第1篇 公館前期物業(yè)服務管理：二次裝修管理
公館前期服務管理:二次裝修管理
第五節(jié) 二次裝修管理
裝修宣傳
針對項目戶型的特點,將國家及大連市有關(guān)裝修管理規(guī)定要求匯編成冊,制訂成詳細的《裝修指南》送與每位業(yè)主,讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進行的裝修項目,指導業(yè)主合理進行裝修。
裝修培訓
與當?shù)刂b修公司合作,聘請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設計、材料選用、工程施工管理及預算等多方面提供專業(yè)意見;并組織三至五家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供業(yè)主選擇。如業(yè)主需要,專屬管家還可代為選擇,并作為一項特色服務。
裝修管理流程
業(yè)主簽署裝修施工責任書
業(yè)主閱讀裝修管理規(guī)定
填寫二次裝修申請表
遞交裝修申請相關(guān)資料
專職管家會同工程專業(yè)人員審驗裝修申請資料
核準后由專職管家為業(yè)主及施工單 遞交申請表
位到處辦理施工管理手續(xù)
按裝修管理規(guī)定施工 填寫施工人員登記表
管家部及工程部跟蹤裝修施工情況簽署裝修協(xié)議書
裝修完專職管家會同工程人員驗收 簽署安全責任書
辦理退證手續(xù)與歸檔手續(xù) 辦理施工人員出入證
裝修期間的日常巡查管理
在裝修管理中將注重以下措施和步驟:
◎在裝修的審批過程中,專職管家會同工程人員接待審查業(yè)主提交的《裝修申請表》和施工設計圖;
◎加強對施工隊伍的管理,實施“二證一書”制度,要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“裝修責任書”,繳納裝修保證金。
◎加強裝修過程的監(jiān)督。為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實際工作中除要求管家部大管家和專職管家的例行巡查外,工程、安保、保潔等各崗位也對裝修現(xiàn)場進行全方位監(jiān)督,消除管理盲點,形成立體交又式的監(jiān)管網(wǎng)絡,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修控制在萌芽狀態(tài)。
◎加強對施工隊的管理,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè):實施對外來人員準入制度,嚴格管制各區(qū)出入□,對搬出/入物品一律登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的搬運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。
裝修違章管理
對違規(guī)裝修的業(yè)主我們將以說服教育為主,以理服人,勸其整改。
對整改不良的我們將以裝修責任書和國家及地方相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),有理有節(jié)采取一下措施:
a.先勸導予以盡快整改;
b.勸導無效,責令違規(guī)裝修部分停工限期整改,限制違規(guī)裝修物資進入;
c. 對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主,先上報公司及政府相關(guān)部門,采取法律途徑予以解決,確保房屋主體及外立面的完好、統(tǒng)一。
裝修驗收
裝修完畢后,著重驗收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量。房屋裝修完成后我們將依據(jù)驗收標準嚴格驗收,同時要求施工單位提供齊全的施工圖紙存檔以備查驗,并建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個月內(nèi),專職管家再次上門復查,對復查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。
裝修保護
由于高層住宅的特點,為保護公共設施,在大廳、走道處、電梯將鋪設夾板,作臨時性保護。合理規(guī)劃電梯口前的場地,指定臨時材料堆放區(qū),使材料的運送進入單元大堂,再通過電梯將材料運送到樓內(nèi)。
二次裝修特色服務
a.安排專用的手推車,供施工單位使用,這有利于保護人行道,減少材料灑、漏的污染;
b.裝修時間彈性管理:入住率不足10%,7:00 ~22:00
入住率達到10%以上,9:00~12:00 14:00~18:00
有業(yè)主入住后,周末禁止施工
c.業(yè)主喬遷之日服務中心將提供多方面的幫助和方便,如給每一位喬遷業(yè)主送福字等活動;
第2篇 新城小區(qū)二次裝修管理服務方案
新星城小區(qū)二次裝修管理服務方案
為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀.防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴格進行裝修管理。
1、加強宣傳,正確引導
針對新星城的特點,制訂詳細的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙,指導業(yè)主合理進行二次裝修。
2、嚴格審批,加強巡查
根據(jù)二次裝修管理的經(jīng)驗,我們在裝修管理中注重子以下步驟:
(1)在二次裝修的審批過程中,建立管理處相關(guān)主管初審,管理處經(jīng)理審批的二級審批貢任制,強化審批責任。
(2)加強對施工隊伍的管理,實施'二證一書'制度,要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修貢任書'。
(3)加強裝修過程的監(jiān)督,實施'全員管理'。要求各專業(yè)的管理服務人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓。
(4)在裝修期間,成立以客服、工程及安保為成員的二次裝修聯(lián)合管理組以保證對裝修過行更有效的管理和監(jiān)控,并強調(diào)下列監(jiān)管重點:
a、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求項目主管的例行巡查外,管理處護安保、渚潔等各崗位也對二災裝修進行仝方位監(jiān)督,消除管理畜點,形成立體交又式的裝修監(jiān)督網(wǎng)紹,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
b、為防止房屋裝慘后經(jīng)常出現(xiàn)滲潯水鬮題,我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認后方可繼續(xù)施工。
c、為維持居住區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè):實施對外來入員準入制度,嚴格管制各區(qū)出入□,對搬出、入物品一律登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的傾倒,消除囟裝修而帶來的噪音和垃圾污染。
3、依法管理,以理服人
對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責任書為依據(jù),要求其限期整改,必要時寓意罰款。對極個別懵節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主,將考慮采取法律途徑予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設施的完好。
4、謹慎驗收,不留隱患
我們將著重驗收房屋結(jié)構(gòu)、外覿及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對隱蔽工程耍求施工單位完成后必須事先向管理處申報。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)標準嚴格驗收,同時要求施工單位提供齊全的施工圖紙存檔以備查驗。同時,建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個月內(nèi),我們將再次上門復查,對復查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。
第3篇 物業(yè)二次裝修管理現(xiàn)場服務技巧
物業(yè)二次裝修管理現(xiàn)場服務技巧
1。業(yè)主經(jīng)常咨詢物業(yè)管理處對自己的住宅進行裝修,為什么需向物業(yè)管理處客戶服務中心申報
答: 為了整個住宅小區(qū)的外觀和諧和統(tǒng)一,營造良好的安居環(huán)境和讓私人住宅在使用中得到升值的空間。物業(yè)管理處的工作人員將充分運用知識,替業(yè)主在二次裝修過程中,盡到服務與管理的義務。
例如:誰都不愿意看到樓上的住戶洗澡,立即產(chǎn)生洗澡水滴漏到樓下人家,樓下的住戶就氣沖沖跑到門口叫罵。同梯位的上下鄰居,為衛(wèi)生門違章裝修造成的事實,一見面就爭吵。樓下住戶的櫥柜安裝不慎,將樓上住戶的供電線路擊穿,樓上樓下業(yè)主之間造成糾紛不斷……。
若干年之后,業(yè)主家中的隱蔽工程供電線路需要維修,就可以在物業(yè)管理處客戶服務中心保存在業(yè)主檔案之中的管線設計施工圖中找到維修的最佳方案。
2。物業(yè)管理處客戶服務中心如何對業(yè)主申報的裝修施工現(xiàn)場提供服務與管理
答:根據(jù)業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務合同的要求,對裝修施工現(xiàn)場物業(yè)管理處客戶服務中心提供以下幾個方面的服務和管理:
1。裝修現(xiàn)場施工是否有涉及到房屋結(jié)構(gòu)安全問題;
2。監(jiān)督現(xiàn)場施工人員對各類管道,線路日常使用和鋪設;
3。房屋外立面美觀、統(tǒng)一,與整個小區(qū)景觀和諧;
4。小區(qū)公共治安秩序的維護、對施工人員、來訪人員實施治安管理;
5。對裝修物資進場的安全鑒別;
6。對物資的出入小區(qū)進行盤查控制;
7。施工現(xiàn)場的治安、消防安全管理;
8。裝修垃圾分類袋裝,定點投放,集中清運;
9。施工人員、來訪人員、車輛停放秩序管理;
10。交通道路管理;
11。環(huán)境保護宣傳。
通過物業(yè)管理處工作人員(樓管員、安防員、工程技術(shù)員)的巡查、指導、監(jiān)督、服務來實現(xiàn)。
3。為什么要繳裝修保證金
答:為了有效控制裝修公司、裝修工程隊的施工人員違章施工、野蠻施工以及裝修過程中違反治安、消防、交通、環(huán)保等法規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。
裝修保證金是由裝修公司、裝修工程隊在進現(xiàn)場施工前,向物業(yè)管理處繳納.裝修施工結(jié)束之后,裝修公司、裝修施工隊向物業(yè)管理處申報《裝修竣工協(xié)查表》,裝修施工期間如無違章情況發(fā)生,在裝修竣工并使用一個月后,物業(yè)管理處將退還裝修保證金。
建議業(yè)主裝修時,最好請正規(guī)的裝修公司進場施工,正規(guī)的裝修公司,即有質(zhì)量保證、保修期,又具備裝修空間環(huán)保監(jiān)測,維護居住空間健康保障的權(quán)益。
4。裝修施工期間將會面臨哪些違章裝修行為
答:面臨違反《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設部令第146號)和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)以及地方有關(guān)規(guī)定《福州市環(huán)境保護條例》等的行為:
1。拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載;
2。建筑裝飾裝修設計、施工和材料使用,不遵守建筑裝修防火規(guī)定的;
3。未采取必要措施,控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、固體廢氣物及噪聲、振動對環(huán)境的污染,嚴重影響人們正常生活和人身財產(chǎn)安全的;
4。將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間,廚房間;
5。擴大承重墻體原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
6。損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果;
7。擅自拆除、改造各類管道(給水管、排水管、煤氣管);
8。擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物(泥水,化學物口殘渣等);
9。侵占公共場地的行為;
10。超負荷用電,亂堆亂放造成火災現(xiàn)象;
11。高空拋物,傾瀉污水。
5。在二次裝修管理期間,樓宇管理員在施工現(xiàn)場提供服務,應注意哪些事項
答:在二次裝修管理期間,樓宇管理員首先應對轄區(qū)內(nèi)的戶型結(jié)構(gòu)、承重墻、承重梁的具體位置要了解,對戶內(nèi)的各類預埋管線的位置、走向要十分清楚,對每個梯位的電力、通訊、有線電視、安防等線路管道預埋的具體位置和走向需要明明白白, 樓宇管理員只有熟悉戶型結(jié)構(gòu),戶內(nèi)和梯位的各類管線的預埋位置和走向,才能在每日巡查施工現(xiàn)場發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)督、管理、建議、勸阻的服務目的。
樓宇管理員在巡查施工現(xiàn)場應注意以下事項(有18項)
1。有無裝修許可證,施工人員出入證盤查;
2。施工進度(土建、水電布、木工、油漆、水電)巡查服務記錄;
3。是否安規(guī)定時間進行噪音施工裝修;
4。是否包封陽臺,安裝防盜網(wǎng);
5。裝修垃圾是否占用公共部位;
6。是否改動公共墻、承重墻、承重梁、柱、排煙氣管道;
7。是否改變室內(nèi)使用功能;
8。是否破壞外觀;
9?？照{(diào)是否安裝于指定位置;
10。供水表前是否改動;
11。是否改動排污水管、封閉污水管、雨水管;
12。是否增加線路負荷;
13。廚衛(wèi)是否加做防水層;
14。是否堵塞地漏和排水管道;
15。是否擅自進行動火作業(yè)
16。是否隨意拆改智能化系統(tǒng)(通訊、網(wǎng)絡、安防)
17。噴涂油漆、涂料時是否有采取粉塵控制措施;
18。油漆殘渣是否有亂傾倒于排污管內(nèi)現(xiàn)象。
以上18項是樓宇管理員在二次裝修管理期間, 在施工現(xiàn)場提供服務的業(yè)務范圍。樓宇管理員在每日巡查裝修施工現(xiàn)場時,更應該注重自身的心態(tài)和工作方法:
1。心平氣和、尊重他人、講文明禮貌,無論對業(yè)主、使用人、委托人、施工人員均以禮相待;
2。替業(yè)主負責,盡參謀之現(xiàn),到現(xiàn)場是提供服務,而不是“管制”,發(fā)現(xiàn)施工材料質(zhì)量有疑問,及時向業(yè)主通報,發(fā)現(xiàn)違章裝修的苗頭,及時向業(yè)主通報,規(guī)勸業(yè)主采納更好的方案。
3。和顏悅色,反復宣講裝修注意事項,盡到“告知”義務,
在裝修施工現(xiàn)場,每一個不同的施工進度,都會有不同的專業(yè)施工人員進場,樓宇管理員要針對不同施工進度的裝修注意事項“告知”他們,避免違章裝修發(fā)生。(如果是品牌裝修公司有現(xiàn)場管理人員,只要告知管理人員即可。)
4。發(fā)現(xiàn)嚴重違規(guī)施工,及時請安防隊長派人員前來制止,
在該問題未協(xié)調(diào)解決之前,通知安防隊長將該現(xiàn)場的進場裝修物資和施工人員的《臨時出入證》暫扣并阻止在小區(qū)門口,不準進場施工。
5。熟悉了解室內(nèi)裝飾裝修的相關(guān)業(yè)務知識。
6。對于二次裝修施工現(xiàn)場的不同施工進度,應該注意哪些事項
答:對于二次裝修施工現(xiàn)場的不同施工進度,物業(yè)管理服務人員在現(xiàn)場的巡查、監(jiān)督的重點工作內(nèi)容也有所不同:
1。土建階段:敲墻――注意戶型結(jié)構(gòu)安全,承重墻、梁、管道井、通氣井;
注意入戶預埋的管線安全;
建筑垃圾袋裝,投放到指定地點。
鉆孔――空調(diào)安裝位置,是否與小區(qū)的規(guī)劃一致;
了解業(yè)主是否有安裝防盜網(wǎng)的意向,及時規(guī)勸。
防水――廚衛(wèi)是否有做防水層施工。
2。水電布線:是否有更改排污管,地漏是否有移位;
弱電系統(tǒng)建設盡量不要更改,如有更改請業(yè)主向施工隊索要線路設計/施工圖,以便于日后故障維修;
電力系統(tǒng)建議業(yè)主監(jiān)督使用品牌電纜、電線,管預埋以后要歷經(jīng)數(shù)年使用,不可忽視;
注意提醒業(yè)主,必需留強、弱電設計施工圖紙。
3。木工階段:施工現(xiàn)場的消防安全管理;
提醒施工人員入戶隱蔽工程的管線安全;
裝修垃圾袋裝后,投放到指定的地點;
注意管道是否有堵塞現(xiàn)象。
4。油漆階段:施工現(xiàn)場的粉塵控制,消防安全管理;油漆材料包裝盒應集中放置,不得隨意亂扔;提醒施工人員切勿將油漆殘渣等倒入下水道,以免堵塞管道及污染環(huán)境。
5?？照{(diào)安裝:空調(diào)屬于“裝修管控物資”;
安防門崗發(fā)現(xiàn)“空調(diào)物資”進入小區(qū),實行盤查通報, 管理處接到通報情況,立即派人到安裝空調(diào)的現(xiàn)場提供定位服務。監(jiān)督空調(diào)主機外掛的位置必須在統(tǒng)一的方位。
7。發(fā)現(xiàn)“違章裝修”如何處理
答:及時發(fā)現(xiàn)并糾正違章行為,就可以降低和縮小違章行為造成危害程度和范圍,減少違章行為造成的損失。因此,樓宇管理員、保安員應該做到及時發(fā)現(xiàn)并糾正各種違約行為,依照業(yè)主公約和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理和糾正。
物業(yè)公司制定了6條違章處理的工作原則:
1。以勸導,教育為主的原則;
2。慎
用處罰的原則;
3。得到業(yè)主委員會支持后再進行處罰的原則;
4。處罰以贏得大多數(shù)住戶認可的原則;
5。批評規(guī)勸從重,處罰從輕的原則;
6。處理盡量不傷和氣,事后主動緩和關(guān)系的原則。
針對違章裝修的現(xiàn)象,處理方法主要有:
1。規(guī)勸;
2。制止――及時向業(yè)主通報現(xiàn)場制止施工原因;
3。呈送《違章整改書》給裝修業(yè)主;
4。呈報相關(guān)執(zhí)法部門(市管,城管,環(huán)保等)。
住宅項目裝修――設計――材料采購――進場施工――項目建成――拆除(人工費用)――恢復(人工費用)――廢棄材料
預防違章裝修現(xiàn)象的發(fā)生,只有一條途徑――不厭其煩地盡到“告知”的義務,以“專業(yè)人士”的微笑服務,來贏得業(yè)主和施工人員的理解與支持。
業(yè)主裝修工作流程
水、電工階段
1、對衛(wèi)生間、廚房地面及墻面進行裝修施工時,應做好防水處理;施工結(jié)束后應做24小時
閉水實驗和通水實驗。
2、戶內(nèi)安裝報警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等弱電線路因涉及日后使用效果,建議盡量不要更改,如
有更改請做好隱蔽記錄。
土工階段
1、施工現(xiàn)場的材料要分開堆放不得集中或超負荷堆放在一處。
2、肢、寬架梁不得任意鑿打、損壞,不得改變房屋建筑主體和承重墻。
3、廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面防水層必須進行保護,管道井、維修窗、通風、通氣井不得任意敲打,以免破壞管邊防水層。
木工階段
1、 裝修過程中建議您配備兩只滅火器,以確保室內(nèi)裝修安全。
2、 在木工使用沖擊鉆打墻面時,請注意在水、電階段已布置的隱蔽工程。
3、 窗框邊二次裝修需要打鑿的,為保證您家窗的防水性,應在鑿完后進行防水處理后方可繼續(xù)進行裝飾施工。
4、 嚴禁將木屑、廢舊五金材料等倒入下水道,以避免造成管道堵塞現(xiàn)象。
油漆階段
1、 業(yè)主(住戶)盡量使用健康、環(huán)保的油漆產(chǎn)品。
2、 油漆材料包裝盒應集中放置,不得隨意亂扔。
