第1篇 物業(yè)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度2
物業(yè)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(二)
1.0目的
從總體上確立物業(yè)管理公司各類(lèi)設(shè)備的管理要求,確保各類(lèi)設(shè)備管理工作的進(jìn)行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司管理的各類(lèi)設(shè)備的綜合管理工作。
3.0職責(zé)
3.1維修部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類(lèi)設(shè)備的日常管理工作。
3.2行政人事部負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備檔案的管理工作。
4.0程序要點(diǎn)
4.1設(shè)備檔案的建立要求。
4.1.1機(jī)電維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的《設(shè)備設(shè)施清單》價(jià)值5000元以元以上的設(shè)備建立《機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬》(見(jiàn)附表),并在建檔后的三個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)賬移交行政人事部存檔。
4.1.2機(jī)電維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào):
a)所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識(shí)'。
b)'設(shè)備標(biāo)識(shí)'用標(biāo)牌形式予以實(shí)施,標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容:
-設(shè)備名稱(chēng);
-設(shè)備編號(hào)。
c)設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制:
設(shè)備流水號(hào)
設(shè)備名稱(chēng)縮寫(xiě)(取漢語(yǔ)拼音字頭)
物業(yè)點(diǎn)編碼
d)標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范:
-標(biāo)識(shí)材質(zhì)用金屬薄板制作,表面拋光呈本色;
-設(shè)備編號(hào)用凹形字體,涂黑色磁漆;
-長(zhǎng)*寬*厚為70mm*20mm*1mm。
4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4.1.4設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄。
4.1.5《設(shè)備臺(tái)賬》和設(shè)備出廠原件(合格證、說(shuō)明書(shū)、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由行政人事部保存。維修部保存復(fù)印件。
4.2設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。
詳見(jiàn)機(jī)電維修部各類(lèi)設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。
4.3設(shè)備的購(gòu)置管理。
4.3.1設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。
4.3.2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿(mǎn)足服務(wù)提供需要的原則。
4.3.3設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
4.3.5新添設(shè)備由機(jī)電維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
4.3.6采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循《采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。
4.3.7采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后,由維修部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì),接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。
4.3.8符合要求的,辦理驗(yàn)收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。
4.3.9經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納人臺(tái)賬,建立卡片等進(jìn)行日常管理。
4.4設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)。
4.4.1維修部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí),以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
4.4.3標(biāo)識(shí)的方式方法:
a)設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)牌用300mm*150mm*3mm(長(zhǎng)*寬*厚)的白色塑料板制作,字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上;
b)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置;設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。
4.5設(shè)備的停用和封存。
4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一,設(shè)備應(yīng)予停用或封存:
a)多余設(shè)備,含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備;
b)設(shè)備功能已不能滿(mǎn)足提供服務(wù)需要的設(shè)備。
4.5.2停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。
4.5.3維修部應(yīng)定期(如一個(gè)季度)對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4.5.4設(shè)備主管人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備停用或封存的報(bào)批單,經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.6設(shè)備的報(bào)廢。
4.6.1無(wú)修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。
4.6.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由機(jī)電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括:設(shè)備主管人員、
運(yùn)行人員、管理處經(jīng)理等。
4.6.3設(shè)備主管人員應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)備報(bào)廢審批表》,經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.6.4需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前,應(yīng)懸掛'待報(bào)廢'標(biāo)識(shí)。
4.6.5報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所,未撤離前應(yīng)懸掛'報(bào)廢'標(biāo)識(shí)。
4.6.6維修部應(yīng)將批準(zhǔn)的《設(shè)備報(bào)廢審批表》報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。
4.7機(jī)房評(píng)比。
4.7.1維修部主管負(fù)責(zé)定期組織相關(guān)人員對(duì)各類(lèi)機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行評(píng)比。
4.7.2評(píng)比內(nèi)容:地面潔凈度、墻面潔凈度、門(mén)窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。
5.0記錄
5.1《設(shè)備臺(tái)賬》。
5.2《設(shè)備卡》。
5.3《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表》。
5.4《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢/審批表》。
5.5《設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表》。
6.0相關(guān)支持文件
《維修部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
第2篇 物業(yè)清潔設(shè)備雙馬力吸水機(jī)使用規(guī)程
物業(yè)清潔設(shè)備使用操作規(guī)程:雙馬力吸水機(jī)
雙馬力吸水機(jī)操作規(guī)程
1)目的
為正確使用操作設(shè)備,保證設(shè)備的正常運(yùn)行,以滿(mǎn)足服務(wù)的要求,特制定本規(guī)程。
2)適用范圍
a.本規(guī)程適用于雙馬力吸水機(jī)的操作。
b.操作使用需每月保養(yǎng)一次。
3)職責(zé)
由專(zhuān)項(xiàng)操作員操作設(shè)備并進(jìn)行設(shè)備的保養(yǎng)。
4)工作程序
a.首先,使用前應(yīng)檢查設(shè)備的狀態(tài)有無(wú)異常,確認(rèn)無(wú)異常后再按作業(yè)要求。
b.有順序的向前吸水或地毯水洗。
c.工作完畢,拔下電源,將線(xiàn)纏好。
d.將污水倒出,將機(jī)器里外擦干。
e.將機(jī)器放回庫(kù)房干燥處。
f.安全注意事項(xiàng)
*嚴(yán)禁吸水桶污水過(guò)滿(mǎn)澆壞電機(jī)。
*電源線(xiàn)插頭是否漏電,以防觸電。
第3篇 綠景物業(yè)轄區(qū)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護(hù)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護(hù)規(guī)程
一.巡檢維護(hù)人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心,按照規(guī)定的時(shí)間、要求進(jìn)行巡檢維護(hù),巡檢維護(hù)時(shí)帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時(shí)應(yīng)注意人身和設(shè)備的安全,發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題立即報(bào)告。
二.運(yùn)行中的冷水機(jī)組應(yīng)每小時(shí)巡檢一次,巡檢維護(hù)內(nèi)容:機(jī)房清潔衛(wèi)生。設(shè)備、管道清除積塵;機(jī)房各種閥門(mén)狀態(tài)、管道、閥門(mén)滴、漏情況;冷卻機(jī)冷凍水、冷卻水進(jìn)回水溫度、壓力;冷凍機(jī)油壓、油溫、冷凍機(jī)軸承溫度,電壓、電流;機(jī)器發(fā)熱、震動(dòng)、泄漏情況。管道濾網(wǎng)每年清洗二次、電子除垢器每年檢測(cè)一次。
三.運(yùn)行中的空調(diào)水泵每小時(shí)巡檢一次,巡檢維護(hù)內(nèi)容:泵馬達(dá)的電流、散熱情況,聯(lián)接軸器聲響、震動(dòng)、滲水情況。每月檢查一次潤(rùn)滑油,供冷、供熱季節(jié)結(jié)束應(yīng)對(duì)泵的軸承、密封等機(jī)械結(jié)構(gòu)全面檢查維護(hù)一次。
四.運(yùn)行中的冷卻塔應(yīng)每二小時(shí)巡檢一次,巡檢維護(hù)內(nèi)容:電機(jī)電流、閥門(mén)開(kāi)關(guān)狀態(tài)、補(bǔ)水情況以及灰沙過(guò)濾器工作情況。膨脹水箱水位、進(jìn)水浮球、閥門(mén)狀態(tài)。冷卻塔風(fēng)機(jī)應(yīng)每月檢查潤(rùn)滑油;供冷結(jié)束對(duì)風(fēng)機(jī)機(jī)械傳動(dòng)全面檢查維護(hù)一次,全面清洗冷卻塔。
五.運(yùn)行中的鍋爐每小時(shí)巡檢一次,巡檢維護(hù)內(nèi)容:機(jī)房清潔衛(wèi)生,設(shè)備管道清除積塵,鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況,火焰火頭、油箱油位,送風(fēng)機(jī)工作情況和各閥門(mén)的狀態(tài)(蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況,以及汽水交換器的工作情況),進(jìn)回水溫度、壓力。每年停爐期對(duì)鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng),清除水垢及雜質(zhì),對(duì)安全閥及附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。
六.樓層變風(fēng)量系統(tǒng)每天巡檢一次,巡檢維護(hù)內(nèi)容:風(fēng)機(jī)風(fēng)門(mén)開(kāi)啟狀態(tài),防火閥開(kāi)啟狀態(tài),馬達(dá)、風(fēng)葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機(jī)電流、頻率、濾網(wǎng)狀況、凝結(jié)水排水情況;進(jìn)回水溫度、壓力、送回風(fēng)濕度、壓力。每個(gè)vav末端風(fēng)速、溫度、室溫等情況每年檢測(cè)二次(供冷、供暖各一次),濾網(wǎng)1---2個(gè)月輪流清潔一次。
七.運(yùn)行中的通風(fēng)、排風(fēng)設(shè)備每天巡檢一次,巡檢維護(hù)內(nèi)容:風(fēng)機(jī)馬達(dá)送排風(fēng)效果,所有運(yùn)行風(fēng)機(jī)每月檢查一次潤(rùn)滑油。機(jī)械傳動(dòng)每年檢修維護(hù)一次。
八.空調(diào)水處理系統(tǒng)設(shè)備每月巡檢一次,及時(shí)更換、檢查處理材料。
九.詳細(xì)記錄巡檢維護(hù)時(shí)間、情況、處理結(jié)果;發(fā)現(xiàn)一般問(wèn)題立即處理解決,復(fù)雜問(wèn)題應(yīng)向主管、經(jīng)理請(qǐng)示,因故沒(méi)有處理應(yīng)及時(shí)報(bào)告。在炎熱和嚴(yán)寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù)。
第4篇 物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程
一、消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的一般原則
1、管理處區(qū)域消防設(shè)施的日常維護(hù)、維修要落實(shí)到責(zé)任人。
2、消防設(shè)備的管理應(yīng)按照公司設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3、消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來(lái)狀態(tài),不得隨意更改原器材、線(xiàn)路。
4、消防設(shè)施設(shè)備的故障,按急修處理,管理處無(wú)法解決的故障,應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)《物業(yè)維修單》報(bào)工程部,若情況緊急可先用電話(huà)聯(lián)系。
5、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責(zé)任并填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄表。
二、消防設(shè)施設(shè)備每月須保養(yǎng)的項(xiàng)目:
1、室內(nèi)消防栓每月逐個(gè)檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》。《消火栓檢查表》要求張貼在栓箱上。
2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進(jìn)行一次預(yù)防性運(yùn)轉(zhuǎn)的操作,操作要求按照《水泵站技術(shù)安全操作規(guī)程》進(jìn)行并記錄在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。
3、疏散出口指示燈(包括應(yīng)急燈)每月進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),斷開(kāi)交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時(shí)后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設(shè)施檢查維修記錄表》。
4、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對(duì)火災(zāi)報(bào)警監(jiān)護(hù)儀的各項(xiàng)功能檢查,同時(shí)對(duì)報(bào)警系統(tǒng)所包含的設(shè)施(煙溫感、警鈴等)進(jìn)行抽查。此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。
三、每季須檢查保養(yǎng)的項(xiàng)目:
1、室內(nèi)栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個(gè)消防立管的試驗(yàn)栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
2、防火卷簾、送風(fēng)排煙機(jī)、濕式報(bào)警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運(yùn)行各系統(tǒng)主機(jī),同時(shí)對(duì)各系統(tǒng)所包含的設(shè)施(如風(fēng)閥、放水閥、音箱等)進(jìn)行抽查,此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
3、室外消火栓的檢修:每季度逐個(gè)檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動(dòng)部位加油潤(rùn)滑,保證設(shè)施能應(yīng)急使用。并記錄《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。
4、噴淋、消防結(jié)合器、閘閥的檢修:每季度逐個(gè)檢修一次。噴淋、消防結(jié)合器的接口部位要上油潤(rùn)滑保養(yǎng),以便急用時(shí)能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉(zhuǎn)動(dòng)部位須上油潤(rùn)滑保養(yǎng),以防生銹轉(zhuǎn)動(dòng)不便。檢修工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
第5篇 物業(yè)給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
--物業(yè)給排水設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程
1.0 目的
正確使用設(shè)備,保證供水正常。
2.0 適用范圍
適用于cc花園管理處的生活泵、雨水泵、污水泵及**和國(guó)土**分局的雨水泵、污水泵的操作。
3.0 職責(zé)
機(jī)電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告
4.0 工作程序
4.1 cc花園水泵操作
4.1.1 污水、雨水泵的操作
4.1.1.1合上電氣柜內(nèi)的空氣開(kāi)關(guān)和接通操作面板上的控制回路電源開(kāi)關(guān),電源指示燈亮。
4.1.1.2把轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥至'手動(dòng)'位置,可以手動(dòng)控制其運(yùn)行,把轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到'自動(dòng)'位置,污水、雨水泵的啟停液位信號(hào)自動(dòng)控制。
4.1.1.3 正常狀態(tài),轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)撥至'自動(dòng)'位置;污水、雨水泵受自動(dòng)工作程序的控制。
4.1.2水泵房生活水泵變頻加壓泵操作。
4.1.2.11#.2#.3#.4#變頻加壓泵僅供小區(qū)生活用水;
4.1.2.2 電源投入
a. 將1#-4#四個(gè)'手動(dòng)運(yùn)行'按鈕及鎖泵按鈕彈至停止位置。
b. 將'運(yùn)行方式選擇'轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)到'停止'位置。
c. 合上控制柜內(nèi)的空氣開(kāi)關(guān)。此時(shí),控制面板上的'電源'指示燈亮,漢字顯示停機(jī)狀態(tài)。
4.1.2.3 自動(dòng)運(yùn)行方式下的開(kāi)機(jī)步驟
a. 將'運(yùn)行方式選擇'轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)拔到'自動(dòng)'位置;
b. 設(shè)定系統(tǒng)管網(wǎng)壓力,該步僅在剛投入使用或因供水系統(tǒng)有大的變化需要變更設(shè)定壓力時(shí)才進(jìn)行(系統(tǒng)管網(wǎng)壓力定在5kg/cm2)經(jīng)設(shè)定后每次開(kāi)機(jī)無(wú)需再進(jìn)行此步驟.
c. 按動(dòng)數(shù)碼開(kāi)關(guān)'+'、'-'符號(hào)設(shè)定所需的管網(wǎng)壓力參數(shù)。設(shè)定至你所期望的壓力。
d. 按一下'自動(dòng)運(yùn)行'下的'運(yùn)行'按鈕,系統(tǒng)即進(jìn)入自動(dòng)狀態(tài),此時(shí),系統(tǒng)啟動(dòng)相應(yīng)的水泵運(yùn)行指示燈亮。
e. 系統(tǒng)進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)后,四臺(tái)泵進(jìn)入循環(huán)運(yùn)行狀態(tài),通過(guò)自動(dòng)加泵和減泵來(lái)調(diào)節(jié)管網(wǎng)壓力,無(wú)需人工干涉。
4.1.2.4 自動(dòng)運(yùn)行方式下的停機(jī)步驟
a. 在系統(tǒng)進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)下,若需強(qiáng)制停機(jī),按一下'停止'按鈕即可。此時(shí),所有工頻、變頻運(yùn)行的泵組立即停機(jī),漢顯屏顯示在停機(jī),10秒鐘后變頻運(yùn)行的泵組停止運(yùn)行,相應(yīng)的運(yùn)行指示燈滅。
b. 待所有的'運(yùn)行指示燈'熄滅后,將'運(yùn)行方式選擇'轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到'停止'位置。
c. 注意:系統(tǒng)在自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)下停止時(shí),一定要按'停止'按鈕使系統(tǒng)停止運(yùn)行,切忌使用將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥至'停止'位置的方式操作。
4.1.2.5 手動(dòng)運(yùn)行方式下的工機(jī)步驟
a. 確保'手動(dòng)運(yùn)行'下的運(yùn)行/停止按鈕處于彈出(即停止)位置。
b. 將'運(yùn)行方式選擇'轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)拔至'手動(dòng)'位置。
c. 按下'手動(dòng)運(yùn)行'下所需運(yùn)行泵組的按鈕,此時(shí)該泵組啟動(dòng),相應(yīng)的運(yùn)行指示燈亮。
4.1.2.6 手動(dòng)運(yùn)行方式下的停機(jī)步驟:
a. 停單臺(tái)泵組時(shí),只需彈出相應(yīng)泵組的手動(dòng)運(yùn)行按鈕即可,此時(shí)相應(yīng)的運(yùn)行指示燈滅。
b. 若需整個(gè)系統(tǒng)停止運(yùn)行,應(yīng)彈出所有運(yùn)行按鈕即可,此時(shí)相應(yīng)的泵組全部停止。待所有的運(yùn)行指示燈滅后,將'運(yùn)行方式選擇'轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到'停止'位置。
4.1.2.7 電源斷開(kāi):
a. 確認(rèn)系統(tǒng)已經(jīng)信止運(yùn)行。
b. 確認(rèn)運(yùn)行方式選擇轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)已撥至'停止'的位置。
c. 斷開(kāi)控制柜內(nèi)的電源空氣開(kāi)關(guān),此時(shí)控制面板上的電源指示燈滅。
4.2 **水泵操作
4.2.1 污水、雨水泵的操作
4.2.1.1合上電氣柜內(nèi)的空氣開(kāi)關(guān)和接通操作面板上的控制回路電源開(kāi)關(guān),電源指示燈亮。
4.2.1.2把轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥至'手動(dòng)'位置,可以手動(dòng)控制其運(yùn)行,把轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到'自動(dòng)'位置,污水、雨水泵的啟停液位信號(hào)自動(dòng)控制。
4.2.1.3 正常狀態(tài),轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)撥至'自動(dòng)'位置;污水、雨水泵受自動(dòng)工作程序的控制。
5.0 支持性文件
5.1《水泵使用手冊(cè)》(說(shuō)明書(shū))
5.2《給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)》
第6篇 某物業(yè)項(xiàng)目中控室設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
--物業(yè)項(xiàng)目中控室設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程
1.0目的
確保中控室設(shè)備處于良好狀態(tài)保證用戶(hù)的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。
2.0范圍
適用于公司所轄各管理處的中控室各類(lèi)設(shè)備。
3.0職責(zé)
3.1 中控室安全員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
3.2 維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理和維修保養(yǎng)。
4.0 海天一色雅居中控室設(shè)備管理工作程序
4.1 消防中心設(shè)備運(yùn)行管理
4.1.1消防中心值班人員負(fù)責(zé)中心設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運(yùn)行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
4.1.2 當(dāng)報(bào)警系統(tǒng)顯示為報(bào)警信號(hào)或接到火情報(bào)告后,應(yīng)立即通知相關(guān)人員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察.
4.1.3 火情確認(rèn)后,打'119'電話(huà)報(bào)警及向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)。
4.1.4 啟動(dòng)相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)的設(shè)備(設(shè)施)。
4.1.5 打開(kāi)消防電梯迫降開(kāi)關(guān),關(guān)閉所有客梯,同時(shí)通過(guò)消防廣播疏散用戶(hù)。
4.1.6 做好火警記錄。
4.1.7 當(dāng)故障發(fā)生時(shí),及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。
4.2 設(shè)備操作
4.2.1火災(zāi)報(bào)警控制器
a. 確認(rèn):當(dāng)系統(tǒng)某點(diǎn)暫時(shí)中斷信號(hào),主機(jī)顯示屏上顯示出該點(diǎn)位置,同時(shí)主機(jī)發(fā)出聲音,用鼠標(biāo)左鍵在該顯示器框內(nèi)點(diǎn)一下即可確認(rèn)該信號(hào)。
b. 靜止:當(dāng)發(fā)生火警后,用鼠標(biāo)左鍵點(diǎn)按一下即可將該火警鈴聲停止。
c. 重置:用鼠標(biāo)左鍵在該框內(nèi)點(diǎn)按一下,即可將系統(tǒng)復(fù)位。
d. 監(jiān)察:用鼠標(biāo)在該框內(nèi)點(diǎn)按一下,該框內(nèi)即變成'記錄',用來(lái)查看以前的報(bào)警記錄,↑、↓表示查看向前、向后的報(bào)警記錄。再用鼠標(biāo)點(diǎn)按一下即看向前、向手的報(bào)警記錄。再用鼠標(biāo)點(diǎn)按一下即可回復(fù)到'監(jiān)察'功能。
4.2.2消火栓泵
a:自動(dòng)啟動(dòng):消防泵控制柜處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)'火險(xiǎn)'時(shí)在樓層擊碎'消火栓報(bào)警盒',聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出報(bào)警聲,同時(shí),消防泵啟動(dòng)。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在消防泵控制柜上把選擇'自動(dòng)/手動(dòng)'置于'手動(dòng)'位上,按啟動(dòng)按鈕可啟動(dòng)消防水泵。
4.2.3噴淋泵
a:自動(dòng)啟動(dòng):噴淋泵控制柜處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)噴淋頭爆裂,水流掣動(dòng)作聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出報(bào)警點(diǎn),同時(shí)噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在噴淋泵控制柜上把'手動(dòng)/自動(dòng)'選擇開(kāi)頭置于'手動(dòng)'位置上,按啟動(dòng)鈕即可手動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵。
4.2.4消防送風(fēng)(排煙)機(jī)
a:自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)某一報(bào)警點(diǎn)發(fā)出報(bào)警信號(hào)時(shí),該點(diǎn)風(fēng)口打開(kāi),聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出報(bào)警聲,同時(shí)送風(fēng)機(jī)啟動(dòng)。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在聯(lián)動(dòng)機(jī)上直接按'啟動(dòng)'即可手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行。
4.2.5消防廣播
在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開(kāi)關(guān),找開(kāi)話(huà)筒開(kāi)關(guān),即可對(duì)該樓層廣播.
4.2.6消防電話(huà)
在樓層拿消防電話(huà),消防中心主機(jī)收到聲響,即可與樓層對(duì)話(huà)?？砂锤鳂菍娱_(kāi)關(guān)即可對(duì)話(huà)。
4.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:按vtr→放入錄像帶→按rec
b:放像:按vtr→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫(huà)面切換:按下攝像頭的編號(hào)后,再按紅色'cam'鍵即可切換到該畫(huà)面。
4.2.8防盜對(duì)講系統(tǒng)
當(dāng)需與樓層住戶(hù)通話(huà)時(shí),按下相應(yīng)的數(shù)字鍵后,主機(jī)發(fā)出'嘟'聲后,即可與住戶(hù)通話(huà)。
5.0**花園中控室設(shè)備管理工作程序
5.1 消防中心設(shè)備運(yùn)行管理
5.1.1消防中心值班人員負(fù)責(zé)中心設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運(yùn)行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
5.1.2 當(dāng)報(bào)警系統(tǒng)顯示為報(bào)警信號(hào)或接到火情報(bào)告后,應(yīng)立即通知相關(guān)人員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察.
5.1.3 火情確認(rèn)后,打'119'電話(huà)報(bào)警及向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)。
5.1.4 啟動(dòng)相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、加壓(排煙)系統(tǒng)的設(shè)備(設(shè)施)。
5.1.5 打開(kāi)消防電梯迫降開(kāi)關(guān),關(guān)閉所有客梯、消防電梯于基站待命,同時(shí)疏散用戶(hù)。
5.1.6 做好火警記錄。
5.1.7 火情解除后,通知相關(guān)人員恢復(fù)所有設(shè)備(設(shè)施)。
5.1.8 當(dāng)故障發(fā)生時(shí),及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。
5.2 設(shè)備操作
5.2.1主控屏
a. 復(fù)位:所有火警、探測(cè)區(qū)、顯示,技術(shù)報(bào)警都被取消并復(fù)位到正常狀態(tài)。
b. 警鈴消音,打開(kāi)或隔離所連的警鈴設(shè)備。
c. 蜂鳴器消音:控制屏蜂鳴器消音(鍵盤(pán)上鎖后仍有效)。
d. 通用顯示概要:在通用顯示概要中,所有即時(shí)信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態(tài)都按優(yōu)先級(jí)別順序顯示,如即時(shí)信息多于一屏,可用查閱箭頭鍵,瀏覽顯示,如要了解某一條概要信息的詳細(xì)狀況,先用箭頭鍵將游標(biāo)指向該信息,然后按狀功能鍵。
5.2.2消火栓
a:自動(dòng)啟動(dòng):消防泵控制柜和聯(lián)動(dòng)機(jī)都處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)'火險(xiǎn)'時(shí)在樓層擊碎'消火栓報(bào)警玻璃'主機(jī)發(fā)出報(bào)警聲,同時(shí)消防泵啟動(dòng),警鈴響。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在消防泵控制柜或聯(lián)動(dòng)機(jī)上把選擇'自動(dòng)/手動(dòng)'選擇開(kāi)關(guān)置于'手動(dòng)'位上,按啟動(dòng)按鈕即可手動(dòng)啟動(dòng)消防水泵。
5.2.3噴淋泵
a:自動(dòng)啟動(dòng):噴淋泵控制柜或聯(lián)動(dòng)機(jī)都處于'自動(dòng)'位置,當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)噴淋頭爆裂,水流掣動(dòng)作主機(jī)報(bào)警,警鈴響,同時(shí)噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在噴淋泵控制柜或聯(lián)動(dòng)機(jī)上把'手動(dòng)/自動(dòng)'選擇開(kāi)頭置于'手動(dòng)'位置上,按啟動(dòng)鈕即可手動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵。
5.2.4消防加壓(排煙)風(fēng)機(jī)
a:自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)某一報(bào)警點(diǎn)發(fā)出報(bào)警信號(hào)或風(fēng)閥打開(kāi),主機(jī)報(bào)警,同時(shí)相應(yīng)的排煙或加壓風(fēng)機(jī)啟動(dòng)。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在聯(lián)動(dòng)柜或風(fēng)機(jī)控制上直接按'啟動(dòng)'即可手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行。
5.2.5防火卷簾門(mén)
a:自動(dòng)啟動(dòng):當(dāng)某一報(bào)警點(diǎn)發(fā)出報(bào)警信號(hào)時(shí),相應(yīng)的防炎卷簾門(mén)自動(dòng)下降。
b:手動(dòng)啟動(dòng):在聯(lián)動(dòng)柜上用鑰匙扭至迫降處,防火卷簾門(mén)下降。
5.2.6消防電話(huà)
在樓層插上或拿起消防電話(huà),消防中心收到聲響,用主機(jī)電話(huà)即可與樓層對(duì)話(huà),或在中心按各樓層開(kāi)頭即可對(duì)話(huà)。
5.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:開(kāi)電源→放入錄像帶→按rec
b:放像:開(kāi)電源→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫(huà)面切換:按下攝像頭的編號(hào)后即可切換到該畫(huà)面。
5.2.8可視對(duì)講系統(tǒng)
第7篇 物業(yè)清潔設(shè)備單項(xiàng)地刷機(jī)使用操作規(guī)程
物業(yè)清潔設(shè)備使用操作規(guī)程:單項(xiàng)地刷機(jī)
1、單項(xiàng)地刷機(jī)操作規(guī)程
1)目的
為正確使用作業(yè)設(shè)備,保證設(shè)備的正常運(yùn)行以滿(mǎn)足服務(wù)的要求,特制定本規(guī)程。
2)適用范圍
本規(guī)定適用于單項(xiàng)地刷機(jī)的操作。
3)職責(zé)
a.由專(zhuān)業(yè)保潔員操作設(shè)備,并進(jìn)行設(shè)備的保養(yǎng)。
b.操作運(yùn)行或停止運(yùn)行每月保養(yǎng)一次。
4)工作程序
a.首先使用前應(yīng)檢查設(shè)備的狀況有無(wú)異常,確認(rèn)無(wú)異常后再按要求進(jìn)行作業(yè)。
b.使用前,把針盤(pán)或刷子安裝在電和齒輪上。
c.使用針盤(pán)必須放在纖維墊,使用地刷機(jī)將刷子按在電機(jī)齒輪上。
d.把地毯清潔劑裝放水箱。
e.插上電源插頭,把住左右開(kāi)關(guān)手柄,開(kāi)動(dòng)機(jī)器。
f.使用過(guò)程中,操作要平穩(wěn)、避免不必要的碰撞,損傷機(jī)器。
g.使用完后,拔掉電源線(xiàn),將電線(xiàn)抹干纏好放回手柄上,將針盤(pán)或刷子卸下,清潔干凈放置庫(kù)存里。
h.安全注意事項(xiàng)
*檢查插頭是否破損、漏電、以免過(guò)電傷人。
*操作時(shí),嚴(yán)禁腳下伸進(jìn)針盤(pán)或刷子里邊。
*應(yīng)穿絕緣鞋、戴絕緣手套進(jìn)行操作。
*設(shè)備出現(xiàn)異常情況,立即停止操作,及時(shí)向工程部報(bào)修。
第8篇 物業(yè)項(xiàng)目給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)工程部技工每年應(yīng)對(duì)所有水泵機(jī)組進(jìn)行四次清潔、保養(yǎng)。
1、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)。
(2)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;
(3)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;
(4)清潔電動(dòng)機(jī)外殼;
(5)檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;如有異常摩擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;
(2)轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸承;
(3)檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn),如是則應(yīng)加壓盤(pán)根;
(4)清潔水泵外表;
(5)如果水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。
(6)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換。
(7)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。
3、控制柜維修保養(yǎng)。技工每年應(yīng)對(duì)水泵房的控制柜進(jìn)行二次清潔、保養(yǎng)。
(1)用小毛刷,干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。
(2)檢查、緊固所有接線(xiàn)頭,對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接頭應(yīng)更換。
(3)檢查柜內(nèi)所有線(xiàn)頭的號(hào)碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改。
4、交流接觸器維修保養(yǎng):
(1)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
(2)清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;清潔鐵心上的油污及臟物;
(3)檢查復(fù)位彈簧情況;
(4)擰緊所有緊固件。
5、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;
(2)外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線(xiàn)。
6、熱繼電器維修保養(yǎng):
(1)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損,如損壞則應(yīng)更換;
(2)檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
7、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于100兆歐,否則應(yīng)烘干處理;
(2)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;
(3)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中,其可動(dòng)部分與滅弧室的零件應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象;
(4)檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
8、中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查兩者的動(dòng)作是否可靠,輸出信號(hào)是否正確,如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。
9、信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):
(1)檢查各信號(hào)燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
(2)檢查各指示儀表是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。
10、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):
(1)檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;
(2)檢查信號(hào)線(xiàn)接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;
(3)偏差很大或信號(hào)線(xiàn)腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
4、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng):
a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;
b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換加壓黃油麻繩;
c、對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑;
d、對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng):
a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;
b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;
c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng):
a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;
b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;
c、檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則更換。
5、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500v搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25兆歐以上,否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵,對(duì)線(xiàn)圈進(jìn)行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。
(3)檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
6、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進(jìn)行一次)
(1)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。
(2)檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強(qiáng)。
(3)檢查保護(hù)漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。
7、突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,可以先組織解決而后寫(xiě)出《--事故報(bào)告》并上報(bào)公司。
8、工程部技工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)整理成冊(cè)存檔,保存期為長(zhǎng)期。
第9篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程制度
目的
通過(guò)對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機(jī)電設(shè)備在使用過(guò)程中處于完好狀態(tài),滿(mǎn)足服務(wù)的要求
工作范圍
1. 供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組、電氣“三箱”(動(dòng)力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2. 給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類(lèi)給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類(lèi)閥門(mén)。
3. 消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
4. 電梯設(shè)備:各類(lèi)電梯及其附屬設(shè)備。
5. 弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話(huà)系統(tǒng)設(shè)備、無(wú)線(xiàn)電對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對(duì)講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門(mén)禁、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備等)。
6. 通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備:通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。
工作項(xiàng)目
1. 設(shè)備的接管驗(yàn)收按照《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2. 設(shè)備的標(biāo)識(shí)
① 所有的設(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱(chēng)及責(zé)任人姓名(或代碼)。
② 所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。
③ 對(duì)故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3. 設(shè)備檔案管理
① 管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》。
② 工程維修中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對(duì)重要的設(shè)備資料做備份。
4. 設(shè)備的運(yùn)行
① 設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。
② 維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。
③ 值班室/巡邏值班員負(fù)責(zé)將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理,并做好記錄。
④ 工程維修中心對(duì)各管理處機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。
5. 設(shè)備的維修
① 設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項(xiàng)目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時(shí)間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應(yīng)不超過(guò)8小時(shí),若超過(guò)8小時(shí),應(yīng)及時(shí)向維修主管報(bào)告,請(qǐng)求主管及有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
③設(shè)備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設(shè)備責(zé)任事故,維修主管應(yīng)立即組織機(jī)電人員采取應(yīng)急措施進(jìn)行搶修,并及時(shí)向管理處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,防止故障或事故擴(kuò)大。
④ 夜間發(fā)生,不影響業(yè)主(住戶(hù))生活、工作和產(chǎn)生嚴(yán)重后果的機(jī)電設(shè)備故障,可以在次日進(jìn)行維修。
⑤需要委外維修的設(shè)備,費(fèi)用在500元以?xún)?nèi),維修主管填寫(xiě)《有償/委托聯(lián)系單》,報(bào)管理處主任審批后執(zhí)行;費(fèi)用在500元以上,需報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
工作項(xiàng)目
5.設(shè)備維修
⑥對(duì)在保修期內(nèi)的設(shè)備故障,首先通知設(shè)備供應(yīng)商或保修單位,按照原設(shè)備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書(shū)》上的相關(guān)條款執(zhí)行。
⑦因設(shè)備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設(shè)備正常工作的,須提前申報(bào)管理處主任審批,并提前24小時(shí)通知業(yè)主(住戶(hù));因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設(shè)備不能正常工作的,應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門(mén)處理,并向業(yè)主(住戶(hù))做好解釋工作。
6. 設(shè)備的保養(yǎng)
①每年12月份,各管理處維修主管對(duì)大的維修保養(yǎng)項(xiàng)目,編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃》;公司工程維修中心根據(jù)各管理處的設(shè)備狀況,負(fù)責(zé)編制下年度《設(shè)施設(shè)備大中修(改造)計(jì)劃表》。
② 水電技工按照各設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及年度保養(yǎng)計(jì)劃,對(duì)各設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng),填寫(xiě)相關(guān)檢查保養(yǎng)記錄表。
③ 分包給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備,按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同執(zhí)行。
④ 水電技工負(fù)責(zé)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備房及其設(shè)備外表面的清潔保養(yǎng),保持環(huán)境清潔,無(wú)積塵、無(wú)積水、無(wú)油漬等
。
⑤公司工程維修中心按照機(jī)電設(shè)備大、中修(改造)計(jì)劃,組織相關(guān)管理處及人員進(jìn)行設(shè)備的大、中修保養(yǎng)及更新改造,并填寫(xiě)相關(guān)記錄表格,同時(shí)需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》中。
7. 庫(kù)存設(shè)備的管理
①閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備,由所屬部門(mén)負(fù)責(zé)管理,并做好記錄。存放地點(diǎn)必須相對(duì)集中,保持干燥、通風(fēng),并加蓋防塵罩,貼上標(biāo)簽。
② 庫(kù)存設(shè)備重新啟用前,須經(jīng)水電技工進(jìn)行保養(yǎng)后,方可投入使用。
8. 設(shè)備的報(bào)廢
① 設(shè)備有下列情況之一者,應(yīng)考慮報(bào)廢:
a) 已超過(guò)規(guī)定使用年限,設(shè)備性能達(dá)不到規(guī)定要求且不能修復(fù);
b) 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無(wú)法修復(fù)使用;
c) 嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將會(huì)引發(fā)事故且不能修復(fù)改造;
d) 維修費(fèi)用超過(guò)原資產(chǎn)凈值。
②設(shè)備報(bào)廢由管理處維修主管組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn),填寫(xiě)《報(bào)廢單》交管理處負(fù)責(zé)人審核后,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備須報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)討論批準(zhǔn)。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程7
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備管理規(guī)程(七)
一、目的:通過(guò)對(duì)物業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施的管理,使所有公共設(shè)備、設(shè)施在使用中保證完好狀態(tài),使設(shè)備在工作中保持最大效率,滿(mǎn)足服務(wù)的要求。
二、適用范圍:本公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施。
三、內(nèi)容
1、設(shè)備檢修管理制度
1)設(shè)備檢修申辦制度
2)根據(jù)工程維修部年度月度工作計(jì)劃對(duì)各自職責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),先填寫(xiě)維修任務(wù)單,填寫(xiě)所維修檢修內(nèi)容,在規(guī)定時(shí)間完成檢修工作后,由維修工填寫(xiě)實(shí)際工作記錄和維修所用的材料配件的規(guī)格數(shù)量。
3)臨時(shí)緊急設(shè)備維修,搶修由工程維修部主管到場(chǎng)簽發(fā)維修工作任務(wù)單,檢修完成后由檢修人員填寫(xiě)實(shí)際工作記錄,和所用配件、數(shù)量、規(guī)格、檢修時(shí)間。
2、設(shè)備安全管理制度
1)設(shè)備檢修(故障搶修)掛牌制度
⑴ 掛牌:凡工程維修部員工在設(shè)備檢修搶修前,應(yīng)切斷電源,執(zhí)行掛牌作業(yè)。掛警示牌前應(yīng)填寫(xiě)'浙江z物業(yè)工程維修部設(shè)備檢修(故障搶修)掛牌單'一式兩份,將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單),掛牌單上注明掛牌時(shí)間、原因、設(shè)備編號(hào)、掛牌人姓名,并由發(fā)令人簽名,日班由工程維修部主管發(fā)令,如主管不在由領(lǐng)班發(fā)令,中夜班由正值班人發(fā)令。
⑵摘牌:當(dāng)檢修、搶修工作完畢后應(yīng)及時(shí)摘除所掛警示牌,摘牌人應(yīng)在掛牌單上填寫(xiě)摘牌時(shí)間、摘牌人姓名、發(fā)令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存,一份交由工程維修部保存。
⑶設(shè)備的標(biāo)識(shí):a.所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)掛(粘)標(biāo)識(shí)牌,標(biāo)識(shí)各設(shè)備的名稱(chēng)、編號(hào)、該設(shè)備的運(yùn)行狀況,使每臺(tái)設(shè)備受控。
b.閥門(mén)類(lèi)的標(biāo)識(shí)牌(on+綠色┃)為開(kāi)啟,(off+紅色○)為關(guān)閉,各類(lèi)閥門(mén)使用情況變換應(yīng)及時(shí)改變所掛受控狀態(tài)牌。
3、設(shè)備定期檢查試驗(yàn)制度
1)空調(diào)冷水機(jī)組:空調(diào)冷水機(jī)組使用期間每小時(shí)檢查一次,由空調(diào)操作人員負(fù)責(zé)檢查并填寫(xiě)冷凍站運(yùn)行記錄表,記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)壓力、蒸發(fā)溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開(kāi)機(jī)停機(jī)時(shí)間,每天記錄表由空調(diào)領(lǐng)班審核后交工程維修部文員裝訂成冊(cè)保管備查?？照{(diào)冷水機(jī)組停機(jī)期間每日搞一次清潔保養(yǎng)工作,做到機(jī)臺(tái)、地面無(wú)積塵,手摸無(wú)手印,每天檢查有無(wú)泄露點(diǎn)。
2)消防水泵:消防用自噴淋泵、消火栓泵,每月進(jìn)行一次試驗(yàn)運(yùn)轉(zhuǎn),試驗(yàn)運(yùn)行時(shí)將控制開(kāi)關(guān)打到手動(dòng)位置,然后啟動(dòng)水泵,檢查壓力表壓力,檢查電流,當(dāng)檢查正常后將控制開(kāi)關(guān)復(fù)位到自動(dòng)狀態(tài),然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自動(dòng)啟動(dòng)各消防泵,并和保安部作好試驗(yàn)運(yùn)行記錄,由試驗(yàn)負(fù)責(zé)人簽名。
3)空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管:空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管每年夏季前4月份、冬季前11月份對(duì)所有業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行兩次濾網(wǎng)清洗,以保證空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的正常運(yùn)行;清洗濾網(wǎng)同時(shí)檢查風(fēng)葉振動(dòng)情況,發(fā)現(xiàn)異常當(dāng)即處理,并由檢查人員填寫(xiě)維修任務(wù)單,工程維修部主管分樓層抽查清洗質(zhì)量,一樓大堂空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)每?jī)芍芮逑匆淮巍?/p>
4)其他設(shè)備試驗(yàn):其他設(shè)備試驗(yàn)根據(jù)工程維修部年度月度工作計(jì)劃實(shí)施(詳見(jiàn)工程維修部年度月度工作計(jì)劃表)。
4、設(shè)備檢查、評(píng)審
1)工程維修部經(jīng)理、主管對(duì)本公司管理權(quán)限內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行不定期抽檢,包括月檢、周檢。
2)每日審核冷凍站運(yùn)行記錄表、熱力運(yùn)行記錄表、水泵房運(yùn)行記錄表、工程維修部綜合日?qǐng)?bào)表。
3)每月檢評(píng)工程維修部月度計(jì)劃完成情況。
5、工具管理制度
1)工具分個(gè)人工具和公用工具。個(gè)人工具由維修人員個(gè)人保管,工程維修部登記注冊(cè)規(guī)格、數(shù)量、型號(hào),工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損,缺少一件,由使用保管人員按使用期限折價(jià)賠償,公用工具借用期間不按操作規(guī)程使用造成損壞,由借用人修復(fù),修理費(fèi)用由借用人酌情賠償。
2)公用工具由工程維修部?jī)?nèi)勤人員保管,維修設(shè)備時(shí)由維修人填寫(xiě)借用單,寫(xiě)明規(guī)格、數(shù)量、型號(hào)、借用日期。
3)公用工具分電動(dòng)工具和大型維修工具兩類(lèi)。
4)電動(dòng)工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺(tái)鉆、砂輪機(jī)、砂輪切割機(jī)、角向磨光機(jī)、電動(dòng)曲線(xiàn)鋸、電焊機(jī),電動(dòng)工具使用時(shí)應(yīng)根據(jù)該工具的使用說(shuō)明要求使用,使用時(shí)應(yīng)檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線(xiàn)牢靠,使用人應(yīng)戴絕緣手套操作電動(dòng)工具,電動(dòng)工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后,應(yīng)在借用單上填寫(xiě)歸還日期、歸還人員簽名。
5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號(hào)管子臺(tái)虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14p八角錘,大型工具使用應(yīng)按該工具使用要領(lǐng)進(jìn)行,榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動(dòng),倒鍥有否裝好,以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應(yīng)將表面擦洗干凈,并涂一層保護(hù)油膜。所有大型工具使用完畢后應(yīng)及時(shí)交還保管人員,并在借用單上填寫(xiě)歸還日期、歸還人簽名.
6、設(shè)備潤(rùn)滑
1)泵類(lèi)設(shè)備用3#鋰基脂潤(rùn)滑運(yùn)行,運(yùn)行泵每月加注一次,季節(jié)用泵三月加注一次。
2)防火卷簾門(mén)每半年加注25#機(jī)油一次。
3)制冷機(jī)第一次運(yùn)行5000小時(shí)更換york-c號(hào)油一次,以后每運(yùn)行兩萬(wàn)小時(shí)更換冷凍機(jī)油。
4)空氣壓縮機(jī)每年更換空壓機(jī)油一次。
5)每次更換和加油由維修人員填寫(xiě)設(shè)備加油(換油)記錄表,注寫(xiě)加油(換油)設(shè)備規(guī)格、型號(hào)、所加油(換油)規(guī)格、數(shù)量、日期。
6)工程維修部主管負(fù)責(zé)抽檢加油(換油)情況每季度進(jìn)行一次,并作檢查評(píng)審。
7、能源管理制度
1)執(zhí)行上級(jí)能源部門(mén)對(duì)用水、用電、用熱的有關(guān)規(guī)定使用。
2)合理安排外圍霓虹燈的開(kāi)關(guān)時(shí)間和外圍路燈的照明時(shí)間,可用電腦控制的設(shè)施全部由電腦程序控制,暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。
3)堅(jiān)決杜絕'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象,汽車(chē)沖洗設(shè)專(zhuān)用水表。
4)嚴(yán)禁在大廈內(nèi)使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。
5)每周統(tǒng)計(jì)一次大廈總用水量,檢查用水是否在控制范圍內(nèi)。
8、檢查:根據(jù)工程維修部每天的日?qǐng)?bào)表,由工程維修部經(jīng)理每天9時(shí)進(jìn)行審核,發(fā)現(xiàn)水電有超量情況,當(dāng)即召集主管評(píng)審分析查找原因,排除故障。
9、技術(shù)培訓(xùn)制度
1)技術(shù)培訓(xùn)由主管負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃,確定培訓(xùn)人員、方法、時(shí)間及培訓(xùn)考核,經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
2)對(duì)新員工必須先進(jìn)行安全操作規(guī)程及有關(guān)規(guī)章制度的學(xué)習(xí),經(jīng)考試合格后方可進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。培訓(xùn)期間要進(jìn)行操作規(guī)程、基本功和現(xiàn)場(chǎng)操作考核,考核合格方可安排正式上崗,不合格者,應(yīng)限期補(bǔ)考使
之合格,補(bǔ)考不合格者予以調(diào)離或辭退。
3)培訓(xùn)內(nèi)容詳見(jiàn)工程維修部年度培訓(xùn)計(jì)劃。
4)考核:考核成績(jī)由工程維修部文員存檔保管,詳見(jiàn)培訓(xùn)考核記錄表。
第11篇 物業(yè)項(xiàng)目供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好,特制定本規(guī)程。
(一)高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成,外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)、低壓配電柜的維修保養(yǎng)由工程部負(fù)責(zé)。
(二)低壓配電柜維修保養(yǎng)
1、低壓開(kāi)關(guān)柜維修保養(yǎng):每年對(duì)低壓開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng),此項(xiàng)工作由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行。
2、低壓配電柜維修保養(yǎng):每年兩次對(duì)低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔。
3、熔斷器維修保養(yǎng):
新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致;檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好,接觸部位是否有燒傷痕跡,如有則應(yīng)進(jìn)行修整,修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。
4、刀開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng):
(1)檢查安裝螺栓是否緊固,如松弛則擰緊;
(2)檢查刀開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油;
(3)檢查刀開(kāi)關(guān)三相是否同步,接觸是否良好,是否有燒傷或過(guò)熱痕跡,如有問(wèn)題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或維修處理;
(4)用500v搖表測(cè)量絕緣底板,其絕緣電阻如果低于10兆歐,則應(yīng)進(jìn)行烘干處理,烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。
5、交流接觸器維修保養(yǎng):
(1)清除接觸器表面的污垢,尤其是進(jìn)線(xiàn)端相間的污垢;
(2)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
(3)清除觸頭表面及四周的污物,但不要修銼觸頭,燒傷嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;
(4)清潔鐵心表面的油污及臟物;擰緊所有緊固件。
6、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;
(2)外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線(xiàn)。
7、電容器維修保養(yǎng):
(1)清理外殼灰塵,使電容器散熱良好;
(2)檢查電容器有無(wú)膨脹、漏油或異常響聲,如有則應(yīng)更換;
(3)檢查接頭處,接地線(xiàn)是否有松脫或銹蝕,如有則應(yīng)除銹處理并擰緊;
(4)檢查電容三相不平衡電流是否超過(guò)額定值的15%或電容缺相,如是則更換電容。
8、熱繼電器維修保養(yǎng):
(1)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則更換;
(2)檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
9、二次回路維修保養(yǎng):
(1)號(hào)碼管是否清晰或掉落,如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管;
(2)接頭處是否松弛,如松弛則擰緊。
10、主回路維修保養(yǎng):
(1)標(biāo)示牌是否清晰或掉落,如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌;
(2)接頭處是否有過(guò)熱或燒傷痕跡,如是則修復(fù)并擰緊;
(3)母線(xiàn)牌油漆是否脫落,如是則重新油漆。
11、工程部設(shè)應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在低壓配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi),并整理成冊(cè)存檔,保存期長(zhǎng)期。
第12篇 新城物業(yè)設(shè)備管理規(guī)程
物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理規(guī)程
為保證所有為業(yè)主(住、用戶(hù))提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿(mǎn)足服務(wù)要求,特制定本規(guī)程。
(一)定義
1、例保
指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑,對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)(正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)),發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,作好記錄。
2、一級(jí)保養(yǎng)
對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè),根據(jù)實(shí)際需要局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換;對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè);對(duì)電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(mén)(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進(jìn)行處理。
3、二級(jí)保養(yǎng)
對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè),發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車(chē);對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè),抽芯檢查,清掃、軸承上油;對(duì)電氣設(shè)備全面清掃,母線(xiàn)、導(dǎo)線(xiàn)、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測(cè)試;對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試;對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(mén)(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
4、中修工程
中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。
5、大修工程
大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。
6、設(shè)備更新和技術(shù)改造
設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問(wèn)題日益嚴(yán)重,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。
7、事后維修(故障維修)
設(shè)備發(fā)生故障后,對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。
8、狀態(tài)維修
通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。
(二)設(shè)備分類(lèi)
根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)(風(fēng)機(jī)類(lèi)、泵類(lèi)、機(jī)組類(lèi)均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜):
ⅰ級(jí)設(shè)備:電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中央管理計(jì)算機(jī)。
ⅱ級(jí)設(shè)備:正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線(xiàn)系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、車(chē)場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場(chǎng)控制器。
ⅲ級(jí)設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。
(三)設(shè)備管理模式
采用計(jì)劃預(yù)修制(三級(jí)保養(yǎng)-例保、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
1、對(duì)于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組等),定期做三級(jí)保養(yǎng),定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
2、對(duì)于ⅰ、ⅱ級(jí)電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等)進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
3、對(duì)于ⅲ級(jí)設(shè)備,采取事后維修,每年進(jìn)行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。
(四)職責(zé)
1、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收,中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收,保養(yǎng)計(jì)劃審批,設(shè)備(器具)申購(gòu)、報(bào)廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方,負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會(huì)簽手續(xù)。
2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。
3、管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫(xiě)相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計(jì)劃,與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。
(五)設(shè)備前期管理
1、前期介入
設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。
2、設(shè)備的接管驗(yàn)收
(1)設(shè)備的接管驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司,組織專(zhuān)家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫(xiě)明實(shí)際情況及原因,并限期整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對(duì)地產(chǎn)商辦理(驗(yàn)收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章)。ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專(zhuān)家及管理處人員一同檢驗(yàn),ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn),填寫(xiě)驗(yàn)收單報(bào)辦公室復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí),由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫(xiě)接管驗(yàn)收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專(zhuān)人保管。
(2)當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶(hù)更名、過(guò)戶(hù)手續(xù),最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶(hù)手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司辦公室審核。審核通過(guò)后,由管理處具體辦理過(guò)戶(hù)、抄表到戶(hù)事宜,辦公室負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書(shū)等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。
3、設(shè)備的編號(hào)
設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成:
(1)第一部分表示單位的名稱(chēng):用雙字母表示(取a--z)。
(2)第二部分表示設(shè)備的類(lèi)別:用數(shù)字01-99表示;
(3)第三部分表示單位設(shè)備序號(hào):用數(shù)字1.2.3......表示;
(4)第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí):用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:kd -03-1-&nb
sp; (ⅰ)
學(xué)府kd物業(yè)管理處電梯 1號(hào)梯 ⅰ級(jí)管理設(shè)備
4、設(shè)備的建帳
(1)管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào),并填寫(xiě)《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》。
(2)管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立《設(shè)備臺(tái)帳》。
5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改
新入伙的管理處,機(jī)電設(shè)備接管后,由品質(zhì)技術(shù)部委托專(zhuān)業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改,整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后,由品質(zhì)技術(shù)部驗(yàn)收,通過(guò)后,再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。
6、設(shè)備標(biāo)識(shí)管理
(1)設(shè)備標(biāo)牌
未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè),管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫(xiě)設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。
(2)設(shè)備的顏色
設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。
(3)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛'禁止合閘'等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
(4)設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計(jì)。
(六)設(shè)備使用管理
1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時(shí),停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
2、管理處技工必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用,確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。
3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時(shí)予以控制調(diào)整。
4、重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報(bào)停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。
(七)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
1、計(jì)劃
(1)維修保養(yǎng)計(jì)劃
供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處,保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》匯總,于每年12月下旬報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專(zhuān)業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由品質(zhì)技術(shù)部制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
(2)檢定計(jì)劃:電梯檢定計(jì)劃由管理處制定;計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處制定。
2、實(shí)施
(1)有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。
(2)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應(yīng)用《故 障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時(shí)間。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理處書(shū)面說(shuō)明,承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修,品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)組織專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問(wèn)題,需要向其它專(zhuān)業(yè)公司委托維修時(shí),供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫(xiě)《----外委維修申請(qǐng)表》,維修費(fèi)報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核,呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包,由管理處填寫(xiě)《----外委維修申請(qǐng)表》按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目,由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話(huà)通知品質(zhì)技術(shù)部,并立即組織搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。
(3)設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請(qǐng)的專(zhuān)家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
3、檢查
(1)維修保養(yǎng)檢查
工程部日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題提交專(zhuān)業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級(jí)設(shè)備)'例保'計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案;屬ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗(yàn)收。
(2)設(shè)備的檢定
對(duì)于電梯,電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。
(八)設(shè)備安全管理
(1)持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查,并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。
(2)安全事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修,保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報(bào)告,品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告,并提出處理意見(jiàn)。
(九)設(shè)備封存及報(bào)廢管理
1、設(shè)備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作(防腐、防護(hù)等)。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。
2、設(shè)備報(bào)廢
對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,由技工填寫(xiě)《--設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》,報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過(guò)程中更換下來(lái)的器件(報(bào)廢件)應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫(xiě)明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫(xiě)《--設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》。
(十)組織對(duì)供方的控制
1、供方的選取:
ⅰ類(lèi) 提供零星設(shè)備維修的維修方
ⅱ類(lèi) 提供設(shè)備設(shè)施
大中修、更新改造工程承包商
2、新供方評(píng)價(jià)
零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購(gòu)等項(xiàng)目,應(yīng)由品質(zhì)技術(shù)部組織公開(kāi)招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外,還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評(píng)標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫(xiě)供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過(guò)后,列入合格供方名單。
3、供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核,品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開(kāi)招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。
4、供方的評(píng)價(jià)
供方須每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評(píng)價(jià)表》由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià),品質(zhì)技術(shù)部審核,評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條款,不評(píng)分,最后計(jì)算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評(píng)價(jià)結(jié)果為不合格的分包方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供應(yīng)商名單上去掉。
5、供方檔案
品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評(píng)審記錄、資質(zhì)證書(shū)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案?jìng)洳椤?/p>
6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收
對(duì)ⅰ類(lèi)供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修、予以確認(rèn),對(duì)照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)不免除供方對(duì)不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問(wèn)題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質(zhì)技術(shù)部共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合,是否滿(mǎn)足實(shí)際使用功能要求;對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量;對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國(guó)家有關(guān)驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定,最后評(píng)定單位工程是否滿(mǎn)足合同上的質(zhì)量等級(jí);按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說(shuō)明書(shū)。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后,由三方在《工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》簽字蓋章后,憑《工程結(jié)算協(xié)議書(shū)》才能結(jié)清工程款。
(十一)設(shè)備技術(shù)檔案資料管理
1、設(shè)備技術(shù)資料:設(shè)備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
2、質(zhì)量記錄
(1)設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處工程部填寫(xiě)記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫(xiě)按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè)保存。
(十二)設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳
1、申請(qǐng)
根據(jù)物業(yè)正常運(yùn)作或維修需要,由管理處填寫(xiě)購(gòu)置設(shè)備申請(qǐng)報(bào)告。購(gòu)置總價(jià)在五百元以下的,由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi);購(gòu)置總價(jià)在五百元以上的,經(jīng)管理處經(jīng)理同意后,報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿(mǎn)足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置。購(gòu)置的設(shè)備,管理處均應(yīng)建檔。
2、采購(gòu)
采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)所采購(gòu)設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
3、驗(yàn)證
對(duì)設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處技工會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證,填寫(xiě)《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表》;管理處方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均須在采購(gòu)記錄中登記。
4、對(duì)于臨時(shí)和緊急維修所需物品的采購(gòu),技工必須做到先驗(yàn)證后使用,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證,以保證購(gòu)進(jìn)物品是需要的合格品。事后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填,填寫(xiě)的采購(gòu)日期為實(shí)際發(fā)生日期,并按要求的標(biāo)識(shí)標(biāo)明。
5、入庫(kù)建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。
(十三)設(shè)備完好率
設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%
公式中的設(shè)備均指ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處技工對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查,對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算,于12月15日之前報(bào)品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。
1、維修及時(shí)率
維修及時(shí)率=用戶(hù)維修服務(wù)及時(shí)維修宗數(shù)/ 用戶(hù)維修服務(wù)總宗數(shù) ×100%
每年年底管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶(hù)維修服務(wù)單》計(jì)算維修及時(shí)率,品質(zhì)技術(shù)部審查核實(shí)?！队脩?hù)維修服務(wù)單》中業(yè)主對(duì)上門(mén)的用戶(hù)維修及時(shí)性進(jìn)行評(píng)價(jià),若業(yè)主評(píng)價(jià)為不滿(mǎn)意,則該宗維修視為不及時(shí)。
2、維修合格率
維修合格率= 用戶(hù)維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶(hù)維修服務(wù)總宗數(shù)×100%
上門(mén)維修結(jié)束后須由客戶(hù)在《用戶(hù)維修服務(wù)單》上對(duì)維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可,若業(yè)主對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)為不滿(mǎn)意,則該宗維修視為不合格。
附:1、設(shè)備代碼分類(lèi)表
2、物業(yè)代碼分類(lèi)表
3、設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
附件1:設(shè)備代碼分類(lèi)表
代碼設(shè)備類(lèi)別名稱(chēng)
01水泵
02風(fēng)機(jī)
03電梯
04發(fā)電機(jī)
05變壓器
06空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)
07消防設(shè)備(包括控制聯(lián)動(dòng)柜、報(bào)警控制器(屏)、防火卷簾門(mén)、巡檢箱、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng))
08公用天線(xiàn)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)(包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09電氣柜(箱)(包括高壓開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)
10維修機(jī)具(包括水電、電梯等的維修機(jī)具)
11食堂設(shè)備
12清潔設(shè)備
13交通設(shè)備(包括機(jī)動(dòng)車(chē)輛、擋車(chē)器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等)
14保安通訊設(shè)備(包括手持式對(duì)講機(jī))
15辦公設(shè)備
16自動(dòng)抄表系統(tǒng)
17ba系統(tǒng)
附件2:物業(yè)代碼分類(lèi)表
管理處名稱(chēng)代碼管理處名稱(chēng)代碼
學(xué)府花園
物業(yè)管理處*f學(xué)府康都
物業(yè)管理處kd
銀監(jiān)局
物業(yè)管理處yj建行
物業(yè)管理處jh
國(guó)土家園
物業(yè)管理處gt
附件3:設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
序號(hào)設(shè)備編號(hào)名稱(chēng)日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級(jí)保養(yǎng)周期二級(jí)保養(yǎng)周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年
0403電梯半月每半年每年三年六年
0504發(fā)電機(jī)每月每季每年五年八年
0605干式變壓器每季每年//////
0706空冷水機(jī)組半月每半年每年三年六年
0807火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年////
0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////
1007消防聯(lián)動(dòng)控制柜每月每季每年////
1108公共天線(xiàn)系統(tǒng)每月每半年每年////
1208對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年////
1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////
1409低壓配電柜半月半年每年////
1509高壓開(kāi)關(guān)柜每月每年//////
1617ba系統(tǒng)每月每季每年////
注:逢高級(jí)保養(yǎng)的,低級(jí)保養(yǎng)可以不再做。
