第1篇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定辦法
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定【1】
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
(二)有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。
工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。
第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案:
(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗(yàn)資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等,對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí),承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
第十條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級(jí)以上地方政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn),作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一:
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;
(二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
(五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收:
(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況;
(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。
第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件:
(一)本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;
(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū);
(三)工程施工合同;
(四)預(yù)售商品房分層平面圖;
(五)商品房預(yù)售方案。
第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。
同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。
第二十八條 商品房銷(xiāo)售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。
合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品房的,應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。
中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。
第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是,享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格,應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條 商品房交付使用后,購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。
經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。
第五章 法 律 責(zé) 任
第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的,由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收,并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。
經(jīng)驗(yàn)收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,由縣級(jí)以上政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)責(zé)令停止違法行為,沒(méi)收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,沒(méi)收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、舞弊、濫用權(quán)力,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。
第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定【2】
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。
未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū))的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。
各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下:
(一)一級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
6.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人;
7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);
8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
9.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故
(二)二級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
6.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人;
7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);
8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
9.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
(三)三級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上;
3.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng),統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng);
7.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
8.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
(四)四級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;
3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
4.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
5.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng),財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng),配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;
6.商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
7.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案;
(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗(yàn)資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同;
(六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。
《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期,但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。
自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。
第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿(mǎn)前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。
第八條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。
第十條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件:
(一)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(正、副本);
(三)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;
(四)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證件;
(五)已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;
(六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執(zhí)行情況報(bào)告;
(七)其他有關(guān)文件、證明。
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。
一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審,報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。
二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè),由資質(zhì)審批部門(mén)發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)。
第十二條 資質(zhì)證書(shū)由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制作。
資質(zhì)證書(shū)分為正本和副本,資質(zhì)審批部門(mén)可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書(shū)副本若干份。
第十三條 任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū),必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補(bǔ)領(lǐng)。
第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷(xiāo)手續(xù),并重新申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。
第十五條 企業(yè)變更名稱(chēng)、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人,應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi),向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)。
第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門(mén)注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。
對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè),由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)或者注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)或者其委托的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定辦法。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的,視為年檢不合格,由原資質(zhì)審批部門(mén)注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。
第十八條 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。
各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。
第十九條 企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第二十條 企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū),并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第二十一條 企業(yè)有下列行為之一的,由原資質(zhì)審批部門(mén)公告資質(zhì)證書(shū)作廢,收回證書(shū),并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款:
(一)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的;
(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)的。
第二十二條 企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣,發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的,由原資質(zhì)審批部門(mén)降低資質(zhì)等級(jí);情節(jié)嚴(yán)重的吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū),并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第二十三條 企業(yè)在商品住宅銷(xiāo)售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的,由原資質(zhì)審批部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級(jí),并可處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款。
第二十四條 企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的,由原資質(zhì)審批部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正,并可處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
第二十五條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用權(quán)力,舞弊的,由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十六條 省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。
第二十七條 本規(guī)定由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第28號(hào))同時(shí)廢止。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定【3】
城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例釋義
第一章 總 則
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》),是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的要求并以其有關(guān)規(guī)定為依據(jù)制定的。
《條例》主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理作了具體、完善性的規(guī)定。
本章為總則,共4條,是整個(gè)條例的綱領(lǐng)性規(guī)定,明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰(shuí)來(lái)管理等重大問(wèn)題,具體規(guī)定是:(1)立法目的(第一條);(2)調(diào)整對(duì)象和適用范圍(第二條);(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本原則(第三條);(4)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理體制(第四條)。
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。
[釋義]本條例是關(guān)于條例立法目的和制定依據(jù)的規(guī)定。
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在黨的十一屆三中全會(huì)以后,隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在土地有償使用、住房制度改革、城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)三項(xiàng)重大改革基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。
目前,已經(jīng)初步形成為一個(gè)包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易和中介服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。
在房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是發(fā)展最快的。
到90年代中期,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)年完成投資的16%,開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅占城鎮(zhèn)住宅供應(yīng)量的近一半,商品房的銷(xiāo)售額相當(dāng)于全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的7%左右。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié),直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的迅猛發(fā)展,不僅帶動(dòng)了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建設(shè)和舊城改造的速度,使居住條件不斷改善,同時(shí)也促進(jìn)了學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、郵電通訊、文化醫(yī)療等配套設(shè)施的發(fā)展,改變了城市面貌,繁榮了城市經(jīng)濟(jì),帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
但是,由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中還存在著一些不容忽視的問(wèn)題,如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理;集體土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較嚴(yán)重;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立不規(guī)范,“皮包”公司、“炒項(xiàng)目”現(xiàn)象仍然存在;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地使用權(quán)出讓與項(xiàng)目建設(shè)脫節(jié),與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)脫節(jié),與拆遷安置脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重;房地產(chǎn)交易不規(guī)范,變相私下轉(zhuǎn)讓,影響被拆遷人、商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;商品房?jī)r(jià)格居高不下、商品房質(zhì)量問(wèn)題仍然比較突出等等,影響了廣大居民購(gòu)房的積極性。
危及到居民的生活和財(cái)產(chǎn)安全,這些問(wèn)題在全國(guó)各地不同程度的存在。
因此,為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定制定了本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關(guān)于條例適用范圍和調(diào)整對(duì)象的規(guī)定。
條例適用范圍和調(diào)整對(duì)象是條例的效力范圍,是解決“是什么”和“管什么”的問(wèn)題,在立法過(guò)程中,對(duì)調(diào)整對(duì)象上有以下幾種觀(guān)點(diǎn):一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、商品房銷(xiāo)售等行為應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定中調(diào)整,不宜在本條例中規(guī)范。
一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分,應(yīng)當(dāng)納入本條例調(diào)整。
還有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,條例只調(diào)整經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及劃撥土地上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)范。
上述意見(jiàn)實(shí)際上涉及到條例的調(diào)整對(duì)象問(wèn)題,從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題出發(fā),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,參考地方法規(guī),最終確定條例主要是從取得土地使用權(quán)之后到用戶(hù)領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之前這一階段中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為規(guī)范的調(diào)整,是對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的調(diào)整。
具體包含以下幾層意思:
1、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)活動(dòng)為主線(xiàn),對(duì)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)行為的調(diào)整。
實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為準(zhǔn)則。
2、既包含基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為,也規(guī)范開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為,以及開(kāi)發(fā)后的銷(xiāo)售、出租行為,主要是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)行為。
3、政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和劃撥土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為也具有經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),其與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的差異在于前者在政策上享受優(yōu)惠和價(jià)格上受到限制,其它如企業(yè)的設(shè)立條件、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序等方面應(yīng)當(dāng)是一致的。
因而也應(yīng)當(dāng)納入本條例的調(diào)整。
4、自建自用等非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為,只是為了自用,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品僅僅為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)者自身進(jìn)行其他生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)之需要,一般不直接進(jìn)入市場(chǎng)。
而且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會(huì)分工的細(xì)化,房地產(chǎn)社會(huì)化、商品化程度的提高,企事業(yè)單位、個(gè)人的房地產(chǎn)需求將主要依賴(lài)市場(chǎng),自建自用形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將越來(lái)越少。
因此,不適用本條例。
5、土地使用權(quán)出讓和劃撥行為是土地一級(jí)市場(chǎng)行為,適用于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,不適用本條例;房地產(chǎn)立項(xiàng)審批管理,屬投資法的調(diào)整對(duì)象,不適用本條例;購(gòu)房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后的商品房轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)行為,具體適用城市房地產(chǎn)管理法交易行為的規(guī)范和其他專(zhuān)門(mén)交易法規(guī)調(diào)整,也不適用本條例。
具體條例的適用范圍即管什么,應(yīng)主要從對(duì)什么人、對(duì)哪些行為以及在多大地域范圍內(nèi)有效。
1、條例管什么人:
條例主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立、項(xiàng)目取得、開(kāi)發(fā)建設(shè)直至經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范,因而是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體規(guī)范的。
當(dāng)然,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理中有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員也應(yīng)當(dāng)遵守本條例的規(guī)定。
2、管什么行為:
條例是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、取得土地使用權(quán)之后開(kāi)始規(guī)范的,對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)審批和取得土地使用權(quán)的行為不直接涉及,僅作銜接性規(guī)定,主要規(guī)范下列行為:(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立行為;(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為;(4)商品房銷(xiāo)售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)行為;(5)對(duì)以上行為的監(jiān)督管理行為。
3、管多大地域:
條例適用于中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)參照適用。
依照城市規(guī)劃法規(guī)定,“城市”是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn);“城市規(guī)劃區(qū)”是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。
每個(gè)城市的規(guī)劃區(qū)具體范圍,由城市政府在編制城市總體規(guī)劃時(shí)劃定。
依照我國(guó)憲法和土地管理法規(guī)定,“國(guó)有土地”包括(一)城市市區(qū)的土地;(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
[釋義]本條例是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總原則的規(guī)定。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總的原則,不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循的原則,也是行政主管部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理中應(yīng)當(dāng)掌握的原則。
這一總的原則是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性強(qiáng),涉及面廣的產(chǎn)業(yè),不僅關(guān)系到一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的大計(jì),也關(guān)系到廣大居民安居樂(lè)業(yè)的切身利益。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不僅應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)效益,還必須綜合考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益,實(shí)行三個(gè)效益的統(tǒng)一。
經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接的主要的目的,也是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接動(dòng)因。
但如果只片面追求經(jīng)濟(jì)效益,不顧社會(huì)效益和環(huán)境效益,其經(jīng)濟(jì)效益也不會(huì)持久,更難以長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
同時(shí),政府及其有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理中也應(yīng)當(dāng)通過(guò)政策和法律、經(jīng)濟(jì)、行政手段來(lái)加以引導(dǎo)和控制,確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
三、城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo),確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。
城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù),是保證城市土地合理利用和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)。
要把城市建設(shè)好、管理好,首先必須規(guī)劃好,以城市規(guī)劃為依據(jù)指導(dǎo)城市建設(shè)和管理。
實(shí)踐證明,城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展起著重要的綜合、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用。
但是,在一段時(shí)期以來(lái),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中,有些地方為了吸收投資,過(guò)分遷就投資者,盲目上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,造成了城市規(guī)劃布局的混亂;有些地方不按規(guī)劃、不重視規(guī)劃的長(zhǎng)期性,盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、居住小區(qū);有些地方在土地出讓中,沒(méi)有按“先規(guī)劃、后用地”的原則辦事,致使土地出讓與建設(shè)項(xiàng)目脫節(jié),與基礎(chǔ)配套設(shè)施脫節(jié)、與拆遷安置脫節(jié),土地長(zhǎng)期閑置與浪費(fèi)等問(wèn)題嚴(yán)重。
因此,條例在總則將全面規(guī)劃、合理布置、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總原則確定下來(lái)。
四、所謂“全面規(guī)劃、合理布局”,就是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)當(dāng)先行規(guī)劃、合理安排開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,使開(kāi)發(fā)建設(shè)統(tǒng)一納入規(guī)劃管理,嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行。
所謂“綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”就是在一定規(guī)模的建設(shè)區(qū)域內(nèi),按其使用性質(zhì)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施有計(jì)劃、按步驟地分期分批地進(jìn)行建設(shè)。
建設(shè)中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和幼兒園、學(xué)校、消防等方面一并考慮安排。
除一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的設(shè)施配套、公益設(shè)施的統(tǒng)籌安排外,還要考慮與城市大系統(tǒng)諸多設(shè)施的配套。
實(shí)現(xiàn)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè),不僅表明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷完善,也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的切實(shí)保證。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
[釋義]本條是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制的規(guī)定。
一、所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)依據(jù)法律、行政法規(guī)以及規(guī)定的職權(quán)代表國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的行為。
所謂與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作,是指國(guó)土資源部和縣級(jí)以上地方政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依據(jù)法律、行政法規(guī)以及其規(guī)定職權(quán)代表國(guó)家對(duì)土地資源的規(guī)劃、管理、保護(hù)與合理利用的管理,而不是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的管理。
兩者都具有權(quán)威性、強(qiáng)制性和綜合性,但兩者側(cè)重點(diǎn)是不同的。
二、本條第一款規(guī)定了國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即建設(shè)部在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的監(jiān)督管理職權(quán)。
依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部“三定”方案的規(guī)定,建設(shè)部在這方面具體職責(zé)有:(一)研究擬定城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、勘察設(shè)計(jì)咨詢(xún)業(yè)、市政公用事業(yè)的方針、政策、法規(guī)以及相關(guān)的發(fā)展戰(zhàn)略、中長(zhǎng)期規(guī)劃并指導(dǎo)實(shí)施,進(jìn)行行業(yè)管理;(二)指導(dǎo)全國(guó)城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市勘察和市政工程測(cè)量工作,負(fù)責(zé)國(guó)務(wù)院交辦的城市總體規(guī)劃和省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報(bào)批,參與土地利用總體規(guī)劃的審查,指導(dǎo)全國(guó)城市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察;(三)負(fù)責(zé)制定各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施和城市市政設(shè)施的建設(shè)工程的抗震設(shè)計(jì)規(guī)范;指導(dǎo)城市地下空間的開(kāi)發(fā)和利用;(四)指導(dǎo)全國(guó)建筑活動(dòng),規(guī)范建筑市場(chǎng),監(jiān)督建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入、工作招投標(biāo)、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全;(五)指導(dǎo)全國(guó)城市和村鎮(zhèn)建設(shè),指導(dǎo)城市供水節(jié)水、燃?xì)?、熱力、市政設(shè)施、公共客運(yùn)、園林、市容和環(huán)衛(wèi)工作;(六)指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng);(七)指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)利用工作;(八)提出住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)章,擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行;(九)指導(dǎo)全國(guó)住宅建設(shè)和住房供應(yīng)政策的實(shí)施;(十)擬定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn);(十一)提出房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn);(十二)貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革工作;(十四)負(fù)責(zé)住房公積金和其他房改資金的政策指導(dǎo)并監(jiān)督使用。
三、本條第二款規(guī)定了縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)在本行政區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。
這里規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)”,是根據(jù)全國(guó)各地機(jī)構(gòu)設(shè)置的不同情況而簡(jiǎn)稱(chēng)的,是一個(gè)靈活性的規(guī)定。
從全國(guó)各地地方房地產(chǎn)主管部門(mén)的規(guī)定來(lái)看,主要有以下幾種情況:一是政府設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公室,負(fù)責(zé)政府賦予的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)職權(quán),如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理職權(quán),如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權(quán)分工共同行使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理職權(quán),如北京市建委負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理,市房屋土地管理局負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理;還有一種情況是由房地產(chǎn)管理局(或房產(chǎn)管理局)依法行使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作。
因此,本條第二款規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的具體職責(zé),應(yīng)當(dāng)依各地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,行政法規(guī)不干預(yù)地方機(jī)構(gòu)改革和機(jī)構(gòu)的具體設(shè)置。
四、本條第三款規(guī)定了縣級(jí)以上政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)。
根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)土資源部的“三定”方案的規(guī)定,國(guó)土資源部在土地管理上的具體職責(zé)是:(一)發(fā)布土地資源規(guī)章、研究擬定管理、保護(hù)與合理利用土地資源政策,制訂土地資源管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范和辦法;(二)組織編制和實(shí)施國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,參與報(bào)國(guó)務(wù)院審批的城市總體規(guī)劃的審核,指導(dǎo)、審核地方土地利用總體現(xiàn)劃;(三)監(jiān)督檢查各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)行政執(zhí)法和土地規(guī)劃執(zhí)行情況,依法保護(hù)土地資源所有者和使用者的合法權(quán)益,承辦并組織調(diào)處重大權(quán)屬糾紛,查處重大違法案件;(四)擬定實(shí)施耕地特殊保護(hù)和鼓勵(lì)耕地開(kāi)發(fā)政策,實(shí)施農(nóng)地用途管制,組織基本農(nóng)田保護(hù);(五)制訂地籍管理辦法,組織土地資源調(diào)查,地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),指導(dǎo)土地確權(quán)、城鄉(xiāng)地籍、土地定級(jí)和登記等工作;(六)擬定并按規(guī)定組織實(shí)施土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、交易和政府收購(gòu)管理辦法,制訂國(guó)有土地劃撥使用目錄指南和鄉(xiāng)村用地管理辦法,指導(dǎo)農(nóng)村集體非農(nóng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理;(七)指導(dǎo)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)評(píng)測(cè),審定評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估的資格,確認(rèn)土地使用權(quán)價(jià)格。
承擔(dān)報(bào)國(guó)務(wù)院審批的各類(lèi)用地的審查對(duì)審查、報(bào)批工作。
(八)對(duì)省級(jí)政府國(guó)土資源主管部門(mén)實(shí)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo),省級(jí)政府國(guó)土資源主管部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)干部的任免,需征得國(guó)土資源部的同意。
根據(jù)一事由一個(gè)部門(mén)管理的原則和中央不干預(yù)地方機(jī)構(gòu)改革、不要上下對(duì)口的精神,地方政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)的職責(zé)由各地依照有關(guān)法律、行政法規(guī)具體確定。
第2篇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司材料設(shè)備管理辦法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司材料設(shè)備的管理辦法
隨著公司日新月異的發(fā)展,為了加強(qiáng)設(shè)備管理,理順管理關(guān)系,增強(qiáng)企業(yè)活力,提高經(jīng)濟(jì)效益,制訂如下管理辦法:
1、接受公司總經(jīng)理、工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)公司材料、設(shè)備管理的工作。
2、按照工程部提供的甲方供貨總清單及工程部提供的施工進(jìn)度計(jì)劃編制供貨總計(jì)劃。
3、按照工程部提供的材料設(shè)備規(guī)格、型號(hào)、性能參數(shù),組織提供3―5家供應(yīng)商的產(chǎn)品樣本及技術(shù)資料。
4、編織材料設(shè)備招標(biāo)文件,組織開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo),提出供應(yīng)商的初步審核意見(jiàn)。
5、提出每一項(xiàng)設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、設(shè)備材料保管細(xì)則,以及出入庫(kù)手續(xù),建立相應(yīng)臺(tái)賬內(nèi)容。
6、配合工程部提供供應(yīng)商的相關(guān)資料給監(jiān)理和總包單位,以便安排材料的驗(yàn)收,保管,施工等方面的工作。
7.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察與合同履行情況對(duì)供應(yīng)商名冊(cè)進(jìn)行調(diào)整,形成比較固定的供貨渠道,降低成本;對(duì)材料、設(shè)備采購(gòu)合同進(jìn)行整理、歸檔;對(duì)尚未完成或有索賠問(wèn)題的,根據(jù)合同及時(shí)處理;對(duì)剩余材料妥善移交、處理,并將處理意見(jiàn)反饋給合同預(yù)算部。
8、負(fù)責(zé)材料、設(shè)備在項(xiàng)目保修階段出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)與供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系并及時(shí)解決;協(xié)助保修人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)剩余材料、設(shè)備進(jìn)行管理,并與供應(yīng)商聯(lián)系取得保修工作所需的材料及設(shè)備配件等。
9、監(jiān)理材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格庫(kù)與合同預(yù)算部共享。
10、負(fù)責(zé)公司現(xiàn)場(chǎng)材料設(shè)備檔案管理。
11、負(fù)責(zé)將甲供材料的數(shù)量、金額及合同的執(zhí)行情況匯總后及時(shí)反饋到合同預(yù)算部及財(cái)務(wù)部。
12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
第3篇 某湖南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬管理辦法
第一章 總則
第一條 目的:提高工作效率,使員工能夠與公司一同成長(zhǎng),并分享公司發(fā)展所帶來(lái)的收益,特制訂本辦法。
第二條 適用范圍:本辦法適用于公司試用期結(jié)束正式聘用員工。公司高層管理人員薪酬不屬于本辦法范圍。公司顧問(wèn)及特聘人員、臨時(shí)人員,視實(shí)際另行約定或參考本辦法確定。
第三條 支付原則:本辦法體現(xiàn)以下分配原則:
1、以效益為中心的原則。導(dǎo)入市場(chǎng)勞動(dòng)價(jià)值理念,建立起同行業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬制度。
2、有效激勵(lì)的原則。強(qiáng)化崗位勞動(dòng)要素,以崗定薪,崗變薪變,體現(xiàn)崗位責(zé)任、任職能力、勞動(dòng)條件、崗位業(yè)績(jī)與收入相對(duì)統(tǒng)一,體現(xiàn)內(nèi)部的公平。
3、堅(jiān)持嚴(yán)考核、硬兌現(xiàn)的原則。薪酬分配以績(jī)效考核為依據(jù)。
第二章 薪酬體系與結(jié)構(gòu)
第四條 薪酬內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
1、本辦法中所指的薪酬主要是指經(jīng)濟(jì)性的報(bào)酬,包括固定工資、績(jī)效工資、津貼、年終獎(jiǎng)金、福利等。
2、員工工資采用崗位績(jī)效工資制,即以員工的教育程度,所從事工作或崗位的職責(zé)大小、勞動(dòng)強(qiáng)度、智能要求、::崗位業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)來(lái)確定員工的工資水平,其額度是結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況和市場(chǎng)行情等因素為依據(jù)來(lái)確定。
員工工資=固定工資+績(jī)效工資+津貼
3、薪酬內(nèi)容與結(jié)構(gòu)釋義:
(一)員工工資:
(1)為公司與員工最終合約確定的月工資收入,并按一定比例分為固定工資、績(jī)效工資、津貼(參見(jiàn)員工工資比例表)。
(2)員工工資依照公司員工職類(lèi)共劃分為4個(gè)序列,各職類(lèi)、各崗位的工資調(diào)整范圍詳見(jiàn)附表一《員工工資列表》;相同層級(jí)、相同崗位的員工工資級(jí)別可以不同,可在相應(yīng)的調(diào)整范圍內(nèi)晉升或降級(jí)。
ⅰ.管理序列:涉及各部門(mén)中層經(jīng)理級(jí)(含副職、代理職)員工;
ⅱ.技術(shù)及工程專(zhuān)業(yè)序列:涉及工程、采購(gòu)、裝飾、造價(jià)、設(shè)計(jì)等各類(lèi)員工,依照《員工工資列表》主管及以上級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定工資級(jí)別;
ⅲ.營(yíng)銷(xiāo)序列:涉及營(yíng)銷(xiāo)體系相關(guān)職能部門(mén)各類(lèi)員工,銷(xiāo)售部經(jīng)理、樓面主管、一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人員按照《營(yíng)銷(xiāo)部薪酬激勵(lì)管理辦法》執(zhí)行,營(yíng)銷(xiāo)部其他人員在未出臺(tái)新規(guī)定之前依本辦法執(zhí)行,并參照職能及業(yè)務(wù)輔助序列工資比例標(biāo)準(zhǔn);
ⅳ.職能及業(yè)務(wù)輔助序列:涉及財(cái)務(wù)、人力資源、行政、后勤、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等各類(lèi)員工。
(3)《員工工資列表》的定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)僅適用于本制度施行后的工資調(diào)整和新員工入職定級(jí)。在此之前進(jìn)入公司的員工在原工資不變的前提下進(jìn)行套級(jí)和微調(diào)。
(4)員工工資比例表:
固定工資績(jī)效工資津貼備注
管理序列60 %
技術(shù)及工程專(zhuān)業(yè)序列65%15 %
職能及業(yè)務(wù)輔助序列70%10 %
(5)員工工資的確定:
所有新入職員工,由綜合部會(huì)同用人部門(mén)分管副總經(jīng)理參照《員工工資列表》擬定其工資及職級(jí),報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理確定;總經(jīng)理對(duì)公司所有員工工資有最終的審定權(quán)。
(二)固定工資:為員工的生活保障工資,屬于基本不變工資,按月度發(fā)放。
(三)績(jī)效工資:是指崗位工作效果的價(jià)值量化。視員工工作業(yè)績(jī)考核結(jié)果發(fā)放績(jī)效收益。其額度是彈性浮動(dòng)的,并于考核周期結(jié)束后發(fā)放。不同崗位的員工績(jī)效工資不同?！犊?jī)效考核辦法》另行制定。
(四)津貼:為員工完成工作所發(fā)生收益性補(bǔ)貼。含交通、通訊等其他補(bǔ)助,員工一律持有效票據(jù)報(bào)銷(xiāo)發(fā)放。
(五)年終獎(jiǎng)金
(1)年終獎(jiǎng)金是公司根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和年度員工績(jī)效評(píng)估結(jié)果,進(jìn)行的綜合獎(jiǎng)勵(lì)。
(2)年終獎(jiǎng)金以員工月工資為基礎(chǔ),依據(jù)年度績(jī)效評(píng)估結(jié)果確定。具體計(jì)算公式為:年終獎(jiǎng)金=員工工資×年度評(píng)估系數(shù)(或撥付專(zhuān)門(mén)資金,由總經(jīng)理及各部門(mén)主管副總經(jīng)理根據(jù)年度考核結(jié)果發(fā)放)。
(3)一年當(dāng)中若發(fā)生崗位或職務(wù)變動(dòng),則取全年實(shí)際月平均工資基數(shù)。
(4)年終獎(jiǎng)金按員工入職的實(shí)際月數(shù)發(fā)放(15日前入職算全月,15日后入職從下月開(kāi)始計(jì)算)。(年終獎(jiǎng)÷12月×實(shí)際工作月數(shù))
(5)年終獎(jiǎng)金通常在春節(jié)放假前一周發(fā)放。在此之前離職的員工不再享有。
(六)福利:
(1)依國(guó)家政策規(guī)定,公司為正式員工(試用期滿(mǎn))購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)。
(2)其他福利是員工薪酬待遇的必要補(bǔ)充;其標(biāo)準(zhǔn)另行制定。
(3)試用期員工按正式員工標(biāo)準(zhǔn)的一半享受公司福利。
第五條 員工缺勤及請(qǐng)休假管理期間薪酬標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)《人事行政事務(wù)管理制度》
第六條 扣除金
1、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)中依規(guī)定應(yīng)由個(gè)人交納的部分。
2、員工依法應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。
3、其他適用法律法規(guī)或公司規(guī)章制度規(guī)定的項(xiàng)目。
第三章 薪酬的發(fā)放與調(diào)整
第七條 薪酬的發(fā)放
1、綜合部具體負(fù)責(zé)全公司員工的薪酬發(fā)放以及對(duì)本辦法執(zhí)行情況的監(jiān)督與指導(dǎo)工作,并向員工出具薪酬發(fā)放單據(jù);
2、支付日:每月15日前發(fā)放上月(從上月1日起至上月月底止)基本薪資。如遇節(jié)假日或休息日則安排在最近工作日支付薪酬。
3、支付形式:由財(cái)務(wù)部匯入指定銀行員工個(gè)人賬戶(hù)。
4、員工薪酬自服務(wù)之日起薪至退職之日止停薪,新任用及辭職員工當(dāng)月工資均以其實(shí)際服務(wù)之日數(shù)乘以日工資。
5、所有新入職的員工試用期為3個(gè)月,按工資80%換算發(fā)放,特殊崗位另行規(guī)定。
第八條 薪酬的動(dòng)態(tài)調(diào)整
1、員工薪酬實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,分為整體調(diào)整和個(gè)別調(diào)整。
2、整體調(diào)整:指公司根據(jù)國(guó)家政策和物價(jià)水平等宏觀(guān)因素的變化,行業(yè)、地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)狀況和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的變化以及公司整體效益情況而進(jìn)行的調(diào)整,包括薪酬水平調(diào)整和薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整。
3、個(gè)別調(diào)整:指因員工試用轉(zhuǎn)正、職務(wù)變動(dòng)、績(jī)效評(píng)估、獎(jiǎng)懲等原因?qū)T工工資級(jí)別進(jìn)行的調(diào)整,分為不定期調(diào)整與定期調(diào)整。
4、各崗位員工工資級(jí)別調(diào)整由公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批,審批通過(guò)的調(diào)整方案和各項(xiàng)薪酬發(fā)放方案由綜合部執(zhí)行。
第四章附則
第九條 根據(jù)《勞動(dòng)法》第四十七條的規(guī)定:公司在不違反國(guó)家勞動(dòng)主管部門(mén)核定的工資最低標(biāo)準(zhǔn)的前提下,有權(quán)自主決定公司內(nèi)部一般員工的工資關(guān)系和工資標(biāo)準(zhǔn);有權(quán)決定一般員工調(diào)崗調(diào)薪及其獎(jiǎng)懲制度。
第十條 公司實(shí)行每年12個(gè)月工資制。
第十一條 公司薪酬管理實(shí)行制度標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、個(gè)人收入保密原則。任何員工不可泄露個(gè)人收入和打聽(tīng)他人收入。
第十二條 本制度是公司人力資源管理制度的組成部分,由綜合部起草并負(fù)責(zé)解釋。
第十三條 本制度所未規(guī)定的事項(xiàng),由綜合部依照其他管理制度執(zhí)行,需要時(shí)可及時(shí)編制新的補(bǔ)充辦法。
第十四條 本制度從2023年7月1日起開(kāi)始執(zhí)行。
附表一:《員工工資列表》
湖南**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
附表一:員工工資列表
工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月)
第4篇 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理辦法
第一條為規(guī)范****市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本協(xié)會(huì))會(huì)費(fèi)的收支管理,維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和本協(xié)會(huì)章程,制定本辦法。
第二條本會(huì)會(huì)員應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納會(huì)費(fèi)。
第三條會(huì)費(fèi)的收支管理應(yīng)當(dāng)遵循取之適度,用之得當(dāng),收支平衡的原則。
第四條會(huì)費(fèi)按年度繳納,會(huì)員應(yīng)當(dāng)于每年10月30日至 12月31日 之間繳納下一年度的會(huì)費(fèi)。
第五條會(huì)費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn):
(一)市開(kāi)發(fā)企業(yè)每年10,000元人民幣;
(二)縣開(kāi)發(fā)企業(yè)每年5,000元人民幣。
第六條會(huì)費(fèi)應(yīng)當(dāng)用于下列支出:
(一)召開(kāi)會(huì)員大會(huì)、理事會(huì)、常務(wù)理事會(huì)和有關(guān)項(xiàng)目工作會(huì)議及本協(xié)會(huì)秘書(shū)處日常開(kāi)支。
(二)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)論壇、工作座談、調(diào)查研究、擬訂相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則的費(fèi)用。
(三)開(kāi)展本協(xié)會(huì)宣傳,維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益,支持會(huì)員依法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及組織會(huì)員之間的業(yè)務(wù)交流,向會(huì)員提供相關(guān)服務(wù)的開(kāi)支。
(四)編輯出版本協(xié)會(huì)刊物、建立和維護(hù)本協(xié)會(huì)信息網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)展區(qū)外、境外和國(guó)外交往活動(dòng)以及其它必要的支出。
第七條本協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立會(huì)費(fèi)收支帳戶(hù),嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定范圍使用會(huì)費(fèi)。
第八條本協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)年度結(jié)束后的4個(gè)月內(nèi),將年度會(huì)費(fèi)收支情況報(bào)理事會(huì)審議。
第九條本協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)將理事會(huì)審議后的年度會(huì)費(fèi)收支情況向會(huì)員大會(huì)代表報(bào)告。
第十條本辦法由本協(xié)會(huì)理事會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第5篇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同管理辦法
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同管理辦法
一、目的:
為規(guī)范公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的合同管理,特制定本辦法。
二、適用范圍:
本辦法適用于公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目合同的簽辦與管理。
三、職責(zé)和權(quán)限:
公司法定代表人或法定代表受權(quán)人負(fù)責(zé)對(duì)外簽訂合同。
公司合同預(yù)算部是合同管理的責(zé)任部門(mén),具體負(fù)責(zé)合同談判、簽署及其相關(guān)業(yè)務(wù)的管理工作。工程部和主管副總協(xié)調(diào)管理。
四、管理規(guī)定:
1、合同格式和內(nèi)容
凡造價(jià)在30萬(wàn)元以上的工程項(xiàng)目及總價(jià)在5萬(wàn)元以上的材料、構(gòu)(配)件及設(shè)備的,其合同格式應(yīng)按國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局所發(fā)的合同示范文本執(zhí)行,小于上述數(shù)額的工程項(xiàng)目及設(shè)備采購(gòu),其合同簽辦可參照示范文本的內(nèi)容執(zhí)行。
2、合同簽辦程序
合同談判員與對(duì)方進(jìn)行合同洽談一草擬合同文本二合同預(yù)算部審核一合同主管副總審核一合同簽訂有權(quán)人審簽并加蓋公章。
3、合同簽辦
(1)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、內(nèi)容、技術(shù)復(fù)雜程度、計(jì)劃投資額、質(zhì)量及進(jìn)度要求等,由合同預(yù)算部與對(duì)方進(jìn)行洽談,草擬合同文本。
(2)合同草稿經(jīng)合同部門(mén)負(fù)責(zé)人審查修改,并與對(duì)方達(dá)成一致意見(jiàn)后,交主管副總審查。
(3)經(jīng)主管副總審查簽認(rèn)后,交法定代表審查并加蓋法人章。
4、合同評(píng)審
重大、特殊及技術(shù)要求復(fù)雜的合同,應(yīng)由主管副總組織相關(guān)部門(mén)及人員進(jìn)行評(píng)審,依據(jù)評(píng)審結(jié)論對(duì)合同草稿進(jìn)行必要的修改并與對(duì)方達(dá)成一致意見(jiàn)。
5、合同變更和解除
(1)合同未正式履行或尚未完全履行時(shí),由于客觀(guān)情況的變化,須對(duì)合同進(jìn)行變更或解除的,必須經(jīng)合同雙方協(xié)商解決,簽訂新的合同或補(bǔ)充協(xié)議
(2)合同的重要孿更,必須經(jīng)過(guò)評(píng)審,形成評(píng)審記錄,必要時(shí)應(yīng)向原登記、公證機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。
6、合同的份數(shù)、分發(fā)和歸檔
(1)在合同文本的右上角應(yīng)加蓋“正本”“副本”字樣。
(2)合同正本(含附件)一式貳份,合同雙方各執(zhí)一份;副本份數(shù)由雙方商定。
(3)合同正式簽訂后三天內(nèi)由合同預(yù)算部按下表規(guī)定發(fā)送到有關(guān)部門(mén)或相關(guān)人員。
分發(fā)部門(mén) 合同份數(shù) 備注
正本 副本
合同預(yù)算部 1 工程部 1
監(jiān)理公司 1 委托監(jiān)理時(shí)
財(cái)務(wù)核算部 1 總經(jīng)理助理 1
7、合同的中止與解除
因一方或雙方違約,或不可抗力因素而造成合同無(wú)法履行時(shí),經(jīng)雙方協(xié)商可中止或解除合同,并妥善處理合同終止或解除后的有關(guān)事誼。
8、合同預(yù)算部應(yīng)指定專(zhuān)人建立合同臺(tái)帳,并對(duì)合同的保管及執(zhí)行情況進(jìn)行定期與不定期的檢查與管理,以防失密和履約不到位情況的發(fā)生。
