第1篇 財(cái)務(wù)管理就業(yè)導(dǎo)師推薦信
20**就業(yè)導(dǎo)師推薦信范本
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好!首先感謝您在百忙之中抽出時(shí)間來(lái)閱讀我學(xué)生**的推薦信!這對(duì)一個(gè)即將邁出校門(mén)的學(xué)子而言，將是一份莫大的鼓勵(lì)。
**同學(xué)是****大學(xué)發(fā)展學(xué)院財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)的一名應(yīng)屆畢業(yè)生。他是一個(gè)來(lái)自農(nóng)村的學(xué)生，農(nóng)村的歷煉使他體會(huì)到許多難以想象的艱苦，同時(shí)使他的性格穩(wěn)重，做事踏實(shí)，我相信這對(duì)他以后的人生發(fā)展有莫大的影響。
大學(xué)期間，該生特別注重專(zhuān)業(yè)知識(shí)的積累，有務(wù)實(shí)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，并且努力培養(yǎng)自己獨(dú)立自主的能力和積極向上的心態(tài)，由此他先后獲得專(zhuān)業(yè)二等獎(jiǎng)學(xué)金，專(zhuān)業(yè)三等獎(jiǎng)學(xué)金，校級(jí)優(yōu)秀團(tuán)員，院級(jí)優(yōu)秀團(tuán)員;并先后通過(guò)了省會(huì)計(jì)電算化考試，會(huì)計(jì)從業(yè)資格證考試;另外還考取了駕駛證等。他的專(zhuān)長(zhǎng)是熟悉會(huì)計(jì)政策與法規(guī)，并且能夠熟練運(yùn)用，熟悉工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)(成本會(huì)計(jì))，管理會(huì)計(jì)，中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等，并能很好運(yùn)用。
社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)需要的是具有綜合素質(zhì)的管理人才，因此他在學(xué)好專(zhuān)業(yè)知識(shí)的同時(shí)，主攻英語(yǔ)和計(jì)算機(jī)，在英語(yǔ)方面，該生加強(qiáng)培養(yǎng)自己的聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫(xiě)能力;在計(jì)算機(jī)方面，從基礎(chǔ)知識(shí)入手，進(jìn)一步掌握了OFFICE的各項(xiàng)功能，同時(shí)還自學(xué)了INTERNET的基本知識(shí)，能夠靈活加以運(yùn)用。為了使自己所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)能夠融會(huì)貫通，該同學(xué)還研讀了MBA有關(guān)的案例教材，如戰(zhàn)略管理，公司管理，財(cái)務(wù)管理，資本運(yùn)營(yíng)等，并將其運(yùn)用到自己的實(shí)習(xí)工作中。
在認(rèn)真學(xué)習(xí)的同時(shí)，**同學(xué)還積極參加學(xué)校組織的各項(xiàng)活動(dòng)，并鼓勵(lì)同學(xué)參與，為他們出謀劃策;在日常生活中，他能夠緊密團(tuán)結(jié)同學(xué)，他相信集體的力量是強(qiáng)大的，只有大家擰成一股繩，才能把各項(xiàng)工作做好。四年中他一直擔(dān)任學(xué)習(xí)班長(zhǎng)，寢室長(zhǎng)，課程設(shè)計(jì)組組長(zhǎng)，畢業(yè)生組秘書(shū)等職務(wù)，這些都鍛煉了他的辦事能力，組織協(xié)調(diào)能力，溝通能力。
相信您的信任和該生的能力將為未來(lái)帶來(lái)共同的機(jī)遇和成功。本人愿意推薦**同學(xué)到貴單位工作，同時(shí)，我也相信他能勝任以后的工作崗位，建議貴單位給予任用的機(jī)會(huì)!
推薦人：
第2篇 加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中資金管理
淺析如何加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中資金管理
加強(qiáng)資金管理才是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的硬道理,企業(yè)只有加強(qiáng)資金管理,嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律,才能保證企業(yè)健康長(zhǎng)久地經(jīng)營(yíng)下去,資金的周轉(zhuǎn)順暢了,經(jīng)濟(jì)效益也有有所提高,才會(huì)有更大規(guī)模的資金投入生產(chǎn)。本文對(duì)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題提出相關(guān)對(duì)策。
一、資金管理在企業(yè)中的作用
1、資金管理在企業(yè)中的作用巨大,資金管理和控制能提高資金的使用效益嗎在資金管理之前,企業(yè)要制定資金的使用合理規(guī)劃,制定資金的規(guī)劃才能把資金的存量控制在相應(yīng)的范圍里面,這樣做的好處是避免過(guò)多或過(guò)少的持有資金,不管資金過(guò)多還是過(guò)少都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響。所以說(shuō)我們有必要?jiǎng)?chuàng)造一條優(yōu)化資金管理的道路,以最完美的方式運(yùn)用資金,以取得最理想的收益。
2、加強(qiáng)資金管理是規(guī)范企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為,促進(jìn)其健康發(fā)展的需要。目前,一些企業(yè)由于資金管理不當(dāng)造成其經(jīng)濟(jì)效益下滑,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率低下以及較為嚴(yán)重?fù)p失的情況。加強(qiáng)資金管理和控制能有效防止財(cái)務(wù)人員發(fā)生貪污、舞弊以及資金挪用等行為。因?yàn)槠髽I(yè)加強(qiáng)資金管理就必需要制定嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度,有完善的制度約束工作人員,保證資金的使用流程正規(guī)化,合法化,也防止舞弊發(fā)生的有效手段。其次,加強(qiáng)資金管理能有效的擴(kuò)大資金規(guī)模。眼下資產(chǎn)管理存在兩在問(wèn)題,資產(chǎn)的閑置浪費(fèi)是首要問(wèn)題,其次是資產(chǎn)的重復(fù)分散,尚未形成統(tǒng)一的規(guī)模。加強(qiáng)資金管理可以加快資產(chǎn)的積聚,迅速擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理中存在的問(wèn)題
近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,加強(qiáng)資金管理已被越來(lái)越多的管理人士所重視,企業(yè)內(nèi)部資金管理中存在的問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重,資金的控制不嚴(yán)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也顯露出來(lái)。
1、管理者需加強(qiáng)資金管理意識(shí)。目前企業(yè)的管理者已經(jīng)意識(shí)到了資金管理在企業(yè)中的重要程度,但有些管理者在管理方面還是有所欠缺,缺少資金時(shí)間價(jià)值觀念和現(xiàn)金流量觀,缺乏詳細(xì)的資金使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)分析方法。同時(shí),一些企業(yè)管理者由于管理意識(shí)不強(qiáng),尚未建立良好的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度,即使在設(shè)立了內(nèi)部控制制度的企業(yè),也由于意識(shí)不強(qiáng)、執(zhí)行力度不夠達(dá)不到應(yīng)用的效果。
2、財(cái)務(wù)資金管理信息不準(zhǔn)確。目前由于企業(yè)受利益方面的影響,導(dǎo)致企業(yè)間出現(xiàn)了信息失真的狀況,企業(yè)管理部門(mén)之間溝通不暢,甚至不愿為其它部門(mén)提供相關(guān)信息,企業(yè)的高層決策者對(duì)管理部門(mén)提供的信息的真實(shí)性存在質(zhì)疑,嚴(yán)重影響其對(duì)重大事項(xiàng)的決策。更有甚者,企業(yè)各層面都出現(xiàn)了提供虛假信息、截留信息的情況,使得會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)報(bào)表缺乏真實(shí)性,無(wú)法真實(shí)有效地了解子公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。據(jù)有關(guān)資料顯示,全國(guó)百分之八十以上的企業(yè)都出現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息不真實(shí)、不準(zhǔn)確的情況。會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確嚴(yán)重影響了企業(yè)管理層對(duì)重大事項(xiàng)的決策,導(dǎo)致決策結(jié)果不當(dāng)影響企業(yè)的收益或造成損失,同時(shí)對(duì)政府宏觀管理和社會(huì)監(jiān)督也造成一定的影響。
3、監(jiān)控不力,事前監(jiān)督和事中監(jiān)督形同虛設(shè)。目前一些企業(yè)盡管制定了監(jiān)督制度也設(shè)置了一些監(jiān)督職能,卻因監(jiān)督者對(duì)財(cái)務(wù)資金的運(yùn)作情況掌握不夠全面,很難起到積極有效的作用。部分企業(yè)在重大投資決策時(shí)對(duì)影響決策結(jié)果的因素考慮不周,存在著大量的個(gè)人主觀觀點(diǎn)以致事前、事中監(jiān)督形同虛設(shè),事后控制審計(jì)也是走個(gè)形式,缺乏可行的考核方法。由于管理失控,企業(yè)成員不按規(guī)定行使其應(yīng)具備的職責(zé),導(dǎo)致企業(yè)資金不能良好的運(yùn)作,影響企業(yè)健康發(fā)展。
4、資金分散,使用效率低下。目前企業(yè)在資金使用過(guò)程中存在著一些不可避免的矛盾,主要矛盾是資金集中管理與內(nèi)部分層次管理機(jī)構(gòu)分散占用的狀況較為明顯。由于子公司普遍存在多頭用戶(hù)的現(xiàn)象,一些集團(tuán)旗下各子公司設(shè)立多個(gè)賬戶(hù)使得企業(yè)資金管理嚴(yán)重失控。其次有些企業(yè)存在盲目投資的情況,在投資時(shí)缺乏多方面的慎重考慮,造成極大的損失,使得資金緊張的狀況得不到緩解反而更難周轉(zhuǎn)。
三、加強(qiáng)與完善資金管理的對(duì)策
1、加強(qiáng)資金管理,要嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律。財(cái)務(wù)管理是以資金管理為核心,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金預(yù)算編制,加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的真實(shí)性進(jìn)行分析,對(duì)預(yù)算外的資金支出要嚴(yán)格把關(guān)。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)債權(quán)債務(wù)及時(shí)的清理與追回。同時(shí)要強(qiáng)化監(jiān)督約束機(jī)制,保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金能夠正常周轉(zhuǎn)運(yùn)行。要嚴(yán)格按制度進(jìn)行發(fā)票的管理,要嚴(yán)格審核不符合要求的發(fā)票,杜絕白條入帳。因此,資金管理一定要嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,只有多管齊下,才能真正搞好。
2、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督與控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,強(qiáng)化事前、事中的及時(shí)監(jiān)督、事后的及時(shí)控制,有效地運(yùn)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理軟件,并完善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度,使其能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度是資金管理的重要組成部分,它負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)資金管理的考核和有效監(jiān)督。目前我國(guó)內(nèi)審力度還需加強(qiáng),要建立高層的內(nèi)部審計(jì)制度,調(diào)節(jié)人員的組織結(jié)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)自身素質(zhì)的培養(yǎng),并保證內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督考核制度的有效實(shí)行。
3、實(shí)施資金的集中管理,提高資金使用效能。將企業(yè)貨幣資金由分散管理改為集中管理,首先,應(yīng)成立企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)算中心統(tǒng)一在銀行開(kāi)戶(hù),并撤銷(xiāo)企業(yè)所屬各單位在外部銀行的開(kāi)戶(hù),實(shí)行統(tǒng)一管理。結(jié)算中心要全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握各單位貨幣資金的動(dòng)態(tài)收支狀況,對(duì)閑散資金合理的安排使用,加速資金的周轉(zhuǎn),有效的利用。其次,要明確現(xiàn)金流量在資金管理中的核心地位,把現(xiàn)金流量作為控制重點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的分析預(yù)測(cè),強(qiáng)化對(duì)于公司現(xiàn)金流量的監(jiān)控。
4、建立健全資金收支預(yù)算管理體系。預(yù)算作為一種控制機(jī)制和制度化的程序,是完善資金集中管理的有效模式,一個(gè)健全的企業(yè)預(yù)算制度實(shí)際上是企業(yè)完善的法人治理結(jié)構(gòu)的體現(xiàn),預(yù)算制度的的完善并有效實(shí)行可以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠正常的進(jìn)行,保證企業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展。同時(shí)它也為企業(yè)監(jiān)督、控制、審計(jì)、考核的過(guò)程中提供了相關(guān)規(guī)范化的依據(jù)。企業(yè)應(yīng)建立健全全面預(yù)算管理機(jī)制,將預(yù)算管理制度的作用發(fā)揮到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去,把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金收支納入嚴(yán)格的預(yù)算管理程序之中。同時(shí),使資金在預(yù)算和結(jié)算方面更加的快速、準(zhǔn)確,從而使資金的集中管理成為可行。
參考文獻(xiàn):
[1]冷毅. 資金管理――現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心[j]. 會(huì)計(jì)之友(下旬刊),2006,(5).
[2]張春波. 加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理探微[j]. 山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2006,(5).
第3篇 投資公司財(cái)務(wù)管理操作規(guī)程
永興縣城市建設(shè)經(jīng)營(yíng)投資有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)管理操作規(guī)程
為適應(yīng)公司發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范公司財(cái)務(wù)的收支管理，本著厲行節(jié)約的原則，確保資金使用合理，特制定本財(cái)務(wù)管理規(guī)程。
一、財(cái)務(wù)審核
財(cái)務(wù)審核人員應(yīng)著重審核費(fèi)用開(kāi)支的真實(shí)性、合法合理性，對(duì)于不合理開(kāi)支予以剔除，對(duì)于弄虛作假的票據(jù)予以截留并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，其次審核票據(jù)的規(guī)范性和完整性，對(duì)于不完整、不規(guī)范的票據(jù)予以拒付退回。
二、資金支付管理
1、發(fā)票報(bào)賬時(shí)間以開(kāi)出時(shí)間為準(zhǔn)，原則上最遲不超過(guò)60天。
2、報(bào)賬發(fā)票的粘貼應(yīng)按面額從小到大排列，票據(jù)上應(yīng)備注經(jīng)手人及相關(guān)事由，未備注的不予報(bào)賬。
3、各部室業(yè)務(wù)招待原則上在食堂進(jìn)行，由指定人員簽單，部室負(fù)責(zé)人在發(fā)票上簽字確認(rèn)。指定人員以外的簽單一律不予報(bào)賬。
4、所有原始憑證需有經(jīng)辦人、部室負(fù)責(zé)人、分管部室副總簽字，報(bào)賬手續(xù)不全的財(cái)務(wù)不予辦理付款。
5、公司的對(duì)外簽單開(kāi)支，由財(cái)務(wù)室初審后，開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票或其他有效支付憑證，經(jīng)分管財(cái)務(wù)副總審核，報(bào)總經(jīng)理審批。
6、支付項(xiàng)目前期費(fèi)用時(shí)，支付憑證應(yīng)具備發(fā)票、項(xiàng)目前期費(fèi)用支付申請(qǐng)表（附表1）、合同協(xié)議及委托書(shū)（支付到合同簽署人以外的收款人時(shí)）。項(xiàng)目前期費(fèi)用支付申請(qǐng)表由相關(guān)部室承辦，審批流程為：相關(guān)部室初審、工程部審定、相關(guān)部室分管領(lǐng)導(dǎo)審核、財(cái)務(wù)核定、總經(jīng)理審批。
7、支付土方工程及其他工程款時(shí)，應(yīng)同時(shí)具備發(fā)票、工程項(xiàng)目支付申請(qǐng)表（附表2）、合同協(xié)議及委托書(shū)（支付到合同簽署人以外的收款人時(shí)）。在審計(jì)結(jié)果未出之前，工程款支付額度不得超過(guò)已完成工程量的70%。工程項(xiàng)目支付申請(qǐng)表由項(xiàng)目部承辦，審批流程為：項(xiàng)目部初審、工程部審定、項(xiàng)目部分管領(lǐng)導(dǎo)審核、財(cái)務(wù)核定、總經(jīng)理審批。
8、支付土地征用、報(bào)批、拆遷、青苗補(bǔ)償、附屬物及其它與征地拆遷相關(guān)款項(xiàng)時(shí)，支付憑證應(yīng)具備發(fā)票或領(lǐng)款單、土地征用及報(bào)批支付申請(qǐng)表（附表3）、合同協(xié)議及委托書(shū)（支付到合同簽署人以外的收款人時(shí)）。土地征用及報(bào)批支付申請(qǐng)表由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部承辦，審批流程為：項(xiàng)目部初審、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部審定、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部分管領(lǐng)導(dǎo)審核、財(cái)務(wù)核定、總經(jīng)理審批。
報(bào)批繳費(fèi)憑審批完畢的支付申請(qǐng)表支付資金，正式票據(jù)由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部收集補(bǔ)辦支付手續(xù)。
征拆工作經(jīng)費(fèi)必須在完成征地、青苗及拆遷等補(bǔ)償后才予辦理支付。
三、出差費(fèi)用管理
1、因公出差需預(yù)支出差費(fèi)用的，應(yīng)填寫(xiě)借款申請(qǐng)單，并有主管財(cái)務(wù)副總和總經(jīng)理的審批。
2、出差結(jié)束后，15個(gè)工作日之內(nèi)，憑核準(zhǔn)的出差審批單及報(bào)賬手續(xù)齊全的發(fā)票到財(cái)務(wù)辦理費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)手續(xù)。
3、借款要及時(shí)清還，公務(wù)結(jié)束后15日內(nèi)到財(cái)務(wù)部結(jié)清還款，無(wú)正當(dāng)理由過(guò)期不結(jié)清者，扣發(fā)借款人工資，直至扣清為止。
四、付款流程
經(jīng)手人簽字并注明事由→部室負(fù)責(zé)人核實(shí)簽字→分管部室副總確認(rèn)簽字→分管財(cái)務(wù)副總審核簽字→總經(jīng)理審批→財(cái)務(wù)部根據(jù)審批后的原始憑證付款（如需辦理資金支付申請(qǐng)表的還需附帶支付申請(qǐng)表）。
五、對(duì)外合同、協(xié)議簽訂
凡屬公司與外單位簽訂的各項(xiàng)合同、協(xié)議，必須安排一名財(cái)務(wù)人員參與，以便對(duì)合同、協(xié)議相關(guān)財(cái)務(wù)內(nèi)容的監(jiān)控。合同簽訂后，須遞交一套完整的資料、工程合同書(shū)及預(yù)算書(shū)到財(cái)務(wù)部存檔，財(cái)務(wù)部按合同調(diào)度資金。
六、辦公用品、業(yè)務(wù)費(fèi)用管理
1、煙酒茶葉等特殊招待用品統(tǒng)一由公司辦公室、財(cái)務(wù)部購(gòu)買(mǎi)，交辦公室統(tǒng)一管理，各部室、項(xiàng)目部需要時(shí)到公司辦公室造冊(cè)登記領(lǐng)取。特殊情況報(bào)總經(jīng)理同意后，可酌情處理。月終，辦公室將登記領(lǐng)取的票據(jù)匯總，交財(cái)務(wù)做賬。
2、辦公用品需批量采購(gòu)的應(yīng)由公司辦公室、財(cái)務(wù)部購(gòu)買(mǎi)，交辦公室統(tǒng)一管理。月終，辦公室將登記領(lǐng)取的票據(jù)匯總，交財(cái)務(wù)做賬。
3、各部室業(yè)務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用管理：除食堂用餐及辦公室統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)的煙酒、茶葉、辦公用品外，特殊情況需發(fā)生的業(yè)務(wù)招待必須事前向分管副總申請(qǐng)批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
七、固定資產(chǎn)管理
1、財(cái)務(wù)部、辦公室每年定期對(duì)公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)，原則上是誰(shuí)使用誰(shuí)保管，如遇丟失應(yīng)追究使用人責(zé)任。
2、固定資產(chǎn)的合理?yè)p耗及報(bào)廢應(yīng)提出相關(guān)的申請(qǐng)報(bào)告，按有關(guān)規(guī)定審批后進(jìn)行維修或報(bào)廢。
3、因工作需要添置固定資產(chǎn)的，由使用部室申報(bào)，經(jīng)辦公室及財(cái)務(wù)部審核后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
八、原有制度與本規(guī)程不一致的，以本規(guī)程為準(zhǔn)。
附表1：項(xiàng)目前期費(fèi)用支付申請(qǐng)表
時(shí)間：*年*月*日
項(xiàng)目名稱(chēng)
合同編號(hào)
承建單位
收款單位
開(kāi)戶(hù)行
銀行賬號(hào)
合同金額
累計(jì)支
付金額
本次申
請(qǐng)金額
本次實(shí)際
支付金額
款項(xiàng)用途：
相關(guān)部室初審意見(jiàn)：
經(jīng)辦人：
部室長(zhǎng)：
工程部審定意見(jiàn)：
相關(guān)部室分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)：
財(cái)務(wù)審核意見(jiàn)：
項(xiàng)目會(huì)計(jì)：
分管財(cái)務(wù)副總：
公司總經(jīng)理審批意見(jiàn)：
注：可研、規(guī)劃編制、咨詢(xún)等項(xiàng)目前期費(fèi)用支出的支付填報(bào)此表。
附表2：工程項(xiàng)目支付申請(qǐng)表
時(shí)間：*年*月*日
項(xiàng)目名稱(chēng)
合同編號(hào)
承建單位
收款單位
開(kāi)戶(hù)行
銀行賬號(hào)
合同金額
累計(jì)支
付金額
本次申
請(qǐng)金額
本次實(shí)際
支付金額
款項(xiàng)用途：
項(xiàng)目部初審意見(jiàn)：
經(jīng)辦人：
項(xiàng)目部部長(zhǎng)：
工程部審定意見(jiàn)：
項(xiàng)目部分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)：
財(cái)務(wù)審核意見(jiàn)：
項(xiàng)目會(huì)計(jì)：
分管財(cái)務(wù)副總：
公司總經(jīng)理審批意見(jiàn)：
注：工程設(shè)計(jì)、勘探、監(jiān)理、建設(shè)等項(xiàng)目支出的支付填報(bào)此表。
附表3：
土地征用及報(bào)批支付申請(qǐng)表
時(shí)間：*年*月*日
項(xiàng)目名稱(chēng)
合同編號(hào)
收款單位
征地面積
付款性質(zhì)
開(kāi)戶(hù)行
銀行賬號(hào)
合同金額
累計(jì)支
付金額
本次申
請(qǐng)金額
本次實(shí)際
支付金額
項(xiàng)目部初審意見(jiàn)：
經(jīng)辦人：
項(xiàng)目部部長(zhǎng)：
資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部審定意見(jiàn)：
資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)：
財(cái)務(wù)審核意見(jiàn)：
項(xiàng)目會(huì)計(jì)：
分管財(cái)務(wù)副總：
公司總經(jīng)理審批意見(jiàn)：
注：土地征用、報(bào)批、青苗補(bǔ)償、拆遷、附屬物及其它與征地拆遷相關(guān)的項(xiàng)目支出的支付填報(bào)此表。
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析
任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測(cè)并規(guī)劃未來(lái),物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析是了解其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的重要途徑,同時(shí)也為預(yù)測(cè)和規(guī)劃未來(lái)提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析與效益評(píng)價(jià)是其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分。
一、財(cái)務(wù)分析概述
財(cái)務(wù)分析的過(guò)程是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行加工利用的過(guò)程。信息的使用者不同,其財(cái)務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類(lèi)型等。
(一)財(cái)務(wù)分析的目的
物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運(yùn)用特定方法,對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行研究、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動(dòng)。
盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同,財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評(píng)估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理,其財(cái)務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢(shì)分析,還涉及對(duì)管理效率等能力的評(píng)價(jià)。此外,外部各利益團(tuán)體的財(cái)務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ),為了滿(mǎn)足信息需求者的不同信息需求,按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財(cái)務(wù)報(bào)告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),除利用財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營(yíng)資料進(jìn)行更深入的分析?？梢?jiàn),盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們?cè)谖飿I(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來(lái),財(cái)務(wù)分析的具體目的可歸納為:
1.評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財(cái)務(wù)狀況,可以了解公司在一定時(shí)日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動(dòng)性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力作出正確的判斷。
2.評(píng)估公司的管理效率
管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對(duì)的固定性,同時(shí),公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過(guò)程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評(píng)價(jià)公司的資金營(yíng)運(yùn)狀況、經(jīng)營(yíng)管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。
3.評(píng)價(jià)公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營(yíng)性組織,盈利是其主要經(jīng)營(yíng)目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對(duì)物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對(duì)債權(quán)人,特別是長(zhǎng)期債權(quán)人也十分重要;因?yàn)楣緝敻堕L(zhǎng)期債務(wù)能力的強(qiáng)弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對(duì)業(yè)主也有一定價(jià)值,它至少反映了公司經(jīng)營(yíng)素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。
綜上所述,財(cái)務(wù)分析的一般目的在于,通過(guò)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià),為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。
(二)財(cái)務(wù)分析的要求
財(cái)務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進(jìn)行:
1.分析依據(jù)的公允性和充分性
由于財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基本依據(jù),財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允,直接影響著財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報(bào)表的所有重要項(xiàng)目上,財(cái)務(wù)報(bào)表揭示的信息是否可靠、公允;②會(huì)計(jì)處理方法,包括會(huì)計(jì)核算方法和報(bào)表編制方法,是否前后期一致。如會(huì)計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動(dòng),宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整,以消除其對(duì)分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。
進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,除利用公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映的財(cái)務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果等,所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析所必需的。
2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性
財(cái)務(wù)分析方法的選擇,取決于財(cái)務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)分析的具體目的不盡相同,財(cái)務(wù)分析的方法也必然會(huì)有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,
業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時(shí)應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評(píng)估公司管理效率和經(jīng)營(yíng)管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益,十分關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題,其選擇的分析方法常常會(huì)涉及對(duì)償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的評(píng)價(jià)。與此同時(shí),值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時(shí)要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準(zhǔn)確性
財(cái)務(wù)分析過(guò)程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過(guò)程。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的因素時(shí),應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究,重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。
(三)財(cái)務(wù)分析的種類(lèi)
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類(lèi)。
1.按分析對(duì)象分類(lèi)
按照分析對(duì)象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。
(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過(guò)分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健與否或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的大小,以及公司經(jīng)營(yíng)管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析,是指以損益表為對(duì)象進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果,解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過(guò)收入、成本費(fèi)用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益。
(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會(huì)計(jì)年度源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果。對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析,有助于評(píng)價(jià)公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力,了解公司償債能力及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可能發(fā)生變化的方向,從而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)識(shí)。
值得注意的是:現(xiàn)實(shí)中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評(píng)價(jià)公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理水平時(shí),通常需同時(shí)以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對(duì)象進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。
2.按分析方法分類(lèi)
按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類(lèi)。
(1)橫向分析,又稱(chēng)比較分析,是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。
(2)縱向分析,又稱(chēng)趨勢(shì)分析,是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行對(duì)比,借以反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)趨勢(shì)的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種。
(3)財(cái)務(wù)分析過(guò)程中,分析人員除重視比較分析和趨勢(shì)分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢(shì)分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)狀況及其變化動(dòng)態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢(shì)分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,研究、評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,必須以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國(guó)頒布實(shí)施的會(huì)計(jì)制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。其中,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報(bào)表。
二、橫向財(cái)務(wù)分析
現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)分析中,橫向財(cái)務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過(guò)程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過(guò)程。財(cái)務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面,我們將其分為流動(dòng)性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(lèi)(1995年,財(cái)政部公布了一套不同于國(guó)際慣例的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,包括10個(gè)指標(biāo):收入利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷產(chǎn)品營(yíng)業(yè)凈額;總資產(chǎn)報(bào)酬率=〔利潤(rùn)+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤(rùn)÷實(shí)收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動(dòng)比率〔或速動(dòng)比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會(huì)貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額;社會(huì)積
累率=納稅總額÷企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額)。
1.流動(dòng)性比率
在正常經(jīng)營(yíng)條件下,物業(yè)管理公司的流動(dòng)負(fù)債需以其流動(dòng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來(lái)償付。流動(dòng)性比率亦稱(chēng)變現(xiàn)能力比率,是用來(lái)反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類(lèi)指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。
(1)流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)總額除以流動(dòng)負(fù)債總額的比值,其計(jì)算公式為:
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動(dòng)比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強(qiáng),短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過(guò)高,則意味著物業(yè)管理公司在流動(dòng)資產(chǎn)上投資過(guò)多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng),且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會(huì)因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動(dòng)比率(酸性測(cè)試比率)。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比,計(jì)算公式為:
速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
公式中,速動(dòng)資產(chǎn)指扣除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目。
在評(píng)價(jià)短期償債能力上,流動(dòng)比率存在一定的局限性。流動(dòng)資產(chǎn)中,各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動(dòng)性高。存貨須通過(guò)銷(xiāo)售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無(wú)法使用,其流動(dòng)性會(huì)大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動(dòng)比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動(dòng)比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng),1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析,但速動(dòng)比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)的管理很可能存在問(wèn)題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱(chēng)運(yùn)營(yíng)效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個(gè)指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款
應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營(yíng)業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動(dòng)比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會(huì)結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門(mén)催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對(duì)各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對(duì)這一比率分析時(shí),應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。
(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為:
存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷存貨
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營(yíng)業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?jiàn),天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時(shí),應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過(guò)與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固
定資產(chǎn)的利用效率,計(jì)算公式為:
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購(gòu)置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營(yíng)業(yè)收入的比值,計(jì)算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷資產(chǎn)總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計(jì)算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營(yíng)業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后,將有助于未來(lái)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?jiàn),評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。
3.獲利能力比率
近年來(lái),無(wú)論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層,都越來(lái)越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值,實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長(zhǎng)期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長(zhǎng)期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評(píng)價(jià)其受托代理責(zé)任的履行情況時(shí),獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等。
(1)營(yíng)業(yè)毛利率。營(yíng)業(yè)毛利率是毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比,計(jì)算方法如下:
營(yíng)業(yè)毛利率=(營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入=毛利÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明1999年的營(yíng)業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率。收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營(yíng)業(yè)收入中可用于形成稅后利潤(rùn)的比重。在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤(rùn)率和營(yíng)業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營(yíng)狀況。
收入利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤(rùn)率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個(gè)百分點(diǎn)。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知,營(yíng)業(yè)毛利率和收入利潤(rùn)率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見(jiàn)構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。
(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱(chēng)投資報(bào)酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤(rùn)和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。
資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤(rùn)率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤(rùn)率的降低,該比率略有下降。
(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率,是凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。
權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益=凈利潤(rùn)÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見(jiàn)杜邦體系部分)。
4.債務(wù)比率
債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長(zhǎng)期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。對(duì)此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類(lèi)比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。
(1)資產(chǎn)負(fù)
債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴(lài)負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來(lái)保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。
資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。
評(píng)價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí),以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過(guò)高,投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會(huì)大幅升高,如我國(guó)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國(guó)有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過(guò)多的重要原因;比率過(guò)低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利益。國(guó)際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來(lái),天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營(yíng)比較保守。
(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。
負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計(jì)算方法為:
利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)÷利息費(fèi)用=(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)÷利息費(fèi)用
經(jīng)計(jì)算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤(rùn)總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準(zhǔn)
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過(guò)程中,常用的評(píng)價(jià)判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個(gè)基準(zhǔn)。
就縱向判斷而言,無(wú)論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
比率分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過(guò)程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)選擇評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡(jiǎn)單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平。
目前,我國(guó)尚未有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》披露,財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡(jiǎn)明扼要、通俗易懂,為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問(wèn)題是:
(1)會(huì)計(jì)政策和程序的可比性。按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存,如存貨的計(jì)價(jià)方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會(huì)選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對(duì)比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個(gè)財(cái)務(wù)比率分別從一個(gè)角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息,但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大,難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無(wú)力購(gòu)置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷(xiāo)。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合,才能作出正確的判斷。
(3)經(jīng)營(yíng)方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購(gòu)置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營(yíng)方式。會(huì)計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果,必然會(huì)體現(xiàn)出這種差異,從而也會(huì)給比率分析帶來(lái)不可比性。
(4)多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。目前,越來(lái)越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)
的多種或多元化經(jīng)營(yíng),有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)甚至涉及多個(gè)行業(yè),而且這一趨勢(shì)正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營(yíng)下,除非物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個(gè)以物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司,經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個(gè)行業(yè),否則,比率分析時(shí)無(wú)法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)單一,管理層可按各部門(mén)所屬行業(yè)進(jìn)行分析,但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門(mén)的財(cái)務(wù)報(bào)表,其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經(jīng)營(yíng)的影響。在多元化經(jīng)營(yíng)方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說(shuō)明問(wèn)題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會(huì)較高,難以通過(guò)對(duì)比分析判斷其變化情況。此時(shí),理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動(dòng)的影響降低至最小程度。
(6)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會(huì)計(jì)資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計(jì)算的財(cái)務(wù)比率僅對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)有一定的參考價(jià)值,不能代表未來(lái);如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會(huì)計(jì)信息的歷史性會(huì)誤導(dǎo)分析的方向。
此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問(wèn)題(前面已作分析),績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。
(二)構(gòu)成分析
構(gòu)成分析又稱(chēng)百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析,是以報(bào)表的特定項(xiàng)目為基礎(chǔ),將絕對(duì)數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為相對(duì)數(shù)(構(gòu)成百分比)財(cái)務(wù)報(bào)表,通過(guò)分析各項(xiàng)目在不同時(shí)期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營(yíng)業(yè)收入為基礎(chǔ)。
某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額÷資產(chǎn)總額或營(yíng)業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實(shí)際工作中,需用多年的報(bào)表加以綜合分析。為方便起見(jiàn),在此只用兩年的報(bào)表來(lái)說(shuō)明。
由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因,在實(shí)際運(yùn)用時(shí),應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補(bǔ)充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。
構(gòu)成分析中,重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動(dòng)較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上。例如比率分析中的收入利潤(rùn)率,從表2-3-4知,營(yíng)業(yè)成本的比重升高了1.26個(gè)百分點(diǎn),這是造成1999年收入利潤(rùn)率降低0.65個(gè)百分點(diǎn)的根本原因。
表2-3-3中,流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過(guò)高,達(dá)60%以上,這就導(dǎo)致了高流動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個(gè)百分點(diǎn)),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)收資本增加3.3個(gè)百分點(diǎn),兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個(gè)百分點(diǎn)的主要因素等。
從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動(dòng)原因在于:營(yíng)業(yè)成本上升了1.26個(gè)百分點(diǎn),而同期期間費(fèi)用降低了0.48個(gè)百分點(diǎn)。因此,盡管營(yíng)業(yè)成本的變動(dòng)不大,但它是造成收入利潤(rùn)率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財(cái)務(wù)分析很有價(jià)值,但它僅能提供某一時(shí)期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)信息。為了解動(dòng)態(tài)狀況,有必要進(jìn)行縱向分析。縱向分析又稱(chēng)趨勢(shì)分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種方法?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ),是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。
(一)指數(shù)分析
指數(shù)分析又稱(chēng)定基百分比報(bào)表分析,是以基期財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目為基礎(chǔ),揭示各報(bào)告期財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目與基期報(bào)表中同一項(xiàng)目之間比例關(guān)系的一種縱向財(cái)務(wù)分析方法。
某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時(shí),重點(diǎn)應(yīng)放在波動(dòng)幅度較大的項(xiàng)目、波動(dòng)不大但很重要的項(xiàng)目上。對(duì)于異常波動(dòng)項(xiàng)目,如其絕對(duì)數(shù)較小時(shí)可不視為分析的重點(diǎn)。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)133.33%,其絕對(duì)數(shù)僅增加4萬(wàn)元。
如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達(dá)21.94%;盈余公積的升幅也達(dá)26.56%。如表2-3-6所示,營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別降低了約8%,從而使期間費(fèi)用下降,這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤(rùn)率的降幅低于營(yíng)業(yè)成本的升幅?？梢?jiàn),指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短
期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì),但指數(shù)分析對(duì)構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無(wú)法提供的信息,特別是較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息。三種分析方法結(jié)合起來(lái),有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢(shì)分析
比率趨勢(shì)分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時(shí)間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢(shì)分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財(cái)務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢(shì)分析有助于外界和管理層判斷目前的財(cái)務(wù)狀況是暫時(shí)的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率。
從表2-3-7可以看出:①流動(dòng)性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過(guò)高,其中,流動(dòng)比率較穩(wěn)定,速動(dòng)比率有降低趨勢(shì),物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢(shì),因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)不大。③獲利能力比率方面。營(yíng)業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤(rùn)率向下波動(dòng),資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報(bào)酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期償債能力并未受到影響?？梢?jiàn),天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢(shì)不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財(cái)務(wù)分析體系
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中,僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌,同時(shí)僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái),其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財(cái)務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理提供了有益的分析框架。
杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評(píng)判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國(guó)杜邦(dupont)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法,故稱(chēng)為杜邦財(cái)務(wù)分析法。圖2-3-2稱(chēng)為杜邦體系圖。其中,主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系為
權(quán)益報(bào)酬率18.74%=資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535
資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤(rùn)率15.66%
其中,
權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權(quán)益報(bào)酬率是一個(gè)高度綜合性指標(biāo),投資者對(duì)其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報(bào)酬率、收入利潤(rùn)率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低,同時(shí),也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價(jià)值會(huì)更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問(wèn)題在于物業(yè)管理公司存貨過(guò)多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強(qiáng)存貨管理,減少存貨積壓,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過(guò)降低營(yíng)業(yè)成本,實(shí)現(xiàn)收入利潤(rùn)率的攀升。③舉債經(jīng)營(yíng),提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報(bào)酬率等。實(shí)際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個(gè)策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個(gè)策略。
六、物業(yè)管理的效益評(píng)價(jià)
在當(dāng)前整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問(wèn)題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作。
(一)效益評(píng)價(jià)及意義
物業(yè)管理公司的效益評(píng)價(jià)是指用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析,并給出評(píng)價(jià)結(jié)論的管理活動(dòng)。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體,以盈利為目的,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的,因此,評(píng)價(jià)公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時(shí),物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)
造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個(gè)意義上說(shuō),物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)牽涉到千家萬(wàn)戶(hù)的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過(guò)深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評(píng)價(jià)工作,提高財(cái)務(wù)管理水平,實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過(guò)去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作,因而對(duì)自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問(wèn)題難以說(shuō)清。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能,積極開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作。只有這樣才能真實(shí)反映和客觀評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司各部門(mén)資源配置的合理程度和各類(lèi)業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評(píng)價(jià)過(guò)程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗(yàn)和效益低的問(wèn)題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理模式,為制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作是提高資源使用綜合效益,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。
(二)效益評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展
1.應(yīng)將效益評(píng)價(jià)工作提到公司的重要議事日程上
效益評(píng)價(jià)工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評(píng)價(jià)工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),高度重視,不僅要深刻理解效益評(píng)價(jià)工作的作用及意義,而且要了解效益評(píng)價(jià)工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作,定期研究重大問(wèn)題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)的工作。
2.調(diào)配力量,落實(shí)人員
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)是開(kāi)展效益評(píng)價(jià)的工作機(jī)構(gòu),應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門(mén)內(nèi)指定專(zhuān)人專(zhuān)職負(fù)責(zé)開(kāi)展和協(xié)調(diào)效益評(píng)價(jià)工作。效益評(píng)價(jià)工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強(qiáng),需要公司各部門(mén)的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項(xiàng)工作的落實(shí),公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門(mén)調(diào)配得力、精干的人員,專(zhuān)職從事效益評(píng)價(jià)工作,公司其他部門(mén)也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評(píng)價(jià)領(lǐng)域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問(wèn)題很多。目前,根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和深化改革中迫切需要解決的問(wèn)題,效益評(píng)價(jià)應(yīng)從以下四個(gè)方面開(kāi)展相關(guān)工作:
(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門(mén)間橫向聯(lián)系等問(wèn)題;
(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門(mén)、機(jī)構(gòu)的效益評(píng)價(jià);
(4)物業(yè)管理綜合效益評(píng)價(jià)。
(三)開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的確立
開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時(shí)間和繁瑣的篩選過(guò)程。在未確立規(guī)范化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系前,財(cái)務(wù)管理部門(mén)可先優(yōu)選數(shù)個(gè)指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開(kāi)展評(píng)價(jià)工作。
通過(guò)探討、比較,初步確立公司效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類(lèi):
(1)綜合效益指標(biāo)
①人均利潤(rùn)。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:
人均利潤(rùn)=凈利潤(rùn)÷職工總數(shù)
②權(quán)益報(bào)酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報(bào)酬率越高,則說(shuō)明公司運(yùn)用資金的效果越好。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來(lái)計(jì)算:
權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益總額)×100%
③成本費(fèi)用利潤(rùn)率。它是反映公司所花代價(jià)的水平的指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率越高,說(shuō)明花同樣代價(jià)所獲得的利潤(rùn)越高。其計(jì)算公式為:
成本費(fèi)用利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷成本費(fèi)用總額)×100%
④營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比例關(guān)系。營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率越高,則表明相同營(yíng)業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤(rùn)越多。計(jì)算公式如下:
&n
bsp; 營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入總額)×100%
⑤資產(chǎn)報(bào)酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率越高,說(shuō)明公司的資產(chǎn)利用效果好。計(jì)算公式如下:
資產(chǎn)報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額)×100%
⑥每股利潤(rùn),又稱(chēng)每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來(lái)計(jì)算:
普通股每股利潤(rùn)=(凈利潤(rùn)-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)
⑦股利報(bào)酬率。它是普通股每股股利與每股市場(chǎng)價(jià)格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報(bào)酬。其計(jì)算公式為:
股利報(bào)酬率=每股股利÷每股市價(jià)
⑧市盈率,又稱(chēng)價(jià)格盈余率或價(jià)格與收益比率,是普通股每股市價(jià)與每股利潤(rùn)之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場(chǎng)價(jià)格÷普通股每股利潤(rùn)
(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)
物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化?，F(xiàn)實(shí)中常用的指標(biāo)有:
①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說(shuō)明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時(shí)率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時(shí)率越高,則說(shuō)明公司的服務(wù)效率越高。
③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說(shuō)明公司服務(wù)質(zhì)量高。
④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說(shuō)明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計(jì)算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價(jià)值÷期初物業(yè)總價(jià)值)×100%
⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說(shuō)明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。
⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說(shuō)明對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。
⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無(wú)違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫(huà),無(wú)違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車(chē)輛停放有序,路面完好、暢通,無(wú)三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。
⑩居民滿(mǎn)意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿(mǎn)意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。一般地,居民滿(mǎn)意率通過(guò)居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿(mǎn)意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿(mǎn)意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿(mǎn)意率會(huì)發(fā)生變化。
在評(píng)價(jià)過(guò)程中,財(cái)務(wù)管理部門(mén)要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值,并進(jìn)而研究最佳值,以便據(jù)此對(duì)公司各部門(mén)進(jìn)行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評(píng)價(jià)手段的運(yùn)用
根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)施進(jìn)程,物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評(píng)價(jià),并通過(guò)與其他同類(lèi)型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較,找出實(shí)際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強(qiáng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。公司各部門(mén)也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià),通過(guò)自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整對(duì)策,強(qiáng)化管理力度。
公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)可采用的評(píng)價(jià)方法有很多,歸結(jié)起來(lái)有兩大類(lèi),即定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述,而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。一般地,進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí),應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合分析。
3.評(píng)價(jià)工作的實(shí)施步驟
第5篇 飯店財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)
飯店財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)
酒店財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,確保資產(chǎn)保值與增值,確保所有者權(quán)益不受侵犯。酒店財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)必須建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度,做好財(cái)務(wù)管理工作,真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,依法上繳各項(xiàng)稅、費(fèi)。
(一) 、建立一套財(cái)務(wù)決策分析系統(tǒng)
飯店的經(jīng)營(yíng)決策(房?jī)r(jià)定位、餐飲成本率、八大費(fèi)用指標(biāo)、gop盈利目標(biāo)等制定),它牽涉到飯店的經(jīng)營(yíng)管理能力和水平。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)決策方案的可行性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析,選擇最優(yōu)方案,供飯店總經(jīng)理作出經(jīng)營(yíng)決策,保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),提高決策經(jīng)濟(jì)效益。
(二) 、建立一套金蝶會(huì)計(jì)核算、pms前臺(tái)操作系統(tǒng)
財(cái)務(wù)核算軟件建議用金蝶k3;西軟pms前臺(tái)操作系統(tǒng)、其他interney系統(tǒng)等需要與業(yè)主溝通商量,要注意系統(tǒng)相互銜接。并在制定相應(yīng)p&p后,進(jìn)行數(shù)據(jù)初始化。
(三) 、建立一套資金調(diào)度管理系統(tǒng)
財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)總出納,積極籌集資金,有計(jì)劃的調(diào)度資金,認(rèn)真做好流動(dòng)資金的統(tǒng)籌安排和平?調(diào)節(jié),加速流動(dòng)資金周轉(zhuǎn),以保證完成流動(dòng)資金定額和流動(dòng)資金計(jì)劃。如儲(chǔ)備資金歸口采購(gòu)供應(yīng)部門(mén)管理,在用餐具歸口餐飲部門(mén)管理,在用棉織歸口洗衣房管理等。、從資金的數(shù)量上得時(shí)間上保證飯店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合現(xiàn)需要,經(jīng)常分析資金在經(jīng)營(yíng)服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)各個(gè)階段上的占用情況,找出呆滯、積壓和浪費(fèi)等不合理的占用因素,加速資金周轉(zhuǎn),提高資金的利用效果;嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的成本開(kāi)支范圍和費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn),正確計(jì)算成本費(fèi)用;及時(shí)上繳稅金。
(四) 、建立一套酒店內(nèi)部財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)
1、管理制度建設(shè)
2、會(huì)計(jì)報(bào)表編制
3、貨幣資金
4、應(yīng)收預(yù)付
5、采購(gòu)與付款
6、存貨
7、固定資產(chǎn)
8、銷(xiāo)售和收款
9、成本費(fèi)用
10、流動(dòng)負(fù)債
11、工程項(xiàng)目管理
12、重要事項(xiàng)
(五) 、建立一套收入、成本、費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)的歸口分級(jí)管理系統(tǒng)
1、開(kāi)業(yè)期間各部門(mén)物品采購(gòu)預(yù)算
2、開(kāi)業(yè)期間各部門(mén)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算
開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用預(yù)算
培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算
人工成本預(yù)算
其他預(yù)算
3、09年經(jīng)營(yíng)預(yù)算
建立一套收入成本費(fèi)用指標(biāo)的歸口分級(jí)管理系統(tǒng),收入指標(biāo)由銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)管理,成本率指標(biāo)由總廚師長(zhǎng)負(fù)責(zé)管理,工資總額由勞資部門(mén)管理,客房賓客用品消耗由客房部門(mén)負(fù)責(zé)管理,動(dòng)力用電、空調(diào)用電和煤(煤氣)由工程部門(mén)管理等等,建立健全飯店收入成本費(fèi)用管理制度保證該系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
(六) 、建立一套固定資產(chǎn)的歸口分級(jí)管理系統(tǒng)
建立在套固定資產(chǎn)的歸口分級(jí)管理系統(tǒng),把固定資產(chǎn)日常管理的權(quán)限與責(zé)任落實(shí)到有關(guān)部門(mén)和使用單位,如將機(jī)器設(shè)備歸口給工程部門(mén)管理,客房家具、電器歸口給客房部門(mén)管理,餐廳桌椅歸口給餐飲部門(mén)管理等,并在此基礎(chǔ)上,按照固定資產(chǎn)的使用地點(diǎn),由各門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)一步落實(shí)到班組各個(gè)人,協(xié)助各歸口分管部門(mén)做好固定資產(chǎn)的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,組織財(cái)產(chǎn)清查,正確核定固定資金的需要量,組織固定資金的核算和分析。
(七) 、建立一套物資供應(yīng)管理系統(tǒng)
建立一套適合本飯店和市場(chǎng)情況庫(kù)存模型,既要保證飯店經(jīng)營(yíng)所需要的材料物資按時(shí)供應(yīng),以避免增加庫(kù)存費(fèi)用和積壓流動(dòng)資金。
(八) 、建立一套信用控制管理系統(tǒng)
按照**酒店管理公司模式
(九) 、建立一套稅收籌劃管理系統(tǒng)
稅收籌劃是納稅人在法律許可的范圍內(nèi),根據(jù)政府的稅收政策導(dǎo)向,通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃或安排進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化選擇,以盡可能地減輕稅收負(fù)擔(dān),獲得“節(jié)稅”的稅收利益的合法行為。
1、凡稅法規(guī)定可列支的費(fèi)用、損失及扣除項(xiàng)目應(yīng)充分列扣;
2、是適當(dāng)縮短以后年度必須分?jǐn)偟馁M(fèi)用的期限;
3、是以公允的會(huì)計(jì)方法增加損失或費(fèi)用;
4、是改變支出方式以增加列支損失和費(fèi)用;
5、是增加或避免漏列可列支扣除項(xiàng)目;
6、充分計(jì)列原則所減輕的主要是企業(yè)所得稅;
7、利用各種稅收優(yōu)惠政策和減免規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。
第6篇 酒店財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)規(guī)劃
酒店一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的都是為著盈利。一個(gè)企業(yè)離開(kāi)了盈利,它就無(wú)法生存下去。財(cái)務(wù)部在酒店的經(jīng)活動(dòng)中負(fù)責(zé)收集、記錄、分類(lèi)、總括、分析貨幣交易以及由此而得出的結(jié)果和結(jié)論,向管理者提供經(jīng)營(yíng)資料,供總經(jīng)理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策。
財(cái)會(huì)部在酒店的經(jīng)營(yíng)中起著財(cái)務(wù)和計(jì)劃管理、會(huì)計(jì)核算管理、資金管理、外匯管理、固定資產(chǎn)管理、家具用具設(shè)備管理、物料用品管理、費(fèi)用管理、成本管理、利潤(rùn)管理、合同管理和商品、原料和物料的采購(gòu)管理、倉(cāng)庫(kù)物資管理的重要作用。通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行上述有效管理,能使酒店的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益,從而促進(jìn)企業(yè)不斷向前發(fā)展。
第一節(jié)酒店財(cái)務(wù)管理范疇
一、會(huì)議核算管理
1、會(huì)計(jì)核算原則
(1)遵守中華人民共和國(guó)的法律法規(guī)、條例及政策的有關(guān)規(guī)定和批準(zhǔn)的協(xié)議、合同。
(2)會(huì)計(jì)年度采用歷年制。即自公歷每年1月1日起至12月31日止為一個(gè)會(huì)計(jì)制度。
(3)采用借貸復(fù)式記賬法記賬。
(4)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則記賬。即凡是本期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收益和已經(jīng)使用的費(fèi)用,不論款項(xiàng)是否收付,都應(yīng)作為本期的收益與費(fèi)用入賬。凡不屬于本期的收益與費(fèi)用,即使款項(xiàng)已在本期收付,都不應(yīng)作為本期的收益與費(fèi)用處理。
(5)一切會(huì)計(jì)憑證、賬薄、報(bào)表等各種會(huì)計(jì)記錄,都必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記,做到手續(xù)齊備,內(nèi)容完整,準(zhǔn)確及時(shí)。
(6)記賬用的貨幣單位為人民幣。憑證、賬簿、報(bào)表均用中文書(shū)記。
(7)一切收入與費(fèi)用的計(jì)算,必須互相配合,必須在同一時(shí)期內(nèi)登記入賬,不應(yīng)脫節(jié),不應(yīng)提前或推后。
(8)劃清資本出去與收益支出的界限,不能互相混淆。
(9)有關(guān)會(huì)計(jì)處理方法,前后各期必須一致,不得任意改變,如有改變,須經(jīng)批準(zhǔn)。
(10)建立內(nèi)部稽核制度,對(duì)款項(xiàng)的支付,財(cái)產(chǎn)物資的收發(fā)保管,債權(quán)債務(wù)的發(fā)生與清算各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),都要有明確的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,有合法的憑證,并經(jīng)授權(quán)人員審核簽證。
2、會(huì)計(jì)科目
(1)資產(chǎn)類(lèi)
①現(xiàn)金
每項(xiàng)現(xiàn)金分人民幣和外匯兩類(lèi)。
核算酒店庫(kù)存現(xiàn)金,找數(shù)備用金和零用金備用金。
設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”,根據(jù)收付憑證,按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序,逐日登記。
②銀行存款
核算酒店存入銀行的各種存款。
“根據(jù)人民幣、外幣(主要折為美元)等不同貨幣存入不同銀行,分別設(shè)置“銀行存款日記賬”,根據(jù)收、付憑證日逐筆登記,結(jié)出余數(shù)。
采用人民幣為記賬單位,對(duì)美元或其他外幣存款,在登記外幣金額的同時(shí),按當(dāng)日銀行匯率折合人民幣登記。
③應(yīng)收賬款
核算酒店商業(yè)大樓、公寓住宅大樓、餐館、商場(chǎng)及其附屬項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入中對(duì)方的欠款。
分旅行社、公司、單位、客賬、信用卡、租戶(hù)、街賬等不同類(lèi)項(xiàng),按團(tuán)體或個(gè)人設(shè)分戶(hù)賬。
設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)催收賬款,對(duì)不能收回的賬款必須查明原因追究責(zé)任,并取得有關(guān)證明。報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理批準(zhǔn),轉(zhuǎn)為壞賬損失。
④其他應(yīng)收款
核算應(yīng)收賬款不包括的其他應(yīng)收款,包括按金,應(yīng)付保險(xiǎn)賠償?shù)取?/p>
按不同貨幣和債務(wù)人每月編制明細(xì)表進(jìn)行核算。
⑤待攤費(fèi)用
核算已經(jīng)發(fā)生,但應(yīng)由本期和以后時(shí)期分別負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用,如持?jǐn)偙ｋU(xiǎn)費(fèi)等。
對(duì)支付金額較少,不超過(guò)人民幣多少(由酒店定)以下的費(fèi)用,不入本科目。
每項(xiàng)待攤費(fèi)用一般在12個(gè)月內(nèi)分?jǐn)偼戤叀?/p>
⑥存貨
核算餐廳制作食品用的原材料、油味料、半成品、煙、酒、飲品等庫(kù)存商品和存入倉(cāng)庫(kù)暫未領(lǐng)用的物料、用品及為包裝銷(xiāo)售食品而儲(chǔ)備的各種包裝容器。
各咎存貨按不同類(lèi)別倉(cāng)庫(kù)設(shè)專(zhuān)人管理,按品名設(shè)明細(xì)賬登記,定期盤(pán)點(diǎn)。
⑦其他流動(dòng)資產(chǎn)及按金
不屬于以上六個(gè)科目的流動(dòng)資產(chǎn)屬于本科目核算。
根據(jù)不同類(lèi)型或項(xiàng)目,每月編制明細(xì)表進(jìn)行核算。
⑧固定資產(chǎn)
核算所有固定資產(chǎn)的原價(jià)。
所謂固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上,或單價(jià)在人民幣多少(由酒店定)以上的房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備和其他設(shè)備。
第一批購(gòu)入的營(yíng)業(yè)性設(shè)備,如布草、瓷器玻璃器皿、金銀器等,雖在人民幣多少(由酒店定)以下,也屬于固定資產(chǎn)。
第7篇 z美容院財(cái)務(wù)管理
一個(gè)美容院為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作,做好財(cái)務(wù)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益等,都要制定出完整的財(cái)務(wù)管理制度。以下是相關(guān)美容院財(cái)務(wù)管理的范本,僅供參考。
一、總則
(1)為加強(qiáng)美容院的財(cái)務(wù)工作,發(fā)揮財(cái)務(wù)工作的美容院經(jīng)營(yíng)管理和提高經(jīng)濟(jì)效益中的作用,特制定本規(guī)定。
(2)美容院財(cái)務(wù)管理人員的職能:
1、建立健全財(cái)務(wù)管理的各種規(guī)章制度,編制財(cái)務(wù)計(jì)劃,加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)核算管理,反映、分析財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況,檢查監(jiān)督財(cái)務(wù)紀(jì)律。
2、積極為經(jīng)營(yíng)管理服務(wù),促進(jìn)美容院取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。按照經(jīng)濟(jì)核算原則,定期檢查,分析美容院財(cái)務(wù)、成本和利潤(rùn)執(zhí)行情況,挖掘增收節(jié)支潛力,考核資金使用效果,及時(shí)向總經(jīng)理提出合理化建議,當(dāng)好美容院參謀。
3、進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,督促本美容院有關(guān)部門(mén)降低消耗,節(jié)約費(fèi)用、提高經(jīng)濟(jì)效益。
4、合理分配美容院收入,及時(shí)完成需要上交的稅收及管理費(fèi)用。
5、配合財(cái)政、稅務(wù)、銀行等部門(mén),檢查財(cái)務(wù)工作,主動(dòng)提供有關(guān)資料,如實(shí)反映情況。
6、完成美容院交給的其他工作。
二、財(cái)務(wù)工作管理。
(1)會(huì)計(jì)年底自1月1日起至12月31日止。
(2)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料必須真實(shí)、準(zhǔn)確、完整,并符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。
(3)財(cái)務(wù)工作人員辦理會(huì)計(jì)事項(xiàng)必須填制或取得原始憑證,并根據(jù)審核的原始憑證編制記帳憑證。有關(guān)人員都必須在記帳憑證上簽字。
(4)財(cái)務(wù)工作人員對(duì)本美容院實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。財(cái)務(wù)工作人員對(duì)與事實(shí)不合的原始憑證,不予受理;對(duì)記載不準(zhǔn)確、不完整的原始憑證,予以退回,要求更正、補(bǔ)充。
(5)財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)當(dāng)會(huì)同主管進(jìn)行財(cái)務(wù)盤(pán)點(diǎn),保證帳簿記帳記錄與實(shí)物、款項(xiàng)相符。
(6)財(cái)務(wù)工作人員發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符時(shí),應(yīng)及時(shí)向主管進(jìn)行書(shū)面報(bào)告,并請(qǐng)求查明原因,做出處理。財(cái)務(wù)工作人員對(duì)上述事項(xiàng)無(wú)權(quán)自行做出處理。
(7)財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)根據(jù)帳簿記錄每月編制會(huì)計(jì)報(bào)表上報(bào)主管。
(8)財(cái)務(wù)工作人員調(diào)動(dòng)工作或者離職,必須與接管人員辦清交接手續(xù)。財(cái)務(wù)工作人員辦理交接手續(xù)時(shí),由主管監(jiān)交。
三、財(cái)務(wù)收支管理制度
(1)生產(chǎn)性開(kāi)支:在滿(mǎn)足美容院提供美容院服務(wù)的正常需要,又要庫(kù)存合理的前提下,產(chǎn)品采購(gòu)人員根據(jù)“請(qǐng)購(gòu)單”和主管審批的用款計(jì)劃,購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品,一般情況下采用貨到驗(yàn)收付款的方式。
(2)嚴(yán)格控制非生產(chǎn)性開(kāi)支。
(3)固定資產(chǎn)購(gòu)置。
各員工無(wú)權(quán)自行購(gòu)買(mǎi)相關(guān)產(chǎn)品。需要時(shí),需有關(guān)人員提出申請(qǐng),主管審批后由產(chǎn)品采購(gòu)人員統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。
(1)差旅費(fèi)的開(kāi)支:由于工作需要經(jīng)批準(zhǔn)到外地開(kāi)會(huì)、學(xué)習(xí)及授課的,根據(jù)本美容院差旅開(kāi)支的有關(guān)規(guī)定,出差回來(lái)后一周內(nèi)憑據(jù)主管簽名核實(shí)后報(bào)財(cái)務(wù)管理人員報(bào)銷(xiāo)。
(2)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、廣告費(fèi)用、上交稅金、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用的支付,由主管審批,財(cái)務(wù)管理人員辦理。
(3)勞動(dòng)工資的支付。按照勞動(dòng)合同的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)按期發(fā)放員工的工資。
三、現(xiàn)金和支票管理制度
(1)美容院可以在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金:
①職員工資、津貼、獎(jiǎng)金;
②個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬;
③出差人員必須攜帶的差旅費(fèi);
④結(jié)算起點(diǎn)以下的零星支出(結(jié)算起點(diǎn)由主管確定);
⑤主管批準(zhǔn)的其他開(kāi)支。
(2)財(cái)務(wù)人員支付個(gè)人款項(xiàng),超過(guò)使用現(xiàn)金限額的部分,應(yīng)當(dāng)以支票支付;確需全額支付現(xiàn)金的,店長(zhǎng)批準(zhǔn)后支付現(xiàn)金。
(3)美容院固定資產(chǎn)、辦公用品、老保、福利及其他工作用品必須采取轉(zhuǎn)帳結(jié)算方式,不得使用現(xiàn)金。
(4)財(cái)務(wù)人員支付現(xiàn)金,可以從美容院庫(kù)存現(xiàn)金限額中支付或從銀行存款中提取,不得從現(xiàn)金收入中直接支付(即坐支)。
(5)財(cái)務(wù)人員從銀行提取現(xiàn)金,應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)“現(xiàn)金領(lǐng)用單”,并寫(xiě)明用途和金額,由店長(zhǎng)批準(zhǔn)后提取。
(6)財(cái)務(wù)工作人員要進(jìn)行往來(lái)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金提送,數(shù)額巨大時(shí),應(yīng)加派人員辦理。
(7)每日營(yíng)業(yè)終了,除酌留一部分沖為次日營(yíng)業(yè)開(kāi)始時(shí)必要的支付支付資金外,所有款項(xiàng)應(yīng)盡量送存銀行。
(8)美容院職員因工作需要借用現(xiàn)金,需填寫(xiě)“借款單”,經(jīng)財(cái)務(wù)工作人員審核;交主管批準(zhǔn)簽字后方可借用。超過(guò)退款期限即轉(zhuǎn)應(yīng)收款,在當(dāng)月工資中扣還。
(9)憑發(fā)票、工資單、差旅費(fèi)及美容院認(rèn)可的有效報(bào)銷(xiāo)或領(lǐng)款憑證,填制記帳憑證,經(jīng)手人簽字,財(cái)務(wù)工作人員審核金額數(shù)量無(wú)誤,主管批準(zhǔn)后支付現(xiàn)金。
(10)工資由財(cái)務(wù)工作人員依據(jù)每月提供的核發(fā)工資資料代理編制職員薪資表,交主管審核和簽字,財(cái)務(wù)人員按時(shí)提款,當(dāng)月發(fā)放工資,填制記帳憑證,進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。
(11)無(wú)論何種匯款,財(cái)務(wù)工作人員都需審核“匯款通知單”和有關(guān)憑證,分別由經(jīng)手人、主管簽字。
(12)財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)當(dāng)建立健全現(xiàn)金帳目,逐筆記載現(xiàn)金支付。帳目應(yīng)當(dāng)月結(jié),每日結(jié)算,帳款相符。
(13)支票由財(cái)務(wù)管理人員專(zhuān)人保管。支票使用時(shí)需有“支票領(lǐng)用單”,經(jīng)店長(zhǎng)批準(zhǔn)簽字,然后將支票按金額填上,加蓋印章,填寫(xiě)日期、用途、登記號(hào)碼,領(lǐng)用人在支票領(lǐng)用簿上簽字備查。
(14)支票付款后憑支票存根、發(fā)票由經(jīng)手人簽字、財(cái)務(wù)管理人員核對(duì)、店長(zhǎng)審批。填寫(xiě)金額無(wú)誤,完成后交財(cái)務(wù)管理人員。財(cái)務(wù)管理人員統(tǒng)一編制憑證號(hào),按規(guī)定登記銀行帳號(hào)。
(15)凡與美容院業(yè)務(wù)有關(guān)款項(xiàng)的支票,不分金額大小由主管審批簽字。
四、會(huì)計(jì)檔案管理制度
(1)凡是本美容院的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)文件和其他有保存價(jià)值的資料,均應(yīng)歸檔。
(2)每日的銷(xiāo)售項(xiàng)目及銷(xiāo)售數(shù)量還有現(xiàn)金帳至少要保留半年以上。薪水單、作廢的支票、每月及每年總帳之報(bào)表至少要保留7年。服務(wù)記錄與盤(pán)點(diǎn)清單也應(yīng)妥善保存。有系統(tǒng)的盤(pán)點(diǎn)制度可避免進(jìn)貨過(guò)多和避免供應(yīng)短缺;年底時(shí)可做計(jì)算凈利的根據(jù)。
(3)會(huì)計(jì)憑證應(yīng)按月、按編號(hào)順序每月裝訂成冊(cè),標(biāo)明月份、季度、年起止時(shí)間、號(hào)數(shù)、單據(jù)張數(shù),由財(cái)務(wù)工作人員簽名蓋章、歸檔保存,歸檔前應(yīng)加以裝訂。
(4)會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)分月、季、年報(bào),按時(shí)歸檔,并分類(lèi)填制目錄。
(5)會(huì)計(jì)檔案不得攜帶外出,凡查閱、復(fù)制、摘錄會(huì)計(jì)檔案,需經(jīng)主管批準(zhǔn)。
五、財(cái)務(wù)盤(pán)點(diǎn)制度
1、盤(pán)點(diǎn)范圍
(1)化妝品:用于顧客的臉部,使用一次其產(chǎn)品價(jià)值即變成營(yíng)業(yè)收入者(無(wú)形消費(fèi)商品的營(yíng)業(yè)收入),屬于每日需盤(pán)點(diǎn)的對(duì)象,如洗面奶、化妝水、潤(rùn)膚乳等。
(2)固定資產(chǎn):一次購(gòu)入即可長(zhǎng)期使用,只須每年盤(pán)點(diǎn)一次的物品,如空調(diào)、美容儀器、床鋪、凳椅等。
(3)消耗品:輔助美容服務(wù),不需盤(pán)點(diǎn),如辦公用紙、筆、紗布、棉花、衛(wèi)生紙等。
(4)現(xiàn)金、票據(jù)、租賃契約等。
2、盤(pán)點(diǎn)方式
(1)年中、年終盤(pán)點(diǎn)。
(2)月末盤(pán)點(diǎn)。
(3)不定期抽點(diǎn)。
3、盤(pán)點(diǎn)注意事項(xiàng)
(1)財(cái)務(wù)管理人員擬定判定計(jì)劃表,主管批準(zhǔn)后,簽發(fā)通知,期限辦理盤(pán)點(diǎn)工作。
(2)盤(pán)點(diǎn)應(yīng)盡量采用精確的計(jì)算器,避免用主管的目測(cè)方法,每項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量確定后,再繼續(xù)進(jìn)行下一項(xiàng),盤(pán)點(diǎn)后不得更改。
(3)現(xiàn)金、存款等項(xiàng)目,除年中、年終盤(pán)點(diǎn)外,店長(zhǎng)至少每月抽查一次。
(4)現(xiàn)金、存款等項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn),應(yīng)于盤(pán)點(diǎn)當(dāng)日下班未行收支前或當(dāng)日下午結(jié)帳后辦理。
(5)存貨盤(pán)點(diǎn),以當(dāng)月最末的一天及翌月1日進(jìn)行為原則。
(6)盤(pán)點(diǎn)物品時(shí),實(shí)際盤(pán)點(diǎn)數(shù)均應(yīng)詳細(xì)記錄于“盤(pán)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表”。
(7)盤(pán)點(diǎn)完畢后,財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)對(duì)盤(pán)點(diǎn)情況進(jìn)行匯總,編制“盤(pán)點(diǎn)盈虧報(bào)告表”,核算盤(pán)點(diǎn)盈虧金額。
六、財(cái)務(wù)分析細(xì)則
1、財(cái)務(wù)分析
每日、每月進(jìn)行經(jīng)營(yíng)結(jié)算,并定期進(jìn)行成本、盈虧核算,以了解美容院的經(jīng)營(yíng)情況。
(1)計(jì)算準(zhǔn)確的損益平衡點(diǎn),美容院每個(gè)月的營(yíng)業(yè)額要達(dá)到或超過(guò)損益平衡點(diǎn),以助美容院制定有效的拓展銷(xiāo)售計(jì)劃及控制成本。
(2)計(jì)算損益平衡點(diǎn)要從成本和當(dāng)?shù)厣倘Φ南M(fèi)營(yíng)業(yè)額兩方面來(lái)考慮,如:根據(jù)成本算出美容院每月?tīng)I(yíng)業(yè)額要20萬(wàn)元才能持平,但如果美容院當(dāng)?shù)厣倘Ω緵](méi)有20萬(wàn)元的消費(fèi)能力,則要想辦法降低成本,如換租金較便宜的店面,使損益平衡點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額接近實(shí)際消費(fèi)力,否則只有坐等虧損。
下面以一年?duì)I業(yè)情況為例進(jìn)行分析(見(jiàn)表7-1)。
表7-1美容院開(kāi)店成本開(kāi)店成本金額開(kāi)店費(fèi)及押金100000裝修費(fèi)60000儀器費(fèi)24000一年進(jìn)貨費(fèi)56000一年其他費(fèi)用(薪水、房租、廣告等)60000合計(jì)300000
投資報(bào)酬:300000元×8.5%(基本的投資報(bào)酬率,參考銀行定存利率)=25500元。因此,每年至少要有25500元的凈利才不會(huì)虧本,即平均每個(gè)月要有2121元的凈利。加上每個(gè)月的成本即為每個(gè)月的損益平衡點(diǎn)。
2、預(yù)測(cè)毛利率建立毛利率預(yù)算計(jì)劃管理,對(duì)美容院實(shí)行計(jì)劃控制,對(duì)影響效益大的產(chǎn)品的毛利率進(jìn)行重點(diǎn)考核。
3、美容院可參到的財(cái)務(wù)管理公式
(1)回收期=開(kāi)店資金/每月?tīng)I(yíng)業(yè)凈利
如果開(kāi)店資金30萬(wàn)元,每月?tīng)I(yíng)業(yè)凈利5.6萬(wàn)元,則回收期為300000/56000=5.583,即約6個(gè)月才能收回成本。
(2)方效=每月經(jīng)營(yíng)額/店面方數(shù)
勞動(dòng)效率=每月經(jīng)營(yíng)額/員工人數(shù)
如果每個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)額5.6萬(wàn)元,店面坪數(shù)30平方米,則其方效為56000/30=1866,即平均每平方米要達(dá)到1866元的營(yíng)業(yè)額,才符合經(jīng)濟(jì)效益。
算出美容院的方效大小和勞動(dòng)效率,并和經(jīng)營(yíng)成功的同一類(lèi)型美容院做比較,作為擴(kuò)大和縮小店面的參考,避免花高租金卻不能發(fā)揮最大空間效益的情況發(fā)生,參考員工的工作效率,看是否有需要提高員工工作效率和增減員工。
第8篇 物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理手冊(cè)-財(cái)務(wù)管理概述
一、總則
1.財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財(cái)?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問(wèn)題。
2.財(cái)務(wù)管理的三方面任務(wù):
(1)有計(jì)劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。
(2)認(rèn)真貫徹各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度,維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律,實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督。
(3)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.配備專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員,開(kāi)戶(hù)建賬,建立一套完整的切實(shí)可行的會(huì)計(jì)核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)記錄工作。
4.做好年度財(cái)務(wù)預(yù)算,落實(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
5.做好會(huì)計(jì)決算和利潤(rùn)分配報(bào)告,加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營(yíng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。
6.遵守各項(xiàng)有關(guān)法律、法令和條例,接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門(mén)的監(jiān)督。
7.接受“會(huì)計(jì)事務(wù)所”對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)賬目的審查。
二、財(cái)務(wù)權(quán)限與職責(zé)
1.編制管理公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算,制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來(lái)源與運(yùn)用情況,檢查各項(xiàng)制度執(zhí)行情況。
3.加強(qiáng)流動(dòng)資金的管理,制定各部門(mén)的流動(dòng)資金額,超出額度的財(cái)務(wù)部有權(quán)拒付。
4.公司的一切開(kāi)支應(yīng)由經(jīng)手人做出計(jì)劃報(bào)其部門(mén)主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無(wú)誤報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報(bào)銷(xiāo)。
5.有權(quán)拒付違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律和違反財(cái)務(wù)規(guī)定的開(kāi)支。
6.建立完善的管理費(fèi)收費(fèi)系統(tǒng),及時(shí)足額收取管理費(fèi)及其他費(fèi)用,按發(fā)展商的要求必要時(shí)協(xié)助發(fā)展商向客戶(hù)收取其他費(fèi)用。
7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。
8.建立完善的會(huì)計(jì)資料檔案管理系統(tǒng),保證會(huì)計(jì)資料的完整。
9.按上級(jí)規(guī)定,編制好各種財(cái)務(wù)報(bào)表,做好財(cái)務(wù)工作。
10.對(duì)超載財(cái)務(wù)權(quán)限,強(qiáng)行核銷(xiāo)不合理開(kāi)支,打擊報(bào)復(fù)財(cái)務(wù)人員的行為,財(cái)務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級(jí)部門(mén)報(bào)告申述。
三、財(cái)務(wù)管理
1.財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國(guó)家要求,結(jié)合有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真進(jìn)行財(cái)務(wù)處理與會(huì)計(jì)核算,及時(shí)編報(bào)各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表,做到認(rèn)真、及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。
2.財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各類(lèi)費(fèi)用開(kāi)支,業(yè)務(wù)招待費(fèi)的提取按國(guó)家規(guī)定,可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入管理費(fèi)用,并按如下標(biāo)準(zhǔn)提取:全年業(yè)務(wù)收入額在人民幣1500 萬(wàn)元以下的,不超過(guò)年業(yè)務(wù)收入額的千分之五;全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500~5000 萬(wàn)元的部分,不得超過(guò)業(yè)務(wù)收入的千分之三。
3.財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結(jié),賬賬相符,及時(shí)清理未達(dá)賬項(xiàng),每周編報(bào)一次資金日?qǐng)?bào)表,以便管理公司及時(shí)掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴(yán)格各種費(fèi)用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出。
5.公司發(fā)生的維修費(fèi),數(shù)額在一萬(wàn)元以下的,可一次進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用,超過(guò)一萬(wàn)元的可采用分期攤銷(xiāo)的辦法,分期進(jìn)入費(fèi)用。低值易耗品的攤銷(xiāo)方法采用“五五攤銷(xiāo)法”。
第9篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述
一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為,即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來(lái)講,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個(gè)方面:
1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營(yíng)的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會(huì)和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤(rùn)。
2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)
財(cái)富最大化是指公司通過(guò)合理經(jīng)營(yíng),使本企業(yè)的總價(jià)值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化,這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個(gè)不斷發(fā)展、逐漸壯大的過(guò)程,因此,實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。
3.完成國(guó)家有關(guān)規(guī)定
國(guó)家及行政主管部門(mén)對(duì)企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營(yíng)效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國(guó)家稅收,同時(shí)也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)新觀念
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹(shù)立新觀點(diǎn),適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場(chǎng)觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場(chǎng)為導(dǎo)向,面向市場(chǎng),參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)會(huì)人員應(yīng)該及時(shí)全面地學(xué)習(xí)和掌握價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要理論,才能更好地樹(shù)立起市場(chǎng)觀念。
2.經(jīng)濟(jì)效益觀念
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所取得的有效成果與勞動(dòng)消耗相比較,力爭(zhēng)以較少的活勞動(dòng)和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會(huì)需求的產(chǎn)品或向社會(huì)提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn),也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益,首先要樹(shù)立經(jīng)濟(jì)效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,其成本補(bǔ)償和利潤(rùn)分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。
4.資金時(shí)間價(jià)值觀念
資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動(dòng)中,由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值。由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等,一般要以利率為計(jì)算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價(jià)值。如果離開(kāi)了時(shí)間價(jià)值因素,就無(wú)法正確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹(shù)立資金時(shí)間的價(jià)值觀念。
5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念
公司的財(cái)務(wù)活動(dòng),很多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險(xiǎn),多獲利,是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的情況下,投資者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí),必須爭(zhēng)取獲得超過(guò)時(shí)間價(jià)值以外的額外收益,這種額外收益稱(chēng)之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。為了做好財(cái)務(wù)工作,財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn),計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險(xiǎn),這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開(kāi)了風(fēng)險(xiǎn),就無(wú)法正確評(píng)價(jià)公司的收益,也就無(wú)法進(jìn)行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容
財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的重要組成部分,是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有:
1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來(lái)源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門(mén)面房的租金以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入等。應(yīng)按照國(guó)家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時(shí)收取。
2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測(cè)算與分析
各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測(cè)算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門(mén)別類(lèi)地測(cè)算出各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。
3.專(zhuān)項(xiàng)基金的提存與使用
專(zhuān)項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)基金的使用國(guó)家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺(tái)了使用細(xì)則。專(zhuān)項(xiàng)基金的性質(zhì)已決定了必須專(zhuān)款專(zhuān)用,同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專(zhuān)項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
4.公司凈經(jīng)營(yíng)收益的預(yù)測(cè)和留用利潤(rùn)的安排使用
公司的經(jīng)營(yíng)目的是獲取利潤(rùn)。對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營(yíng)收入,也就是企業(yè)利潤(rùn),財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測(cè)企業(yè)的利潤(rùn)情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時(shí)調(diào)整,確保經(jīng)營(yíng)收益的最大化。
四、機(jī)構(gòu)設(shè)置
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個(gè)物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開(kāi)展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來(lái)設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來(lái)決定,因此根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門(mén)可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。
五、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé)
1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理
(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財(cái)務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。
(2)組織財(cái)務(wù)部門(mén)的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)會(huì)人員遵紀(jì)守法,按照財(cái)政部中國(guó)人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)。
(3)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表,并寫(xiě)出分析報(bào)告,送總經(jīng)理審閱。
(4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理,保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。
(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出,杜絕浪費(fèi)。
(7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)管理制度,運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。
(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況,制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。
(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
2.主管會(huì)計(jì)
(1)對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé),具體做好財(cái)務(wù)的日常管理工作;
(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作;
(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表,送部門(mén)經(jīng)理審核;
(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目,及時(shí)向部門(mén)經(jīng)理匯報(bào);
(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符;
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要,組織各營(yíng)業(yè)部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn);
(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
3.出納
(1)對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。
(2)嚴(yán)格遵守國(guó)家制定的財(cái)會(huì)制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫(kù)存現(xiàn)金。
(3)及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會(huì)計(jì)做賬。
(4)及時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng),保護(hù)公司利益不受損失。
(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
4.統(tǒng)計(jì)員
(1)對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作;
(2)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料,供主管會(huì)計(jì)參考;
(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對(duì)于變動(dòng)的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改與存貯,做到隨時(shí)變動(dòng),隨時(shí)修改,隨時(shí)存貯,以免出現(xiàn)差錯(cuò);
(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
5收費(fèi)員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時(shí),應(yīng)專(zhuān)門(mén)配備收費(fèi)員,這樣既可方便住戶(hù),又能及時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是:
(1)對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳。
(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫(kù),并統(tǒng)計(jì)好交費(fèi)情況。
(4)樹(shù)立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。
第10篇 小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算
第一部分 財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線(xiàn)'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。
一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設(shè)置專(zhuān)職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。
2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶(hù),我們將采用電話(huà)催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門(mén)拜訪(fǎng)或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶(hù),我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書(shū)確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定及招標(biāo)書(shū)沒(méi)有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明
1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);
2、《招標(biāo)書(shū)》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn);
4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。
7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃
維修基金的管理
1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)帳管理,并設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會(huì)審批。
4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。
第11篇 酒店財(cái)務(wù)管理描述
酒店財(cái)務(wù)管理描述
*酒店財(cái)務(wù)管理的功能
酒店的財(cái)務(wù)部門(mén)是酒店總經(jīng)理對(duì)整個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)管理工作起著“管家”作用的職能部門(mén),負(fù)擔(dān)酒店資金總核算,監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行資金運(yùn)用和管理,增加營(yíng)業(yè)收入,節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支,維護(hù)酒店的經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)效益的重大任務(wù)職責(zé)。
*酒店財(cái)務(wù)管理的任務(wù)
酒店財(cái)務(wù)管理的工作任務(wù)如下:
1.記錄、分析酒店的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、資金運(yùn)作動(dòng)態(tài),營(yíng)業(yè)收入和費(fèi)用開(kāi)支的基本資料,定期向酒店總經(jīng)理和董事會(huì)報(bào)告。
2.根據(jù)酒店總經(jīng)理和董事會(huì)的工作指令,結(jié)合酒店的自身情況,對(duì)財(cái)務(wù)收支進(jìn)行綜合平衡,組織酒店各部門(mén)編制酒店的月。季和年度的營(yíng)業(yè)計(jì)劃與財(cái)務(wù)計(jì)劃。
3.定期對(duì)酒店財(cái)務(wù)計(jì)劃與營(yíng)業(yè)計(jì)劃進(jìn)行分析,做出書(shū)面分析報(bào)告呈交總經(jīng)理。
4.執(zhí)行和完善酒店的財(cái)務(wù)管理工作,具體包括:
(1)負(fù)責(zé)對(duì)全酒店的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)登記,核對(duì)和抽查、調(diào)撥、并按照有關(guān)規(guī)定分?jǐn)偱f費(fèi)用,保證資產(chǎn)的資金來(lái)源,不斷對(duì)酒店的設(shè)施進(jìn)行更新?lián)Q代;
(2)管理和控制酒店的各種資金,做好資金收支計(jì)劃,平?工作,嚴(yán)格檢查備用金的使用,嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金額制度,對(duì)應(yīng)收賬款按協(xié)議時(shí)間進(jìn)行催收,做好金額回收工作;
(3)負(fù)責(zé)全酒店的資金運(yùn)用組織和調(diào)度工作,及時(shí)做好掌握外匯匯率的變動(dòng),定期將資金的變動(dòng)情況向總經(jīng)理匯報(bào);
(4)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制度及時(shí)完成收支核算,及時(shí)做好財(cái)務(wù)記載,正確核算酒店的經(jīng)營(yíng)技成本,費(fèi)用,利潤(rùn),按時(shí)準(zhǔn)確編輯會(huì)計(jì)報(bào)表,做出酒店的財(cái)務(wù)分析;
(5)及時(shí)清算酒店和債權(quán),做到清楚明白。
5.嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各種財(cái)務(wù)制度,完善酒店的財(cái)務(wù)管理制度,嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,檢查督足財(cái)務(wù)人員遵章守法,共同做好財(cái)務(wù)工作,。
*酒店財(cái)務(wù)管理的工作目標(biāo)
酒店財(cái)務(wù)管理的工作目標(biāo)主要包括:
1.保證酒店的帳目明晰與正確;
2.建立完整而詳細(xì)的酒店財(cái)務(wù)檔案;
3.建立完善的酒店財(cái)務(wù)監(jiān)察制度,杜絕財(cái)務(wù)混亂,維護(hù)酒店的經(jīng)濟(jì)利益。
第12篇 集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主管崗位職權(quán)
集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理主管崗位職權(quán)
崗位使命
負(fù)責(zé)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)分析、預(yù)算等財(cái)務(wù)管理工作,以支持集團(tuán)公司重大決策和經(jīng)營(yíng)管理。
主要崗位職責(zé)
負(fù)責(zé)擬定、修改、完善集團(tuán)公司財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)算等財(cái)務(wù)管理制度等相關(guān)文件;
負(fù)責(zé)組織編制集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算,監(jiān)督審核集團(tuán)公司和二級(jí)單位預(yù)算執(zhí)行情況,協(xié)助規(guī)劃發(fā)展部對(duì)成員企業(yè)、直屬單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)績(jī)效管理;
負(fù)責(zé)組織集團(tuán)公司成本核算,并提出成本管理建議;
負(fù)責(zé)組織進(jìn)行集團(tuán)公司財(cái)務(wù)分析,為集團(tuán)公司重大財(cái)務(wù)決策提供依據(jù);
負(fù)責(zé)建立健全對(duì)子公司的財(cái)務(wù)分析制度,指導(dǎo)子公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析工作,對(duì)財(cái)務(wù)分析中暴露的問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研和檢查,并將有關(guān)結(jié)論和意見(jiàn)向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行報(bào)告;
負(fù)責(zé)組織實(shí)施集團(tuán)公司的價(jià)格、收費(fèi)工作;
負(fù)責(zé)組織集團(tuán)公司對(duì)外投資的財(cái)務(wù)可行性研究和財(cái)務(wù)收益分析。
主要管理權(quán)限
對(duì)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)管理制度有建議權(quán);
對(duì)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)預(yù)算有主要建議權(quán);
對(duì)集團(tuán)本部及各成員企業(yè)上報(bào)的財(cái)務(wù)分析有審核權(quán);
對(duì)集團(tuán)本部及各成員企業(yè)上報(bào)的財(cái)務(wù)預(yù)算有審核權(quán);
在財(cái)務(wù)分析、預(yù)算管理工作范圍內(nèi),有權(quán)要求相關(guān)人員給予配合。
