第1篇 新城物業(yè)設(shè)備管理規(guī)程
物業(yè)項目設(shè)備管理規(guī)程
為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求,特制定本規(guī)程。
(一)定義
1、例保
指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經(jīng)常運行的機械進(jìn)行盤車、試車(正壓風(fēng)機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
2、一級保養(yǎng)
對機械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測,根據(jù)實際需要局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換;對電機進(jìn)行絕緣搖測;對電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進(jìn)行處理。
3、二級保養(yǎng)
對機械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負(fù)荷試車;對電機進(jìn)行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設(shè)備全面清掃,母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
4、中修工程
中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修,對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。
5、大修工程
大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。
6、設(shè)備更新和技術(shù)改造
設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴(yán)重,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。
7、事后維修(故障維修)
設(shè)備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
8、狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
(二)設(shè)備分類
根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設(shè)備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設(shè)備:正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
ⅲ級設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。
(三)設(shè)備管理模式
采用計劃預(yù)修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等)進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
3、對于ⅲ級設(shè)備,采取事后維修,每年進(jìn)行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。
(四)職責(zé)
1、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗收,中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設(shè)備(器具)申購、報廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方,負(fù)責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。
2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。
3、管理處負(fù)責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據(jù)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
(五)設(shè)備前期管理
1、前期介入
設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應(yīng)參與。
2、設(shè)備的接管驗收
(1)設(shè)備的接管驗收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司,組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進(jìn)行復(fù)驗。設(shè)備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對地產(chǎn)商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章)。ⅰ、ⅱ級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設(shè)備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復(fù)核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時,由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。
(2)當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
3、設(shè)備的編號
設(shè)備編號由以下四部分組成:
(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。
(2)第二部分表示設(shè)備的類別:用數(shù)字01-99表示;
(3)第三部分表示單位設(shè)備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;
(4)第四部分表示設(shè)備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:kd -03-1-&nb
sp; (ⅰ)
學(xué)府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設(shè)備
4、設(shè)備的建帳
(1)管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號,并填寫《機電設(shè)備統(tǒng)計表》。
(2)管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立《設(shè)備臺帳》。
5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設(shè)備接管后,由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個月整改,整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后,由品質(zhì)技術(shù)部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。
6、設(shè)備標(biāo)識管理
(1)設(shè)備標(biāo)牌
未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設(shè)備統(tǒng)計表填寫設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。
(2)設(shè)備的顏色
設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。
(3)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識
重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。
(4)設(shè)備標(biāo)識牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計。
(六)設(shè)備使用管理
1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用,確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。
3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調(diào)整。
4、重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。
(七)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
1、計劃
(1)維修保養(yǎng)計劃
供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質(zhì)技術(shù)部審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術(shù)部制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。
2、實施
(1)有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。
(2)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應(yīng)用《故 障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時間。一時無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明,承諾修復(fù)時間。對于重大維修,品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質(zhì)技術(shù)部審核,呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)后,再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知品質(zhì)技術(shù)部,并立即組織搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
(3)設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
3、檢查
(1)維修保養(yǎng)檢查
工程部日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點部位進(jìn)行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設(shè)備)'例保'計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案;屬ⅲ級設(shè)備由管理處檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗收。
(2)設(shè)備的檢定
對于電梯,電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠硭?、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計量表、柜上的鉛封。
(八)設(shè)備安全管理
(1)持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查,并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對安全隱患進(jìn)行整改。
(2)安全事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場,拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報告,品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報告,并提出處理意見。
(九)設(shè)備封存及報廢管理
1、設(shè)備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設(shè)備由管理處報品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部計劃安排設(shè)備封存前的處理工作(防腐、防護(hù)等)。封存地點應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。
2、設(shè)備報廢
對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,由技工填寫《--設(shè)備停用/封存/報廢審批表》,報品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)報廢。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。報廢的設(shè)備及報廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設(shè)備停用/封存/報廢審批表》。
(十)組織對供方的控制
1、供方的選取:
ⅰ類 提供零星設(shè)備維修的維修方
ⅱ類 提供設(shè)備設(shè)施
大中修、更新改造工程承包商
2、新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應(yīng)由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外,還應(yīng)邀請新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。
3、供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)技術(shù)部審核,品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。
4、供方的評價
供方須每年至少進(jìn)行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進(jìn)行評價,品質(zhì)技術(shù)部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進(jìn)行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供應(yīng)商名單上去掉。
5、供方檔案
品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。
6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收
對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對供方是否按維修計劃、約定進(jìn)行維修、予以確認(rèn),對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)不免除供方對不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質(zhì)技術(shù)部共同組成驗收組進(jìn)行驗收。驗收時應(yīng)核對實物工程量是否與設(shè)計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進(jìn)行實測實量;對分部、分項工程按國家有關(guān)驗評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級;按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進(jìn)行復(fù)驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結(jié)算協(xié)議書》才能結(jié)清工程款。
(十一)設(shè)備技術(shù)檔案資料管理
1、設(shè)備技術(shù)資料:設(shè)備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
2、質(zhì)量記錄
(1)設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊保存。
(十二)設(shè)備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
1、申請
根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設(shè)備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)購買;購置總價在五百元以上的,經(jīng)管理處經(jīng)理同意后,報品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備,管理處均應(yīng)建檔。
2、采購
采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
3、驗證
對設(shè)備(機具)購進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處技工會同有關(guān)技術(shù)人員驗證,填寫《采購設(shè)備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。
4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進(jìn)物品是需要的合格品。事后應(yīng)及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標(biāo)識標(biāo)明。
5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。
(十三)設(shè)備完好率
設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺數(shù)/設(shè)備總臺數(shù)*100%
公式中的設(shè)備均指ⅰ、ⅱ級設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查,對檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設(shè)備完好率。
1、維修及時率
維修及時率=用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務(wù)總宗數(shù) ×100%
每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修及時率,品質(zhì)技術(shù)部審查核實。《用戶維修服務(wù)單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進(jìn)行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。
2、維修合格率
維修合格率= 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù)×100%
上門維修結(jié)束后須由客戶在《用戶維修服務(wù)單》上對維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可,若業(yè)主對維修服務(wù)質(zhì)量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。
附:1、設(shè)備代碼分類表
2、物業(yè)代碼分類表
3、設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
附件1:設(shè)備代碼分類表
代碼設(shè)備類別名稱
01水泵
02風(fēng)機
03電梯
04發(fā)電機
05變壓器
06空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風(fēng)機盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)
07消防設(shè)備(包括控制聯(lián)動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統(tǒng))
08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)
10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11食堂設(shè)備
12清潔設(shè)備
13交通設(shè)備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14保安通訊設(shè)備(包括手持式對講機)
15辦公設(shè)備
16自動抄表系統(tǒng)
17ba系統(tǒng)
附件2:物業(yè)代碼分類表
管理處名稱代碼管理處名稱代碼
學(xué)府花園
物業(yè)管理處*f學(xué)府康都
物業(yè)管理處kd
銀監(jiān)局
物業(yè)管理處yj建行
物業(yè)管理處jh
國土家園
物業(yè)管理處gt
附件3:設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
序號設(shè)備編號名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302風(fēng)機每月每季每年五年八年
0403電梯半月每半年每年三年六年
0504發(fā)電機每月每季每年五年八年
0605干式變壓器每季每年//////
0706空冷水機組半月每半年每年三年六年
0807火災(zāi)報警系統(tǒng)每月每季每年////
0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////
1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////
1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////
1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////
1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////
1409低壓配電柜半月半年每年////
1509高壓開關(guān)柜每月每年//////
1617ba系統(tǒng)每月每季每年////
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。
第2篇 新城物業(yè)工程部測量設(shè)備管理規(guī)程
物業(yè)工程部測量設(shè)備管理規(guī)程
為確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設(shè)備的范圍:
維護(hù)和檢修設(shè)備用的。
1.2測量設(shè)備配置的要求。
1.3數(shù)量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準(zhǔn)確度的要求。
2.0測量設(shè)備的采購
2.1工程部主管應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計劃或申請,經(jīng)管理處經(jīng)理審核,500元以上總經(jīng)理批準(zhǔn)后按規(guī)定進(jìn)行采購。
2.2采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。
2.3行政人事部應(yīng)嚴(yán)格按采購資料進(jìn)行采購,如有變動,應(yīng)事先征詢管理處經(jīng)理的意見。
2. 4測量設(shè)備采購進(jìn)公司后,應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應(yīng)核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設(shè)備的管理
3.1工程部主管負(fù)責(zé)管理測量設(shè)備,其職責(zé)為:
a)建立測量設(shè)備臺帳,其內(nèi)容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標(biāo)識和可追溯性資料,并隨測量設(shè)備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設(shè)備逐一進(jìn)行編號標(biāo)識,其要求為:
--采用符號和順序進(jìn)行編號,示例如下:
ch - 01
該類測試設(shè)備的順序號,用阿拉伯整數(shù)
移動使用測量設(shè)備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設(shè)備
g固定裝置上的測量設(shè)備
類型符號c測量尺寸的測量設(shè)備
d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設(shè)備
p測量壓力、真空度用測量設(shè)備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;
--標(biāo)識方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年
測量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年
測量重量的校準(zhǔn)周期為二年
測量壓力的校準(zhǔn)周期為一年
裝于設(shè)備上,但不能拆卸的測量設(shè)備隨設(shè)備大修時進(jìn)行校準(zhǔn)
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設(shè)備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)
d)按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進(jìn)行校準(zhǔn),并辦理相關(guān)委托手續(xù);
e)對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準(zhǔn)標(biāo)識的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。
4.0測量設(shè)備的使用
4.1工程部主管應(yīng)確保測量設(shè)備(原安裝于機械、電氣設(shè)備上的除外)在使用前(含采購進(jìn)入公司的)均經(jīng)過了校準(zhǔn),且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。
4.2使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備,并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。
4.3使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時,應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng),而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。
4.4當(dāng)發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準(zhǔn)時,應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查,消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。
4.5測量設(shè)備的保管防靜電環(huán)境應(yīng)適當(dāng),不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準(zhǔn)、銹蝕。
5.0測量設(shè)備的限制使用和報廢
測量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用,這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設(shè)備的人員,并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù),500元以下由工程部主管批準(zhǔn),500元以上報總經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.0校準(zhǔn)的委托
6.1如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員,即無能力進(jìn)行校準(zhǔn),凡需校準(zhǔn)的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。
6.2工程部主管在委托校準(zhǔn)時,應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量值范圍列入委托中,并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號。
7.0工程部主管應(yīng)長期保存測量設(shè)備臺帳、校準(zhǔn)記錄、限制使用或報廢測量設(shè)備的審批單。
第3篇 新城物業(yè)供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程
物業(yè)項目供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程
為規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。特制定本規(guī)程。
(一)安全操作注意事項
1、操作高壓設(shè)備設(shè)施時,必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。
2、操作低壓設(shè)備設(shè)施時,必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。
3、嚴(yán)禁帶電工作,緊急情況需帶電工作時,需具備如下條件:
(1)有監(jiān)護(hù)人;
(2)工作場地空間足夠,光線足夠;
(3)所用工具材料齊全;
(4)工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。
4、自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時,應(yīng)查明原因并排除故障后,再行恢復(fù)供電,不允許強行送電,必要時允許試送電一次。
5、電流互感器不得開路,電壓互感器不得短路,不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。
6、變配電房拉、合閘時,應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。
(二)供配電設(shè)備設(shè)施操作
1、配電變壓器停電的操作要領(lǐng):
(1)拉開各低壓出線開關(guān);
(2)拉開低壓總開關(guān);
(3)拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。
2、自發(fā)電停電的操作要領(lǐng):
(1)拉開發(fā)電機配電柜總開關(guān);
(2)關(guān)掉發(fā)電機控制電源。
(3)配電變壓器送電的操作要領(lǐng):
(4)合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān);
(5)合上低壓總開關(guān);
(6)合上各低壓出線開關(guān)。
3、自發(fā)電送電的操作要領(lǐng):
(1)合上發(fā)電機控制電源;
(2)合上發(fā)電機配電柜總開關(guān)。
4、在配電柜開關(guān)上工作前,操作要領(lǐng)如下:
(1)拉開開關(guān)、有明顯的開路點;
(2)驗電、確認(rèn)無電;
(3)掛三相短路接地線;
(4)設(shè)置絕緣隔板(與鄰近帶電體距離在6cm以下者);
(5)掛上:'有人工作,禁止合閘'標(biāo)示牌于停電開關(guān)處;
(6)站在絕緣墊上工作,盡量單手作業(yè)。
第4篇 新城物業(yè)供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程
物業(yè)項目供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程
為規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行管理工作,確保供配電設(shè)施良好運行,特制定本規(guī)程。
(一)巡視監(jiān)控
1、工程部技工每天巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器,配電柜、電容柜,落地箱、電表箱。
2、工程部技工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控,并把每次所到巡視點的時間記錄在《配電房運行記錄》上。
3、巡視內(nèi)容:
(1)變壓器運行是否超溫;
(2)有無異常響聲或氣味;
(3)各種儀表指示是否正常,指示燈是否正常;
(4)單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi),是否超載運行;
(5)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡;
(6)防小動物設(shè)施是否完好;
(7)接地線有無銹蝕或松動;
(8)各種臨時用電接駁情況;各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好;
(9)安全用具是否齊全,是否存放于規(guī)定位置;
4、對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,工程部當(dāng)值技工應(yīng)及時采取整改措施加以解決,整改時應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》和《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。
5、異常情況處置:
(1)觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時,工程部當(dāng)值技工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,保持頭腦冷靜,盡快使觸電者脫離電源,并進(jìn)行緊急搶救:
a)拉開電源開關(guān),撥去插頭或熔斷器;
b)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具剪斷電線;
c)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住,將觸電者脫離電源;
d)防止觸電者在斷電后跌倒;
e)如果觸電者尚未失去知覺,則必須讓其保持安靜,并立即請醫(yī)生進(jìn)行診治,密切注意其癥狀變化;
f)如果觸電者已失去知覺,但呼吸尚存,應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥,將上衣與褲帶放松,使其容易呼吸,若觸電者呼吸困難,有抽筋現(xiàn)象,則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸,并及時送進(jìn)醫(yī)院;
g)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止,此時不能認(rèn)為其已死亡,應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。
(2)配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置
a)判斷跳閘原因(短路或過載);
b)查清楚負(fù)載種類及分布情況;
c)對可疑處逐個檢查,確認(rèn)故障部位,排除故障。
d)如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。
(3)變配電房發(fā)生火災(zāi)按《安全管理手冊》中《應(yīng)急處理程序》處理。
(4)變配電房發(fā)生水浸時的處置
a)視進(jìn)水情況,拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān);
b)堵住漏水源;
c)如果漏水較大,應(yīng)立即通知主任,同時盡力阻滯進(jìn)水;
d)漏水源堵住后,應(yīng)立即排水;
e)排干水后,應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理;
f)確認(rèn)濕水已消除(如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求),開機試運行,如無異常情況出現(xiàn),則可以投入正常運行。
(5)'市電'停時,且發(fā)電機發(fā)生故障時,應(yīng)急措施:電梯困人按《電梯困人救援規(guī)程》進(jìn)行救援工作;如有突發(fā)性火災(zāi),則用滅火器及水進(jìn)行撲救。
(二)變配電室管理
1、無關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入機房,若需要進(jìn)入,須經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn),并在工程部人員陪同下方可進(jìn)入機房。
2、機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材,并嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁明火。
3、每天打掃一次機房的衛(wèi)生,每周清潔一次機房內(nèi)設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生,做到配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。
4、機房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活,防小動物設(shè)施完好。
5、對機房都應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖,鑰匙由工程部保管,不得私自配鑰匙。
(三)交接班要求
1、接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班;
2、接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代,并查看《配電房運行記錄》,檢查工具、物品是否齊全,確認(rèn)無誤后在《配電房運行記錄》上簽名。
3、有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班:
(1)上一班運行情況未交代清楚;
(2)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰;
(3)機房不干凈;
(4)接班人未到崗;
(5)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障,此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理,接班人協(xié)助處理。
4、工程部當(dāng)值人員應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在《配電房運行記錄》內(nèi)。記錄整理成冊后存檔,保存期為兩年。
