設(shè)備設(shè)施綜合管理程序制度
1.0目的
從總體上確立物業(yè)集團(tuán)各類設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)備設(shè)施管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2.0 范圍
本程序適用于物業(yè)集團(tuán)所轄物業(yè)的各類設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)工作。
3.2 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施大、中修、更新改造計(jì)劃的編制與報(bào)批,并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)中央空調(diào)、電梯等設(shè)備的外包業(yè)務(wù)管理,協(xié)調(diào)分包方完成定期維修保養(yǎng)工作。
3.3 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的總體管理,審核各單位的大中修、更新改造計(jì)劃,參與分包商的確定,對設(shè)備的維修保養(yǎng)提供技術(shù)支持。
3.4 各部門的自用生產(chǎn)設(shè)備由使用部門自行負(fù)責(zé)維保工作。
3.5 全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施的綜合管理進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
4.0 工作內(nèi)容
4.1 設(shè)備的接管驗(yàn)收
4.2.1 新接樓宇設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收,由業(yè)務(wù)總部或物業(yè)公司(管理處)組織成立接管驗(yàn)收項(xiàng)目小組與開發(fā)商辦理設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收手續(xù),相關(guān)技術(shù)資料的交接按《工程技術(shù)資料管理程序》執(zhí)行。
4.2.2 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)按設(shè)備設(shè)施出廠說明書、國家技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及使用要求等對設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對達(dá)不到要求的,應(yīng)說明實(shí)際情況及原因,通知相關(guān)單位、部門限期整改,整改合格后再交接。
4.2 設(shè)備的建檔管理和標(biāo)識(shí)
4.2.1 設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳
4.2.1.1 設(shè)備正式接管后,工程維護(hù)部負(fù)責(zé)建立《設(shè)備臺(tái)帳》,對重大的、主要的設(shè)備建立單機(jī)檔案(以主機(jī)為單位,大型附件對應(yīng)主機(jī)另立檔案,小型附件歸入主機(jī)一體建檔)。
4.2.4.2 業(yè)務(wù)總部對所有資料的立卷、歸檔進(jìn)行指導(dǎo)、檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.2 技術(shù)資料歸檔管理。
4.2.2.1 設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料由各物業(yè)公司(管理處)分類、統(tǒng)一存檔管理,業(yè)務(wù)總部保存一份備案。
4.2.2.2 業(yè)務(wù)總部、工程維護(hù)部應(yīng)各自保存一套《設(shè)備臺(tái)帳》。設(shè)備設(shè)施的日常管理、檢查、維護(hù)保養(yǎng)記錄由工程維護(hù)部保存,記錄的保存期限應(yīng)參照設(shè)備的使用周期或使用壽命執(zhí)行。
4.2.3 設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)
4.3.3.1 工程維護(hù)部在物業(yè)接管后兩周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識(shí)及編號。
a. 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”。
b.“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)示牌形式予以實(shí)施,標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容:
--設(shè)備名稱;
--設(shè)備編號。
c.設(shè)備編號可參照下列規(guī)則編制:
例:**花園有電梯6臺(tái),1#電梯編號為:jb/dt-01
注:本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的標(biāo)識(shí)編制規(guī)則必須統(tǒng)一。
d.標(biāo)識(shí)制作規(guī)范(參考):
--材質(zhì)采用有機(jī)玻璃板制作;
--尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm
4.3.3.2 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,對設(shè)備懸掛或張貼《設(shè)備責(zé)任牌》,明確責(zé)任人。
4.3.3.3 設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致。設(shè)備管理人員應(yīng)將設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)在設(shè)備臺(tái)帳上予以登錄。
4.3 設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理
4.3.1 設(shè)備操作人員必須經(jīng)崗前培訓(xùn),持證上崗。在操作時(shí),要求熟悉設(shè)備的性能特點(diǎn),做好相應(yīng)的安全防范措施,確保安全操作。高、低壓設(shè)備等操作須執(zhí)行工作票制度,并做好記錄。
4.3.2 各類設(shè)備的運(yùn)行符合標(biāo)準(zhǔn)要求::,運(yùn)行人員須做好設(shè)備的運(yùn)行記錄。系統(tǒng)工程師每周對所管轄設(shè)備的巡查不少于二次,將巡查情況記錄在《系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》內(nèi),對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)組織技術(shù)人員處理。
4.3.3 設(shè)備機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)上鎖,鑰匙由值班人員保管,非本系統(tǒng)人員不得進(jìn)入,如需進(jìn)入須經(jīng)系統(tǒng)工程師批準(zhǔn)后,在專業(yè)人員的陪同下方可進(jìn)入,并做好《設(shè)備機(jī)房外來人員入室登記表》。
4.3.4 系統(tǒng)工程
師組織技術(shù)人員一起研究、制定《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批,并將審批后的計(jì)劃表報(bào)業(yè)務(wù)總部備案。
4.3.5 系統(tǒng)工程師根據(jù)審批后的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃,在每月26日前制定下月《月份設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》報(bào)部門經(jīng)理審核并組織實(shí)施。
4.3.5 每月的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)由保養(yǎng)人填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》,系統(tǒng)工程師審核。如對設(shè)備進(jìn)行大中修或重要零部件更換時(shí)須記錄在《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》內(nèi)。在維修保養(yǎng)期間如需停水、停電、停梯等由系統(tǒng)工程師填寫《內(nèi)部通啟》經(jīng)批準(zhǔn)后立即通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部提前24小時(shí)或立即通知相關(guān)業(yè)戶。
4.3.6 維修保養(yǎng)工作一般在8小時(shí)以內(nèi),如需延時(shí),填寫《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。重大設(shè)備問題或質(zhì)量事故作出《質(zhì)量問題處理檔案》,專題呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
4.3.7 設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障無法修復(fù)時(shí),可申請對外委托維修,由系統(tǒng)工程師填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。
4.3.8 各類設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)等具體見相關(guān)設(shè)備管理程序、規(guī)程。
4.4 設(shè)備的購置
4.4.1 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添置設(shè)備。
4.4.2 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
4.4.3 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4.4.4 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
4.4.5設(shè)備零配件的購買::,由工程維護(hù)部填寫采購計(jì)劃,報(bào)單位領(lǐng)導(dǎo)審批。
4.4.6 新添設(shè)備由工程維護(hù)部提出用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求,報(bào)業(yè)務(wù)總部審核后,由物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理審批。
4.4.7 采購設(shè)備應(yīng)遵循《采購控制程序》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購,并履行進(jìn)出倉手續(xù)。
4.4.8 采購設(shè)備到達(dá)后,由工程維護(hù)部進(jìn)行清點(diǎn)核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試及試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗(yàn)收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。
4.4.9 經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購設(shè)備按本條例及相關(guān)規(guī)定納入《設(shè)備臺(tái)帳》,重要設(shè)備建立《設(shè)備卡》,進(jìn)行日常管理。如主要零部件更換,應(yīng)及時(shí)更新相關(guān)臺(tái)帳或注明。相關(guān)資料報(bào)備業(yè)務(wù)總部。
4.5 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
4.5.1 工程維護(hù)部對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí),以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
4.5.2 設(shè)備狀態(tài)分為常開、常閉、運(yùn)行、停止、停用、封存、故障、檢修、報(bào)廢及嚴(yán)禁合閘等。
4.5.3 標(biāo)識(shí)的方式方法:
a.設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)牌采用白色塑料板制作,字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上。
b.設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置。
c.設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。
4.6 設(shè)備的停用和封存
4.6.1 發(fā)現(xiàn)下列情況之一,設(shè)備應(yīng)予停用或封存:
a.多余設(shè)備,含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備;
b.設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。
4.6.2 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰撞和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
4.6.3 工程維護(hù)部應(yīng)定期(如一個(gè)季度::)對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4.6.4 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.7 設(shè)備的報(bào)廢
4.6.1 無修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。
4.6.2 報(bào)廢設(shè)備由業(yè)務(wù)總部組織鑒定,參與鑒定人員包括但不限于:設(shè)備運(yùn)行技術(shù)人員、專業(yè)工程師、業(yè)務(wù)總部專業(yè)人員等。
4.6.3 系統(tǒng)工程師填寫《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.6.4 需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前,應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。
4.6.5 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場所,未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。
4.6.6 工程維護(hù)部應(yīng)將批準(zhǔn)的《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》報(bào)業(yè)務(wù)總部備案,并及時(shí)更新相關(guān)設(shè)備臺(tái)帳,封存該設(shè)備檔案。
5.0 相關(guān)文件
5.1《采購控制程序》(qp-7.4-01
)
5.2《工程技術(shù)資料管理程序》(qp-4.2.3-04)
5.3 相關(guān)設(shè)備設(shè)施管理程序、規(guī)程
6.0 記錄表格
6.1《設(shè)備卡》(qr-6.3-01-01)
6.2《設(shè)備臺(tái)帳》(qr-6.3-01-02)
6.3《設(shè)備責(zé)任牌》(qr-6.3-01-03)
6.4《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》(qr-6.3-01-04)
6.5《系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》(qr-6.3-01-05)
6.6《設(shè)備機(jī)房外來人員入室登記表》(qr-6.3-01-06)
6.7《 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》(qr-6.3-01-07)
6.8《 月份設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》(qr-6.3-01-08)
6.9 《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》(qr-6.3-01-09)
6.10《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》(qr-6.3-01-10)
6.11《內(nèi)部通啟》(qr-6.3-01-11)
6.12《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》(qr-6.3-01-12)
6.13《質(zhì)量問題處理檔案》(qr-6.3-01-13)
