guī)劃局確定的總平圖(原件);立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃;與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書(shū);地形圖一式4份。從具備辦理?xiàng)l件開(kāi)始要求15個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得《國(guó)有土地使用合同》、市政府用地批復(fù)、《建設(shè)用地許可證》及征地
紅線圖。
申辦《房屋拆遷許可證》項(xiàng)目用地必須拆除房屋及其附屬物的事先辦妥與有拆遷資質(zhì)的拆遷單位委托事宜后,外聯(lián)人員會(huì)同拆遷單位向福州市城市房屋拆遷管理辦公室申辦《房屋拆遷許可證》,申辦《房屋拆遷許可證》的程序分為兩個(gè)階段,申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)和申辦房屋拆遷許可證。
申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)
申報(bào)材料:建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū);建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃紅線圖;用地批準(zhǔn)文件和用地界限圖及國(guó)有土地使用合同;委托書(shū)(公司應(yīng)明確委托事項(xiàng)和權(quán)限等);委托拆遷的,由拆遷單位出具對(duì)拆遷范圍進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查、凍結(jié)、調(diào)查摸底的申請(qǐng)報(bào)告。要求在3個(gè)工作日內(nèi)完成。
申辦房屋拆遷許可證
申報(bào)材料:產(chǎn)權(quán)部門(mén)出具的產(chǎn)權(quán)審查證明;建設(shè)單位與拆遷單位簽定的正式委托拆遷合同;拆遷計(jì)劃和安置方案;建設(shè)資金到位證明材料(財(cái)務(wù)部提供);市規(guī)劃局核準(zhǔn)的規(guī)劃總平圖;城市房屋拆遷審批表;公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。要求在8個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得《房屋拆遷許可證》、拆遷公告
申辦《土地使用證》:公司在交清項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金并拆平地上物,形成圍墻空地后,外聯(lián)人員向市土地管理局申辦《土地使用證》。要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
申報(bào)材料:土地登記申請(qǐng)書(shū);申請(qǐng)人身份證明,營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書(shū);拆遷范圍內(nèi)的原土地證書(shū)
3.1.6取得項(xiàng)目批文、拆遷證明、土地使用合同、土地使用權(quán)證、征地紅線圖、規(guī)劃總平圖后對(duì)外聯(lián)絡(luò)部以工作聯(lián)系單的形式通知經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部。
3.2工程項(xiàng)目報(bào)建階段
取得《建設(shè)用地許可證》工程項(xiàng)目,總投資達(dá)到或超過(guò)50萬(wàn)人民幣或總建筑面積達(dá)到或超過(guò)200平方米的,外聯(lián)人員均須向福州市建設(shè)委員會(huì)辦理工程項(xiàng)目報(bào)建。
流程:總平面圖畫(huà)建筑紅線放核樣方案會(huì)審擴(kuò)初會(huì)審施工圖審批
(規(guī)劃局)(規(guī)劃局)(勘測(cè)院)(規(guī)劃局)(市建委)(各職能部門(mén))
3.2.1申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得《建設(shè)用地許可證》后外聯(lián)人員持以下材料向福州市規(guī)劃局申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
3.2.1.1申辦建筑紅線圖
申辦材料:報(bào)件人身份證明和單位介紹信;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表;經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平圖規(guī)劃》圖;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件(復(fù)印件);經(jīng)市土地局簽發(fā)的《建設(shè)用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用權(quán)證》及附件和《房屋產(chǎn)權(quán)證》及附件(復(fù)印件);經(jīng)市計(jì)委簽發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū);1:500地形圖叁份。建筑、管線放核樣10個(gè)工作日內(nèi)完成。
3.2.1.2向市勘測(cè)院申請(qǐng)放核樣
申辦材料:建筑紅線圖原件;總平面復(fù)印件;地下室平面圖、地上一、二層平面圖;規(guī)劃紅線圖原件;征地紅線圖;電子規(guī)劃紅線圖軟盤(pán);管線竣工圖1套(工程材料部提供);建筑竣工圖1套(工程材料部提供)
取得1.成果報(bào)告2.邊界、控制點(diǎn)報(bào)告3.管線竣工測(cè)量報(bào)告4.建筑竣工測(cè)量地形圖1:5005.建筑紅線角點(diǎn)(樁)報(bào)告;建筑放核樣測(cè)量成果,其中1、3、5點(diǎn)傳工程材料部。
3.2.1.3向市規(guī)劃局申請(qǐng)出3份建筑紅線圖
核樣單原件;3.2.1.1中所有資料
3.2.2申辦《項(xiàng)目報(bào)建表》申報(bào)材料:介紹信、立項(xiàng)批文(復(fù)印件);工程報(bào)建單;規(guī)劃建筑紅線(復(fù)印件);企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)(復(fù)印件);房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)副本(復(fù)印件);企業(yè)章程(復(fù)印件)。要求在2個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得項(xiàng)目報(bào)建表
3.2.3建筑設(shè)計(jì)方案審查(超過(guò)11層的建筑需聯(lián)審及畫(huà)紅線,由市規(guī)劃局組織,各主管部門(mén)參與審理)申辦材料:
經(jīng)辦人身份證明,介紹信;計(jì)委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)或計(jì)劃任務(wù)書(shū);《建設(shè)用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用證》及附件;《房屋所有權(quán)證》及附件(復(fù)印件);市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及用地規(guī)劃紅線圖(復(fù)印件);市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);1:500地形圖一式4份;建筑設(shè)計(jì)方案一式2份(聯(lián)審設(shè)計(jì)方案份數(shù)視情況而定);(設(shè)計(jì)研發(fā)部提供);《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表。要求在11個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得建筑方案會(huì)審紀(jì)要,將會(huì)審紀(jì)要傳送設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系設(shè)計(jì)院安排擴(kuò)初設(shè)計(jì)。
3.2.4擴(kuò)初設(shè)計(jì)聯(lián)審(由市建設(shè)局組織,各主管部門(mén)參與審理)
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積超過(guò)0.5公頃、總投資在2000萬(wàn)元人民幣以上,單體建筑在50m以上,須進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì),并應(yīng)向福州市建設(shè)委員會(huì)申報(bào)。要求在7個(gè)工作日內(nèi)完成。
申報(bào)材料:申請(qǐng)初步設(shè)計(jì)審批報(bào)告;立項(xiàng)批文;市規(guī)劃局審批的總平圖;勘察設(shè)計(jì)文件(包括概算);方案會(huì)審紀(jì)要8份;勘察合同、設(shè)計(jì)合同1份;初步設(shè)計(jì)圖紙(包括說(shuō)明)9份(設(shè)計(jì)研發(fā)部提供);
取得擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù),將批復(fù)傳送設(shè)計(jì)研發(fā)部,由設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系設(shè)計(jì)院安排施工圖設(shè)計(jì)。
3.2.5施工圖聯(lián)審(由市建委組織,各主管部門(mén)參與審理)
申辦條件:經(jīng)市規(guī)劃局建筑方案設(shè)計(jì)審批或經(jīng)市建委進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批的各類(lèi)建筑工程,可申報(bào)施工圖會(huì)審。申報(bào)時(shí)由市規(guī)劃局發(fā)出聯(lián)審單,由市建委牽頭進(jìn)行施工圖會(huì)審。要求在8個(gè)工作日內(nèi)完成。
建設(shè)工程施工圖審查中心申報(bào)材料:地質(zhì)勘察報(bào)告三套(文字報(bào)告、附圖、附表、附件)(研發(fā)部提供);施工圖二套(建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖通)(研發(fā)部提供);建筑圖另加兩套(研發(fā)部提供),專(zhuān)項(xiàng)施工圖六套(基坑、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻及其他特殊結(jié)構(gòu))(研發(fā)部提供);計(jì)算資料(電算資料、手算資料、基坑支護(hù)計(jì)算書(shū)、其他工種計(jì)算書(shū)、補(bǔ)充時(shí)程分析)(研發(fā)部提供);規(guī)劃單體紅線圖(復(fù)印件);規(guī)劃總平面圖(復(fù)印件);申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批表(復(fù)印件);市建委審查委托函;工程預(yù)算書(shū)、勘察合同、設(shè)計(jì)合同(復(fù)印件);工程勘察成果審查合格通知書(shū);其他職能部門(mén)審查意見(jiàn)(人防、消防、環(huán)保、園林);擴(kuò)初批復(fù)(復(fù)印件);抗震專(zhuān)項(xiàng)審查意見(jiàn)(復(fù)印件).一級(jí)工程在20個(gè)工作日以內(nèi)完成;二級(jí)工程在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
此項(xiàng)并入施工圖審查程序。市建委抗震辦(基坑會(huì)審)申報(bào)材料:基坑自審表一份;地質(zhì)勘察報(bào)告原件;結(jié)構(gòu)施工圖(±0.00以下)一套;建筑施工圖一套;規(guī)劃單體紅線圖及規(guī)劃總平面復(fù)印件各一份;基坑圍護(hù)計(jì)算書(shū)一份;基坑設(shè)計(jì)圖紙6套(必須有一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師蓋章)
規(guī)劃局申報(bào)材料:報(bào)件人身份證,建設(shè)單位介紹信或外商委托書(shū);上級(jí)政府有關(guān)部門(mén)(計(jì)委等)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)或計(jì)劃任務(wù)書(shū);市土地局核發(fā)的《建設(shè)用地許可證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件和用地界線圖或《土地使用證》復(fù)印件;市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);審查中心及科技處蓋章施工圖一套;消防
部門(mén)蓋章建筑施工圖二套;管線綜合總平面圖及會(huì)審紀(jì)要;方案會(huì)審紀(jì)要;擴(kuò)初會(huì)審批復(fù);《建設(shè)工程規(guī)劃許證》申請(qǐng)表(申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)已填妥)。要求在8個(gè)工作日內(nèi)完成。
市建委科技處申報(bào)材料:《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表、審核表;外地設(shè)計(jì)院入閩、入榕手續(xù);地質(zhì)勘察報(bào)告一套;建筑紅線圖(復(fù)印件);規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平圖(復(fù)印件);立項(xiàng)批文;設(shè)計(jì)圖紙,有初設(shè)審批的工程應(yīng)附批文;勘察、設(shè)計(jì)合同。要求在2個(gè)工作日內(nèi)完成。
園林綠化指標(biāo)審核申報(bào)材料:規(guī)劃部門(mén)審批的總平圖(高層建筑需要消防簽署意見(jiàn)的復(fù)印件1份);規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復(fù)印件);綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖(原件2份);地面一層施工圖1份(研發(fā)部提供);《建筑工程規(guī)劃許可證》審批表或規(guī)劃聯(lián)系單1份(復(fù)印件);規(guī)劃局審批的總平圖(原件)。要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
市環(huán)保局申報(bào)材料:施工圖一套(研發(fā)部提供);設(shè)計(jì)說(shuō)明、擴(kuò)初會(huì)審紀(jì)要;環(huán)境影響報(bào)告書(shū)(表)。要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
市公安消防支隊(duì)申報(bào)材料:建筑設(shè)計(jì)防火審核申請(qǐng)表(研發(fā)部填寫(xiě));市規(guī)劃局劃定的紅線圖(復(fù)印件);施工圖一套(含建施、水施、電施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等)(研發(fā)部提供);消防專(zhuān)篇(高層建筑)、水池、泵房系統(tǒng)圖、給排水總平面(研發(fā)部提供);工程造價(jià)預(yù)算書(shū)(審計(jì)部提供)
市人防辦申報(bào)材料:計(jì)委立項(xiàng)批文(復(fù)印件1份);全套施工圖紙1份(研發(fā)部提供);《建筑防空地下室》審查表原件1份;規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復(fù)印件)。要求在4個(gè)工作日內(nèi)完成。
3.2.6申辦'管線綜合平面會(huì)審及施工圖會(huì)審'
申辦條件及程序:建筑方案審查通過(guò)后,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)立即和設(shè)計(jì)院聯(lián)系安排管線綜合平面圖設(shè)計(jì),由福州市城市規(guī)劃局牽頭進(jìn)行'管線綜合平面會(huì)審和施工圖會(huì)審',福州市電業(yè)局、電信局、福州市自來(lái)水總公司、市政工程管理處、煤氣公司、溫泉公司、有線電視臺(tái)、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等參加審核。建設(shè)項(xiàng)目由市規(guī)劃局牽頭進(jìn)行'管線綜合平面會(huì)審'后,專(zhuān)業(yè)施工圖報(bào)送市規(guī)劃局審理。要求在1個(gè)月內(nèi)完成。
申報(bào)材料:報(bào)件人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);市規(guī)劃局核發(fā)的征地紅線圖(復(fù)印件);管線綜合平面圖及工程管線簡(jiǎn)介一式8份;(研發(fā)部提供);電力咨詢報(bào)告(總用電量1500kva以上);
取得管線會(huì)審紀(jì)要及批復(fù)的管線圖
將管線會(huì)審紀(jì)要及批復(fù)的管線圖的復(fù)印件傳遞到工程部及設(shè)計(jì)研發(fā)部
3.2.7申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(市政工程)申報(bào)材料:
報(bào)件人身份證明和單位介紹信(或外商委托書(shū));市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖(復(fù)印件);專(zhuān)業(yè)施工圖;工程管線綜合圖;'管線綜合平面會(huì)審及施工圖會(huì)審'會(huì)議紀(jì)要;1:500地形圖一式3份;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(市政工程)》申請(qǐng)表;有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)或協(xié)議;大、中型建設(shè)項(xiàng)目咨詢報(bào)告及可行性研究報(bào)告
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
3.3 施工審批階段
3.3.1申辦《建設(shè)工程施工許可證》:外聯(lián)人員在確認(rèn)施工現(xiàn)場(chǎng)'三通一平'后應(yīng)向市建委申請(qǐng)《建設(shè)工程施工許可證》,申辦的程序共分為工程發(fā)包、合同簽證、委托質(zhì)量監(jiān)督、辦理文明安全監(jiān)察、建筑施工臨時(shí)排水沉淀池審查和申請(qǐng)核發(fā)施工許可證六個(gè)階段。
工程發(fā)包申報(bào)材料:工程項(xiàng)目報(bào)建表;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;全套勘察設(shè)計(jì)文件;設(shè)計(jì)審查聯(lián)審單;公司資質(zhì)證書(shū)副本
取得工程施工承發(fā)包洽談會(huì)議紀(jì)要
合同鑒證申辦材料:建設(shè)單位與施工單位簽訂的施工標(biāo)準(zhǔn)合同
施工合同由工商管理部門(mén)蓋章
委托質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)材料:全套設(shè)計(jì)文件;施工合同;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(原件);營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(原件);《福州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表》1份
辦理文明安全監(jiān)督申報(bào)材料:施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書(shū)副本(原件);安全申報(bào)登記表(一式4份);項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證、上崗證(原件);施工組織設(shè)計(jì)(1份);臨時(shí)用電組織設(shè)計(jì)(2份);工傷意外傷害保險(xiǎn)單(原件)
安全申報(bào)表簽章
建筑施工臨時(shí)排水沉淀池審查申報(bào)材料:規(guī)劃總平圖;1:500地形圖
申請(qǐng)核發(fā)施工許可證(施工單位應(yīng)提供保險(xiǎn)單、預(yù)算書(shū)、安全監(jiān)察登記手續(xù)、經(jīng)建委備案的商品混凝土購(gòu)銷(xiāo)合同)
申報(bào)材料:《建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證》1份;經(jīng)市工商局簽證的建筑施工合同1份;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1份;現(xiàn)場(chǎng)拆遷已滿足施工需要,圍墻、大門(mén)、洗車(chē)道、污水沉淀池等已按規(guī)定設(shè)置;工程發(fā)包洽談會(huì)議紀(jì)要(預(yù)算書(shū)、合同、施工圖審核意見(jiàn)、工程許可證);按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);按規(guī)定采用商品砼的工程,應(yīng)提供商品砼供貨合同。要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得《建設(shè)工程施工許可證》
領(lǐng)取施工許可證后,對(duì)外聯(lián)絡(luò)部將施工許可證的副本傳遞到工程部、復(fù)印件傳送到經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部
3.3.2用水申請(qǐng)(福州市自來(lái)水公司)申報(bào)材料:填寫(xiě)用水申請(qǐng)表和工程委托書(shū)經(jīng)辦人身份證、介紹信;市規(guī)劃局提供的《管線平衡會(huì)議紀(jì)要》;1:500地形圖(原件)一式6份;土地局批準(zhǔn)的征地紅線圖及征地批文;建筑物平面布置及給水系統(tǒng)圖以及電子光盤(pán)。(研發(fā)部提供);申請(qǐng)一戶一表的由經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部提供客戶工行存折帳號(hào)及身份證復(fù)印件并填寫(xiě)供用水合同;申請(qǐng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;水費(fèi)托收單(已申請(qǐng)施工用水的)。要求在3個(gè)月內(nèi)完成。
取得自來(lái)水公司設(shè)計(jì)的給水工程設(shè)計(jì)圖,設(shè)計(jì)圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由自來(lái)水公司提供自來(lái)水管線紅線圖后,報(bào)規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《自來(lái)水工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測(cè)院申請(qǐng)放樣,向市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng),破路證傳遞工程部,然后進(jìn)行自來(lái)水管道工程施工。
3.3.3用電申請(qǐng)(福州市電業(yè)局)申報(bào)材料:填寫(xiě)用電申請(qǐng)表和工程委托書(shū);立項(xiàng)批復(fù);施工用電設(shè)備清單和容量表;設(shè)計(jì)單位提供的最終用電容量;規(guī)劃總平圖及建設(shè)規(guī)模(座數(shù)、單元數(shù)、層次、用電構(gòu)成說(shuō)明),小區(qū)開(kāi)閉所配電室位置(主管局蓋章),一式3份;市規(guī)劃局管線平衡會(huì)議紀(jì)要;法人代表身份證復(fù)印件、法人代表委托書(shū)經(jīng)辦人身份證。要求在3個(gè)工作日內(nèi)完成。
委托供電局組織安裝送電,通知項(xiàng)目部配合,要求一年內(nèi)完成。
3.3.4電信申請(qǐng)(福州電信局)
樓內(nèi)管道審核申報(bào)材料:規(guī)劃局批準(zhǔn)的管綜圖、管線會(huì)議紀(jì)要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平圖。要求在10個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得由電信部門(mén)出具的樓內(nèi)管道審核意見(jiàn)書(shū),傳研發(fā)部確認(rèn)。
管道工程申報(bào)材料:填寫(xiě)電信業(yè)務(wù)需求申請(qǐng)表;電信管線設(shè)計(jì)委托書(shū);規(guī)劃紅
線圖(1:500);規(guī)劃總平圖、景觀管線總平圖、建筑設(shè)計(jì)圖(弱電部分)以及電子光盤(pán)(研發(fā)部提供);地形圖3張。要求在2個(gè)月內(nèi)完成。
取得電信公司設(shè)計(jì)的電信管道設(shè)計(jì)圖,設(shè)計(jì)圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由電信部門(mén)提供的電信管線紅線圖,報(bào)規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)《電信工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測(cè)院申請(qǐng)放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng),破路證傳工程部,然后通知項(xiàng)目部配合進(jìn)行電信工程施工。
3.3.5煤氣申請(qǐng)(福州市煤氣公司)申報(bào)材料:1:500地形圖3份;1:100平面圖2份;管線會(huì)審紀(jì)要;景觀管綜圖、各層建筑平面圖以及電子光盤(pán)(研發(fā)部提供);1:100北立面圖1份;1:100底層平面圖1份。要求在2個(gè)月內(nèi)完成。
取得煤氣管道設(shè)計(jì)圖,設(shè)計(jì)圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由煤氣設(shè)計(jì)院提供的煤氣管道紅線圖,報(bào)規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《煤氣工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測(cè)院申請(qǐng)放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng),破路證傳工程部,然后進(jìn)行煤氣工程施工,通知項(xiàng)目部配合。
3.3.6有線電視申請(qǐng)(福州廣播電視信息中心)樓內(nèi)管道審核申報(bào)材料:規(guī)劃局批準(zhǔn)的管綜圖、管線會(huì)議紀(jì)要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平圖。要求在10個(gè)工作日內(nèi)完成。
取得有線電視部門(mén)提供的樓內(nèi)管道審核意見(jiàn)書(shū),傳研發(fā)部確認(rèn)。要求在7個(gè)工作日內(nèi)完成
管道工程申報(bào)材料:填寫(xiě)業(yè)務(wù)需求申請(qǐng)表;有線電視管線設(shè)計(jì)委托書(shū);規(guī)劃紅線圖(1:500);規(guī)劃總平面圖、景觀管線總平圖、建筑設(shè)計(jì)圖(弱電部分)以及電子光盤(pán)(研發(fā)部提供);管線會(huì)審紀(jì)要。要求在2個(gè)月內(nèi)完成。
取得有線電視管道設(shè)計(jì)圖,設(shè)計(jì)圖由研發(fā)部確認(rèn)。要求在2個(gè)月內(nèi)完成。
由有線電視部門(mén)提供有線電視管道紅線圖,報(bào)規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《有線電視工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測(cè)院申請(qǐng)放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng),破路證傳工程部,然后通知項(xiàng)目部配合工程施工。
3.3.7開(kāi)口破路申請(qǐng)申報(bào)材料:由研發(fā)部提供開(kāi)口示意圖;填寫(xiě)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表;1:500地形圖一式3份;規(guī)劃紅線圖;規(guī)劃總平圖。
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后,至市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng),取得破路證后分發(fā)工程部并通知項(xiàng)目部配合。
3.3.8排水與市政接口工程申報(bào)材料:委托書(shū);規(guī)劃管綜圖及電子光盤(pán)(研發(fā)部提供);給排水施工圖以及電子光盤(pán);管線會(huì)議紀(jì)要;填寫(xiě)福州市城市排水管道施工;申請(qǐng)表;地形圖3份;室外排水施工監(jiān)理評(píng)估報(bào)告(項(xiàng)目部提供)。要求在2個(gè)月內(nèi)完成
取得排水工程設(shè)計(jì)圖,設(shè)計(jì)圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由市政設(shè)計(jì)院提供排水管道紅線圖,報(bào)規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《排水工程規(guī)劃許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測(cè)院申請(qǐng)放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng),破路證傳工程部,通知項(xiàng)目部配合工程施工。
3.4竣工驗(yàn)收
3.4.1消防驗(yàn)收申報(bào)條件:單體竣工驗(yàn)收合格、消防設(shè)備到位之后,可以向市消防支隊(duì)申請(qǐng)進(jìn)行消防驗(yàn)收。
申辦材料:《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》;加蓋竣工圖章的工程竣工圖(包括:建筑總平面圖、小區(qū)消防給水總平面圖、消防水池、泵房詳圖、建施圖一套、水施圖一套);建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)
取得消防審核意見(jiàn)書(shū),傳工程部、研發(fā)部、物業(yè)公司
3.4.2工程竣工綜合驗(yàn)收申辦條件:項(xiàng)目建設(shè)用地0.5公頃以上或建筑面積2萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在建筑安裝單位工程質(zhì)量已竣工驗(yàn)收評(píng)定后,以及按規(guī)劃要求各項(xiàng)配套建設(shè)已完成時(shí)均應(yīng)向建委申報(bào)工程竣工綜合驗(yàn)收。
申報(bào)材料:公司提出書(shū)面申請(qǐng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;填寫(xiě)《住宅新村竣工綜合驗(yàn)收申報(bào)表》一式四份;《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、單體工程施工圖、竣工圖;質(zhì)監(jiān)評(píng)定質(zhì)量等級(jí)文件;竣工圖紙總平面圖;技術(shù)驗(yàn)測(cè)、試水測(cè)試、重大問(wèn)題已整改;工程竣工決算審計(jì)結(jié)論或報(bào)告。
規(guī)劃局:建設(shè)用地許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證;規(guī)劃用地紅線圖;規(guī)劃總平圖,建筑紅線圖;建設(shè)工程放、核樣單;建筑單體標(biāo)準(zhǔn)層、底層平面圖及剖面、立面圖(施工圖和竣工圖)(工程部提供);工程竣工驗(yàn)收書(shū)(工程部提供);建設(shè)項(xiàng)目1:500修測(cè)圖(原圖);管線綜合會(huì)審紀(jì)要;管線紅線圖、綜合圖、管網(wǎng)總平面圖;管線施工圖、竣工圖(工程部提供);管線建設(shè)工程許可證及管線竣工測(cè)量報(bào)告;總平、建筑紅線、施工圖不一致的應(yīng)提供相關(guān)材料
人防辦:防空設(shè)施設(shè)計(jì)變更文件,材料、構(gòu)件、設(shè)備的質(zhì)量合格證明,施工記錄和隱蔽工程驗(yàn)收記錄,質(zhì)量檢查評(píng)定和質(zhì)量事故處理記錄,主體結(jié)構(gòu)和重要部位的試件、材料、檢查記錄,防空地下室竣工圖,防空地下室審核意見(jiàn)書(shū)或繳款憑證。
土地局:政府用地批文,征地紅線圖,建設(shè)用地許可證;福州市國(guó)有土地使用合同,土地轉(zhuǎn)交款憑證;原《國(guó)有土地使用證》(原件);規(guī)劃總平圖,規(guī)劃紅線圖;建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑單體紅線圖;單體工程竣工驗(yàn)收書(shū)(工程部提供);建設(shè)項(xiàng)目1:500修測(cè)圖
園林局:綠化規(guī)劃總平圖、綠化設(shè)計(jì)圖、綠化竣工圖;征地紅線圖、建筑紅線圖;綠化施工合同、工程款結(jié)算憑證
房管局:(以下資料由物業(yè)公司提供):物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū);物業(yè)托管合同;物業(yè)管理基本金交繳總額核定報(bào)告;項(xiàng)目物業(yè)管理方案;物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(物業(yè)管理部門(mén)的批復(fù))。
交警支隊(duì):規(guī)劃總平圖,交通系統(tǒng)平面圖(或建施總平圖)、地面一層建施圖、停車(chē)庫(kù)建施圖。
城建處:管線綜合會(huì)議紀(jì)要;雨、污水排放接管手續(xù);規(guī)劃審批的管線總平面圖;管線竣工圖;道路設(shè)計(jì)圖及竣工圖;污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
環(huán)保局:建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)(表或登記表)及審批意見(jiàn);環(huán)保設(shè)施承建單位資質(zhì)書(shū)、環(huán)保設(shè)施的施工圖,竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及其批復(fù),環(huán)保設(shè)施工程質(zhì)量證明;污水接管手續(xù),管線綜合會(huì)議紀(jì)要,污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
建委開(kāi)發(fā)處:管線會(huì)議紀(jì)要;規(guī)劃總平面圖;工程竣工驗(yàn)收備案表(竣工評(píng)定表);使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)(經(jīng)營(yíng)部提供);
取得綜合驗(yàn)收證書(shū)后,對(duì)外聯(lián)絡(luò)部以工作聯(lián)系函的形式通知總經(jīng)理室、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部、物業(yè)公司。
4.相關(guān)文件
《財(cái)務(wù)管理制度》(報(bào)建過(guò)程中有關(guān)費(fèi)用的管理執(zhí)行《財(cái)務(wù)管理制度》)
《福州市建設(shè)工程(含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))項(xiàng)目審批簡(jiǎn)化程序圖》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》申請(qǐng)表
5.2城市房屋拆遷審批表
5.3土地登記申請(qǐng)書(shū)
5.4工程報(bào)建單
5.5
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表
5.6工程項(xiàng)目報(bào)建表
5.7單體驗(yàn)收質(zhì)量竣工評(píng)定表
5.8住宅新村竣工綜合驗(yàn)收申報(bào)表
5.9施工文件報(bào)審表
5.10建筑防空地下室審查表
5.11建筑按使用功能分類(lèi)的面積核算表
5.12項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案(施工圖)面積核算表
5.13建筑消防設(shè)計(jì)審核表
5.14建筑裝修驗(yàn)收申報(bào)表
編制:企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組
日期:20**年12月26日審核:
日期:20**年12月29日批準(zhǔn):
第4篇 某房地產(chǎn)公司工程管理部發(fā)展規(guī)劃
房地產(chǎn)公司工程管理部發(fā)展規(guī)劃
一、制訂部門(mén)發(fā)展規(guī)劃的必要性
1.外部環(huán)境的要求
(1)房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大;
(2)與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比,我國(guó)居民現(xiàn)有居住條件與需求仍有較大差距;
(3)國(guó)內(nèi)社會(huì)秩序穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),居民收入逐步提高,對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高;
(4)中國(guó)申奧成功和加入wto,給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更大的機(jī)遇;
(5)深圳居住環(huán)境日益優(yōu)化,深港兩地往來(lái)不斷加強(qiáng),港人置業(yè)成為房地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)契機(jī);
(6)消費(fèi)者對(duì)居住質(zhì)量的要求越來(lái)越高,對(duì)工程項(xiàng)目管理提出了更高的要求;
(7)消費(fèi)者的法律意識(shí)不斷增強(qiáng),對(duì)工程在質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理工作要求嚴(yán)格;
(8)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀地產(chǎn)商在管理上不斷提升自己,形成了比較完備的工程管理體系,已具備了很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力;
(9)行業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范,法規(guī)日益完善,對(duì)工程的組織和管理要求也逐步提高。
2.公司發(fā)展的要求:
(1)公司'服務(wù)社會(huì)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)、客戶利益最大化'的經(jīng)營(yíng)宗旨要求加強(qiáng)工程管理工作;
(2)公司'精品'、'創(chuàng)新'的經(jīng)營(yíng)理念,要求工程管理工作加強(qiáng)過(guò)程控制;
(3)公司'誠(chéng)信、敬業(yè)、務(wù)實(shí)、進(jìn)取'的企業(yè)精神要求部門(mén)工作不斷發(fā)展前進(jìn);
(4)公司的發(fā)展目標(biāo),要求部門(mén)擁有一支適應(yīng)其發(fā)展的高素質(zhì)的工程管理團(tuán)隊(duì);
(5)公司業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張,要求工程管理體系不斷調(diào)整和完善,并與之相適應(yīng)。
3.內(nèi)部發(fā)展的要求
(1)為部門(mén)發(fā)展確定基本方向;
(2)為部門(mén)建設(shè)明確基本方針;
(3)為形成符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展的工程管理體系確立基本要求;
(4)為部門(mén)員工綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高提出要求;
(5)為形成部門(mén)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,提供發(fā)展思路和行動(dòng)指針;
二、部門(mén)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇
1.面臨的挑戰(zhàn)
(1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,對(duì)工程管理的要求亦越來(lái)越高;
(2)社會(huì)法制日益健全,工程管理的行為也逐步規(guī)范;
(3)公司業(yè)務(wù)發(fā)展較快,要求工程管理的質(zhì)量、方法和手段與之相適應(yīng);
(4)公司有關(guān)管理制度還未健全,還未形成完善的工程管理體系;
(5)部門(mén)的規(guī)章制度還需健全和不斷完善;
(6)部門(mén)員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)與作為工程管理人員的要求還存在差距;
(7)部門(mén)員工的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)還需要提高;
(8)部門(mén)還未形成自身的技術(shù)核心;
(9)部門(mén)核心競(jìng)爭(zhēng)力還有待提高。
2.面臨的機(jī)遇:
(1)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間廣闊,公司業(yè)務(wù)發(fā)展有著美好的前景;
(2)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨和理念符合市場(chǎng)的要求和企業(yè)的發(fā)展;
(3)公司的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃切實(shí)可行,指導(dǎo)性強(qiáng);
(4)公司領(lǐng)導(dǎo)層團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開(kāi)明、進(jìn)取,對(duì)公司有著良好的示范效應(yīng);
(5)公司有良好的企業(yè)文化
(6)部門(mén)員工認(rèn)同公司企業(yè)文化,愛(ài)崗敬業(yè),團(tuán)結(jié)協(xié)作,銳意進(jìn)取,;
(7)部門(mén)員工專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng),有著豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn),
三、發(fā)展規(guī)劃的制定依據(jù)
1.公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃
2.公司組織機(jī)構(gòu)圖、各部門(mén)職能
3.公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門(mén)建設(shè)提出的各項(xiàng)要求;
4.工程項(xiàng)目管理體系的內(nèi)在要求;
5.部門(mén)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵要求。
四、發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的制定
1.發(fā)展目標(biāo)
通過(guò)工作中不斷地探索、創(chuàng)新、實(shí)踐、總結(jié),建立完善的工程項(xiàng)目管理體系,摸索出一套符合公司發(fā)展的工程管理模式,培養(yǎng)出一批綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)高、工程管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì),培育本部門(mén)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,為實(shí)現(xiàn)公司'鑄樹(shù)精品、創(chuàng)新無(wú)限'的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展目標(biāo)提供部門(mén)保證。
2.部門(mén)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵
(1)管理制度完善,管理體系完備;
(2)項(xiàng)目管理人員具有良好的職業(yè)道德;
(3)項(xiàng)目管理人員知識(shí)結(jié)構(gòu)全面,綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)高,工作和協(xié)調(diào)能力強(qiáng);
(4)有部門(mén)核心技術(shù)力量,具備處理較為復(fù)雜工程問(wèn)題的能力;
3.核心技術(shù)力量的內(nèi)涵
(1)建筑專(zhuān)業(yè)
工程師具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí);
了解本專(zhuān)業(yè)的最新發(fā)展;
具備對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的能力;
熟悉結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量控制措施;
熟悉建筑專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對(duì)建筑和結(jié)構(gòu)的施工組織有較深刻的認(rèn)識(shí),掌握施工組織的方法和手段;
具備處理建筑專(zhuān)業(yè)較復(fù)雜問(wèn)題的技術(shù)能力和組織能力;
對(duì)本專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)具備進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)性比較的能力
(2)結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)
工程師具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí);
了解本專(zhuān)業(yè)的最新發(fā)展;
具備對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的能力;
熟悉結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量控制措施;
熟悉結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對(duì)結(jié)構(gòu)和建筑的施工組織有較深刻的認(rèn)識(shí),掌握施工組織的方法和手段;
具備處理結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)較復(fù)雜問(wèn)題的技術(shù)能力和組織能力;
對(duì)本專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)具備進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)性比較的能力
(3)電氣專(zhuān)業(yè)
對(duì)高低壓、供配電、弱電專(zhuān)業(yè)具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí);
了解上述專(zhuān)業(yè)的最新發(fā)展和成果;
具備對(duì)上述專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的能力;
熟悉上述專(zhuān)業(yè)涉及設(shè)備的性能指標(biāo)、商家信譽(yù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);
熟悉上述專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量控制措施;
熟悉上述專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對(duì)上述專(zhuān)業(yè)的施工組織有較深刻的認(rèn)識(shí),掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專(zhuān)業(yè)較復(fù)雜問(wèn)題的技術(shù)能力和組織能力;
對(duì)本專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)具備進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)性比較的能力
(4)水暖專(zhuān)業(yè)
對(duì)給排水、供暖、空調(diào)、通風(fēng)、燃?xì)鈱?zhuān)業(yè)具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí);
了解上述專(zhuān)業(yè)的最新發(fā)展和成果;
具備對(duì)上述專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的能力;
熟悉上述專(zhuān)業(yè)涉及設(shè)備的性能指標(biāo)、商家信譽(yù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);
熟悉上述專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量控制措施;
熟悉上述專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對(duì)上述專(zhuān)業(yè)的施工組織有較深刻的認(rèn)識(shí),掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專(zhuān)業(yè)較復(fù)雜問(wèn)題的技術(shù)能力和組織能力;
對(duì)本專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)具備進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)性比較的能力
(5)各專(zhuān)業(yè)間的協(xié)調(diào)和整合
各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)其他專(zhuān)業(yè)有較全面的認(rèn)識(shí);
專(zhuān)業(yè)工程師開(kāi)展本專(zhuān)業(yè)工作時(shí),能夠敏銳地認(rèn)識(shí)到對(duì)其他專(zhuān)業(yè)或部門(mén)的影響,并及時(shí)反饋有關(guān)信息;
對(duì)其他專(zhuān)業(yè)或部門(mén)的配合要求,能夠提供及時(shí)有效的支持。
(6)工程管理模式的適應(yīng)性
根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn),有足夠的靈活性;
針對(duì)參與單位的配合程度,具備有效的協(xié)調(diào)和控制手段;
針對(duì)不同的施工水平,有嚴(yán)格的保證質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的管理措施。
五、發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
1.方法和手段
(1)通過(guò)制定規(guī)范的、科學(xué)的管理規(guī)章制度,建立完善的項(xiàng)目管理體系;
(2)通過(guò)工程實(shí)踐,檢驗(yàn)制度的可行性和嚴(yán)密性,以及程序的運(yùn)行效率;
(3)通過(guò)觀摩,開(kāi)展討論和總結(jié),取長(zhǎng)補(bǔ)短;
(4)通過(guò)多種途徑和方式,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)良好的職業(yè)道德;
(5)通過(guò)對(duì)公司發(fā)展前景和企業(yè)文化的研討,提高團(tuán)隊(duì)工作熱情;
(6)組織跨學(xué)科跨專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí),完善團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu);
(7)通過(guò)多種方式的學(xué)習(xí)交流,形成互相促進(jìn)、互相競(jìng)爭(zhēng)、共同提高的良好的工作氛圍,建立一支團(tuán)結(jié)、高效、責(zé)任心強(qiáng)的工作團(tuán)隊(duì)。
2.步驟
(1)2001年底,通過(guò)部門(mén)討論,對(duì)如何做好工程管理達(dá)成共識(shí),并形成較為完善的規(guī)章制度;
(2)2002年,通過(guò)利是佳和威尼斯港灣項(xiàng)目的工程實(shí)踐,對(duì)規(guī)章制度的完善性、可操作性,進(jìn)行檢驗(yàn)評(píng)估,形成完善的管理制度;
(3)根據(jù)部門(mén)發(fā)展規(guī)劃,制定2002年員工培訓(xùn)計(jì)劃,并在工作中加以落實(shí);
(4)通過(guò)部門(mén)內(nèi)的工作交流,互相學(xué)習(xí),取長(zhǎng)補(bǔ)短,使員工在管理水平上有一個(gè)較大的提高,以適應(yīng)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展;
(5)通過(guò)引導(dǎo),培育良好的工作作風(fēng),高效廉潔的工作團(tuán)隊(duì),形成本部門(mén)的骨干隊(duì)伍;
(6)用一至兩年的時(shí)間,通過(guò)工程實(shí)踐的磨合和鍛煉,達(dá)到以下成果:
a.建立一套完善的管理制度;
b.摸索出符合公司發(fā)展的工程管理模式;
第5篇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引
1.目的:
明確項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。
2.適用范圍:
本細(xì)則適用于項(xiàng)目公司所有擬購(gòu)買(mǎi)或合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目和政府招標(biāo)拍賣(mài)土地項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。
3.定義:
3.1項(xiàng)目可行性研究階段成本估算:在項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資,通過(guò)編制估算文件預(yù)先估算和確定的過(guò)程,是《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的重要組成,是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。
4.職責(zé):
4.1公司-造價(jià)部
4.1.1負(fù)責(zé)編制《新項(xiàng)目成本估算表》。
4.1.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項(xiàng)目成本估算表》。
4.2公司-技術(shù)管理部(設(shè)計(jì))
4.2.1負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目初步規(guī)劃方案或要點(diǎn)分析。
5.工作流程
5.1項(xiàng)目基礎(chǔ)性成本分析
5.1.1造價(jià)部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的《各類(lèi)建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報(bào)告》,供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。
5.2項(xiàng)目可行性論證成本分析
5.2.1造價(jià)部經(jīng)理指定專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的成本估算工作。專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合,并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。
5.2.2進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部(設(shè)計(jì))提交的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫(kù)中的該地區(qū)各類(lèi)物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告,市場(chǎng)同類(lèi)檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。
5.2.3造價(jià)部專(zhuān)業(yè)工程師按《新項(xiàng)目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填寫(xiě)編制說(shuō)明:包括'項(xiàng)目概況'、'成本估算的依據(jù)'、'估算基準(zhǔn),即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修'、'其他說(shuō)明'(例如估算時(shí)沒(méi)有考慮哪些費(fèi)用)
5.2.3.2結(jié)合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。
5.2.3.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫(xiě)的項(xiàng)目。
5.2.3.4有多方案需要比較的項(xiàng)目,成本估算人應(yīng)對(duì)各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說(shuō)明,比較后提出成本建議。
5.2.4《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報(bào)告的附件。
5.2.5公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),成本估算人員必須在進(jìn)行項(xiàng)目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告》,內(nèi)容應(yīng)包括:
5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響:包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等。
5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn),主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn),以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。
5.2.5.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類(lèi)建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
5.2.6造價(jià)部專(zhuān)業(yè)工程師應(yīng)在銷(xiāo)售分公司提供的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)清單中,挑選1-2個(gè)樓盤(pán)深入調(diào)研,完成《競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)成本水平調(diào)研報(bào)告》。
5.3公司立項(xiàng)階段
5.3.1《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后,《新項(xiàng)目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。
5.3.2造價(jià)部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫(kù)。
5.4資料存檔
《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。
6.支持文件
無(wú)
7.相關(guān)記錄表格
7.1《**地區(qū)各類(lèi)建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
第6篇 部門(mén)職能說(shuō)明書(shū)：房地產(chǎn)集團(tuán)工程管理部
房地產(chǎn)集團(tuán)工程管理部的部門(mén)職能說(shuō)明書(shū)
部門(mén)基本信息
部門(mén)名稱(chēng):工程管理部
分管上級(jí):副總
下屬部門(mén):無(wú)
部門(mén)本職:負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)目工程建設(shè)招投標(biāo)、工程預(yù)決算、工程管理的監(jiān)督服務(wù)及采購(gòu)管理
部門(mén)宗旨:保證集團(tuán)各工程項(xiàng)目按技術(shù)方案如期完成
職能描述
主要職能
1.計(jì)劃制定:參與各項(xiàng)目總體規(guī)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的擬訂,根據(jù)各項(xiàng)目總體規(guī)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃,制訂各項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位、材料采購(gòu)的招標(biāo)計(jì)劃,擬訂集團(tuán)年(月)度工程建設(shè)總體計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃;根據(jù)各項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用預(yù)算,匯總編制集團(tuán)工程建設(shè)資金需求計(jì)劃;
2.預(yù)決算管理:編制各項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用總體預(yù)算,協(xié)助指導(dǎo)各項(xiàng)目部(公司)工程建設(shè)費(fèi)用預(yù)算;審核項(xiàng)目工程的變更,根據(jù)工程量、工程變更聯(lián)系單及合同審核工程款支付申請(qǐng),對(duì)各項(xiàng)目各階段進(jìn)行決算,根據(jù)預(yù)算及決算結(jié)果,對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢討;
3.招投標(biāo)管理:參與各工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案討論,根據(jù)各項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃,按照招投標(biāo)管理制度中的程序要求及工程設(shè)計(jì)要求,負(fù)責(zé)施工、監(jiān)理單位和材料采購(gòu)的招標(biāo)工作,編制招標(biāo)文件并組織招標(biāo)工作,審核標(biāo)書(shū)及上報(bào),組織評(píng)標(biāo)工作的開(kāi)展及評(píng)標(biāo)結(jié)果的通知,編寫(xiě)、審核采購(gòu)合同、工程施工合同、監(jiān)理合同,負(fù)責(zé)簽訂采購(gòu)合同、項(xiàng)目部的工程施工合同和監(jiān)理合同,協(xié)助項(xiàng)目公司做好工程施工合同、監(jiān)理合同的簽訂工作;根據(jù)檔案管理制度,做好合同的管理工作;
4.工程管理監(jiān)督:審核項(xiàng)目公司工程部施工組織設(shè)計(jì)方案,組織工程進(jìn)度檢查、質(zhì)量檢查、工程成本控制,參與并協(xié)助做好工程竣工驗(yàn)收工作;根據(jù)公司工程管理制度,組織人員深入現(xiàn)場(chǎng),巡視各項(xiàng)目工程建設(shè)情況,檢查各工程管理情況,協(xié)調(diào)各項(xiàng)目(部)公司在工作中出現(xiàn)的問(wèn)題,指導(dǎo)幫助現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員做好工作;
5.采購(gòu)管理:對(duì)材料市場(chǎng)信息資料進(jìn)行收集,根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃,對(duì)甲供材料進(jìn)行材料招投標(biāo)管理,負(fù)責(zé)采購(gòu)合同的擬訂和管理,負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和建立供應(yīng)商關(guān)系;對(duì)乙供材料進(jìn)行核價(jià),及時(shí)向項(xiàng)目(部)公司反饋材料采購(gòu)進(jìn)展信息,通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行材料驗(yàn)收和交付施工單位,負(fù)責(zé)甲供結(jié)存材料的處理;根據(jù)采購(gòu)合同規(guī)定和驗(yàn)收憑證,向財(cái)會(huì)部提出材料款支付申請(qǐng);
一般職能
1.制度建設(shè):根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)理念和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程規(guī)范,組織擬定和完善工程管理制度及業(yè)務(wù)操作流程,并負(fù)責(zé)做好制度的宣導(dǎo)、貫徹執(zhí)行、監(jiān)督檢查工作;
2.工程服務(wù):主動(dòng)了解各項(xiàng)目施工進(jìn)展情況,及時(shí)協(xié)調(diào)項(xiàng)目(部)公司與施工單位等合作單位在工作中出現(xiàn)的問(wèn)題;合理安排本部門(mén)的工作,為各在建工程及時(shí)工程建設(shè)服務(wù)支持工作;
3.業(yè)務(wù)培訓(xùn):加強(qiáng)對(duì)本部門(mén)人員及集團(tuán)工程管理人員進(jìn)行工程管理知識(shí)培訓(xùn),保證工程管理人員具備良好的專(zhuān)業(yè)能力,
4.信息服務(wù):做好與技術(shù)中心、各項(xiàng)目(部)公司之間的協(xié)調(diào)工作,及時(shí)傳達(dá)各項(xiàng)目建設(shè)新情況,及時(shí)反饋相關(guān)的業(yè)務(wù)信息;定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作,并做好與相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)工作;
5.其他事項(xiàng):及時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分配的其它臨時(shí)性任務(wù);
主要責(zé)任
1.保證項(xiàng)目管理及工程監(jiān)督到位;
2.保證設(shè)備、材料采購(gòu)及時(shí)到位,價(jià)格、數(shù)量的適宜,質(zhì)量可靠;
3.保證各項(xiàng)計(jì)劃制訂的合理性,預(yù)決算的準(zhǔn)確性;
4.保證工程管理制度的規(guī)范性及內(nèi)容可行性;
5.保證本部提供各項(xiàng)資料及時(shí)、完整、符實(shí)、準(zhǔn)確;
6.保證本部門(mén)各項(xiàng)工作按制度正常、高效運(yùn)作,無(wú)重大違規(guī)行為。
7.妥善處理工程管理過(guò)程中出現(xiàn)的異常情況;
部門(mén)權(quán)力
1.根據(jù)部門(mén)工作需要,提出本部門(mén)崗位設(shè)置、人員配備、費(fèi)用預(yù)算的權(quán)力;
2.要求項(xiàng)目(部)公司等相關(guān)部門(mén)根據(jù)工程管理制度規(guī)定提供相關(guān)信息、資料的權(quán)力;
3.根據(jù)公司工程管理制度,對(duì)各項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)的權(quán)力;
4.監(jiān)督檢查各項(xiàng)目貫徹執(zhí)行公司工程管理制度的情況,對(duì)不符合或違反公司工程管理制度或要求的人員或行為予以阻止并提出相應(yīng)處罰建議的權(quán)力;
5.獲得開(kāi)展工程預(yù)算、決算所需資料的權(quán)力;
6.在部門(mén)職能與權(quán)力范圍內(nèi),按公司制度自主開(kāi)展工作的權(quán)力;
7.在部門(mén)職能與權(quán)力范圍內(nèi),依據(jù)公司各項(xiàng)制度享有的其他權(quán)力;
關(guān)鍵指標(biāo):工程進(jìn)度、預(yù)決算差異率、采購(gòu)價(jià)格指數(shù)、供貨及時(shí)性、工程服務(wù)及時(shí)性、重大違規(guī)次數(shù)
崗位設(shè)置:工程管理部經(jīng)理、土建主管、水電主管、材料主管、預(yù)決算專(zhuān)員
第7篇 房地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊(cè)
e地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊(cè)
一、目的
為了對(duì)項(xiàng)目工程成本實(shí)施有計(jì)劃、按程序管理,明確項(xiàng)目工程成本責(zé)任部門(mén)的職責(zé)范圍,規(guī)范成本控制步驟及方法,以期達(dá)到項(xiàng)目成本合理控制的目標(biāo),保證項(xiàng)目合理經(jīng)濟(jì)效益,特制定本工程成本管理操作程序。
二、適用范圍
本程序適用于e地產(chǎn)e區(qū)域事業(yè)部下屬各公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目的工程成本管理工作。
三、定義
1. 工程成本包括項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施工費(fèi)(大、小市政)、配套設(shè)施費(fèi),統(tǒng)稱(chēng)為四項(xiàng)費(fèi)用。
2.本操作程序中所述各部門(mén),均指各城市(項(xiàng)目)公司各對(duì)應(yīng)部門(mén)。對(duì)于未獨(dú)立設(shè)立成本管理部的公司,其職責(zé)由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部代替;對(duì)于未獨(dú)立設(shè)立設(shè)計(jì)管理部的,由事業(yè)部研發(fā)中心代替。
四、工程成本管理的基本原則
1、強(qiáng)調(diào)目標(biāo)管理的原則:根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標(biāo),并以前一階段的成本目標(biāo)作為后一階段項(xiàng)目進(jìn)展的成本控制依據(jù)。
2、強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一管理、分類(lèi)控制的原則:工程成本由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部進(jìn)行統(tǒng)一管理,依據(jù)各部門(mén)的部門(mén)職責(zé)進(jìn)行分類(lèi)控制。
3、強(qiáng)化全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)控制的原則:項(xiàng)目工程成本目標(biāo)確定后,成本管理相關(guān)責(zé)任部門(mén)應(yīng)隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程,對(duì)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤、統(tǒng)計(jì)、分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、預(yù)警并糾正異常成本情況,確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
4、強(qiáng)調(diào)成本管理目標(biāo)嚴(yán)肅性的原則:最終成本目標(biāo)一旦確認(rèn),原則上不允許超成本目標(biāo)變更建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),如需變更,需經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)審批。
五、公司各部門(mén)在工程成本管理中的職責(zé)
1.事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)
1)批準(zhǔn)項(xiàng)目的工程成本控制目標(biāo);
2)批準(zhǔn)工程成本管理制度;
3)審批單項(xiàng)成本目標(biāo)超10%(含10%)以上、或雖單項(xiàng)成本目標(biāo)不超10%(含10%)但對(duì)總成本目標(biāo)的影響超過(guò)2%(含2%)以上、或雖單項(xiàng)成本目標(biāo)對(duì)總成本目標(biāo)的影響不超過(guò)2%但多項(xiàng)成本目標(biāo)的總計(jì)已超總成本目標(biāo)5%(含5%)以上的工程成本目標(biāo)調(diào)整事項(xiàng)。
2.設(shè)計(jì)管理部
1)前期費(fèi)用中的設(shè)計(jì)費(fèi)用及與設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢費(fèi)用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門(mén)。
2)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定設(shè)計(jì)費(fèi)用及與設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢費(fèi)用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對(duì)所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。
3)提供項(xiàng)目可研、投資分析、控規(guī)及方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本測(cè)算所需的技術(shù)資料。
4)組織進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)應(yīng)用、主要設(shè)備選型等性價(jià)比的評(píng)定工作的編制。
5)參考經(jīng)濟(jì)合同部的成本控制建議指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。
3.經(jīng)濟(jì)合同部職責(zé)
1)前期費(fèi)用中的工程咨詢費(fèi)的成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門(mén)。
2)工程成本制度體系的建設(shè)和成本目標(biāo)執(zhí)行情況評(píng)價(jià)及成本管理信息化平臺(tái)建設(shè)的主責(zé)部門(mén)。
3)在項(xiàng)目建設(shè)的各階段對(duì)由其主責(zé)的各類(lèi)成本內(nèi)容進(jìn)行成本目標(biāo)的編制和動(dòng)態(tài)跟蹤。
4)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程成本管理工作,組織編制、調(diào)整及匯總項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo);
5)負(fù)責(zé)編制及動(dòng)態(tài)調(diào)整三階段設(shè)計(jì)(方案、擴(kuò)初、施工圖)的工程成本測(cè)算,提出成本控制建議書(shū);
6)負(fù)責(zé)項(xiàng)目所用材料設(shè)備的前期調(diào)研,協(xié)助設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的編制。
7)對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程業(yè)務(wù)指令的經(jīng)濟(jì)性、合理性進(jìn)行分析評(píng)審。
8)施工過(guò)程中反映成本的動(dòng)態(tài)情況,對(duì)成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤分析、預(yù)警并提出糾偏建議。
9)按季編制各項(xiàng)目工程成本目標(biāo)執(zhí)行情況報(bào)告,提出成本預(yù)警及糾偏建議。
10)完成竣工后的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立、成本總結(jié)與評(píng)估工作。
4.工程管理部職責(zé)
1)項(xiàng)目建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用中的臨時(shí)工程費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)用成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門(mén)。
2)現(xiàn)場(chǎng)簽證成本控制的主責(zé)部門(mén)。按月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行分類(lèi)匯總及對(duì)形成原因進(jìn)行分析后轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部。
3)參與項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定,協(xié)助完成各階段成本目標(biāo)的制定。
5.前期市政部職責(zé)
1)前期費(fèi)用中報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門(mén);
2)基礎(chǔ)設(shè)施(大、小市政)費(fèi)用的成本目標(biāo)控制的主責(zé)部門(mén);
3)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定報(bào)批報(bào)建費(fèi)的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對(duì)所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。
6.營(yíng)銷(xiāo)部職責(zé)
1)前期費(fèi)用中售樓處、樣板間、圍擋等營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)費(fèi)用控制的主責(zé)部門(mén)。
2)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目定位,并根據(jù)項(xiàng)目定位參與編制項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
3)負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)研和預(yù)測(cè),為項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)及成本目標(biāo)的建立提供依據(jù)。
7.客服部職責(zé)
1)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)證件辦理、客戶維護(hù)等費(fèi)用控制的主責(zé)部門(mén)。
2)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定相關(guān)費(fèi)用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對(duì)所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。
8.財(cái)務(wù)部職責(zé)
1)成本歸集及分?jǐn)傇瓌t的制定及稅務(wù)籌劃方案的主責(zé)部門(mén);
2)負(fù)責(zé)確立項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo),為確立項(xiàng)目成本控制目標(biāo)提供依據(jù)。
六、項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo)的確立
1.項(xiàng)目可研階段'工程成本估算目標(biāo)'的確立:
1)依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的項(xiàng)目策劃方案及項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果、設(shè)計(jì)管理部提供的項(xiàng)目建筑指標(biāo)編制項(xiàng)目工程成本估算。
2)原則上,以后各階段的目標(biāo)成本均應(yīng)不應(yīng)超過(guò)可研階段的工程成本估算目標(biāo)。
3)工程成本估算目標(biāo)確立后,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)編制《方案設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)》用于指導(dǎo)項(xiàng)目方案階段設(shè)計(jì)。
2.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'的確立:
1)工程成本計(jì)劃目標(biāo)應(yīng)依據(jù)已批準(zhǔn)的工程成本估算目標(biāo)編制;
2)設(shè)計(jì)中心應(yīng)提供經(jīng)批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)思想、方案設(shè)計(jì)匯報(bào)成果;
3)經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)設(shè)計(jì)中心提供的設(shè)計(jì)成果,以及進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果組織編制'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'。
4)如工程成本計(jì)劃目標(biāo)超出工程成本估算目標(biāo),須經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可作為下一階段的設(shè)計(jì)的成本控制依據(jù)。
5)'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'確立后,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)編制《擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)》用于指導(dǎo)
擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)。
3.項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段'工程成本初步目標(biāo)'的確立:
1)'工程成本初步目標(biāo)'在擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果完成后,由經(jīng)濟(jì)合同部組織在修正'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'的基礎(chǔ)上形成;
2)'工程成本初步目標(biāo)'在確立前設(shè)計(jì)中心應(yīng)組織成本、工程、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)部門(mén)編制項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)做好產(chǎn)品銷(xiāo)價(jià)預(yù)測(cè),財(cái)務(wù)部應(yīng)做好成本歸集及分配方案。
3)經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果及本條第2)款各部門(mén)提供的資料組織編制'工程成本初步目標(biāo)'。
4)如工程成本初步目標(biāo)超過(guò)了工程成本計(jì)劃目標(biāo),須報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn),批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為下一階段成本目標(biāo)確立的控制依據(jù)。
5)經(jīng)濟(jì)合同部在編制完'工程成本初步目標(biāo)'后,應(yīng)編制《施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制建議書(shū)》,用于指導(dǎo)下一階段施工圖設(shè)計(jì)。
4.項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)階段'工程成本控制目標(biāo)'的確立:
1)施工圖設(shè)計(jì)完成30天內(nèi),經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)負(fù)責(zé)細(xì)化及修正成本初步目標(biāo)并進(jìn)行合理成本分配,形成項(xiàng)目最終的'工程成本控制目標(biāo)'
2)如'工程成本控制目標(biāo)'超出'工程成本初步控制目標(biāo)',須報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批。
最終的工程成本控制目標(biāo)應(yīng)報(bào)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為工程實(shí)施成本控制依據(jù)。
3)經(jīng)批準(zhǔn)后的'工程成本控制目標(biāo)'由各項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽發(fā),報(bào)事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部備案。
七、項(xiàng)目工程成本控制方法和手段
1.限額設(shè)計(jì)
從方案設(shè)計(jì)開(kāi)始,設(shè)計(jì)管理部應(yīng)聯(lián)合經(jīng)濟(jì)合同部對(duì)項(xiàng)目的關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì),具體指標(biāo)包括如下:
1)鋼筋含量指標(biāo)
2)砼含量指標(biāo)
3)砌筑含量指標(biāo)
4)建筑體形系數(shù)指標(biāo)
5)窗墻比
6)低效資產(chǎn)(如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程)等設(shè)計(jì)指標(biāo)
7)公共配套設(shè)施(地下室車(chē)庫(kù)、會(huì)所、商業(yè)、娛樂(lè)等)的建筑規(guī)模指標(biāo)
2.方案比選
項(xiàng)目建筑方案確定以后,設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織采購(gòu)、工程、成本等相關(guān)部門(mén)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行方案比選,選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)方案后進(jìn)行擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)。
1)工程的結(jié)構(gòu)方案;
2)土方平衡方案;
3)地基處理方案;
4)基礎(chǔ)形式選擇方案;
5)建筑內(nèi)墻選擇方案
6)材料、設(shè)備類(lèi)型選擇方案;
7)外立面選材搭配方案。
3.合理制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃
在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后,各項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)組織參與工程項(xiàng)目的各部門(mén),根據(jù)自己的業(yè)務(wù)范圍制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃,用于指導(dǎo)并推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展,控制項(xiàng)目周期成本。具體包括:
1)設(shè)計(jì)委托及進(jìn)度控制規(guī)劃
2)項(xiàng)目合約規(guī)劃
3)項(xiàng)目資金使用規(guī)劃
4)項(xiàng)目招標(biāo)、采購(gòu)進(jìn)度規(guī)劃
5)工程施工進(jìn)度規(guī)劃
4.針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法
項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)始,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)針對(duì)項(xiàng)目所在位置、具體特點(diǎn)、管理模式等不同,編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法,用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本控制。成本控制實(shí)施辦法應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1)項(xiàng)目成本控制實(shí)施的組織體系
2)項(xiàng)目成本控制的主要實(shí)施要點(diǎn)(包括控制的主要內(nèi)容、控制手段及責(zé)任部門(mén))
3)項(xiàng)目成本控制保障措施等
5.項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行全面動(dòng)態(tài)跟蹤及評(píng)估
在項(xiàng)目實(shí)施階段,依據(jù)已制定的項(xiàng)目成本目標(biāo),逐項(xiàng)跟蹤成本目標(biāo)執(zhí)行情況,及時(shí)提出預(yù)警,按季編制成本動(dòng)態(tài)分析報(bào)告,必要時(shí)提出成本目標(biāo)調(diào)整方案。具體做法如下:
1)即時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證,每月逐單計(jì)算造價(jià)影響額;
2)每月25日前,財(cái)務(wù)管理部將項(xiàng)目已付款情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部;
3)每月25日前,工程管理部將項(xiàng)目'甲供'材料情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部;
4)經(jīng)濟(jì)合同部每月1日前形成上月項(xiàng)目成本執(zhí)行情況報(bào)告。
5)必要時(shí),在每季度初提出成本目標(biāo)調(diào)整方案及原因分析
6.嚴(yán)格進(jìn)行工程竣工結(jié)算的審核
實(shí)行二級(jí)審核制度,確?？⒐そY(jié)算的合理性和真實(shí)性。
7.做好項(xiàng)目竣工后成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況后評(píng)估
八、工程成本管理相關(guān)記錄文件
1.項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo)表,具體包括:
1)《項(xiàng)目工程成本估算目標(biāo)表》
2)《項(xiàng)目工程成本計(jì)劃目標(biāo)表》
3)《項(xiàng)目工程成本初步目標(biāo)表》
4)《項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)表》
2.項(xiàng)目各階段成本控制建議書(shū),具體包括:
1)《方案階段成本控制建議書(shū)》
2)《擴(kuò)初階段成本控制建議書(shū)》
3)《施工圖階級(jí)成本控制建議》
3.限價(jià)設(shè)計(jì)及方案比選報(bào)告,具體包括:
1)《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)指標(biāo)表》
2)《方案比選評(píng)估報(bào)告》
4.項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃,具體包括:
1)《設(shè)計(jì)委托及進(jìn)度控制規(guī)劃表》
2)《項(xiàng)目合約及采購(gòu)進(jìn)度控制規(guī)劃表》
3)《項(xiàng)目資金使用規(guī)劃表》
4)《工程施工進(jìn)度規(guī)劃表》
5.《項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法》
6.《各季度項(xiàng)目成本分析報(bào)告》
7.《項(xiàng)目竣工成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況報(bào)告》
九、其它
1.本操作程序自下2023年4月15日起執(zhí)行,如本操作程序的相關(guān)規(guī)定與各公司目已有制度相矛盾的,按本操作程序執(zhí)行
2.本操作程序由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)解釋和維護(hù)。
第8篇 房地產(chǎn)代理公司項(xiàng)目管理問(wèn)題座談會(huì)
“房地產(chǎn)代理”是指以委托人的名義,在授權(quán)范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù),并收取委托人傭金的行為。商品房銷(xiāo)售代理是中國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式,我們此次調(diào)查的主要對(duì)象就是以“房地產(chǎn)代理“為主的企業(yè),從以中原等港資代理公司為代表進(jìn)入國(guó)內(nèi)為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還尚顯不夠成熟,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟及細(xì)分,以及房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)專(zhuān)業(yè)化水平也相應(yīng)提高,開(kāi)發(fā)商為不斷強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì),以保持市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,逐漸把一些業(yè)務(wù)外包出去。如萬(wàn)科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤(pán)代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產(chǎn)代理”更多的將會(huì)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“項(xiàng)目銷(xiāo)售管理”的職能,而與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”相比對(duì)“人才”需求與依賴(lài)更大,因此隨著規(guī)模的擴(kuò)大,如何有效的“項(xiàng)目銷(xiāo)售管理”將是“房地產(chǎn)代理公司”生存的根基。而隨著天津的發(fā)展目前中國(guó)最為著名的10大代理企業(yè)都進(jìn)駐天津,此次就以座談及實(shí)地考察的形式,采訪了天津思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃副總監(jiān)房總及其代理的萬(wàn)科金奧國(guó)際項(xiàng)目。
1、項(xiàng)目銷(xiāo)售管理存在的問(wèn)題
問(wèn)題1:項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員配備如何更合理
這個(gè)問(wèn)題困擾著很多代理公司,尤其是給萬(wàn)科代理的公司,不僅要負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部分的工作,還有大部分企業(yè)外包、財(cái)務(wù)外包、合同報(bào)件等多項(xiàng)工作,往往一個(gè)項(xiàng)目的成本會(huì)極大的影響項(xiàng)目的最終收益。
問(wèn)題2:公司如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)察管理
獨(dú)立的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),公司如何保持對(duì)項(xiàng)目有效的監(jiān)督與管理是目前代理公司的關(guān)鍵問(wèn)題,
尤其是員工對(duì)于公司的歸屬感。
問(wèn)題3:如何做到項(xiàng)目各團(tuán)隊(duì)有效配合
代理公司項(xiàng)目銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)至少由3個(gè)部門(mén)組成,包括銷(xiāo)售部、策劃部、后臺(tái)(思源稱(chēng)之為“品管”),各個(gè)部分在接受項(xiàng)目管理的同時(shí),還要接受公司的管理,如何協(xié)調(diào)更團(tuán)隊(duì),更有效的發(fā)揮作用,成為項(xiàng)目管理的另一重要問(wèn)題。
問(wèn)題4:如何提升項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì),以及員工個(gè)人的專(zhuān)業(yè)技巧
員工工作在獲取金錢(qián)的同時(shí),還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長(zhǎng)的平臺(tái),獲取新知識(shí),能夠成為眾人的焦點(diǎn)。
2、產(chǎn)生問(wèn)題的原因
以上四個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因,從管理學(xué)角度來(lái)說(shuō),與目前房地產(chǎn)代理公司采用的管理方式有關(guān),通常代理公司都會(huì)選擇“項(xiàng)目管理”形式,也就是管理學(xué)中所說(shuō)的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專(zhuān)門(mén)從事某項(xiàng)工作的工作小組形式發(fā)展而來(lái)。“矩陣管理結(jié)構(gòu)中”的人員分別來(lái)自不同的部門(mén),有著不同技能、不同知識(shí)和不同背景,大家為了某個(gè)特定的任務(wù)(項(xiàng)目)而共同工作。這種管理方式的優(yōu)缺點(diǎn)如下:
優(yōu)點(diǎn):
按照項(xiàng)目進(jìn)行組織,加強(qiáng)了不同部門(mén)之間的配合信息交流,克服了直線職能結(jié)構(gòu)中各部門(mén)相互脫節(jié)的現(xiàn)象。它同時(shí)機(jī)動(dòng)靈活,可隨項(xiàng)目的開(kāi)始與結(jié)束進(jìn)行組織或給予解散。一個(gè)人還可以同時(shí)參加幾個(gè)項(xiàng)目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項(xiàng)目,而且在重要決策問(wèn)題上有發(fā)言權(quán),增加了參與者的責(zé)任感和積極性。
缺點(diǎn):
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任往往大于權(quán)力,因?yàn)閰⒓禹?xiàng)目的每個(gè)人都來(lái)自不同的部門(mén),工作帶有臨時(shí)性,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)于項(xiàng)目成員的工作好壞沒(méi)有足夠的激勵(lì)和懲罰手段,項(xiàng)目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩(wěn)定性。
3、針對(duì)問(wèn)題的建議
1)問(wèn)題1建議:
根據(jù)項(xiàng)目的特性以及所代理開(kāi)發(fā)公司的性質(zhì)進(jìn)行配備,以萬(wàn)科金奧國(guó)際為例,整體外包,并且策劃、銷(xiāo)售、后臺(tái)的工作量較大,必須將人員進(jìn)行固定,并且銷(xiāo)售管理人員要分層配置合理,例如萬(wàn)科金奧國(guó)際現(xiàn)在為雙經(jīng)理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷(xiāo)售前臺(tái)工作則關(guān)注的較少,因此可以調(diào)整“單經(jīng)理雙主管”,成本相同,但領(lǐng)導(dǎo)更為直接。策劃則因?yàn)樯婕暗劫M(fèi)用、市場(chǎng)、推廣、活動(dòng)等多個(gè)單項(xiàng)工作因此一直配備人數(shù)較多,但在開(kāi)盤(pán)后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個(gè)人的工作由兩個(gè)人做。品管則暫時(shí)沒(méi)有辦法,后臺(tái)工作更為細(xì)致,則需將崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)分,并且樹(shù)立品管主管的管理職能。
2)問(wèn)題2建議:
第一:可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目管理人員的監(jiān)察實(shí)現(xiàn),定期召開(kāi)公司例會(huì),各項(xiàng)目管理人員集中公司進(jìn)行項(xiàng)目工作匯報(bào),便于公司領(lǐng)導(dǎo)了解項(xiàng)目情況;
第二:公司負(fù)責(zé)人應(yīng)不定期進(jìn)行項(xiàng)目視察,與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員等一線員工進(jìn)行交談,了解一線員工實(shí)際想法及需求;
第三:樹(shù)立項(xiàng)目品管的職能及職權(quán),具備代公司監(jiān)察項(xiàng)目的職責(zé),讓銷(xiāo)售、策劃、品管形成三方互相監(jiān)督的形式。
3、問(wèn)題3建議:
在項(xiàng)目各小組進(jìn)行互相監(jiān)督的同時(shí),還要進(jìn)行相互配合工作,建議建立明確的工作標(biāo)準(zhǔn)流程,例如銷(xiāo)售對(duì)策劃提出推廣要求的流程,策劃對(duì)品管提出數(shù)據(jù)支持的流程,以及品管管理銷(xiāo)售日常行為的標(biāo)準(zhǔn)等,以萬(wàn)科金奧國(guó)際為例,策劃需建立內(nèi)部審核流程、推廣設(shè)計(jì)流程、公司報(bào)審流程等,銷(xiāo)售需明確前臺(tái)輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細(xì),工作目標(biāo)更為清晰,總之,用制度規(guī)范行為,用流程改變無(wú)序。
4、問(wèn)題4建議:
員工的成長(zhǎng)及培訓(xùn)至關(guān)重要,不僅要提供公司的培訓(xùn),項(xiàng)目更應(yīng)定期進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)的方面應(yīng)該有所區(qū)分。
第一:公司培訓(xùn)
公司的培訓(xùn)應(yīng)更關(guān)注員工的個(gè)人素質(zhì),例如定期的團(tuán)建活動(dòng)、公司新制度培訓(xùn)、外聘專(zhuān)家培訓(xùn)等。
第二:項(xiàng)目培訓(xùn)
項(xiàng)目每周案例分析會(huì)、每周銷(xiāo)售技巧提升會(huì)、定期的項(xiàng)目制度培訓(xùn)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)循環(huán)培訓(xùn),根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)投訴或突發(fā)事件的培訓(xùn)。
第9篇 房地產(chǎn)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
(三)
1.目的通過(guò)管理評(píng)審,定期對(duì)公司的質(zhì)量管理體系進(jìn)行有效的評(píng)審,確保持續(xù)有效地滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。
2. 范圍本程序適用于公司管理評(píng)審。
3．職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審會(huì)議,并對(duì)評(píng)審結(jié)果做出決定性意見(jiàn);
3.2 管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況,組織編制管理評(píng)審報(bào)告,檢查落實(shí)管理評(píng)審意見(jiàn);
3.3 工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審的組織準(zhǔn)備工作,收集管理評(píng)審所需的資料,編制管理評(píng)審報(bào)告,組織實(shí)施和驗(yàn)證評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施;
3.4 各部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供所分管的評(píng)審所需資料,實(shí)施有關(guān)的糾正和預(yù)防措施。
4. 控制程序
4.1 公司每年(間隔不超過(guò)12個(gè)月)組織進(jìn)行一次管理評(píng)審,由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時(shí),由公司總經(jīng)理決定,增加管理評(píng)審的頻次。
4.2 管理評(píng)審會(huì)議準(zhǔn)備工作
4.2.1 公司總經(jīng)理決定會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間,由管理者代表負(fù)責(zé)安排有關(guān)部門(mén),進(jìn)行會(huì)議資料的準(zhǔn)備工作:
a. 工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度內(nèi)部及第
二、 三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析;
a. 策劃營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供顧客意見(jiàn)調(diào)查分析報(bào)告和對(duì)顧客投訴處理情況的匯總分析;
a. 工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供工程施工質(zhì)量控制情況;
d. 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析報(bào)告;
a. 管理者代表負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供質(zhì)量體系運(yùn)行情況報(bào)告;
a. 以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施情況;
a. 質(zhì)量管理體系變更機(jī)會(huì)的識(shí)別;
a. 改進(jìn)的建議。
4.2.2 工程部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的評(píng)審資料,經(jīng)管理者代表審閱后,于評(píng)審會(huì)一周前,連同評(píng)審會(huì)通知發(fā)至參會(huì)人員。
4.3 管理評(píng)審會(huì)議
4.3.1 管理評(píng)審會(huì)議由公司總經(jīng)理主持召開(kāi)。
4.3.2 管理者代表匯報(bào)質(zhì)量體系的運(yùn)行情況和分析意見(jiàn)。
4.3.3 根據(jù)各部門(mén)提供的評(píng)審資料,對(duì)以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)審:
a. 質(zhì)量體系審核的結(jié)果;
a. 顧客反饋;
a. 過(guò)程的業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性;
d. 預(yù)防和糾正措施的狀況;
a. 以往管理評(píng)審的跟蹤措施;
a. 可能影響質(zhì)量管理體系的變更;
a. 改進(jìn)的建議。
4.3.4 公司總經(jīng)理對(duì)評(píng)審會(huì)議進(jìn)行總結(jié),并確定質(zhì)量管理體系的改進(jìn)意見(jiàn)和措施。
4.3.5 工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審會(huì)議的記錄并保存。
4.4 管理評(píng)審報(bào)告
4.4.1 工程部根據(jù)評(píng)審結(jié)果和會(huì)議記錄,起草管理評(píng)審報(bào)告。
4.4.2 管理評(píng)審報(bào)告的主要內(nèi)容包括:
a. 質(zhì)量體系運(yùn)行的總體情況;
a. 實(shí)施質(zhì)量體系審核和糾正預(yù)防措施的情況;
a. 公司的經(jīng)營(yíng)狀況;
d. 顧客意見(jiàn)及處理情況的匯總分析;
a. 公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進(jìn)、產(chǎn)品改進(jìn)和資源配置改進(jìn)的需求及措施,以及這些措施實(shí)施和驗(yàn)證的要求;
a. 管理評(píng)審的結(jié)論;.參會(huì)人員名單等。
4.4.3 管理評(píng)審報(bào)告經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行發(fā)放,并歸檔保管。
4.5 管理評(píng)審結(jié)果的驗(yàn)證
4.5 .1工程部根據(jù)管理評(píng)審報(bào)告,對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的問(wèn)題,填寫(xiě)'糾正和預(yù)防措施通知單',下發(fā)責(zé)任部門(mén),執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.5 .2各責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施,經(jīng)工程部審核,管理者代表批準(zhǔn)后,組織實(shí)施并驗(yàn)證。
4.5 .3管理評(píng)審結(jié)論要求修改《手冊(cè)》和質(zhì)量體系程序文件的,由工程部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行修改。
4.5 .4對(duì)本次管理評(píng)審報(bào)告的落實(shí)情況和效果,要在下次管理評(píng)審中進(jìn)行評(píng)審。
5. 質(zhì)量記錄
5.1 qr01-01管理評(píng)審報(bào)告資源管理6資源管理
6.1 資源提供
6.1.1 公司總經(jīng)理確定并提供所需的資源,以:a、建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)其有效性;b、達(dá)到顧客滿意。
6.1.2 資源包括人員、信息、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境等,要合理使用資源,使其發(fā)揮最大效能。
6.2 人力資源公司從不斷提高質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性及顧客滿意的角度出發(fā),對(duì)人力資源管理規(guī)定了相應(yīng)的要求,見(jiàn)
6.2 章節(jié)《人力資源控制程序》。
6.3 基礎(chǔ)設(shè)施1) 公司所在的辦公場(chǎng)所--2) 公司設(shè)有檔案室,由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理,配置了有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等圖書(shū)資料,能夠滿足公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要。3) 公司擁有多部商業(yè)用車(chē),相關(guān)人員配備了固定電話和移動(dòng)電話,能夠滿足公司交通和通訊的需要。4) 公司辦公設(shè)備由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理,計(jì)算機(jī)和軟件的使用管理見(jiàn)q/tzh-wi-013《計(jì)算機(jī)管理制度》。5) 公司對(duì)施工等外包單位基礎(chǔ)設(shè)施的配備能否滿足其相應(yīng)的外包任務(wù)進(jìn)行監(jiān)督檢查,按
7.4 章節(jié)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.4 工作環(huán)境1) 硬件:物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理,為公司員工提供了舒適的工作環(huán)境。2) 軟件:公司通過(guò)開(kāi)展民主管理、建立談話制度等方式,確保與員工進(jìn)行充分交流,及時(shí)掌握人員思想動(dòng)態(tài),在公司內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)開(kāi)放、公平、和諧、寬松的人文環(huán)境;并嚴(yán)格按照國(guó)家、地方和集團(tuán)公司的規(guī)定,落實(shí)職工的養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等福利,解除員工的后顧之憂。3) 為確保產(chǎn)品的符合性,公司各有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所必需的投保及施工工作環(huán)境提出要求,
第10篇 崗位說(shuō)明書(shū)：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理經(jīng)理
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理經(jīng)理崗位說(shuō)明
崗位職責(zé):
1、嚴(yán)格執(zhí)行公司運(yùn)營(yíng)計(jì)劃;
2、編制規(guī)劃綱要,進(jìn)行概念策劃;
3、編寫(xiě)各階段建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū);草擬項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū),組織完成項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案;
4、組織協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)咨詢單位工作,組織協(xié)調(diào)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)評(píng)審及論證工作;
5、推行限額設(shè)計(jì),控制建設(shè)成本;
6、提供主要材料和設(shè)備的物理、性能指標(biāo),參與材料、設(shè)備的選型定板;配合向銷(xiāo)售管理部及招商管理部提供相關(guān)設(shè)計(jì)資料;
8、承擔(dān)設(shè)計(jì)變更的審核,協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn);
9、檢查督促施工單位按圖施工;
10、協(xié)助設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)報(bào)建工作。
任職資格:
1、8年建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn),熟練各種建筑設(shè)計(jì)軟件,有較強(qiáng)的方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)能力;
2、有5萬(wàn)平米以上的大型商業(yè)體的完整設(shè)計(jì)經(jīng)歷;
3、具備協(xié)調(diào)能力和溝通能力,能夠創(chuàng)新、變更,并具有實(shí)施執(zhí)行力;
4、對(duì)設(shè)計(jì)單位情況熟悉,敏銳的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)專(zhuān)家資源;
5、有強(qiáng)烈的市場(chǎng)概念和客戶導(dǎo)向意識(shí),熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的操作流程;
6、對(duì)部門(mén)職能全面了解,能夠組織影響相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén),能夠解決疑難的技術(shù)問(wèn)題。具備完整項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)或商業(yè)綜合體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。
第11篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引
項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引
1.目的為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計(jì)的成本管理和控制方法。
2. 范圍項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。
3．定義目標(biāo)成本:通過(guò)確定成本目標(biāo)值,用來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。
4. 職責(zé):
4.1 項(xiàng)目公司-工程技術(shù)部
4.1.1 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū);
4.1.2 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū);
4.1.3 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū);
4.1.4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)分解運(yùn)作過(guò)程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。
4.2 項(xiàng)目公司-造價(jià)部
4.2.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū);
4.2.2 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū);
4.2.3 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū);
4.2.4 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門(mén)就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通,達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。
5. 工作程序
5.1 制定項(xiàng)目施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前,造價(jià)部須對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善;
5.2 施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)編制要求具體如下:
5.2.1 造價(jià)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo),結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平,針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn),分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議;對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn),成本建議按專(zhuān)業(yè)具體提出以下幾點(diǎn):
5.2 .
1.1 土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選,土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo);
5.2 .
1.2 樁基工程:不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計(jì),據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo);
5.2 .
1.3 結(jié)構(gòu)工程:該部分約占建安成本比重較大,且對(duì)銷(xiāo)售沒(méi)有直接的影響,這部分是成本控制的重點(diǎn),在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值;
5.2 .
1.4 建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對(duì)外墻磚、鋁合金門(mén)窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值;
5.2 .
1.5 安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的中檔材料;
5.2 .
1.6 景觀工程:景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn),;
5.2 .
1.7 分包工程:該部分的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng),政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性,成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化;
5.2.2 限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議按格式填寫(xiě),對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。
5.2.3 造價(jià)部就須編制的施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制初稿,充分征求設(shè)計(jì)院及工程技術(shù)部的意見(jiàn)并進(jìn)行完善,必要時(shí)須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開(kāi)會(huì)確認(rèn)。
5.2.4 確認(rèn)后的限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核、報(bào)分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。
5.3 施工圖出圖后,造價(jià)根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值,與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較,及時(shí)向工程技術(shù)部提出反饋意見(jiàn)。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警,并報(bào)分管副總經(jīng)理綜合決策。
5.4 設(shè)計(jì)完成后,由工程技術(shù)部編制設(shè)計(jì)成本控制分析總結(jié)報(bào)告,聘請(qǐng)有豐富設(shè)計(jì)及造價(jià)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審,最后由技術(shù)評(píng)審委員會(huì)對(duì)限額設(shè)計(jì)要求完成情況進(jìn)行最終評(píng)定。
6. 表格和記錄
第12篇 某某房地產(chǎn)公司管理目標(biāo)闡釋
公司管理目標(biāo)
一、品牌**、百年**。
二、以人為本、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、領(lǐng)先。
三、客戶的滿意就是明天的市場(chǎng);時(shí)刻關(guān)注客戶的需求;超越客戶的期望。
四、安全第一、平安是福。
五、團(tuán)隊(duì)精神:信任、溝通、互勉、共進(jìn)。
管理目標(biāo)的理念識(shí)別:
1、“不想當(dāng)將軍的兵不是好兵”。
同樣,不想樹(shù)立品牌的企業(yè),也不是好企業(yè)。所以,我們只有以樹(shù)立品牌概念去建設(shè)**,去做好企業(yè)事無(wú)巨細(xì)的每一件事,才有可能使企業(yè)得到長(zhǎng)久的發(fā)展,樹(shù)立品牌與建設(shè)百年企業(yè)的目標(biāo)才能達(dá)到。因?yàn)槲覀冎榔放撇皇峭偈挚傻玫?而是在百年不變的信仰之下點(diǎn)滴積累建立起來(lái)的。
2、人是**是寶貴的資源,用人看品質(zhì)、升遷重業(yè)績(jī)
人是生產(chǎn)力之根本,也是價(jià)值的源泉。**所以存在,而是那一個(gè)個(gè)鮮活的**人。**之所以能夠取得目前的成就,就在于多年來(lái)無(wú)數(shù)的**人辛勤努力。**現(xiàn)在取得的一點(diǎn)一滴成績(jī)無(wú)不凝聚著**人的血汗。重視每一個(gè)員工的作用,為他們創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境是**公司的宗旨。
人的品質(zhì),是一個(gè)人能否取得成功的先決條件。**用人品質(zhì)為先,這是一個(gè)基本前提,這是對(duì)每一個(gè)**人的基本要求。升遷重業(yè)績(jī),這是現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)志之一。在傳統(tǒng)的國(guó)企制度下,人不能盡其才,升遷看資歷,看輩分,這是導(dǎo)致整個(gè)團(tuán)隊(duì)缺乏向上的精神面貌的根本原因,也是直接導(dǎo)致一些國(guó)企效率低下癥結(jié)所在。**要成就品牌,成就百年企業(yè),就不能不把這寫(xiě)入**管理目標(biāo)中。
誠(chéng)為百德之首,信為立人之本。誠(chéng)信是每一個(gè)人,每一個(gè)企業(yè)所以能夠存在世上的最基本準(zhǔn)則。富蘭克林說(shuō):“信用就是金錢(qián),有信用就有一切”。沒(méi)有誠(chéng)信,人就無(wú)法立足于社會(huì);沒(méi)有誠(chéng)信,企業(yè)也就無(wú)法生存,即便得勢(shì)于一時(shí),但最終也會(huì)垮臺(tái)。::由此看來(lái),誠(chéng)信是欲求建設(shè)五年**的**人心底的那塊基石,也是所有**人無(wú)時(shí)無(wú)刻不能離棄的操守。務(wù)實(shí),乃是行為態(tài)度。它也是到達(dá)彼岸的不二法門(mén)。我們必須時(shí)刻謹(jǐn)記“千里之行,始于足下”,任何成功都是源自于點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累。俗語(yǔ)有云:“空談?wù)`國(guó)”。歷史上也有紙上談兵的趙括的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。所以,務(wù)實(shí)在**公司的核心理念中不能不占一個(gè)位置。創(chuàng)新,是一個(gè)民族發(fā)展的動(dòng)力,同時(shí),它也是一個(gè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠立于不敗之地的根本因素。這也是**能夠成就品牌的原因所在。**人必須銘記:“墨守成規(guī)”,就意味著慢性自殺。
領(lǐng)先,是目標(biāo),這也是所有**人共同的愿望。
我們從基本準(zhǔn)則,行為態(tài)度,前進(jìn)動(dòng)力,目標(biāo)等四個(gè)方面來(lái)闡釋**的核心理念,周全而完滿。四者相互依存,環(huán)環(huán)相扣,缺一不可。目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是建立在前三者的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)之上,而前三者則是圍繞著“領(lǐng)先”的目標(biāo),共同發(fā)揮作用。
**信奉“誠(chéng)為萬(wàn)事無(wú),信則萬(wàn)事成?！薄罢\(chéng)信經(jīng)營(yíng),陽(yáng)光收入”體現(xiàn)了**的核心理念。我們認(rèn)為只有誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)法則,才能體現(xiàn)**人的價(jià)值,體現(xiàn)**人光明磊落的形象。我們鄙夷一切通過(guò)不正當(dāng)手段獲得的任何利益。我們相信**的過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)的一切收入都可以經(jīng)得起歲月的考驗(yàn)。同時(shí)也只有秉持如此的價(jià)值觀,才能給所有的**人帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處,實(shí)實(shí)在在的利益。
3、客戶的口碑是最有效的營(yíng)銷(xiāo)
a、我們必須明確認(rèn)識(shí)到:客戶的滿意就是明天的市場(chǎng)。我們現(xiàn)在所服務(wù)的客戶帶給我們的并不僅僅是眼前利益,更重要是的在這個(gè)客戶背后更為廣闊的市場(chǎng)。面對(duì)他們精益求精的要求,我們只要做好令他們滿意這就可能給我們帶來(lái)更廣闊的市場(chǎng)。
b、關(guān)愛(ài)客戶,真誠(chéng)營(yíng)銷(xiāo),體現(xiàn)了**核心理念中“誠(chéng)信”原則,也是我們?cè)诜?wù)過(guò)程中所要秉持的態(tài)度與原則,這也是我們開(kāi)拓明天的市場(chǎng),樹(shù)立口碑的不二法門(mén)。
c、總結(jié)**這些年所走過(guò)的路,我們深深體會(huì)到客戶的口碑,往往是決定性的,**人要始終銘記:**現(xiàn)在在業(yè)界的地位和口碑不是我們自己封的,而是一代又一代**人,通過(guò)自己的努力,使客戶認(rèn)可,并給予的。
d、企業(yè)使命:真心締造美好家園。在**的使命里頭,不應(yīng)該僅僅只是盈利,同時(shí)也應(yīng)該包容愛(ài)心的。**以回饋社會(huì)之姿態(tài),建設(shè)美好家園,擺脫了一般開(kāi)發(fā)公司,私利,工匠人的宿命形象。**以社會(huì)的一分子的身份投入開(kāi)發(fā)建設(shè),以負(fù)責(zé)任的形象開(kāi)發(fā)建設(shè)這個(gè)不僅僅屬于**也屬于他人的家園。這種與眾不同的企業(yè)使命,在
對(duì)外宣傳上更容易獲得大眾的認(rèn)同,從而提升**的品牌形象。
4、職業(yè)安全觀
這是與**人本觀相適應(yīng)的。人是**最寶貴的資源,如何體現(xiàn)最重要是的,在建設(shè)過(guò)程中,保障每一個(gè)**人員的安全,這就是我們耳熟能詳?shù)陌踩谝?。這一點(diǎn)是所有開(kāi)發(fā)及建筑企業(yè)所共同的,不同的是,**不僅僅把它掛在嘴上,更重要是把它落在了實(shí)處。平安是福,這不僅是對(duì)每一個(gè)具體的員工而言,同時(shí)也是對(duì)企業(yè)而言的,在如此重視安全第一的今天,事故的發(fā)生,對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō),可能意味著滅頂之災(zāi)。
5、團(tuán)隊(duì)精神
**是一家高速運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器,而每個(gè)員工就是這部機(jī)器上的零件。如何使這架機(jī)器良好地運(yùn)轉(zhuǎn),信任是前提,沒(méi)有相互的信任,工作是無(wú)法開(kāi)展的;溝通是必要的條件,它能使所有的人都明白我們目前的任務(wù)是什么,我們要做些什么,我們面臨哪些障礙,同時(shí),溝通能在很大程度上,消解各種誤會(huì),極大地提高工作效率;互勉,則是一個(gè)團(tuán)結(jié)的集體不斷前進(jìn)所必需的內(nèi)在動(dòng)力;共進(jìn)則是目標(biāo),是建立在前三者基礎(chǔ)上的,這是一個(gè)集體的進(jìn)步,而不是個(gè)人的。這是一個(gè)全面而完整的團(tuán)隊(duì)觀。
6、企業(yè)精神:立志**,爭(zhēng)創(chuàng)一流
“欲求其上,取其上上”。**是我們的企業(yè)名,**也是一種境界,旭日東升境界。因此,“立志**,爭(zhēng)創(chuàng)一流”體現(xiàn)了**人無(wú)論什么都要做到最好的精神氣質(zhì)。
7、進(jìn)步觀:進(jìn)步慢了就是退步,一步一步不停步,帶動(dòng)**邁大步
這是核心理念當(dāng)中“領(lǐng)先”的細(xì)化。我們的進(jìn)步觀是獨(dú)特的,不僅僅是縱向的進(jìn)步比較,也是橫向的與他人的進(jìn)步比較。我們前進(jìn)了50米,相對(duì)于我們的對(duì)手前進(jìn)了100米來(lái)說(shuō),我們?nèi)允峭瞬降?。千里之?始于足下。不積跬步,無(wú)以至千里。這是古中國(guó)千年智慧在**進(jìn)步觀上的體現(xiàn)。
8、技術(shù)觀:適用、先進(jìn)、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)
最好的技術(shù)不一定是最有效的,適用的才是最有效的。我們不可能盲目地追求高精尖的技術(shù)。我們并不反對(duì)采用先進(jìn)的,科學(xué)的技術(shù),只是我們**強(qiáng)調(diào):只有在適用的基礎(chǔ)上追求先進(jìn)的,符合科學(xué)發(fā)展趨向的技術(shù),這才是科學(xué)的并且符合**實(shí)際的。最后,經(jīng)濟(jì)的本身也是適用的內(nèi)在之意。
9、危機(jī)觀:危機(jī)永存、失敗是自己造成的
這是一個(gè)百舸爭(zhēng)流的社會(huì),危機(jī)是永遠(yuǎn)存在的。我們?cè)诖颂岢鲞@樣的危機(jī)觀,決不是危言聳聽(tīng),而是對(duì)所有員工的警醒。一個(gè)缺乏危機(jī)感的員工,絕對(duì)不是一個(gè)好員工。**要求自己的所有員工絕對(duì)不能懈怠,因?yàn)樯杂行傅【蜁?huì)導(dǎo)致徹底的失敗,“一著不慎,全盤(pán)皆輸。”**更是清醒地認(rèn)識(shí)到,::我們不能把工作當(dāng)中的失敗歸咎于客觀原因,縱然有客觀因素作崇,可是決定性的,還在于自己對(duì)客觀因素沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。這種獨(dú)特的危機(jī)觀,就要求每個(gè)**人都要學(xué)會(huì)為自己的失敗承擔(dān)責(zé)任,化壓力為動(dòng)力。
10、行為觀:一點(diǎn)點(diǎn)鑄就**輝煌
這是核心理念“務(wù)實(shí)”在行為上的拓展。積少成多,愚公移山。我們知道,成功不是一蹴而就的,而是通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累,才取得成功。這個(gè)行為觀把目標(biāo)與到達(dá)目的方式相結(jié)合,是量變與質(zhì)變的行為觀上的體現(xiàn)。
11、職業(yè)修養(yǎng):“四心六不”
全心全意的事業(yè)心;
迎難而上、競(jìng)爭(zhēng)取勝的自信心;
不斷進(jìn)步永不滿足的進(jìn)取心;
務(wù)實(shí)求新,講效率講效益的責(zé)任心。
不因循守舊,結(jié)合實(shí)際創(chuàng)造性工作;
不自我封閉,學(xué)習(xí)新知識(shí),樹(shù)立新觀念;
不浮躁浮夸,修身立志成業(yè);
不急功近利,重素質(zhì)持續(xù)發(fā)展
不光看別人的缺點(diǎn),多找自己的不足;
不光種自己的責(zé)任田,從整體出發(fā),創(chuàng)**偉業(yè)。
