第1篇 新城物業(yè)供配電設備設施運行管理規(guī)程
物業(yè)項目供配電設備設施運行管理規(guī)程
為規(guī)范供配電設備設施運行管理工作,確保供配電設施良好運行,特制定本規(guī)程。
(一)巡視監(jiān)控
1、工程部技工每天巡視兩次高壓開關柜、變壓器,配電柜、電容柜,落地箱、電表箱。
2、工程部技工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控,并把每次所到巡視點的時間記錄在《配電房運行記錄》上。
3、巡視內容:
(1)變壓器運行是否超溫;
(2)有無異常響聲或氣味;
(3)各種儀表指示是否正常,指示燈是否正常;
(4)單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內,是否超載運行;
(5)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡;
(6)防小動物設施是否完好;
(7)接地線有無銹蝕或松動;
(8)各種臨時用電接駁情況;各種標示牌、標示物是否完好;
(9)安全用具是否齊全,是否存放于規(guī)定位置;
4、對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,工程部當值技工應及時采取整改措施加以解決,整改時應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作規(guī)程》和《供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程》的相關規(guī)定。
5、異常情況處置:
(1)觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時,工程部當值技工應保持鎮(zhèn)靜,保持頭腦冷靜,盡快使觸電者脫離電源,并進行緊急搶救:
a)拉開電源開關,撥去插頭或熔斷器;
b)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具剪斷電線;
c)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住,將觸電者脫離電源;
d)防止觸電者在斷電后跌倒;
e)如果觸電者尚未失去知覺,則必須讓其保持安靜,并立即請醫(yī)生進行診治,密切注意其癥狀變化;
f)如果觸電者已失去知覺,但呼吸尚存,應使其舒適、安靜地仰臥,將上衣與褲帶放松,使其容易呼吸,若觸電者呼吸困難,有抽筋現(xiàn)象,則應積極進行人工呼吸,并及時送進醫(yī)院;
g)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止,此時不能認為其已死亡,應當立即進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。
(2)配電柜自動空氣開關跳閘的處置
a)判斷跳閘原因(短路或過載);
b)查清楚負載種類及分布情況;
c)對可疑處逐個檢查,確認故障部位,排除故障。
d)如故障已排除應立即恢復供電。
(3)變配電房發(fā)生火災按《安全管理手冊》中《應急處理程序》處理。
(4)變配電房發(fā)生水浸時的處置
a)視進水情況,拉下總電源開關或高壓開關;
b)堵住漏水源;
c)如果漏水較大,應立即通知主任,同時盡力阻滯進水;
d)漏水源堵住后,應立即排水;
e)排干水后,應立即對濕水設備設施進行除濕處理;
f)確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規(guī)定要求),開機試運行,如無異常情況出現(xiàn),則可以投入正常運行。
(5)'市電'停時,且發(fā)電機發(fā)生故障時,應急措施:電梯困人按《電梯困人救援規(guī)程》進行救援工作;如有突發(fā)性火災,則用滅火器及水進行撲救。
(二)變配電室管理
1、無關人員不準進入機房,若需要進入,須經管理處經理批準,并在工程部人員陪同下方可進入機房。
2、機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材,并嚴禁吸煙,嚴禁明火。
3、每天打掃一次機房的衛(wèi)生,每周清潔一次機房內設備設施衛(wèi)生,做到配電房地面及設備外表清潔無塵。
4、機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活,防小動物設施完好。
5、對機房都應當做到隨時上鎖,鑰匙由工程部保管,不得私自配鑰匙。
(三)交接班要求
1、接班人員應準時來接班;
2、接班人員應認真聽取交班人員交代,并查看《配電房運行記錄》,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后在《配電房運行記錄》上簽名。
3、有下列情況之一者不準交接班:
(1)上一班運行情況未交代清楚;
(2)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰;
(3)機房不干凈;
(4)接班人未到崗;
(5)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障,此時應由交班人負責繼續(xù)處理,接班人協(xié)助處理。
4、工程部當值人員應將供配電設備設施的運行數(shù)據及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在《配電房運行記錄》內。記錄整理成冊后存檔,保存期為兩年。
第2篇 新城物業(yè)供配電設備設施安全操作規(guī)程
物業(yè)項目供配電設備設施安全操作規(guī)程
為規(guī)范供配電設備設施的操作程序,確保正確、安全的操作供配電設備設施。特制定本規(guī)程。
(一)安全操作注意事項
1、操作高壓設備設施時,必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。
2、操作低壓設備設施時,必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備。
3、嚴禁帶電工作,緊急情況需帶電工作時,需具備如下條件:
(1)有監(jiān)護人;
(2)工作場地空間足夠,光線足夠;
(3)所用工具材料齊全;
(4)工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。
4、自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時,應查明原因并排除故障后,再行恢復供電,不允許強行送電,必要時允許試送電一次。
5、電流互感器不得開路,電壓互感器不得短路,不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。
6、變配電房拉、合閘時,應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。
(二)供配電設備設施操作
1、配電變壓器停電的操作要領:
(1)拉開各低壓出線開關;
(2)拉開低壓總開關;
(3)拉開配電變壓器高壓側開關。
2、自發(fā)電停電的操作要領:
(1)拉開發(fā)電機配電柜總開關;
(2)關掉發(fā)電機控制電源。
(3)配電變壓器送電的操作要領:
(4)合上配電變壓器高壓側開關;
(5)合上低壓總開關;
(6)合上各低壓出線開關。
3、自發(fā)電送電的操作要領:
(1)合上發(fā)電機控制電源;
(2)合上發(fā)電機配電柜總開關。
4、在配電柜開關上工作前,操作要領如下:
(1)拉開開關、有明顯的開路點;
(2)驗電、確認無電;
(3)掛三相短路接地線;
(4)設置絕緣隔板(與鄰近帶電體距離在6cm以下者);
(5)掛上:'有人工作,禁止合閘'標示牌于停電開關處;
(6)站在絕緣墊上工作,盡量單手作業(yè)。
第3篇 新城物業(yè)設備管理規(guī)程
物業(yè)項目設備管理規(guī)程
為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求,特制定本規(guī)程。
(一)定義
1、例保
指經常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
2、一級保養(yǎng)
對機械設備進行檢查、檢測,根據實際需要局部解體,進行清洗、調整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風道局部除銹防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3、二級保養(yǎng)
對機械設備進行全面清洗、調整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
4、中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。
5、大修工程
大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。
6、設備更新和技術改造
設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。
7、事后維修(故障維修)
設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
8、狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
(二)設備分類
根據設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。
(三)設備管理模式
采用計劃預修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。
1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
3、對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年進行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設備保養(yǎng)、檢查記錄表》內。
(四)職責
1、品質技術部負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。
2、品質技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。
3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
(五)設備前期管理
1、前期介入
設備選型、安裝要求等由品質技術部對有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
2、設備的接管驗收
(1)設備的接管驗收由品質技術部代表公司,組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由公司品質技術部對地產商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質技術部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時,由品質技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。
(2)當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
3、設備的編號
設備編號由以下四部分組成:
(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。
(2)第二部分表示設備的類別:用數(shù)字01-99表示;
(3)第三部分表示單位設備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;
(4)第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:kd -03-1-&nb
sp; (ⅰ)
學府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設備
4、設備的建帳
(1)管理處給所管物業(yè)的全部設備編號,并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。
(2)管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。
5、設備質量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由品質技術部委托專業(yè)公司對設備質量缺陷進行三個月整改,整改達到企業(yè)標準后,由品質技術部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。
6、設備標識管理
(1)設備標牌
未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。
(2)設備的顏色
設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。
(3)設備狀態(tài)標識
重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
(4)設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。
(六)設備使用管理
1、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。
3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調整。
4、重要設備(如變壓器、中央空調等)的投入、報停須經品質技術部批準。
(七)設備維修保養(yǎng)管理
1、計劃
(1)維修保養(yǎng)計劃
供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調整后,與管理處保養(yǎng)范圍內的《設備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質技術部審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃品質技術部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質技術部制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。
2、實施
(1)有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內的設備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。
(2)發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修),工程部應用《故 障轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明,承諾修復時間。對于重大維修,品質技術部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質技術部審核,呈報總經理批準后,再進行修理。若公司進行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質技術部組織招標。關鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質技術部,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
(3)設備中修、大修、更新改造工程由品質技術部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質技術部組織有關人員(相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
3、檢查
(1)維修保養(yǎng)檢查
工程部日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)'例保'計劃執(zhí)行情況由管理處經理檢查。設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質技術部組織驗收。
(2)設備的檢定
對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(八)設備安全管理
(1)持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。
(2)安全事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司品質技術部。在調查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。品質技術部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質技術部提交設備安全事故報告,品質技術部根據管理處的報告及調查結果,向總經理提交設備安全事故調查報告,并提出處理意見。
(九)設備封存及報廢管理
1、設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報品質技術部,品質技術部計劃安排設備封存前的處理工作(防腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。
2、設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由技工填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》,報品質技術部審核并呈報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》。
(十)組織對供方的控制
1、供方的選取:
ⅰ類 提供零星設備維修的維修方
ⅱ類 提供設備設施
大中修、更新改造工程承包商
2、新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應由品質技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外,還應邀請新供方參加。品質技術部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經理審批通過后,列入合格供方名單。
3、供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質技術部審核,品質技術部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質技術部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經理決策,確定中標單位。
4、供方的評價
供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質技術部審核,評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結果為不合格的分包方,經總經理簽字后,將從合格供應商名單上去掉。
5、供方檔案
品質技術部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內容包括:評審記錄、資質證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。
6、工程質量監(jiān)督及驗收
對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認,對照物業(yè)公司標準,檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質技術部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級;按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結算協(xié)議書》才能結清工程款。
(十一)設備技術檔案資料管理
1、設備技術資料:設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
2、質量記錄
(1)設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。
(十二)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
1、申請
根據物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經理批準購買;購置總價在五百元以上的,經管理處經理同意后,報品質技術部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報總經理批準購置。購置的設備,管理處均應建檔。
2、采購
采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
3、驗證
對設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內,由管理處技工會同有關技術人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標識標明。
5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。
(十三)設備完好率
設備完好率=完好設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)*100%
公式中的設備均指ⅰ、ⅱ級設備。設備的功能和參數(shù)能達到產品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設備進行一次檢查,對檢查結果按公式進行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質技術部,品質技術部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設備完好率。
1、維修及時率
維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務總宗數(shù) ×100%
每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率,品質技術部審查核實?！队脩艟S修服務單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。
2、維修合格率
維修合格率= 用戶維修服務合格維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù)×100%
上門維修結束后須由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可,若業(yè)主對維修服務質量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。
附:1、設備代碼分類表
2、物業(yè)代碼分類表
3、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
附件1:設備代碼分類表
代碼設備類別名稱
01水泵
02風機
03電梯
04發(fā)電機
05變壓器
06空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等)
07消防設備(包括控制聯(lián)動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統(tǒng))
08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)
10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11食堂設備
12清潔設備
13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14保安通訊設備(包括手持式對講機)
15辦公設備
16自動抄表系統(tǒng)
17ba系統(tǒng)
附件2:物業(yè)代碼分類表
管理處名稱代碼管理處名稱代碼
學府花園
物業(yè)管理處*f學府康都
物業(yè)管理處kd
銀監(jiān)局
物業(yè)管理處yj建行
物業(yè)管理處jh
國土家園
物業(yè)管理處gt
附件3:設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302風機每月每季每年五年八年
0403電梯半月每半年每年三年六年
0504發(fā)電機每月每季每年五年八年
0605干式變壓器每季每年//////
0706空冷水機組半月每半年每年三年六年
0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////
0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////
1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////
1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////
1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////
1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////
1409低壓配電柜半月半年每年////
1509高壓開關柜每月每年//////
1617ba系統(tǒng)每月每季每年////
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。
第4篇 新城物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
為確保測量設備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設備的范圍:
維護和檢修設備用的。
1.2測量設備配置的要求。
1.3數(shù)量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
2.0測量設備的采購
2.1工程部主管應根據測量設備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計劃或申請,經管理處經理審核,500元以上總經理批準后按規(guī)定進行采購。
2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數(shù)量、該產品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。
2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢管理處經理的意見。
2. 4測量設備采購進公司后,應按公司相關規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設備的管理
3.1工程部主管負責管理測量設備,其職責為:
a)建立測量設備臺帳,其內容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
ch - 01
該類測試設備的順序號,用阿拉伯整數(shù)
移動使用測量設備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設備
g固定裝置上的測量設備
類型符號c測量尺寸的測量設備
d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設備
p測量壓力、真空度用測量設備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據上述原則予以規(guī)定;
--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準周期為二年
測量電參數(shù)的校準周期為二年
測量重量的校準周期為二年
測量壓力的校準周期為一年
裝于設備上,但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準
d)按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監(jiān)督檢測單位進行校準,并辦理相關委托手續(xù);
e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關手續(xù)。
4.0測量設備的使用
4.1工程部主管應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經過了校準,且校準結論滿足使用要求。
4.2使用人員應熟悉測量設備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設備,并確保在校準的有效期內使用。
4.3使用人員在調整測量設備時,應防止由于調整不當,而使校準狀態(tài)失準。
4.4當發(fā)現(xiàn)測量設備失準時,應對已測量或計量的結果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5測量設備的保管防靜電環(huán)境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。
5.0測量設備的限制使用和報廢
測量設備經校準后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內使用,這種限制應以適當?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關單位檢修,檢修后經校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續(xù),500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經理批準。
6.0校準的委托
6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。
6.2工程部主管在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據的國家標準代號。
7.0工程部主管應長期保存測量設備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。
