某物業(yè)管理拓展工作流程

發(fā)布時(shí)間：2024-11-25 查看人數(shù)：68

下載一鍵復(fù)制全文

某物業(yè)管理拓展工作流程

一、獲取信息:

1、定期做市場(chǎng)調(diào)查;

2、客戶主動(dòng)聯(lián)系;

3、經(jīng)人推介。

二、甄選信息,確定目標(biāo)客戶:

1、面積少于20000平方米項(xiàng)目不接;

2、項(xiàng)目投入使用時(shí)間超過兩年的不接;

3、業(yè)主委員會(huì)非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū));

4、維修基金不足或不到位的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū));

5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目不接;(以上各條主要針對(duì)全委項(xiàng)目而言)

6、檔次過低的項(xiàng)目不接;

7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項(xiàng)目不接;

8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項(xiàng)目不接;

9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項(xiàng)目不接;

三、談判要素

1、先人后事,與對(duì)方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;

2、要從多方面盡可能掌握對(duì)方信息,了解對(duì)方實(shí)力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ);

3、知己知彼,盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì),取長(zhǎng)補(bǔ)短;

4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式,以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ),小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進(jìn);

5、簽定顧問合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方,明確顧問內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn));

6、如對(duì)方提出的顧問項(xiàng)目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r(shí),應(yīng)直接提出,以免日后發(fā)生爭(zhēng)議,不能委曲求全,使自己陷入被動(dòng);

7、在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時(shí),應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實(shí)效。

四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場(chǎng)顧問管理、巡場(chǎng)顧問管理及專項(xiàng)培訓(xùn)。報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模、市場(chǎng)行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價(jià)格策略。

五、具體步聚(全委和顧問管理,專項(xiàng)培訓(xùn)暫略)

1、明確意向性目標(biāo)后,由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。

2、財(cái)務(wù)人員根據(jù)擬承接的項(xiàng)目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報(bào)批總經(jīng)理,確定承接方式和報(bào)價(jià)金額。

3、制定方案。方案內(nèi)容包括:

(1)本企業(yè)情況:位置、規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績(jī)效、成果等;

(2)擬承接的項(xiàng)目簡(jiǎn)介:周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等;

(3)根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo);

(4)擬定管理服務(wù)內(nèi)容,包括:

開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容,大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等七大服務(wù)。

(5)物質(zhì)裝備計(jì)劃;

本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營(yíng)業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。

(6)管理人員配備;

根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置人員,力求精簡(jiǎn)、一專多能并能崗位互換。對(duì)各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。

(7)管理規(guī)章制度;包括:

結(jié)合實(shí)際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約,應(yīng)具有合法性、實(shí)用性、可操作性和約束性。

(8)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算;

根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實(shí)地考察以及財(cái)務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測(cè)算,制定收支預(yù)算表。

(9)相關(guān)費(fèi)用;

(10)提出經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路

為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(以上僅是方案的基本內(nèi)容,至于詳略取舍可依據(jù)實(shí)情而定。)