商業(yè)大廈管理成本測(cè)算管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
商業(yè)大廈管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)**物業(yè)管理邀標(biāo)文件提供的有關(guān)資料,通過項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算,**對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為寫字樓和酒店人民幣2.80元/平方米月,商業(yè)裙樓人民幣3.00元/平方米月,每月合計(jì)人民幣18.82萬元。全年合計(jì)人民幣2283萬元(不包含能源費(fèi)和房屋設(shè)備維護(hù)基金),管理處按照管理成本的10%提取傭金。
2 對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)
2.1 **一貫將'錢盡其用'作為物業(yè)管理中財(cái)務(wù)運(yùn)作的控制原則,通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費(fèi),力爭(zhēng)使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值,以同樣的價(jià)錢提供更高檔的服務(wù)。
2.2 物業(yè)管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念,即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。
2.3 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。
2.4 成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià),用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。
3 管理處控制成本主要措施
3.1 合理安排維修基金的使用,保證**物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。
3.2 通過精確的計(jì)算和合理的安排,制定有效的節(jié)能措施,降低物業(yè)運(yùn)行公共能源費(fèi)用,減少**的運(yùn)行開支。
3.3**有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn),能自行組織力量實(shí)施設(shè)備的維護(hù)及大、中修改造,減少外包項(xiàng)目,有效降低了設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。
3.4 加強(qiáng)員工培訓(xùn),發(fā)揮員工'一專多能'的作用,合理安排崗位,盡量減少人員。
3.5 采用成本倒算原則,制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制,即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí),采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。
4 **物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算
4.1 **管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)表(表1)
4.2 **管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表(表2)
4.3 **管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表(表3)
4.4 **管理處物資裝備表(表4)
4.5 **管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表(表5)
4.6 前期介入支出預(yù)測(cè)表(表6)
4.7 測(cè)算說明
a. 預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及**招標(biāo)文件指定服務(wù)項(xiàng)目測(cè)算(不包含能源費(fèi)及房屋設(shè)備維護(hù)基金);
b. 預(yù)算參照**管理之相近辦公樓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及z的有關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)價(jià)測(cè)算;
c. 前期費(fèi)用投入人民幣18.48萬作為開辦費(fèi),在管理費(fèi)中分五年攤銷;物資裝備費(fèi)用人民幣12.59萬元,固定資產(chǎn)投入人民幣11.56萬元由**投入,在管理費(fèi)中分五年攤銷;
d. 管理處收取的管理費(fèi)僅用于上述管理成本項(xiàng)目;特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》;
e. **在第一年處于設(shè)備維保期,預(yù)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)可比正常期有所減少,以上測(cè)算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn),正常年度的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)甲方要求與實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整;
f. 按正常年度管理費(fèi)開支測(cè)算,如果管理費(fèi)收支有盈余,盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲(chǔ)備金;
g. 本預(yù)算未涉及項(xiàng)目由雙方協(xié)議商定。
**管理費(fèi)收入測(cè)算表1(單位:萬元)
項(xiàng)目面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收入年收入
寫字樓45,09572.80元/月/平方米12.63151.52
商業(yè)裙樓16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70
停車場(chǎng)11,494.00室內(nèi)車位214個(gè),室外車位20個(gè),室內(nèi)60元/月,室外50元/月1.3816.61
合計(jì)72,617.4318.822283
**管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表表2(單位:萬元)
序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出
一工資福利53人,7人深圳公司派駐6.8181.73
二辦公費(fèi)1.5718.79
三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)3.7344.71
四環(huán)境管理費(fèi)清潔、綠化、消殺3.0036.00
五固定資產(chǎn)折舊總額241500元,分五年攤銷0.404.83
六開辦費(fèi)攤銷總額184800元,分五年攤銷0.313.70
七不可預(yù)見費(fèi)(2%)以上六項(xiàng)總和的2%0.323.80
八管理者酬金(10%)以上七項(xiàng)總和的10%1.6119.36
九法定稅費(fèi)(6%)收入的6%1.0512.65
合計(jì)18.82256
**管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表表3(單位:萬元)
序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出
一工資福利6.9683.50
1主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)4000元/月0.404.80
2副主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)3000元/月0.303.60
3部長(zhǎng)4人,工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月0.809.60
4助理、工程師3人,工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月0.4540
5文員9人,工資標(biāo)準(zhǔn)1000元/月0.9010.80
6技術(shù)人員15人,工資標(biāo)準(zhǔn)700元/月1.0512.60
7安管員20人,工資標(biāo)準(zhǔn)500元/月1.0012.00
8福利費(fèi)按月工資總額的14%0.698.23
9社會(huì)保險(xiǎn)(養(yǎng)老,醫(yī)療,失業(yè),工傷),員工補(bǔ)貼按月工資總額的25%1.2314.70
二辦公費(fèi)1.5718.79
1市內(nèi)交通補(bǔ)助、差旅費(fèi)3000元/月0.303.60
2通迅費(fèi)電話費(fèi)8×150元/月、通迅補(bǔ)貼1000元/月、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)按400元/月計(jì)0.263.12
3書報(bào)資料費(fèi)、印刷費(fèi)雜志、報(bào)刊、資料,500元/月,印刷費(fèi)1000元/月0.151.80
4辦公用
品、低耗品1500元/月0.151.80
5辦公設(shè)備維護(hù)500元/月0.050.60
6服裝費(fèi)管理人員每人1000元/年,維修人員600元/年,保安人員500元/年0.303.55
7業(yè)務(wù)招待費(fèi)綜合測(cè)算1500元/月0.151.80
8辦公水電費(fèi)每月用電1500元,每月用水500元0.202.40
9公眾責(zé)任險(xiǎn)投保金額1000000元,費(fèi)率1.2‰,全年1200元0.010.12
三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)3.7344.71
1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)材料費(fèi)等共40000元/年0.334.00
2公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場(chǎng)燈更換等28000元/年0.232.80
3冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng)冷熱給排水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)0.334.00
4消防安全及安全管理費(fèi)0.384.61
(1)消防設(shè)施保養(yǎng)包括消防主機(jī)系統(tǒng)維護(hù),管道、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的保養(yǎng),按照0.5元/平方米年0.303.63
(2)器械及設(shè)施更換保安器械及停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等設(shè)施的保養(yǎng)、更換0.050.60
(3)對(duì)講機(jī)管理費(fèi)每部40元/月0.030.38
5智能化系統(tǒng)0.678.00
(1)信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng),衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),大樓樓宇自控系統(tǒng)0.334.00
(2)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng),報(bào)警系統(tǒng),巡更系統(tǒng)0.081.00
(3)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng),停車場(chǎng)管理系統(tǒng)0.253.00
6空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機(jī)維護(hù)及水質(zhì)處理0.4760
7電梯維護(hù),年審按500元/臺(tái)月,年審核1000元/部年1.2314.70
8水池清洗、水質(zhì)檢測(cè)費(fèi)清洗1500元/次,檢測(cè)500元/次,每年兩次0.030.40
9自行車棚摩托車棚維護(hù)保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年0.020.24
10公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系統(tǒng)等日常零星維護(hù)綜合測(cè)算300元/月0.030.36
四環(huán)境管理費(fèi)3.0036.00
1綠化(外包)包含人員、材料0.708.40
2清潔材料費(fèi)(外包)包含人員、材料1.8021.60
3消殺費(fèi)(外包)包含人員、材料0.151.80
4化糞池清理疏通費(fèi)清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00
5外墻清潔費(fèi)按每年一次,0.8元/
