土地價格管理制度
中國的土地市場是在20世紀80年代后期才開始形成并逐步發(fā)展起來的,中國政府在解決土地價格管理實際問題的同時,借鑒國外的經(jīng)驗,逐步形成了中國的土地價格管理制度雛形,主要包括以下幾個方面:
1.建立土地估價制度
自20世紀80年代后期,原國家土地管理局在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價制度,要求各城市必須開展土地定級和基準地價評估,并對政府出讓土地使用權(quán)進行交易底價評估?，F(xiàn)在,土地估價已介入大多數(shù)土地交易,如企業(yè)股份制改造、土地抵押等,農(nóng)村土地也已開展基準地價評估。通過對城鄉(xiāng)土地進行基準地價評估和標定地價評估,為地價管理部門制定地價管理政策和對土地交易價格進行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。
2.建立估價機構(gòu)和估價人員的資格認證制度
開展土地價格評估,必須由專門的機構(gòu)和專業(yè)人員進行。為了確保土地估價結(jié)果的科學性,管理部門要求開展這一工作的機構(gòu)和人員必須經(jīng)過資格認證,估價人員要經(jīng)過考試才能取得估價資格。目前,中國土地估價機構(gòu)分a級、準a級和b級三類,對不同類型的估價機的設(shè)立標準和從業(yè)范圍進行了嚴格的規(guī)定。來源于考試大。估價人員必須在相當學歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試,合格者經(jīng)注冊方可從事估價工作。
3.建立基準地價和標定地價定期公布制度
《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,基準地價和標定地價要定期公布?；鶞实貎r和標定地價是城市政府管理地價的基本參照依據(jù),也是房地產(chǎn)投資者投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準地價的科學性,國家要求省會城市和計劃單列市的基準地價成果要上報國土資源部進行審核與平衡。
4.建立地價監(jiān)測體系
國家為了更好地了解市場地價狀況,制定地價政策,自1999年開始,國土資源部即著手在全國各城市建立地價監(jiān)測體系。通過將各城市的地價變化情況及時通過該體系傳輸至國土資源部,國土資源部既可快捷準確地了解各城市的地價狀況,及時制定相應的地價管理政策。同時,利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價指數(shù),并定期發(fā)布。
5.建立土地供應計劃制度和土地儲備制度
為了在宏觀上調(diào)控土地價格,必須嚴格控制土地供應數(shù)量和區(qū)位。各級政府根據(jù)我國耕地少、房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚的實際,建立了土地供應計劃制度和土地儲備制度,要求每年進入一級土地市場的土地數(shù)量和時機要在政府計劃的控制之下確定,同時,各城市土地管理部門還建立了土地儲備制度,以有效地調(diào)節(jié)土地供應。
6.建立土地交易最低限價制度
《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,土地交易價格不得低于城市政府規(guī)定的標定地價,否則,政府有優(yōu)先購買的權(quán)力。
7.建立土地增值稅制度
為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場的交易秩序,抑制土地投機,1994年
1月開始對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人開征土地增值稅。土地增值稅的實行有效地控制了土地價格的過快上漲。
