第1篇 房地產經紀管理規(guī)定辦法
住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章。《辦法》的出臺,是全面落實國務院關于加強房地產調控的重要舉措,對于整頓房地產市場秩序,規(guī)范房地產經紀行為,保護房地產經紀活動當事人合法權益,促進房地產經紀行業(yè)健康發(fā)展,將起到積極作用。
房地產經紀管理辦法
第一章
總 則
第一條 為了規(guī)范房地產經紀活動,保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益,促進房地產市場健康發(fā)展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī),制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內從事房地產經紀活動,應當遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產經紀,是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易,向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。
第四條 從事房地產經紀活動應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則,遵守職業(yè)規(guī)范,恪守職業(yè)道德。
第五條 縣級以上政府建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工,分別負責房地產經紀活動的監(jiān)督和管理。
第六條 房地產經紀行業(yè)組織應當按照章程實行自律管理,向有關部門反映行業(yè)發(fā)展的意見和建議,促進房地產經紀行業(yè)發(fā)展和人員素質提高。
第二章
房地產經紀機構和人員
第七條 本辦法所稱房地產經紀機構,是指依法設立,從事房地產經紀活動的中介服務機構。
房地產經紀機構可以設立分支機構。
第八條 設立房地產經紀機構和分支機構,應當具有足夠數量的房地產經紀人員。
本辦法所稱房地產經紀人員,是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理。
房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員,應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規(guī)定簽訂勞動合同。
第九條 國家對房地產經紀人員實行職業(yè)資格制度,納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。
第十條 房地產經紀人協(xié)理和房地產經紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度,由房地產經紀行業(yè)組織負責管理和實施考試工作,原則上每年舉行一次考試。
國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門、人力資源社會保障部門負責對房地產經紀人協(xié)理和房地產經紀人職業(yè)資格考試進行指導、監(jiān)督和檢查。
第十一條 房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內,到所在直轄市、市、縣政府建設(房地產)主管部門備案。
第十二條 直轄市、市、縣政府建設(房地產)主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人(執(zhí)行合伙人)或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。
第十三條 房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的,應當自變更或者終止之日起30日內,辦理備案變更或者注銷手續(xù)。
第三章
房地產經紀活動
第十四條 房地產經紀業(yè)務應當由房地產經紀機構統(tǒng)一承接,服務報酬由房地產經紀機構統(tǒng)一收取。
分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業(yè)務。
房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用。
第十五條 房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容:
(一)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;
(二)服務項目、內容、標準;
(三)業(yè)務流程;
(四)收費項目、依據、標準;
(五)交易資金監(jiān)管方式;
(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;
(七)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯(lián)系方式。
房地產經紀機構代理銷售商品房項目的,還應當在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。
第十六條 房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的,應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。
房地產經紀服務合同應當包含下列內容:
(一)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務的房地產經紀人員情況;
(二)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;
(三)服務費用及其支付方式;
(四)合同當事人的權利和義務;
(五)違約責任和糾紛解決方式。
建設(房地產)主管部門或者房地產經紀行業(yè)組織可以制定房地產經紀服務合同示范文本,供當事人選用。
第十七條 房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的,應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況,經委托人同意后,另行簽訂合同。
第十八條 房地產經紀服務實行明碼標價制度。
房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定,在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。
房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的,應當明確標示每一個項目和標準,不得混合標價、捆綁標價。
第十九條 房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項,或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的,不得收取傭金。
兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業(yè)務的,只能按照一宗業(yè)務收取傭金,不得向委托人增加收費。
第二十條 房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同,應當加蓋房地產經紀機構印章,并由從事該業(yè)務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協(xié)理簽名。
第二十一條 房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容,并書面告知下列事項:
(一)是否與委托房屋有利害關系;
(二)應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;
(三)委托房屋的市場參考價格;
(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風險;
(五)房屋交易涉及的稅費;
(六)經紀服務的內容及完成標準;
(七)經紀服務收費標準和支付時間;
(八)其他需要告知的事項。
房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的,應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。
書面告知材料應當經委托人簽名(蓋章)確認。
第二十二條 房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同,應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書,委托人的身份證明等有關資料,并應當編制房屋狀況說明書。
經委托人書面同意后,方可以對外發(fā)布相應的房源信息。
房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同,應當查看委托人身份證明等有關資料。
第二十三條 委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同,應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。
委托出售、出租房屋的,還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。
委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實際不符的,房地產經紀機構應當拒絕接受委托。
第二十四條 房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的,應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。
第二十五條 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:
(一)捏造散布漲價信息,或者與房地產開發(fā)經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格;
(二)對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;
(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務,誘騙消費者交易或者強制交易;
(四)泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密,謀取不正當利益;
(五)為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;
(六)改變房屋內部結構分割出租;
(七)侵占、挪用房地產交易資金;
(八)承購、承租自己提供經紀服務的房屋;
(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;
(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產經紀機構應當建立業(yè)務記錄制度,如實記錄業(yè)務情況。
房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同,保存期不少于5年。
第二十七條 房地產經紀行業(yè)組織應當制定房地產經紀從業(yè)規(guī)程,逐步建立并完善資信評價體系和房地產經紀房源、客源信息共享系統(tǒng)。
第四章
監(jiān)督管理
第二十八條 建設(房地產)主管部門、價格主管部門應當通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴受理等方式,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施,對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監(jiān)督。
房地產經紀機構違反人力資源和社會保障法律法規(guī)的行為,由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。
被檢查的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當予以配合,并根據要求提供檢查所需的資料。
第二十九條 建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地產經紀機構和房地產經紀人員信息共享制度。
建設(房地產)主管部門應當定期將備案的房地產經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。
第三十條 直轄市、市、縣政府建設(房地產)主管部門應當構建統(tǒng)一的房地產經紀網上管理和服務平臺,為備案的房地產經紀機構提供下列服務:
(一)房地產經紀機構備案信息公示;
(二)房地產交易與登記信息查詢;
(三)房地產交易合同網上簽訂;
(四)房地產經紀信用檔案公示;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項。
經備案的房地產經紀機構可以取得網上簽約資格。
第三十一條 縣級以上政府建設(房地產)主管部門應當建立房地產經紀信用檔案,并向社會公示。
縣級以上政府建設(房地產)主管部門應當將在日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產經紀機構和房地產經紀人員的違法違規(guī)行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄等情況,作為不良信用記錄記入其信用檔案。
第三十二條 房地產經紀機構和房地產經紀人員應當按照規(guī)定提供真實、完整的信用檔案信息。
第五章
法律責任
第三十三條 違反本辦法,有下列行為之一的,由縣級以上地方政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款:
(一)房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用的;
(二)房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務,未向委托人說明服務內容、收費標準等情況,并未經委托人同意的;
(三)房地產經紀服務合同未由從事該業(yè)務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協(xié)理簽名的;
(四)房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,不向交易當事人說明和書面告知規(guī)定事項的;
(五)房地產經紀機構未按照規(guī)定如實記錄業(yè)務情況或者保存房地產經紀服務合同的。
第三十四條 違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第(一)項、第(二)項,構成價格違法行為的,由縣級以上政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節(jié)嚴重的,依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。
第三十五條 違反本辦法第二十二條,房地產經紀機構擅自對外發(fā)布房源信息的,由縣級以上地方政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案,取消網上簽約資格,并處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第三十六條 違反本辦法第二十四條,房地產經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的,由縣級以上地方政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,取消網上簽約資格,處以3萬元罰款。
第三十七條 違反本辦法第二十五條第(三)項、第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項、第(八)項、第(九)項、第(十)項的,由縣級以上地方政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構,取消網上簽約資格,處以3萬元罰款。
第三十八條 縣級以上政府建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門的工作人員在房地產經紀監(jiān)督管理工作中,玩忽職守的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第六章
附 則
第三十九條 各地可以依據本辦法制定實施細則。
第四十條 本辦法自2023年4月1日起施行。
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頒布意義
首先,房地產經紀行業(yè)管理部門明確
《房地產經紀管理辦法》是整個房地產經紀行業(yè)發(fā)展多年以后,第一部專門的全國統(tǒng)一管理法規(guī),經紀公司在操作業(yè)務時有明確的統(tǒng)一標準,監(jiān)督、責任部門明確,經紀行業(yè)的規(guī)范框架有了突破性的進展。
其次,購房流程、風險、服務內容和標準需書面告知
《辦法》對房地產經紀合同的形式和基本內容提出了具體要求。
據消息稱,具體要求有可能是指“房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前,應向委托人說明房地產經紀服務合同、買賣合同或房屋租賃合同的相關內容,并書面告知”告知內容*有8項內容。
“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為,此法規(guī)說明的8項內同幾乎涵蓋了購房者在購房過程中應該注意、經紀公司理應告知的全部內容。
購房可能存在的風險、需要準備的材料,涉及的稅費以及服務標準等容易模糊和產生糾紛的地方,書面告知材料可作為解決糾紛時的重要評判依據。
消費者權益的保障得到進一步完善,經紀行業(yè)將迎來全面的服務升級。
同時對于一些虛假承諾、操作不規(guī)范、專業(yè)性不強的經紀公司針對性和考驗性更強。
第三,陰陽合同窗戶紙多次捅破,落時可行性大增
《辦法》明確了房地產經紀機構和人員的從業(yè)禁止行為。
明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規(guī)行為。
“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為,盡管此前住建部及市建委多項宏觀政策提及懲處“陰陽合同”行為,但是由于過戶指導價過低以及合理避稅等客觀原因的存在,再加上主觀頑疾,陰陽合同的清除多為紙上談兵,而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令,配以強化后的房地產經紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究,再加上住建部會同價格、人力資源和社會保障等部門聯(lián)合控制,預計讓陰陽合同減少乃至根除的可行性大增。
最后,經紀行業(yè)的法規(guī)建設邁出一大步
“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為,經紀行業(yè)管理辦法出臺,從之前的《城市房地產管理法》的其中一章的一節(jié),到一部部規(guī),經紀行業(yè)的法規(guī)建設邁出一大步。
同時,關于經紀公司對于房產權屬全性查詢、經紀公司服務程序要求等相關細則此次并沒有過多透露,留下較多“懸疑”。
第2篇 房地產經紀管理辦法
房地產經紀管理辦法
2.1經營場所公示內容（房地產經紀管理辦法）中規(guī)定的房地產經紀結構及其分支結構應當在其經營場所醒目位置公示哪些內容？
1）營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；
2）服務項目、內容、標準；
3）業(yè)務流程；
4）收費項目、依據、標準；
5）交易資金托管方式；
6）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；
7）政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范本本；
8）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
2.2（房地產經紀管理辦法）中，房地產經紀服務合同應當包含哪些內容？
房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的（一般從接受委托到簽約完成時中介公司的服務范圍）應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同，房地產經紀服務合同應當包含下列內容。
1）房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務的房地產經紀人員情況
2）房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準，
3）服務費用及其支付方式，
4）合同當事人的權利和義務；
5）違約責任和糾紛解決方式
2.3（房地產經紀管理辦法）中規(guī)定，房地產經紀結構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者服務租賃合同的相關內容，并書面告知哪些事情？
1）是否與委托房屋有利害關系；
2）應當由委托人協(xié)助的事宜，提供的資料；
3）委托房屋的市場參考價格；
4)房屋交易的一般程序及可能存在的風險；
5）房屋交易涉及的稅費；
6）經紀服務的內容及完成標準；
7）經紀房屋收費標準和支付時間；
8）其他需要告知的事項。
2.4《房地產經紀管理辦法》中規(guī)定的房地產經紀結構和房地產經紀人員不得有哪些行為？
1）捏造散布漲價信息或者與房地產開發(fā)經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格；
2）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息、低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；
3）以隱瞞、欺詐、脅迫、栽贓等不正當手段招茂業(yè)務，誘惑消費者交易或者強制交易；
4）泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益；
5為交易當事人規(guī)定房屋交易稅費等非法目的，就同意房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；
6）改變房屋內部結構分割出租；
7）侵占、房地產交易資金；
8）承購承租自己提供經紀服務的房屋；
9）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；
10）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
2.5《房地產經紀管理辦法》中規(guī)定，房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同，保存期不少于多少年？
5年
2.6房地產經紀機構提供其他辦理服務，可以另行收費嗎？
可以，房地產經紀機構提供代辦費房款，代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容，收費標準等情況，經委托人同意后另行簽訂合同。
2.7房地產經紀服務收費必須明碼標價嗎？
房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息，房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用，不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐，一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確表示每一個項目和標準，不得混和標價，捆綁標價。
2.8對外發(fā)布相應的房源信息的條件。房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應的信息。
2.9房地產經紀人員及房地產經紀機構的法律責任。
有下列行為之一的，有縣級以上地上人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案，被房地產經紀人員處以1萬元罰款，對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款；
房地產經紀人員已個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用的；
1）房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委托人說明服務內容，收費表標準等情況，并未經委托人同意的；
2）房地產經紀服務合同未由從事該業(yè)務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協(xié)力簽名的；
3）房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規(guī)定事項的；
4）房地產經紀機構未按照規(guī)定如時記錄業(yè)務情況或者保存房地產經紀房屋合同的。
三房地產建筑相關知識
3.1常見的房屋建筑結構類型有哪幾種？如何區(qū)分？
常見的房屋結構有磚混結構、鋼筋混凝土結構、框架結構等，各種結構有其自身的特點。
▲磚混結構：磚填或磚筑，鋼筋混凝土樓板和屋頂稱重構建作為主要稱重結構的建筑，這是目前在住宅建設中建造量最大，采用最普通的結構類型；
▲鋼筋混凝土結構：即主要稱重構建包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大型公共建筑，工業(yè)建筑和高層住宅；
▲框架結構：住宅是指以鋼筋混凝土澆筑成稱重梁柱，再用預制的加氣混凝土。膨脹珍珠巖、浮石、腐爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。
3.2如何區(qū)分板樓、塔樓和板塔結合？
▲板樓是指有多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯，每個單元皆有自己單獨的樓梯、電梯。
▲塔樓主要是指以公用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅，通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。
▲板樓結合是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點，有些戶型有塔樓的戶型特點，一般的，塔樓結合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。
▲
區(qū)分方法：可以從樓層的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。
1）塔樓的平面特點是，一層若干戶，，一般多余四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組豎向交通通道形成的樓房平面，樓房的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般到12層到35層。大樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。
2）板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起，第二種是單元式拼湊，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。
3）簡單的地說，塔樓比較高。比較方；板樓比較矮，比較長。
3.3建筑常用名詞
▲容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
▲綠化率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。
▲樓間距：指樓房之間的距離，關系到居民房屋的采光問題。按照國家規(guī)定以冬至日照時間不低于一小時（房子最底層窗戶）為標準，則樓間距系數為——樓高：樓間距=1:1.2比值計算。各地在冬至日正午時的太陽高度角不同，各地樓間距系數不同，例如北京新建住宅為1.7，南方為1.3▲住宅的層高：下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。磚混結構住宅建筑的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米。
▲住宅的凈高：下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高—樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。
▲住宅的開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指意見房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就自然間的寬度而言，故稱為開間。根據有關規(guī)定，磚混結構住宅建筑的開間長采用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。
▲住宅的進深：在建筑學中是指一間獨立的房屋從前一墻皮到后一墻皮之間的實際長度。根據有關規(guī)定住宅的進深長采用下列參數“3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。
▲建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、
地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑；
▲套內建筑面積：由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。
▲使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算，即通常所說的地毯面積，
▲產權證登記面積：由房地產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權屬檔案的房屋建筑面積。
▲公攤面積：每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積，商品房應當分攤的公用建筑面積包括各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為其他建筑服務的公共房屋和管理房屋；套（單元）與公共建筑空間之的分割墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
▲得房率：客戶住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比，一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%而辦公樓為55%。
3.4住宅按照層數如何劃分？
▲底層住宅（1層——3層）；
▲多層住宅（4層——6層；
▲中高層住宅（7層——9層）；
▲高層住宅（10層以上）；
四住宅公積金制度與政策
4.1職工在什么條件下，可以提取住房公積金賬戶內的存儲余額？
▲購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房的
▲離休、退休和達到法定退休年齡的；
▲完全喪失勞動能力的，并與單位終止勞動關系的；
▲出境定居的；
▲償還購房貸款本息的；
▲房租超出家庭收入的10%
▲享受城市居民最低生活保障的；
▲職工死亡或者被宣告死亡的；
▲農村進城務工人員與單位解除勞動關系的；
▲與單位終止勞動關系未再就業(yè)3年以上（含3年）的；
▲職工本人，配偶及其直系親屬患重病、大病造成家庭生活嚴重困難的。
4.2住房公積金的使用
1）住房消費
▲用于購買、建造、翻建、大修具有產權的居住住房
▲用于償還購房貸款本息
▲房租超出家庭收入的10%的，可用于支付房租
2）非住房消費
▲離休、退休和達到法定退休年齡的人員
▲出境定居的人員可以
▲享受城市居民最低生活保障的
▲完全喪失勞動能力的，并與單位終止勞動關系的；
五、房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理
5.1、房地產經紀人職業(yè)資格證書、房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書
5.1.1、凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，并具備什么條件，可以申請參加房地產經紀人職業(yè)資格考試？
▲取得大專學歷，工作6年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作3年；
▲取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作滿2年；
▲取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作1年；
▲取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業(yè)務工作1年；
▲取得博士學位，從事房地產經紀業(yè)務工作1年。
5.1.2、為什么要取得房地產經紀人員職業(yè)資格證書？
▲《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》凡從事房地產經紀活動的人員必須取得房地產經紀人員相應的職業(yè)資格證書并注冊生效，未取得職業(yè)資格證書的人員一律不得從事房地產經紀活動；
▲房地產經紀人員資格證包括房地產經紀人只有資格證和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格；
▲取得房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格是從事房地產經紀活動的基本條件。
5.1.3、房地產經紀人職業(yè)資格證注冊有效期為多少年？
房地產經紀人職業(yè)資格注冊有效期一般為三年，有效期滿前三個月，持證者應到原管理機構辦理再次再次手續(xù)。
在再次有效期內，變更執(zhí)業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)。
5.1.4、《中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的有效期年限是多少年？
終生有效。
5.2、房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理的職業(yè)技能、義務及權利
5.2.1、房地產經紀人應當具備哪些職業(yè)技術能力？
▲具有一定的房地產經紀理論和相關經紀理論水平，并具有豐富的房地產專業(yè)知識；
▲能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業(yè)務相關的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定；
▲熟悉房地產市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務操作的技術和技能；
▲具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌，
▲具有一定的外語水平
5.2.1、房地產經紀人享有的權利有哪些？
▲依法發(fā)起設立房地產經紀機構；
▲加入房地產經紀機構，在房地產經紀機構關鍵崗位任職；
▲指導房地產經紀人協(xié)理進行各種經紀業(yè)務；
▲經所在結構授權訂立房地產經紀合同等重要文件；
▲要求委托人提供與交易有關的資料；
▲有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；
▲執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理傭金。
5.2.3、房地產經紀人協(xié)理應當具備哪些職業(yè)技術能力？
▲了解房地產的法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定；
▲具有一定的房地產專業(yè)知識；
▲掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。
5.2.4、房地產經紀人協(xié)理享有的權利有哪些？
▲房地產經紀人協(xié)理有權加入房地產經紀機構；
▲協(xié)助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。
5.2.5、房地產經紀人、房地產經紀人協(xié)理應當履行哪些義務？
▲遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；
▲不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執(zhí)行業(yè)務；
▲接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平；
▲向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務；
