第1篇 某項目管理處投訴處理程序
項目管理處投訴處理程序
1、客戶的投訴可能有以下幾種形式
通過書面形式進(jìn)行投訴(包括信函、傳真、電子郵件等)。
通過電話形式進(jìn)行投訴。
直接到各區(qū)管理處面對面進(jìn)行投訴。
2、針對不同形式的投訴,采取以下相應(yīng)的處理操作程序
(1)對書面形式的投訴處理操作程序。
①詳細(xì)閱讀所來的投訴資料,必須弄清楚業(yè)主的投訴目的(如有疑惑之處,應(yīng)立即致電業(yè)主了解清楚)。
②致電業(yè)主表明我們已收到其投訴資料,正著手安排解決,并表示歉意,請求諒解。
③按投訴資料的投訴情況填寫《投訴處理記錄表》(附表17),并連同投訴資料交由主任簽署。
④按主任已簽署的《投訴處理記錄表》上的處理意見開出相應(yīng)的通知單,由跟進(jìn)人員送往相關(guān)處理部門與相關(guān)部門達(dá)成處理共識,主要是投訴處理開始及完成時間要相關(guān)部門予以明確。
⑤再次致電業(yè)主,表述我們的處理意見及計劃完成時間,征詢業(yè)主之意見。
⑥跟進(jìn)人員必須緊密跟進(jìn)有關(guān)部門的處理情況,在處理過程中發(fā)現(xiàn)影響處理執(zhí)行的情況應(yīng)立即向主任匯報,由主任親自與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
⑦如主任也無法協(xié)調(diào)解決的問題,應(yīng)立即通知客戶服務(wù)部協(xié)助跟進(jìn),仍無法解決的由經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
⑧投訴處理完后,由跟進(jìn)人員致電業(yè)主對處理情況及結(jié)果進(jìn)行意見征詢。
⑨跟進(jìn)人員將業(yè)主對處理情況及結(jié)果的意見詳細(xì)記錄在《投訴處理記錄表》上,并由主任簽署后交收費(fèi)文員歸存。
⑩客戶服務(wù)部定期到各區(qū)收取業(yè)主的書面投訴資料及《投訴處理記錄表》(副本),進(jìn)行整理分析,并向上級部門提出分析報告和整改方案。
(2)對來電形式的投訴處理操作程序
①對投訴來電應(yīng)耐心聽取,盡量避免在電話里進(jìn)行解釋,對關(guān)鍵要點(diǎn)應(yīng)在便條上即時記錄(以便準(zhǔn)確完整記錄在《投訴處理記錄表》上)。對不清楚之問題應(yīng)在業(yè)主投訴完后,客氣地進(jìn)行詢問明確,目的要準(zhǔn)確無誤地了解業(yè)主的投訴要求。
②在來電結(jié)束前應(yīng)向客戶表示歉意,請求業(yè)主的諒解。
(3)對直接到各區(qū)管理處面對面進(jìn)行投訴的處理。
①在業(yè)主進(jìn)行投訴時,接待人員要耐心平靜地聆聽,對關(guān)鍵問題要及時在便條上予以記錄(以便準(zhǔn)確完整記錄在《投訴處理記錄表》上),不要在業(yè)主投訴過程中進(jìn)行申辯解釋。
②待業(yè)主投訴完后,視投訴情況對業(yè)主表示歉意并請求諒解,并在對業(yè)主的投訴情況發(fā)生之原因在有充分了解情況的條件下作恰當(dāng)?shù)慕忉?這點(diǎn)可靈活掌握)。
③向業(yè)主表示我們將盡快與有關(guān)部門聯(lián)系解決業(yè)主的投訴,并客氣禮貌地陪送業(yè)主至門口外。
第2篇 房地產(chǎn)公司項目報建審批管理程序
房地產(chǎn)公司項目報建、審批管理程序
1、目的和范圍:為確保公司開發(fā)項目取得完整審批手續(xù),以便項目順利進(jìn)行。項目審批分四個階段:征地階段、工程報建階段、配套工程報批階段、綜合驗收階段。適用于福州地區(qū)的開發(fā)項目。
2、職責(zé):
2.1對外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)項目審批的各個階段。對外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)該對材料的形式完整性負(fù)責(zé)任,必須對各部室報來的材料進(jìn)行內(nèi)部審核,及時發(fā)現(xiàn)欠缺的材料并要求補(bǔ)充(時限規(guī)定見問責(zé)制),如果到政府部門審批環(huán)節(jié)因為材料不齊全被退回,對外聯(lián)絡(luò)部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2.1.1對外聯(lián)絡(luò)部有責(zé)任指導(dǎo)報送材料的部門,提供符合報批條件的材料,經(jīng)過對外聯(lián)絡(luò)部明確指導(dǎo)后,報送材料的部門仍然發(fā)現(xiàn)不符合報送要求的材料,責(zé)任人和部門負(fù)責(zé)人要承擔(dān)責(zé)任。
2.1.2對外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)當(dāng)掌握政府審批手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息,并建立相關(guān)的信息系統(tǒng)。
2.2設(shè)計研發(fā)部負(fù)責(zé)提供報審各階段所需的圖紙。
2.3工程材料部、監(jiān)理事業(yè)部負(fù)責(zé)提供施工手續(xù)報批材料。
2.4對外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)該對驗收、報批反饋的意見,及時傳遞給相關(guān)部門,由相關(guān)部門負(fù)責(zé)落實(shí),對外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)跟蹤。
2.5當(dāng)對外聯(lián)絡(luò)部的工作可能影響計劃執(zhí)行時,應(yīng)當(dāng)及時向計劃管理部門反映相關(guān)信息。
2.6對外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)公司資質(zhì)的報審、年檢工作
3、工作程序
3.1征地階段
3.1.1申辦《建設(shè)項目選址意見書》:外聯(lián)人員應(yīng)持申報材料到市規(guī)劃局辦理手續(xù),涉及到菜地、林地、國有資產(chǎn)、文物的應(yīng)同時到福州市蔬菜產(chǎn)銷領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、福州市國有資產(chǎn)管理局、福州市文物管理局辦理審批手續(xù)。
福州市城市規(guī)劃局申報材料:報建人員身份證明、公司介紹信、法人代表委托書;《建設(shè)項目選址意見書》申請表;建設(shè)用地申請報告;項目建議書、公司營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、批準(zhǔn)證書;1:500地形圖一式3份。要求在15個工作日完成。
取得《選址定點(diǎn)意見書》、選址紅線圖三份,對外聯(lián)絡(luò)部將《選址定點(diǎn)意見書》、選址紅線圖復(fù)印件傳送設(shè)計研發(fā)部。
福州市蔬菜產(chǎn)銷領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申報材料:規(guī)劃選址申請表復(fù)印件;規(guī)劃選址紅線圖;如屬長期保護(hù)區(qū)菜地,還應(yīng)具備市政府常務(wù)會議同意征用或其他有關(guān)文件;取得蔬菜辦批文。要求在10個工作日完成。
福州市國有資產(chǎn)管理局申報材料:立項申請報告;企業(yè)財務(wù)報表(財務(wù)部提供)。要求在10個工作日內(nèi)完成。
取得國資局批文
福州市文物管理局申報材料:用地紅線圖一式2份(城區(qū)1:500,土地成片開發(fā)為1:1000)。要求在15個工作日內(nèi)完成。
取得文物局批文
取得《選址定點(diǎn)意見書》后,設(shè)計研發(fā)部根據(jù)選址指標(biāo)及選址紅線委托設(shè)計院進(jìn)行項目總平面圖的設(shè)計。
3.1.2申辦《土地預(yù)審意見書》:取得《建設(shè)項目選址意見書》后,外聯(lián)人員持以下申報材料向省、市土地管理局申請辦理《土地預(yù)審意見書》。要求在15個工作日內(nèi)完成。
申報材料:土地預(yù)約申請書、申請人及經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》及附件(原件);市規(guī)劃局核發(fā)的《選址定點(diǎn)用地規(guī)劃紅線圖》(原件);公司的資質(zhì)證明(含金融部門證明)(復(fù)印件)(財務(wù)計統(tǒng)部提供);與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書(原件由總經(jīng)室提供)。
取得《土地預(yù)審意見書》。
3.1.3申辦項目立項:外聯(lián)人員持以下申報材料向建設(shè)局申報項目審批表,后持審批表向福州市計委申報房地產(chǎn)項目立項,要求在15個工作日內(nèi)完成。
申報材料:可行性研究報告(總經(jīng)室提供);公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、資信證明;土地預(yù)審意見書;選址意見書;市建委審批的申請表
持項目立項批復(fù)及資信證明,批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、申請報告、董事會決議、章程、修改文件向外經(jīng)委申請增項、增資,取得新的批準(zhǔn)證書后,向工商局申請營業(yè)執(zhí)照取得項目經(jīng)營權(quán)。
取得立項批文,將立項批文傳送財務(wù)部、經(jīng)營部。
3.1.4申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的程序可分為:報批《總平面規(guī)劃》、報批《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩個階段。外聯(lián)人員持以下申報材料向福州市規(guī)劃局申辦。拍賣地總平規(guī)劃與建設(shè)用地規(guī)劃許可證12個工作日;一般建設(shè)項目總平8個工作日,建設(shè)用地規(guī)劃許可證5個工作日。
《總平面規(guī)劃》申報材料
報建人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》和選址紅線圖或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和用地紅線圖(復(fù)印件);選址范圍的總平規(guī)劃圖一式6份(總平中如有高層建筑或重要建筑應(yīng)提供平、立、剖面設(shè)計方案圖,如有安置房、幼托等應(yīng)提供單位平面方案圖)(設(shè)計研發(fā)部提供);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書(應(yīng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn))或原用地單位的《土地使用證》復(fù)印件和《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;屬于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地紅線圖;若總平面會審經(jīng)市規(guī)劃局審定提出修改意見的,二次報建時需提交按紀(jì)要修改后的總平面規(guī)劃圖一式6份。
取得審批蓋章的總平圖一式3份,將總平圖復(fù)印件傳送設(shè)計研發(fā)部進(jìn)行建筑方案設(shè)計、經(jīng)營銷售部辦理《預(yù)售許可證》及產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申報材料:報建人身份證明和單位介紹信;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表;市計委批準(zhǔn)的年度建設(shè)項目計劃任務(wù)書;公司成立批準(zhǔn)文件、工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);已經(jīng)批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及有關(guān)附件;《建設(shè)項目選址意見書》及選址紅線圖;可行性研究報告、環(huán)境評估報告(大、中型項目);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書復(fù)印件或原用地單位的《土地使用證》復(fù)印件;1:500地形圖一式5份;勘測院提供的電子數(shù)據(jù)地形圖軟盤
對外聯(lián)絡(luò)部取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃紅線圖一式三份及電子地形圖規(guī)劃紅線軟盤,將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件傳送財務(wù)部,規(guī)劃紅線圖復(fù)印件和軟盤傳送設(shè)計研發(fā)部。
3.1.5申辦《建設(shè)用地許可證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,外聯(lián)人員應(yīng)持以下材料向福州市土地管理局申辦《建設(shè)用地許可證》
申報材料:用地申請書;申請人身份證明(法人、公司營業(yè)執(zhí)照或其他依法批準(zhǔn)成立的文件);經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書;征地資金到位證明(財務(wù)計統(tǒng)部提供);土地所屬單位交地證明;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》原件和電子地形圖軟盤;市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖(原件);市規(guī)劃局確定的總平圖(原件);立項批文、年度投資計劃;與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書;地形圖一式4份。從具備辦理條件開始要求15個工作日內(nèi)完成。
取得《國有土地使用合同》、市政府用地批復(fù)、《建設(shè)用地許可證》及征地
紅線圖。
申辦《房屋拆遷許可證》項目用地必須拆除房屋及其附屬物的事先辦妥與有拆遷資質(zhì)的拆遷單位委托事宜后,外聯(lián)人員會同拆遷單位向福州市城市房屋拆遷管理辦公室申辦《房屋拆遷許可證》,申辦《房屋拆遷許可證》的程序分為兩個階段,申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)和申辦房屋拆遷許可證。
申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)
申報材料:建設(shè)項目計劃任務(wù)書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃紅線圖;用地批準(zhǔn)文件和用地界限圖及國有土地使用合同;委托書(公司應(yīng)明確委托事項和權(quán)限等);委托拆遷的,由拆遷單位出具對拆遷范圍進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查、凍結(jié)、調(diào)查摸底的申請報告。要求在3個工作日內(nèi)完成。
申辦房屋拆遷許可證
申報材料:產(chǎn)權(quán)部門出具的產(chǎn)權(quán)審查證明;建設(shè)單位與拆遷單位簽定的正式委托拆遷合同;拆遷計劃和安置方案;建設(shè)資金到位證明材料(財務(wù)部提供);市規(guī)劃局核準(zhǔn)的規(guī)劃總平圖;城市房屋拆遷審批表;公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。要求在8個工作日內(nèi)完成。
取得《房屋拆遷許可證》、拆遷公告
申辦《土地使用證》:公司在交清項目土地使用權(quán)出讓金并拆平地上物,形成圍墻空地后,外聯(lián)人員向市土地管理局申辦《土地使用證》。要求在15個工作日內(nèi)完成。
申報材料:土地登記申請書;申請人身份證明,營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書;拆遷范圍內(nèi)的原土地證書
3.1.6取得項目批文、拆遷證明、土地使用合同、土地使用權(quán)證、征地紅線圖、規(guī)劃總平圖后對外聯(lián)絡(luò)部以工作聯(lián)系單的形式通知經(jīng)營銷售部、設(shè)計研發(fā)部、財務(wù)計統(tǒng)部。
3.2工程項目報建階段
取得《建設(shè)用地許可證》工程項目,總投資達(dá)到或超過50萬人民幣或總建筑面積達(dá)到或超過200平方米的,外聯(lián)人員均須向福州市建設(shè)委員會辦理工程項目報建。
流程:總平面圖畫建筑紅線放核樣方案會審擴(kuò)初會審施工圖審批
(規(guī)劃局)(規(guī)劃局)(勘測院)(規(guī)劃局)(市建委)(各職能部門)
3.2.1申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得《建設(shè)用地許可證》后外聯(lián)人員持以下材料向福州市規(guī)劃局申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
3.2.1.1申辦建筑紅線圖
申辦材料:報件人身份證明和單位介紹信;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表;經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平圖規(guī)劃》圖;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件(復(fù)印件);經(jīng)市土地局簽發(fā)的《建設(shè)用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用權(quán)證》及附件和《房屋產(chǎn)權(quán)證》及附件(復(fù)印件);經(jīng)市計委簽發(fā)的建設(shè)項目計劃任務(wù)書;1:500地形圖叁份。建筑、管線放核樣10個工作日內(nèi)完成。
3.2.1.2向市勘測院申請放核樣
申辦材料:建筑紅線圖原件;總平面復(fù)印件;地下室平面圖、地上一、二層平面圖;規(guī)劃紅線圖原件;征地紅線圖;電子規(guī)劃紅線圖軟盤;管線竣工圖1套(工程材料部提供);建筑竣工圖1套(工程材料部提供)
取得1.成果報告2.邊界、控制點(diǎn)報告3.管線竣工測量報告4.建筑竣工測量地形圖1:5005.建筑紅線角點(diǎn)(樁)報告;建筑放核樣測量成果,其中1、3、5點(diǎn)傳工程材料部。
3.2.1.3向市規(guī)劃局申請出3份建筑紅線圖
核樣單原件;3.2.1.1中所有資料
3.2.2申辦《項目報建表》申報材料:介紹信、立項批文(復(fù)印件);工程報建單;規(guī)劃建筑紅線(復(fù)印件);企業(yè)批準(zhǔn)證書(復(fù)印件);房地產(chǎn)資質(zhì)證書副本(復(fù)印件);企業(yè)章程(復(fù)印件)。要求在2個工作日內(nèi)完成。
取得項目報建表
3.2.3建筑設(shè)計方案審查(超過11層的建筑需聯(lián)審及畫紅線,由市規(guī)劃局組織,各主管部門參與審理)申辦材料:
經(jīng)辦人身份證明,介紹信;計委批準(zhǔn)的建設(shè)項目批準(zhǔn)書或計劃任務(wù)書;《建設(shè)用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用證》及附件;《房屋所有權(quán)證》及附件(復(fù)印件);市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及用地規(guī)劃紅線圖(復(fù)印件);市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);1:500地形圖一式4份;建筑設(shè)計方案一式2份(聯(lián)審設(shè)計方案份數(shù)視情況而定);(設(shè)計研發(fā)部提供);《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表。要求在11個工作日內(nèi)完成。
取得建筑方案會審紀(jì)要,將會審紀(jì)要傳送設(shè)計研發(fā)部,設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系設(shè)計院安排擴(kuò)初設(shè)計。
3.2.4擴(kuò)初設(shè)計聯(lián)審(由市建設(shè)局組織,各主管部門參與審理)
開發(fā)項目用地面積超過0.5公頃、總投資在2000萬元人民幣以上,單體建筑在50m以上,須進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計,并應(yīng)向福州市建設(shè)委員會申報。要求在7個工作日內(nèi)完成。
申報材料:申請初步設(shè)計審批報告;立項批文;市規(guī)劃局審批的總平圖;勘察設(shè)計文件(包括概算);方案會審紀(jì)要8份;勘察合同、設(shè)計合同1份;初步設(shè)計圖紙(包括說明)9份(設(shè)計研發(fā)部提供);
取得擴(kuò)初設(shè)計批復(fù),將批復(fù)傳送設(shè)計研發(fā)部,由設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系設(shè)計院安排施工圖設(shè)計。
3.2.5施工圖聯(lián)審(由市建委組織,各主管部門參與審理)
申辦條件:經(jīng)市規(guī)劃局建筑方案設(shè)計審批或經(jīng)市建委進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計審批的各類建筑工程,可申報施工圖會審。申報時由市規(guī)劃局發(fā)出聯(lián)審單,由市建委牽頭進(jìn)行施工圖會審。要求在8個工作日內(nèi)完成。
建設(shè)工程施工圖審查中心申報材料:地質(zhì)勘察報告三套(文字報告、附圖、附表、附件)(研發(fā)部提供);施工圖二套(建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖通)(研發(fā)部提供);建筑圖另加兩套(研發(fā)部提供),專項施工圖六套(基坑、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻及其他特殊結(jié)構(gòu))(研發(fā)部提供);計算資料(電算資料、手算資料、基坑支護(hù)計算書、其他工種計算書、補(bǔ)充時程分析)(研發(fā)部提供);規(guī)劃單體紅線圖(復(fù)印件);規(guī)劃總平面圖(復(fù)印件);申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批表(復(fù)印件);市建委審查委托函;工程預(yù)算書、勘察合同、設(shè)計合同(復(fù)印件);工程勘察成果審查合格通知書;其他職能部門審查意見(人防、消防、環(huán)保、園林);擴(kuò)初批復(fù)(復(fù)印件);抗震專項審查意見(復(fù)印件).一級工程在20個工作日以內(nèi)完成;二級工程在15個工作日內(nèi)完成。
此項并入施工圖審查程序。市建委抗震辦(基坑會審)申報材料:基坑自審表一份;地質(zhì)勘察報告原件;結(jié)構(gòu)施工圖(±0.00以下)一套;建筑施工圖一套;規(guī)劃單體紅線圖及規(guī)劃總平面復(fù)印件各一份;基坑圍護(hù)計算書一份;基坑設(shè)計圖紙6套(必須有一級注冊結(jié)構(gòu)工程師蓋章)
規(guī)劃局申報材料:報件人身份證,建設(shè)單位介紹信或外商委托書;上級政府有關(guān)部門(計委等)批準(zhǔn)的建設(shè)項目批準(zhǔn)書或計劃任務(wù)書;市土地局核發(fā)的《建設(shè)用地許可證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件和用地界線圖或《土地使用證》復(fù)印件;市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);審查中心及科技處蓋章施工圖一套;消防
部門蓋章建筑施工圖二套;管線綜合總平面圖及會審紀(jì)要;方案會審紀(jì)要;擴(kuò)初會審批復(fù);《建設(shè)工程規(guī)劃許證》申請表(申請規(guī)劃設(shè)計條件時已填妥)。要求在8個工作日內(nèi)完成。
市建委科技處申報材料:《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表、審核表;外地設(shè)計院入閩、入榕手續(xù);地質(zhì)勘察報告一套;建筑紅線圖(復(fù)印件);規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平圖(復(fù)印件);立項批文;設(shè)計圖紙,有初設(shè)審批的工程應(yīng)附批文;勘察、設(shè)計合同。要求在2個工作日內(nèi)完成。
園林綠化指標(biāo)審核申報材料:規(guī)劃部門審批的總平圖(高層建筑需要消防簽署意見的復(fù)印件1份);規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復(fù)印件);綠化規(guī)劃設(shè)計總平面圖(原件2份);地面一層施工圖1份(研發(fā)部提供);《建筑工程規(guī)劃許可證》審批表或規(guī)劃聯(lián)系單1份(復(fù)印件);規(guī)劃局審批的總平圖(原件)。要求在15個工作日內(nèi)完成。
市環(huán)保局申報材料:施工圖一套(研發(fā)部提供);設(shè)計說明、擴(kuò)初會審紀(jì)要;環(huán)境影響報告書(表)。要求在15個工作日內(nèi)完成。
市公安消防支隊申報材料:建筑設(shè)計防火審核申請表(研發(fā)部填寫);市規(guī)劃局劃定的紅線圖(復(fù)印件);施工圖一套(含建施、水施、電施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等)(研發(fā)部提供);消防專篇(高層建筑)、水池、泵房系統(tǒng)圖、給排水總平面(研發(fā)部提供);工程造價預(yù)算書(審計部提供)
市人防辦申報材料:計委立項批文(復(fù)印件1份);全套施工圖紙1份(研發(fā)部提供);《建筑防空地下室》審查表原件1份;規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復(fù)印件)。要求在4個工作日內(nèi)完成。
3.2.6申辦'管線綜合平面會審及施工圖會審'
申辦條件及程序:建筑方案審查通過后,設(shè)計研發(fā)部應(yīng)立即和設(shè)計院聯(lián)系安排管線綜合平面圖設(shè)計,由福州市城市規(guī)劃局牽頭進(jìn)行'管線綜合平面會審和施工圖會審',福州市電業(yè)局、電信局、福州市自來水總公司、市政工程管理處、煤氣公司、溫泉公司、有線電視臺、建設(shè)單位、設(shè)計單位等參加審核。建設(shè)項目由市規(guī)劃局牽頭進(jìn)行'管線綜合平面會審'后,專業(yè)施工圖報送市規(guī)劃局審理。要求在1個月內(nèi)完成。
申報材料:報件人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);市規(guī)劃局核發(fā)的征地紅線圖(復(fù)印件);管線綜合平面圖及工程管線簡介一式8份;(研發(fā)部提供);電力咨詢報告(總用電量1500kva以上);
取得管線會審紀(jì)要及批復(fù)的管線圖
將管線會審紀(jì)要及批復(fù)的管線圖的復(fù)印件傳遞到工程部及設(shè)計研發(fā)部
3.2.7申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(市政工程)申報材料:
報件人身份證明和單位介紹信(或外商委托書);市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖(復(fù)印件);專業(yè)施工圖;工程管線綜合圖;'管線綜合平面會審及施工圖會審'會議紀(jì)要;1:500地形圖一式3份;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(市政工程)》申請表;有關(guān)部門意見或協(xié)議;大、中型建設(shè)項目咨詢報告及可行性研究報告
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
3.3 施工審批階段
3.3.1申辦《建設(shè)工程施工許可證》:外聯(lián)人員在確認(rèn)施工現(xiàn)場'三通一平'后應(yīng)向市建委申請《建設(shè)工程施工許可證》,申辦的程序共分為工程發(fā)包、合同簽證、委托質(zhì)量監(jiān)督、辦理文明安全監(jiān)察、建筑施工臨時排水沉淀池審查和申請核發(fā)施工許可證六個階段。
工程發(fā)包申報材料:工程項目報建表;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;全套勘察設(shè)計文件;設(shè)計審查聯(lián)審單;公司資質(zhì)證書副本
取得工程施工承發(fā)包洽談會議紀(jì)要
合同鑒證申辦材料:建設(shè)單位與施工單位簽訂的施工標(biāo)準(zhǔn)合同
施工合同由工商管理部門蓋章
委托質(zhì)量監(jiān)督申報材料:全套設(shè)計文件;施工合同;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(原件);營業(yè)執(zhí)照副本(原件);《福州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表》1份
辦理文明安全監(jiān)督申報材料:施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本(原件);安全申報登記表(一式4份);項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證、上崗證(原件);施工組織設(shè)計(1份);臨時用電組織設(shè)計(2份);工傷意外傷害保險單(原件)
安全申報表簽章
建筑施工臨時排水沉淀池審查申報材料:規(guī)劃總平圖;1:500地形圖
申請核發(fā)施工許可證(施工單位應(yīng)提供保險單、預(yù)算書、安全監(jiān)察登記手續(xù)、經(jīng)建委備案的商品混凝土購銷合同)
申報材料:《建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證》1份;經(jīng)市工商局簽證的建筑施工合同1份;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1份;現(xiàn)場拆遷已滿足施工需要,圍墻、大門、洗車道、污水沉淀池等已按規(guī)定設(shè)置;工程發(fā)包洽談會議紀(jì)要(預(yù)算書、合同、施工圖審核意見、工程許可證);按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);按規(guī)定采用商品砼的工程,應(yīng)提供商品砼供貨合同。要求在15個工作日內(nèi)完成。
取得《建設(shè)工程施工許可證》
領(lǐng)取施工許可證后,對外聯(lián)絡(luò)部將施工許可證的副本傳遞到工程部、復(fù)印件傳送到經(jīng)營銷售部、財務(wù)計統(tǒng)部
3.3.2用水申請(福州市自來水公司)申報材料:填寫用水申請表和工程委托書經(jīng)辦人身份證、介紹信;市規(guī)劃局提供的《管線平衡會議紀(jì)要》;1:500地形圖(原件)一式6份;土地局批準(zhǔn)的征地紅線圖及征地批文;建筑物平面布置及給水系統(tǒng)圖以及電子光盤。(研發(fā)部提供);申請一戶一表的由經(jīng)營銷售部提供客戶工行存折帳號及身份證復(fù)印件并填寫供用水合同;申請單位營業(yè)執(zhí)照;水費(fèi)托收單(已申請施工用水的)。要求在3個月內(nèi)完成。
取得自來水公司設(shè)計的給水工程設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由自來水公司提供自來水管線紅線圖后,報規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《自來水工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,向市政管理處進(jìn)行破路申請,破路證傳遞工程部,然后進(jìn)行自來水管道工程施工。
3.3.3用電申請(福州市電業(yè)局)申報材料:填寫用電申請表和工程委托書;立項批復(fù);施工用電設(shè)備清單和容量表;設(shè)計單位提供的最終用電容量;規(guī)劃總平圖及建設(shè)規(guī)模(座數(shù)、單元數(shù)、層次、用電構(gòu)成說明),小區(qū)開閉所配電室位置(主管局蓋章),一式3份;市規(guī)劃局管線平衡會議紀(jì)要;法人代表身份證復(fù)印件、法人代表委托書經(jīng)辦人身份證。要求在3個工作日內(nèi)完成。
委托供電局組織安裝送電,通知項目部配合,要求一年內(nèi)完成。
3.3.4電信申請(福州電信局)
樓內(nèi)管道審核申報材料:規(guī)劃局批準(zhǔn)的管綜圖、管線會議紀(jì)要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平圖。要求在10個工作日內(nèi)完成。
取得由電信部門出具的樓內(nèi)管道審核意見書,傳研發(fā)部確認(rèn)。
管道工程申報材料:填寫電信業(yè)務(wù)需求申請表;電信管線設(shè)計委托書;規(guī)劃紅
線圖(1:500);規(guī)劃總平圖、景觀管線總平圖、建筑設(shè)計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發(fā)部提供);地形圖3張。要求在2個月內(nèi)完成。
取得電信公司設(shè)計的電信管道設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由電信部門提供的電信管線紅線圖,報規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)《電信工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合進(jìn)行電信工程施工。
3.3.5煤氣申請(福州市煤氣公司)申報材料:1:500地形圖3份;1:100平面圖2份;管線會審紀(jì)要;景觀管綜圖、各層建筑平面圖以及電子光盤(研發(fā)部提供);1:100北立面圖1份;1:100底層平面圖1份。要求在2個月內(nèi)完成。
取得煤氣管道設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由煤氣設(shè)計院提供的煤氣管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《煤氣工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請,破路證傳工程部,然后進(jìn)行煤氣工程施工,通知項目部配合。
3.3.6有線電視申請(福州廣播電視信息中心)樓內(nèi)管道審核申報材料:規(guī)劃局批準(zhǔn)的管綜圖、管線會議紀(jì)要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平圖。要求在10個工作日內(nèi)完成。
取得有線電視部門提供的樓內(nèi)管道審核意見書,傳研發(fā)部確認(rèn)。要求在7個工作日內(nèi)完成
管道工程申報材料:填寫業(yè)務(wù)需求申請表;有線電視管線設(shè)計委托書;規(guī)劃紅線圖(1:500);規(guī)劃總平面圖、景觀管線總平圖、建筑設(shè)計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發(fā)部提供);管線會審紀(jì)要。要求在2個月內(nèi)完成。
取得有線電視管道設(shè)計圖,設(shè)計圖由研發(fā)部確認(rèn)。要求在2個月內(nèi)完成。
由有線電視部門提供有線電視管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《有線電視工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合工程施工。
3.3.7開口破路申請申報材料:由研發(fā)部提供開口示意圖;填寫《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表;1:500地形圖一式3份;規(guī)劃紅線圖;規(guī)劃總平圖。
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后,至市政管理處進(jìn)行破路申請,取得破路證后分發(fā)工程部并通知項目部配合。
3.3.8排水與市政接口工程申報材料:委托書;規(guī)劃管綜圖及電子光盤(研發(fā)部提供);給排水施工圖以及電子光盤;管線會議紀(jì)要;填寫福州市城市排水管道施工;申請表;地形圖3份;室外排水施工監(jiān)理評估報告(項目部提供)。要求在2個月內(nèi)完成
取得排水工程設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認(rèn)。
由市政設(shè)計院提供排水管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《排水工程規(guī)劃許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進(jìn)行破路申請,破路證傳工程部,通知項目部配合工程施工。
3.4竣工驗收
3.4.1消防驗收申報條件:單體竣工驗收合格、消防設(shè)備到位之后,可以向市消防支隊申請進(jìn)行消防驗收。
申辦材料:《建筑工程消防驗收申報表》;加蓋竣工圖章的工程竣工圖(包括:建筑總平面圖、小區(qū)消防給水總平面圖、消防水池、泵房詳圖、建施圖一套、水施圖一套);建筑工程消防設(shè)計審核意見書
取得消防審核意見書,傳工程部、研發(fā)部、物業(yè)公司
3.4.2工程竣工綜合驗收申辦條件:項目建設(shè)用地0.5公頃以上或建筑面積2萬平方米以上的開發(fā)項目,在建筑安裝單位工程質(zhì)量已竣工驗收評定后,以及按規(guī)劃要求各項配套建設(shè)已完成時均應(yīng)向建委申報工程竣工綜合驗收。
申報材料:公司提出書面申請驗收報告;填寫《住宅新村竣工綜合驗收申報表》一式四份;《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、單體工程施工圖、竣工圖;質(zhì)監(jiān)評定質(zhì)量等級文件;竣工圖紙總平面圖;技術(shù)驗測、試水測試、重大問題已整改;工程竣工決算審計結(jié)論或報告。
規(guī)劃局:建設(shè)用地許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證;規(guī)劃用地紅線圖;規(guī)劃總平圖,建筑紅線圖;建設(shè)工程放、核樣單;建筑單體標(biāo)準(zhǔn)層、底層平面圖及剖面、立面圖(施工圖和竣工圖)(工程部提供);工程竣工驗收書(工程部提供);建設(shè)項目1:500修測圖(原圖);管線綜合會審紀(jì)要;管線紅線圖、綜合圖、管網(wǎng)總平面圖;管線施工圖、竣工圖(工程部提供);管線建設(shè)工程許可證及管線竣工測量報告;總平、建筑紅線、施工圖不一致的應(yīng)提供相關(guān)材料
人防辦:防空設(shè)施設(shè)計變更文件,材料、構(gòu)件、設(shè)備的質(zhì)量合格證明,施工記錄和隱蔽工程驗收記錄,質(zhì)量檢查評定和質(zhì)量事故處理記錄,主體結(jié)構(gòu)和重要部位的試件、材料、檢查記錄,防空地下室竣工圖,防空地下室審核意見書或繳款憑證。
土地局:政府用地批文,征地紅線圖,建設(shè)用地許可證;福州市國有土地使用合同,土地轉(zhuǎn)交款憑證;原《國有土地使用證》(原件);規(guī)劃總平圖,規(guī)劃紅線圖;建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑單體紅線圖;單體工程竣工驗收書(工程部提供);建設(shè)項目1:500修測圖
園林局:綠化規(guī)劃總平圖、綠化設(shè)計圖、綠化竣工圖;征地紅線圖、建筑紅線圖;綠化施工合同、工程款結(jié)算憑證
房管局:(以下資料由物業(yè)公司提供):物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書;物業(yè)托管合同;物業(yè)管理基本金交繳總額核定報告;項目物業(yè)管理方案;物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(物業(yè)管理部門的批復(fù))。
交警支隊:規(guī)劃總平圖,交通系統(tǒng)平面圖(或建施總平圖)、地面一層建施圖、停車庫建施圖。
城建處:管線綜合會議紀(jì)要;雨、污水排放接管手續(xù);規(guī)劃審批的管線總平面圖;管線竣工圖;道路設(shè)計圖及竣工圖;污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
環(huán)保局:建設(shè)項目環(huán)境影響報告書(表或登記表)及審批意見;環(huán)保設(shè)施承建單位資質(zhì)書、環(huán)保設(shè)施的施工圖,竣工驗收監(jiān)測報告、驗收報告及其批復(fù),環(huán)保設(shè)施工程質(zhì)量證明;污水接管手續(xù),管線綜合會議紀(jì)要,污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
建委開發(fā)處:管線會議紀(jì)要;規(guī)劃總平面圖;工程竣工驗收備案表(竣工評定表);使用說明書和質(zhì)量保證書(經(jīng)營部提供);
取得綜合驗收證書后,對外聯(lián)絡(luò)部以工作聯(lián)系函的形式通知總經(jīng)理室、財務(wù)計統(tǒng)部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司。
4.相關(guān)文件
《財務(wù)管理制度》(報建過程中有關(guān)費(fèi)用的管理執(zhí)行《財務(wù)管理制度》)
《福州市建設(shè)工程(含房地產(chǎn)開發(fā))項目審批簡化程序圖》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1《建設(shè)項目選址意見書》申請表
5.2城市房屋拆遷審批表
5.3土地登記申請書
5.4工程報建單
5.5
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表
5.6工程項目報建表
5.7單體驗收質(zhì)量竣工評定表
5.8住宅新村竣工綜合驗收申報表
5.9施工文件報審表
5.10建筑防空地下室審查表
5.11建筑按使用功能分類的面積核算表
5.12項目設(shè)計方案(施工圖)面積核算表
5.13建筑消防設(shè)計審核表
5.14建筑裝修驗收申報表
編制:企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組
日期:20**年12月26日審核:
日期:20**年12月29日批準(zhǔn):
第3篇 建設(shè)項目環(huán)保管理
1.目的
為加強(qiáng)公司新、擴(kuò)、改建項目的環(huán)境保護(hù)管理，防止對環(huán)境污染和生態(tài)破壞，特制定本管理辦法。
2.適用范圍
本辦法適用于公司所有新、擴(kuò)、改建項目。
3.定義：
3.1環(huán)境影響評價：是指建設(shè)項目在動工興建之前，對該項目的選址、設(shè)計和建成投產(chǎn)使用后可能對周圍環(huán)境產(chǎn)生的不良影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，并提出防治環(huán)境污染的對策和措施，為環(huán)境保護(hù)行政管理部門的決策提供科學(xué)的依據(jù)。
3.2“三同時”：是指建設(shè)項目的環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程實(shí)現(xiàn)同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。
4. 監(jiān)管職責(zé)
4.1安全環(huán)保部負(fù)責(zé)對建設(shè)項目在立項、可行性研究、初步設(shè)計、開工建設(shè)、投產(chǎn)等階段污染防治措施執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查；
4.2安全環(huán)保部對建設(shè)項目建成運(yùn)行后的環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)督管理；
4.3安全環(huán)保部負(fù)責(zé)將建設(shè)項目環(huán)評及批復(fù)、試運(yùn)行及批復(fù)、驗收報告及批復(fù)等相關(guān)項目資料送環(huán)境保護(hù)部備案，申請驗收。
4.4安全環(huán)保部負(fù)責(zé)落實(shí)《環(huán)評》中的各項污染防治措施及環(huán)境風(fēng)險措施；
5.管理要求
5.1建設(shè)單位在初步設(shè)計文件中，必須包括環(huán)境影響報告書（表）中規(guī)定的污染防治措施、環(huán)境風(fēng)險控制措施及清潔生產(chǎn)等要求。
5.2建設(shè)階段，各單位必須落實(shí)污染防治措施、環(huán)境風(fēng)險防范措施與主體工程同時施工建設(shè)。
5.3建設(shè)項目投入試運(yùn)行前，必須向?qū)徟摻ㄔO(shè)項目環(huán)評的環(huán)保行政主管部門提交申請試生產(chǎn)報告，經(jīng)環(huán)保行政主管部門現(xiàn)場檢查，確認(rèn)環(huán)境保護(hù)設(shè)施建設(shè)符合要求后，方可試生產(chǎn)。
5.4試運(yùn)行階段，污染防治設(shè)施與主體工程同時投入使用。
5.5試運(yùn)行期間，必須完成在線監(jiān)控設(shè)備驗收、應(yīng)急預(yù)案編制與備案、竣工驗收監(jiān)測等工作。
5.6建設(shè)項目的環(huán)境保護(hù)設(shè)施要在規(guī)定的試運(yùn)行三個月內(nèi)完成驗收工作。若不能驗收，須向?qū)徟摻ㄔO(shè)項目試運(yùn)行的環(huán)保行政主管部門提交試運(yùn)行延期申請。項目試運(yùn)行期不得超過一年。
第4篇 項目物業(yè)管理處員工獎懲機(jī)制
項目物業(yè)管理處員工的獎懲機(jī)制
1、獎勵
(1)獎勵情形
如有下列情形,公司將予獎勵:
*對改革物業(yè)管理、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。
*在服務(wù)工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績,多次受到客戶表揚(yáng)者。
*嚴(yán)格控制開支、節(jié)約費(fèi)用有顯著成效者。
*提出合理化建議,并經(jīng)實(shí)施有顯著成效者。
*為公司取得重大經(jīng)濟(jì)效益者。
*為公司取得重大社會榮譽(yù)者。
(2)獎勵方式
獎勵方式為:下發(fā)《獎勵通知書》、通報表揚(yáng)、升職、授予榮譽(yù)稱號、頒發(fā)獎狀和獎金等。
2、處分
如有違反以下情況之一的,視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀(jì)律處分:
(1)口頭警告
*工作態(tài)度不認(rèn)真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。
*值班時制服衣著不整的。
*個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。
*遲到、早退在十分鐘以內(nèi)的。
*在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語的。
*做出任何有損公共衛(wèi)生的事,如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫等。
*占用本物業(yè)電話作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*違反安全守則或項目規(guī)定的。
*下班后,無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。
*忘記佩戴員工證的。
*未經(jīng)同意,穿著制服外出的。
*未經(jīng)許可,擅自截留、撕毀服務(wù)中心安排傳閱的各項有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。
(2)書面警告
*擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。
*值班時打瞌睡的。
*曠工一天的。
*對上級不禮貌,頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。
*對用戶、同事粗暴或不禮貌的。
*蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財物的。
*在物業(yè)公司內(nèi)銷售、買賣私人物品的。
*制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務(wù)的。
*在公司內(nèi)聚賭或睡覺的。
*未經(jīng)許可,將物業(yè)公司的物品移送別處的。
*在物業(yè)公司內(nèi)私自派發(fā)各類文字或印刷品的。
*拾遺不報的。
*消極怠工,態(tài)度不端正,在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。
*有嚴(yán)重失職行為的。
*未經(jīng)同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。
*未經(jīng)同意私自換班或調(diào)崗的。
3.即時開除
*使用恐嚇手段,威脅、危害同事人身安全的。
*工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。
*偷竊的。
*虛報個人概況資料的。
*對外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機(jī)密的。
*收受賄賂或向別人行賄的。
*連續(xù)曠工2天的。
*攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*構(gòu)成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規(guī)的。
*因瀆職給物業(yè)公司帶來重大損失的。
*無事生非,挑起事端或動手打人的(造成傷害自行承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用)。
*擅離職守或值班睡覺給物業(yè)公司造成嚴(yán)重后果的。
*違反安全條例或守則,導(dǎo)致重大損失的。
*未經(jīng)許可,以物業(yè)公司名義對外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等造成影響的。
第5篇 工程項目施工管理目標(biāo)范文
工程項目施工管理目標(biāo)
本項目施工管理的目標(biāo)是在確保承包合同規(guī)定的工期和質(zhì)量要求的前提下,降低工程成本。其施工管理的具體目標(biāo)如下:
(1)質(zhì)量目標(biāo):單元工程合格率100%,優(yōu)良率、一次驗收合格率滿足合同要求,整體工程質(zhì)量達(dá)優(yōu)良等級。無施工責(zé)任質(zhì)量事故,無保修責(zé)任影響工程正常使用的事故。
(2)工期目標(biāo):嚴(yán)格按照招標(biāo)文件和合同工期以及監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計劃進(jìn)行施工進(jìn)度控制,確保合同工期,力爭提前完工。
(3)安全目標(biāo):嚴(yán)格進(jìn)行項目施工安全管理,制定切實(shí)可行的項目施工安全措施,加強(qiáng)工程施工過程中的安全管理和文明生產(chǎn),杜絕人身死亡事故、重大機(jī)械設(shè)備事故和火災(zāi)事故,創(chuàng)建'安全文明工區(qū)'。
(4)文明施工目標(biāo):制定現(xiàn)場文明施工管理辦法,嚴(yán)格加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理和施工區(qū)域的綜合治理,按文明施工標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理,創(chuàng)文明施工工地。
(5)環(huán)保目標(biāo):嚴(yán)格遵守國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)、規(guī)章制度及合同條款的有關(guān)規(guī)定,搞好施工區(qū)和生活區(qū)的環(huán)境保護(hù)工作,確保環(huán)境保護(hù)各項指標(biāo)均達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
(6)成本目標(biāo):盡量采用新技術(shù)、新工藝、優(yōu)化施工方案,加強(qiáng)施工管理,合理調(diào)配資源,力求降低工程施工成本。
第6篇 項目物業(yè)管理處人員管理計劃
項目物業(yè)管理處人員的管理計劃
1、嚴(yán)格考核制度
管理處按崗位工作目標(biāo)對所有員工進(jìn)行追蹤考核,考核內(nèi)容包括:思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面檢驗其是否符合持續(xù)性崗位要求。
(1)轉(zhuǎn)正考核
新員工試用期滿時,管理處要對其進(jìn)行專業(yè)技能和工作業(yè)績的評定,只有兩項均合格,方能正式錄用。
(2)定期考核
公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查。將檢查情況記錄,并按考核評分依據(jù)確定責(zé)任人獎、罰。
(3)內(nèi)部上崗考核
所有員工必須經(jīng)過系列培訓(xùn),通過考試方能上崗,不合格者必須在規(guī)定時間內(nèi)通過考試,補(bǔ)考仍不合格者,管理處視具體情況進(jìn)行調(diào)薪、調(diào)換工種、下崗培訓(xùn)直至辭退處理。
(4)年終考核
即末尾淘汰。
2、競爭上崗,不拘一格選人才
公司始終把人才培養(yǎng),提高和有效使用作為公司發(fā)展的動力源泉,并建立了相應(yīng)的激勵機(jī)制。在嚴(yán)格考核的同時,更注重人員的培養(yǎng)和選拔,滿足優(yōu)秀人才'自我實(shí)現(xiàn)'的愿望,真正做到優(yōu)秀人才進(jìn)的來,留的住,并不斷進(jìn)步和提高。
(1)競爭上崗
領(lǐng)班以上崗位均實(shí)行內(nèi)部公開競爭上崗制度。管理處所有員工都可以通過自愿報名、公開答辯、群眾評議、業(yè)績考核、領(lǐng)導(dǎo)審核等程序競爭上崗。整個過程全部公開進(jìn)行,并確保透明度,從而促進(jìn)優(yōu)秀人才的脫穎而出。
(2)崗位薪酬制度
管理處崗位分管理崗位和技術(shù)崗位兩條線,薪酬制度也分管理和技術(shù)兩條線。員工可以按自身技能、特長、興趣,有選擇地向某一方向發(fā)展,管理處將完全以崗、以業(yè)績定獎懲。
3、人性化民主型內(nèi)部管理,增加凝聚力
對員工的管理已激勵為主,關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)和生活,盡力解決他們的實(shí)際困難,培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。
(1)鼓勵員工學(xué)技術(shù)、學(xué)科學(xué),提供資料、時間方面的幫助和方便;
(2)鼓勵員工參與內(nèi)部管理,為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策,對內(nèi)部管理提出建議和意見,主動進(jìn)行技術(shù)和管理改革,充分發(fā)揮管理的民主性;
(3)及時肯定和鼓勵員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步,獎懲并用,重在激勵;
(4)關(guān)心員工的生活,盡管理處最大能力,改善員工生活條件,解決他們的實(shí)際困難;
(5)開展各種文體活動,豐富員工業(yè)余文化生活;
第7篇 醫(yī)院項目后勤物業(yè)管理原則宗旨
醫(yī)院項目后勤物業(yè)管理原則和宗旨
(一)、由**物業(yè)公司實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)后勤服務(wù)管理(包括物業(yè)管理、專項服務(wù)、特約服務(wù)以及與醫(yī)院后勤服務(wù)相配套的優(yōu)惠服務(wù)等),為醫(yī)院提供多功能一體化專業(yè)的服務(wù)。
(二)、**物業(yè)實(shí)行獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,在政策規(guī)定范圍內(nèi),以立足于長遠(yuǎn)經(jīng)營、服務(wù)為原則,確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(三)、**物業(yè)按照承諾的目標(biāo),通過引入可行有效的模式和經(jīng)驗,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),與醫(yī)院共建新形象,促進(jìn)醫(yī)院的經(jīng)濟(jì)和社會效益。
**物業(yè)的經(jīng)營理念是:
把醫(yī)院交給的每個服務(wù)項目都做出特色、做成精品、做出效益。
**物業(yè)的經(jīng)營原則是:
緊貼現(xiàn)代醫(yī)院的特點(diǎn)
緊貼醫(yī)院和客戶的需求
緊貼醫(yī)院的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益
緊貼現(xiàn)代醫(yī)療行業(yè)的發(fā)展趨勢
**物業(yè)的競爭策略是:
依靠高質(zhì)、微利、低耗服務(wù)
依靠全方位的服務(wù)功能
依靠品牌和創(chuàng)新
在服務(wù)中,**物業(yè)強(qiáng)調(diào)客戶是朋友、服務(wù)是核心、安全是生命、人文是靈魂、商譽(yù)是資產(chǎn)的服務(wù)宗旨,推行'三化''四定''五制'等一整套行之有效的管理方法,營造用戶安心、放心、舒心的就醫(yī)環(huán)境和服務(wù)效果,努力創(chuàng)造政府贏、醫(yī)院贏、患者贏、企業(yè)贏、職工贏的多贏管理效果。
第8篇 工程項目材料采購管理3
工程項目材料采購管理
(1)本工程材料采購周期短、數(shù)量大、品種多,為保證所有同工程質(zhì)量有關(guān)的采購產(chǎn)品符合規(guī)定要求,采購訂貨的設(shè)備達(dá)到國家優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,保護(hù)建設(shè)單位的利益,以合理的價格采購最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,本工程材料采購采用公司和建設(shè)單位聯(lián)合的集中采購制。
(2)我公司在京施工多年,具有負(fù)責(zé)物資采購、供應(yīng)的專職職能部門,積累了廣泛全面的市場信息網(wǎng)絡(luò)和合作多年信譽(yù)良好的供應(yīng)廠家,這些可保證物資采購的效率和質(zhì)量。同時也能發(fā)揮我公司規(guī)模采購的優(yōu)惠條件保證優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。避免了個別采購人員的'黑箱操作'損害建設(shè)單位和我公司的利益。
(3)和建設(shè)單位聯(lián)合采購在保證建設(shè)單位利益的前提下提高了采購效率,這是工期保證關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。聯(lián)合采購是指'透明報價,總承包服務(wù)'。既讓建設(shè)單位在優(yōu)質(zhì)材料使用于工程上放心,也讓建設(shè)單位了解我公司獲得利益的途徑是通過嚴(yán)格管理降低施工過程的消耗取得。
(4)采購程序
1)依據(jù)施工圖編制材料、設(shè)備計劃,其內(nèi)容必須符合設(shè)計要求,標(biāo)明名稱、品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求和技術(shù)要求,訂購工程設(shè)備符合工程圖紙設(shè)計要求或建設(shè)單位規(guī)定的產(chǎn)品要求。
2)根據(jù)'分承包管理工作程序'和'物資采購程序'對分供方進(jìn)行評定,對其資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照進(jìn)行審查,建立合格分供方檔案,并選擇不少于三家進(jìn)行報價競爭,最后和建設(shè)單位有關(guān)部門聯(lián)合確定最佳價格、廠家。
3)對采購某些大宗材料或重要工程設(shè)備,應(yīng)明確規(guī)定需方在分供方貨源處進(jìn)行驗證的安排及產(chǎn)品放行的方式。
4)對需進(jìn)行檢測的材料進(jìn)場后經(jīng)抽樣檢測合格后方準(zhǔn)使用。項目部對材料應(yīng)進(jìn)行標(biāo)識、驗收、記錄、掛牌標(biāo)識。
第9篇 房地產(chǎn)項目銷售部管理原則
地產(chǎn)項目銷售部管理原則
1、人力資源政策
公司的員工應(yīng)知道公司所提供的每一項權(quán)益和機(jī)會,在本手冊的以下章節(jié)中,我們也正是這樣貫徹的。同樣,我們亦希望每一位員工都能充分熟悉公司的管理規(guī)章制度。公司將會以真誠、尊重和平等的態(tài)度對待每一位員工,并共同磋商每一個重要事項。公司的管理宗旨在于建立一個不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的執(zhí)行機(jī)構(gòu),更好地服務(wù)于客戶。公司非常重視您對工作及對公司的評議,您可以與您的主管商量任何問題或提出意見,您的主管應(yīng)對您的意見和建議采取必要的行動。
我們將盡可能地積極進(jìn)取、開放思想、以人為本,為員工提供良好的工作環(huán)境。公司的成功取決于每個員工的工作態(tài)度和積極性,公司的管理部門將致力于:
(1)激勵和提拔員工,給他們提供一個在公司內(nèi)部發(fā)展的機(jī)會。培養(yǎng)大家的能力,提高大家的素質(zhì)。
(2)視員工為獨(dú)立的個人,尊重大家的人格與權(quán)益。
(3)給予每個員工公平合理的報酬。
2、規(guī)章制度的重要性
為使公司正常平穩(wěn)的運(yùn)作,制定完善合理的規(guī)章制度極為重要,我們希望每位員工都充分熟悉公司的管理和所制定的規(guī)章制度及守則,并自覺地加以遵守。所有的規(guī)章制度對每一位員工都具有同等約束力。
3、普通員工和管理人員的關(guān)系
管理人員是員工的培訓(xùn)者和指導(dǎo)者。因此,我們希望所有員工都能服從和執(zhí)行管理人員的指示。管理人員對員工的工作提出建議以幫助員工達(dá)到個人和公司目標(biāo)。為了共同的利益,我們希望所有員工都能服從于管理人員及公司,但服從絕非一味盲從。每個員工有權(quán)就工作和管理提出自己的意見和建議,但是,當(dāng)問題經(jīng)討論并形成決定時,每個員工都有職責(zé)去執(zhí)行。
4、團(tuán)隊精神
在寬容和善意的基礎(chǔ)上建立高效的合作是企業(yè)取得成功的必要條件,這需要人與人之間的坦誠和平等。良好的合作能促使每個員工積極思考,提高責(zé)任心,并能從工作中得到樂趣。個人和集體的利益是一致的,相互支持的。我們應(yīng)鼓勵和發(fā)展每位員工的能力,個人的成功也是集體的成功,即個人的成功也是建立在您與同事成功合作的基礎(chǔ)上。
第10篇 物業(yè)管理手冊之項目前期管理
物業(yè)管理手冊:項目前期管理
1 總則
1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢之一, 為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目全面、準(zhǔn)確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠,持續(xù)提升 au*地產(chǎn)品牌,各地項目所在公司管理層應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項目前期管理工作,充分識別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務(wù)和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對 物業(yè)管理職能的參與過程進(jìn)行監(jiān)督和評價。
1.2 各地物業(yè)分公司應(yīng)充分重視項目前期管理工作,主動參與、積極配合,有計劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)有效運(yùn)營奠定 堅實(shí)的基礎(chǔ)。
2 項目前期管理業(yè)務(wù)范圍
根據(jù)ee物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn),前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動,包括 但不限于:
a) 物業(yè)項目承接;
b) 物業(yè)服務(wù)策劃(詳見 4.1 方案管理);
c) 物業(yè)管理組織的組建;
d) 項目前期介入;
e) 項目驗收與接管;
f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。
3 項目前期管理制度的執(zhí)行
為全面規(guī)范管理公司相關(guān)職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項目前期階段的權(quán)責(zé)和工作關(guān)系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細(xì)化的制度規(guī)定,各地項目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照執(zhí)行。
第11篇 項目機(jī)械設(shè)備管理處崗位責(zé)任
一、企業(yè)的施工機(jī)械設(shè)備,包括挖掘機(jī)、推土機(jī)、壓路機(jī)、裝載機(jī)、汽車、砼攪拌機(jī)、吊車、發(fā)電機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)……等由機(jī)械設(shè)備管理處管理。
二、管理的內(nèi)容涵蓋:使用調(diào)度、加油供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備維修、另配件購買與庫存?zhèn)溆谩⒔?jīng)濟(jì)成本核算、向上級報表等。保證機(jī)械設(shè)備使用期增長、縮短維修期、確保出工率和工效、減少油耗和另配件更換數(shù)等,就是機(jī)械設(shè)備管理崗位的主要責(zé)任。
三、注意機(jī)械設(shè)備的清潔衛(wèi)生,作到文明施工的十二條要求。
四、教育機(jī)手,汽車駕駛員、機(jī)械運(yùn)行工、維修工,要按操作運(yùn)行規(guī)程操作,不能蠻干。因為操作失誤而造成機(jī)械設(shè)備損壞,操作者負(fù)責(zé)賠償損失的50
第12篇 項目管理處對講機(jī)使用規(guī)則2
項目管理處對講機(jī)使用規(guī)則(二)
1、目的
為規(guī)范對講機(jī)的運(yùn)作,發(fā)揮對講機(jī)快捷的信息傳遞的功能,延長對講機(jī)的使用壽命,提高對講機(jī)使用效率,特制定本規(guī)則。
2、范圍
管理處全體人員
3、方法和過程控制
3.1對講機(jī)的使用管理
a、按照公司規(guī)定的頻率使用,不得將公司使用的頻率擅自告訴他人,不得擅自
更改頻率。
b、未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自將對講機(jī)借給他人使用。
c、使用音量調(diào)節(jié)及靜噪旋鈕外,其它一律不得擰動。
d、不得用對講機(jī)聊天說笑,講與工作無關(guān)的話題。
e、愛惜使用保持清潔,避免雨淋或高處摔落。
f、隨身攜帶,謹(jǐn)防遺失。
g、進(jìn)入辦公區(qū)域,須將對講機(jī)音量調(diào)節(jié)到最小可收到音量。
h、對講機(jī)上班后開啟,下班后關(guān)閉并到指定位置對號充電。
i、對講機(jī)指定人員配備,配備人員須隨時檢查電量,并對對講機(jī)的完好負(fù)全部責(zé)任,若人為因素?fù)p壞,視情況進(jìn)行賠償。
j、安全員在交接班時,須對對講機(jī)的完好情況進(jìn)行記錄。
3. 2對講機(jī)的配戴及使用方法
a、對講機(jī)應(yīng)攜帶在右側(cè)皮帶上,使用時天線向上;
b、耳嘜攜帶應(yīng)從衣服里穿過,切勿將其露在外邊,夾子應(yīng)夾在右衣領(lǐng)上,用右手使用耳嘜。
c、使用對講機(jī)時,應(yīng)先按著放音器片刻,再對講。
d、凡是聽到管理處有人員在對講時,為保證對講效果,等其對講完之后再對講。
3.3對講機(jī)的呼叫與應(yīng)答
3.3.1對講機(jī)的呼叫
a、呼叫管理處:交管局管理處
b、呼叫技術(shù)組:直呼其名
c、呼叫安全班長:直呼其名
d、呼叫保潔班長:直呼其名
e、呼叫安全班某崗:交管**號
f、呼叫人員有職位時:姓加職位
g、某崗位需試對講機(jī):按上稱呼+試對講機(jī)
以上呼叫均需呼叫兩次
3.3.2對講機(jī)的應(yīng)答
a、管理處應(yīng)答:管理處收到請講……明白
b、技術(shù)組應(yīng)答:姓名+收到請講……明白
c、安全班長應(yīng)答:姓名+收到請講……明白
d、保潔班長應(yīng)答:姓名+收到請講……明白
e、安全班某崗應(yīng)答:交管**號收到請講……明白
f、試對講機(jī)時應(yīng)答:效果良好
3.3.3對講機(jī)對講過程
a、若未明白對方呼叫,應(yīng)說:請重復(fù)。
b、若詢問對方在什么位置:請問在什么位置。
c、若某處需要幫助(換燈管、清掃等)時:某處需要……請馬上解決……謝謝。
d、在對講過程中,力求言簡意賅,專業(yè)規(guī)范,嚴(yán)禁使用諸如:bye- bye等日常口語。對對方的呼叫應(yīng)做到及時、禮貌的應(yīng)答。
3.4對講機(jī)的維修與報廢
a、所有對講機(jī)的維修和報廢必須統(tǒng)一報行政后勤管理員,任何員工不得隨意拆卸對講機(jī),對講機(jī)必須到指定供應(yīng)商處進(jìn)行維修,并根據(jù)對講機(jī)的使用年限及損壞程度進(jìn)行報廢。
