第1篇 物業(yè)管理員招聘試題答案60分鐘
物業(yè)管理員招聘試題及答案(60分鐘)
一、 填空(20*2分)
1、 根據(jù)物業(yè)管理條例,物業(yè)管理活動的主體是: 。
2、 專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的中修、、、。專項維修資金歸 所有;
3、 《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、、 、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
4、 《物業(yè)管理條例》第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè),導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
5、 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 年;管道堵塞
個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設備 個采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
7、 一套完整的施工圖,除了要有圖紙目錄和設計說明書以外,還應包括以下專業(yè)圖紙:
①圖 ② 圖 ③ 圖 ④ 圖
8、 物業(yè)管理綜合服務一般分為: 服務和 服務。
二、 問答題(2*10分)
1、 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料
2、 物業(yè)管理員在物業(yè)管理活動中的主要職責是什么
三、論述題(2*20分)
1、 根據(jù)您以往的經(jīng)驗,您認為物業(yè)管理工作中最棘手的問題是什么您是怎么處理的
2、 談談您對物業(yè)管理市場或者物業(yè)管理企業(yè)的認識。(比如:一個好的物業(yè)公司應該有怎樣的組織機構或管理模式怎樣的服務理念當前市場的物業(yè)管理企業(yè)主要存在哪些優(yōu)勢或弊端請不拘形式隨意發(fā)揮,可以談一個問題,也可以談多個問題)
答案:
填空
1、業(yè)主2、大修、更新、改造3、服務質量或服務標準、服務費用
4、違反合同約定或違約或未按合同約定提供服務或未提供約定的服務
5、 5年 1年 2個月 2個 6、基礎 墻體
7、建筑施工結構施工設備施工電氣施工 8、常規(guī)性特約
簡答
1、第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一) 竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二) 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三) 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四) 物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、
1) 配套設施的完善問題;
2) 水電供應容量的問題;
3) 安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4) 垃圾的處理方式;
5) 高層建筑物外觀的清潔問題;
6) 消防設施問題;
7) 物業(yè)管理所需設備問題;
8) 對建筑材料的意見;
9) 其他問題。
第2篇 物業(yè)綠化管理程序
物業(yè)綠化管理控制程序
1.0目的
加強綠化植物養(yǎng)護,確保綠化植物正常生長,為業(yè)主和住戶提供空氣清新、優(yōu)美的園林環(huán)境。
2.0范圍
適用于公司物業(yè)管理轄區(qū)的綠化養(yǎng)護服務。
3.0職責
3.1 綠化員負責管轄范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護工作的具體實施。
3.2 綠化班長負責綠化工作的安排和現(xiàn)場巡視。
3.3 環(huán)潔部主管負責編制綠化植物年度養(yǎng)護計劃,并組織實施;每周對綠化工作檢查一次,并填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.4 管理處主任負責審批綠化植物年度養(yǎng)護計劃;每月對綠化工作檢查一次,并填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.5 品質督導負責每月對綠化工作進行抽查,并將檢查結果填寫到《管理服務檢查情況匯總表》。
3.6 綜合部負責綠化植物的標識。
4.0定義
4.1 喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木,如:行道樹、孤植樹等。
4.2 灌木:指無明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
4.3 地被植物:指貼地或匍匐生長的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。
4.4 種植:指將被移栽的植物按要求栽種于新地的操作。
4.5 移植:指在種植成活后的植株還需移動到其它位置以達到綠化、設計效果的栽植操作。
5.0工作程序
5.1 綠化工作是物業(yè)服務質量的重要窗口,是關鍵服務工作之一。環(huán)潔部主管根據(jù)本物業(yè)小區(qū)的地形、地貌特點,編制綠化工作方案、綠化工作應做到:
a) 小區(qū)公共綠地庭院綠地及道路兩側綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當;
b) 新建小區(qū)公共綠地達到人均1平方米以上,歸區(qū)改造的小區(qū)人均綠地不低于0.5平方
米;
c) 綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
5.2 環(huán)潔部主管組織相關人員編制綠化喬木、灌木、草坪的種植、整形、修剪、補種、施肥、
除草、病蟲防治的作業(yè)指導書,包括各環(huán)節(jié)的服務規(guī)范、服務提供規(guī)范、各種設備機具的使用操作規(guī)程及綠化檢驗標準檢驗方法,經(jīng)管理者代表批準后執(zhí)行。各綠化人員嚴格有關作業(yè)文件操作服務。
5.3 綠化人員要求,應編制《綠化服務人員任職要求和崗位職責》對綠化各崗位人員的年齡、身體狀況、文化、工作經(jīng)歷、技能做出規(guī)定,經(jīng)管理者代表批準后執(zhí)行綠化作業(yè)技能較強屬關鍵過程,每年對綠化人員進行定期技能培訓,技能鑒定合格才能上崗。
5.4 每日綠化作業(yè)結束操作人員應填寫《環(huán)潔部工作日志》記錄作業(yè)內(nèi)容和具體數(shù)據(jù),對各種花草樹木的種植管理做到對其質量可追溯性。
5.5 綠化的消殺(病蟲防治)參照《環(huán)境消殺控制程序》執(zhí)行,噴灑農(nóng)藥的濃度劑量符合有關標準,農(nóng)藥空瓶按規(guī)定集中送有資格部門無害化處理。
5.6綠化修剪:注意一觀察二修剪三處理;草坪高度不得高于15cm,修剪后的草坪高度為5-10cm,并遵守1/3原則。
5.7綠化澆灌:不干不澆,澆則澆透;夏秋季澆灌水的時間一般是早晨,春冬季澆水時間一般為午后。
5.8綠化施肥:勤施薄施。
5.9 外包綠化的管理,綠化負責人對外包綠化服務加強監(jiān)督檢查,確保外包服務也應按公司有關作業(yè)文件操作,其綠化質量達到要求才能驗收,否則重新種植修剪等服務。
5.10 綠化植物的標識按《服務提供控制程序》規(guī)定實施。
6.0支持/相關文件
《服務提供控制程序》
《環(huán)境消殺控制程序》
《環(huán)潔部工作手冊》
《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》cjj/t82-99
綠化植物花草種植修剪養(yǎng)護管理消殺作業(yè)指導書
7.0記錄
《環(huán)潔部工作日志》
《消殺工作記錄表》
《綠化巡檢記錄表》
第3篇 z物業(yè)管理公司各部門的主要職能劃分
辦公室:辦公室是總經(jīng)理領導下的綜合辦事機構,也是綜合管理部門。主要負責公司內(nèi)部日常行政事務,包括擬寫文書,組織會議,管理人事,后勤,檔案,培訓員工以及接待來訪客各項工作。
財務部:財務部在公司經(jīng)理領導下,參與企業(yè)經(jīng)營管理,搞好財務核算。財務人員必須按照國家有關財務管理的政策、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度,監(jiān)督企業(yè)資金和資產(chǎn)的安全有效運轉,負責管理服務費的收繳,做好報表、納稅工作,要經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務情況。
管理部:管理部應按照公司的計劃和安排,負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、綠化、保安、消防、車輛管理等工作。
服務部:服務部應依法建立各類服務網(wǎng)點,開展代辦業(yè)務,監(jiān)督、檢查服務網(wǎng)點的服務態(tài)度和遵紀守法情況,最大限度地為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類用戶提供優(yōu)良的服務。
工程部:工程部是負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門,其主要職能是實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕及其配套設備的維護,組織管理人員維護、管理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及各種配套設備。做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關物業(yè)資料。
第4篇 麗江物業(yè)管理評審控制程序
1.0 目的
按計劃的時間間隔評審質量管理體系,包括對質量方針、目標的評審,確保質量管理體系持續(xù)的適應性、充分性和有效性。
2.0 范圍
適用于對麗江花園物業(yè)管理公司質量管理體系的評審。
3.0 職責
3.1總經(jīng)理主持管理評審會議并負責對《管理評審報告》的審批。
3.2管理者代表負責向總經(jīng)理報告質量管理體系運行情況,組織管理評審會議的召開,組織編寫《管理評審報告》。
3.3行政部負責評審計劃的制定,收集并提供管理評審所需資料,建立并保存管理評審會議記錄,協(xié)助管理者代表編制《管理評審報告》,負責組織對評審后的糾正、預防措施的跟蹤和驗證。
3.4各部門負責準備、提供與本部門工作有關的對質量管理體系評審所需的資料、參加管理評審會議,實施會議提出的糾正與預防措施。
4.0 定義(無)
5.0 工作程序
5.1管理評審頻次
5.1.1 管理評審每年至少進行一次,發(fā)生下列情況可增加評審次數(shù),具體評審時機由總經(jīng)理確定。
5.1.2 內(nèi)部審核之后,外部(第二或第三方)審核之前。
5.1.3 出現(xiàn)重大質量事故或有重大的客戶投訴。
5.1.4 認證證書即將到期。
5.1.5 社會環(huán)境、市場需求、公司機構發(fā)生重大變化。
5.1.6 總經(jīng)理認為必要時。
5.2評審前的準備工作
5.2.1 行政部必須于管理評審前編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準。計劃主要內(nèi)容包括:
a) 評審時間;
b) 評審目的;
c) 評審范圍及評審重點;
d) 參加評審部門(人員);
e) 評審依據(jù);
f) 評審內(nèi)容。
5.2.2 行政部在管理評審前做好會議籌備工作,并通知參加評審的人員以及準備本次評審的計劃和有關資料。
5.2.3 各有關部門應整理好本部門質量管理體系運行的相關資料送行政部匯總整理后報管理者代表。
5.2.4 參加管理評審會議人員:總經(jīng)理及受邀請的部門負責人和有關人員。
5.3評審輸入
管理評審輸入包括以下方面的內(nèi)容:
5.3.1質量方針、目標和指標的貫徹實施情況及其適宜性。
5.3.2審核結果(包括內(nèi)部、外部質量管理體系審核的結果)。
5.3.3質量管理體系運行的有效性及其組織結構的配置和調整。
5.3.4顧客反饋情況,包括滿意程度測量結果及與顧客溝通的結果等。
5.3.5過程業(yè)績和產(chǎn)品的符合性,包括過程、產(chǎn)品測量和監(jiān)控的結果。
5.3.6改進、預防和糾正措施的狀況,包括對糾正和預防措施的實施及其有效性的監(jiān)控結果。
5.3.7以往管理評審的跟蹤措施的實施及有效性。
5.3.8可能影響質量管理體系的變更。
5.3.9相關方所關心的問題。
5.3.10改進的建議及其它。
5.4實施評審
5.4.1 總經(jīng)理主持召開管理評審會議,管理者代表報告質量管理體系的總體運行情況,有關部門匯報質量管理體系運行的相關情況,參加會議的各部門負責人以及有關人員對評審輸入進行評價,對存在或潛在的不合格提出糾正和預防措施,確定責任人員和整改要求。
5.4.2 總經(jīng)理對所涉及管理評審內(nèi)容作出結論性的評價意見,行政部負責形成會議記錄。
5.5評審輸出
管理評審的輸出包括以下方面的任何決定和措施:
5.5.1 質量管理體系及其過程有效性的改進,包括對質量方針、目標、組織結構、過程控制和產(chǎn)品質量方面的評價。
5.5.2 與顧客要求有關的產(chǎn)品的改進,對現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評價,包括是否需要進行產(chǎn)品、過程審核等與評審內(nèi)容相關要求。
5.5.3 資源需求等。
5.6管理評審報告
5.6.1 管理評審結束后,由行政部協(xié)助管理者代表起草《管理評審報告》。
《管理評審報告》內(nèi)容如下:
a)本次評審的目的、范圍、依據(jù)和信息;
b)參加本次評審的人員、日期、地點;
c)對質量管理體系評審的綜述和結論;
d)相關部門需采取的糾正或預防措施。
5.6.2 《管理評審報告》經(jīng)總經(jīng)理批準后,形成正式文件,發(fā)至每個參加評審活動的部門及相關人員。
5.6.3 根據(jù)《管理評審報告》的要求,各相關部門實施糾正或預防措施。
5.6.4 行政部跟蹤《管理評審報告》有關要求落實的情況,各部門協(xié)助,并向管理者代表報告,管理者代表組織對相關部門改進的有效性進行驗證。
5.6.5 糾正或預防措施如涉及質量管理體系文件的修改,按《文件控制程序》進行。
5.6.6 《管理評審報告》及評審會議中形成的其它質量記錄由行政部歸檔保存。
6.0 相關文件
6.1《文件控制程序》rgpm
第5篇 管理處出租物業(yè)設施設備管理模式
項目管理處出租物業(yè)設施設備管理模式
1.租方與公司物業(yè)管理處達成承租意向后,由維修隊、物管處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設備設施進行檢查。
2.維修隊按現(xiàn)場的物業(yè)設施狀況詳細填制記錄表,并與租方代表、物管處三方共同簽字確認。
3.《物業(yè)設施狀況記錄表》一式多份,除維修隊留存一份外,其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤?/p>
4.承租方租用的物業(yè)設施應按契約規(guī)定使用及維護,并接受維修隊日常巡查監(jiān)督管理。
5.維修隊負責日常對出租物業(yè)區(qū)域的設施進行巡查,及時維修保養(yǎng)。
6.如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的,應立即制止并報告物業(yè)管理處。出租的物業(yè)設施由物業(yè)管理處負責歸口管理
7.承租方損毀所租用的物業(yè)設施的情況反饋至物管處后,由物管處、維修隊、租方代表共同現(xiàn)場核實損毀范圍,由維修隊根據(jù)情況填寫記錄單,三方簽字確認。
8.租方移位、更改、損毀的物業(yè)設施設備按契約所約定由承租方負責還原,或由維修隊修復。所有損失及費用由物管處負責按契約規(guī)定索賠處理。
9.出租的物業(yè)設施設備在正常使用情況下發(fā)生的各種故障均由承租方直接向物管處反映,再由物管處按報修程序通知維修隊進行維修。
10.維修隊按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設施進行保養(yǎng)、檢修,所有計劃均事先向物管處反饋,由物管處聯(lián)系租方做好協(xié)調。其它事項按《維修隊運作規(guī)范》處理。
11.維修隊負責定期按物管處要求準確對出租的物業(yè)區(qū)域的用水、用電、空調等各種能耗數(shù)據(jù)進行抄表統(tǒng)計,填制記錄交物管處。
12.出租物業(yè)退租時,由維修隊、物管處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業(yè)設施設備狀況記錄現(xiàn)場進行核對,填制退租物業(yè)設施移交單。
13.其它事項按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第6篇 物業(yè)管理知識問答題-5
物業(yè)管理知識問答題(5)
1、小區(qū)內(nèi)綠地改建停車位等應怎樣辦理手續(xù)
《物權法》第七十三條規(guī)定:“建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！?/p>
第七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>
因此,綠地改建停車位等,須經(jīng)專有部分建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。然后再到相關部門辦理法定手續(xù)。
2、小區(qū)內(nèi)的停車泊位歸誰所有業(yè)主支付的車位租賃費歸誰所有該怎樣支配
業(yè)主在買房時,可以通過簽訂合同的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有。(《物權法》第七十三條有明確界定。)
由于使用和管理的需要,將共有部分的車位租賃給部分業(yè)主使用,又屬于共有的專有使用權。這部分業(yè)主所付出的費用既租賃費,也就是使用費。這部分費用的歸屬,從性質上來講作為共有權益收益,應歸全體業(yè)主按份所共有,既扣除物業(yè)管理企業(yè)必要的勞務以及建設停車位和購買必要的附屬設施費用之外,剩余部分應當充入小區(qū)物業(yè)維修資金或由小區(qū)全體業(yè)主共同支配。
3、出租房物業(yè)費應由誰交
《淄博市物業(yè)管理辦法》第42條規(guī)定:“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任?！币罁?jù)上述規(guī)定,業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用,是業(yè)主個別局物業(yè)服務合同應盡的義務。
房屋出租合同中對物業(yè)管理費的交納有約定的話,應依照約定。但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方,不能以此對抗物業(yè)管理企業(yè)。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的,作為承擔連帶責任的業(yè)主應當交納。但其交納后,可依據(jù)與承租人在合同中的約定向承租人追償。
4、小區(qū)業(yè)主是否又權審查物業(yè)管理企業(yè)費用支出
這要看小區(qū)物業(yè)管理費的形式。國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條規(guī)定:“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)管理費用?！币簿褪钦f,物業(yè)管理費有兩種存在形式。
“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用,贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！睂嵭邪芍频?物業(yè)公司每年公布一次收支情況,業(yè)主大會主要考核物業(yè)公司的服務質量,沒有審計權利。但是實行酬金制的,五月管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少與一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主大會或者業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
《物業(yè)服務收費管理辦法》第十三條規(guī)定:“物業(yè)服務收費采取酬金制方式,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計?！?/p>
5、因五月管理企業(yè)在履行物業(yè)管理義務中存在瑕疵,業(yè)主要求降低物業(yè)管理費是否合理
物業(yè)管理企業(yè)未按照約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標準服務,系違約行為,應承擔違約所產(chǎn)生的法律后果。鑒于業(yè)主實際上已經(jīng)接受了物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務,可適當減少應交的物業(yè)管理費金額。
物業(yè)管理企業(yè)違約行為主要表現(xiàn)在:對公共部位、共用設施設備維護管理不善;對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職能,造成物業(yè)環(huán)境惡化;未經(jīng)業(yè)主同意,許可他人利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施,或者將物業(yè)管理權發(fā)包給他人等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會有證據(jù)證明物業(yè)公司存在上述違約行為,物業(yè)公司應承擔響應的違約責任。
6、裝修時,私自拆改承重墻是否違法
《物權法》第七十一條規(guī)定:“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。業(yè)主形式權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益?！狈课莸某兄亟Y構是建筑物的重要共有部分,是絕對不能私自拆改的。
7、物業(yè)管理企業(yè)的哪些事情需要業(yè)主委員會協(xié)助管理或者需要向業(yè)主委員會匯報物業(yè)管理企業(yè)不配合業(yè)主委員會的工作,業(yè)主委員會該怎么辦
業(yè)主委員會有權力和義務按照法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。一般來講,業(yè)主委員會主要是在服務質量與財務監(jiān)管兩方面形式監(jiān)督權力。服務質量應根據(jù)物業(yè)服務合同約定來評判,財務監(jiān)管主要包括按實結算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監(jiān)督管理。
物業(yè)管理企業(yè)讀業(yè)主委員會的工作不配合的,業(yè)主委員會應根據(jù)物業(yè)服務合同約定向物業(yè)管理企業(yè)交涉,要求其履行物業(yè)服務合同規(guī)定的義務。物業(yè)管理企業(yè)拒絕履行服務合同規(guī)定的義務,拒絕接受業(yè)主委員會監(jiān)督的,業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公告,并可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)管理企業(yè),直至追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
8、物業(yè)管理企業(yè)私自經(jīng)營小區(qū)的共有部位或者共有設備,業(yè)主如何維權
根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,共有面積和共有設備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)停止經(jīng)營。如果物業(yè)管理企業(yè)不停止經(jīng)營的話,那么利用共有部位或者共有設備賺的錢,應歸全體業(yè)主所有?？蓪⑦@部分收益補貼物業(yè)管理費的不足,也可直接納入維修資金中。
9、剛買的新房在辦理入住手續(xù)時,有的物業(yè)管理企業(yè)要求一次性交納一年的物業(yè)管理費用,否則不給辦理入住手續(xù)。提前預收物業(yè)管理費是否合理
考慮到物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉,預收一定的物業(yè)管理費是合理的,有關法規(guī)也允許物業(yè)管理企業(yè)預收費用(如實行酬金制的)。但是這種預收應當有一定的限度,從物業(yè)管理費的構成來看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、長時間預手各項物業(yè)費用就不合理了。
10、開發(fā)商收取物業(yè)費作為交房條件是否合法
部分開發(fā)商在交房時,要求購房人以先行支付物業(yè)服務費等作為入住條件,是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的服務費用,應由物業(yè)管理企業(yè)收取,而不應由開發(fā)商收取。開發(fā)商應按《商品房買賣
合同》的約定按期交房,如以交納物業(yè)服務費做房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
依據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定,當事人互負義務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定,除合同中約定以購房者支付物業(yè)服務費作為房屋交付條件的,開發(fā)商不得以購房者先行支付物業(yè)服務費用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業(yè)服務費的義務,但權利人應為物業(yè)管理企業(yè),而不是開發(fā)商。如因此使開發(fā)商逾期交付房屋的,開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
11、業(yè)主交納的車位費是地面使用費還是車輛保管費二者有何區(qū)別
小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在停車泊位上收取的一般是使用性收費,不是車輛保管費的性質。我國《合同法》的第19章專門規(guī)定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同,是保管人保管積存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的,停車泊位的使用并沒有此目的,也不存在物業(yè)服務企業(yè)返還車的行為;保管合同轉移標的物的占有,而停車泊位的使用并不轉移對車的占有,也沒有占有的意思表示;停車泊位的使用合同是承諾性合同,不以車位的實際交付為合同成立要件,更不以車輛的交付為要件,而保管合同屬時間性合同,以車輛的實際交付保管時才成立。車位合同的標的是車位范圍內(nèi)場地設施的使用權,而保管合同的標的是車輛。停車泊位使用合同,供方提供的是場地使用權和服務,保管合同提供的除服務之外主要還是對標底物的返還的保證;停車泊位使用合同的價格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動,而車輛保管合同則通常要與車輛的價值相關聯(lián)。停車泊位使用合同如使用人不支付費用,對方?jīng)]有留置權,而對車輛保管合同言,法律賦予了留置權。
12、業(yè)主小區(qū)內(nèi)被打物業(yè)公司是否承擔責任
案例:盧先生夜間回家時,在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴,狀告物業(yè)管理公司違約,未盡到安全保護的義務,要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問:物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費的情況下,物業(yè)公司對業(yè)主人身受到的傷害是否應承擔民事賠償責任
解析:盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》,雙方形成的是合同法律關系,只要物業(yè)管理公司按照《物業(yè)管理服務合同》中約定的保安服務事項履行了合同義務,物業(yè)公司便不承擔業(yè)主的人身保險責任。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務,但這種“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全,以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定,而不是廣義上的社會安全。擔負業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務合同》約定的一般保安服務事項。對于業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任,可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定,沒有特別約定的,物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務合同》中沒有上述特別約定,因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。
13、小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應承擔責任
案例:a公司購買了一輛面包車,該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放,a公司按月交納停車費。某日早上,周某取車時發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。a公司在報案之后,向人民法院提起訴訟,以物業(yè)公司違反保管合同為由,要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判令駁回a公司的訴請。a公司不解:自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費,物業(yè)管理公司應當有保管的義務,為什么車在小區(qū)被盜,物業(yè)公司卻不用承擔賠償責任
解析:本案中,人民法院認定物業(yè)管理公司收取停車費、發(fā)放停車證、指定停車位等行為并不表示a公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同,保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致,而且須有寄存人將保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司將車停在物業(yè)管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責任轉移至物業(yè)管理公司,a公司支付了停車費并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此,法院判決對a公司的賠償請求不支持。
14、房屋質量缺陷能拒物業(yè)費嗎
問:我購買了一處房產(chǎn),現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該房質量有問題,我一直在和物業(yè)公司交涉,要求維修,請問,在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費
答:一旦你在辦理完接收手續(xù)(即入住手續(xù))之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題,則分兩種情況區(qū)別對待:(1)若房屋質量不是主體結構存在問題,未嚴重到足以解除購房合同的情況下,則應繼續(xù)交納物業(yè)管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發(fā)商簽訂的購房合同,,當質量問題較小,不足以解除購房合同時,如裝修工藝稍次,局部出現(xiàn)滲漏等,你應與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質量問題或索取經(jīng)濟補償。物業(yè)管理費是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用,業(yè)主只要實際接收了物業(yè)就享受了服務,因而必須向物業(yè)管理公司支付管理費。房屋質量問題與物業(yè)管理問題分屬于兩個不同的范疇,二者不能混為一談。(2)若質量問題嚴重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,業(yè)主仍應交納物業(yè)管理費,直至合同解除為止。
15、開發(fā)商承諾的物業(yè)管理服務內(nèi)容沒有兌現(xiàn)怎么辦
某小區(qū)業(yè)主問:購買某樓盤房子的時候,該樓盤開發(fā)商承諾以后物業(yè)公司會提供24小時熱水,受此吸引才買了房子。然而,等拿到房入住后,卻發(fā)現(xiàn)沒有這一服務。想問一下可否就這一點要求開發(fā)商賠償損失
答:首先需要確定的是沒有提供24小時熱水服務的原因。第一種情況是,該樓盤不具有供應熱水的硬件設施,或者雖然有硬件設施但不能滿足24小時供應。第二種情況是,開發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項服務。第三種情況是,業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項服務。第四種情況是,由于使用成本等原因,大部分業(yè)主不愿使用該項服務而未要求物業(yè)管理公司提供。
在上述第一、二種情況,開發(fā)商均應承擔責任。第一種情況下,開發(fā)商未按承諾配置供應熱水的設施,顯然屬于違約行為。第二種情況下,雖然是物業(yè)管理公司違約,但前期物業(yè)管理公司是開發(fā)商選擇的,開發(fā)商有義務督促其嚴格履行前期物業(yè)管理合同;若其未提供開發(fā)商承諾給業(yè)主的服務,開發(fā)商應向購房者承擔責任。
在上述第三、四種情況,則一般不能歸責于開發(fā)商。第三種情況下,違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司,與開發(fā)商之間不存在因果關系,業(yè)主只有根據(jù)物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責任。第四種情況下,是業(yè)主大會決定不實施該服務,并非開發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因,個別希望使用該項服務的業(yè)主此時一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。
16、未簽物業(yè)管理協(xié)議書,業(yè)主可不交管理費嗎
某小區(qū)業(yè)主問:我們小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理的,該物業(yè)公司并沒有和我們業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議,請問我們是否可拒交物業(yè)管理費
答:近年來,隨著住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的普及,物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多,本案就是一例。本案的關鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主之間受否成立了物業(yè)管理服務合同關系。
第7篇 x物業(yè)質量管理體系
zz物業(yè)質量管理體系
1 總要求
zz物業(yè)按iso9001:2000《質量管理體系-要求》標準建立本質量管理體系,并結合工作實際進行實施、保持和持續(xù)改進。本質量管理體系包括四部分內(nèi)容:
1)管理職責
管理職責主要針對zz物業(yè)的領導層。zz物業(yè)的領導層按照iso9001:2000標準要求,采取各種措施,包括宣傳教育、培訓學習、實操考核等,提高zz物業(yè)全體員工的法律意識、服務意識和質量意識,在全體員工中牢固樹立'質量第一、業(yè)戶至上'的理念,培養(yǎng)'精心策劃、狠抓落實、辦事高效'的工作作風;制定符合zz物業(yè)實際的質量方針和質量目標,明確各部門的管理職責和權限;任命一名管理者代表,負責策劃、建立和實施本質量管理體系,建立健全zz物業(yè)內(nèi)部溝通機制,定期主持管理評審會議,了解、掌握質量管理體系的運行情況,進行評價并持續(xù)改進,以確保本體系的適宜性、充分性和有效性。
2)資源管理
zz物業(yè)負責確定和提供本質量管理體系運行所需的人力、物力、設備(設施)及其它資源;各部門和物業(yè)項目(管理處)負責其管理區(qū)域內(nèi)資源的協(xié)調、溝通、公共服務設施及工作設備的維護,共同創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
3)服務實現(xiàn)
zz物業(yè)的產(chǎn)品即物業(yè)管理服務,這是質量管理體系的核心部分。按iso9001:2000標準要求,在充分研究業(yè)戶要求的基礎上,zz物業(yè)根據(jù)國家法律法規(guī)、行業(yè)標準、業(yè)主要求和自身發(fā)展需要,對向業(yè)戶提供服務的活動進行了精心的策劃。這些活動包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費、接待、咨詢、報修、巡查、商業(yè)服務,電梯正常運行、水、電供應及其相關設備(設施)的維護。各項服務都有嚴格的操作流程和工作規(guī)范,擬定了質量標準及考評辦法,對服務提供過程實行嚴格監(jiān)督,確保提供優(yōu)質高效的管理服務。涉及服務活動的區(qū)域、人員均有明確的標識,對顧客的財產(chǎn)予以切實保護。對外包的各項服務活動全部識別并加以控制。
4)檢查、分析和改進
zz物業(yè)、物業(yè)項目(管理處)及其各部門及時檢查管理服務的各項活動和活動的結果,并采取糾正、預防措施,持續(xù)改進。檢查一般有以下途徑:顧客反饋、內(nèi)部審核、領導監(jiān)督、服務質量考評。對檢查的結果及時進行分析,不符合要求時,及時進行糾正,必要時采取相應的糾正或預防措施,或召開管理評審會,對質量管理體系的運行效果進行評價。
質量手冊、程序文件、作業(yè)文件和相關的質量記錄表格構成統(tǒng)一的、文件化的質量管理體系。
外包或分包項目管理過程的控制在本手冊7.4中做出說明。
2 文件要求
2.1 總則
本質量管理體系文件表現(xiàn)為紙型文本和電子文本兩種形式,包括以下幾個部分:質量手冊(包含質量方針、質量目標)、程序文件、作業(yè)文件和服務提供過程中的記錄表格。
2.2 質量手冊
本組織的《質量手冊》:
1) 規(guī)定了質量管理體系覆蓋的范圍:
① 機構:zz物業(yè)最高管理層、公司總部、品質管理部、公司總部、物業(yè)項目(管理處)及其下屬行政管理部、客戶服務部、工程維護部、保安部、環(huán)境衛(wèi)生部、經(jīng)營部。
② 服務:包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費、接待、咨詢、報修、巡查、商業(yè)服務,電梯正常運行、水、電供應及其相關設備(設施)的維護等。
③ 本質量管理體系采用了《質量管理體系-要求》(gb/t19001:2000)標準(除7.3外)所有要求。
2) 與其它體系文件的關系:
本手冊包括'質量方針'和'質量目標',引用了程序文件的內(nèi)容要點,具體程序文件和作業(yè)文件作為細則獨立于質量手冊之外。
3)質量管理體系各條款的相互作用在本手冊各章節(jié)作表述。
2.3 文件控制
為了對質量管理體系所要求的文件加以控制,zz物業(yè)編制了《文件控制程序》,以下內(nèi)容在《文件控制程序》中作了詳細的表述。
1)需要控制的文件有質量手冊、程序文件、作業(yè)文件,與zz物業(yè)和物業(yè)管理服務有關的外來文件,包括法律、法規(guī)、行業(yè)服務規(guī)范、條例等相關文件。
2)文件發(fā)布前必須經(jīng)不同層次領導的批準,以確保文件充分適宜;文件在管理評審活動中進行評審,修改更新后,需再次批準。
3)文件印刷清晰,編輯要易于查閱,便于發(fā)放與更新。要求文件做好標識,便于識別,如文件名稱、編號、版本號、分發(fā)號、發(fā)布日期、實施日期、編寫者、審批人、修改次數(shù)等。
4)與質量管理體系有關的法律、法規(guī)文件的適用性,要識別清楚并控制分發(fā)。
5)按要求將文件發(fā)放到各崗位的使用者手中,使用者應對文件妥善保管,不得涂改;文件作廢時,應將該文件做出適當處理,需要保留參考時,要對該文件做出'作廢留用'的標識,防止作廢文件被使用;無價值文件要予以定期銷毀。
文件控制歸口管理部門是品質管理部。文件使用過程的管理由各使用部門負責。電子版本文件的控制與紙型文本相似,具體規(guī)定詳見《文件控制程序》。
2.4記錄的控制
記錄是質量管理體系文件的組成部分?？瞻踪|量記錄表格屬'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字內(nèi)容的記錄屬'質量記錄',按《記錄控制程序》管理。記錄是質量管理體系運行和物業(yè)管理服務是否符合要求的重要證據(jù),組織建立并保存記錄,證明物業(yè)管理服務過程是受到嚴格控制的,體系運行是有效的,并為質量管理體系的持續(xù)改進提供追溯依據(jù)。
記錄要按名稱、編號分類進行管理,便于保管和查閱;記錄表格在使用過程中需要更改時,名稱和編號不能改,但表內(nèi)欄目可變動,便于操作。記錄填寫要規(guī)范,做到字跡清晰、內(nèi)容真實、簽名完整、不漏項。記錄按保存期限規(guī)定妥善保存,存放的地方要適當,確保記錄不會丟失和損壞;對無價值的記錄要進行銷毀,對超過保存期限但仍有使用價值的記錄,要做出說明并保存。
為確保記錄得到有效控制,對記錄的標識、填寫、歸檔保存、檢索、借閱、保存期限和處置等方面在《記錄控制程序》中已做出了規(guī)定。一般記錄保存三年,由品質管理部按《記錄控制程序》執(zhí)行。對需長期保存或延長保存期限的記錄應在文件中做出規(guī)定或由管理評審決定。
第8篇 某物業(yè)管理專員職位描述
物業(yè)管理專員職位描述
物業(yè)管理專員用細致的工作贏取信任,用專業(yè)的服務贏得尊敬,成為住戶們舒適生活的保障員。
職位要求:
1、同類物業(yè)項目管理總經(jīng)驗豐富,有管理安管、客服、清潔團隊的基層工作經(jīng)驗;
2、實際工作執(zhí)行力強,效率高;
3、能獨立完成物業(yè)各項制度制訂,文筆優(yōu)秀;
4、現(xiàn)場走動能力強,工作落實效率高;
5、對本職工作有不斷改進的想法和推動能力,實操工作能力很強;
6、對服務需求能主動想辦法給予實現(xiàn),實現(xiàn)需求時主動與需求方進行溝通;
7、熟悉物業(yè)預算控制;
8、熱愛物業(yè)行業(yè),對物業(yè)現(xiàn)場管理有獨特見解。
崗位職責:
1、配合主管達成營運指標,包括招商、換約、成本控制等;
2、及時了解本行業(yè)經(jīng)營者資源,收集、整理提供主管參考;
3、監(jiān)管保安、保潔工作,保證治安與消防安全,提供整潔有序、安全舒適的環(huán)境;
4、接待工商、稅務、消防、公安等政府機關的巡查,維護正常的往來關系;
5、配合企劃部專案活動的開展,提供活動所需相應之器材與布置;
6、及時、有效,合理地處理客戶投訴;
7、巡查物業(yè)現(xiàn)場管理,對工作質量進行現(xiàn)場監(jiān)管;
8、完成區(qū)域物業(yè)季度匯報工作。
第9篇 物業(yè)公司用工管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司用工管理程序
1.0 目的
通過制訂用工管理程序,保證公司遵守相關的法律法規(guī),保護需特殊保護之職工的身心健康和權益。
2.0 適用范圍
適用于公司處于'四期'(懷孕期、產(chǎn)期、哺乳期、月經(jīng)期)期間的女職工/未成年工(16-18歲)、患有某種嚴重疾病、具有某些生理缺陷或殘疾員工的管理。
3.0 職責
3.1 辦公室負責需特殊保護員工的人事管理。
3.2 各部門經(jīng)理負責按本程序及相應法律法規(guī)合理安排本部門需特殊保護員工的工作。
4.0 工作程序
4.1特殊員工人事管理
4.1.1辦公室負責編制《產(chǎn)期、懷孕期、哺乳期女職工狀況一覽表》及《未成年及傷殘職工狀況一覽表》,明確工作部門、身體狀況、有關的個人背景、有關權益、禁忌工作范圍等。辦公室應每月對《產(chǎn)期、懷孕期、哺乳期女職工狀況一覽表》的內(nèi)容進行滾動更新,對《未成年及傷殘職工狀況一覽表》的內(nèi)容進行不定期的更新,保證相關信息的正確性,并發(fā)放至有關的部門。
4.2 特殊員工的保護措施
4.2.1'四期'女職工的保護:
4.2.1.1為維護女職工的合法權益,減少和解決女職工在工作中因生理特點造
成的特殊困難,保護其健康,辦公室應根據(jù)《女職工勞動保護規(guī)定》及《女職工禁忌勞動范圍的規(guī)定》的要求,再結合公司的實際情況編制《'四期'期間女職工勞動保護要求》,內(nèi)容應包括(但不限于):
a)不同期間的禁忌工作范圍
b)休假規(guī)定
c)體檢要求
d)特殊權益
4.2.2 未成年職工、傷殘職員的保護:
4.2.2.1辦公室應充分考慮未成年職工正處于生長發(fā)育期的特點,考慮傷殘職員的傷病情況,根據(jù)勞動部頒布的《未成年工特殊保護規(guī)定》等法規(guī)的要求,再結合公司的實際情況編制《未成年職工、傷殘職員勞動保護要求》,內(nèi)容應包括(但不限于):
a)禁忌工作范圍
b)體檢要求
c)特殊權益
4.2.2.2公司對未成年工的使用和特殊保護實行登記制度,公司招收使用未成年工(保護臨時工),除符合一般用工要求外,還須向深圳勞動局辦理登記。深圳勞動局根據(jù)《未成年工健康檢查表》、《未成年工登記表》,核發(fā)《未成年工登記證》,未成年工須持《未成年工登記證》上崗。
4.2.2.3 未成年工上崗前公司應對其進行有關的職業(yè)安全衛(wèi)生教育、培訓。
4.2.3 檢查與監(jiān)督
4.2.3.1辦公室每月定期對上述職工工作情況及權益保護情況進行檢查,檢查結果記錄在《特殊員工權益檢查記錄》中,對發(fā)現(xiàn)的問題應向有關部門開出《整改通知書》,并對其整改情況進行跟蹤驗證。
4.2.4 投訴途徑與管理
4.2.4.1當上述職工的勞動保護權益受到侵害時,應向公司工會匯報,由工會向人力資源部提出投訴,人力資源部應根據(jù)投訴內(nèi)容進行調查,查明原因,并及時采取措施。
4.2.4.2 如投訴職工對處理措施不滿意,有權向公司領導或深圳勞動局提起申訴,公司辦公室應配合相關部門進行調查。
5.0相關文件
5.1 《女職工勞動保護規(guī)定》(政府文件)
5.2 《女職工禁忌勞動范圍的規(guī)定》(政府文件)
5.3 《未成年工特殊保護規(guī)定》(政府文件)
5.4《'四期'期間女職工勞動保護要求》(***-ohs-04-jl-01)
5.5《未成年職工傷殘職工勞動保護要求》(***-ohs-04-jl-02 )
6.0 質量記錄
6.1《產(chǎn)期/懷孕期/哺乳期女職工狀況一覽表》(***-ohs-04-1/a)
6.2《未成年及傷殘職工狀況一覽表》(***-ohs-04-2/a)
6.3《未成年工健康檢查表》(***-ohs-04-3/a)
6.4《未成年工登記表》(***-ohs-04-4/a)
6.5《未成年工登記證》(不定格)
6.6《特殊員工權益檢查記錄》(***-ohs-04-6/a)
6.7《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第10篇 a物業(yè)管理公司員工守則-范本5
物業(yè)管理公司員工守則范本5
1、公司全體員工應以本公司的利益為最高利益,在各自的工作崗位上執(zhí)行主管的意志,服從指揮和管理,守職盡責,按要求、高效率地完成各項任務,工作積極、主動;
2、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度,愛護公司財產(chǎn),關心公司發(fā)展,對改進公司內(nèi)部經(jīng)營管理活動提出合理化建議,努力熟悉和學習各種業(yè)務知識,提高業(yè)務素質;
3、公司員工必須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿,對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間的良好關系;認真做好租戶、住戶熱線的接聽和記錄,重要事件和信息及時報告;
4、在業(yè)務交際、洽談、接待客戶時,禮貌待人,舉止文明,對客戶負責,正面宣傳介紹本企業(yè)的經(jīng)營宗旨和服務特色,取得客戶的信任;
5、嚴格遵守公司的作息時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請假時,應事先取得主管的同意,而公司主管人請假需獲得公司總經(jīng)理的同意;
6、注意辦公環(huán)境的衛(wèi)生,保持辦公設施、用品的整潔;
7、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第11篇 物業(yè)管理溝通技巧和方法培訓
物業(yè)管理中溝通的技巧和方法培訓
物業(yè)管理關鍵在于溝通。
何為溝通溝通,就是信息交流,就是思想互動,通過“溝通”這座橋梁,我們和服務對象相互了解彼此的想法、立場和觀點,進而達到相互理解,相互信任,最終到達和諧社區(qū)的理想彼岸。
那么,如何做到有效的溝通,是否有技巧和方法呢
我以為,在物業(yè)管理中,溝通的技巧和方法在于工作實踐中的經(jīng)驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。
首先,作為一名物業(yè)管理人員,要端正思想認識。必須做到以下幾點:
一、尊重不傲慢
我們渴望得到人尊重,但首先要學會尊重別人,我們的服務對象來自社會各階層、各人群,切不可以貌取人,看到有錢人就卑躬屈膝,看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人,也得不到別人的尊重。
二、熱情不冷漠
物業(yè)管理是服務性行業(yè),從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經(jīng)得罪了業(yè)戶,何來“溝通”而言
三、誠信不敷衍
在工作中,我們要以誠為本,說到就要做到,切不可“開大興”、“摜浪頭”,事后不兌現(xiàn),敷衍了事。
四、禮貌不刻薄
禮貌是社交中的基本準則,更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當頭,禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。
五、不呆板
在工作中堅持原則,按法律、法規(guī)辦事的同時,也要視實際情況,在不違反原則的前提下,盡量地予以變通、靈活。
六、負責不推諉
該是我們做的,我們就要做到;該是我們負責的,決不推諉。取信于民。
做到以上幾點,是否就可“一溝就能”了呢未必,有了正確的思想,還要有適當?shù)墓ぷ鞣椒?。那?在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢
一、說服教育法
將物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶進行宣傳、教育和說服,是我們在工作中最常用的方法,但往往也是效果比較差的方法,直觀的,死板的說教是無能的表現(xiàn)。
講法律、講政策理所當然,但怎么講,很有講究。因此,本方法常常要和別的方法結合使用,方能奏效。
二、換位思考法
“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者,有時也要換個角度,如果“我是個業(yè)主”會怎么想以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時也可以請業(yè)戶也換個角度,如果他是管理者,該如何做將心比心,相互理解,解決矛盾。
三、入鄉(xiāng)隨俗法
在工作中講普通話是基本要求,但是,根據(jù)服務對旬的不責罵,特別對一些老年人,用同樣的方言來接待他們,往往會收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音,一家親”,同樣的方言在情感上已得到了認同,還有什么不好說,不好商量呢但切記:如果沒有說方言的能力,還是說普通話,否則“鸚鵡學舌”,弄巧成拙,業(yè)戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言,如“蘇北話”,不要輕易模仿。
四、避實就虛法
有時直截了當,直奔主題,往往會使矛盾激化,雙方弄僵。還不如避實就虛,先談點和主題無關的話題,談點天氣,交通什么的,緩和一下氣氛,然后再找機會,切入主題。
五、投其所好法
根據(jù)溝通對象的脾氣、愛好,可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌,就談談牌局對弈;愛好旅游,就談談山水;鐘愛子女,就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女,贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑,俗話說,母以子貴嘛!
六、以退為進法
有時談僵了,切不可火上澆油,貪一時之快,把該講的,不該講的都發(fā)泄出來,這樣只能把對方逼入對立境地;不如以退為進,來個緩兵之計,勸一句,消消火,待合適機會,或換別人再跟業(yè)主溝通。
七、委曲求全法
有時會遇上不講理的業(yè)戶,這時更需要總代表,寬容,大度,切不可以牙還牙、針鋒相對,而更應該和顏悅色,輕聲細語,即使被罵了也要能夠忍耐,小不忍則亂大謀,古人之言不可不聽。
除了以上各種方法,還可以利用一些非語言因素,更加強“溝通”效果。
一、離開沖突現(xiàn)場交談
在沖突現(xiàn)場溝通,只能“觸景生情”,越談越氣憤。心態(tài)無法平靜,還可能有旁觀好事者,添油加醋,擾亂局面,可能的話,勸其離開沖突現(xiàn)場,到其他場所交談溝通較為有利。
二、坐下來談
能坐下談就不要站著,“請坐”不光是禮貌,也是融洽氣氛,便于溝通的一個鋪墊。
三、談話時保持合適距離和位置
根據(jù)心理測試,一般人談話,身體保持1米半的距離為宜,太近會感覺壓迫,太遠則有生疏之感,且交談雙方所站位置最好呈90度角,面對面有對抗之嫌。
總之,物業(yè)管理人員應是一名“雜家”,上至天文地理,下至雞手蒜皮,遠至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一點,各種知識都要學習一點。厚積才能薄發(fā),一旦需要時就能即興發(fā)揮,瀟灑自如。當然,最重要的是,物業(yè)人應該保有對物業(yè)工作的熱情和對業(yè)主的善意。只有牢固樹立“為民服務”的思想,再掌握以上所言溝通的方法和技巧,才能是表里如一,長袖善舞,否則,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。
第12篇 花園物業(yè)員工手冊管理規(guī)則
花園物業(yè)員工手冊:管理規(guī)則
第五章 管理規(guī)則
5.1人事記錄
員工須將以下變更事項在變更后七天內(nèi)報知行政人事部:
5.1.1個人變更事項
5.1.2地址和電話
5.1.3婚姻狀況
5.1.4誕生子女
5.2個人儀表
員工必須經(jīng)常保持整齊清潔。男員工不可留胡須,鬢發(fā)長度不能蓋及耳部與衣領。女員工的發(fā)型與化妝宜端莊清雅。制服、皮鞋、頭發(fā)須經(jīng)常保持整潔。
5.3員工證
為證明員工在管理處工作的身份,所有員工均獲管理處行政人事部簽發(fā)員工證,在當值時必須佩戴,并請小心保管,如有遺失,立即報行政人事部重新簽制并交工本費。員工在離職時須將員工證及時退回行政人事部。
5.4更衣柜
穿著制服的員工可領用一個更衣柜,不能隨便與他人調換,不能私裝別鎖和私配鎖匙,柜中不要存放貴重物品及任何管理處物品。衣柜應緊鎖,管理處不負任何個人財物損失的責任。管理處有權隨時選派行政人事人員和保安人員檢查更衣柜,員工離職時須將衣柜清理及將鎖匙退回行政人事部。鎖匙損失,立即上報行政人事部補領,并繳重配鑰匙之費用。
5.5制服
員工試用期滿須繳付人民幣二百元制服押金,押金將在員工離職退還制服時發(fā)還員工。制服穿著必須整齊。除管理處批準外,員工不得在管理處范圍以外穿著制服。制服非自然損壞或遺失,應照成本價賠償。員工離職須將制服交回,否則按遺失辦理。換取制服時,須以一件換取一件。制服管理按管理處規(guī)章制度執(zhí)行。
5.6員工進出通道
員工上、下班必須出示員工證,并由管理處指定的員工通道出入,并自覺配合保安員的檢查。
5.7保安檢查
5.7.1員工帶進管理處的包裹等,應事先在員工通道保安崗登記。若有管理處物件或類似物件帶出,須有管理處的放行條。
5.7.2保安人員有權檢查員工的手袋及包裹,員工在接受檢查時,應予以合作。
5.7.3在任何情況下請勿與保安員爭執(zhí),如果員工相信受到保安員不合理的干擾,請先合作然后向部門主管投訴。
5.8 客用設施
除因上司指派及工作關系外,員工不得在任何時候在客用之場所逗留,不準使用各類客用設施。
5.9當值時間表
員工必須依照部門經(jīng)理或主管安排之時間表工作,不得私自調換或更改,否則作曠工論。
5.10通告
管理處各類有關員工的通告及指示均張貼于通告欄板上,員工可在通告欄上得悉管理處最新的員工政策。未經(jīng)批準嚴禁擅自在管理處范圍內(nèi)張貼任何通告/告示等。
5.11拾遺
在管理處內(nèi)所拾得之財物,不論大小,一律要立即交給管理處處理,并將詳情記錄。
5.12親友探訪
請告知親友不要到管理處內(nèi)做私人探訪。
5.13管理財產(chǎn)
員工如蓄意或疏忽,以致?lián)p壞管理處的財物、設施,管理處可按被毀物品價值要求員工照價賠償。如員工犯有偷竊行為,將會被立即開除而不作任何補償, 并會通知公安機關作出處理。
5.14鐘卡記錄
5.14.1員工上下班必須打鐘卡,部門經(jīng)理及以上級員工除外。
5.14.2代人或托人打鐘卡,均屬違犯管理處規(guī)定行為,將違法亂紀紀處分。
5.14.3 打卡后,應檢查是否打卡正確,否則出現(xiàn)問題而影響考勤,其責任自已負責。
5.14.4 因公未能及時打卡者,須經(jīng)部門經(jīng)理簽名確認。
5.15保密
除非有管理處書面批準,員工不得容許任何不經(jīng)準許的人士接觸有關管理處或其業(yè)務的書籍、信件或文件,不得用書面、口頭或其它形式透露有關管理處業(yè)務或管理處內(nèi)部事務或其它客戶資料。
5.16部門內(nèi)部規(guī)則
各部門可訂立各自的崗位規(guī)則,交行政人事部審批,總經(jīng)理審閱后成為該部員工應遵守的規(guī)則。
