第1篇 房屋管理員的日常工作量規(guī)范
1．每日工作量
（1）巡視所管理的地段（片幢）一遍，巡視內容為：
*檢查住宅區(qū)是否有違章行為（有無亂搭，亂建，違章裝修，墻壁有無亂涂，亂畫，張貼廣告，住宅區(qū)內有無亂擺攤販）
*住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現嚴重破損，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，有無亂拉亂搭，住宅區(qū)內有無可疑人員活動）
*住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符標準（樹木花草有無損壞，房前屋后，公共場所有無亂扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛，亂涼曬衣服，有無影響正常休息的噪音源）
*基礎設施是否完整（道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，路口攔護拴，路障是否完好，娛樂設施有無損壞）
*以上內容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現問題能處理的應立即處理之，重大問題和不能處理的問題應向主任匯報。
（2）收繳房租，管理費，各項規(guī)定費用。
（3）接待居民來信、來訪和處理有關房產管理的投訴。
（4）解答居民提出的有關房產管理業(yè)務咨詢。
（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務、驗收修繕質量。
（6）作好工作日記（內容：記錄每天完成的工作、發(fā)現和處理問題、上級領導的指示、急待解決的任務、住戶投訴等）。
（7）整理內務（包括打掃辦公室、整理文件、資料等）。
2、一周工作
（1）走訪住戶（內容：與住戶交換住宅區(qū)管理意見，了解住戶在住房方面有什么困難和需要，掌握住戶家庭基本情況，包括戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和家庭電話、家庭人口以及人口結構，掌握住戶產權歸屬和變更或租戶變更、租金的變化，住房的戶型變化、結構、質量現狀、保養(yǎng)和維修狀況）。
（2）初審裝修申請，并報上級審批。
（3）檢查每幢樓宇等公共設施是否完好（內容包括：電梯運行是否正常，樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品，公共照明是否完好，配電箱、水表設備是否有破損，住宅樓內信報箱是否有破損），發(fā)現問題應及時報主任和有關部門，并協(xié)助處理。
（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓公共部位是否清潔。
（5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉租戶，了解房地產信息。
3、一月工作
（1）編制本月保養(yǎng)維修報表，制訂下月保養(yǎng)維修計劃報管理處主任。
（2）編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表并報主任。
（3）組織修剪管理地段內的樹、木、花、草一次。
（4）發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除。
（5）對本月維修項目進行一次回訪，聽取住戶意見。
（6）整理房屋管理資料、檔案，對發(fā)生異動的（包括房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動）作出修改。
（7）與有關單位聯(lián)系，交換情況一次（居委會、派出所、工商所、房屋產權單位）如有重要情況須用書面報告和反映。
（8）辦公室大掃除一次（窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理）
4、一季度工作
（1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設施（消防拴、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等）是否完整無缺，能否正常使用，發(fā)現問題及時報告有關部門處理。
（2）打開各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現問題及時組織有關人員處理。
（3）組織對樹木花草進行一次施肥。
（4）清理房租、管理費和各項規(guī)費，并編制季度報表，清查是否有漏收、錯收，采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收。
（5）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表
（6）與住宅區(qū)內其他房管員合作，出一期房屋管理?？麄鞅頁P住宅區(qū)內的好人好事和新風尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增強住戶參與管理的意識。
（7）整理房地產信息，并寫出書面報告。
5、一年工作
（1）參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓。
（2）對本管理地段（片、幢）內的住戶全部走訪一遍。
（3）組織清理一次化糞池。
（4）編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告。
（5）編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
（6）整理房產管理檔案資料，寫出資料異動報告，對發(fā)生異動的資料進行修改，保持檔案資料與實際一致。
（7）參與組織一次房屋管理聯(lián)系會，與有關部門交換開展房產管理的意見。
（8）組織一次本管理區(qū)的住戶代表會，聽取住戶對房屋管理的意見和建議，提高提高住戶參與管理的積極性。
（9）總結年度工作，寫出書面總結。
（10）制定下半年工作計劃
第2篇 房屋管理員日常工作量規(guī)范
1.每日工作量
(1)巡視所管理的地段(片幢)一遍,巡視內容為:
*檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭,亂建,違章裝修,墻壁有無亂涂,亂畫,張貼廣告,住宅區(qū)內有無亂擺攤販)
*住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,住宅區(qū)內有無可疑人員活動)
*住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無影響正常休息的噪音源)
*基礎設施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護拴,路障是否完好,娛樂設施有無損壞)
*以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現問題能處理的應立即處理之,重大問題和不能處理的問題應向主任匯報。
(2)收繳房租,管理費,各項規(guī)定費用。
(3)接待居民來信、來訪和處理有關房產管理的投訴。
(4)解答居民提出的有關房產管理業(yè)務咨詢。
(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務、驗收修繕質量。
(6)作好工作日記(內容:記錄每天完成的工作、發(fā)現和處理問題、上級領導的指示、急待解決的任務、住戶投訴等)。
(7)整理內務(包括打掃辦公室、整理文件、資料等)。
2、一周工作
(1)走訪住戶(內容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面有什么困難和需要,掌握住戶家庭基本情況,包括戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和家庭電話、家庭人口以及人口結構,掌握住戶產權歸屬和變更或租戶變更、租金的變化,住房的戶型變化、結構、質量現狀、保養(yǎng)和維修狀況)。
(2)初審裝修申請,并報上級審批。
(3)檢查每幢樓宇等公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常,樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品,公共照明是否完好,配電箱、水表設備是否有破損,住宅樓內信報箱是否有破損),發(fā)現問題應及時報主任和有關部門,并協(xié)助處理。
(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。
(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶,了解房地產信息。
3、一月工作
(1)編制本月保養(yǎng)維修報表,制訂下月保養(yǎng)維修計劃報管理處主任。
(2)編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表并報主任。
(3)組織修剪管理地段內的樹、木、花、草一次。
(4)發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除。
(5)對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
(6)整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的(包括房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
(7)與有關單位聯(lián)系,交換情況一次(居委會、派出所、工商所、房屋產權單位)如有重要情況須用書面報告和反映。
(8)辦公室大掃除一次(窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)
4、一季度工作
(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設施(消防拴、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現問題及時報告有關部門處理。
(2)打開各糞池、井蓋,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現問題及時組織有關人員處理。
(3)組織對樹木花草進行一次施肥。
(4)清理房租、管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表,清查是否有漏收、錯收,采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收。
(5)編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表
(6)與住宅區(qū)內其他房管員合作,出一期房屋管理?？?宣傳表揚住宅區(qū)內的好人好事和新風尚,指出住宅區(qū)存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
(7)整理房地產信息,并寫出書面報告。
5、一年工作
(1)參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓。
(2)對本管理地段(片、幢)內的住戶全部走訪一遍。
(3)組織清理一次化糞池。
(4)編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告。
(5)編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
(6)整理房產管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致。
(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會,與有關部門交換開展房產管理的意見。
(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會,聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高提高住戶參與管理的積極性。
(9)總結年度工作,寫出書面總結。
(10)制定下半年工作計劃
第3篇 辦公大樓房屋檔案建立管理規(guī)范
辦公大樓房屋檔案的建立與管理
檔案資料的分類:
1.辦公樓檔案資料包括:建筑產權產籍資料;規(guī)劃批準文件;規(guī)劃總平面圖;道路規(guī)劃圖;縱向規(guī)劃圖;綠地規(guī)劃圖;詳細規(guī)劃說明書;環(huán)境評價書;辦公樓購、租房業(yè)主和用戶的資料、狀況等;
2.辦公樓工程、公建檔案資料包括:辦公樓竣工和相關資料、土建結構、平、立、剖圖;供水、供熱平面系統(tǒng)圖;電氣系統(tǒng)圖;地下管網圖;市政設施管網綜合規(guī)劃圖;人防布置及結構圖等;
3.辦公樓設備檔案資料包括:各類設備設施保修及售后服務合同、出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。
檔案資料的交接:
1.物業(yè)管理中心參照建設部建材(1991)第69號《房屋接管驗收標準》對大廈交接驗收。
2.物管中心辦公室和物業(yè)管理部負責同開發(fā)商相關部門進行辦公樓檔案資料的交接工作。
3.物管中心工程部負責同開發(fā)商相關部門進行辦公樓工程、公建檔案資料和設備檔案資料的交接。
4.物管中心對交接的檔案資料要一一登記注冊,記錄在交接驗收單上。交接驗收單一式兩份由雙方負責人簽字確認后各自歸檔保存。
5.物管中心對辦公樓的各類檔案資料,按照檔案管理規(guī)定分類歸檔,妥善保管。
檔案管理:
1.在物業(yè)管理中心成立后,將立即建立zz海關辦公樓工程資料檔案,將通過產權單位、設計單位、施工單位等處接收到的完整的zz海關辦公樓檔案資料建檔保存。
2.zz海關辦公樓入住后建立的用戶檔案屬于物業(yè)管理中心要建立的重要資料檔案,內容包括客戶資料,客戶資料變化情況等。
3.日常管理資料檔案,包括:公用設備設施檔案、財務檔案、員工個人檔案、客戶意見調查表、服務質量回訪記錄、保修記錄、客戶投訴記錄及處理情況、重大事件等,以科學、完善地記錄zz海關辦公樓的日常管理工作。
4.在檔案資料的保管方面,物業(yè)管理中心將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則,專人專柜保管,制定完善管理、查閱制度,確保不丟失、不泄密。
檔案目錄
1.物業(yè)接管資料;
2.專業(yè)化管理資料;
3.業(yè)主資料;
4.委托合同;
5.各項管理制度;
6.人員素質與培訓;
7.房屋管理及維修養(yǎng)護;
8.設備管理;
9.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
10.市政公用設施管理;
11.治安保衛(wèi)管理;
第4篇 物業(yè)區(qū)房屋建筑裝飾裝修管理規(guī)范
房屋建筑裝飾裝修的檢查與管理
--物業(yè)區(qū)域房屋建筑裝飾裝修的管理
1.裝修方依法享有房屋建筑裝飾裝修自主權,非業(yè)主的使用人對房屋建筑進行裝飾裝修,必須先征得業(yè)主的書面同意。
2.對房屋建筑裝飾裝修施工時應避開周圍住戶正常的休息時間,以免產生的噪聲或震動擾民;裝飾裝修施工產生的建筑垃圾要自行或請人及時妥善處理,不得亂丟亂倒。
3.房屋建筑管理單位監(jiān)督房屋建筑裝飾裝修活動。
4.房屋建筑裝飾裝修質量的最低保修期限為2年。
5.房屋建筑裝飾裝修造成相鄰房屋建筑管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修方必須負責修復或賠償。
6.新建建筑物、構筑物主體結構經驗收質量不合格,原有建筑物、構筑物存在結構安全隱患且未進行修繕加固,違法建設的建筑物、構筑物等不得進行裝飾裝修。
7.房屋建筑在裝飾裝修過程中,不得自作主張改動房屋建筑主體或者承重結構、搭建建筑物、構筑物或改變房屋建筑外立面,不得在非承重墻上開門、開窗。
8.承重結構變動的房屋建筑裝飾裝修,其方案要經相關部門審查合格后,在建設行政主管部門備案后才能施工。
9.房屋建筑裝飾裝修應依設計施工,嚴格工序管理,并做好隱蔽工程的質量檢查和記錄。
10.裝飾裝修時不可以將沒有防水性能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房。
11.裝飾裝修時不得拆、改承重墻,或拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;不得將雨水管道用于排放生活污水,不得擅自拆或改供暖、煤氣、管道及其他配套設施,不得改變消防設計功能,不得拆改、封閉、堵塞消防設施。
12.裝飾裝修,不得損壞房屋建筑原有的節(jié)能設施或降低節(jié)能效果。
13.裝飾裝修不得占用公共空間、公共部位和設施。
14.房屋建筑裝飾裝修所使用的材料、配件和設備,要有產品質量檢驗合格證明,符合有關保障人體健康和人身財產安全的相關標準。
15.房屋建筑裝飾裝修材料或建筑物配件要經檢測機構對其進行有害物質含量檢測,沒通過檢測或者檢測不合格的不能使用。
16.相關部門必須加強對房屋建筑裝飾裝修的執(zhí)法檢查,房屋建筑裝飾裝修要符合物業(yè)規(guī)劃、消防、衛(wèi)生防疫等相關規(guī)定和標準;公安消防、房產、工商等部門配合建設行政主管部門負責對房屋建筑裝飾裝修進行監(jiān)督和檢查。
17.房屋建筑裝飾裝修活動中出現違反國家法律法規(guī)及有關規(guī)定的情況或工程中存在著影響公眾利益的安全事故及質量隱患,使用了國家明令禁止淘汰的或不合格的材料和設備,任何一方或個人都可以對其進行檢舉、投訴和控告。
第5篇 房屋租賃平臺配置部工作管理規(guī)范
1、目的
為加強部門管理,嚴肅勞動紀律,增強員工責任感與主人翁精神,根據本部門的工作性質特制訂本辦法。
2、術語和定義
本辦法所指“安裝”包括家具、家電及窗簾等配置物料的運送和安裝。
3、工作職責
3.1具體工作流程
3.1.1租客退房后,空房鑰匙經物業(yè)管理員交由配置部;
3.1.2配置部需與招商部在現場共同勘查后,商議該房是否需要清理舊家具、翻新及配置;
3.1.3勘查空房時有義務檢查房內燈具、水龍頭及其他原有固件的使用情況,及時向物業(yè)管理員報修;
3.1.4經與招商部商議后確定為原裝房的空房,配置部將鑰匙交由物業(yè)管理員安排保潔后,招商部接手招租帶看。
3.1.5經與招商部商議后確定要清理舊家具的空房,為加快翻新工作的開展,應盡快安排車輛和人手到現場清理。為控制成本,舊家具的清理應遵循少次多量的原則。
3.1.6經與招商部商議后確定要翻新及配置的空房,原則上配置工作按照“清理舊家具→安裝家電→安裝家具→配置床墊→安裝窗簾→裝飾”的順序進行。
3.1.7空房配置完成,配置部將鑰匙交由物業(yè)管理員安排清潔后,招商部接手招租帶看。此前該房不得出租,房門鑰匙由配置部暫管。對暫時交由配置部使用的鑰匙必須做好保管和使用登記工作。
3.2原則上規(guī)定工作時間內的安裝工作必須配備一個以上配置部人員在場監(jiān)督。
3.3如房間已有租客入住,進場安裝前必須聯(lián)系租客,獲得租客同意后再進場安裝。
3.4安裝熱水器及空調等家電時,在場配置專員必須根據每個房間實際情況指導家電安裝位置,并在安裝完成后到場驗收和清走大件垃圾;家具安裝完成后,配置專員必須到場驗收并根據實際房型調整家具擺放位置。
3.5如無特殊情況,配置安裝完成后必須鎖好房門(特殊情況下可委托安裝師傅鎖門)以免配置丟失。
3.6配置安裝完成后必須由配置部人員在一個工作日內驗收。
4、工作權限
4.1配置部人員出外勤前必須在前臺登記外出事由與返崗時間。
4.2不得利用工作時間辦私事,不分內外勤。
4.3工作時間內必須嚴肅工作作風,杜絕懶散和拖拉現象。
4.4工作事項由主管安排,聯(lián)系供應商洽談等事宜由主管決定。
4.5需要部門經理簽字的單據由主管簽名,如報銷單、請假單、用車申請單等單據。
第6篇 小區(qū)房屋建筑主體管理規(guī)范
住宅小區(qū)房屋建筑主體管理
一、房管工作內容
房屋主體結構安全預防勘察,房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養(yǎng)護,房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排,房屋裝修施工監(jiān)理,系統(tǒng)vi識別牌的規(guī)劃設計及維護管理,物業(yè)管理活動質量檢查監(jiān)督,服務體系的建立及服務質量監(jiān)督。
二、房屋建筑結構及附屬設施管理
建立勘察機制,管理處擬定計劃后,由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢,分析建筑結構沉降情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護制度,每周1次對全小區(qū)進行系統(tǒng)巡查,巡查范圍包括外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備設施、化糞池、其他配套設施及環(huán)境巡視;對巡查發(fā)現需進行維護的,及時進行維護;對環(huán)境問題及時協(xié)調處理和整改。
三、維修養(yǎng)護資金管理
自進入管理之日起建立維修養(yǎng)護資金專項檔案;使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析;由物業(yè)公司負責提案經業(yè)主委員會審核后報相關主管部門審批,完成資金統(tǒng)籌后及時進行養(yǎng)護或修繕施工;對所有養(yǎng)護費使用項目,建立系統(tǒng)的檔案一式二份,長時間保存。
四、基本管理
建立系統(tǒng)的日常資料檔案,保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹立小區(qū)平面圖,設立各項管理告示牌、vi識別牌;建立物業(yè)交接、驗收檔案,圖紙資料檔案;設立宣傳欄并形成定期出版制。每月隨機回訪業(yè)主、每年進行2-3次對小區(qū)業(yè)主意見征詢,及時改進工作作風和管理方式,提高工作效率,提高服務質量。
五、房屋維護工程管理
維修工程采用預算審核及招標管理,技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發(fā)包;維修過程由專職工程技術員負責施工監(jiān)理。
六、實施數據化管理
自開展管理工作始,實行數據的統(tǒng)一管理,規(guī)范管理工作,力求作到任何數據的來源均達到有真實依據;為小區(qū)管理累積管理痕跡。
※日常房管事務管理工作實施規(guī)范運作,如下表:
工作內容跟蹤
監(jiān)督日常:3遍/天;入伙期間:8小時/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內容與處理方法日檢
項目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機電設備;9、社區(qū)活動;10、員工宿舍;11、內務巡視。
處理方法
1、記錄巡視發(fā)現的問題,搜集資料;
2、對巡視中發(fā)現的問題,分類進行處理并及時向有關部門反饋解決;
1)填寫意見轉呈表;
2)發(fā)現的維修不合格,填寫維修記錄,及時反映到主管部門;
3)即行關閉輕微不合格項目;
4)發(fā)現違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行;
5)發(fā)現嚴重不合格項,填寫糾正措施報告。
周檢項目
全面檢查住宅區(qū)各項工作,著重對房管日檢中發(fā)現的不合格項進行檢查處理。
處理辦法管理處主任組織各部門主管、領班,對發(fā)現的不合格項及時整改,嚴重不合格項制定糾正措施。
考核標準平時日檢、周檢、月檢參照iso9002質量體系考核標準執(zhí)行;
年終按 '區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)'的考核驗收標準執(zhí)行。
※小區(qū)設施、照明日常管理工作,實施規(guī)范運作。如下表:
主要內容
運行組值班:保障小區(qū)供水、供電等正常運作并做好記錄;
巡視:巡視設備運作情況,做好巡查記錄;
維修組負責設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔設備;負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現問題及時處理。
檢查項目及處理方法檢查項目1、水泵;2、水池、水箱;4、防盜監(jiān)控報警系統(tǒng);5、消火栓;6、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核參照iso9002質量標準;
年終考核區(qū)'優(yōu)秀示范區(qū)'標準考核。
※小區(qū)設施日常維修養(yǎng)護管理工作,實施規(guī)范運作:
主要工作
房屋本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面:發(fā)現問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3~4年全面修補刷漆一次。
公共設施
道路車場:每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細查1遍;
路燈:每周檢查1遍,即壞即修。
檢查項目及處理方法檢查項目1、地基基礎; 2、墻體; 3、水池; 4、消防設施;5、信報箱;6、標識;7、上下雨污水管;8、道路;9、電纜溝蓋板;10、路面;11、給排水;12、路燈;13、清潔設備;14、娛樂設施。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核參照iso9002質量標準;
年終考核區(qū)'優(yōu)秀示范區(qū)'標準考核。
第7篇 規(guī)范日常檢查特定檢查要求北京發(fā)布房屋建筑安全管理員管理辦法
近日，北京市住建委印發(fā)《北京市房屋建筑安全管理員管理辦法》，自2023年10月1日起，該市每一個物業(yè)管理區(qū)域或者自管房項目應當至少配備一名房屋建筑結構安全員和一名設備設施管理員對所轄房屋建筑進行安全管理。主要職責是對房屋建筑結構、附屬構筑物及設施設備系統(tǒng)進行使用安全檢查，對于檢查中發(fā)現的房屋建筑使用安全問題，要求及時向房屋建筑使用安全責任人和有關行政主管部門報告。
《辦法》的實施是為貫徹落實《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》和《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》，提高該市既有房屋建筑使用安全管理水平，完善房屋建筑使用安全管理體系，進一步明確、落實房屋建筑安全管理的主體責任，建立健全基層房屋建筑使用安全管理人員隊伍，實現房屋建筑安全可持續(xù)。
房屋建筑的正確使用、安全使用，不僅關系到廣大人民群眾的生命財產安全，也關系到城市的可持續(xù)發(fā)展。房屋建筑自投入使用起至停止使用的整個階段，需要不斷進行養(yǎng)護、維修和改造，以便實現適用性、安全性和耐久性要求。對此，《辦法》從以下幾方面進行了規(guī)定：首先，建立房屋建筑安全管理員持證上崗制度。要求房屋建筑安全管理員須具備相關專業(yè)知識，取得《考試合格證書》。并按照專業(yè)將房屋建筑安全管理員分為房屋建筑結構安全管理員和房屋建筑設施設備安全管理員。其次，明確了房屋建筑安全管理員的工作職責和工作內容。《辦法》中明確規(guī)定了房屋建筑安全管理員應對所管房屋建筑進行日常檢查和特定情況檢查。并按專業(yè)分別對房屋建筑結構安全管理員和房屋建筑設施設備安全管理員日常檢查和特定情況檢查的內容進行了細化明確；同時，還明確了房屋建筑安全管理員對在實施房屋建筑使用安全檢查中發(fā)現的房屋建筑使用安全問題的處理要求；對發(fā)現的危害房屋建筑使用安全行為的處理要求等。這些規(guī)定能夠使房屋建筑使用安全管理人員在履行職責過程中做到“有章可循、有法可依”。再次，明確房屋建筑安全管理員的配備要求。為保證房屋安全建筑安全管理員工作切實發(fā)揮作用，綜合考慮現有物業(yè)管理項目的規(guī)模，《辦法》中分別對居住建筑、公共建筑和人員密集場所，以一個物業(yè)管理區(qū)域或者自管房項目的建筑面積為劃分標準，規(guī)定了房屋建筑安全管理員數量的配備要求。
第8篇 危險房屋建筑管理規(guī)范
危險房屋建筑的鑒定與管理
--危險房屋建筑的管理
對房屋建筑的鑒定,要參照有關專業(yè)技術標準、規(guī)范和規(guī)程進行。為了避免把非危險房屋建筑誤定位為危險房屋建筑,造成一系列不必要的損失,危險房屋建筑的鑒定應由專業(yè)技術鑒定人員執(zhí)行。
鑒定程序
1.受理危險房屋建筑鑒定的申請。
2.進行初始調查,弄清房屋的歷史和現狀。
3.進行現場勘查和測試,記錄各種構件損壞狀況和數據。
4.進行檢測和計算,整理好技術資料。
5.做出全面分析,綜合判斷,給出處理建議。
6.頒發(fā)鑒定文書。
對于被鑒定為危險房屋的,一般遵循以下處理方式
1.在進行一系列安全技術措施后,還能短期使用,就采取邊觀察邊使用的方式。
2.經過適當技術措施改進后,無安全隱患的房屋可以繼續(xù)使用。
3.失去修繕價值,并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋建筑短期內不便拆除的就將其空出,停止使用。
4.失去修繕價值并威脅到周邊房屋建筑的危險房屋建筑,就立即拆除。
鑒定機構的鑒定人員應做到專業(yè)技術配套,經鑒定屬危險房屋的,必須及時發(fā)出危險房屋通知書;屬于非危險房屋的,應在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限。
危險房屋建筑的管理
1.房屋建筑的持有人要定期對其房屋實行安全觀察并做好排險解危的各項準備;房屋建筑所在地的行政主管部門也要加強監(jiān)督檢查,做好搶險救災工作。
2.房屋建筑持有人對危險房屋建筑能解除不安全因素的,要及時解除;對無法解除危險因素的,要采取適當的安全措施。
3.房屋建筑持有人對經過鑒定的危險房屋,要依鑒定機構的處理建議進行修繕或加固措施;否則,房地產行政主管部門有權采取其他強制措施或指定相關部門進行代修,費用由房屋建筑持有人負責承擔。
4.有關部門要及時辦理房屋建筑持有人所進行的搶險解危的各項手續(xù),杜絕因時間延誤發(fā)生事故。
5.房屋建筑持有人因經濟困難對危險房屋建筑治理無力時,相關部門可對其實行借貸。
6.已經被鑒定為危險房屋建筑并需要拆除或重建時,相關部門應適當予以政策上的優(yōu)惠。
7.異產毗連危險房屋的各所有人,應按照國家對異產毗連房屋的有關規(guī)定,共同履行治理責任;拒不承擔責任的,由房屋所在地房地產行政主管部門調處;當事人不服的,可向當地人民法院起訴。
附1:《危險房屋鑒定標準》
第9篇 某某小區(qū)房屋共用設施設備維護與管理規(guī)范
我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設備和設施加強日常養(yǎng)護和維修管理,并定期記錄在相應表格中。
1、房屋建筑本體及公共部位:
每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價;
每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發(fā)現質量問題及時向業(yè)主或有關部門報告與建議;根據業(yè)主或有關部門的委托,組織維修工作;
在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;
每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;
業(yè)主已委托管理的空置房,每周戶外巡視1次,發(fā)現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主,并采取必要的緊急處理措施;
巡檢有記錄;
巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關規(guī)章制度,包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;
值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書;
保持配電房清潔衛(wèi)生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬;
每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況,并定時抄表做好記錄,出現異常及時處理;
每年委托專業(yè)單位對變壓器進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng);每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng);保證正常電力供應,限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度;每年檢測2次配電房內消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次;
潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內主要電器設備干燥;
每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發(fā)現馬上采取措施杜絕;
每日填寫運行記錄,建檔備查。
3、弱電系統(tǒng)
操作人員受過專業(yè)培訓,持證上崗;
工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別;發(fā)現異常,及時處理;
有切實可行的維修保養(yǎng)計劃;保養(yǎng)、檢修及時;
對相關設備、設施定期進行調試,使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài);
工作、維修、養(yǎng)護有記錄,特殊系統(tǒng)、設備的進入經過授權,密碼有有效保護;
分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài),定期對各類信息、數據進行統(tǒng)計分析,形成日、月報表。
4、給排水系統(tǒng)及其配套設施
給水設施
飲用水水池(箱)半年消毒1次,操作人員具有相應操作資格,按照程序操作,清洗時無二次污染,有嚴密的管理設施;水質每6個月化驗1次,有供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證,保持箱體完好,池體內清潔,沒有對水質構成污染的因素;保持水池(箱)結構完好,無滲漏,表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時修補。經常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門;冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質產生污染;
保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次,以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈,各種儀表指示穩(wěn)定正常,閥門開關靈活,發(fā)現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態(tài);水泵運轉部件經常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次;泵房內設備2年后,每年翻新1次,并標明各種標志 ;每日填寫水泵運行記錄,建檔備查;
每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關,對出現故障的閥門及時修復,閥門應開關靈活;
專業(yè)人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養(yǎng)、維護,出現問題隨時處理。
排水設施
*樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查,每3年全面更換1次;
*每周清掃1次以上排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內生長的雜草;達到目視基本干凈無污漬、無雜草,排水暢通,無積水、臭味;
*每2個月對地下管井清理1次,撈起井內泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌,必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無粘附物,井底無沉淀物,水面無漂浮物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。
5、智能化安保系統(tǒng)
每日進行系統(tǒng)檢查,確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運行狀態(tài)。
*日檢:系統(tǒng)外觀:前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
*例檢:系統(tǒng)外觀:前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。
*監(jiān)檢:對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督,對其工作成果進行測評。
制定維護計劃
*小修計劃:根據日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。
*中修計劃;根據季檢記錄及報告,年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。
*大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。
保安人員負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔中央監(jiān)控室及設備表面;每次交接班時檢查監(jiān)控設備系統(tǒng),發(fā)現異常情況立即報告管理服務中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理,同時立即采取人工保安補救措施。
6、電梯運行與管理
a、電梯及其安全設施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養(yǎng);每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗,負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。
保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。
確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),適時降溫、通風、防雨,做好運行服務,經常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監(jiān)督,防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況,建檔備案。
電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容;住宅電梯年故障率低于5%。
制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號20分鐘解救乘客、排除設備故障。
使用有關行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術檔案(電梯類)》,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。
按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。
b、工作程序
電梯維修保養(yǎng)管理:
*電梯主管工程師和電梯公司根據電梯安全維護操作規(guī)范,確定《電梯維修工崗位職責》。
*電梯例行保養(yǎng):
①電梯公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排》。
②對每棟電梯按照當月《電梯保養(yǎng)時間安排表》中時間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項目,進行例行保養(yǎng)工作。
③每次保養(yǎng)完畢填寫機房內的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。
*電梯維修管理
①電梯公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責》的規(guī)定,參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細則》中操作規(guī)范,對照《電梯季檢報告書》中對應項目的要求對電梯進行維修。
②電梯的大、中、小修和急修的定義及項目分類按照《電梯維修質量檢驗制度》確定。
③電梯的小修工作由電梯公司駐點維修組進行,組長對維修質量負責。電梯維修過程中需停梯時應通知中央值班調度室,經中央值班調度室同意后方可停梯維修。
④電梯的中修工作由電梯公司駐點維修組組長根據電梯狀況提出書面申請報主管工程師和電梯公司審查,由電梯公司調配技術力量和人員配合實施。
⑤電梯的大修工作由電梯公司實施。
⑥由主管工程師及質檢員進行維修質量檢查,對維修質量不符合國際(gb10060-93)和《電梯季檢報告書》中要求時,應限期兩周內整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。
⑦任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。
7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施
加強道路維修與養(yǎng)護,制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃,按照合同約定實施;
保持居住區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;
設立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發(fā)現損壞及時修補;
按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;
停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;
停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備,符合停車場規(guī)范要求,便于管理和車主停放車輛。
標準與要求
維修人員在上門為業(yè)主提供維修服務之前,應做到'五個準備'和'三個統(tǒng)一',即:準備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個塑料袋(裝施工垃圾);服裝統(tǒng)一、標識統(tǒng)一和收費標準統(tǒng)一;
雨水井、污水井完好率99%;
路燈完好率99%;
報修處理及時率達到100%;
維修質量合格率100%;
道路完好率99%;
業(yè)主基本滿意率達到95%;
急修服務注意,在最短時間內修復。若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修原則上2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制);
維修作業(yè)人員崗前崗中培訓率達到100%;
管理區(qū)域內房屋外觀完好、整潔。房屋完好率99%;
管理區(qū)域內幢號、單元號有明顯標志,有完善的區(qū)域指示標識;
管理區(qū)域內無亂搭、亂建現象,無違章裝修;
房屋檔案齊全,管理完善;
公共設施、設備良好,運行正常,無事故隱患;
管理區(qū)域內生活用水有嚴密的管理措施,無二次水污染發(fā)生。水質檢驗合格;
