第1篇 全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準評分細則
一.標準內(nèi)容:基礎(chǔ)管理(總分:21分)
1. 按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 已辦理接管驗收手續(xù)(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0.3
3. 由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
4. 建設(shè)單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同.雙方責權(quán)利明確(1分)
評分細則:符合1.0,基符合0.5,不符合0
5. 在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 雙方責權(quán)利明確(1分)
評分細則:符合1.0,基符合0.5,不符合0
6. 建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定(1分)
評分細則:符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7. 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約 等各項公眾制度完善(1分)
評分細則:完善l.0,基本完善0.5,不完善0
8. 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(1分)
評分細則:符合1.0.基符合0.5.不符合0
9. 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責權(quán)利明確(1分)
評分細則:符合1.0、基符合0.5,不符合0
10. 物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會同意(1分)
評分細則:符合1.0、不符合0
11. 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法(2分)
評分細則:制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理 制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0.2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣0.5
12. 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗: 員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范、作風嚴謹(1分)
評分細則:管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0
13. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14. 物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用及維修基金收支情況(1分)
評分細則:執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,末執(zhí)行0;公開0.5,末公開 0
15. 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊、管理完善,查閱方便(2分)
評分細則:包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳:每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0
16. 建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊、查閱方便(1分)
評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17. 建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄(2分)
評分細則:符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設(shè)服務(wù)電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1
18. 定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19. 建立并落實便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄(1分)
評分細則:建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.
2、不符合0;
問訪記錄完整0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二.房屋管理與維修養(yǎng)護(總分:11)
1. 區(qū)內(nèi)各建筑物標志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標、駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標識在區(qū)內(nèi)明顯位置,企業(yè)銘牌及各類標識牌統(tǒng)一有序(1分)
評分細則:符合1.0、發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2
2. 無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象(1分)
評分細則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)'處私揩亂建或擅自改變房屋使用用途扣0.5
3. 房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象(2分)
評分細則:符合2.0、房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2、是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損(1分)
評分細則:符合1.0、未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5. 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕(1分)
評分細則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6. 區(qū)內(nèi)住宅封閉陽臺統(tǒng)一有序。色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等(1分)
評分細則:符合1.0,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7. 樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生間、水房等管理完好(1分)
評分細則:符合1.0,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8. 共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損(1分)
評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9. 房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象(1分)
評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10. 機器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患(1分)
評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三. 標準內(nèi)容:共用設(shè)施設(shè)備管理(總分:34分)
(一) 綜合要求(4分)
1. 制訂設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2. 設(shè)備及機房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機房環(huán)境符合設(shè)備要求(1分)
評分細則:符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
4. 設(shè)備良好,運行正常,一年內(nèi)無重大管理責任事故(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
(二) 供電系統(tǒng)(總分:3分)
1. 保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知任用戶(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行(1分)
評分細則:符合1.0,臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3. 備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
(三) 弱電系統(tǒng)(總分:2分)
1. 按工作標準規(guī)定
時問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作(1分)
評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2. 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常。有記錄并按規(guī)定期限保存
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四) 消防系統(tǒng)(總分:7分)
1. 消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時起用(1分)
評分細則:發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2. 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題(1分)
評分細則:每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3. 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人(1分)
評分細則:符合1.0,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4. 訂有突發(fā)火災應(yīng)急方案,在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻(1分)
評分細則:無應(yīng)急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5. 工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴格監(jiān)管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格方可使用(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 區(qū)內(nèi)無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責任書(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7. 集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規(guī)定,室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范,無安全隱患(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五) 電梯系統(tǒng)(總分:5分)
1. 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 電梯按規(guī)定時間運行,安全設(shè)施齊全,通風、照明及附屬設(shè)施完好,轎廂、并道、機房保持整潔(1分)
評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨運電梯由專人管理操作,嚴禁超載,客梯嚴禁載貨
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4. 運行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時問內(nèi)到達現(xiàn)場維修(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
5. 運行出現(xiàn)險情后,應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
(六) 給排水系統(tǒng)(總分:8分)
1. 建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃(1分)
評分細則:符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2. 設(shè)備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏(1分)
評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染(2分)
評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5
4. 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患(1分)
評分細則:沒百管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5. 限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6。 排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水,浸泡發(fā)生(1分)
評分細則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0。2
7. 遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;制定事故應(yīng)急處理方案(1分)
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p; 評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七) 空調(diào)系統(tǒng)(總分:3分)
1. 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)維修(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案(1分)
評分細則:無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八) 供暖供氣系統(tǒng)(總分:2分)
1. 鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備完好,運行正常;北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患(1分)
評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四. 共用設(shè)施管理(總分:4分)
1. 共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2. 共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀瞻(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 道路、樓道、大堂等公共照明完好(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4. 工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五. 保安及車輛管理(總分:9分)
1. 工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理(1分)
評分細則:符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2. 有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責(2分)
評分細則:符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3. 綜合工業(yè)區(qū)特點,制訂安全防范措施,對貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實行憑證通行制度(1分)
評分細則:對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4. 進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5. 工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 室內(nèi)停車場管理嚴格,出入有登記(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7. 非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8. 危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
六. 標準內(nèi)容:環(huán)境衛(wèi)生管理(總分:11分)
1. 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站(1分)
評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2. 清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔(1分)
評分細則:未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3. 垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生滅殺(1分)
評分細則:每發(fā)現(xiàn)
一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.3,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4. 對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
5. 房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物(2分)
評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6. 商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象(2分)
評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7. 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
8. 工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,無有毒、有害物質(zhì);貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患(2分)
評分細則:符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七. 綠化管理(總分:3分)
1. 綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿(1分)
評分細則:長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3. 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物(1分)
評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八. 精神文明建設(shè)(總分:3分)
1. 全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項管理規(guī)定(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 設(shè)有學習宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動場所(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 區(qū)內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀違法案件(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九. 標準內(nèi)容:管理效益(總分:4分)
1. 物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上(2分)
評分細則:每降低1個百分點扣0.5
2. 提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況(1分)
第2篇 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)標準評分細則
建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知
各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自1995年開展全國優(yōu)秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項目典型,對推動建立物業(yè)管理體制,提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標準,難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執(zhí)行?，F(xiàn)將考評驗收工作的有關(guān)事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業(yè)管理項目考評驗收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報基本條件
1.參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2.取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。
3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。
4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。
5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。
三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設(shè)置和評分細則上都有較高的要求,各地在進行考評驗收時,在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴掌握,使評選出來的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區(qū)、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房〔1995〕120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自1995年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目稱號的復查工作。經(jīng)省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到1995年標準、不能起到先進示范作用的物業(yè)管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》停止執(zhí)行。
八、其它有關(guān)“全國物業(yè)管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執(zhí)行。
附:1.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則
2.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達標申報表(略)
全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則
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|序號| 標準內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細則 |
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|一 | 基礎(chǔ)管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
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| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |
| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè) | | |
| |簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合 |
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |規(guī)定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等 | | |
| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |
| |雙方責權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
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| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |
| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |
| |11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |
| |作標準,并制訂具體的落實措
施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |
| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 2 |書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
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| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0,未公|
| |管理服務(wù)費用收支情況 | 2 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、 |
| | | |種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè) |
| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
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| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊, | | |
| |查閱方便 | 2 |每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
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| |17.建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主| | |
| |和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電|
| |質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回|
| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |
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| |18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見 | | |
| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
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| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落實便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |
| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |
| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |
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|二 |房屋管理與維修養(yǎng)護 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單 |
| |路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn) | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
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| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污 |
| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整 | |符合2.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 |
| |潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |
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| |5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面; | | |
| |除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |
| |網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷疑水集中收集,支架無 | | |
| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
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| |7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu) | | |
| |安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用設(shè)施設(shè)備管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有 | |設(shè)施設(shè)備運行按規(guī)定記錄0.5,無事故隱患0.5; |
| |記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴 | |遵守操作規(guī)程0.6,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 | 2 |守保養(yǎng)規(guī)范0.4,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無架空 | | |
| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象 | | |
| | | 1 |符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積 |
| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|
| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水設(shè)備運行正常,設(shè)施完好、無滲漏、無污 | |設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6,|
| |染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質(zhì)符合 | |發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;保障措施嚴格0.4,無|
| |衛(wèi)生標準;制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴0;水質(zhì)符合衛(wèi)生標準0.5,不符|
| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整; | | |
| |供電設(shè)備運行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、 | | |
| |樓道燈等公共照明設(shè)備完好 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.電梯按規(guī)定或約定時間運行,安全設(shè)施齊全,無 | | |
| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、 | | |
| |照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地區(qū),冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
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|四|保安、消防、車輛管理 |10| |
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| |1.小區(qū)基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |
| |保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言 | |符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)|
| |語規(guī)范,認真負責 |2 |一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
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| |4.消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |
| |暢通;制訂消防應(yīng)急方案 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車 | |理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |
| |輛進出有登記 | |諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣 |
| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|
| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |
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|五|環(huán)境衛(wèi)生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責 |
| |的責任范圍,實行標準化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清 |
| |3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害 |1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |
| |占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |
| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設(shè)攤點、| | |
| |廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
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|六|綠化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |
| |得當 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2|
| |折損現(xiàn)象,無斑禿 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建設(shè) |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
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|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |
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全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則
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|序號| 標準內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基礎(chǔ)管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建設(shè)單位在租售廠房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |
| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業(yè) | | |
| |管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責權(quán)利 | | |
| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,|
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用 | | |
| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |
| |雙方責權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |
| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |
| |11.工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |
| |工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |
| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 1 |書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公 |
| |管理服務(wù)費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 |
| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資 |
| | | 1 |料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬 | | |
&
第3篇 全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準評分細則
序號標準內(nèi)容規(guī)定分值評分細則
一基礎(chǔ)管理22
1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用1
符合1.0,不符合0
2、已辦理接管驗收手續(xù)1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1
符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在租售大廈前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權(quán)、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與開發(fā)建設(shè)單位或開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責、權(quán)、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程和有關(guān)規(guī)定履行職責1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權(quán)、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意1
符合1.0,不符合0
11、建立健全物業(yè)管理各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹1
管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,管理效率得到提高1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用及維修基金收支情況1
執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便1
包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,受理業(yè)主和使用人報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等并及時處理,有回訪制度和記錄2
符合2.0,沒有值班制度的扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不
及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,并對意見及時整理和處理,滿意率達90%以上1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實維修服務(wù)承諾制,零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2
建立并落實1.0,建立但未落實扣 0.5,未建立扣 1.0;及時率符合 0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0
二房屋管理及維修養(yǎng)護9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置1
符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損1
符合1.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕1
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、大廈裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三共用設(shè)備管理35
(一)綜合要求5
1、制訂崗位責任制、設(shè)備安全運行、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行2
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程1
符合1.0,不符合0
4、設(shè)備良好,運行正常,一年內(nèi)無重大管理責任事故1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶1
符合1.0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行1
符合1.0,臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3、備用應(yīng)急發(fā)電機,可隨時起用1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)2
1、按工作標準規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常,有記錄,并按規(guī)定期限保存1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四)消防系統(tǒng)5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,運行正常,完好無損,可隨時起用1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法,并能及時處理各種問題1
每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人1
符合1.0,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通1
無應(yīng)急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時間運行,安全設(shè)施齊全,通風、照明及附屬設(shè)施完好1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔1
轎廂應(yīng)干凈,井道應(yīng)清潔、無垃圾雜物,機房門道槽應(yīng)無雜物,發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2
4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗1
符合1.0,不符合0
5、運行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修1
符合1.0,不符合0
6、運行出現(xiàn)險情后,應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象&nbs
p; 1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、制定事故應(yīng)急處理方案1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調(diào)系統(tǒng)3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案1
無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)3
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備完好,運行正常1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃
符合1.0,不符合0
四共用設(shè)施管理4
1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無隨意改變用途1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五保安及車輛管理9
1、大廈基本實行封閉式管理1
符合1.0,不符合0
2、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責2
符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結(jié)合大廈特點,制訂安全防范措施1
對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、室內(nèi)停車場管理嚴格,出入登記1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施1
符合1.0,不符合0
六環(huán)境衛(wèi)生
管理10
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺2
每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1
符合1.0,不符合0
7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5
七綠化管理4
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿1
長勢不好扣1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實1
無措施扣1.0;有措施,落實不力扣0.5
八精神文明建設(shè)3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規(guī)定1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
2、設(shè)有學習宣傳園地、開展健康向上的活動1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九管理效益4
1、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供有償服務(wù),開展多種經(jīng)營1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況1
