第1篇 某公司管理評(píng)審程序
f公司管理評(píng)審程序
⒈目的:
對(duì)質(zhì)量體系定期進(jìn)行評(píng)審,確保質(zhì)量體系的有效性、充分性和適宜性,并適合公司質(zhì)量方針和目標(biāo)的要求,使質(zhì)量體系不斷地完善和發(fā)展。
⒉范圍:
適用于總經(jīng)理對(duì)整個(gè)質(zhì)量體系所有要素的評(píng)審。
⒊職責(zé):
3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審(以下簡稱評(píng)審)活動(dòng)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)制訂評(píng)審計(jì)劃并組織實(shí)施。
3.3資料員負(fù)責(zé)管理評(píng)審的資料準(zhǔn)備與收發(fā)。
3.4各部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供與本部門工作有關(guān)的評(píng)審所需資料。
3.5各部門負(fù)責(zé)落實(shí)評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施工作。
3.6質(zhì)保部負(fù)責(zé)評(píng)審后行動(dòng)的跟蹤檢查和報(bào)告工作。
⒋工作程序:
4.1評(píng)審計(jì)劃
4.1.1總經(jīng)理提出評(píng)審要求,管理者代表制訂評(píng)審計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
4.1.2評(píng)審計(jì)劃內(nèi)容:
①評(píng)審目的、內(nèi)容;
②評(píng)審時(shí)間;
③提供評(píng)審資料的部門;
④參加人員。
4.1.3評(píng)審一般每年十二月份進(jìn)行一次,評(píng)審也可依據(jù)顧客要求、審核結(jié)果、公司自身發(fā)展需要等要求,由總經(jīng)理決定增加評(píng)審次數(shù)。
4.1.4管理評(píng)審由資料員提前一個(gè)星期通知有關(guān)部門。
4.2各部門負(fù)責(zé)人以書面形式對(duì)上次評(píng)審后本部門的質(zhì)量體系運(yùn)行情況進(jìn)行總結(jié)和分析,并收集質(zhì)量記錄和文件等資料,上報(bào)資料員,資料員匯總后交管理者代表。
4.3評(píng)審會(huì)議
4.3.1管理者代表組織有關(guān)人員參加評(píng)審會(huì)議,包括:
①總經(jīng)理;
②管理者代表、副總經(jīng)理;
③各部門負(fù)責(zé)人;
④管理者代表指定的其他人員。
4.3.2評(píng)審會(huì)議由總經(jīng)理主持,管理評(píng)審必須覆蓋qs-9000體系的所有要素,其內(nèi)容為:
①分析質(zhì)量體系的有效性--對(duì)產(chǎn)品特性、質(zhì)量方針目標(biāo)的貫徹實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行分析,對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)行的業(yè)績進(jìn)行分析;
②分析質(zhì)量體系的適應(yīng)性--對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部質(zhì)量管理中的持續(xù)改進(jìn)、顧客抱怨、顧客滿意度的要求和變化進(jìn)行分析;
③分析質(zhì)量體系的符合性--對(duì)管理職責(zé)、內(nèi)部審核、糾正與預(yù)防措施進(jìn)行分析,對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃及控制計(jì)劃、過程fmea的執(zhí)行等所有要素進(jìn)行分析;
④分析體系資源與質(zhì)量活動(dòng)的充分性--對(duì)人員結(jié)構(gòu)、培訓(xùn)及測量系統(tǒng)、過程能力、橫向協(xié)調(diào)小組活動(dòng)等進(jìn)行分析。
4.4評(píng)審報(bào)告:
每次評(píng)審后由總經(jīng)理作評(píng)審報(bào)告并作出決策性意見。
4.5管理評(píng)審后由資料員起草會(huì)議記錄,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布。
4.6評(píng)審中出現(xiàn)的不合格按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行,并由質(zhì)保部跟蹤驗(yàn)證。
4.7評(píng)審后使用的跟蹤驗(yàn)證質(zhì)量記錄由質(zhì)保部上報(bào)管理者代表,資料員按《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行歸檔。
⒌相關(guān)文件:
5.1qs/tsb21401-2002《糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.2qs/tsb21601-2002《質(zhì)量記錄控制程序》
⒍相關(guān)表單:
見清單。
第2篇 食品烘焙公司管理培訓(xùn)--授權(quán)管理
從烘焙管理和經(jīng)營的角度出發(fā),我們必須考慮合理授權(quán)。在授權(quán)過程中,有三大忌諱,需要授權(quán)人(管理者)特別需要注意。
其一:不授權(quán)或假授權(quán)
很多烘焙企業(yè)和企業(yè)管理者,“為了授權(quán)而授權(quán)”,根本不清楚該如何授權(quán),授多少權(quán)限出去,授權(quán)給誰,只是發(fā)個(gè)文件,口頭通知一下“授權(quán)”,然后就認(rèn)為授權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。這樣的授權(quán)等于不授權(quán),或者稱之為假授權(quán)。
假授權(quán)的表現(xiàn)主要有:
※越級(jí)指揮。比如,某項(xiàng)工作,授權(quán)人明明已經(jīng)在公開場合宣布授權(quán)給某某員工負(fù)責(zé),卻在該員工負(fù)責(zé)期間,直接插手該項(xiàng)工作;包括直接直接該員工下面的直屬員工。類似這種表現(xiàn),都屬于越級(jí)指揮,也是假授權(quán)的典型特征之一。
※事無巨細(xì),事必躬親。所有事情都要向自己匯報(bào),在這種情況下,即使已經(jīng)“授權(quán)”給某某員工,最后也必定造成該員工無法正常、充分行使自己的權(quán)限,最終的結(jié)果就是授權(quán)人(管理者)大權(quán)獨(dú)攬,一手遮天,所有事情還是由自己來決斷!
※打模糊球,沒有正式的授權(quán)制度和文件。僅僅是口頭通知授權(quán)給某某員工,實(shí)際上所有工作還是要向自己來匯報(bào),出了問題則“追究”下面員工的責(zé)任!這樣的情況也是假授權(quán)。
※特忙。當(dāng)某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)長時(shí)間顯得特別忙碌的時(shí)候,就代表著這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)根本沒有進(jìn)行任何的授權(quán),所有權(quán)力都集中在自己手中,所有的拍板都要由自己來定奪,所有員工的所有工作都要向自己匯報(bào),因此這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)顯得長期、持續(xù)的“忙碌”!當(dāng)一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)長期表現(xiàn)這種“忙碌”時(shí),那就代表著這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)沒有授權(quán),或者只是假授權(quán)了!
以上種種,均屬于不授權(quán)或假授權(quán)的表現(xiàn);這是烘焙授權(quán)人(管理者)進(jìn)行合理授權(quán)時(shí)必須忌諱的第一條準(zhǔn)則!
其二:授權(quán)給不合適的員工
原則上,授權(quán)比不授權(quán)好;但是,如果我們的授權(quán),是授權(quán)給那些不合適的員工,這樣的授權(quán)反倒會(huì)誤事!
授權(quán)給不合適的員工,主要表現(xiàn)在以下三方面:
※授權(quán)的員工對(duì)授權(quán)的工作或崗位沒有興趣。比如,某個(gè)員工喜好從事具體的專業(yè)工作,不喜歡從事管理崗位;我們?nèi)绻麖?qiáng)行安排他來負(fù)責(zé)某個(gè)管理崗位,那么該員工顯然內(nèi)心會(huì)有抵觸情緒,授權(quán)的初衷就失效了!
※授權(quán)的員工暫時(shí)沒有達(dá)到授權(quán)的工作或崗位所需的要求。比如:烘焙企業(yè)一大批新人,這個(gè)時(shí)候企業(yè)立即要求在這些新人中挑選營銷經(jīng)理人選,顯然是不現(xiàn)實(shí)的――必須經(jīng)過時(shí)間和實(shí)踐的檢驗(yàn),才能發(fā)現(xiàn)誰最適合擔(dān)任這個(gè)“營銷經(jīng)理”角色!
※授權(quán)的員工對(duì)授權(quán)的工作或崗位一竅不通。有些烘焙企業(yè),“病急亂投藥”,以為是個(gè)人就能將營銷做好,隨意安插一些從來沒有做過營銷、對(duì)營銷一竅不通的財(cái)務(wù)、行政等人員擔(dān)任營銷要職,甚至還美其名曰“多用復(fù)合型人才”,這樣做的結(jié)果往往都遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離企業(yè)的初衷,此處不一一列舉!
授權(quán),必須選擇在合適的時(shí)機(jī),授權(quán)給合適的人員!不能“亂點(diǎn)鴛鴦譜”,授權(quán)給那些不合適的員工,結(jié)果會(huì)適得其反!
其三:授權(quán)過大,危害甚大
授權(quán),應(yīng)該是逐步授權(quán),而不能一下子將所有權(quán)限全部“授出去”。如果授權(quán)過大,被授權(quán)的員工無法一下子全盤接收這些“權(quán)限”,也無法迅速理清頭緒,必然導(dǎo)致很多工作脫節(jié),影響烘焙企業(yè)正常經(jīng)營。同時(shí),授權(quán)過大,下面普通員工一時(shí)之間也反應(yīng)不過來,對(duì)新領(lǐng)導(dǎo)的熟悉和適應(yīng)也需要一個(gè)過程,在此期間很容易產(chǎn)生一系列惡果。
授權(quán),必須把握好一個(gè)“度”。不能太小的授權(quán),太小的授權(quán)就代表沒有授權(quán);更不能太大的授權(quán),太大的授權(quán)就代表害人害己害企業(yè);適中的、合適的授權(quán)永遠(yuǎn)是我們最佳的選擇。
另外,需要說明的是:授權(quán),必須能放、又能收!收放自如,這才是真正的“授權(quán)”
第3篇 電池公司成品入庫管理流程
電池有限公司成品入庫管理流程
目前公司成品入庫管理問題一直未能得到解決,由于生產(chǎn)車間與成品庫的距離較遠(yuǎn),車間為了安全保障成品又不能存放太多,因此將成品暫存入臨時(shí)周轉(zhuǎn)區(qū),由公司特定的成品周轉(zhuǎn)車輛轉(zhuǎn)至成品庫房。但是因種種原因影響當(dāng)天生產(chǎn)完工的產(chǎn)品不能當(dāng)天完全入成品庫時(shí)有發(fā)生,從而導(dǎo)致各部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不一,偶爾出現(xiàn)產(chǎn)品丟失現(xiàn)象,鑒于上述原因,特將成品入庫管理流程作如下統(tǒng)一:
1、生產(chǎn)車間各流水線將每批完工合格的產(chǎn)品按規(guī)定層數(shù)(12n5、12n4、6n4、12n2.5每層10件,12n6.5、12n7、12n7b、12n9h、12n9每層8件,12n7l每層7件,高度最多不超過8層,除第一層外,其余每層數(shù)量必須相等)堆碼托盤,然后通知品質(zhì)部巡檢對(duì)托盤上的產(chǎn)品檢驗(yàn)、清數(shù)后填制“成品跟蹤卡”(卡上必須注明產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)線、填寫人員姓名等),并置放于相應(yīng)的托盤上。生產(chǎn)部每天早上9:00前必須把頭天產(chǎn)品全部入暫存區(qū)完畢,發(fā)現(xiàn)1次未按時(shí)入庫,考核生產(chǎn)部長、車間主任和相關(guān)搬運(yùn)50元/次。
2、待完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)入暫存區(qū)后,負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)運(yùn)產(chǎn)品的車輛應(yīng)及時(shí)(每天上午10:00前必須轉(zhuǎn)完頭天產(chǎn)品,發(fā)現(xiàn)1次未按時(shí)轉(zhuǎn)完,考核駕駛員、配套部魏總50元/次)將成品轉(zhuǎn)移至成品庫,在車輛實(shí)施轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí),對(duì)應(yīng)托盤上的“成品跟蹤卡”應(yīng)隨成品一起轉(zhuǎn)運(yùn),駕駛員及隨車搬運(yùn)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)每車轉(zhuǎn)運(yùn)成品數(shù)量并在“成品跟蹤卡”上簽字確認(rèn),如有不符應(yīng)立即與車間對(duì)應(yīng)線上包裝人員聯(lián)系復(fù)核。配套部駕駛員必須轉(zhuǎn)庫完畢,且不影響下午轉(zhuǎn)庫的前提下才可外出送貨;駕駛員直屬成品庫管員管理,要送貨必須經(jīng)過庫管員的同意。
3、轉(zhuǎn)入成品庫后,成品庫管員或其委托接收人員對(duì)每一車轉(zhuǎn)運(yùn)產(chǎn)品必須認(rèn)真核實(shí)數(shù)量同時(shí)在“成品跟蹤卡”上簽字確認(rèn),并采用“臨時(shí)登記簿”作好記錄,核對(duì)當(dāng)天作業(yè)計(jì)劃及生產(chǎn)部計(jì)劃員報(bào)送完工產(chǎn)品數(shù)量,如有數(shù)據(jù)不符立即清查。
4、作業(yè)計(jì)劃安排生產(chǎn)的半成品用塑料箱堆碼整齊規(guī)范,然后通知品質(zhì)部巡檢對(duì)托盤上塑料箱的產(chǎn)品檢驗(yàn)、清數(shù)后填制“成品跟蹤卡”。
5、零星完工產(chǎn)品不隨大宗成品流轉(zhuǎn)直接與成品庫管員或其委托人當(dāng)面交接。
6、生產(chǎn)部計(jì)劃員將每天的實(shí)際完工產(chǎn)品數(shù)量及半成品數(shù)量于次日上午10:00前報(bào)財(cái)務(wù)及成品庫管員,成品庫管員將每天的實(shí)際產(chǎn)品入庫單及“成品跟蹤卡”于次日上午10:30時(shí)前報(bào)送財(cái)務(wù),車間核算員針對(duì)每天的產(chǎn)品銷單情況跟蹤成品入庫數(shù)量及半成品數(shù)量,認(rèn)真核對(duì)成品實(shí)際入庫數(shù)量及半成品數(shù)量是否與生產(chǎn)部和成品庫管人員所報(bào)數(shù)量一致,如有不符立即清查,杜絕類似問題重復(fù)發(fā)生。轉(zhuǎn)到成品庫的半成品由成品庫庫管員負(fù)責(zé)收發(fā)和保管。
7、由于某種原因(原則上沒有任何原因,除不可抗力因素外,但必須報(bào)總經(jīng)辦同意)致使一個(gè)作業(yè)周期(一天)的生產(chǎn)完工產(chǎn)品數(shù)未能全部轉(zhuǎn)運(yùn)完畢而滯留在暫存區(qū)的情況下,車間核算員會(huì)同生產(chǎn)部立即清理核實(shí)暫存區(qū)未轉(zhuǎn)運(yùn)數(shù)量,為保證暫存物料的財(cái)產(chǎn)安全,公司保衛(wèi)部及區(qū)域所屬管轄區(qū)―注塑車間應(yīng)擔(dān)負(fù)起相應(yīng)監(jiān)管義務(wù)和責(zé)任。
8、供應(yīng)部及其他部門必須配合配套部每天上午10:00前保持通道暢通,特殊情況(加急件)必須經(jīng)總經(jīng)辦同意,違者考核50元/次。
9、取消每日信息流轉(zhuǎn)表,但遇未銷單、未轉(zhuǎn)完或本部門經(jīng)協(xié)調(diào)其他部門仍未解決的問題,必須反饋于總經(jīng)辦。若總經(jīng)辦抽查到有隱瞞不報(bào)或謊報(bào)問題者,考核相關(guān)部門及部門主管50元/次。
其他考核措施:
以上每一個(gè)流程相互配合,相輔相成,后續(xù)環(huán)節(jié)有義務(wù)監(jiān)督前一環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況,如有違者追究直接責(zé)任人或相關(guān)負(fù)責(zé)人的相應(yīng)責(zé)任,按每次50元處罰,連續(xù)三次違反流程規(guī)定的待崗反省。
執(zhí)行時(shí)間:二○**年八月十四日。
ee電池有限公司
總經(jīng)辦
二o**年八月十四日
第4篇 創(chuàng)輝煌物業(yè)管理公司簡介
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司簡介
一、公司概況
zz市**區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊(cè)資本為300萬元人民幣,是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司,具備中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì),在zz**地區(qū)享有較高的知名度和信譽(yù)度。
公司現(xiàn)有員工500多人,其中大專以上文化程度100人,具有初級(jí)、高級(jí)以上職稱的管理及技術(shù)人員50多人次,員工持證上崗率達(dá)100%,部分成員更為zz物業(yè)管理協(xié)會(huì)專家組成員。
我司以'創(chuàng)享美好生活'為企業(yè)口號(hào),建立了完善的內(nèi)部工作機(jī)制,倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化,致力于專業(yè)化的發(fā)展,著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個(gè)人素質(zhì),全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)美好生活。
二、榮譽(yù)情況
星級(jí)物業(yè),溫馨家園
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為**物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長單位。
創(chuàng)輝煌務(wù)求高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),為客戶營造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園,自2000年成立以來,擔(dān)綱了多個(gè)樓盤的全方位物業(yè)服務(wù)。
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理范圍多元化,包括高級(jí)別墅、商業(yè)大廈、高級(jí)電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場、學(xué)校等。現(xiàn)管理面積約160萬平方米,管理的項(xiàng)目近20個(gè),其中有:東樂花園、錦城花園、新德業(yè)商務(wù)中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學(xué)、李兆基中學(xué)、**一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校等等。一直以來,創(chuàng)輝煌物業(yè)備受好評(píng),管理項(xiàng)目屢受表彰。
2002年東樂花園獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2003年海景苑獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2005年東樂花園獲得zz市'靜安居住小區(qū)'稱號(hào);
2005年獲得**區(qū)工商行政管理局授予的'守合同重信用企業(yè)'稱號(hào);
2005年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2006年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2006年獲得zz市**區(qū)消費(fèi)者委員授予的'維權(quán)先進(jìn)單位'稱號(hào);
2007年獲得zz市**區(qū)消費(fèi)者委員授予的'物業(yè)管理行業(yè)誠信單位'稱號(hào);
2008年康城尚城獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2008年獲得zz房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務(wù)(工程維修)綜合技能競賽最佳合作獎(jiǎng);
第5篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對(duì)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對(duì)個(gè)人、個(gè)人對(duì)個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對(duì)物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來。
在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替。可見,社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來,每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來雙方的資金往來得以及時(shí)清算。對(duì)于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對(duì)履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰的錢進(jìn)誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對(duì)存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
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bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開立一個(gè)基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請(qǐng)書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。
臨時(shí)存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對(duì)特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對(duì)方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對(duì)應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請(qǐng)自帶信匯。銀行一般對(duì)自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會(huì)對(duì)匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來說,對(duì)單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對(duì)匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對(duì)匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請(qǐng)退匯。匯出行接到申請(qǐng)后,通知匯入行,匯入行對(duì)匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對(duì)于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對(duì)取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號(hào)碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。
收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時(shí)或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請(qǐng)人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項(xiàng)的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開戶行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對(duì)象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請(qǐng)求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請(qǐng)書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請(qǐng)人簽發(fā),并由承兌申請(qǐng)人向開戶銀行申請(qǐng),經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長不超過9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請(qǐng)人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對(duì)單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對(duì)簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對(duì)過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開戶行申請(qǐng)掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請(qǐng)掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對(duì)相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個(gè)月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對(duì)票據(jù)作一個(gè)簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對(duì)價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
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nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對(duì)其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對(duì)后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。
承兌有兩個(gè)具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對(duì)票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對(duì)向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對(duì)于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對(duì)票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對(duì)持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請(qǐng)求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請(qǐng)承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第6篇 某公司事故調(diào)查與處理管理程序
1.目的
為了及時(shí)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)、調(diào)查和妥善處理事故，積極采取預(yù)防措施，防止傷亡事故。
2.范圍
本規(guī)定適合于公司一切事故的處理。
3.定義
3.1本規(guī)定所稱事故，是指因人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)導(dǎo)致人員受傷或可能受到傷害，迫使原來的行為或狀態(tài)暫時(shí)或永久停下來出乎意料之外的事件。
3.2工傷事故，是指職工在公司勞動(dòng)過程中，或公司安排的外勤事務(wù)中發(fā)生的人身傷害、急性中毒等事故。
4.程序
4.1事故的報(bào)告
4.1.1首先各部門應(yīng)貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的安全生產(chǎn)方針，杜絕，防止或減少事故的發(fā)生.
4.1.2事故發(fā)生后，首先搶救受傷者，并迅速采取措施制止事故的蔓延擴(kuò)大，防止二次災(zāi)害。
4.1.3保護(hù)事故現(xiàn)場，并立即報(bào)告人事行政部、安委會(huì)及總經(jīng)理。
a、輕傷事故由行政部長、安全主任察看后方能解除現(xiàn)場。
b、重傷（1-2人）事故由上級(jí)主管部門派員察看現(xiàn)場后方能解除現(xiàn)場。
c、重傷3人或以上，死亡、重大死亡事故由勞動(dòng)部門、工會(huì)、公安、檢察等上級(jí)主管部門察看現(xiàn)場。
4.1.4根據(jù)意外事故大小，決定是否上報(bào)企業(yè)主管部門或當(dāng)?shù)貏趧?dòng)、公安、工會(huì)等部門。
4.2事故調(diào)查
4.2.1開展事故調(diào)查和處理（按照“三不放過”的原則進(jìn)行，即“事故原因分析不清
不放過，事故責(zé)任者和相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)沒有受到教育不放過，沒有制訂出防范措施不放過”）。
4.2.2一般事故(輕傷或輕微損失事故)由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)調(diào)查，制定整改及預(yù)防措施，并完成《意外事故報(bào)告》，交行政部審查，再交管理層審核.
4.2.3嚴(yán)重事故(重傷或損失較大的事故)，由本部門、行政部及安委會(huì)有關(guān)人員參加事故調(diào)查。若發(fā)生死亡或特大事故應(yīng)由勞動(dòng)部門、社會(huì)保險(xiǎn)部門及公安部門組成調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。
4.2.4調(diào)查組必須查明事故發(fā)生的原因、過程和人員傷亡經(jīng)濟(jì)損失情況；確定事故責(zé)任者；提出事故處理意見及防范措施或建議，寫出事故調(diào)查報(bào)告。
4.2.5事故調(diào)查組有權(quán)向相關(guān)部門，有關(guān)人員了解有關(guān)情況和索取有關(guān)資料，任何部門和個(gè)人不得拒絕。
4.3事故處理
4.3.1無論事故大小，均應(yīng)認(rèn)真處理，如因忽視安全生產(chǎn)、違章指揮、違章作業(yè)、玩忽職守或者發(fā)現(xiàn)事故隱患、危害情況而不采取有效措施以致造成傷亡事故的，應(yīng)給予有關(guān)責(zé)任人行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究其刑事責(zé)任。
4.3.2事故調(diào)查組提出的事故處理意見和防范措施，由發(fā)生事故的部門負(fù)責(zé)處理，行政部負(fù)責(zé)監(jiān)督。
4.3.3事故中如發(fā)生工傷，應(yīng)先搶救傷者，電話或口頭告知行政部，傷勢嚴(yán)重時(shí)，叫廠車送醫(yī)院或打急救電話120。所有到醫(yī)院治療的工傷，行政部均應(yīng)查看其是否買了工傷保險(xiǎn)，如已買應(yīng)立即向社會(huì)保險(xiǎn)部門報(bào)告，并準(zhǔn)備所有相關(guān)的有效資料，以獲取社會(huì)保險(xiǎn)局應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分治療費(fèi)。
4.3.4工傷所發(fā)生的醫(yī)療費(fèi)用，全部事宜由行政部統(tǒng)一安排，根據(jù)需要，可安排傷者的親戚，朋友或工友到醫(yī)院照顧，并告知其部門主管。出院后，通知護(hù)理人回工場上班，傷者再根據(jù)醫(yī)生開的休息時(shí)間，通知部門主管及本人上班時(shí)間。
4.3.5住院治療的傷者及護(hù)理人在留院期間(含傷者休養(yǎng)期)的工資由公司按大連市標(biāo)準(zhǔn)工資計(jì)付給該員工。如遇特殊情況，由公司與員工按有關(guān)法律協(xié)商解決。
4.3.6對(duì)事故責(zé)任人及所有員工進(jìn)行教育，作相關(guān)培訓(xùn)，以防止類似事故再次發(fā)生。
4.3.7所有事故，無論大小均應(yīng)記錄于《意外事故報(bào)告》，并定期進(jìn)行分析、總結(jié)，將分析結(jié)果及建議報(bào)告給管理層，以方便公司更好地制定方針、政策、制度及計(jì)劃等。
5.參考文件
5.1《緊急事件準(zhǔn)備與應(yīng)變程序》
第7篇 高校后勤總公司質(zhì)量管理能力任職要求
高校后勤總公司質(zhì)量管理崗位能力任職要求
崗位名稱 任職條件
管理者代表
1、愛崗敬業(yè),具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德;
2、具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和質(zhì)量管理方面的知識(shí),五年以上管理工作經(jīng)驗(yàn);
3、具有大專以上學(xué)歷,具有較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力;
4、熟悉相關(guān)的法律、法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);
5、身體健康。
辦公室主任
1、熱愛本職工作,具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德;
2、具備較強(qiáng)的組織能力,待人熱情,辦事公正;
3、具有大專以上學(xué)歷,五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
4、具有較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力,較高的文字處理水平;
5、身體健康。
監(jiān)察中心主任
1、具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德,待人熱情,辦事公正,愛崗敬業(yè);
2、具有較強(qiáng)的組織溝通協(xié)調(diào)能力和較為豐富的安全管理方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn);
3、具有較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力,大專以上學(xué)歷,五年以上管理工作經(jīng)驗(yàn);
4、熟悉后勤管理等相關(guān)法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)范;
5、身體健康。
能源管理與服務(wù)中心主任
1、熱愛本職工作,具備良好的職業(yè)道德;
2、具備較高的設(shè)備管理、水電暖管理工作能力和管理經(jīng)驗(yàn),五年以上相關(guān)工作經(jīng)歷;
3、具有較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力,中專以上學(xué)歷,相關(guān)技術(shù)職稱;
4、熟悉國家的相關(guān)法律、法規(guī)及后勤管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,掌握相關(guān)要求。
5、身體健康。
物業(yè)管理與服務(wù)中心主任
1、熱愛本職工作,遵章守紀(jì),具備良好的職業(yè)道德;
2、熟悉國家有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定和要求,掌握物業(yè)管理相關(guān)操作規(guī)范;
3、有較好的工作方法和溝通協(xié)調(diào)能力,能妥善處理發(fā)生的問題;
4、具有中專以上學(xué)歷,五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
5、身體健康。
公寓管理與服務(wù)中心主任
1、愛崗敬業(yè),遵章守紀(jì),具備良好的職業(yè)道德;
2、熟悉學(xué)生公寓各項(xiàng)管理工作,安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)強(qiáng)。
3、具有一定的組織和協(xié)調(diào)能力,誠實(shí)守信,責(zé)任心強(qiáng)。
4、具有中專以上學(xué)歷,五年以上相關(guān)管理工作經(jīng)歷;
5、身體健康。
財(cái)務(wù)結(jié)算中心主任
1、熱愛本職工作,具備良好的職業(yè)道德;
2、具備豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn);
3、具有大專以上學(xué)歷,中級(jí)以上技術(shù)職稱,五年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
4、掌握并熟悉財(cái)務(wù)管理的法律、法規(guī)和財(cái)務(wù)規(guī)定;
5、身體健康。
資料員
1、熱愛本職工作,具備良好的職業(yè)道德;
2、具有中專以上學(xué)歷,初級(jí)以上技術(shù)職稱;
3、具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
4、了解檔案管理的基本要求。
5、身體健康。
持證人員
1、熱愛本職工作,具備良好的職業(yè)道德;
2、具有中專以上學(xué)歷,初級(jí)以上技術(shù)職稱;
3、具有崗位專業(yè)資格證書和相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
4、熟悉本崗位的技術(shù)要求,了解相關(guān)的作業(yè)規(guī)定;
5、身體健康,能夠獨(dú)立操作。
說明:凡是不具備任職條件的人員,經(jīng)公司黨政聯(lián)系會(huì)議研究討論批準(zhǔn)認(rèn)可,均可上崗任職。
第8篇 國際商業(yè)發(fā)展連鎖管理公司文化理念
z國際商業(yè)發(fā)展連鎖管理有限公司的文化理念
*我們的理念:
--專業(yè)化管理、品牌化運(yùn)營、股東化運(yùn)作、人性化服務(wù);
--以模式造就未來,用品牌整合市場!
*我們的使命:
--奉獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,幫助人們實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的同時(shí)享受增值快樂!
*我們的目標(biāo):
--旨在成為全球擁有最強(qiáng)大營銷網(wǎng)絡(luò)體系的采購商與運(yùn)營商!
*我們的精神:
--建立一種模式,帶動(dòng)所有行業(yè),發(fā)展一片經(jīng)濟(jì),富裕廣大百姓!
*我們的事業(yè)領(lǐng)域:
--實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物、地面百業(yè)聯(lián)盟,構(gòu)建“產(chǎn)品經(jīng)營、資本運(yùn)作,品牌策略”三位一體的宏偉框架!
*我們的價(jià)值觀念:
--顧客滿意,員工自我實(shí)現(xiàn),社會(huì)進(jìn)步!
*我們的行為準(zhǔn)則:
--為人守本份、凡事須用心、講究基本動(dòng)作、加強(qiáng)聯(lián)系溝通、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神
*我們的經(jīng)營策略:
--在主要事業(yè)領(lǐng)域建立優(yōu)勢,并不失時(shí)機(jī)地在其他事業(yè)上有所作為!
--與國內(nèi)外優(yōu)秀同行廣泛開展交流與合作,吸收先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)!
--建立一支具有高度敬業(yè)精神和優(yōu)良業(yè)務(wù)素質(zhì)的員工隊(duì)伍!
*我們的上市規(guī)劃:
--將由國際專業(yè)證券承銷商,摩根史坦利(morgan.stanley) 規(guī)劃輔導(dǎo)上市
*我們的核心競爭力:
--結(jié)合各領(lǐng)域?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)、組建廣大的消費(fèi)者股東團(tuán)隊(duì),加上百業(yè)聯(lián)盟的整合趨勢,創(chuàng)造一個(gè)無堅(jiān)不催的優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)
*我們的服務(wù)理念:
――永遠(yuǎn)是更好的!
――顧客永遠(yuǎn)是正確的!
象上帝,顧客給z人以生長的資源!
象陽光,顧客給z人以健康的神采!
象甘露,顧客給z人以豐收的吉祥!
象朋友,顧客給z人以堅(jiān)定的信心!
――z人視顧客利益為最高利益,顧客是z的事業(yè)保障,滿足顧客的需要是我們的第一天職,提供無微不致的服務(wù)是z人的承諾!
*我們要努力的方向:
◆ 善用公司資源:
――善于利用公司的物質(zhì)條件和空間、時(shí)間、人力、政策,使效益不斷提高。
◆ 追求更好,滿足顧客:
――重視顧客,給顧客方便,讓顧客喜歡,對(duì)顧客的事要優(yōu)先處理。
――把服務(wù)精神貫徹到每一位同仁身上。
――強(qiáng)化商品力、企劃力、服務(wù)力。
◆ 讓更多的同仁承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任:
――把責(zé)任明確化,讓每位同仁了解該做什么,如何做以及達(dá)到哪些指標(biāo)才表示他成功了。
◆ 提高效率,追求更多的利潤:
――調(diào)動(dòng)員工的積極性,主動(dòng)性,能動(dòng)性。
――有全體的觀念,發(fā)揮環(huán)環(huán)緊密結(jié)合的精神,把效益提高到最大化。
*我們要貫徹的工作精神:
◆ 把優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大化:
――有貢獻(xiàn)才有報(bào)酬,沒有貢獻(xiàn)就沒有報(bào)酬。
◆ 強(qiáng)化制度與管理:
――了解規(guī)定,遵守規(guī)定。
――追蹤落實(shí)執(zhí)行。
――用成績說話。
――白紙黑字(有確切的依據(jù))。
――系統(tǒng)化、全盤化的思考,抓緊每一個(gè)環(huán)節(jié),照顧每一個(gè)細(xì)節(jié)。
◆ 創(chuàng)造良性循環(huán):
――全體員工的努力:積極性高 → 營銷政策好+好的產(chǎn)品+好的服務(wù)+高利潤的空間=顧客滿意 → 公司盈利 → 有能力提升員工的福利待遇 → 員工積極性更高 → 品質(zhì)、服務(wù)更好 → 顧客更滿意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……
◆ 建立相互協(xié)助、相互依賴的團(tuán)隊(duì):
――每人承擔(dān)與負(fù)責(zé)本身責(zé)任與服務(wù)。
――主動(dòng)、積極地完成責(zé)任與目標(biāo)。
――相互協(xié)助,使環(huán)環(huán)緊密結(jié)合,讓um成為一個(gè)勝利的團(tuán)隊(duì)!
◆ 我們要抓緊的工作:
熟練掌握公司的運(yùn)作模式。
致力快速拓展業(yè)務(wù)。
貫徹規(guī)定制度的執(zhí)行。
保證資金安全回籠。
發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)解決。
――問題是什么
――造成問題的原因有哪些
――有哪些解決的方法
――最好的解決方法是什么
在解決問題時(shí),是否符合增進(jìn)顧客滿意與追求利潤的兩個(gè)條件。
z營銷策劃有限公司
第9篇 a物管公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書
為確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理有限公司年度計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),經(jīng)董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人(總經(jīng)理)共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司二οο×年年度工作責(zé)任目標(biāo),并擬由目標(biāo)責(zé)任人代表××××物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。
一、責(zé)任目標(biāo)
1. 管理目標(biāo)
1) 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故?！爸卮蟀踩?zé)任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)95%以上。
3) 員工上崗培訓(xùn)率100%。
4) 員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)85%以上。
5) 導(dǎo)入新思維、新觀念,建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理,推動(dòng)企業(yè)的現(xiàn)代化管理進(jìn)程。
6) 除無法進(jìn)行重大改造的硬件設(shè)施(條件)外,××大廈住宅區(qū)物業(yè)管理(服務(wù))其他各項(xiàng)指標(biāo)力爭在2004年12月31日前達(dá)到《××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中“二級(jí)”的各項(xiàng)管理指標(biāo);商業(yè)和辦公層因無規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標(biāo)準(zhǔn)”考核。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(章節(jié)摘錄)
……
6.2 二級(jí)
6.2.1 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時(shí)率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現(xiàn)象;
e. 房屋裝修符合管理規(guī)定,無私改亂拆現(xiàn)象。
6.2.1.2 協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作。
6.2.1.3 環(huán)衛(wèi)設(shè)施,基本完好,無重大缺損現(xiàn)象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設(shè)施基本完好無損,可隨時(shí)啟用。
6.2.2 安全護(hù)衛(wèi)
6.2.2.1 主出入門 24小時(shí)值班;
6.2.2.2 安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應(yīng)急處理計(jì)劃/措施,遇警能及時(shí)報(bào)警,并努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
6.2.3 綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
6.2.3.1 綠化符合規(guī)劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長勢良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象;
6.2.3.3 小區(qū)建立清掃、保潔制度,專人定時(shí)清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產(chǎn)日清;
6.2.3.4 房屋立面及區(qū)內(nèi)道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設(shè)施設(shè)備以及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。
6.2.4 多種經(jīng)營和社區(qū)文體活動(dòng)服務(wù)
6.2.4.1 生活服務(wù)
a. 房屋自用部位自用設(shè)施設(shè)備的維修服務(wù);
b. 商務(wù)服務(wù),如代訂牛奶、報(bào)紙等。
&nbs
p;6.2.4.2 公共娛樂、文體活動(dòng),年開展4項(xiàng)以上。
6.2.5 服務(wù)質(zhì)量、效果
6.2.5.1 服務(wù)人員盡職盡責(zé),崗位職責(zé)上墻公布,服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格公布;
6.2.5.2 公共性服務(wù)費(fèi)收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務(wù)按規(guī)定報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核
,并定期向業(yè)主通報(bào);
6.2.5.4 認(rèn)真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結(jié)率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業(yè)主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關(guān)條件
6.2.6.1 硬件環(huán)境
6.2.6.1.1 小區(qū)符合規(guī)劃要求,區(qū)容區(qū)貌較好,無違章搭建現(xiàn)象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)棟號(hào)標(biāo)志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場
6.2.6.1.5 主出入口設(shè)有值班室。
6.2.6.2 物業(yè)管理企業(yè)
6.2.6.2.1 企業(yè)須持有××省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
6.2.6.2.2 企業(yè)內(nèi)部考核制度,崗位職責(zé)明確。
6.2.6.2.3 人員培訓(xùn),持證上崗率80%以上,其中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理,管理員80%以上持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護(hù)衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
6.2.6.3 業(yè)主委員會(huì)
6.2.6.3.1 具備條件的,應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì):暫不具備條件的積極創(chuàng)造條件,制定計(jì)劃,成立業(yè)主委員會(huì)。
……
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
2、服務(wù)目標(biāo)
修訂“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”,我們擬將“住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)90 %以上” 作為200×年度的服務(wù)目標(biāo)。(“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”為65 %以上)
3、經(jīng)營目標(biāo)
1) 全年確?！痢痢寥f元稅前經(jīng)營收入,其中,物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入×××萬元,其它經(jīng)營收入××萬元。
2) 全年各項(xiàng)開支控制在×××萬元指標(biāo)內(nèi),其中工資性費(fèi)用(含合同制員工的各類保險(xiǎn)以及全體員工的獎(jiǎng)勵(lì)基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計(jì)劃范圍內(nèi)。
3) 全年實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅前經(jīng)營利潤(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
●經(jīng)理室×人;
●經(jīng)理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業(yè)管理員/保潔班/車輛管理/倉庫保管)
●財(cái)務(wù)部×人;
●設(shè)備部××人(含機(jī)械維修/水電值班和維修);
●安全護(hù)衛(wèi)部××人。
(含監(jiān)控崗位、巡護(hù)崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數(shù)的××%左右,主要對(duì)象為重要崗位的管理人員、技術(shù)工人、安全護(hù)衛(wèi)班長。
二、責(zé)任人的權(quán)力
為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權(quán)
●對(duì)××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。
●對(duì)××××物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
●編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。
●核定工資總額內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。
2) 財(cái)務(wù)管理權(quán)
物業(yè)公司獨(dú)立財(cái)務(wù)核算。財(cái)務(wù)人員歸屬董事會(huì)、目標(biāo)責(zé)任人雙重領(lǐng)導(dǎo)。受董事會(huì)委托(授權(quán)),目標(biāo)責(zé)任人有物業(yè)公司日常經(jīng)營管理資金費(fèi)用支出計(jì)劃審核權(quán)、借款審核權(quán)、費(fèi)用報(bào)銷審核權(quán)。
&nb
sp;3) 管理決策權(quán)
◆主持××××物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。
◆組織實(shí)施××××物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管理制度。
◆主持召開××××物業(yè)管理有限公司的各類工作會(huì)議。
◆組織管理評(píng)審。
◆審核各類經(jīng)濟(jì)合同。
4) 申請(qǐng)支持權(quán)
▲依據(jù)××××物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營管理資金和其他資金支持。
▲申請(qǐng)修改××××物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。
▲申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。
三、責(zé)任人的義務(wù)
■接受董事會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
■向董事會(huì)作工作匯報(bào)。
■確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。
■自覺接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。
■每月28號(hào)前按時(shí)上報(bào)次月度工作計(jì)劃報(bào)表。
■每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估,質(zhì)量評(píng)審,進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)。
■每季末的次月5日前組織員工季度績效考評(píng)。
■積極配合董事會(huì)完成其他專項(xiàng)工作。
■保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。
■保證公司操作不違背國家的法律、法規(guī)。
■保證員工的生活、工作秩序。
■保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。
■為公司培養(yǎng)人才。
四、董事會(huì)的權(quán)力
*對(duì)××××物業(yè)管理有限公司的運(yùn)作狀況(工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)利。
*有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。
*有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)利。
*有對(duì)××××物業(yè)管理有限公司的資金審批權(quán)和對(duì)其財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的直接監(jiān)控權(quán)。
*有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。
*專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。
五、董事會(huì)的義務(wù)
*及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。
*提供信息支持。
*提供資金支持。
六、目標(biāo)考評(píng)
1、董事會(huì)定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查××××物業(yè)管理有限公司資金的運(yùn)作、成本和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。
2、董事會(huì)負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書。
七、目標(biāo)獎(jiǎng)罰
1、公司責(zé)任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認(rèn)的工作計(jì)劃完成本責(zé)任書所列的各項(xiàng)目標(biāo)。
2、如果工作目標(biāo)完成,則××××物業(yè)管理有限公司可按年度工資費(fèi)用計(jì)劃制定年終獎(jiǎng)金分配方案,對(duì)員工發(fā)放年終獎(jiǎng)金(兌結(jié)預(yù)支的季度獎(jiǎng)金),其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司年獎(jiǎng)金總額的××%作為個(gè)人獎(jiǎng)金。
3、如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成,則,每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目責(zé)任人的25%目標(biāo)獎(jiǎng)金,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
4、若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成,則本目標(biāo)責(zé)任書失效,遺留問題由董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。
八、其他事項(xiàng)
1、本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份,董事會(huì)存檔兩份,目標(biāo)責(zé)任人一份,××××物業(yè)管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。
4、責(zé)任書自簽訂之日起生效。
5、責(zé)任書解釋權(quán)在董事會(huì)。
目標(biāo)責(zé)任人簽署:&
nbsp;董事長簽署:
第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國,由于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。
(一)抵押貸款及其特點(diǎn)
抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。
此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款
我國過去長期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場波動(dòng),就會(huì)帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則
所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。
三、資金籌措方案的分析與評(píng)估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。
在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過分析評(píng)估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析
第11篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量監(jiān)控體系要求
1總則
公司參照iso9000:2000的要求建立質(zhì)量監(jiān)控體系,包含了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理全過程的控制。通過形成文件、實(shí)施、維持并且不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系,逐步提高本公司的管理水平,滿足業(yè)主不斷提高的管理服務(wù)要求,通過對(duì)物業(yè)管理全過程的嚴(yán)格控制實(shí)現(xiàn)公司逐步發(fā)展。
1.1本體系所包含物業(yè)管理的過程
業(yè)管理公司的整體拓展策劃
發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的招標(biāo)、委托
服務(wù)策劃、擬訂初步的管理方案經(jīng)評(píng)審后參與投標(biāo)
解決不一致后簽訂管理合同
具體物業(yè)管理方案的編制
向業(yè)主提供日常物業(yè)管理服務(wù)(注)
物業(yè)管理工作的評(píng)審和評(píng)價(jià)
注:日常的物業(yè)管理包括以下內(nèi)容:
1、物業(yè)的驗(yàn)收與接管。
2、業(yè)主入伙的管理。
3、樓宇結(jié)構(gòu)及其設(shè)備、設(shè)施的維修和定期的保養(yǎng)。其中包含公共設(shè)施、給排水、電梯、消防、空調(diào)、樓宇結(jié)構(gòu)等。
4、住戶管理。
5、安全防范消防工作。
6、清潔衛(wèi)生、綠化、環(huán)境保護(hù)工作。
7、業(yè)主、住戶的裝修管理。
8、為住戶提供的設(shè)備和設(shè)施的維修服務(wù)。
9、業(yè)主的投訴處理。
10、組織社區(qū)文化活動(dòng)。
2質(zhì)量監(jiān)控體系文件的要求
2.1目的:
質(zhì)量監(jiān)控體系文件是以書面文件形式對(duì)質(zhì)量體系的具體描述,是質(zhì)量監(jiān)控體系運(yùn)行和審核的依據(jù),以最好最實(shí)際的方式來指導(dǎo)公司和工作人員實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
2.2范圍:
1)質(zhì)量監(jiān)控體系是組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源的集合體,公司與物業(yè)管理有關(guān)的各部室及所有人員均應(yīng)以建立的質(zhì)量體系為依據(jù)來實(shí)施質(zhì)量管理。
2)質(zhì)量監(jiān)控體系文件參照iso9000:2000標(biāo)準(zhǔn)要求編制能覆蓋公司與物業(yè)管理有關(guān)的所有部門和崗位及其工作程序和操作規(guī)范。本公司質(zhì)量體系文件分三個(gè)層次,至上而下依次為:
a.質(zhì)量手冊(cè)(控制程序)
b.工作手冊(cè)(含工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))
c.記錄文件(含質(zhì)量記錄、表格)
2.3職責(zé):
1)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊(cè),并保證其有效運(yùn)行。
2)管理者代表負(fù)責(zé)建立、實(shí)施和保持質(zhì)量體系;批準(zhǔn)和發(fā)布程序文件;保證質(zhì)量手冊(cè)等體系文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,使之處于有效控制中。
3)工作手冊(cè)由公司各基礎(chǔ)事務(wù)科負(fù)責(zé)人審核執(zhí)行。
4)公司全體員工均應(yīng)理解與實(shí)施體系文件相應(yīng)職責(zé)內(nèi)容,保證質(zhì)量體系有效運(yùn)行。
2.4要點(diǎn):
1)為保證質(zhì)量文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,從各部室、管理處抽調(diào)骨干人員進(jìn)行本次質(zhì)量監(jiān)控體系有關(guān)知識(shí)培訓(xùn)后,組成實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控的工作辦公室,在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)體系文件的編寫及協(xié)調(diào)工作。
2)質(zhì)量手冊(cè):
質(zhì)量手冊(cè)是公司從事質(zhì)量管理和質(zhì)量保證必須長期遵守的綱領(lǐng)性文件,質(zhì)量手冊(cè)的作用對(duì)內(nèi)是進(jìn)行管理的依據(jù),衡量服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)外是向顧客展示服務(wù)水平和提供有效的服務(wù)承諾。
3)工作程序:
公司所有質(zhì)量活動(dòng)都制定可操作性標(biāo)準(zhǔn)程序,規(guī)定其責(zé)任人(責(zé)任部門)、目的、范圍、職責(zé)、和基本工作程序及完成時(shí)間,需要什么材料、設(shè)備和文件,如何進(jìn)行控制和記錄。是為保證每項(xiàng)具體工作的質(zhì)量而制定的程序及規(guī)章制度,它涉及到工作細(xì)節(jié)的要點(diǎn)、規(guī)范和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等;
4)記錄文件:
記錄文件是詳細(xì)的工作文件,是工作程序的支持文件,包括質(zhì)量記錄和表格。是通過記錄、表格等形式對(duì)質(zhì)量活動(dòng)的真實(shí)記載,對(duì)質(zhì)量記錄制定有標(biāo)識(shí)、收集、編目、歸檔、存貯、保管和處理控制程序,質(zhì)量記錄控制重點(diǎn)是記錄表格樣式的控制,要求做到格式標(biāo)準(zhǔn)化、內(nèi)容完整有效且實(shí)用,符合管理需要。
質(zhì)量體系文件為受控文件,按《文件和資料控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》實(shí)施管理。
2.5支持文件:
a《物業(yè)管理方案編制程序》
b《文件和資料控制程序》
c《質(zhì)量記錄控制程序》
第12篇 公司業(yè)務(wù)管理員職務(wù)分析
公司業(yè)務(wù)管理員職務(wù)分析樣本
崗位名稱:業(yè)務(wù)管理員;
直接上級(jí):市場部經(jīng)理;
負(fù)責(zé)對(duì)象:營銷業(yè)務(wù)的管理工作;
工作目標(biāo):監(jiān)督、協(xié)調(diào)各直銷點(diǎn)的業(yè)務(wù)管理工作;
權(quán)力與責(zé)任:
1.服從分配,聽從指揮,并嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和有關(guān)規(guī)定;
2.負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品銷售過程的管理工作;
3.負(fù)責(zé)對(duì)銷售管理辦法的研究和提出改進(jìn)意見;
4.負(fù)責(zé)對(duì)銷售成績的統(tǒng)計(jì)與分析;
5.負(fù)責(zé)對(duì)賬物卡的核對(duì);
6.協(xié)助做好每半年一次銷售情況的評(píng)價(jià);
7.定期或不定期地組織對(duì)銷售情況的分析和討論;
8.負(fù)責(zé)草擬年季月度銷售和預(yù)算的計(jì)劃工作;
9.負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)各直銷點(diǎn)的營運(yùn)情況;
10.負(fù)責(zé)對(duì)營銷廣告策劃管理工作;
11.對(duì)所承擔(dān)的工作全面負(fù)責(zé);
崗位要求:
1.具有大專以上文化程度和營銷知識(shí);
2.有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力和熟悉公司業(yè)務(wù)流程情況;
3.有較強(qiáng)工作責(zé)任感和事業(yè)心;
參加會(huì)議:
1.參加每周一次工作會(huì)議;
2.參加每月季的工作評(píng)比會(huì);
3.參加公司召開的年度職工大會(huì);
