工程管理服務人員工作守則（十二篇）

第1篇 工程管理服務人員工作守則

工程項目管理服務人員工作守則

1、前期工作管理計劃及安排

工程前期工作主要目標:(規(guī)劃用地許可證已有)

① 施工圖 ③建設工程規(guī)劃許可證④建筑施工許可證

前期工作的主要內容

根據本項目情況,前期管理工作主要環(huán)節(jié)有:

(1)計劃立項

(2)確定規(guī)劃四線的位置(綠化線、道路線、河道線、高壓線)

(3)項目方案招標、決標

(4)有關部門參加項目方案會審

(5)政府部門對項目方案進行批復

(6)項目擴初設計

(7)各有關部門參加項目擴初設計方案會審

(8)各有關政府職能部門對擴初設計進行審查(消防、交警、防疫、環(huán)保、人防、綠化、市政、土地、房管等)

(9)政府部門對擴初設計方案的批復

(10)項目施工圖設計

(11)專業(yè)部門對施工圖進行設計審查

(12)測繪部門對建筑物預定位(灰線)

(13)領取建設工程規(guī)劃許可證

(14)施工招投標、監(jiān)理招投標

(15)質量、安全監(jiān)督管理部門受理監(jiān)督

(16)向政府有關部門交納規(guī)費

(17)領取施工許可證

從以上的前期工作的內容及工作環(huán)節(jié),我們可以看到盡管前期審批的頭緒繁復,但是我們可以從千頭萬緒中觀察到所有審批工作的起源及所圍繞的中心環(huán)節(jié):

審批工作的源頭

第2篇 萬科物業(yè)智能化工程部售后服務管理辦法

vk物業(yè)智能化工程部售后服務管理辦法

1、目的

規(guī)范智能化工程部售后服務。

2、適用范圍

智能化工程部承接的地產智能化工程項目。

3、定義

售后服務是指工程完工后,在保修期內提供的后續(xù)服務。

4、職責

部門/崗位職責

部門經理負責監(jiān)控部門整體客戶服務工作質量。

本部事務主管負責與珠三角地區(qū)的地產客戶服務中心、物業(yè)服務中心建立售后服務溝通平臺,監(jiān)督各項目組售后服務及時性,協調處理售后服務遺留問題。

技術組主管負責審核設備故障處理記錄,為已過保修期并且撤離該城市業(yè)務的項目提供技術支持。

采購管理員負責配合各項目組與供應商協調設備返修事宜。

區(qū)域行政負責跟進區(qū)域內各項目設備返修,收集售后服務各類報表,報相關人員跟進。

城市負責人負責組織本項目售后服務工作。

城市技術負責人負責對售后服務提供技術支持。

售后服務技術員負責項目組售后服務具體工作。

5、方法及過程控制

5.1售后服務提供

5.1.1每個項目在售后服務階段需將售后服務人員及城市負責人的姓名、聯系電話提供給當地物業(yè)服務中心,并要求24小時處于開機狀態(tài)。

5.1.2每個項目在竣工交付后,城市負責人應當及時與物業(yè)服務中心協調,將部門印制的《項目安防設備服務登記表》提交給物業(yè)服務中心,物業(yè)服務中心接到業(yè)主售后服務需求時填寫《項目安防設備服務登記表》,并通知智能化工程部售后服務人員處理,對于重要問題或可能會引起投訴的工程遺留問題需及時將信息反饋至本部事務主管和部門經理征求處理意見,由本部事務主管跟進處理結果。

5.1.3售后服務技術員能在現場解決的問題須在現場立即處理,對于發(fā)生需更換設備的故障,需在《智能化工程設備故障處理記錄表》注明,作為核對盤點表物資出庫的依據之一,各項目組統(tǒng)計《智能化工程設備故障處理記錄表》于每月25日前報區(qū)域行政匯總,統(tǒng)一報技術組主管。

5.1.4項目組售后服務人員每月填寫《智能化工程售后服務月報》,經城市負責人審核報區(qū)域行政匯總,報區(qū)域主管、分管經理助理審核后以郵件形式主送當地物業(yè)服務中心維修主管,抄送給物業(yè)服務中心負責人、本部事務主管、部門經理。

5.2售后設備維修或更換

5.2.1 如確認設備損壞需返回廠家維修,由售后服務人員填寫《智能化工程售后服務

處理流程表》,報城市技術負責人審核、技術組主管審批,抄送區(qū)域行政和本部事務主管,如涉及我方支付設備維修費用需報本部事務主管審核,部門經理審批。由項目組直接將故障設備寄回廠家維修,區(qū)域行政負責跟進本區(qū)域內各項目故障設備維修結果,并做好跟進記錄。

5.2.2因維修設備而發(fā)生的維修費用,付款時由區(qū)域行政填寫《付款申請單》,并附對應的供應商發(fā)出并經我方確認的維修設備收費確認函、《智能化工程售后服務處理流程表》及其郵件批復頁,每月匯總一次報銷。

5.2.3因售后服務而發(fā)生的設備采購由項目組負責人填寫《智能化工程項目組物資申請單》,需經技術組、本部事務主管、物資計劃管理員審核,部門經理審批后由采購管理員采購。

5.3 售后服務收費

5.3.1對業(yè)主室內設備增加、移位的服務項目,按部門收費標準執(zhí)行。收費標準以外的項目收費,需經本部事務主管批準后方可執(zhí)行。

5.3.2對于不在保修范圍內而發(fā)生的設備損壞,由城市負責人將現場情況電話知會本部事務主管,由本部事務主管報價確定賠償金額,城市負責人填寫《智能化工程售后服務處理流程表》注明賠償金額,報本部事務主管、財務人員,抄送部門經理,由城市負責人和財務人跟進收款情況。

5.3.3各項目組每月需統(tǒng)計售后服務收費情況,填寫《智能化工程售后服務收費明細表》,每月25日前報區(qū)域行政匯總,由區(qū)域行政報財務人員跟進收款情況。

5.3.4售后服務收費每季度與當地物業(yè)服務中心對賬,半年收一次款。由區(qū)域行政匯總對賬情況報部門財務,抄送本部事務主管、部門經理,作為應收賬款,由城市負責人跟進當地物業(yè)服務中心付款事宜。

5.4 提供售后服務原則

5.4.1保修期內的項目

5.4.1.1在保修期結束前半年,項目組需與當地物業(yè)服務中心溝通,要求對方指定專人協助智能化設備故障處理,協助對方建立緊急情況應急處理方案,并負責對相關人員做好培訓,做好相關記錄,逐步將智能化設備日常維護和簡單故障工作移交給當地物業(yè)服務中心自行處理。

5.4.1.2保修期內售后服務按合同條款約定操作,本著負責、服務的原則提供售后服務,合同條款約定不明確的分為以下三種情況操作。

1、保修期內該項目組還在操作的(一般是指分期開發(fā)的項目):

a、出現緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或物業(yè)服務中心正常管理的情況),需及時趕到現場處理。

b、需安排兼職售后服務人員負責設備故障處理和日常維護,業(yè)主室內設備改位,居家防盜開通,每周安排二次集中處理。

2、在保修期內該項目組已撤離,但部門在該城市有其他項目組施工的:

a、出現緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或給物業(yè)服務中心管理帶來安全隱患的情況),需24小時內趕到現場處理。

b、需安排兼職售后服務人員負責設備故障處理和日常維護,業(yè)主室內設備改位,居家

防盜開通,每周安排一次集中處理。

3、在保修期內部門業(yè)務已撤離該城市:

a、出現緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或給物業(yè)服務中心管理帶來安全隱患的情況)

需調配離該城市最近的項目組售后人員48小時趕到現場處理。

b、在項目入伙之日起半年之內需安排售后服務人員在現場負責設備故障處理,居家防盜開通。同時要求對方指定專人協助智能化設備故障處理,協助對方建立緊急情況應急處理方案,并逐步將智能化設備日常維護和簡單故障工作移交給當地物業(yè)服務中心自行處理。

c、在項目入伙之日起半年后售后服務人員撤離現場,如果出現系統(tǒng)設備故障安排就近城市項目組人員每月集中處理一次,如因人為損壞、雷擊、臺風等不可抗力因素(不屬保修范圍)導致系統(tǒng)故障需要我方派人現場處理的,往返交通及一切相關費由對方負責。

5.4.2已過保修期的項目

5.4.2.1建議

對方采購易損件備用。

1、已過保修期該項目組還在操作的(一般是指分期開發(fā)的項目):

日常設備故障主要由當地物業(yè)服務中心人員負責處理,安排售后服務人員每周一次

集中協助處理(包括業(yè)主室內居家防盜開通),如涉及設備維修更換費用由對方負責。

2、已過保修期該項目組已撤離,但部門在該城市有其他項目組施工的:

日常設備故障主要由當地物業(yè)服務中心人員負責處理,安排售后服務人員每半個月一次集中協助處理(包括業(yè)主室內居家防盜開通),如涉及設備維修更換費用由對方負責。

3、已過保修期部門業(yè)務已撤離該城市:

由技術組通過電話提供技術支持,如需我方現場處理,往返交通費、人工費等一切費用由對方承擔。

6、記錄表格

vkwy7.5.1-j02-03-f1《智能化工程設備故障處理記錄表》

vkwy7.5.1-j02-03-f2《智能化工程售后服務處理流程表》

vkwy7.5.1-j02-03-f3《智能化工程售后服務收費明細表》

vkwy7.5.1-j02-03-f4《智能化工程售后服務月報》

第3篇 大學工程部加強優(yōu)質服務承諾管理獎罰條例

大學工程服務部加強優(yōu)質服務承諾的管理和獎罰條例

自20**年9月1日后勤各實體成立以來,我部為大學的建設做了大量的工作,同時也為用戶提供了很多方便。為了更好地做好我們的工作,更好地為用戶服務,嚴格執(zhí)行后勤處提倡的20**年為服務素質提高年,我們特制定以下的優(yōu)質服務承諾:

1、將全體員工的相片、姓名、編號公布在員工榜上。

2、所有員工掛牌上崗,虛心接受用戶的監(jiān)督。

3、公布工程服務部的辦事指南和管理架構。

4、日常的家庭用戶水電報修、按用戶預約時間在當天半個工作日修復。

5、路燈、樓梯燈檢修在一個工作日之內修復。

6、外水、外電故障搶修在1~2個工作日修復。

7、廁所、下水道堵塞即報即修,在半個或一個工作日之內修復。

8、拆換座廁在一個工作日之內完成。

9、拆換蹲廁在二個工作日之內完成。

10、與后勤和基建以及有關部門的工程按合同規(guī)定時間內完成。

11、在上班時間設立報修、安裝、維修咨詢點。

第4篇 酒店裝飾工程售后服務管理措施

酒店裝飾工程售后服務管理

建筑裝飾工程的回訪和保修制度是在工程竣工交付使用后,在一定的期限內(投標文件規(guī)定2年)由施工單位主動到建設單位或用戶進行回訪,對的確屬由于施工單位責任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題,由施工單位免費負責修理,直至達到正常使用的標準。

回訪保修制度屬于建筑工程竣工后管理的范疇,在工程項目管理中,可以體現出我公司對由建設單位發(fā)包給我單位承包的工程項目負責到底的精神,體現了我公司遵循的'施工前為用戶著想,施工中對用戶負責,竣工后讓用戶滿意'的工作宗旨。

一.工程保修

1、在工程竣工驗收的同時(最遲不超過3天)由我方向建設單位發(fā)送《建筑裝修安裝工程保修證書》,詳明工程簡況;保修范圍和內容;保修時間;保修說明;保修情況記錄。并附上我單位地址,電話,聯系接待部門和聯系人。

2、求檢查和維修

在保修期內,建設單位或用戶若發(fā)現裝修的使用功能不良,又是由于施工質量影響所致,可以用口頭或書面方式通知我單位,說明情況,要求派人前往檢查修理。我單位承諾盡快派人前往檢查,并會同建設單位共同甘共苦作出責任鑒定,提出修理方案,并立即組織人力,物力進行修理。

3.驗收

在發(fā)生問題的部位或項目修理完畢后,要在'保修記錄'欄內做好登記,并經建設單位驗收簽字,以表示修理工作完結。

4.經濟責任處理

由于裝修工作情況比較復雜,有些維修項目往往是由于多種原因造成的,因此在經濟責任處理上必須根據維修項目的性質,內容,結合檢查,維修諸種原因的實際情況,由建設單位和施工單位共同商定經濟處理辦法,一般有以下幾種:

4.1維修項目確屬由于施工單位施工責任造成的,或施工責任造成的隱患,則由施工單位承擔全部檢修費用;

4.2維修項目是由于建設單位和施工單位共同責任造成的,雙方應實事求是的共同商定各自理應承擔的費用;

4.3維修項目是由于建設單位所提供的設備,材料,成品,半成品等質量問題造成,維修工作施工單位可以進行,但其間各種費用(包括材料,人工,機具所有費用)應由建設單位負擔。

第5篇 學院維修服務中心維修改造工程管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強維修改造工程管理，規(guī)范工程的立項、審批、招標、施工、驗收、審計、結算等程序，提高工程質量和資金使用效益，根據上級有關規(guī)定，結合我校實際，特制定本辦法。

第二條 維修改造工程包括學校各類公用房及其附屬設施設備的維修改造，以及校園道路、橋梁、圍墻、水電、管網、通訊、綠化環(huán)境等的維修改造。

第三條 后勤管理處是學校維修改造工程管理的職能部門，負責全校維修改造工程的統(tǒng)一管理。

第二章 項目的立項與審批

第四條 學校每年9月底前接受下年度維修改造工程計劃申報。申報時，相關部門(單位)應填寫《z文理學院維修改造工程申報表》，并統(tǒng)一報后勤管理處。屬公共性質的維修改造工程由后勤管理處編制維修改造計劃。未列入計劃的維修改造項目原則上不予立項。

第五條 根據歸口管理原則，實驗室維修改造項目由實驗室管理部門審核，教室維修改造項目由教務處審核，安保消防設施維修改造項目由保衛(wèi)處審核，其余項目由后勤管理處審核。學校根據申報項目的重要性、可行性及經費預算等情況，統(tǒng)籌確定維修改造工程年度計劃。

第六條 后勤管理處根據年度計劃，負責編制工程概算，經計劃財務處初審、校財經工作領導小組審議通過后，報z市財政局批準實施。

第七條 未列入年度計劃又確需維修改造的項目，申請單位須填寫《z文理學院維修改造工程申報表》，由歸口管理部門簽署意見后報后勤管理處審核，經學校批準后實施。因不可抗力或突發(fā)事件造成的維修改造工程，經后勤管理處集體研究并報分管校領導同意，可進行應急搶修處置。

第三章 施工單位的確定

第八條 根據學校規(guī)定，造價預算在5萬元(含)以上的維修改造工程，需通過招標擇優(yōu)選擇施工單位。其中，達到z市政府采購限額標準的工程項目，在z市公共資源交易中心組織招標;未達到z市政府采購限額標準的工程項目，在學校招投標平臺組織招標。

第九條 造價預算在5萬元以下的維修改造工程，每年先通過招標擇優(yōu)確定若干家入圍施工單位。然后，根據每項工程的技術難度和緩急情況，以議標的方式在入圍單位中確定施工單位。應急搶修的處置，經后勤管理處集體研究，可直接向符合條件的施工單位下達工程項目任務書。

第四章 項目的實施與管理

第十條 維修改造項目施工單位一經確定，由后勤管理處與其簽訂工程合同。

第十一條 后勤管理處按照維修改造工程合同的要求，依照國家有關工程檢驗標準及施工規(guī)范，嚴格進行施工監(jiān)督管理，督促施工單位保質、保量完成施工任務。大型工程可委托專業(yè)監(jiān)理公司監(jiān)理，使用單位也可派代表參與監(jiān)督。

第十二條 后勤管理處應加強對工程項目的過程管理，做好工程隱蔽部位、土石方工程、拆除工程等環(huán)節(jié)的驗收簽字工作。工程施工中一般不對施工設計或要求進行變更。如確需變更，經論證后填寫《z文理學院維修改造工程變更聯系單》，說明變更理由，并根據學校有關規(guī)定，逐級審批后實施。

第十三條 施工單位按學校水電管理辦法的規(guī)定辦理相關手續(xù)，據實繳納工程用水、用電費用。

第十四條 工程竣工后，后勤管理處負責組織施工單位、使用單位、審計處及相關專業(yè)人員進行工程驗收，督促施工單位及時整改驗收中提出的問題。驗收合格后，移交使用部門使用與管理。對施工質量不合格的工程，做到不驗收、不結算、不交付使用。采用監(jiān)理制的工程項目，工程驗收還需由工程監(jiān)理單位蓋章確認。維修改造工程的質量保修期一般應為一年以上。

第十五條 后勤管理處負責收集維修改造工程的相關資料，并在工程竣工驗收與決算后，整理并歸檔。

第五章 經費管理與結算審計

第十六條 維修改造經費主要用于工程項目的咨詢、設計、預算編制、招標代理、施工和監(jiān)理等支出，實行?？顚Ｓ谩?/p>

第十七條 工程竣工驗收合格后，施工單位應在30天內(合同另有約定的除外)將工程決算書和竣工相關資料送達后勤管理處。經后勤管理處審核確認后，送審計處審計。工程按照施工合同進行結算，按審計處出具的工程審定價結算經費。實際結算費用不得超出經費預算，超過項目經費預算的部分不予支付。

第十八條 維修改造工程一般不預付工程款。工程質量保修金不得低于工程總造價的5%。工程保修期滿后，由后勤管理處負責組織現場復驗并征求使用部門意見，確認不存在質量問題并簽字認可后，退回工程質量保修金。

第六章 附 則

第十九條 元培學院、附屬醫(yī)院、資產經營公司根據本辦法制定本單位維修改造工程管理實施細則，報學校后勤管理處批準后實施。

第二十條 本辦法由后勤管理處負責解釋。

第二十一條 本辦法經2023年第11次校長辦公會議審議通過，自文件發(fā)布之日起施行。

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第6篇 中小學現代遠程教育工程項目管理服務制度

一、以高度的政治責任感，管好、用好遠程教育設備。全天為學習者提供現代遠程教育資源使用服務。

二、開展培訓和教學活動時，管理人員不得隨意離開遠程教室，結束后按有關要求，清理教室和設備，同時切斷電源和關好門窗，方可離開。

三、將管理人員的工作納入教師工作量，并將管理工作情況列入年度考核內容。

四、每學期必須有校本培訓計劃和總結，對教師開展培訓和學生的學習活動要按有關要求做好記錄，設備使用登記，建立檔案。

五、項目學校要結合遠程教育資源開展為本社區(qū)和周邊農民提供服務，發(fā)揮輻射作用，做好黨員干部的培訓工作及農村實用技術等方面的培訓工作，并作好培訓活動記錄。

六、項目學校要根據自身課程計劃，編制和安排相應的課表，保證每周不少于20課時。

第7篇 客戶服務商務管理部工程師及專員的安全生產職責

1. 遵紀守法，遵守公司安全生產相關管理制度及公司安全管理規(guī)定；

2. 簽署與本崗位相適應的安全生產目標責任書以及安全承諾書；

3. 貫徹執(zhí)行國家、****市、區(qū)以及公司有關安全生產方針、政策、法律法規(guī)、規(guī)章和標準；

4. 在直屬負責人的領導下，落實本崗位有關安全生產的各項工作。對本崗位的安全生產工作負責，對直屬負責人匯報；

5. 參加公司安全生產相關活動，如危險源辨識、安全培訓、ehs體系審核、應急演練等；

6. 及時、如實上報發(fā)生的安全生產隱患或事故；

7. 落實完成其他安全生產相關的工作。

第8篇 現代遠程教育工程項目管理服務制度

1、以高度的政治責任感，管好、用好遠程教育設備，為學習者提供現代遠程教育資源使用服務。

2、開展培訓和教學活動時，管理人員應掌握使用情況，結束后按有關要求，清理教室和設備，切斷電源和關好門窗，方可離開。

3、遠教項目管理人員的工作納入教師工作量，并將管理工作情況列入年度考核內容。

4、每學期必須有校本培訓計劃和總結，對開展教師培訓和學生的學習活動要按有關要求做好記錄，設備使用登記，建立檔案。

5、做好農村黨員干部的培訓工作。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)遠教辦的指導下，按照培訓要求提前做好培訓資料的準備工作，做好下載資源、刻錄光盤、播放收視流媒體節(jié)目等工作，對培訓活動作好記錄。

第9篇 裝飾裝修公司工程管理人員服務規(guī)范

一、工程部經理崗位職責及規(guī)范:

對所屬各機構進行全面管理;對不合格的施工隊予以整頓/清除;對不稱職的相關管理人員進行處罰直至除名。

二、工程巡檢崗位職責及規(guī)范:

負責所轄工程的質量、工期管理以及文明施工和安全生產的管理,協調客戶、施工隊、家裝管家之間的工作關系。對設計圖紙不全的工程有權不予開工。

在施工過程中,如果施工工藝符合公司標準要求但客戶未交中期款,工程巡檢有權予以停工。

對工程質量有問題的工程有權責令施工隊整改直至更換新的施工隊。有權行使合理的處罰手段。

第10篇 軟件園物業(yè)管理工程服務標準

軟件園物業(yè)管理工程服務標準1服務范圍區(qū)域 設備名稱 設計數量 建成數量 單機容量g1地段湖體面積見設計圖紙16000平方米湖體水量24000立方米潛水泵20臺2.2kw潛水泵2臺

7.5 kw格 柵1臺0.

7

5 kw 2 管理標準2.1 周邊林帶噴灌設施:使用中不跑、冒、滴、漏,設施的冬、夏季維護方案。

2. 2湖體及周邊綠地附屬配套設施:使用中不跑、冒、滴、漏,冬季養(yǎng)護不凍,機電設備運轉正常、安全。

2. 3 園區(qū)道路:局部破損隨時修補。

2. 4 園區(qū)路燈:根據晝夜變化調整開關燈時間,路燈損壞及時維修,電纜定期巡檢。

2. 5 園區(qū)市政給、排水設施:井蓋密合、流水暢通、井內無積物,井蓋井圈損壞、丟失隨時補換。

2. 6 中水處理站及其配套管線設施:使用中不跑、冒、滴、漏;

機電設備運轉正常、安全,

第11篇 z大廈物業(yè)工程管理服務內容

大廈物業(yè)工程管理服務內容

管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。

工程管理目標

1.完好設備,完好機房,完好系統(tǒng)的完好目標。

目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。

2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。

目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。

3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現最大功能。

為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。

設備設施日常管理工作

1.房屋、建筑設施

1.1工作程序

1.1.1設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;

d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

f.每年根據四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。

1.2質量標準

1.2.1主體結構

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現;

b.鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現象,確保構件的承載能力;

c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象,確?；A結構穩(wěn)定牢固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。

1.2.3外粉刷

外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協調。

1.2.4內粉刷

各種內粉刷及踢腳線無剝落現象,粉刷完好。

1.2.5水、電

a.各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。

1.2.6落水

各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。

2.供配電設備

2.1工作程序

2.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

2.2質量標準

2.2.1低壓開關柜

a.耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定;

b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;

c.電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;

d.接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;

e.操作部分應靈活,接點和機械聯鎖的動作應正確;

f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;

g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;

h.雙電源箱能自動切換;

i.控制箱手動和自動操作均能運行。

2.2.2照明設備

a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;

b.開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;

c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規(guī)定;

d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;

2.2.3防雷接地裝置

a.接地電阻值應符合要求;

b.接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現象;

c.接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。

2.2.4機房環(huán)境

a.消防設施完備,有效;

b.內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

3.供氣設備

與煤氣公司保持聯系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時進行報修。

4.給排水設備

4.1工作程序

4.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

4.2質量標準

4.2.1供水泵

a.各水泵運行主要參數(流量、揚程等)符合出廠要求;

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;

c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現象;

d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正常可靠;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;

b.各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;

c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;

d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;

e.各管道設備等無銹蝕,無滲漏。

4.2.3排水系統(tǒng)

a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

c.各檢查口標記清楚,操作方便;

d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。

4.2.4污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;

b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象;

c.壓濾機運轉正常、完好;

d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術參數符合出廠要求;

e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;

f.各調節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現象;

g.氣浮除渣設備完好;

h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;

i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正常可靠;

j.消毒裝置完好、有效;

k.電氣接地保護可靠、安全;

l.經系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。

5.消防系統(tǒng)

5.1工作程序

5.1.1日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

b.安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

5.1.2定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3維修保養(yǎng)

a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

5.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門。

5.2質量標準

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求;

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;

c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現象;

d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;

f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。

5.2.2增壓泵

增壓泵運轉平穩(wěn),各項運行參數符合出廠標準。

5.2.3消火栓及配套設施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好;

b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;

c.各層消火栓出水壓力符合要求;

d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;

e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;

f.消防進水環(huán)網暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。

5.2.4消防報警

a.消火栓泵運轉應與報警聯動;

b.報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。

6.弱電設備

6.1工作程序

6.1.1維修人員

a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;

c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。

6.1.2電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;

b.發(fā)現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。

6.1.3保安人員

a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;

b.發(fā)現異常情況,及時報告保安主管、設備主管。

6.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養(yǎng)工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;

d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;

i.協助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。

6.2質量標準

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)

a.控制臺

-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;

-操作鍵盤靈活、可靠;

-電源鎖開關完好。

b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;

-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;

-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。

c.電源設備

-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;

-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;

-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;

-二路電源切換正常、可靠;

-設備接地保護、防護等安全、可靠。

d.攝像機

-各攝像機工作正常,配置數量齊全;

-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如,符合性能要求;

-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);

-各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。

e.錄像機

-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;

-各攝像監(jiān)視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。

6.2.2保安防盜系統(tǒng)質量標準

a.對講裝置

-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好;

-門衛(wèi)能與戶內通話。聯系情況良好;

-電梯內對講裝置能與門衛(wèi)通話。

b.電子防盜門

-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;

-電子密碼鎖好,且密碼能修改;

-鍵盤無損壞,不滲漏;

-電源正常。

6.2.3巡更系統(tǒng)

a.主機、序號機功能完好;

b.電源、充電體充放電正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界報警系統(tǒng)

a.光電識別器性能良好;

b.信號傳輸線路良好;

c.聲光聯動控制良好。

7.中央空調系統(tǒng)管理方案

7.1暖通及空調系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2空調系統(tǒng)操作安全管理

世紀巴士大廈中央空調系統(tǒng)由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內容,必須引起高度的重視,對空調系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理:

7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實,必須有經過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。

7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。

7.3制冷設備檢修管理

7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。

7.3.2制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;

7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);

7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試,皮帶、濾網、積水盤風量調節(jié)閥等進行保養(yǎng);

7.4空調機組記錄數據管理

建立運行日志,清楚的記錄與反映空調運行各狀態(tài)的各時間段數據,其主要記錄數據為:

7.4.1室外溫度

7.4.2壓縮機排氣壓力

7.4.3壓縮機吸氣壓力

7.4.4冷凝器進出水水溫

7.4.5潤滑油油位

7.4.6設備運行電流

7.4.7設備運行電壓

7.4.8壓縮機上載級數

7.4.9水泵運行電流

7.4.10水泵進出水壓力

7.4.11供回水分配器進出壓力

7.4.12其它數據

7.5中央空調系統(tǒng)運行數據控制

7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.5.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。

7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。

7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

7.5.8清洗y型濾網

7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現不妥,立即更換。

7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.5.12檢查和校準所有的儀表。

7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.6空調箱保養(yǎng)要求

7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.6.3清洗隔塵濾網。

7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

7.6.13檢查風扇是否平衡。

7.6.14測試馬達絕緣是否正常。

7.6.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.6.18消防聯動系統(tǒng)測試。

7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理

7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.7.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。

7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。

7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

7.7.8清洗y型濾網

7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現不妥,立即更換。

7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.7.12檢查和校準所有的儀表。

7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.8空調箱保養(yǎng)要求

7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.8.3清洗隔塵濾網。

7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

7.8.13檢查風扇是否平衡。

7.8.14測試馬達絕緣是否正常。

7.8.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.8.18消防聯動系統(tǒng)測試。

7.9風機盤管保養(yǎng)管理

7.9.1清洗塵網,損壞的更換。

7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。

7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。

7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。

7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。

7.9.6清除冷凝水雜物。

7.9.7修補損壞的保溫。

7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。

7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求

7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現象,如有問題,應立即糾正。

7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。

7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

7.10.6清洗y型濾網。

7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現不妥,立即更換。

7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現磨損或腐蝕嚴

重,立即更換。

7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.10.10檢查和校準所有的儀表。

8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案

8.1電梯維修和保養(yǎng)

8.1.1每日巡視檢查

每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。

8.1.2每周檢查保養(yǎng)

每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)

8.1.3每月檢查保養(yǎng)

每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。

8.1.4每季度檢查保養(yǎng)

每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。

8.1.5每年度檢查保養(yǎng)

電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。

8.1.6專項試驗

a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。

b.限速器與安全鉗的聯動試驗

c.緩沖器的試驗

d.極限開關的試驗

e.層門與轎廂門電氣聯鎖裝置的試驗

f.緊急操作裝置的檢查

g.停止保護裝置的檢查

h.制動器試驗

i.曳引檢查

8.2機房管理

8.2.1機房設備須由工程人員負責,機房區(qū)域未經許可,無關人員一律不得進入。未經工程主管同意,機房內所有物品不得挪用和帶出,不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客,不準帶無關人員入內,因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經理同意,并有專業(yè)設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。

8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好,保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好,保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發(fā)現無法解決的問題,結實報告有關部門。

8.2.3機房內保持清潔、整齊,設備、設施無積塵、蛛網、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品,不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改,應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙,嚴禁擅自動用明火和加熱設備,如施工動用電焊和加熱設備,需經保安部門批準,防火(煙)卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。

8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區(qū)分標記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確,醒目功能標識,同類設備應有統(tǒng)一代碼。

8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài),所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經批準后即使更換,對嚴重損壞或難以修復的,要即使報告工程部經理。

8.2.6根據保養(yǎng)和作業(yè)指導書,定期對機房內的設備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄,填寫相應的保養(yǎng)記錄,凡操作設備必須得到主管授權,無授權人員不準操作設備,對設備的操作必須按操作規(guī)程進行,嚴禁違章操作。

第12篇 軟件園物業(yè)工程服務管理標準

1 周邊林帶噴灌設施:使用中不跑、冒、滴、漏,設施的冬、夏季維護方案。

2湖體及周邊綠地附屬配套設施:使用中不跑、冒、滴、漏,冬季養(yǎng)護不凍,機電設備運轉正常、安全。

3. 園區(qū)道路:局部破損隨時修補。

4 園區(qū)路燈:根據晝夜變化調整開關燈時間,路燈損壞及時維修,電纜定期巡檢。

5 園區(qū)市政給、排水設施:井蓋密合、流水暢通、井內無積物,井蓋井圈損壞、丟失隨時補換。

6 中水處理站及其配套管線設施:使用中不跑、冒、滴、漏;

機電設備運轉正常、安全,隔污柵沉積池定期清理。

7 電器在投入運行后能正常運行;

園區(qū)臨時供電:配電室,配電柜內外清潔無塵、無異物,母線、電纜線之間聯接處接觸良好,各電器開關完好無損。

8 運動場房屋、建筑小品、體育設施、照明、給排水設施的維護掩護,設備設施完好。