xz物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度
物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度
1、接管驗收制度
設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程,把住這一關(guān),對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此,在進(jìn)行房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前,首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作,接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收,而且包括對維修后房屋設(shè)置的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見,并確定復(fù)驗時間。對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
2、預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度
為了延長設(shè)備的使用壽命,防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)管理的組織措施和技術(shù)措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力,防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況,提高設(shè)備的運轉(zhuǎn)效率;實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,既可以延長設(shè)備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質(zhì)量,又可以保證房屋設(shè)備的安全運行,對延長設(shè)備使用壽命,樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。
一般來說,進(jìn)行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。
(1)確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容。
這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實際情況由工程技術(shù)人員制訂。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法,采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容包括:日常定時定點的常規(guī)保養(yǎng)周期(分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個保養(yǎng)等級);中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內(nèi)容。
(2)制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。
(3)實施預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度,并進(jìn)行監(jiān)督檢查。各設(shè)到
備管理部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求,編制預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,分期、分批、分項下達(dá)給維修管理人員和設(shè)備操作使用人員實施,并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
3、值班制度
建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行,可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障,從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運行。具體內(nèi)容包括以下幾個方面:
(1)房屋設(shè)備值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要離崗時,必須由符合條件的人替崗,并向其交待離崗時間、去向;
(2)按時巡查,作好記錄,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,及時解決、及時報告;
(3)接到請修通知,及時通知、安排有關(guān)人員搶修、急修;
(4)不得隨意調(diào)換值班崗位,就餐實行輪換制。
4、交接班制度
搞好交接班工作,可以保證值班制度的實施。具體內(nèi)容有:
(1)值班人員做好交接班工作,包括按巡查表認(rèn)真仔細(xì)巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,當(dāng)班問題盡量不留給下一班,并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作;
(2)接班人員提前15分鐘時間上崗接班,清查了解所上班次,辦理好交接班手續(xù);
(3)值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應(yīng)堅守崗位,待接班人員到達(dá)并辦完手續(xù)后才能離開;
(4)除值班人員外,無關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。
5、報告記錄制度
建立報告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題,以便及時解決。具體內(nèi)容有:
(1)向班組長報告。
發(fā)現(xiàn)以下情況時,應(yīng)向班組長報告:主要設(shè)備非正常操作的開、停、調(diào)整及其他異常情況;設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修;零部件更換或修理;維修人員工作去向;維修材料的領(lǐng)用;動作人員暫時離崗。
(2)向技術(shù)主管報告。
發(fā)現(xiàn)下列情況時,應(yīng)向技術(shù)主管報告;重點設(shè)備非正常操作的啟動、調(diào)整及異常情況;采用新的運行方式;重點設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修;系統(tǒng)故障及檢修;重要零件更換、修理、加工及改造;成批和大件工具、備件和材料領(lǐng)用;員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假。
(3)向物業(yè)經(jīng)理報告。
發(fā)現(xiàn)下列情況時,應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理報告:重點設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理;影響樓宇或小區(qū)的設(shè)備故障或施工;系統(tǒng)運行方式的重大改變,主要設(shè)備的技術(shù)改造;重點設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工,設(shè)備的增改或向外委托加工;班組長、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。
除了上述設(shè)備管理制度外,還有設(shè)備清修制度,設(shè)備技術(shù)檔案資料保存、管理制度,房屋設(shè)備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度,承租戶和保管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點、盤點制度等一系統(tǒng)房屋設(shè)備管理制度體系,從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
