第1篇 房屋合同管理制度范文
房地產(chǎn)合同管理辦法
目 錄
第一章 總 則
第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》,制定本辦法,
房地產(chǎn)合同管理辦法。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)遵守本法。地上無(wú)房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的,不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。
第五條 房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押,受國(guó)家法律保護(hù)。
第六條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、區(qū)(縣)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門(mén))負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
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第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:
(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五)被依法查封、扣押,監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十二條 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的;應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。法律、法規(guī)有規(guī)定的除外。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò),并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。
第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò),企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的,其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。
第二十條 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí),抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)償還的第一受益人。
第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí),其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
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第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條 房地產(chǎn)抵押,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。
第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:
(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;
(二)主債權(quán)的種類、數(shù)額;
(三)抵押房地產(chǎn)的處所,名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;
(四)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;
(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;
(六)抵押期限;
(七)抵押權(quán)滅失的條件;
(八)違約責(zé)任;
(九)爭(zhēng)議解決方式;
(十)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);
(十一)雙方約定的其他事項(xiàng),
第二十七條 以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的,抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容:
(一)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào);
(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;
(三)已投入在建工程的工程款;
(四)施工進(jìn)度及工程竣工日期;
(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。
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第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi),抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)廠列文件:
(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;
(二)抵押登記申請(qǐng)書(shū);
(三)抵押合同;
(四)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其它共有人同意抵押的證明;
(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;
(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料:
(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其它文件.
第三十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的,應(yīng)當(dāng)在受理登記之日作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后,由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí),抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi),到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其它附著物所有權(quán)的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi),到縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
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第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn),由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后,原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
第三十八條 因國(guó)家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同。
第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人,并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足,或者直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分,仍作為債務(wù)的擔(dān)保。
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第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條 有下列情況之一的,抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn):
(一)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;
(二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;
(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;
(四)抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定;擅自處分抵押房地產(chǎn)的;
(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的,經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn),協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟.
第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí),以抵押登記的先后順序受償.
第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)同處分,但對(duì)處分新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí),應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條 抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分,因下列情況而中止:
(一)抵押權(quán)請(qǐng)求中止的;
(二)抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù),并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的;
(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);
(五)其它應(yīng)當(dāng)中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額,依下列順序分配:
(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用;
(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;
(三)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;
(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害;
(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
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第七章 法律責(zé)任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的,其行為無(wú)效;造成第三人損失的,由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的,可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的,抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁;沒(méi)有仲裁協(xié)議的,也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國(guó)家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍,抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定,不依法清理債務(wù),也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的,抵押權(quán)人有權(quán)向拆遷主管部門(mén)申請(qǐng)保留追償債務(wù)權(quán)利,并可以向人民法院提起訴訟。
經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn),拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件,直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿,若法院尚未作出判決,經(jīng)縣級(jí)以上房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn),拆遷人可以依法實(shí)施拆遷,并辦理證據(jù)保全。
第五十二條 登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守,或者利用職務(wù)上的便利,索取他人財(cái)物,或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的,由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的,參照本辦法執(zhí)行。
第五十四條 本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第五十五條 本辦法自1997年6月1日起施行。
第2篇 房屋租賃公司合同管理制度
房屋租賃公司合同管理制度
為規(guī)范公司的合同管理工作、滿足合同管理工作需要,實(shí)現(xiàn)公司合同管理的制度化,預(yù)防與減少合同遺失的發(fā)生,維護(hù)公司合法權(quán)益,擬定以下制度,自頒發(fā)日起執(zhí)行:
一、領(lǐng)取人(簽約人)須熟讀理解合同條款,全面準(zhǔn)確地填寫(xiě)合同。
二、各區(qū)域的合同編號(hào)均有分類(例:*村合同編號(hào)為*00000、l為lt00000、以此類推)、禁止交叉錯(cuò)亂使用合同。
三、領(lǐng)取合同須登記簽名,禁止個(gè)人擅自領(lǐng)取合同。已簽合同須附上身份證復(fù)印件等有效證件。填寫(xiě)合同必須正筆填寫(xiě)、請(qǐng)勿留空。如有文字?jǐn)?shù)字填寫(xiě)不清晰不規(guī)范將被拒收。填寫(xiě)注意事項(xiàng)請(qǐng)參考合同樣本。交回合同(填寫(xiě)合同交回登記表),待合同專員對(duì)合同進(jìn)行審查簽名后證實(shí)合同已交回,后由合同專員辦理存檔工作。
四、已領(lǐng)取合同期限為三個(gè)工作日,如合同未能按時(shí)上交視為逾期合同,需上報(bào)逾期原因同時(shí)禁止領(lǐng)取新合同。交齊清零后方可領(lǐng)取;如合同遺失、則罰款100元/份;作廢合同需一式二份同時(shí)上交,不齊全則罰款50元/份。
五、(房客合同)簽合同時(shí)提醒住客保管好合同、退房房客需攜帶合同及押金收據(jù)方可退還押金,遺失者概不退還押金。
六、簽約人對(duì)合同有保密義務(wù)。
行政管理部
20**年**月1日
