z城小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理方案
太陽城小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理方案
富田太陽城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一,我們將落實(shí)崗位責(zé)任制,使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人,強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司iso9001和iso14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理,如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書,使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。
本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān),公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo),并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作,嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘,加強(qiáng)培訓(xùn),造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。
1、供配電設(shè)備
工作內(nèi)容:
維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應(yīng)正常,為營(yíng)業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點(diǎn):
根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn),合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。
配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備,操作人員實(shí)行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作,設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營(yíng)業(yè)時(shí)間。
值班人員每班對(duì)配電室巡檢,加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng),認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。
2、公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明
工作內(nèi)容:
保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下,盡量節(jié)約能源。
工作要點(diǎn):
加強(qiáng)巡檢工作,發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。
根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間,做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān),為業(yè)主節(jié)約能源。
3、給排水系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn);保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營(yíng)業(yè)帶來不便。
工作要點(diǎn):
定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況,檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作,定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn),預(yù)防各種故障發(fā)生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況,確保管路暢通。
4、消防系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修,保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常可靠,及時(shí)消除各種消防隱患。
工作要點(diǎn):
對(duì)于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)安全可靠,必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn),加強(qiáng)對(duì)客戶消防知識(shí)的宣傳。
24小時(shí)安全值班,密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行,認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作,增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄,分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。
對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備,應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。
加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動(dòng)作是否可靠等。
定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí),檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常,增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。
5、房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕
5.1建筑物主體
工作內(nèi)容:
保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng),外墻、門窗、地面、天花板完好和及時(shí)修復(fù),確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全,外觀完好。
工作要點(diǎn):
對(duì)建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺(tái),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)報(bào)管理處,由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。
定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè),發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào),組織有關(guān)專家會(huì)診,提出意見。
加強(qiáng)裝修管理,嚴(yán)格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行有效的控制,重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報(bào)消防審批的,要及時(shí)辦理。
5.2 附屬設(shè)施
工作內(nèi)容:
保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損,確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。
工作要點(diǎn):
定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場(chǎng)花木護(hù)欄、路面、臺(tái)階有無損傷。
室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。
小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接牢固。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。
廣場(chǎng)車輛出入口等其他附屬設(shè)施,要加強(qiáng)日常檢查維護(hù),保證裝置靈活可靠。
