第1篇 住宅小區(qū)管理處應急分隊方案-5
一、目的:為了加強對小區(qū)突發(fā)緊急事件的防范應急能力,更有效的及時對突發(fā)緊急事件的應急處理,成立**家園應急快速反應分隊。
二、職責:管理處經(jīng)理為應急快速反應分隊總指揮。
安全主辦、客戶服務主辦為副總指揮。
全體安全員為快速反應分隊成員。
三、方法和過程控制:
3.1、當指揮中心、客戶服務中心或其他人員接到報警信息時,應立即通知管理處經(jīng)理、安全主辦并做好相應的應急措施。
3.2、指揮中心確認報警信息后迅速作出反應,及時按響安全班緊急集合信號,迅速召集全體安全員。
3.2.1、立即將詳細情況通報值班各崗位封鎖控制小區(qū)各出入口、外圍墻。
3.2.2、密切監(jiān)視閉路監(jiān)控系統(tǒng)、做好錄相、注視小區(qū)動態(tài),注意安全防范報警信號。
3.2.3、配合搜索組把電梯迫降到底層。
3.3、封鎖組:當班班長負責組織當班人員對各出入口以及現(xiàn)場的封鎖。
3.3.1、**2號、6號崗負責進出人員、車輛控制及東面、南面的圍墻封鎖。
3.3.2、**3號崗負責對小區(qū)北面、西面的圍墻封鎖。
3.3.3、**4號崗負責假山處至南大門的圍墻封鎖。
3.3.4、**8號崗負責內(nèi)庭院單元門關(guān)閉等整體情況,加強各出入口的攔截、封鎖工作。
3.3.5、**5號崗負責關(guān)閉車庫門禁,對車庫進行封鎖,并協(xié)助2號崗對東面圍墻和南面圍墻進行封鎖。
3.4、攔截組:由未當班一名班長、兩名未當班2號崗、3號崗組成。
攔截組接到中心報警信號在班長的帶領(lǐng)下立即帶上裝備到達指定位置負責攔截任務,攔截組將小區(qū)庭院攔截分開成a區(qū)、b區(qū)(1號樓為a區(qū)、2號樓為b區(qū))進行攔截工作。
兩名2號崗帶上裝備分別負責對負一層車庫a、b區(qū)各通道口的攔截。
兩名3號崗帶上裝備分別負責對負二層車庫a、b區(qū)各通道口的攔截。
班長負責內(nèi)庭院a、b區(qū)的攔截任務。
3.5、搜索組:由一名未當班班長和其他未當班人員組成。
搜索組接到中心報警信號后在班長的帶領(lǐng)下立即帶上裝備到達指定位置負責進行搜索任務,搜索組根據(jù)小區(qū)的建筑情況將小區(qū)分開成a區(qū)、b區(qū)(1號樓為a區(qū)、2號樓為b區(qū)),根據(jù)現(xiàn)場情況進行地毯式搜索。
不當班的兩名中心崗分別負責1單元、2單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名4號崗分別負責3單元、4單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名5號崗分別負責5單元、6單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名6號崗分別負責7單元、8單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名8號崗分別負責9單元、10單元從樓頂至車庫的搜索。
當搜索組搜索1號樓時,攔截組的班長注意攔截工作,時刻保持警惕。
當搜索組搜索2號樓時,搜索組的班長注意攔截工作,時刻保持警惕;若案發(fā)現(xiàn)場有受傷者,要及時協(xié)助救護傷者,并保護好現(xiàn)場。
3.6、各組人員在這個整個緊急事件的處理過程中隨時與指揮中心保持通信聯(lián)系,及時匯報各組的搜索、攔截、搶救等進展情況。
第2篇 爭創(chuàng)中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實施方案
爭創(chuàng)“中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”實施方案
為了規(guī)范小區(qū)內(nèi)部管理,給廣大業(yè)主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環(huán)境,全力將**推上中山市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)行列,樹立小區(qū)良好形象,促進小區(qū)物業(yè)保值升值,現(xiàn)擬定以下爭創(chuàng)“示范”實施方案。
開展實施工作分以下4個階段
申報準備階段→宣傳階段→工作落實階段→迎檢階段(結(jié)束)。
一、申報準備階段
1、根據(jù)上級主管部門要求,準備好各種送審材料,包括:小區(qū)建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗收文件;建設主管部門或質(zhì)量部門出具的工程驗收文件;上一年度物業(yè)公司財務報表;物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照和業(yè)主委員會成立證明文件;經(jīng)規(guī)劃部門批準的項目總平面圖;小區(qū)外觀形象的照片若干張。
2、填寫《管理單位自評概述》,并將達標申報表上交中山市建設局和中山市房地產(chǎn)協(xié)會。以上工作要求在2006年8月5日前完成,由物業(yè)總部***總監(jiān)負責,**配合。
3、成立**創(chuàng)建中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)領(lǐng)導工作小組,具體成員為:
組長:***(物業(yè)總監(jiān))
副組長:***(管理處經(jīng)理)
組員:***(管理處主任)、***(安全服務部主任)、***(總監(jiān)助理);
4、領(lǐng)導小組下設5個專業(yè)小組
第一組:基礎(chǔ)管理組
組長:***組員:**、**、**;
第二組:清潔服務組
組長:** 組員:**、**;
第三組:綠化服務組
組長:**組員:**、**
第四組:設備維修服務組
組長:**組員:**、**
第五組:安全服務組
組長:**組員:**、**、**、**
組織的成立和組別的分工,于2006年8月18日前明確落實。
二、宣傳階段
1、明確創(chuàng)建工作目的,內(nèi)部下發(fā)通知,全體總動員,統(tǒng)一思想認識,倡議廣大員工積極參與;
2、發(fā)動廣大業(yè)主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標語,營造活動氣氛;
以上工作要求在2006年8月20日前完成,由**負責,**、**、**配合。
三、工作落實階段
分三步走:抓基礎(chǔ)→抓落實→抓效果。
1、資料總目錄的匯總分類及相關(guān)物業(yè)軟件的完善工作,要求于2006年8月25日前完成,由**負責。
2、現(xiàn)場各種硬件的完善工作,包括:小區(qū)平面圖、路標導向、各車庫指示牌、各樓宇標識、各景點警示牌、各樓座標識、各垃圾桶果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、各市政公用設施等方面檢查和落實,要求于2006年8月25日前全面落實,該項工作由***負責,**、**、**配合。
3、各專業(yè)小組根據(jù)日常工作規(guī)范,包括:各崗位工作量化操作標準、各種工作記錄歸類、各種報修記錄、各種投訴處理記錄(回訪)、保安門崗記錄、巡邏簽到記錄等,于2006年8月26日全面完成,由各專業(yè)小組組長負責督導,各相應組員配合。
四、迎檢階段
1、2006年8月25日前,各專業(yè)小組完成第二次以上內(nèi)部自評自驗和整改工作,確保創(chuàng)建達標;
2、2006年8月底―9月初(或9月底),按上級通知要求,完成上級領(lǐng)導及考評專家小組現(xiàn)場考評驗收。
以上方案,當否敬請上級領(lǐng)導審核指導。
中山市**物業(yè)管理服務有限公司
2006年8月5日
**業(yè)主委員會審批意見:
第3篇 住宅小區(qū)入伙管理方案
住宅小區(qū)項目入伙管理方案
一、入伙管理要點
*提示業(yè)主在入住前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
二、業(yè)主入伙流程
我們將根據(jù)項目的實際情況與開發(fā)商一起指定合適的業(yè)主入伙流程,保證業(yè)主入伙的便捷和高效率。以下流程圖僅供參考。
三、入伙作業(yè)標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立客戶檔案。
*入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
*特約服務手續(xù)齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
*內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
四、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證***鳳凰城住宅小區(qū)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。
*集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
*正常情況入伙階段,管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。
第4篇 大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理、維護方案
（一）xxxx智能化系統(tǒng)說明
xxxx智能化系統(tǒng)，包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。
（二）xxxx智能化系統(tǒng)的管理和維護
針對xxxx智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理及維護方案：
1. 建立設備運行及維護人才隊伍
由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓，確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護。
2. 對用戶進行多種形式的培訓
用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。
3. 嚴格監(jiān)控裝修及其它施工工程
首先，我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。
4. 建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位等等，并與供應商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使xxxx的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。
5. 處理好入住初期的誤報警問題
xxxx的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成智能中心的報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設定一個n秒的滯后報警（由軟件實現(xiàn)），當住戶誤操作時，可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。
6. 日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表：
xxxx智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃
項目 內(nèi)容 周期
攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周
保養(yǎng)半年
煤氣泄漏探測器試驗、保養(yǎng)半年
三表自動抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年
智能控制中心設備保養(yǎng)一年
區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年
消防報警系統(tǒng)巡視、檢查一月
保養(yǎng)半年
其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查
(三)報警應急處理
安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內(nèi)警情進行實時檢測。當有警情發(fā)生時，探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能控制中心發(fā)出訊號，控制中心將即時反應，立即發(fā)出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報警的性質(zhì)，做如下應急處理：
1、 煤氣泄漏報警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報警緊急處理程序
4. 異?，F(xiàn)象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異常現(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時，將按下圖進行緊急處理。
第5篇 某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理人員培訓方案
為了保證管理服務質(zhì)量,***物業(yè)一貫堅持'員工先培訓后上崗'的原則。培訓可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求,增強責任感,從而保證服務質(zhì)量,提高勞動生產(chǎn)率,從而達到提高全體員工的精神面貌和物業(yè)形象的目的。
1. 培訓目標
為了充分體現(xiàn)****智能化、多功能的生活環(huán)境和***物業(yè)管理的形象,必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務精通、具有良好服務意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍,確保****物業(yè)管理目標的順利實現(xiàn)。
(1)確立員工年度培訓在150課時以上;
(2)新員工培訓率100%,培訓合格率100%;
(3)管理人員持證上崗率100%;
(4)特殊工種人員持證上崗率100%;
(5)員工年度培訓率100%,培訓合格率100%;
(6)確立和完善工作、訓練系統(tǒng)、網(wǎng)絡。
2. 培訓方式
(1)自學。自學是提高學識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法,***物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓班、大學自考班,在學習時間上給予照顧和安排。
(2)自辦培訓班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓班,加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。
(3)外派學習培訓。安排外派專業(yè)培訓,積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。
(4)理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座,總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。
(5)參觀學習。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目,開拓視野,總結(jié)經(jīng)驗。
(6)崗位輪訓。通過崗位輪訓,給員工提供晉升機會;通過人才橫向、縱向交流,達到'專職、多能'的目的,從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。
3、培訓工作程序
a) 培訓工作計劃
為確保四季雅苑各項管理工作能按目標完成,取得培訓應有的滿意效果,按培訓的需求,制定以下培訓計劃:
序號培訓目標培訓時間授課人參加人員培訓
方式 考核方式 培訓目標
1基礎(chǔ)培訓,包括《員工手冊》、《勞動法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式
2結(jié)合接管前期人員培訓計劃有關(guān)內(nèi)容進行強化培訓十天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核了解小區(qū)管理內(nèi)容、接管程序及運作方式
3各崗位職責及佳兆業(yè)物業(yè)管理制度一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核熟悉本職工作程序,管理運作程序
4物業(yè)管理方案和要求一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核對小區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認識
5進行各種專業(yè)培訓五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內(nèi)部
培訓與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧,適應工作之要求
6職業(yè)道德和職業(yè)
禮儀培訓三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核加強職業(yè)道德建設,提高服務水平和管理水平
7模擬上崗培訓二、三天各部門主管管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核學習、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗
8深圳市物業(yè)管理法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓考核熟悉掌握條例、實施細則等內(nèi)容
9智能化專業(yè)知識培訓二天智能化系統(tǒng)工程師部分管理層人員和維修人員內(nèi)部
培訓考核了解智能化
工作要點
10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)管理上崗培訓六天市住宅局培訓中心需持物業(yè)管理證上崗的人員外派
培訓考核確保持證上崗率100%
11小區(qū)管理目標及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容二天管理處主任管理處全體
人員內(nèi)部
培訓考核明確各項工作要求、目標、模式
12崗位職責和物業(yè)管理運作制度二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部
培訓考核熟悉小區(qū)管理及基本運行
13房屋整體布局、水電設施、消防設施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部
培訓考核熟悉小區(qū)管理、運行
14房屋驗收交接程序一天工程部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓考核要求掌握房屋交接的全過程
15公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序一天工程部主管工程部員工、安管隊員內(nèi)部
培訓考核明確公用維修范圍及標準
16住房裝修管理辦法一天工程部主管裝修管理小組成員內(nèi)部
培訓考核熟悉裝修管理要點
17治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序一天安管隊
隊長安管隊員內(nèi)部
培訓考核熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標
18清潔衛(wèi)生標準及
作業(yè)程序一天保潔
主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標
19綠化標準及作業(yè)程序一天保潔
主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓考核熟悉綠化范圍和目標
20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓考核熟悉住戶入住程序、要求
21各工種工作技巧和服務語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務部主管管理、維修及服務人員內(nèi)部
培訓考核行為、語言規(guī)范及技巧
22消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識一天安管隊隊長管理處全體人員、安管隊員內(nèi)部
培訓考核掌握應急方案及常識
23代客維修服務標準及作業(yè)程序一天工程部主管管理、維修及服務人員內(nèi)部
培訓考核了解代客服務范圍及要求
24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項一天物業(yè)部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達100%
第6篇 某某住宅小區(qū)入住管理方案
某住宅小區(qū)入住管理方案
通過設計合理的入住方案,使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項資料收集歸檔齊全。
1、入住前準備好以下文件:《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。
2、安排好入住辦理場地,準備好辦公設施,并將有關(guān)入住流程的指示、收費標準等公示的文件上墻。
3、一般安排7-10天集中交房時段,組織較多的工作人員,開放多組流水作業(yè)通道。進入正常時段后由業(yè)主服務中心負責。
4、《住戶手冊》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊分七個部分,主要內(nèi)容有:
(1)前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。
(2)住宅使用說明書。包括房屋開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理單位,配套設施的配置,住宅內(nèi)配備的設施,注意事項等。
(3)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡介。包括物業(yè)管理處機構(gòu)設置,物業(yè)管理處職能,物業(yè)管理的服務內(nèi)容,物業(yè)費的收取標準。
(4)小區(qū)服務指南和物業(yè)管理服務項目。
(5)**小區(qū)使用公約。
(6)小區(qū)各項管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運,公共設施管理制度、精神文明公約等。
(7)其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國務院《物業(yè)管理條例》、《寧波市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
(8)重要提示。
5、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度
(1)入住手續(xù)流程:驗證-發(fā)放資料-填表和簽協(xié)議-收費-發(fā)放鑰匙-驗房。
(2)驗證:交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應具備的文件資料。
(3)發(fā)放資料:《住戶手冊》、《裝修指引》(附裝修申請表)、《委托服務項目表》,請業(yè)主簽收。
(4)填表、簽協(xié)議:《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設施維修委托協(xié)議》。
(5)收費:按物價局規(guī)定核收各項物業(yè)管理費用。
(6)發(fā)放鑰匙。
(7)驗房:工作人員陪同業(yè)主對房屋進行驗收,并填寫《室內(nèi)房屋驗收記錄單》一式二份。
(8)保修。①告知業(yè)主應在裝修之前申請保修,如已開始裝修并出現(xiàn)問題,則應鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記,明確業(yè)主約修時間、聯(lián)系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預約時間內(nèi)進行維修。小修、急修當場維修。④業(yè)主驗收簽字確認。維修人員也應簽字。
四、管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作
1、前期物業(yè)管理階段按照投標書規(guī)定的收費標準,一年后根據(jù)小區(qū)價格聽證會確定的收費標準,依照市物價局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務收費標準,放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。
2、在管理處收費辦公室或收費現(xiàn)場張貼(掛)物業(yè)管理服務收費標準,并向業(yè)主說明收費項目、內(nèi)容及服務標準。
3、如通過業(yè)主大會或社區(qū)居委會等,多渠道向業(yè)主做好收費標準的宣傳工作。
第7篇 創(chuàng)建天津市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)實施方案
熙園創(chuàng)建“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)”實施方案
上京熙園投入使用已一年多,在開發(fā)商、廣大業(yè)主和本公司的共同努力下,上京熙園已基本進入了正常的運作和良好的管理狀態(tài)。為了使上京順園更加完美,同時為更進一步提高管理工作水平,規(guī)范管理工作,根據(jù)天津市關(guān)于創(chuàng)建“物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)”的精神,經(jīng)請示地區(qū)公司同意,決定在2007年開展創(chuàng)建市級“物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)”的活動,并根據(jù)國家標準制定本計劃。
一、準備階段
在2007年7月至2007年10月的這段時間里,完成以下工作:
1、組織機構(gòu)。
創(chuàng)建是一項系統(tǒng)性、長期性的工作,良好的組織、計劃和實施是達到“優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)”的標準的先決條件。為此我公司將創(chuàng)建的全部工作內(nèi)容“分包”,落實責任到具體人員,在創(chuàng)建領(lǐng)導小組的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作。
(1)建立創(chuàng)建領(lǐng)導小組
創(chuàng)建領(lǐng)導小組由總負責人小區(qū)經(jīng)理洪世宏負責,管理部鄧勝陽做現(xiàn)場專業(yè)指導,設環(huán)境、保安、文件、工程等七個小組,主管七名,成員若干名,為各班組主管和骨干。
專業(yè)指導:天津市寶坻區(qū)房管局物業(yè)管理處
(2)創(chuàng)建領(lǐng)導小組工作制度
創(chuàng)建小組全體成員須以身作則,帶領(lǐng)全體員工首先將創(chuàng)建工作的具體內(nèi)容落實到實際工作之中;第二充分提高工作效率,并以創(chuàng)建為手段,提高我們的管理水平和服務水準;第三提倡無私奉獻之精神,利用業(yè)余時間去完成8小時內(nèi)無法完成之全部工作。
(3)創(chuàng)建領(lǐng)導小組例會制度
創(chuàng)建領(lǐng)導小組的全體成員,于每周六上午10:00至11:30召開創(chuàng)建工作例行會議,主要內(nèi)容為:總結(jié)上一時期的創(chuàng)建工作,發(fā)現(xiàn)問題、尋求解決方案;安排本期的創(chuàng)建工作;檢查計劃的落實情況。另外,創(chuàng)建領(lǐng)導小組負責人可根據(jù)實際情況,安排相應的專題會議。
(4)建立工作日
第8篇 大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理維護方案
(一)****智能化系統(tǒng)說明
****智能化系統(tǒng),包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng),該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。
(二)****智能化系統(tǒng)的管理和維護
針對****智能化系統(tǒng)的特點,結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗,制定如下管理及維護方案:
1. 建立設備運行及維護人才隊伍
由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設備,設備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍,并邀請相關(guān)單位(如該系統(tǒng)的設計、安裝單位)對所有技術(shù)人員進行強化培訓,確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護。
2. 對用戶進行多種形式的培訓
用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng),是減少誤報警及延長設備使用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一個入住的用戶開始,通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式,讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。
3. 嚴格監(jiān)控裝修及其它施工工程
首先,我們將對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次,我們將對所有的裝修進行嚴格監(jiān)控,監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看,防止線路被損壞。
4. 建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位等等,并與供應商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,使****的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。
5. 處理好入住初期的誤報警問題
****的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時出現(xiàn),造成智能中心的報警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵,我們將根據(jù)實際情況,在入住初期設定一個n秒的滯后報警(由軟件實現(xiàn)),當住戶誤操作時,可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報警,這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。
6. 日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑,而定期維護則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表:
****智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃
項目 內(nèi)容 周期
攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周
保養(yǎng)半年
煤氣泄漏探測器試驗、保養(yǎng)半年
三表自動抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年
智能控制中心設備保養(yǎng)一年
區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年
消防報警系統(tǒng)巡視、檢查一月
保養(yǎng)半年
其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查
(三)報警應急處理
安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內(nèi)警情進行實時檢測。當有警情發(fā)生時,探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能控制中心發(fā)出訊號,控制中心將即時反應,立即發(fā)出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報警的性質(zhì),做如下應急處理:
1、 煤氣泄漏報警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報警緊急處理程序
4. 異常現(xiàn)象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異?，F(xiàn)象(偷車、搶劫、交通事故等)時,將按下圖進行緊急處理。
第9篇 住宅小區(qū)裝修管理服務方案
住宅小區(qū)裝修管理與服務方案
裝修管理是物業(yè)實際操作中的一大難點,同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護***項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀,保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,物業(yè)管理處將從實際出發(fā),以公共部位、公共設施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點。做好裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗收五個環(huán)節(jié),力爭服務在一線、監(jiān)管在一線,從正面引導業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。
一、正面宣傳,合理引導
管理處針對項目特點,制訂詳細的《裝修指南》,在入住辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙,指導業(yè)主合理進行裝修,同時將加大裝修宣傳的力度,在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施,并增加環(huán)保裝修的宣傳,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能,并由貼心管家直接負責與業(yè)主溝通引導,架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁,提高業(yè)主的自覺性。
二、嚴格控制裝修備案程序
工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修方案,管理處經(jīng)理對住戶的裝修申請審批,并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀,符合消防安全要求。
三、加強裝修期間的監(jiān)督與管理
1、裝修行為的管理
成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組,工程部主管為主要負責人。管理小組按《裝飾裝修管理服務協(xié)議》內(nèi)容負責結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理,檢查并及時填寫《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間,對裝修進行更有效的管理和監(jiān)控,管理重點主要有:
1)為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實際工作中,工程技術(shù)人員每兩天巡查一次;安管員每天對裝修進行全方位監(jiān)管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2)為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責任問題,我們將要求裝修單位對廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進行48小時的閉水試驗,確認未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進行下一步施工。對于在施工過程中涉及到陽臺鑿開找平層的,必須要求重新進行防水施工處理方可下一步施工。
2、裝修人員的管理
為更好的加強對裝修人員的管理,采用“二證一書”制度,即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》,簽訂《裝修安全責任書》,同時要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。
3、裝修材料用品的管理
實施對外來人員準入制度,嚴格管制社區(qū)出入口,對搬出/入物品由保安員查驗《施工許可證》和《施工人員出入證》,登記后放行;嚴格控制易燃、易爆材料進入云頂尚品。嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強對裝修企業(yè)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)。
四、依法管理,以情感人
裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問題,根據(jù)裝修違章程度,簽發(fā)《整改通知書》,并送至裝修人員及業(yè)主簽字,要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對違章裝修的單位我們將以說服教育為主,對不配合的我們將以裝修協(xié)議書為依據(jù),酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主,我們將上報政府主管部門予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設施的完好。
五、謹慎驗收,不留隱患
驗收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個環(huán)節(jié),為避免日后為管理工作帶來隱患,我們將在本環(huán)節(jié)中嚴格把關(guān)。驗收過程中應重點對房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間
和廚房防水等工程的質(zhì)量進行檢查,對隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項必須事先向管理處申報,經(jīng)驗收核準后方可進行下一道工序。達不到合格要求的項目,由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改,并在《裝修驗收記錄表》中記錄,直到合格為止。
六、裝修手續(xù)辦理流程
1、由業(yè)主提交《裝修申報表》;
2、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證原件、復印件、項目設計圖紙,進場施工人員身份證原件、復印件、1寸像片2張等;
3、管理處對項目裝修方案及施工圖紙進行審核后,出具書面審批意見并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議;
4、管理處與業(yè)主對室內(nèi)冷熱水管打壓,壓力0.8mpa,時間10分鐘保持壓力不降,簽署管道壓力正常意見。室內(nèi)管道移交完畢,施工人員場施工;二次裝修不需進行此項操作;
1、毛坯房業(yè)主須對廚房、衛(wèi)生間進行二次防水處理,閉水48小時試驗并經(jīng)管理處驗收合格后方可繼續(xù)施工;
2、裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場,生火做飯,延長施工時間等;
5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場,檢查現(xiàn)場安全、施工范圍、施工時間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上;
6、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗收合格后由業(yè)主向管理處提出項目驗收,驗收合格及核實無違章記錄后1個月退還業(yè)主裝修押金,3個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。
七、裝修手續(xù)辦理流程圖(略)
第10篇 住宅小區(qū)安保管理方案7
住宅小區(qū)安保管理方案(七)
人力、物力配備充足,技防、人防相結(jié)合,基礎(chǔ)工作扎實,各項治安防范制度落到實處,確保小區(qū)無重大治安、火災事件發(fā)生。
一、治安管理
小區(qū)實行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項安全防范制度;制定保安人員崗位職責和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序,明確責任區(qū)域,注重技防和人防相結(jié),各項治安防范制度落到實處,保障小區(qū)安全。
(一)保安人員配備
小區(qū)的保安人員共配備13名保安人員,其中主管1人,隊員12人,值班分為早、中、晚三班三倒,對小區(qū)實行24小時不間斷管理。
早班4人:門崗1人,監(jiān)控1人,巡邏2人;
中班4人:門崗1人,監(jiān)控1人;巡邏2人;
晚班4人:門崗1人,監(jiān)控1人;巡邏2人。
(二)靈活、高效、人性化的值班方式
我們在治安管理中既要保證安全,又要維護業(yè)主與客人之間的正常來往,具體表現(xiàn)為:
1、強化安全措施,確保小區(qū)業(yè)主(使用人)的財產(chǎn)和人身安全;
2、禮貌待人,營造良好的生活、居住環(huán)境,杜絕'戒備森嚴、一味盤問'的小區(qū)管理模式,達到'內(nèi)緊外松'。提高保安人員的素質(zhì),所謂'來的都是客',保安人員要善于察言觀色,對出入人員區(qū)別對待,不因為保安人員的失禮而影響業(yè)主(使用人)的交往活動;
二、消防管理
1、對保安員進行消防業(yè)務知識培訓,掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度,熟悉小區(qū)自動消防系統(tǒng)的性能和操作,熟練掌握各種消防器材的使用。
2、定期進行消防安全檢查,保安員每天巡視小區(qū)的每個角落,及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患;定期對消防器材(滅火器、消防栓等)的完好情況進行檢查;每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運行;每天對小區(qū)安全用電情況進行檢查;定期對消防設備(消防泵、水噴淋等)進行測試,并做好記錄。
3、在加強日常防火工作的同時,還要做好滅火的準備工作,制定火災應急行動實施預案,以備一旦發(fā)生火災,能及時有效地組織自消自救,對重點崗位、重點部位落實責任到人,將火災的損失降低到最小程度;成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊,每年進行1-2次實地消防方案預演。
4、定期組織管理處員工學習消防知識,對小區(qū)工作人員進行消防知識宣傳。
三、車輛管理
做好小區(qū)的停車規(guī)范管理,在入口設置禁鳴限速標志,對臨時停車車位進行劃線,使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序,保障小區(qū)道路暢通。
參考停車場設計,為便于管理,為維護小區(qū)的良好停車秩序,建議安裝ic卡智能停車場管理系統(tǒng)一套,將整個小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下,提高管理效率,方便業(yè)主出入,有效防止車輛的遺失。
管理處將設置專門的車輛管理人員,負責發(fā)放停車卡、進行車輛引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。
做好小區(qū)的停車規(guī)范管理,在入口安裝減速帶和禁鳴限速標志,在小區(qū)出入口設置導向牌,停車場內(nèi)設置相關(guān)的交通指示牌,對臨時停車車位進行劃線,使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序,保障車輛人員安全。
第11篇 住宅小區(qū)節(jié)日期間安全管理方案-5
目的:
明確相關(guān)事項及職責,確保節(jié)日安全。
職責:
部門負責人全面負責節(jié)日期間各項工作的管理、監(jiān)督、工作指導;
安全主辦負責制定節(jié)日期間安全管理方案,并對安全員進行培訓;
安全班長負責節(jié)日期間安全管理方案具體實施工作。
方法和控制過程:
1.節(jié)日期間來訪人員的管理:
1.1.節(jié)日期間安全員要特別注意崗位形象、服務禮儀和語言溝通;
1.2.與業(yè)主聯(lián)系的方式:住戶對講 - 電話聯(lián)系 - 上門聯(lián)系確認;
1.3.所有來訪人員必須經(jīng)由業(yè)主確認后,方可放行,如果暫無法聯(lián)系到業(yè)主,需向來訪人員做好解釋工作,禁止和顧客發(fā)生言語沖突;
1.4.對所有來訪人員在小區(qū)的活動都要進行監(jiān)控,引導來訪人員到達被訪者家。
2.對醉酒人員的管理:
2.1.春節(jié)是我們中華民族的傳統(tǒng)佳節(jié),人們?yōu)榱藞F聚、喜慶,你來我往,應酬較多,喜歡喝酒的人員盡情地放松自己,因此在節(jié)日期間喝醉酒的人員較多,若見醉酒人員向小區(qū)走來,確認是業(yè)主或有明確來意的來訪人員后,提前將其所到之處的門禁打開或及時聯(lián)系醉酒人員的家人,盡量避免與醉酒人員講話,與醉酒人員保持距離并暗中跟蹤其行為,若發(fā)現(xiàn)問題及時向上級匯報處理。
2.2.特別注意業(yè)主酒后駕車,車場崗需加強巡邏跟蹤,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或向上級匯報。
3.節(jié)日期間的注意事項:
3.1.禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花、炮竹,耐心向業(yè)主做好解釋工作,講明燃放煙花、炮竹所存在的安全隱患,并講明燃放煙花、炮竹屬政府禁止行為;
3.2.節(jié)日期間禁止裝修、施工;
3.3.節(jié)日期間有部分業(yè)主回內(nèi)地或旅游度假,安全員需清楚了解情況并加強對相關(guān)房號的重點檢查和監(jiān)控;
3.4.管理處全體人員需保持通信暢通,班組長以上人員需保持全天候通信暢通,若遇突發(fā)事件,相關(guān)人員必須在第一時間趕到現(xiàn)場;
3.5.節(jié)日期間需加強對各崗位的檢查,確保崗位工作狀態(tài)良好;
3.6節(jié)日期間若遇突發(fā)事件,嚴格按照突發(fā)事件處理程序處理。
第12篇 z園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
第一章物業(yè)管理目的
l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對**園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務,以防止使用不當,損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排**園小區(qū)各項設施的管理養(yǎng)護,強化宣傳,對業(yè)主進行依法管理約束,共同維護小區(qū)環(huán)境。
3、維護業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的,加強對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務,以達到維護全體業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主。
4、加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務管理質(zhì)量,維護和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽。
5、以良好的售后服務建立**園品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商,使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
第二章物業(yè)管理原則
根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其實施細則以及有關(guān)規(guī)定,本著'以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務'的管理原則,執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針,實行'管、養(yǎng)、修、服務'為一體的綜合管理。
第三章物業(yè)管理方式
成立**園項目管理處,全權(quán)負責**園小區(qū)項目管理,制訂年度管理目標,在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧,實現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
第四章物業(yè)管理內(nèi)容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護和管理。(建筑保質(zhì)/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外)
3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護和管理。
4、項目配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當?shù)毓膊块T進行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
8、項目物業(yè)管理收支和財務管理。
9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險。
10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調(diào)處與當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。
12、開展社區(qū)文化活動,建設社區(qū)精神文明。
13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業(yè)管理總體目標和分項目標
一、總體目標
在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的高檔人文住宅區(qū)。
二、分項指標
l、房屋及公共配套設施完好率98%以上。
2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達標率95%。
3、房屋零修、急修及時率99%以上。
4、違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業(yè)培訓合格率100%
6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實現(xiàn)物業(yè)管理目標的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構(gòu)
我公司擬設**園物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu),全面負責南湖佳園小區(qū)項目的日常管理動作,統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經(jīng)濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務項目即:房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、維修、社區(qū)文化服務,設立物業(yè)部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。
2、管理處職責
1).負責對**園實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司物業(yè)部的指導和監(jiān)督。
2)按公司標準要求實施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。
4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養(yǎng)護。
6)負責業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實投訴處理。
7)負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
8)負責擬定小區(qū)月工作計劃。
9)負責周檢工作,并做好記錄,接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。
10)負責南湖佳園的安全、防火工作。
11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準備工作
1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實管理用房和員工佰舍,做好各項籌備工作。
2)成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,了解住宅區(qū)設備設施、熟悉設備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表:
b、公共配套設施接管驗收表:
c、公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表:
d、機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。
2、**園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料
a、產(chǎn)權(quán)資料項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書;市建筑消防驗收合格證;市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書;用電許可證;供用電協(xié)議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術(shù)資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質(zhì)勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗收證明書;水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。
3、**園接管驗收程序
1) 開發(fā)公司通知
本公司接管驗收;
2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復函;
3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設施設備等進行竣工驗收;
4) 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核;
5) 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗標準要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任;
6) 業(yè)主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)公司,并要求施工隊在限期內(nèi)逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;
7)在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告開發(fā)公司查驗證實后,大中修由開發(fā)公司責令施工隊更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗收項目及標準
1)驗收項目
a、梁、柱、板主體;b、項棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關(guān);j、照明燈具;k、供水系統(tǒng);l、排污管道;m、地漏;n、衛(wèi)生潔具;0、防盜網(wǎng)(窗):p、室內(nèi)配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗收標準
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設施等,參照建設部zbp3000l~90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業(yè)主(住戶)的合理要求。
5、**園公共設施接管驗收項目及標準
1)驗收項目:**園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電等
a、基礎(chǔ)設施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設施(消防栓、消防箱);
e、小區(qū)路燈;
f、綠化;
g、小區(qū)道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉(zhuǎn)運站;
j、崗亭;
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內(nèi)容。
3)處理措施
a、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
b、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
c、限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
d、給進場施工隊人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強秩序維護力量,監(jiān)督施工隊的人員管理:
f、施工隊離場前,必須到管理公司申請'放行條',經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區(qū)。
7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負責根據(jù)公司策劃部編寫的《**園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分:
a、核實《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據(jù)**園的實際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準,擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計劃;
e、制定入主流程。
2)準備入住資料
a、根據(jù)公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。
8、業(yè)主入住管理
入住流程圖:驗證發(fā)放資料交費鎖匙發(fā)放 驗房
1)驗證
a、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份;
b、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份;
c、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發(fā)放與保管
a、發(fā)給業(yè)主保存的資料:
住戶手冊;
業(yè)主臨時公約:
住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定;
防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定;
收費項目一覽表:
b、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料
業(yè)主臨時公約:經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后,業(yè)主和管理處雙方各保留一份;
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進行檔編號,檔案中包括:
入住驗房表:
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費
a、按入住通知單發(fā)出的日期為準收費;
b、搬遷押金
辦理入住手續(xù)時交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù);
c、水電押金
辦理入住時交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。
4)鎖匙發(fā)放
5)驗房:按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》
三、日常管理運作
1.裝修管理
1)對業(yè)主提出的二次裝修進行程序化的管理;首先對業(yè)主提出的裝修申請時進行審批,對施工人員辦理相關(guān)出入證件,在小區(qū)的進出和施工作業(yè)時間內(nèi),便于管理。
2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理
a、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。
3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時
4)裝修期間,施工單位應配備手提式滅火器。
2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態(tài)。
1)加強制度落實。
a、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊,主要出入口24小時全方位檢查,明確責任區(qū),劃分責任人。
b、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。
c、加強住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書,明確責任和工作標準,并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領(lǐng)導又是防火責任人,全體護衛(wèi)員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。
3、清潔衛(wèi)生。
質(zhì)量標準:
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次
2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。
3)每日檢查蟲害情況,發(fā)現(xiàn)蟲害及時進行消殺治療。
4)每月對草坪進行一次修剪。
5)每季度對草坪進行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時補種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區(qū)文化
我公司關(guān)于社區(qū)文化建設的理念。
對所服務社區(qū)全年度的文化、體育活動進行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行,努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化,創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。
通過社區(qū)活動,使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區(qū)活動,增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。
通過社區(qū)活動,增強住戶的健康意識和自覺運動;
通過社區(qū)活動,宣傳新的社區(qū)消費意識,實現(xiàn)新的生活方式。
第四部分 物業(yè)管理費用測算
一、管理費用
1、人員編制和工資標準
部門職務人數(shù)工資標準合計
綜合管理部項目經(jīng)理13,0003,000
管理員11,5001,500
財務部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護部隊長1900900
維護員97506,750
合計2221,400
2、保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養(yǎng)老保險19
%;失業(yè)保險2%;工傷保險0.5%;醫(yī)保8%,工會經(jīng)費2%;生育險o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費用
序號項 目常年(元)
1管理人員服裝費用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費、水電費(150元/月×12月)1,800
5節(jié)日裝飾費2000
6經(jīng)理手機補貼150元/月×12月1800
7社區(qū)文化活動費(每年開展四次社區(qū)文化活動)1200
8合 計12,167
1013.9元/月
二、消防設備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費:o.1元/
