商業(yè)廣場設(shè)施設(shè)備維保管理方案
商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備的維保管理方案
一、基本情況
本商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個子系統(tǒng),其中:制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度,通過運用科學合理的管理方式,確保各項設(shè)備設(shè)施正常運作,為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。
二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求
1、實行全面設(shè)備(設(shè)施)管理制度,強化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作,維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。
2、制訂和落實工作程序,每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序,程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報表文件以及具體的經(jīng)辦人、責任人。
3、各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理。
4、運行值班人員負責設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員進行處理。
5、維修人員負責設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄。
6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng),對每項設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案,并保持實時更新。
四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標準
1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號
項目
工作要求
質(zhì)量標準
1
給水管道
每月檢查一次,隨時清通管道
管道通暢,保證供水,外觀無明顯破損
2
閥門
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象,開關(guān)靈活
3
化糞池
清掏一年一次
無外溢
4
壓力表
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
顯示值正常,外觀完好
5
機械潤滑
每月檢查一次,每季度加油
保證設(shè)施正常運轉(zhuǎn),無缺油、機械故障
6
排水管道
每月檢查一次,隨時清通,小范圍除銹刷漆
外觀完好,無堵塞
7
雨水管、地漏道
每月檢查一次,隨進清通每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
天臺、地面雨水管口無明顯雜物堵塞
8
井蓋
隨時檢查,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
每半年刷漆
無明顯破裂、損壞
9
泵體
每季一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題報告
運行正常
2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號 項目 工作要求 質(zhì)量標準
1電纜頭 日常檢查,小修即壞即修無不良接觸、良好
2溫控、濕控 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,顯示正常,固定可靠
3絕緣鞋、手套 每年送檢
4斷路器 日常檢查,小修即壞即修標號清晰,性能良好
5指示燈,按鈕,轉(zhuǎn)換開關(guān) 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,標號清晰,固定可靠
6電容無功補償 每日檢查,電容及時更換電容補償三相平衡
7指示燈、保險 日常檢查,小修即壞更換正常使用
8配電屏對地測試 日常檢查接地良好
9整體保養(yǎng)每月一次
10配電房全面保養(yǎng)每年二次
11變壓器性能檢測每二年一次
3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號項目工作要求質(zhì)量標準
1公共通道照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
2樓梯照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
3洗手間照明 日常檢查,小修即壞即 修燈開關(guān)正常,線路完好
6應(yīng)急燈,安全指示燈 日常檢查,小修即壞即修
五、給排水系統(tǒng)管理
1、運行管理
1)給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
2)運行專人專職管理,嚴格執(zhí)行持證上崗制度,定崗定人。
3)實行24小時值班制度。
4)消防系統(tǒng)定期進行試運行,確保系統(tǒng)安全可靠。
2、維修保養(yǎng)
1)制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
2)維修操作人員合理配置,嚴格執(zhí)行持證上崗制度。
3)加強日常巡視、檢查,切實執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。
4)提高管網(wǎng)工作效率,有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,以減少損失,以達到節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。
3、應(yīng)急預案
1)遇有事故,及時搶修,限水、停水24小時前通知商戶。
2)檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì),并在許可能力下,立即設(shè)法制止漏水,若不能制止,應(yīng)立即尋求支援,在支援人員到達之前盡量控制現(xiàn)場,防止損壞擴大。
3)觀察周圍環(huán)境,漏水是否影響各項設(shè)備,如電力設(shè)備、線纜等。
4)利用沙包等物件堆箱,防止漏水滲入電機等重要設(shè)備。
5)利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場。
6)如漏水可能會導致索賠等問題,須拍照存檔以作日后證明。
7)日常巡視、檢查時,應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物,隨時加以清理,以免堵塞。
8)如該部位曾經(jīng)有水浸記錄,平時應(yīng)準備足夠沙包,作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。
六、供配電系統(tǒng)維保管理
1、運行管理
1)工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標等,合理制訂出維保計劃及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。
2)運行值班人員應(yīng)嚴格按照值班規(guī)定實行24小時值班制,對大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查,同時做好相應(yīng)記錄。
3)運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴格按安全操作規(guī)程進行,執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度,牢固樹立“安全第一”的思想,確保人身和設(shè)備、設(shè)施的安全。
4)運行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患,及時報告故障,并做好詳細記錄。
2、維修保養(yǎng)管理
1)維修人員進行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進行,并按要求做好安全保障措施和技術(shù)措施。
2)維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況,認真做好維修工作、更換工作。
3)合理設(shè)計公共場所照明控制線路,如露天場所的照明可以采用光電控制,采用節(jié)能燈源,以達到節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。
4)工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對供配電系統(tǒng)進行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試,并根據(jù)實際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。
3、應(yīng)急預案
1)在即將發(fā)生臺風、暴雨時,工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對所有供配電系統(tǒng)進行預防性檢查,多方位監(jiān)視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供配電系統(tǒng)進行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
2)發(fā)生火災時,運行值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對供電設(shè)備、設(shè)施進行全面檢查方可恢復供電。
3)發(fā)生故障,及時搶修,短時間不能完成搶修的,應(yīng)通知商戶。
4)限電、停電應(yīng)提前24小時通知商戶。
4、臨時用電管理
1)為保障用電安全,臨時用電實行申請制度,商戶在拉線用電前,應(yīng)填寫〈臨時用電申請表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批后方可臨時用電。
2)用電期間,運行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況,認真做好巡視、檢查工作,及進送、停電,保證供電。
3)用電后,維修及運行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時用電的拆除工作,同時,進行認真檢查,保證安全,不留隱患。
七、消防系統(tǒng)維保管理
1、運行管理
1)實行24小時值班制度。
2)運行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運行情況,并做好記錄。
3)對于系統(tǒng)報警信號,值班人員應(yīng)立即通知報警區(qū)域保安,并作好記錄。如為誤報,應(yīng)通知維修人員進行維修。
2、維修管理
1)每月對系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。
2)每年對系統(tǒng)進行兩次性能檢測。
3)重要項目委托專業(yè)公司進行。
八、服務(wù)承諾
1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
3、急修及時完成,一般維修當天完成。
4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。
5、各項維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。
九、操作規(guī)程
高低壓配電房的管理及操作規(guī)程
1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進。進出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。
2、值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情,不得擅離職守。
3、接班人員未到位,當班人員不得離開工作崗位。
4、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。
6、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。
7、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進行操作。
8、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅持工作票制度。凡要執(zhí)行10kv高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時,未經(jīng)主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。
9、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。
10、嚴格執(zhí)行崗位職責,遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
12、停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關(guān))。
13、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。
14、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設(shè)備的特巡,當發(fā)生事故時,應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。
消防系統(tǒng)操作規(guī)程
一、主機控制器
1)查詢:
1、按下菜單(menu)按鈕到下一級菜單,選擇菜單上需要查詢信息前面相應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。
2、退出查詢按返回(esc)按鈕返回到上一級菜單。
2)聯(lián)動:
1、查看是否為自動(黃色燈亮)。
2、聯(lián)動設(shè)置:通過菜單上“系統(tǒng)設(shè)置”到下一級菜單,選擇“聯(lián)動設(shè)置”再到下一級菜單選擇“自動”或“手動”。
3、快速查找聯(lián)動信息:在菜單上選擇“聯(lián)動信息” 到信息欄,同時按下“shift+回路(0、1、2、3)”能快速找到相應(yīng)的回路,再通過上下(▲、
