物業(yè)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度2（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-23 查看人數(shù)：58

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物業(yè)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度2

第1篇物業(yè)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度2

物業(yè)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(二)

1.0目的

從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)備管理工作的進行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。

3.0職責(zé)

3.1維修部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。

3.2行政人事部負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。

4.0程序要點

4.1設(shè)備檔案的建立要求。

4.1.1機電維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的《設(shè)備設(shè)施清單》價值5000元以元以上的設(shè)備建立《機電設(shè)備臺賬》(見附表),并在建檔后的三個工作日內(nèi)將臺賬移交行政人事部存檔。

4.1.2機電維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號:

a)所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設(shè)備標(biāo)識'。

b)'設(shè)備標(biāo)識'用標(biāo)牌形式予以實施,標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容:

-設(shè)備名稱;

-設(shè)備編號。

c)設(shè)備編號按下列規(guī)則編制:

設(shè)備流水號

設(shè)備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)

物業(yè)點編碼

d)標(biāo)識的制作規(guī)范:

-標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作,表面拋光呈本色;

-設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;

-長*寬*厚為70mm*20mm*1mm。

4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4.1.4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。

4.1.5《設(shè)備臺賬》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由行政人事部保存。維修部保存復(fù)印件。

4.2設(shè)備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。

詳見機電維修部各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。

4.3設(shè)備的購置管理。

4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。

4.3.2設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。

4.3.3設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。

4.3.5新添設(shè)備由機電維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。

4.3.6采購設(shè)備應(yīng)遵循《采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定進行采購。

4.3.7采購設(shè)備到達公司后,由維修部進行清點核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。

4.3.8符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。

4.3.9經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納人臺賬,建立卡片等進行日常管理。

4.4設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識。

4.4.1維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標(biāo)識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。

4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。

4.4.3標(biāo)識的方式方法:

a)設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進行標(biāo)識,標(biāo)識牌用300mm*150mm*3mm(長*寬*厚)的白色塑料板制作,字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上;

b)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的顯眼位置;設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識應(yīng)隨之改變。

4.5設(shè)備的停用和封存。

4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一,設(shè)備應(yīng)予停用或封存:

a)多余設(shè)備,含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備;

b)設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。

4.5.2停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。

4.5.3維修部應(yīng)定期(如一個季度)對停用或封存的設(shè)備進行檢查,以保持其適用性。

4.5.4設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。

4.6設(shè)備的報廢。

4.6.1無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢。

4.6.2報廢設(shè)備應(yīng)由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括:設(shè)備主管人員、

運行人員、管理處經(jīng)理等。

4.6.3設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《設(shè)備報廢審批表》,經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。

4.6.4需報廢設(shè)備在未獲報廢批準(zhǔn)、實施前,應(yīng)懸掛'待報廢'標(biāo)識。

4.6.5報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所,未撤離前應(yīng)懸掛'報廢'標(biāo)識。

4.6.6維修部應(yīng)將批準(zhǔn)的《設(shè)備報廢審批表》報公司財務(wù)部一份。

4.7機房評比。

4.7.1維修部主管負(fù)責(zé)定期組織相關(guān)人員對各類機電設(shè)備房進行評比。

4.7.2評比內(nèi)容:地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。

5.0記錄

5.1《設(shè)備臺賬》。

5.2《設(shè)備卡》。

5.3《采購設(shè)備驗收表》。

5.4《設(shè)備停用/封存/報廢/審批表》。

5.5《設(shè)備定點管理檢查表》。

6.0相關(guān)支持文件

《維修部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

第2篇物業(yè)清潔設(shè)備雙馬力吸水機使用規(guī)程

物業(yè)清潔設(shè)備使用操作規(guī)程:雙馬力吸水機

雙馬力吸水機操作規(guī)程

1)目的

為正確使用操作設(shè)備,保證設(shè)備的正常運行,以滿足服務(wù)的要求,特制定本規(guī)程。

2)適用范圍

a.本規(guī)程適用于雙馬力吸水機的操作。

b.操作使用需每月保養(yǎng)一次。

3)職責(zé)

由專項操作員操作設(shè)備并進行設(shè)備的保養(yǎng)。

4)工作程序

a.首先,使用前應(yīng)檢查設(shè)備的狀態(tài)有無異常,確認(rèn)無異常后再按作業(yè)要求。

b.有順序的向前吸水或地毯水洗。

c.工作完畢,拔下電源,將線纏好。

d.將污水倒出,將機器里外擦干。

e.將機器放回庫房干燥處。

f.安全注意事項

*嚴(yán)禁吸水桶污水過滿澆壞電機。

*電源線插頭是否漏電,以防觸電。

第3篇綠景物業(yè)轄區(qū)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程

一.巡檢維護人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心,按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應(yīng)注意人身和設(shè)備的安全,發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。

二.運行中的冷水機組應(yīng)每小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:機房清潔衛(wèi)生。設(shè)備、管道清除積塵;機房各種閥門狀態(tài)、管道、閥門滴、漏情況;冷卻機冷凍水、冷卻水進回水溫度、壓力;冷凍機油壓、油溫、冷凍機軸承溫度,電壓、電流;機器發(fā)熱、震動、泄漏情況。管道濾網(wǎng)每年清洗二次、電子除垢器每年檢測一次。

三.運行中的空調(diào)水泵每小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:泵馬達的電流、散熱情況,聯(lián)接軸器聲響、震動、滲水情況。每月檢查一次潤滑油,供冷、供熱季節(jié)結(jié)束應(yīng)對泵的軸承、密封等機械結(jié)構(gòu)全面檢查維護一次。

四.運行中的冷卻塔應(yīng)每二小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:電機電流、閥門開關(guān)狀態(tài)、補水情況以及灰沙過濾器工作情況。膨脹水箱水位、進水浮球、閥門狀態(tài)。冷卻塔風(fēng)機應(yīng)每月檢查潤滑油;供冷結(jié)束對風(fēng)機機械傳動全面檢查維護一次,全面清洗冷卻塔。

五.運行中的鍋爐每小時巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:機房清潔衛(wèi)生,設(shè)備管道清除積塵,鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況,火焰火頭、油箱油位,送風(fēng)機工作情況和各閥門的狀態(tài)(蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況,以及汽水交換器的工作情況),進回水溫度、壓力。每年停爐期對鍋爐進行全面保養(yǎng),清除水垢及雜質(zhì),對安全閥及附屬設(shè)備進行檢修。

六.樓層變風(fēng)量系統(tǒng)每天巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:風(fēng)機風(fēng)門開啟狀態(tài),防火閥開啟狀態(tài),馬達、風(fēng)葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機電流、頻率、濾網(wǎng)狀況、凝結(jié)水排水情況;進回水溫度、壓力、送回風(fēng)濕度、壓力。每個vav末端風(fēng)速、溫度、室溫等情況每年檢測二次(供冷、供暖各一次),濾網(wǎng)1---2個月輪流清潔一次。

七.運行中的通風(fēng)、排風(fēng)設(shè)備每天巡檢一次,巡檢維護內(nèi)容:風(fēng)機馬達送排風(fēng)效果,所有運行風(fēng)機每月檢查一次潤滑油。機械傳動每年檢修維護一次。

八.空調(diào)水處理系統(tǒng)設(shè)備每月巡檢一次,及時更換、檢查處理材料。

九.詳細(xì)記錄巡檢維護時間、情況、處理結(jié)果;發(fā)現(xiàn)一般問題立即處理解決,復(fù)雜問題應(yīng)向主管、經(jīng)理請示,因故沒有處理應(yīng)及時報告。在炎熱和嚴(yán)寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù)。

第4篇物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程

一、消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的一般原則

1、管理處區(qū)域消防設(shè)施的日常維護、維修要落實到責(zé)任人。

2、消防設(shè)備的管理應(yīng)按照公司設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3、消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。

4、消防設(shè)施設(shè)備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應(yīng)及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。

5、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責(zé)任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。

二、消防設(shè)施設(shè)備每月須保養(yǎng)的項目:

1、室內(nèi)消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》。《消火栓檢查表》要求張貼在栓箱上。

2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進行一次預(yù)防性運轉(zhuǎn)的操作,操作要求按照《水泵站技術(shù)安全操作規(guī)程》進行并記錄在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。

3、疏散出口指示燈(包括應(yīng)急燈)每月進行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設(shè)施檢查維修記錄表》。

4、火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災(zāi)報警監(jiān)護儀的各項功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設(shè)施(煙溫感、警鈴等)進行抽查。此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。

三、每季須檢查保養(yǎng)的項目:

1、室內(nèi)栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。

2、防火卷簾、送風(fēng)排煙機、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運行各系統(tǒng)主機,同時對各系統(tǒng)所包含的設(shè)施(如風(fēng)閥、放水閥、音箱等)進行抽查,此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。

3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設(shè)施能應(yīng)急使用。并記錄《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。

4、噴淋、消防結(jié)合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結(jié)合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉(zhuǎn)動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉(zhuǎn)動不便。檢修工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。

第5篇物業(yè)給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程

質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書

--物業(yè)給排水設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程

1.0 目的

正確使用設(shè)備,保證供水正常。

2.0 適用范圍

適用于cc花園管理處的生活泵、雨水泵、污水泵及**和國土**分局的雨水泵、污水泵的操作。

3.0 職責(zé)

機電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告

4.0 工作程序

4.1 cc花園水泵操作

4.1.1 污水、雨水泵的操作

4.1.1.1合上電氣柜內(nèi)的空氣開關(guān)和接通操作面板上的控制回路電源開關(guān),電源指示燈亮。

4.1.1.2把轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至'手動'位置,可以手動控制其運行,把轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到'自動'位置,污水、雨水泵的啟停液位信號自動控制。

4.1.1.3 正常狀態(tài),轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)撥至'自動'位置;污水、雨水泵受自動工作程序的控制。

4.1.2水泵房生活水泵變頻加壓泵操作。

4.1.2.11#.2#.3#.4#變頻加壓泵僅供小區(qū)生活用水;

4.1.2.2 電源投入

a. 將1#-4#四個'手動運行'按鈕及鎖泵按鈕彈至停止位置。

b. 將'運行方式選擇'轉(zhuǎn)換開關(guān)到'停止'位置。

c. 合上控制柜內(nèi)的空氣開關(guān)。此時,控制面板上的'電源'指示燈亮,漢字顯示停機狀態(tài)。

4.1.2.3 自動運行方式下的開機步驟

a. 將'運行方式選擇'轉(zhuǎn)換開關(guān)拔到'自動'位置;

b. 設(shè)定系統(tǒng)管網(wǎng)壓力,該步僅在剛投入使用或因供水系統(tǒng)有大的變化需要變更設(shè)定壓力時才進行(系統(tǒng)管網(wǎng)壓力定在5kg/cm2)經(jīng)設(shè)定后每次開機無需再進行此步驟.

c. 按動數(shù)碼開關(guān)'+'、'-'符號設(shè)定所需的管網(wǎng)壓力參數(shù)。設(shè)定至你所期望的壓力。

d. 按一下'自動運行'下的'運行'按鈕,系統(tǒng)即進入自動狀態(tài),此時,系統(tǒng)啟動相應(yīng)的水泵運行指示燈亮。

e. 系統(tǒng)進入自動運行狀態(tài)后,四臺泵進入循環(huán)運行狀態(tài),通過自動加泵和減泵來調(diào)節(jié)管網(wǎng)壓力,無需人工干涉。

4.1.2.4 自動運行方式下的停機步驟

a. 在系統(tǒng)進入自動運行狀態(tài)下,若需強制停機,按一下'停止'按鈕即可。此時,所有工頻、變頻運行的泵組立即停機,漢顯屏顯示在停機,10秒鐘后變頻運行的泵組停止運行,相應(yīng)的運行指示燈滅。

b. 待所有的'運行指示燈'熄滅后,將'運行方式選擇'轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到'停止'位置。

c. 注意:系統(tǒng)在自動運行狀態(tài)下停止時,一定要按'停止'按鈕使系統(tǒng)停止運行,切忌使用將轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至'停止'位置的方式操作。

4.1.2.5 手動運行方式下的工機步驟

a. 確保'手動運行'下的運行/停止按鈕處于彈出(即停止)位置。

b. 將'運行方式選擇'轉(zhuǎn)換開關(guān)拔至'手動'位置。

c. 按下'手動運行'下所需運行泵組的按鈕,此時該泵組啟動,相應(yīng)的運行指示燈亮。

4.1.2.6 手動運行方式下的停機步驟:

a. 停單臺泵組時,只需彈出相應(yīng)泵組的手動運行按鈕即可,此時相應(yīng)的運行指示燈滅。

b. 若需整個系統(tǒng)停止運行,應(yīng)彈出所有運行按鈕即可,此時相應(yīng)的泵組全部停止。待所有的運行指示燈滅后,將'運行方式選擇'轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到'停止'位置。

4.1.2.7 電源斷開:

a. 確認(rèn)系統(tǒng)已經(jīng)信止運行。

b. 確認(rèn)運行方式選擇轉(zhuǎn)換開關(guān)已撥至'停止'的位置。

c. 斷開控制柜內(nèi)的電源空氣開關(guān),此時控制面板上的電源指示燈滅。

4.2 **水泵操作

4.2.1 污水、雨水泵的操作

4.2.1.1合上電氣柜內(nèi)的空氣開關(guān)和接通操作面板上的控制回路電源開關(guān),電源指示燈亮。

4.2.1.2把轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至'手動'位置,可以手動控制其運行,把轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到'自動'位置,污水、雨水泵的啟停液位信號自動控制。

4.2.1.3 正常狀態(tài),轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)撥至'自動'位置;污水、雨水泵受自動工作程序的控制。

5.0 支持性文件

5.1《水泵使用手冊》(說明書)

5.2《給排水設(shè)計說明書》

第6篇某物業(yè)項目中控室設(shè)備運行管理規(guī)程

質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書

--物業(yè)項目中控室設(shè)備運行管理規(guī)程

1.0目的

確保中控室設(shè)備處于良好狀態(tài)保證用戶的人身和財產(chǎn)的安全。

2.0范圍

適用于公司所轄各管理處的中控室各類設(shè)備。

3.0職責(zé)

3.1 中控室安全員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

3.2 維修班長負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理和維修保養(yǎng)。

4.0 海天一色雅居中控室設(shè)備管理工作程序

4.1 消防中心設(shè)備運行管理

4.1.1消防中心值班人員負(fù)責(zé)中心設(shè)備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。

4.1.2 當(dāng)報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應(yīng)立即通知相關(guān)人員前往火警現(xiàn)場觀察.

4.1.3 火情確認(rèn)后,打'119'電話報警及向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通報。

4.1.4 啟動相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)的設(shè)備(設(shè)施)。

4.1.5 打開消防電梯迫降開關(guān),關(guān)閉所有客梯,同時通過消防廣播疏散用戶。

4.1.6 做好火警記錄。

4.1.7 當(dāng)故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。

4.2 設(shè)備操作

4.2.1火災(zāi)報警控制器

a. 確認(rèn):當(dāng)系統(tǒng)某點暫時中斷信號,主機顯示屏上顯示出該點位置,同時主機發(fā)出聲音,用鼠標(biāo)左鍵在該顯示器框內(nèi)點一下即可確認(rèn)該信號。

b. 靜止:當(dāng)發(fā)生火警后,用鼠標(biāo)左鍵點按一下即可將該火警鈴聲停止。

c. 重置:用鼠標(biāo)左鍵在該框內(nèi)點按一下,即可將系統(tǒng)復(fù)位。

d. 監(jiān)察:用鼠標(biāo)在該框內(nèi)點按一下,該框內(nèi)即變成'記錄',用來查看以前的報警記錄,↑、↓表示查看向前、向后的報警記錄。再用鼠標(biāo)點按一下即看向前、向手的報警記錄。再用鼠標(biāo)點按一下即可回復(fù)到'監(jiān)察'功能。

4.2.2消火栓泵

a:自動啟動:消防泵控制柜處于'自動'位置,當(dāng)'火險'時在樓層擊碎'消火栓報警盒',聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時,消防泵啟動。

b:手動啟動:在消防泵控制柜上把選擇'自動/手動'置于'手動'位上,按啟動按鈕可啟動消防水泵。

4.2.3噴淋泵

a:自動啟動:噴淋泵控制柜處于'自動'位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時噴淋頭爆裂,水流掣動作聯(lián)動柜發(fā)出報警點,同時噴淋泵自動啟動。

b:手動啟動:在噴淋泵控制柜上把'手動/自動'選擇開頭置于'手動'位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。

4.2.4消防送風(fēng)(排煙)機

a:自動啟動:當(dāng)某一報警點發(fā)出報警信號時,該點風(fēng)口打開,聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時送風(fēng)機啟動。

b:手動啟動:在聯(lián)動機上直接按'啟動'即可手動啟動風(fēng)機運行。

4.2.5消防廣播

在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開關(guān),找開話筒開關(guān),即可對該樓層廣播.

4.2.6消防電話

在樓層拿消防電話,消防中心主機收到聲響,即可與樓層對話?？砂锤鳂菍娱_關(guān)即可對話。

4.2.7閉路電視監(jiān)控

a:錄像:按vtr→放入錄像帶→按rec

b:放像:按vtr→放入錄像帶→按play

c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后,再按紅色'cam'鍵即可切換到該畫面。

4.2.8防盜對講系統(tǒng)

當(dāng)需與樓層住戶通話時,按下相應(yīng)的數(shù)字鍵后,主機發(fā)出'嘟'聲后,即可與住戶通話。

5.0**花園中控室設(shè)備管理工作程序

5.1 消防中心設(shè)備運行管理

5.1.1消防中心值班人員負(fù)責(zé)中心設(shè)備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。

5.1.2 當(dāng)報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應(yīng)立即通知相關(guān)人員前往火警現(xiàn)場觀察.

5.1.3 火情確認(rèn)后,打'119'電話報警及向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通報。

5.1.4 啟動相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、加壓(排煙)系統(tǒng)的設(shè)備(設(shè)施)。

5.1.5 打開消防電梯迫降開關(guān),關(guān)閉所有客梯、消防電梯于基站待命,同時疏散用戶。

5.1.6 做好火警記錄。

5.1.7 火情解除后,通知相關(guān)人員恢復(fù)所有設(shè)備(設(shè)施)。

5.1.8 當(dāng)故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。

5.2 設(shè)備操作

5.2.1主控屏

a. 復(fù)位:所有火警、探測區(qū)、顯示,技術(shù)報警都被取消并復(fù)位到正常狀態(tài)。

b. 警鈴消音,打開或隔離所連的警鈴設(shè)備。

c. 蜂鳴器消音:控制屏蜂鳴器消音(鍵盤上鎖后仍有效)。

d. 通用顯示概要:在通用顯示概要中,所有即時信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態(tài)都按優(yōu)先級別順序顯示,如即時信息多于一屏,可用查閱箭頭鍵,瀏覽顯示,如要了解某一條概要信息的詳細(xì)狀況,先用箭頭鍵將游標(biāo)指向該信息,然后按狀功能鍵。

5.2.2消火栓

a:自動啟動:消防泵控制柜和聯(lián)動機都處于'自動'位置,當(dāng)'火險'時在樓層擊碎'消火栓報警玻璃'主機發(fā)出報警聲,同時消防泵啟動,警鈴響。

b:手動啟動:在消防泵控制柜或聯(lián)動機上把選擇'自動/手動'選擇開關(guān)置于'手動'位上,按啟動按鈕即可手動啟動消防水泵。

5.2.3噴淋泵

a:自動啟動:噴淋泵控制柜或聯(lián)動機都處于'自動'位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時噴淋頭爆裂,水流掣動作主機報警,警鈴響,同時噴淋泵自動啟動。

b:手動啟動:在噴淋泵控制柜或聯(lián)動機上把'手動/自動'選擇開頭置于'手動'位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。

5.2.4消防加壓(排煙)風(fēng)機

a:自動啟動:當(dāng)某一報警點發(fā)出報警信號或風(fēng)閥打開,主機報警,同時相應(yīng)的排煙或加壓風(fēng)機啟動。

b:手動啟動:在聯(lián)動柜或風(fēng)機控制上直接按'啟動'即可手動啟動風(fēng)機運行。

5.2.5防火卷簾門

a:自動啟動:當(dāng)某一報警點發(fā)出報警信號時,相應(yīng)的防炎卷簾門自動下降。

b:手動啟動:在聯(lián)動柜上用鑰匙扭至迫降處,防火卷簾門下降。

5.2.6消防電話

在樓層插上或拿起消防電話,消防中心收到聲響,用主機電話即可與樓層對話,或在中心按各樓層開頭即可對話。

5.2.7閉路電視監(jiān)控

a:錄像:開電源→放入錄像帶→按rec

b:放像:開電源→放入錄像帶→按play

c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后即可切換到該畫面。

5.2.8可視對講系統(tǒng)

第7篇物業(yè)清潔設(shè)備單項地刷機使用操作規(guī)程

物業(yè)清潔設(shè)備使用操作規(guī)程:單項地刷機

1、單項地刷機操作規(guī)程

1)目的

為正確使用作業(yè)設(shè)備,保證設(shè)備的正常運行以滿足服務(wù)的要求,特制定本規(guī)程。

2)適用范圍

本規(guī)定適用于單項地刷機的操作。

3)職責(zé)

a.由專業(yè)保潔員操作設(shè)備,并進行設(shè)備的保養(yǎng)。

b.操作運行或停止運行每月保養(yǎng)一次。

4)工作程序

a.首先使用前應(yīng)檢查設(shè)備的狀況有無異常,確認(rèn)無異常后再按要求進行作業(yè)。

b.使用前,把針盤或刷子安裝在電和齒輪上。

c.使用針盤必須放在纖維墊,使用地刷機將刷子按在電機齒輪上。

d.把地毯清潔劑裝放水箱。

e.插上電源插頭,把住左右開關(guān)手柄,開動機器。

f.使用過程中,操作要平穩(wěn)、避免不必要的碰撞,損傷機器。

g.使用完后,拔掉電源線,將電線抹干纏好放回手柄上,將針盤或刷子卸下,清潔干凈放置庫存里。

h.安全注意事項

*檢查插頭是否破損、漏電、以免過電傷人。

*操作時,嚴(yán)禁腳下伸進針盤或刷子里邊。

*應(yīng)穿絕緣鞋、戴絕緣手套進行操作。

*設(shè)備出現(xiàn)異常情況,立即停止操作,及時向工程部報修。

第8篇物業(yè)項目給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)項目給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程

為規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好,特制定本規(guī)程。

(一)工程部技工每年應(yīng)對所有水泵機組進行四次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng):

(1)用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)。

(2)檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;

(3)檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;

(4)清潔電動機外殼;

(5)檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng):

(1)檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲響,則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;

(2)轉(zhuǎn)動水泵軸,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸承;

(3)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根;

(4)清潔水泵外表;

(5)如果水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。

(6)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換。

(7)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)。技工每年應(yīng)對水泵房的控制柜進行二次清潔、保養(yǎng)。

(1)用小毛刷,干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

(2)檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接頭應(yīng)更換。

(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改。

4、交流接觸器維修保養(yǎng):

(1)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

(2)清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;清潔鐵心上的油污及臟物;

(3)檢查復(fù)位彈簧情況;

(4)擰緊所有緊固件。

5、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):

(1)用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)進行干燥處理;

(2)外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線。

6、熱繼電器維修保養(yǎng):

(1)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應(yīng)更換;

(2)檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,達不到要求的應(yīng)更換。

7、自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):

(1)用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于100兆歐,否則應(yīng)烘干處理;

(2)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;

(3)自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象;

(4)檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。

8、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

(1)檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

(2)檢查各指示儀表是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

10、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):

(1)檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;

(2)檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;

(3)偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

4、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

(1)閘閥維修保養(yǎng):

a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;

b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換加壓黃油麻繩;

c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;

d、對銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

(2)止回閥維修保養(yǎng):

a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;

b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;

c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理重新油漆。

(3)浮球閥維修保養(yǎng):

a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;

b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;

c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則更換。

5、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

(1)用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25兆歐以上,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。

(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。

(3)檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

(4)清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。

(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

6、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)

(1)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。

(2)檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強。

(3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。

7、突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。

8、工程部技工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)整理成冊存檔,保存期為長期。

第9篇物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程制度

目的

通過對設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務(wù)的要求

工作范圍

1. 供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。

2. 給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。

3. 消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。

4. 電梯設(shè)備:各類電梯及其附屬設(shè)備。

5. 弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設(shè)備等)。

6. 通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備:通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。

工作項目

1. 設(shè)備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。

2. 設(shè)備的標(biāo)識

① 所有的設(shè)備房須標(biāo)識其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)。

② 所有設(shè)備按套或單機懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識其設(shè)備編號等。

③ 對故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。

3. 設(shè)備檔案管理

① 管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺賬》。

② 工程維修中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對重要的設(shè)備資料做備份。

4. 設(shè)備的運行

① 設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。

② 維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運行管理。

③ 值班室/巡邏值班員負(fù)責(zé)將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理,并做好記錄。

④ 工程維修中心對各管理處機電設(shè)備的運行情況進行督查。

5. 設(shè)備的維修

① 設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。

②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應(yīng)不超過8小時,若超過8小時,應(yīng)及時向維修主管報告,請求主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。

③設(shè)備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設(shè)備責(zé)任事故,維修主管應(yīng)立即組織機電人員采取應(yīng)急措施進行搶修,并及時向管理處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)報告,防止故障或事故擴大。

④ 夜間發(fā)生,不影響業(yè)主(住戶)生活、工作和產(chǎn)生嚴(yán)重后果的機電設(shè)備故障,可以在次日進行維修。

⑤需要委外維修的設(shè)備,費用在500元以內(nèi),維修主管填寫《有償/委托聯(lián)系單》,報管理處主任審批后執(zhí)行;費用在500元以上,需報請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

工作項目

5.設(shè)備維修

⑥對在保修期內(nèi)的設(shè)備故障,首先通知設(shè)備供應(yīng)商或保修單位,按照原設(shè)備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關(guān)條款執(zhí)行。

⑦因設(shè)備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設(shè)備正常工作的,須提前申報管理處主任審批,并提前24小時通知業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設(shè)備不能正常工作的,應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。

6. 設(shè)備的保養(yǎng)

①每年12月份,各管理處維修主管對大的維修保養(yǎng)項目,編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃》;公司工程維修中心根據(jù)各管理處的設(shè)備狀況,負(fù)責(zé)編制下年度《設(shè)施設(shè)備大中修(改造)計劃表》。

② 水電技工按照各設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及年度保養(yǎng)計劃,對各設(shè)備進行維護和保養(yǎng),填寫相關(guān)檢查保養(yǎng)記錄表。

③ 分包給專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設(shè)備,按照簽訂的有關(guān)維護保養(yǎng)合同執(zhí)行。

④ 水電技工負(fù)責(zé)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備房及其設(shè)備外表面的清潔保養(yǎng),保持環(huán)境清潔,無積塵、無積水、無油漬等

。

⑤公司工程維修中心按照機電設(shè)備大、中修(改造)計劃,組織相關(guān)管理處及人員進行設(shè)備的大、中修保養(yǎng)及更新改造,并填寫相關(guān)記錄表格,同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設(shè)施設(shè)備臺賬》中。

7. 庫存設(shè)備的管理

①閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備,由所屬部門負(fù)責(zé)管理,并做好記錄。存放地點必須相對集中,保持干燥、通風(fēng),并加蓋防塵罩,貼上標(biāo)簽。

② 庫存設(shè)備重新啟用前,須經(jīng)水電技工進行保養(yǎng)后,方可投入使用。

8. 設(shè)備的報廢

① 設(shè)備有下列情況之一者,應(yīng)考慮報廢:

a) 已超過規(guī)定使用年限,設(shè)備性能達不到規(guī)定要求且不能修復(fù);

b) 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用;

c) 嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將會引發(fā)事故且不能修復(fù)改造;

d) 維修費用超過原資產(chǎn)凈值。

②設(shè)備報廢由管理處維修主管組織相關(guān)人員進行鑒定、確認(rèn),填寫《報廢單》交管理處負(fù)責(zé)人審核后,上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備須報請業(yè)主委員會討論批準(zhǔn)。

第10篇物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程7

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程(七)

一、目的:通過對物業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施的管理,使所有公共設(shè)備、設(shè)施在使用中保證完好狀態(tài),使設(shè)備在工作中保持最大效率,滿足服務(wù)的要求。

二、適用范圍:本公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施。

三、內(nèi)容

1、設(shè)備檢修管理制度

1)設(shè)備檢修申辦制度

2)根據(jù)工程維修部年度月度工作計劃對各自職責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備進行維修保養(yǎng),先填寫維修任務(wù)單,填寫所維修檢修內(nèi)容,在規(guī)定時間完成檢修工作后,由維修工填寫實際工作記錄和維修所用的材料配件的規(guī)格數(shù)量。

3)臨時緊急設(shè)備維修,搶修由工程維修部主管到場簽發(fā)維修工作任務(wù)單,檢修完成后由檢修人員填寫實際工作記錄,和所用配件、數(shù)量、規(guī)格、檢修時間。

2、設(shè)備安全管理制度

1)設(shè)備檢修(故障搶修)掛牌制度

⑴ 掛牌:凡工程維修部員工在設(shè)備檢修搶修前,應(yīng)切斷電源,執(zhí)行掛牌作業(yè)。掛警示牌前應(yīng)填寫'浙江z物業(yè)工程維修部設(shè)備檢修(故障搶修)掛牌單'一式兩份,將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單),掛牌單上注明掛牌時間、原因、設(shè)備編號、掛牌人姓名,并由發(fā)令人簽名,日班由工程維修部主管發(fā)令,如主管不在由領(lǐng)班發(fā)令,中夜班由正值班人發(fā)令。

⑵摘牌:當(dāng)檢修、搶修工作完畢后應(yīng)及時摘除所掛警示牌,摘牌人應(yīng)在掛牌單上填寫摘牌時間、摘牌人姓名、發(fā)令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存,一份交由工程維修部保存。

⑶設(shè)備的標(biāo)識:a.所有設(shè)備實現(xiàn)單機掛(粘)標(biāo)識牌,標(biāo)識各設(shè)備的名稱、編號、該設(shè)備的運行狀況,使每臺設(shè)備受控。

b.閥門類的標(biāo)識牌(on+綠色┃)為開啟,(off+紅色○)為關(guān)閉,各類閥門使用情況變換應(yīng)及時改變所掛受控狀態(tài)牌。

3、設(shè)備定期檢查試驗制度

1)空調(diào)冷水機組:空調(diào)冷水機組使用期間每小時檢查一次,由空調(diào)操作人員負(fù)責(zé)檢查并填寫冷凍站運行記錄表,記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)壓力、蒸發(fā)溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開機停機時間,每天記錄表由空調(diào)領(lǐng)班審核后交工程維修部文員裝訂成冊保管備查?？照{(diào)冷水機組停機期間每日搞一次清潔保養(yǎng)工作,做到機臺、地面無積塵,手摸無手印,每天檢查有無泄露點。

2)消防水泵:消防用自噴淋泵、消火栓泵,每月進行一次試驗運轉(zhuǎn),試驗運行時將控制開關(guān)打到手動位置,然后啟動水泵,檢查壓力表壓力,檢查電流,當(dāng)檢查正常后將控制開關(guān)復(fù)位到自動狀態(tài),然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自動啟動各消防泵,并和保安部作好試驗運行記錄,由試驗負(fù)責(zé)人簽名。

3)空調(diào)風(fēng)機盤管:空調(diào)風(fēng)機盤管每年夏季前4月份、冬季前11月份對所有業(yè)主室內(nèi)進行兩次濾網(wǎng)清洗,以保證空調(diào)風(fēng)機盤管的正常運行;清洗濾網(wǎng)同時檢查風(fēng)葉振動情況,發(fā)現(xiàn)異常當(dāng)即處理,并由檢查人員填寫維修任務(wù)單,工程維修部主管分樓層抽查清洗質(zhì)量,一樓大堂空調(diào)風(fēng)機盤管濾網(wǎng)每兩周清洗一次。

4)其他設(shè)備試驗:其他設(shè)備試驗根據(jù)工程維修部年度月度工作計劃實施(詳見工程維修部年度月度工作計劃表)。

4、設(shè)備檢查、評審

1)工程維修部經(jīng)理、主管對本公司管理權(quán)限內(nèi)的設(shè)備進行不定期抽檢,包括月檢、周檢。

2)每日審核冷凍站運行記錄表、熱力運行記錄表、水泵房運行記錄表、工程維修部綜合日報表。

3)每月檢評工程維修部月度計劃完成情況。

5、工具管理制度

1)工具分個人工具和公用工具。個人工具由維修人員個人保管,工程維修部登記注冊規(guī)格、數(shù)量、型號,工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損,缺少一件,由使用保管人員按使用期限折價賠償,公用工具借用期間不按操作規(guī)程使用造成損壞,由借用人修復(fù),修理費用由借用人酌情賠償。

2)公用工具由工程維修部內(nèi)勤人員保管,維修設(shè)備時由維修人填寫借用單,寫明規(guī)格、數(shù)量、型號、借用日期。

3)公用工具分電動工具和大型維修工具兩類。

4)電動工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺鉆、砂輪機、砂輪切割機、角向磨光機、電動曲線鋸、電焊機,電動工具使用時應(yīng)根據(jù)該工具的使用說明要求使用,使用時應(yīng)檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線牢靠,使用人應(yīng)戴絕緣手套操作電動工具,電動工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后,應(yīng)在借用單上填寫歸還日期、歸還人員簽名。

5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號管子臺虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14p八角錘,大型工具使用應(yīng)按該工具使用要領(lǐng)進行,榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動,倒鍥有否裝好,以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應(yīng)將表面擦洗干凈,并涂一層保護油膜。所有大型工具使用完畢后應(yīng)及時交還保管人員,并在借用單上填寫歸還日期、歸還人簽名.

6、設(shè)備潤滑

1)泵類設(shè)備用3#鋰基脂潤滑運行,運行泵每月加注一次,季節(jié)用泵三月加注一次。

2)防火卷簾門每半年加注25#機油一次。

3)制冷機第一次運行5000小時更換york-c號油一次,以后每運行兩萬小時更換冷凍機油。

4)空氣壓縮機每年更換空壓機油一次。

5)每次更換和加油由維修人員填寫設(shè)備加油(換油)記錄表,注寫加油(換油)設(shè)備規(guī)格、型號、所加油(換油)規(guī)格、數(shù)量、日期。

6)工程維修部主管負(fù)責(zé)抽檢加油(換油)情況每季度進行一次,并作檢查評審。

7、能源管理制度

1)執(zhí)行上級能源部門對用水、用電、用熱的有關(guān)規(guī)定使用。

2)合理安排外圍霓虹燈的開關(guān)時間和外圍路燈的照明時間,可用電腦控制的設(shè)施全部由電腦程序控制,暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。

3)堅決杜絕'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象,汽車沖洗設(shè)專用水表。

4)嚴(yán)禁在大廈內(nèi)使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。

5)每周統(tǒng)計一次大廈總用水量,檢查用水是否在控制范圍內(nèi)。

8、檢查:根據(jù)工程維修部每天的日報表,由工程維修部經(jīng)理每天9時進行審核,發(fā)現(xiàn)水電有超量情況,當(dāng)即召集主管評審分析查找原因,排除故障。

9、技術(shù)培訓(xùn)制度

1)技術(shù)培訓(xùn)由主管負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計劃,確定培訓(xùn)人員、方法、時間及培訓(xùn)考核,經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。

2)對新員工必須先進行安全操作規(guī)程及有關(guān)規(guī)章制度的學(xué)習(xí),經(jīng)考試合格后方可進行專業(yè)培訓(xùn)。培訓(xùn)期間要進行操作規(guī)程、基本功和現(xiàn)場操作考核,考核合格方可安排正式上崗,不合格者,應(yīng)限期補考使

之合格,補考不合格者予以調(diào)離或辭退。

3)培訓(xùn)內(nèi)容詳見工程維修部年度培訓(xùn)計劃。

4)考核:考核成績由工程維修部文員存檔保管,詳見培訓(xùn)考核記錄表。

第11篇物業(yè)項目供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)項目供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程

為規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施各項性能良好,特制定本規(guī)程。

(一)高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成,外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)、低壓配電柜的維修保養(yǎng)由工程部負(fù)責(zé)。

(二)低壓配電柜維修保養(yǎng)

1、低壓開關(guān)柜維修保養(yǎng):每年對低壓開關(guān)柜進行一次維修保養(yǎng),此項工作由工程部負(fù)責(zé)進行。

2、低壓配電柜維修保養(yǎng):每年兩次對低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔。

3、熔斷器維修保養(yǎng):

新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致;檢查熔體與保險座是否接觸良好,接觸部位是否有燒傷痕跡,如有則應(yīng)進行修整,修整達不到要求的則應(yīng)更換。

4、刀開關(guān)維修保養(yǎng):

(1)檢查安裝螺栓是否緊固,如松弛則擰緊;

(2)檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油;

(3)檢查刀開關(guān)三相是否同步,接觸是否良好,是否有燒傷或過熱痕跡,如有問題則進行機械調(diào)整或維修處理;

(4)用500v搖表測量絕緣底板,其絕緣電阻如果低于10兆歐,則應(yīng)進行烘干處理,烘干達不到要求的則應(yīng)更換。

5、交流接觸器維修保養(yǎng):

(1)清除接觸器表面的污垢,尤其是進線端相間的污垢;

(2)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

(3)清除觸頭表面及四周的污物,但不要修銼觸頭,燒傷嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;

(4)清潔鐵心表面的油污及臟物;擰緊所有緊固件。

6、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):

(1)用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)進行干燥處理;

(2)外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。

7、電容器維修保養(yǎng):

(1)清理外殼灰塵,使電容器散熱良好;

(2)檢查電容器有無膨脹、漏油或異常響聲,如有則應(yīng)更換;

(3)檢查接頭處,接地線是否有松脫或銹蝕,如有則應(yīng)除銹處理并擰緊;

(4)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相,如是則更換電容。

8、熱繼電器維修保養(yǎng):

(1)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則更換;

(2)檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應(yīng)更換。

9、二次回路維修保養(yǎng):

(1)號碼管是否清晰或掉落,如是則補上新號碼管;

(2)接頭處是否松弛,如松弛則擰緊。

10、主回路維修保養(yǎng):

(1)標(biāo)示牌是否清晰或掉落,如是則補上新的標(biāo)示牌;

(2)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡,如是則修復(fù)并擰緊;

(3)母線牌油漆是否脫落,如是則重新油漆。

11、工程部設(shè)應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在低壓配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi),并整理成冊存檔,保存期長期。

第12篇新城物業(yè)設(shè)備管理規(guī)程

物業(yè)項目設(shè)備管理規(guī)程

為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求,特制定本規(guī)程。

(一)定義

1、例保

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車(正壓風(fēng)機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。

2、一級保養(yǎng)

對機械設(shè)備進行檢查、檢測,根據(jù)實際需要局部解體,進行清洗、調(diào)整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。

3、二級保養(yǎng)

對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負(fù)荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設(shè)備全面清掃,母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

4、中修工程

中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修,對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修,對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。

6、設(shè)備更新和技術(shù)改造

設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴(yán)重,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。

7、事后維修(故障維修)

設(shè)備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。

8、狀態(tài)維修

通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。

(二)設(shè)備分類

根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣控制柜):

ⅰ級設(shè)備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。

ⅱ級設(shè)備:正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。

ⅲ級設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。

(三)設(shè)備管理模式

采用計劃預(yù)修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。

1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。

3、對于ⅲ級設(shè)備,采取事后維修,每年進行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。

(四)職責(zé)

1、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗收,中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設(shè)備(器具)申購、報廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護供方,負(fù)責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。

2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。

3、管理處負(fù)責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據(jù)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。

(五)設(shè)備前期管理

1、前期介入

設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應(yīng)參與。

2、設(shè)備的接管驗收

(1)設(shè)備的接管驗收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司,組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實達不到上述條件的應(yīng)在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復(fù)驗。設(shè)備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對地產(chǎn)商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章)。ⅰ、ⅱ級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設(shè)備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復(fù)核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時,由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。

(2)當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。

3、設(shè)備的編號

設(shè)備編號由以下四部分組成:

(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。

(2)第二部分表示設(shè)備的類別:用數(shù)字01-99表示;

(3)第三部分表示單位設(shè)備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;

(4)第四部分表示設(shè)備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:kd -03-1-&nb

sp; (ⅰ)

學(xué)府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設(shè)備

4、設(shè)備的建帳

(1)管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號,并填寫《機電設(shè)備統(tǒng)計表》。

(2)管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立《設(shè)備臺帳》。

5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處,機電設(shè)備接管后,由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進行三個月整改,整改達到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后,由品質(zhì)技術(shù)部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。

6、設(shè)備標(biāo)識管理

(1)設(shè)備標(biāo)牌

未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設(shè)備統(tǒng)計表填寫設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。

(2)設(shè)備的顏色

設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。

(3)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識

重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。

(4)設(shè)備標(biāo)識牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計。

(六)設(shè)備使用管理

1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。

2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進行操作使用,確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。

3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調(diào)整。

4、重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。

(七)設(shè)備維修保養(yǎng)管理

1、計劃

(1)維修保養(yǎng)計劃

供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質(zhì)技術(shù)部審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術(shù)部制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。

(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。

2、實施

(1)有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。

(2)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應(yīng)用《故障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時間。一時無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明,承諾修復(fù)時間。對于重大維修,品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質(zhì)技術(shù)部審核,呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)后,再進行修理。若公司進行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知品質(zhì)技術(shù)部,并立即組織搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。

(3)設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。

3、檢查

(1)維修保養(yǎng)檢查

工程部日常對設(shè)備進行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設(shè)備)'例保'計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案;屬ⅲ級設(shè)備由管理處檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗收。

(2)設(shè)備的檢定

對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。

(八)設(shè)備安全管理

(1)持證上崗與安全檢查

從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對設(shè)備安全狀況等進行一次檢查,并責(zé)成未達標(biāo)單位對安全隱患進行整改。

(2)安全事故處理程序

當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應(yīng)盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報告,品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報告,并提出處理意見。

(九)設(shè)備封存及報廢管理

1、設(shè)備封存

擬封存的ⅰ、ⅱ級設(shè)備由管理處報品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部計劃安排設(shè)備封存前的處理工作(防腐、防護等)。封存地點應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。

2、設(shè)備報廢

對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,由技工填寫《--設(shè)備停用/封存/報廢審批表》,報品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)報廢。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。報廢的設(shè)備及報廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設(shè)備停用/封存/報廢審批表》。

(十)組織對供方的控制

1、供方的選取:

ⅰ類提供零星設(shè)備維修的維修方

ⅱ類提供設(shè)備設(shè)施

大中修、更新改造工程承包商

2、新供方評價

零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應(yīng)由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外,還應(yīng)邀請新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。

3、供方選擇

由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)技術(shù)部審核,品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。

4、供方的評價

供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質(zhì)技術(shù)部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供應(yīng)商名單上去掉。

5、供方檔案

品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。

6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收

對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認(rèn),對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責(zé)任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質(zhì)技術(shù)部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應(yīng)核對實物工程量是否與設(shè)計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關(guān)驗評標(biāo)準(zhǔn)進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級;按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復(fù)驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結(jié)算協(xié)議書》才能結(jié)清工程款。

(十一)設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

1、設(shè)備技術(shù)資料:設(shè)備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。

2、質(zhì)量記錄

(1)設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊保存。

(十二)設(shè)備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳

1、申請

根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設(shè)備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)購買;購置總價在五百元以上的,經(jīng)管理處經(jīng)理同意后,報品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備,管理處均應(yīng)建檔。

2、采購

采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

3、驗證

對設(shè)備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處技工會同有關(guān)技術(shù)人員驗證,填寫《采購設(shè)備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。

4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應(yīng)及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標(biāo)識標(biāo)明。

5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。

(十三)設(shè)備完好率

設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺數(shù)/設(shè)備總臺數(shù)*100%

公式中的設(shè)備均指ⅰ、ⅱ級設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設(shè)備進行一次檢查,對檢查結(jié)果按公式進行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設(shè)備完好率。

1、維修及時率

維修及時率=用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務(wù)總宗數(shù) ×100%

每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修及時率,品質(zhì)技術(shù)部審查核實。《用戶維修服務(wù)單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。

2、維修合格率

維修合格率= 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù)×100%

上門維修結(jié)束后須由客戶在《用戶維修服務(wù)單》上對維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可,若業(yè)主對維修服務(wù)質(zhì)量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。

附:1、設(shè)備代碼分類表

2、物業(yè)代碼分類表

3、設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

附件1:設(shè)備代碼分類表

代碼設(shè)備類別名稱

01水泵