房地產(chǎn)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

xx總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項目風(fēng)險控制體系和審計指標(biāo)體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

2.2發(fā)布范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

3.名詞解釋:

3.1[項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項目。

[項目公司]:指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該項目的公司。

4.職責(zé):

總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項目投資測算和可行性研究報告;負(fù)責(zé)制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項目運行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計

總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)和總成本合計指標(biāo);

項目運行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標(biāo);項目運行期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計項目財務(wù)費用指標(biāo)和不可預(yù)見費用指標(biāo);

項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo);

項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標(biāo);各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表;及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要,及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)自身項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表;及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要,及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注

土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎(chǔ)設(shè)施費公用配套費不可預(yù)見費直接成本合計財務(wù)費用管理費用銷售費用總成本合計

5.1.1土地及大配套費指標(biāo):土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉(zhuǎn)讓費、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費,主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費,按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用,主要有復(fù)墾費、青苗補償費用等;

5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;

5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評估測算;

5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評估測算;

5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評估測算;

5.1.2前期費用指標(biāo):主要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標(biāo)費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用

5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設(shè)計費用,主要包含規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、綜合網(wǎng)管設(shè)計費、景觀設(shè)計費、人防設(shè)計費等;

5.1.2.3招投標(biāo)費用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費用;

5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設(shè)計前的勘測;

5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;

5.1.3建安工程費用指標(biāo)該費用是項目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預(yù)算編制費用等;

5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標(biāo)時,主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);

5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用;

5.1.5公用配套費指標(biāo)主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等;

5.1.6不可預(yù)見費指標(biāo)指項目實施操作過程中不可估計風(fēng)險存在,可能產(chǎn)生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計指標(biāo)直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用;直接成本合計指標(biāo)指的就是土地及大配套費指標(biāo)、前期費用指標(biāo)、建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標(biāo)、不可預(yù)見費指標(biāo)之和;

5.1.9財務(wù)費用指標(biāo)主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費用指標(biāo)主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費用指標(biāo)是為了項目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項目具體制定該指標(biāo);

5.1.11總成本合計指標(biāo)是項目各項指標(biāo)之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。

5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

5.2.2.土地及大配套費指標(biāo)由發(fā)展中心同項目公司或負(fù)責(zé)獲取項目的人員核實后下達(dá);

5.2.3.前期費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實后下達(dá);

5.2.4.建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實后下達(dá);

5.2.5.不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項目公司負(fù)責(zé)項目財務(wù)的人員核實后下達(dá);

5.2.6.直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負(fù)責(zé)項目管理的人員核實后下達(dá);

5.2.7.銷售費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的人員核實后下達(dá);

5.3指標(biāo)的執(zhí)行

5.3.1項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

5.3.2項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.3項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴(yán)格控制在前期費用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.4項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費用成本嚴(yán)格控制在建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.5項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費用和不可預(yù)見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.6項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.4指標(biāo)的審計

5.4.1負(fù)責(zé)審計部門:該指標(biāo)主要下達(dá)項目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計。

土地及大配套費指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。前期費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計。建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計;

5.4.1.5不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計;

5.4.1.6直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。

5.4.1.7銷售費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。

5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項目公司上報的計劃,由審計負(fù)責(zé)部門制定。6.獎懲條例:

超額完成指標(biāo)獎勵辦法獎勵標(biāo)準(zhǔn)

6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.2單項指標(biāo)超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項成本指標(biāo)節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.3總額和單項指標(biāo)都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項成本指標(biāo)節(jié)約都超過20%以上。

6.1.2獎勵金額

6.1.2.1對于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵,獎金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵,獎金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。

6.1.3獎勵申請

6.1.3.1達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎勵申請書,經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后,上報集團管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項指標(biāo)的主要審計部門或中心該獎勵是否達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn),審核通過的,由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;

6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;

6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過,并批準(zhǔn)具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達(dá)獎勵執(zhí)行的通知書。

6.1.5獎勵的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

6.1.5.2團隊獲得的獎,金可以由團隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心;

6.1.5.3個人獲得獎金,應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計指標(biāo)20%以上;

6.2.1.2單項指標(biāo)未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項成本超出指標(biāo)20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;

6.2.3.2負(fù)責(zé)審核

的部門要根據(jù)各項指標(biāo)的審計內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;

6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過,并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo),各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

8.附件:

附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表