健升房地產(chǎn)項目發(fā)展管理辦法
地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風(fēng)險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前,須在詳細的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領(lǐng)導(dǎo)審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理,力爭減少風(fēng)險,取得較好收益。
1.1 地產(chǎn)投資管理
地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。
a、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項
⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調(diào)查,對所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對接觸到的項目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡要的經(jīng)濟測算,向部門經(jīng)理匯報后,進行部門內(nèi)部分析討論,把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。
b、地產(chǎn)項目的投資論證
經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:
⑴項目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設(shè)計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無抵押等有關(guān)資料)。
⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。
⑷項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告(財力、人力、經(jīng)營操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。
c、地產(chǎn)投資項目的報批
在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上,由地產(chǎn)部牽頭,財務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。
d、地產(chǎn)投資項目的簽約
項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。
e、項目正式簽約后應(yīng)建立完整的項目檔案。
f、由地產(chǎn)部牽頭,財務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。
1.2征地管理
在做好項目投資決策的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負責(zé)辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:
a、與地方洽商有關(guān)征地補償及有關(guān)工作等事宜。
b、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地通知書》。
c、申請《規(guī)劃設(shè)計要點》。
d、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。
e、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。
f、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。
g、向市房地局辦理《建設(shè)用地批準書》。
1.3項目實施前管理
項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設(shè)計、項目報建兩部分。
a、項目規(guī)劃設(shè)計管理
規(guī)劃設(shè)計是項目實施階段的首要工作,建設(shè)工程技術(shù)是否先進,經(jīng)濟上是否合理,設(shè)計將起著決定性的作用,設(shè)計文件則是安排建設(shè)計劃和組織施工的主要依據(jù)。
⑴設(shè)計單位的選定,一般通過招標(biāo)來確定。
⑵項目規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)與評選:
①根據(jù)公司的發(fā)展計劃,由地產(chǎn)部編寫設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計招標(biāo)文件,報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。
②地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計公司參加設(shè)計方案的招投標(biāo)。
③召開設(shè)計方案的評審會,選中方案及設(shè)計單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
⑶項目規(guī)劃設(shè)計方案的確定
①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導(dǎo)設(shè)計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設(shè)想,并通過政府有關(guān)部門的審批。
②督促設(shè)計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設(shè)計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。
③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計要點,分別在方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段,召集有關(guān)部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。
④按照發(fā)展計劃,對設(shè)計進行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。
⑤上述方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計階段的設(shè)計深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的《建筑工程設(shè)計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關(guān)文件。
⑷ 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型
根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。
①裝修標(biāo)準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標(biāo)準應(yīng)報公司總經(jīng)理及主管副總批準。
②裝修材料及設(shè)備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設(shè)計、施工管理
通過樣板房的設(shè)計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應(yīng)遵循下列準則:
① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標(biāo)準,報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計投標(biāo),在確定設(shè)計中標(biāo)單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計。
③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責(zé),地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準、::材料及顏色等。
④ 會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。
⑤ 樣板房的驗收應(yīng)由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。
b、項目報建管理
在做好項目投資決策、規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負責(zé)辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:
⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務(wù)書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。
⑵辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
⑶申請規(guī)劃設(shè)計要點。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。
⑹送審單體建筑設(shè)計方案。
⑺送審初步設(shè)計方案。
⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報建。
⑽辦理市政配套設(shè)施費、檔案合同、報建費。
⑾辦理《建設(shè)工程報建審核書》。
⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
1.4 市場調(diào)查管理
a、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息,特別是廣州市的。在科學(xué)統(tǒng)計基礎(chǔ)上,準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。
b、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容
通過各種調(diào)研方式,對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
⑵采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。
⑶對于特定的任務(wù)進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。
c、市場調(diào)研信息的處理
⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎(chǔ),分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。
⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學(xué)的統(tǒng)計基礎(chǔ)上,分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。
