第1篇 物業(yè)設(shè)備管理方案范本
提要:
設(shè)備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準(zhǔn)備、早落實,加強(qiáng)值班和巡視,確保萬無一失。
××廣場××號樓項目(--)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術(shù),自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
2.1××廣場××號樓項目(--)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點
××廣場××號樓項目(--)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
2.1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
2.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運行管理與維修難度大。
2.1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
2.1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點和難點
2.2.1××廣場××號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。
2.2.2××廣場××號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點和難點。
2.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
2.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則
2.3.1.1預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
2.3.1.3實行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
2.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。
2.4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理
針對××廣場××號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進(jìn)行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
2.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點檢查,確保安全、正常運行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動。
2.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
2.5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
2.5.4中修。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
2.5.5大修。對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
2.6實行機(jī)電設(shè)備的動態(tài)管理
2.6.1設(shè)立24小時值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。
2.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
2.6.3工程部除實行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實行動態(tài)管理。
2.6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與××廣場××號樓項目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準(zhǔn)備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點及措施
2.7.1供配電系統(tǒng)
2.7.1.1管理要點及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設(shè)備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
2.7.1.4其它:
入住之初,協(xié)助××廣場××號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實××廣場××號樓項目(---)用電戶類別。
在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。
2.7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
2.7.3.1管理要點與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
(4)無火災(zāi)及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習(xí)記錄。
2.7.4空調(diào)系統(tǒng)
2.7.4.1管理要點及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機(jī)組運行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統(tǒng)
2.7.5.1管理要點及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴(yán)密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實,各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。
2.7.6.2記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.8機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案
2.8.1停電應(yīng)急處理措施
2.8.1.1市電停電
當(dāng)接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進(jìn)行適當(dāng)安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。
2.8.1.2設(shè)備故障停電
(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
(2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。
(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。
2.8.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設(shè)法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。
2.8.2.3由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
(1)接到事故報警后,水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。
(2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
(3)事故不能在2小時內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。
(4)根據(jù)現(xiàn)場的具體情況,關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施,并啟動相關(guān)的排污設(shè)施,防止水患。
2.8.3空調(diào)事故應(yīng)急處理方案
水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運行情況,一旦發(fā)生故障,應(yīng)立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。
2.8.3.1冷水機(jī)組發(fā)生故障。
(1)空調(diào)運行人員立即啟動備用空調(diào),恢復(fù)供冷。
(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場,確定事故原因,能自行處理的應(yīng)及時排除故障,恢復(fù)機(jī)組正常工作,不能處理的故障,應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場處理。
(3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的,管理處綜合管理部須及時通知用戶,并說明故障原因。
2.8.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。
空調(diào)運行人員立即啟動備用設(shè)備,工程部及時組織人員維修,恢復(fù)設(shè)備正常使用。
2.8.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。
工程部立即組織人員搶修,維修時應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結(jié)經(jīng)驗,避免同類事故的發(fā)生。
2.8.4電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。
2.8.4.1當(dāng)消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi),同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運行。
2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。
(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
(2)轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
(3)手動盤車時,至少兩人進(jìn)行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應(yīng)在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動。
(4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。
2.8.5重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設(shè)備的大修周期和使用壽命。
2.8.5.1重視機(jī)電設(shè)備的使用管理
建立完善的機(jī)電設(shè)備運行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺大型的機(jī)電設(shè)備,都要由專人負(fù)責(zé)管理,隨時了解機(jī)電設(shè)備的運行狀況,保證設(shè)備設(shè)施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設(shè)備帶病運行,以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故,導(dǎo)致維修成本的提高,影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運行。
2.8.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
對設(shè)備實行三級保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設(shè)備點檢,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率,使設(shè)備處于良好的運行狀態(tài),延長設(shè)備的大修周期和使用年限,從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入,其結(jié)果是降低了運行成本。
根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗,維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備,其壽命可以延長15%至25%。
2.8.5.3提高設(shè)備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率
①選擇全周自由式服務(wù)方式,提高電梯的運行效率。
②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。
實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運行
在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外,關(guān)鍵在于運行工位點是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運行。因此,充分利用變頻控制技術(shù),對功率較大、運行時間長的水泵進(jìn)行技術(shù)改造,加強(qiáng)水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。
在運行中,當(dāng)單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運行的泵轉(zhuǎn)為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當(dāng)多臺水泵并聯(lián)運行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運行的水泵;當(dāng)單臺變頻水泵運行且運行頻率達(dá)到下限頻率時,系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)入小泵運行狀態(tài),自動將變頻泵切除,并在管網(wǎng)水壓達(dá)到下限設(shè)定時自動將變頻泵重新投入運行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運行狀態(tài),根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動轉(zhuǎn)換。
做好水處理工作
(1)降低污垢對換熱設(shè)備的影響
空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設(shè)備,傳熱性能是影響高效運行的關(guān)鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進(jìn)行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調(diào)設(shè)備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進(jìn)行水質(zhì)檢測,然后依據(jù)檢測結(jié)果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。
(2)清除和防止銹蝕
由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產(chǎn)生污垢,導(dǎo)致制冷量衰減,應(yīng)定期對冷卻/冷凍水用化學(xué)清洗劑進(jìn)行除銹,另外還要進(jìn)行預(yù)膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護(hù)膜。
為了延長設(shè)備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄,對導(dǎo)熱系數(shù)無影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計,空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對設(shè)備使用壽命(年)的影響如表所示:
空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)膜處理對設(shè)備使用壽命影響對照表
設(shè)備
處理使用
方式壽命
供水管
揚水泵
制冷機(jī)組
冷卻塔
風(fēng)機(jī)盤管/風(fēng)柜
運行中作預(yù)膜處理
18
11
11.2
11.9
8.0
未進(jìn)行預(yù)膜處理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用無機(jī)酸、有機(jī)酸等傳統(tǒng)水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結(jié)垢,在空調(diào)水處理時,我們采用高分子多元聚合物復(fù)合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。
節(jié)約用水
××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設(shè)備及管路滲水、漏水外,推廣應(yīng)用性能卓越的節(jié)水器具與設(shè)備,是實現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進(jìn)的節(jié)水設(shè)備,雖然會增加設(shè)備初期的資金投入,但從長遠(yuǎn)考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。
在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實現(xiàn)節(jié)約用水:
珍惜水資源,大力倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念。
②物業(yè)管理處水電及保安人員時常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時組織人員予以修復(fù),維修時先切斷水源,以免造成浪費。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設(shè)定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。
④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時關(guān)上水龍頭,在管路供水恢復(fù)正常時造成水浪費。
⑤使用延時自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時自閉水閥,根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時關(guān)閉的時間,用較少的水量就可達(dá)到滿意的沖洗效果。如果采用感應(yīng)式延時自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。
⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當(dāng)?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。
提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果
(1)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備,可在供冷高峰期和供冷淡季應(yīng)區(qū)別對待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。
(2)根據(jù)實際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量,保持運行中的變壓器單臺負(fù)荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。
(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負(fù)荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無功損耗,達(dá)到節(jié)能效果。
(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具,加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。
第2篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案-2
大廈物業(yè)設(shè)備管理方案(2)
7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點及措施
7.1供配電系統(tǒng)
7.1.1管理要點及措施:
7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設(shè)備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
7.1.4其它:
(1)入住之初,協(xié)助**廣場**號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實**廣場**號樓項目(---)用電戶類別。
(2)在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
7.2給排
7.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
7.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。
7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
7.3.1管理要點與措施:
7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
(4)無火災(zāi)及其它安全隱患。
7.3.3記錄:
(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習(xí)記錄。
7.4空調(diào)系統(tǒng)
7.4.1管理要點及措施:
7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。
7.4.3記錄:
(1)冷水機(jī)組運行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
7.5電梯系統(tǒng)
7.5.1管理要點及措施。
7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴(yán)密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。
7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
7.7.2效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實,各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。
7.7.3記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
第3篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案
(1)提要:設(shè)備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為廣場號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準(zhǔn)備、早落實,加強(qiáng)值班和巡視,確保萬無一失。
廣場號樓項目(---)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術(shù),自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
1廣場號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點廣場號樓項目(---)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運行管理與維修難度大。
1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點和難點1廣場號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。
2廣場號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點和難點。
3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則3.
1.1預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。
'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;
'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;
'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
3.1.3實行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。
以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。
制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
3. 2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。
4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理針對廣場號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進(jìn)行。
4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點檢查,確保安全、正常運行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動。
5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。
操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。
操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級保養(yǎng)。
維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
5.3二級保養(yǎng)。
維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
5.4中修。
對設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
5.5大修。
對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
6實行機(jī)電設(shè)備的動態(tài)管理
6.1設(shè)立24小時值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。
6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
6.3工程部除實行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實行動態(tài)管理。
6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與廣場號樓項目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準(zhǔn)備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
第4篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案-1
大廈物業(yè)設(shè)備管理方案(1)
提要:
設(shè)備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為**廣場**號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準(zhǔn)備、早落實,加強(qiáng)值班和巡視,確保萬無一失。
**廣場**號樓項目(---)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術(shù),自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
1**廣場**號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點
**廣場**號樓項目(---)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運行管理與維修難度大。
1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點和難點
1**廣場**號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。
2**廣場**號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點和難點。
3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則
3.1.1預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
3.1.3實行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。
4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理
針對**廣場**號樓項目(---)機(jī)電設(shè)備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進(jìn)行。
4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點檢查,確保安全、正常運行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動。
5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
5.4中修。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
5.5大修。對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
6實行機(jī)電設(shè)備的動態(tài)管理
6.1設(shè)立24小時值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。
6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
6.3工程部除實行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實行動態(tài)管理。
6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與**廣場**號樓項目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準(zhǔn)備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
