第1篇 某物業(yè)公司管理手冊(cè)總要求
物業(yè)公司管理手冊(cè)總要求
本公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系,并結(jié)合本公司的實(shí)際情況形成了文件。本公司將按管理體系標(biāo)準(zhǔn)和管理體系文件規(guī)定的要求實(shí)施,對(duì)管理體系所有過程進(jìn)行控制,并持續(xù)改進(jìn)其有效性,通過滿足顧客和相關(guān)方要求和適用的法規(guī)要求,而達(dá)到顧客和相關(guān)方滿意的目的。
1為實(shí)施管理體系,本公司對(duì)管理體系所需要過程或活動(dòng)進(jìn)行了識(shí)別,并通過職責(zé)分配表確定本公司各部門對(duì)體系過程的應(yīng)用及質(zhì)量、環(huán)境管理體系覆蓋范圍。詳見章節(jié)號(hào)2.0中“管理體系過程職責(zé)分配表”。
2通過本手冊(cè)對(duì)管理體系各過程進(jìn)行了描述,同時(shí)對(duì)環(huán)境因素進(jìn)行了識(shí)別和評(píng)價(jià),確定了其重要的環(huán)境因素,并確定這些過程或活動(dòng)的順序和相互作用。
3為確保這些過程有效運(yùn)行和控制,本公司編制了管理手冊(cè)、程序文件、環(huán)境管理方案、作業(yè)文件及工作記錄,采用適用的外來標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)及其他要求、規(guī)范和文件,作為確保這些過程有效運(yùn)行和控制的準(zhǔn)則、方法。
4為確保過程的有效運(yùn)行和對(duì)過程進(jìn)行控制,提供了必要的資源和信息。
5對(duì)過程運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督、測(cè)量,以獲取必要和充分的信息,并分析這些過程是否有效運(yùn)作。
6針對(duì)上述信息分析實(shí)施必要的措施,使這些過程最終實(shí)現(xiàn)過程策劃的結(jié)果,并根據(jù)需要對(duì)這些過程進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。
7本公司若發(fā)生外包過程按《采購(gòu)控制程序》和《相關(guān)方環(huán)境制約控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。
第2篇 物業(yè)公司外來文件管理控制程序
公 司 程 序 文 件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp6.3物業(yè)公司外來文件的管理控制程序 頁碼: 1/2
1.目的:
對(duì)外來文件的接收、處理、歸檔管理實(shí)施控制,確保文件的正常管理和能及時(shí)處理、遵守和執(zhí)行。
2.適用范圍:
適用于政府主管部門及上級(jí)公司、上級(jí)物業(yè)主管部門及其它管理關(guān)系單位發(fā)給公司的文件。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.5章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.5章
4.職責(zé):
4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各類外來文件、責(zé)成有關(guān)部門處理。
4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)處理除工程維修部工程技術(shù)文件、分承包合同、工程移交文件、經(jīng)營(yíng)管理部的經(jīng)營(yíng)合同、協(xié)議書以外的外來文件,包括上級(jí)公司、政府主管部門傳來的文件及有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī)、各類規(guī)章制度的接收、登記、整理并保存原始件,將各部門傳來的文件整理呈交總經(jīng)理或副總經(jīng)理審批,工程維修部及經(jīng)營(yíng)管理部的文件由綜合辦公室登記后保存一份原件。
4.3各部門負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)往來中的外來文件及有關(guān)物業(yè)管理合同的法令、法規(guī)的接收,經(jīng)公司副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,負(fù)責(zé)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的批示處理有關(guān)文件。
5.工作程序:
5.1外來文件的接收:
5.1.1上級(jí)公司文件由綜合辦公室派專人領(lǐng)取,政府主管部門下發(fā)的文件由收發(fā)員送綜合辦公室,綜合辦公室應(yīng)填寫《外來文件接收登記表》。
5.1.2公司各部門的業(yè)務(wù)往來文件接收后,統(tǒng)一送交綜合辦公室進(jìn)行分類,登記在《外來文件接收登記表》上。
5.2外來文件的處理:
5.2.1上級(jí)公司、政府主管部門的文件由綜合辦公室填寫《外來文件處理表》,綜合辦公室主任填寫呈辦意見并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批閱,綜合辦公室根據(jù)批示轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并督促確保文件按總經(jīng)理或副總經(jīng)理批示執(zhí)行。
5.2.2外來的有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī),經(jīng)總經(jīng)理批示后,由經(jīng)營(yíng)管理部送交綜合辦公室并存檔,有關(guān)部門需要時(shí),綜合辦公室將復(fù)印件蓋上受控文件專用章,并做好《文件/資料發(fā)放登記表》。
5.2.3傳真由綜合辦公室在《外來文件接收登記表》上登記后,轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并由綜合辦公室存檔。
5.3外來文件的檔案管理:
5.3.1上級(jí)公司和政府主管部門的文件由綜合辦公室在年底或次年初提出銷毀、立卷、歸檔意見,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,對(duì)不需要使用查閱的文件填寫《外來文件銷毀登記表》后進(jìn)行銷毀,對(duì)有價(jià)值的文件進(jìn)行裝訂成冊(cè),并保存。
5.3.2日常業(yè)務(wù)文件由綜合辦公室征求相關(guān)部門意見后,提出具體處理措施報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相應(yīng)處理,建立文件處理檔案。
5.3.3歸檔文件借閱時(shí)受綜合辦公室監(jiān)督,并做好借閱登記。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《外來文件接收登記表》ej-qr-qp6.3-01
6.2《外來文件處理表》ej-qr-qp6.3-02
6.3《外來文件銷毀登記表》ej-qr-qp6.3-03
6.4《文件/資料借閱登記表》 ej-qr-qp6.1-01
6.5《文件/資料發(fā)放登記表》 ej-qr-qp6.1-04
第3篇 物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0程序目的
通過對(duì)人力資源的管理控制 ,確保承擔(dān)管理體系規(guī)定職責(zé)的人員有能力滿足服務(wù)質(zhì)量要求。
2.0適用范圍
適用于管理處范圍內(nèi)員工的管理。
3.0主要工作職責(zé)和權(quán)限
3.1 公司行政人事部負(fù)責(zé)公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對(duì)應(yīng)聘人員面試,初審?fù)ㄟ^后再由公司行政部復(fù)審,其它事項(xiàng)按公司行政管理制度執(zhí)行。
3.2 管理處各部門負(fù)責(zé)就專業(yè)范圍內(nèi)培訓(xùn)工作計(jì)劃的制定、組織和落實(shí)工作。
3.3 管理處各部門負(fù)責(zé)配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1崗位能力要求
公司行政人事部負(fù)責(zé)按照崗位職責(zé)要求實(shí)施人員招錄、定崗、辭退工作。
4.2培訓(xùn)需求的識(shí)別
4.2.1各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)《崗位職責(zé)》中的要求,對(duì)本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進(jìn)行評(píng)價(jià),結(jié)合管理需要、服務(wù)質(zhì)量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動(dòng)所確定的情況,確認(rèn)培訓(xùn)需求。對(duì)本部門自己無力組織實(shí)施的培訓(xùn)項(xiàng)目,應(yīng)以書面報(bào)告的形式反饋至公司。
4.2.2各部門負(fù)責(zé)對(duì)特殊崗位員工的資格要求進(jìn)行識(shí)別,根據(jù)該崗位人員的實(shí)際情況確定培訓(xùn)需求,擬定培訓(xùn)計(jì)劃。
4.2.3行政人事部結(jié)合公司實(shí)際情況、及培訓(xùn)需求,定期或不定地開展員工培訓(xùn)工作。
4.3培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施
4.3.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn),由行政人事部根據(jù)具體組織落實(shí)時(shí)間、場(chǎng)地、授課教師、教案等,并及時(shí)通知相關(guān)部門人員。受訓(xùn)人員應(yīng)按時(shí)出席,并在《培訓(xùn)記錄表》中簽到。
4.3.2每項(xiàng)培訓(xùn)結(jié)束后,培訓(xùn)實(shí)施部門應(yīng)組織相應(yīng)的考試或?qū)嵅?并對(duì)培訓(xùn)的有效性 做出評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下:
1)參加培訓(xùn)人員60%的成績(jī)?cè)?5分以上為效果優(yōu)秀;
2)參加培訓(xùn)人員60%的成績(jī)?cè)?0分以上為效果良好;
1)參加培訓(xùn)人員60%的成績(jī)?cè)?0分以上為效果一般;
2)參加培訓(xùn)人員的成績(jī)及格率低于60%為無效。
上述1)、2)、3)項(xiàng)評(píng)價(jià)結(jié)果均視為有效,如評(píng)價(jià)為無效,組織培訓(xùn)部門需重新組織實(shí)施培訓(xùn)。
4.3.3外派培訓(xùn)人員培訓(xùn)結(jié)束后應(yīng)將資格證書復(fù)印件、成績(jī)單等交行政人事部歸檔。
4.4培訓(xùn)類別及要求
4.4.1新員工上崗培訓(xùn)
1)新員工入職培訓(xùn)由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實(shí)施。新員工經(jīng)培訓(xùn),如培訓(xùn)考試不合格,由行政人事部安排補(bǔ)考或辭退。
2)對(duì)晉升或轉(zhuǎn)崗的員工,由所在部門的負(fù)責(zé)人識(shí)別其培訓(xùn)需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
4.4.2轉(zhuǎn)正培訓(xùn)
員工在試用期內(nèi)應(yīng)接受崗位培訓(xùn),由所在部門負(fù)責(zé)實(shí)施。
試用期滿后,行政人事部要組織轉(zhuǎn)正培訓(xùn)并安排考試/考核,考試合格作為員工轉(zhuǎn)正的條件之一。
4.4.3崗位培訓(xùn)
各部門應(yīng)經(jīng)常組織對(duì)員工進(jìn)行崗位專業(yè)知識(shí)和操作技能培訓(xùn)以及服務(wù)禮儀、品質(zhì)意識(shí)的培訓(xùn)。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
各部門應(yīng)每年對(duì)本部門員工進(jìn)行崗位能力評(píng)定,對(duì)不稱職的員工要安排再培訓(xùn),培訓(xùn)考核合格方能上崗。同時(shí),按市場(chǎng)需求和公司發(fā)展的要求對(duì)各崗位員工進(jìn)行再提高培訓(xùn),具體實(shí)施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。
4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓(xùn)
特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識(shí)別并經(jīng)行政人事部確認(rèn),如需由公司安排培訓(xùn)時(shí),由各部門申請(qǐng)、報(bào)行政人事部統(tǒng)一安排報(bào)審執(zhí)行。在培訓(xùn)結(jié)束后,行政人事部負(fù)責(zé)確認(rèn)其資格。確認(rèn)合格的人員方可上崗工作。
4.5質(zhì)量記錄的歸檔保存
所有本程序的質(zhì)量記錄,由相關(guān)部門依照《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行歸檔保存。
5.0質(zhì)量記錄表格
5.1《培訓(xùn)記錄表》
5.2《培訓(xùn)需求申報(bào)表》
5.3《年度培訓(xùn)計(jì)劃》
第4篇 物業(yè)公司監(jiān)視測(cè)量設(shè)備管理程序-2
物業(yè)公司監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備管理程序(二)
1.0目的
為了對(duì)提供服務(wù)過程中的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器,比較標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制,確保這些儀器在存放、搬運(yùn)和使用過程中保持已知的準(zhǔn)確度。
2.0適用范圍
本程序適用于對(duì)公司所有監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的控制與管理。
3.0職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)管理監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的采購(gòu)申請(qǐng)、驗(yàn)收、送檢以及報(bào)廢的審批和建立總臺(tái)帳。
3.2各管理處負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的使用,以及管理處的《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》的建立和使用過程中出現(xiàn)異常情況的報(bào)告與采取相應(yīng)措施。
4.0實(shí)施程序
4.1監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的管理和使用
4.1.1由工程部負(fù)責(zé)建立《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》,并對(duì)所有監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)。
4.1.2所有監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器應(yīng)在檢定合格期內(nèi)使用。
4.2監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的采購(gòu)和驗(yàn)收
4.2.1各部門需用監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器時(shí),由本部門填寫《請(qǐng)購(gòu)單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施采購(gòu)。
4.2.2采購(gòu)的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器由工程部負(fù)責(zé)安排驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后在《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》上進(jìn)行登記,統(tǒng)一編號(hào)管理。
4.3監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的領(lǐng)用
驗(yàn)收合格后,由工程部將監(jiān)視和測(cè)量工具儀表分派到使用部門。
4.4監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的校準(zhǔn)
4.4.1工程部負(fù)責(zé)根據(jù)監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的使用狀況和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,編制《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器校準(zhǔn)計(jì)劃》,經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。
4.4.2對(duì)于委外送檢儀器,由工程部選擇合格的計(jì)量服務(wù)供應(yīng)商送檢。
4.4.3對(duì)于自檢的儀器,應(yīng)按儀器的有關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行自檢,并將校準(zhǔn)結(jié)果記入《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》。
4.4.4校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器必須貼有《校準(zhǔn)合格證》,《校準(zhǔn)合格證》必須注明有效期,無有效合格證的不得使用。
4.4.5經(jīng)校驗(yàn)不合格的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器,應(yīng)貼上標(biāo)識(shí)。
4.5監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的修理和報(bào)廢
4.5.1監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器損壞或失效時(shí),由工程部統(tǒng)一安排送到合格的計(jì)量服務(wù)供應(yīng)商處進(jìn)行修理,重新校準(zhǔn),合格后方可使用。
4.5.2監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器無法修復(fù),需要報(bào)廢時(shí),需經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后予以報(bào)廢,并在《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》上注銷。
5.0相關(guān)記錄
**009-01請(qǐng)購(gòu)單
**013-01監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡
**013-02監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器校準(zhǔn)計(jì)劃
第5篇 a物業(yè)公司管理理念
e物業(yè)公司管理理念
*公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)
公司堅(jiān)持服務(wù)理念追求真誠(chéng),服務(wù)內(nèi)容追求規(guī)范,服務(wù)形象追求品牌,服務(wù)品質(zhì)追求一流的指導(dǎo)思想,貫徹“雙向”服務(wù)(對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩個(gè)市場(chǎng))方針,對(duì)內(nèi),強(qiáng)化后勤服務(wù)保障功能,滿足業(yè)主潛在需求;對(duì)外,大力拓展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),精心打造中興物業(yè)品牌。努力實(shí)現(xiàn)“保障堅(jiān)強(qiáng)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、資產(chǎn)優(yōu)良、業(yè)績(jī)優(yōu)秀”的工作目標(biāo),把我公司建設(shè)成為楚雄州行業(yè)一流、系統(tǒng)標(biāo)桿的現(xiàn)代物業(yè)管理公司。
*公司企業(yè)精神:忠誠(chéng)、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)、卓越。
*服務(wù)宗旨:以客為尊,服務(wù)第一,業(yè)主滿意。
*企業(yè)價(jià)值觀:人講誠(chéng)信事爭(zhēng)一流。
*管理理念:以人為本,科學(xué)管理,質(zhì)量為先,互惠雙贏。
*服務(wù)理念:業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位的。
*服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):精細(xì)化、人性化、零差錯(cuò)、無干擾,每天進(jìn)步百分之一。
*工作作風(fēng):高、嚴(yán)、細(xì)、實(shí)、快。
*企業(yè)責(zé)任:謀求業(yè)主滿意、謀求員工成長(zhǎng)、謀求企業(yè)發(fā)展。
*企業(yè)風(fēng)尚:關(guān)愛企業(yè)、關(guān)愛他人、關(guān)愛自己、關(guān)愛家庭、關(guān)愛社會(huì)。
*質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針:追求卓越,用心服務(wù),遵紀(jì)守法,持續(xù)改進(jìn),節(jié)能降耗,預(yù)防污染,關(guān)健康,保障安全。
公司以物業(yè)管理服務(wù)為核心,本著“善待業(yè)主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務(wù)宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業(yè)主最貼心的物管”作為我們追求的目標(biāo)。我公司在楚雄州的立足及發(fā)展,離不開父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭(zhēng)為您提供更優(yōu)質(zhì)、更專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。我們的專業(yè)、熱情、周到、細(xì)心、持續(xù)改進(jìn)將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業(yè)主心心相連,營(yíng)造一個(gè)其樂融融、共建共管的和諧小區(qū)。您小區(qū)的物業(yè)管理正需要我們的到來!請(qǐng)給我們機(jī)會(huì)與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽光,我一直在努力。
第6篇 物業(yè)公司保安培訓(xùn)：物業(yè)管理常識(shí)篇
物業(yè)公司保安培訓(xùn)資料:物業(yè)管理常識(shí)篇
第一節(jié):物業(yè)管理與城市現(xiàn)代化
一城市的基本概念
城市是人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化活動(dòng)相對(duì)集中的社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合體。它是隨著社會(huì)發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展起來的。它與農(nóng)村有著許多不同點(diǎn)。
1城市是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。2城市是現(xiàn)代文明的產(chǎn)物。3城市具有較高的群體意識(shí)。4城市具有強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)。
由于城市,尤其是中心城市具有生產(chǎn)、貿(mào)易、運(yùn)輸、信息、政治、科學(xué)、教育、文化和服務(wù)的各種職能,因此綜合功能更加體現(xiàn)出來。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
1城市是一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)中心。2城市是現(xiàn)代社會(huì)的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現(xiàn)代社會(huì)的信息中心。5城市是消費(fèi)中心。
二我國(guó)城市化進(jìn)展
城市化是傳統(tǒng)的農(nóng)村社會(huì)向現(xiàn)代化先進(jìn)的城市轉(zhuǎn)化的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)過程,城市化是生產(chǎn)工業(yè)化、社會(huì)化和現(xiàn)代化的產(chǎn)物。
近年來我國(guó)的城市化進(jìn)展非?？臁?990年至1994年,我國(guó)設(shè)市的城市從467個(gè)增加到622個(gè),建制鎮(zhèn)從1.2萬個(gè)增加到1.6萬個(gè)。在近2億人口的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值已超過1000美元'五大城市群'正在崛起。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),我國(guó)城市化已進(jìn)入強(qiáng)發(fā)展期,到2000年中國(guó)城市化水平將達(dá)到33%~~~35%,城市總?cè)丝谶_(dá)到4.5億左右;到2023年,我國(guó)城市化比重將由現(xiàn)在26.3%上升到42.6%,設(shè)市城市將超過1000個(gè),建制鎮(zhèn)將超過2萬個(gè)。
第二節(jié):我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
一、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展
1981年3月10日,深圳市物業(yè)管理公司正式成立,他的成立標(biāo)志著我國(guó)房屋管理進(jìn)入一個(gè)新的階段。目前我國(guó)有物業(yè)管理公司近7000家,從事此項(xiàng)工作的人員近百萬人。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制的經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然推動(dòng)法制建設(shè),法制建設(shè)必然維護(hù)、規(guī)范和促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)尚不規(guī)范,正處于萌芽時(shí)期,市場(chǎng)的發(fā)育成熟還須若干年,還須要強(qiáng)有力的法制來保障。
二、21世紀(jì)物業(yè)及物業(yè)管理展望
當(dāng)時(shí)代進(jìn)入21世紀(jì),人們自然會(huì)關(guān)心未來的住房是什么樣子未來的物業(yè)管理又將如何發(fā)展從當(dāng)前科技發(fā)展趨勢(shì)來看,21世紀(jì)的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物。因此物業(yè)管理也將向高科技、智能化方向發(fā)展。
第三節(jié):強(qiáng)化物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)也的發(fā)展
一、住宅建設(shè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)
改革開放以來,我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,建房速度不斷提高,'八五'期間完成城市住宅建設(shè)投資7600億元,竣工面積為10億平方米;按建設(shè)部制定的計(jì)劃,'九五'期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面積12億平方米,年平均2、4億平方米;2000年~~~2023年規(guī)劃人均使用面積達(dá)到18平方米,10年新建住宅33、5億平方米,每年平均3、35億。
二、良好的物業(yè)管理將改善發(fā)展商的形象
競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是現(xiàn)代化市場(chǎng)機(jī)制的基本要素之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)越激烈,越能顯示出企業(yè)的素質(zhì)。通過競(jìng)爭(zhēng),生產(chǎn)要素得到合理流動(dòng),形成了動(dòng)態(tài)平衡,從而促進(jìn)企業(yè)不斷改變技術(shù),加強(qiáng)管理,降低成本,提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),又使消費(fèi)者的地位日益上升,誰能贏得消費(fèi)者,誰就贏得了市場(chǎng),就能產(chǎn)生效益。要贏得消費(fèi)者的信賴,不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn),而是物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù),從而提高物業(yè)價(jià)值及開發(fā)商的信譽(yù)。優(yōu)良的物業(yè)管理可以使人們從心里建立起對(duì)企業(yè)的信任感沒,從而贏得更多的消費(fèi)者。
三、物業(yè)管理為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務(wù),有利于房地產(chǎn)也健康發(fā)展
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們追求小康生活條件時(shí),對(duì)住房要求也發(fā)生了變化,由室內(nèi)走向室外。以前大多數(shù)消費(fèi)者在房產(chǎn)消費(fèi)時(shí),所考慮的因數(shù)是地段、房?jī)r(jià)、購(gòu)房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善,人們思維也發(fā)生了變化,越來越多的購(gòu)房者考慮所購(gòu)房產(chǎn)時(shí),考慮內(nèi)外環(huán)境、公共設(shè)施。對(duì)物業(yè)的理解也不僅僅局限于所購(gòu)房產(chǎn)內(nèi)部的面積、功能,眼光已逐漸向室外。更注意要求小區(qū)的外部環(huán)境,及綠地面積、配套服務(wù)設(shè)施、空間環(huán)境、物業(yè)管理水平等。
第四節(jié):物業(yè)管理的基本概念
一、'物業(yè)'的含義
'物業(yè)'一詞是由英語property引譯而來,其意義是'財(cái)產(chǎn)'、'資產(chǎn)'、'擁有物'、'房地產(chǎn)'等是一個(gè)較為廣義的范疇。通常有幾種理解:
1有的人認(rèn)為,房屋是'物業(yè)'與'地業(yè)'的統(tǒng)稱。物業(yè)指的是房屋建筑部分,而'地業(yè)'則是房屋建筑地段的稱謂'物業(yè)'與'地業(yè)'的分開與我國(guó)近年來房地分制管理的體制是一致的。
2有的人認(rèn)為,'物業(yè)'是指單元性房地產(chǎn)。一個(gè)住宅單位是一個(gè)物業(yè)。所以物業(yè)可大可小,大物業(yè)可分割成小物業(yè)。房地不能人為分割,房隨地走應(yīng)該說是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,也是房地產(chǎn)管理的通行作法。'物業(yè)'一詞的英文譯名所表達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的意思,也是這種房地集合的含義。
1目前,一些專業(yè)人士將物業(yè)的概念進(jìn)一步擴(kuò)大化,認(rèn)為物業(yè)不僅是單元性房地產(chǎn),還應(yīng)包括住宅區(qū)及與之配套的設(shè)備、設(shè)市和場(chǎng)地。
物業(yè)不同于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè),它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過程的所有經(jīng)濟(jì)組織。而物業(yè)則是指具體的宗地、建筑物,以及圍繞著各類房屋附屬配套設(shè)市設(shè)施組成的混合物。
三、物業(yè)管理的含義
通常,管理是指為完成一項(xiàng)任務(wù)或?qū)嵤┮粋€(gè)過程所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、調(diào)度、控制和處理。管理是動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)工程,屬于軟件。
物業(yè)管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管是對(duì)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的管理,如對(duì)生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇,因?yàn)?資產(chǎn)'、'財(cái)產(chǎn)'所指的范圍很廣,可以說無所不包。通常我們所講的物業(yè)管理,是一種狹義范圍內(nèi)的物業(yè)管理,既對(duì)房地產(chǎn)的管理,是由專門的機(jī)構(gòu)和人員,受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家的法律法規(guī),依照合同的契約,對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地,運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修和養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理。同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù),以創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境,滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住、消費(fèi)需求,使得物業(yè)能保值、增值。
四、物業(yè)管理的特點(diǎn):
1、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。2以服務(wù)為核心。3以市場(chǎng)為導(dǎo)向。4以專業(yè)為手段。
五、物業(yè)管理人員應(yīng)做的幾種服務(wù)。
1、微笑服務(wù)(發(fā)自內(nèi)心)2、有情服務(wù)(使業(yè)主體會(huì)到親情)3、禮貌服務(wù)(文明禮貌、語言規(guī)范)4、耐
心服務(wù)(虛心聽取意見、百問不厭,事多不煩)5、周到服務(wù)(有求必應(yīng),體貼入微,面面俱到,盡善盡美)6、跟蹤服務(wù)(強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的責(zé)任感、對(duì)投訴要認(rèn)真跟蹤,并處理。直到業(yè)主滿意為止)7、承諾服務(wù)(推行承諾制,簡(jiǎn)化辦事程序,提高辦事效率,提高服務(wù)水平)
2、
第五節(jié):物業(yè)管理的內(nèi)容與性質(zhì)
一、物業(yè)管理的分類
為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化,有必要對(duì)物業(yè)本身進(jìn)行分類。根據(jù)物業(yè)的使用功能不同,分為住宅、生活、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型
1、居民住宅小區(qū)類
包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地、公共服務(wù)場(chǎng)所、公共綠地等。
2、辦公樓、寫字樓
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地、綠地等。
3、商業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)區(qū)類
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、景區(qū)、綠地等。
4、場(chǎng)區(qū)類
包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、綠地等。
5、其它類
除以上四類外,凡因使用功能要求而必須實(shí)行物業(yè)管理要求的區(qū)域、場(chǎng)所,如停車場(chǎng)、碼頭等。
二物業(yè)管理的內(nèi)容
物業(yè)管理的對(duì)象主要是住宅小區(qū)、高級(jí)及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉(cāng)庫等。物業(yè)管理的范圍廣泛,綜合服務(wù)項(xiàng)目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外,還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會(huì)治安、車輛保管,以及業(yè)主(住戶)生活方面所需要的多項(xiàng)服務(wù)。
一)一般住宅區(qū)
這類住宅的大多數(shù)住戶是'工薪階層',收入比較低,對(duì)生活服務(wù)的要求也比較簡(jiǎn)單、實(shí)在。為此,物業(yè)管理部門在滿足人們安居樂業(yè)的要求下以儉忌奢,扶危解困,幫之所需,助之所急,雪中送炭,貧富同一。其物業(yè)管理的主要內(nèi)容是:
1清理庭院,打掃樓梯;2管理房產(chǎn),維修房屋;3代購(gòu)米面,代買蔬菜;4接送兒童,取送信報(bào);5開辦餐食,減輕家務(wù);6換煤氣罐,拆洗被褥;7組織護(hù)院,保證安全;8道路暢通,環(huán)境優(yōu)美。
二)高級(jí)公寓
住高級(jí)公寓的大多數(shù)是收入較高,如企業(yè)的承包人、外國(guó)商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經(jīng)理等。他們對(duì)物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是多樣、靈活、周全。服務(wù)態(tài)度作到:親切、入微、真誠(chéng)、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務(wù)的范圍是:
1房產(chǎn)管理,房屋維修;2庭院綠化與修剪;3清掃保潔;4道路整修與養(yǎng)護(hù);5洗滌整燙;6照看幼兒;7代辦購(gòu)物;8供暖、供水;9室內(nèi)裝修;10搬運(yùn)清潔;11安全保衛(wèi);12電話定票(電話訂購(gòu)出差的火車票、飛機(jī)票、輪船票);13特殊項(xiàng)目的服務(wù)。
三物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管的對(duì)象是物業(yè),服務(wù)對(duì)象是人,是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng),所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè),其勞動(dòng)是一種服務(wù)性行為。物業(yè)管理的性質(zhì)比較明確,主要是'服務(wù)性'的,寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)中。其經(jīng)營(yíng)方針是'保本微利,服務(wù)社會(huì)',不以牟取高額利潤(rùn)為目的。其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是物業(yè),其服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人。
第六節(jié):物業(yè)管理的目的與原則
一、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理是要為業(yè)主(使用人)提供和保持一個(gè)即安全又舒適的工作、生活環(huán)境,保障業(yè)主(使用人)的利益,同時(shí)更要隨著生產(chǎn)的發(fā)展,社區(qū)基礎(chǔ)公用設(shè)施與康樂設(shè)施不斷完善,在管理和養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面提供高效率、低收費(fèi)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,不斷改善和提高人居環(huán)境和工作環(huán)境,是物業(yè)管理的目的。它具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
1)創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、優(yōu)雅的工作與生活環(huán)境2)提高物業(yè)的價(jià)值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
三、物業(yè)管理的主要原則1)'住戶至上,服務(wù)第一的原則'2)兩權(quán)分離的原則3)綜合管理的原則4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則5)等價(jià)有償服務(wù)的原則6)一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的原則7)三效并重的原則8)專群結(jié)合的原則
第七節(jié):經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的內(nèi)涵
一服務(wù)經(jīng)濟(jì)的基本概念
一)第三產(chǎn)業(yè)----經(jīng)營(yíng)性服務(wù)
1三類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵2物業(yè)管理----第三產(chǎn)業(yè)
二)服務(wù)商品及其價(jià)值
1、服務(wù)所提供的是非要素性服務(wù)2、服務(wù)所提供的勞動(dòng)具有商品性3、服務(wù)商品具有使用價(jià)值和價(jià)值的二重性
三)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)與服務(wù)質(zhì)量
服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)涵:1、優(yōu)化功能2、優(yōu)化產(chǎn)品3、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量
優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)主體及其結(jié)構(gòu):1、促進(jìn)功能2、協(xié)調(diào)功能
服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的形式多樣化:1、服務(wù)商標(biāo)化2、服務(wù)系列化3、廣告形式多樣化4、廉價(jià)--------服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的策略
服務(wù)質(zhì)量:1、服務(wù)距離2、服務(wù)水平3、服務(wù)態(tài)度
服務(wù)經(jīng)濟(jì)效益:1、服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益2、服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益
服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的宗旨與歸宿
經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的目的及特點(diǎn):1、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的目的2、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的特點(diǎn)(規(guī)模性、盈利性)
服務(wù)業(yè)的宗旨---讓顧客滿意
顧客滿意的時(shí)代背景:1、市場(chǎng)需求的變化。2、質(zhì)量概念的變化。3、消費(fèi)觀念的變化。4、競(jìng)爭(zhēng)策略的變化。
第八節(jié):物業(yè)管理中的禮儀接待
一、禮儀的含義
二、禮儀接待在物業(yè)管理中的意義
接待的種類
物業(yè)管理禮儀接待的要求:1、注意禮節(jié)、講究原則2、一視同仁,舉止得當(dāng)3、嚴(yán)于律己,寬以待人4、理解別人,熱情有度
三、物業(yè)管理中禮儀接待人員的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面(合體,合度,清潔衛(wèi)生)
四、禮儀接待在物業(yè)管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業(yè)公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進(jìn)行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業(yè)公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業(yè)公司文明水準(zhǔn)的功能5、禮儀接待具有傳遞物業(yè)公司信息的功能
五、掌握禮儀接待的準(zhǔn)則精神:1、自尊自愛,自我約束2、遵守規(guī)范、尊敬他人3、顧全大局,求得和諧4、學(xué)習(xí)禮儀貴在實(shí)踐
六、物業(yè)管理人員禮儀素質(zhì)要求
現(xiàn)代化的禮儀意識(shí):1、塑造形象的意識(shí)2、'住戶至上,服務(wù)第一:的意識(shí)3、真誠(chéng)互惠的意識(shí)4、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的意識(shí)5、學(xué)法守法的意識(shí)
健康的心理素質(zhì):1、開放進(jìn)取的心理2、寬容豁達(dá)的心理3、自信樂觀的心理
物業(yè)管理人員應(yīng)具備的禮儀知識(shí):1、
迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀(微笑待人,自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離)
第九節(jié):物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化對(duì)人才的需求
一)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用的科學(xué)
二)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
二、物業(yè)管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)
1、政治素質(zhì)、2、職業(yè)道德、3、業(yè)務(wù)素質(zhì)4、文化素質(zhì)5、身心素質(zhì)6、管理能力
三、從業(yè)人員的要求:
第7篇 物業(yè)公司網(wǎng)絡(luò)信息管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的規(guī)范公司內(nèi)部網(wǎng)站和外部網(wǎng)站,以及其它知名公共網(wǎng)站(如搜房網(wǎng))上有關(guān)物業(yè)管理公司信息的管理。
2. 0適用范圍物業(yè)管理公司在各類電子網(wǎng)絡(luò)上信息的發(fā)布、對(duì)電子網(wǎng)絡(luò)上的評(píng)論或問題進(jìn)行答復(fù)。
3. 0職責(zé)行政部行政秘書負(fù)責(zé)對(duì)本作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定的工作負(fù)全面責(zé)任;
各部門(管理處)對(duì)行政秘書收集的問題及時(shí)提供答案。
4.0管理內(nèi)容
4.1公司外部網(wǎng)()論談上的信息維護(hù)
4.1.1行政秘書至少每2日登錄一次公司外部網(wǎng)站公眾論談,對(duì)發(fā)布的帖子進(jìn)行瀏覽,收集有關(guān)物業(yè)管理方面的問題。
4.1.2將問題分類后以電子郵件方式發(fā)給相關(guān)部門負(fù)責(zé)人,請(qǐng)其擬定回復(fù)內(nèi)容。
4.1.3對(duì)于部門負(fù)責(zé)人無法回復(fù)的問題應(yīng)提交公司行政部商議。
4.1.4對(duì)答復(fù)內(nèi)容進(jìn)行整理后提交經(jīng)理審閱,在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行回復(fù)。
4.2內(nèi)部網(wǎng)站信息維護(hù)
4.2.1 每周一,各管理處及各部門將本周重要工作安排同電子郵件方式提交行政部行政秘書。
4.2.2 每周二,行政秘書將物業(yè)公司本周重要工作安排掛上內(nèi)部網(wǎng)站部門信息中。
4.2.3 行政秘書將物業(yè)管理公司新聞實(shí)時(shí)掛網(wǎng),重大新聞需經(jīng)行政部主管審批。
4.3公共網(wǎng)站論談上的信息維護(hù)
4.3.1 搜房網(wǎng)重慶站點(diǎn)是必須關(guān)注的網(wǎng)站()。
4.3.2 處理方法參照
4.1內(nèi)容進(jìn)行。
編寫:
第8篇 某物業(yè)公司管理者代表委任書
物業(yè)公司管理者代表委任書
茲任命
zz為管理者代表。
管理者代表的職責(zé)是:
1、確保管理體系的過程得到建立、實(shí)施和保持。
2、向最高管理者報(bào)告管理體系的業(yè)績(jī)和持續(xù)改進(jìn)的需求。
3、確保在整個(gè)組織內(nèi)提高滿足業(yè)主需求的意識(shí)。
4、就管理體系有關(guān)事宜對(duì)外聯(lián)絡(luò)。
總經(jīng)理:zz
20**年4月30日
第9篇 某物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
通過對(duì)物業(yè)管理中各服務(wù)項(xiàng)目的供方進(jìn)行有效控制,確保公司為顧客所提供的服務(wù)
符合法律法規(guī)和相關(guān)的要求,為顧客提供滿意的服務(wù)。
2.0適用范圍
適用于對(duì)本公司所有供方的控制。
3.0定義
供方:提供產(chǎn)品(包括服務(wù)、軟件、硬件、流程性材料)的組織或個(gè)人。
4.0職責(zé)
4.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)供方評(píng)價(jià)、物資申購(gòu)單和采購(gòu)合同的審批。
4.2行政辦公室負(fù)責(zé)公司所需物資的供方及其職責(zé)權(quán)限內(nèi)的服務(wù)供方的選擇、評(píng)價(jià)、環(huán)境/安全要求的控制工作,并負(fù)責(zé)公司所需物資的采購(gòu)實(shí)施工作。
4.3各部門、管理處負(fù)責(zé)對(duì)其職責(zé)權(quán)限內(nèi)的服務(wù)供方進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)、環(huán)境/安全要求的控制,并對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。
5.0內(nèi)容
5.1合格供方應(yīng)具備的條件(不限于以下條件)
1)應(yīng)具有合法經(jīng)營(yíng)資格;
2)有從事過類似工作的優(yōu)良業(yè)績(jī);
3)有良好的信譽(yù);
4)有相應(yīng)的工作條件和技術(shù)實(shí)力或?qū)I(yè)資質(zhì)證書;
5)價(jià)格合理;
6)提供的產(chǎn)品(包括服務(wù))符合環(huán)境和職業(yè)健康安全相關(guān)的法律法規(guī)要求和本公司的要求。
5.2各類供方的評(píng)價(jià)與選擇
5.2.1服務(wù)供方
依照合格供方應(yīng)具備的條件,相關(guān)部門自行組織對(duì)其職責(zé)權(quán)限內(nèi)的服務(wù)供方進(jìn)行評(píng)價(jià),并填寫《供方評(píng)價(jià)記錄》,必要時(shí)附相關(guān)證實(shí)資料,報(bào)總經(jīng)理審批。若該次服務(wù)不需簽定合同,相關(guān)部門可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求來選擇供方,不需另填《供方評(píng)價(jià)記錄》,
5.2.2物資供方
依照合格供方應(yīng)具備的條件,由行政辦公室組織對(duì)長(zhǎng)期的物資供方進(jìn)行評(píng)價(jià),并填寫《供方評(píng)價(jià)記錄》,必要時(shí)附相關(guān)證實(shí)資料,報(bào)總經(jīng)理審批。對(duì)于零星的單次小批量采購(gòu)可由行政辦公室依據(jù)采購(gòu)信息的要求并結(jié)合合格供方的要求進(jìn)行采購(gòu),不需另填《供方評(píng)價(jià)記錄》。
5.2.3對(duì)于政府相關(guān)部門指定的單位可不進(jìn)行供方評(píng)價(jià)。對(duì)于其它服務(wù)與物資的供方評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)盡可能從以下方面進(jìn)行考慮來選擇供方:
(1)各類管理體系是否健全,安全措施是否落實(shí);
(2)要求其承諾遵守相關(guān)的法律法規(guī)及本公司的hse方面的要求;
(3)要求其提供的產(chǎn)品或服務(wù)盡可能符合環(huán)保及其職業(yè)健康安全要求并執(zhí)行之等。
5.2.4經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的合格供方,各部門負(fù)責(zé)將其職責(zé)范圍內(nèi)的合格供方登記在《合格供方登記表》中。
5.3 合格供方資格的定期評(píng)價(jià)
5.3.1對(duì)已選定合格的供方,相關(guān)部門每年對(duì)長(zhǎng)期供方其進(jìn)行一次復(fù)評(píng)(如果是一次性或短期沒有一年的不需進(jìn)行復(fù)評(píng)),并填寫《保留或取消合格供方報(bào)告》報(bào)總經(jīng)理審批。評(píng)價(jià)除按前述第5.1條執(zhí)行外,重點(diǎn)審查各供方在一年內(nèi)提供的服務(wù)或物資的及時(shí)性、合格批次等綜合情況。如服務(wù)供方在一年內(nèi)出現(xiàn)一次嚴(yán)重不合格或連續(xù)三次一般不合格或累計(jì)十次一般不合格服務(wù),采購(gòu)供方在一年內(nèi)出現(xiàn)兩個(gè)批次不合格供貨,相關(guān)部門應(yīng)填寫《保留或取消合格供方報(bào)告》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,更新《合格供方登記表》。
5.4合格供方檔案管理
評(píng)價(jià)方應(yīng)對(duì)其合格供方建立獨(dú)立檔案,檔案應(yīng)包括下列材料(不限于):
1)合法經(jīng)營(yíng)資格證明材料(如危險(xiǎn)廢物處理站相關(guān)許可證明);
2)專業(yè)服務(wù)資質(zhì)證明;(如水池清洗、電梯維保、消防系統(tǒng)維修等)
3)合同;
4)《供方評(píng)價(jià)記錄》、《采購(gòu)合同審批表》;
5)《保留或取消合格供方報(bào)告》等。
5.5采購(gòu)的實(shí)施與對(duì)供方的控制
5.5.1 采購(gòu)文件的審批
1)物資申購(gòu)部門對(duì)擬采購(gòu)物資,填寫《物資申購(gòu)單》。必要時(shí),對(duì)專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的物資采購(gòu),申購(gòu)部門應(yīng)編制《采購(gòu)技術(shù)說明書》作為采購(gòu)和驗(yàn)收的依據(jù)附在《物資申購(gòu)單》后,經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn),報(bào)財(cái)務(wù)部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后,行政辦公室實(shí)施采購(gòu)。
2)對(duì)急需物資的申購(gòu),由使用部門填寫《物資申購(gòu)單》,注明'急需'字樣,直接報(bào)總經(jīng)理審批后,行政辦公室實(shí)施采購(gòu)。
2)各類采購(gòu)合同(包括服務(wù)分包合同),由相關(guān)部門組織與供方起草擬制,并填寫《采購(gòu)合同審批表》經(jīng)總經(jīng)理審批后,授權(quán)人員與供方簽定生效,以確保規(guī)定的要求是適宜的。
3)當(dāng)公司或業(yè)戶提出在供方現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)證時(shí),公司必須在采購(gòu)文件中對(duì)要開展驗(yàn)證的安排和產(chǎn)品的放行做出規(guī)定。
5.5.2行政辦公室在實(shí)施采購(gòu)時(shí)應(yīng)在滿足采購(gòu)信息要求的前提下,盡可能按以下原則進(jìn)行選擇。
1)盡可能采用低能耗資源的產(chǎn)品;
2)盡可能采用可以循環(huán)使用的產(chǎn)品;
3)盡可能采用報(bào)廢后污染小的產(chǎn)品。
5.6采購(gòu)物資的檢驗(yàn)
5.6.1對(duì)采購(gòu)來的物資,使用部門、倉(cāng)管要負(fù)責(zé)進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后辦理入庫手續(xù),由倉(cāng)管員在《入庫單》上簽名,使用部門領(lǐng)料時(shí)在《領(lǐng)料單》上簽名做為領(lǐng)料和驗(yàn)收合格的確認(rèn)。
5.6.2驗(yàn)收內(nèi)容包括數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)是否符合采購(gòu)文件的要求,包裝是否完好,是否有合格證書,質(zhì)量是否滿足使用要求,有環(huán)保要求的產(chǎn)品是否符合國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)要求等。
5.6.3驗(yàn)收方法采用抽樣法:對(duì)同品種批量超過10件的物資,抽驗(yàn)5%~10%;對(duì)批量少于10件的要全部檢驗(yàn)。如果檢查發(fā)現(xiàn)一件不合格品,則該批為不合格批,不得驗(yàn)收入庫投入使用,交由采購(gòu)員處理,只有驗(yàn)收合格的物資方可辦理入庫手續(xù)。對(duì)新購(gòu)機(jī)電設(shè)備必須逐件驗(yàn)收。
5.7對(duì)服務(wù)供方提供服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):各部門應(yīng)對(duì)其職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)供方所提供服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,并填寫《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》并以此作為付費(fèi)的依據(jù)。
5.8對(duì)于進(jìn)入公司所轄范圍內(nèi)的供方的活動(dòng),由責(zé)任部門對(duì)其在質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全方面的表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)控,并作為定期復(fù)評(píng)的參考資料之一。
5.9文件和記錄的歸檔保管
所有供方評(píng)價(jià)選擇與評(píng)價(jià)的相關(guān)記錄,由相關(guān)部門按《記錄控制》統(tǒng)一歸檔保管。
6.0 相關(guān)文件
《記錄控制》
7.0記錄
《供方評(píng)價(jià)記錄》
《合格供方登記表》(不定格式)
《采購(gòu)合同審批表》
《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》
《保留或取消合格供方報(bào)告》
《入庫單》(外購(gòu))
第10篇 物業(yè)公司品質(zhì)管理部部長(zhǎng)崗位說明
崗位職責(zé):
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級(jí)主管部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)政策法規(guī)并落實(shí)執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務(wù)規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目盈利模式進(jìn)行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對(duì)物業(yè)接管項(xiàng)目進(jìn)行論證分析,制定物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務(wù)質(zhì)量,針對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據(jù)業(yè)主意見制定改善方案,提高服務(wù)質(zhì)量;
7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關(guān)專業(yè),本科及以上學(xué)歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進(jìn)步,愛崗敬業(yè),積極上進(jìn),有較強(qiáng)溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
第11篇 物業(yè)公司程序文件：基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1、目的
加強(qiáng)對(duì)公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對(duì)資產(chǎn)的管理。
3、定義
3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價(jià)值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類、資產(chǎn)類、低值易耗物品類。
3.2 單位價(jià)值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類。
3.3 單位價(jià)值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類。
3.4 單位價(jià)值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產(chǎn),根據(jù)其價(jià)值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。
3.6 為便于實(shí)物的管理,個(gè)別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機(jī)等同等、同類設(shè)備)雖然其單價(jià)不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。
3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時(shí)價(jià)花費(fèi)多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責(zé)
4.1 資產(chǎn)主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實(shí)物管理的主管部門,負(fù)責(zé)對(duì)各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實(shí)物管理。
4.1.2財(cái)務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門,著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負(fù)責(zé)本管理處資產(chǎn)實(shí)物管理,接受公司辦公室及財(cái)務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的管理
辦公室是公司電子辦公設(shè)備類實(shí)物管理的專業(yè)部門,負(fù)責(zé)對(duì)公司電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)管理,對(duì)電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)、配置、使用、維修及報(bào)廢等進(jìn)行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對(duì)資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門、各管理處的責(zé)任人對(duì)使用資產(chǎn)負(fù)有妥善保管、安全使用的責(zé)任。
5、方法和過程控制
5.1 資產(chǎn)的分類和使用年限
根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類和固定。
5.1.1對(duì)如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號(hào)方法如下:
資產(chǎn)大類及代號(hào)資產(chǎn)總分類資產(chǎn)明細(xì)分類使用年限
資產(chǎn)分類資產(chǎn)代號(hào)明細(xì)分類
固定資產(chǎn)g
資產(chǎn)z
機(jī)械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設(shè)備
4、其他
運(yùn)輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購(gòu)三輪車
3、東麗湖船只
4、公務(wù)車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會(huì)議臺(tái)5年
2、辦公臺(tái)(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設(shè)備t*1、對(duì)講機(jī)(套)5年
2、電話機(jī)
3、喊話器
4、其他
安防器械設(shè)備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機(jī)
4、滅火器
5、鋁合金崗?fù)?/p>
6、其他
電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺(tái)式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設(shè)備
娛樂設(shè)備(非電子)yl1、娛樂經(jīng)營(yíng)設(shè)施、5年
2、員工福利娛樂設(shè)施
其他類qt其他設(shè)備5年
5.1.2 對(duì)于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊(cè)。
5.2資產(chǎn)登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表》中。
5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類及總分類進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。
5.2.3資產(chǎn)的編號(hào)規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類別稱為資產(chǎn)代號(hào))- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號(hào))其中,公司編號(hào)左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡(jiǎn)稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類型簡(jiǎn)稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類型簡(jiǎn)稱,如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg
5.2.4資產(chǎn)代號(hào)根據(jù)購(gòu)置資產(chǎn)種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類,其資產(chǎn)代號(hào)為:dn ,其他資產(chǎn)代號(hào)請(qǐng)參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產(chǎn)編號(hào)由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類自行調(diào)整。
5.3 資產(chǎn)管理
5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購(gòu)置,由各使用單位分級(jí)管理。
5.3.2資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準(zhǔn),不能辦理相關(guān)手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財(cái)務(wù)共同負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會(huì)不定期對(duì)各單位資產(chǎn)管理情況進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對(duì)資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理。
5.3.5資產(chǎn)編號(hào)規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識(shí),確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的資產(chǎn)的登記注冊(cè)、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺(tái)帳,填寫固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱、購(gòu)置年代、物品規(guī)格型號(hào)、價(jià)值、使用部門。上報(bào)辦公室備案。同時(shí),每半年辦公室行政組與財(cái)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)的盤點(diǎn)清查工作(每月進(jìn)行抽查)。
5.3.7資產(chǎn)的使用部門和使用人須合理使用設(shè)備,嚴(yán)格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格或資產(chǎn)管理部門的評(píng)估價(jià)值賠償。
5.3.8資
產(chǎn)使用人離開公司時(shí)應(yīng)辦理移交手續(xù),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須到本項(xiàng)目資產(chǎn)管理員處進(jìn)行確認(rèn),否則造成的一切后果,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承擔(dān)。
5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報(bào)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負(fù)責(zé)人簽字,報(bào)辦公室批準(zhǔn)后由資產(chǎn)管理員登記后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
5.3.10易損物品無使用價(jià)值或使用年限已到時(shí),應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫報(bào)廢申請(qǐng)表,由辦公室審核后報(bào)財(cái)務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。
5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門,辦公室同意,任何部門和個(gè)人不得將資產(chǎn)外借和供無關(guān)人員使用。
5.4 資產(chǎn)購(gòu)置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限和審批程序
5.4.1固定資產(chǎn)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批權(quán)限:
所有固定資產(chǎn)報(bào)廢由總經(jīng)理批準(zhǔn),單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購(gòu)置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門總經(jīng)理助理審批,報(bào)總經(jīng)理審批。
5.4.2 固定資產(chǎn)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的審批流程:
購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢1000元以上的公司資產(chǎn):
5.4.2.1使用部門通過郵件報(bào)送申請(qǐng)報(bào)告;
5.4.2.2由各單位第一負(fù)責(zé)人簽署意見;
5.4.2.3經(jīng)辦公室進(jìn)行審核;
5.4.2.4由財(cái)務(wù)部復(fù)核;
5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見;
5.4.2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)后由總辦統(tǒng)一購(gòu)置;
5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購(gòu)置,由項(xiàng)目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進(jìn)行購(gòu)置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購(gòu)置;
5.4.3使用部門提出購(gòu)置公司資產(chǎn)申請(qǐng)后,應(yīng)首先由公司辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,若所需購(gòu)置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購(gòu)置造成資金的浪費(fèi);如不能調(diào)配,方可進(jìn)入購(gòu)置審批階段。
5.4.4資產(chǎn)購(gòu)置的辦理:報(bào)送部門提出申請(qǐng),填制《固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行資產(chǎn)的購(gòu)置。
5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢的辦理:報(bào)送部門提出申請(qǐng),填制《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表》,并按規(guī)定申報(bào)流程和審批權(quán)限獲批后,方可進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報(bào)廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門估價(jià)、處理后,回收的資金應(yīng)及時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)管理部;報(bào)廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項(xiàng)目可自行處理,但必須知會(huì)辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產(chǎn)在部門間的內(nèi)部調(diào)配,填寫《內(nèi)部調(diào)動(dòng)(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》按流程審批后再行調(diào)配。
5.5 固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)
本部、各管理處對(duì)固定資產(chǎn)每月盤點(diǎn),辦公室和財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點(diǎn),確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標(biāo)相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤點(diǎn)可參考以下方式進(jìn)行:
5.5.1由資產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行資產(chǎn)的實(shí)物清點(diǎn),并做出實(shí)物盤點(diǎn)(盤盈、盤虧、待報(bào)廢)報(bào)告。
5.5.2財(cái)務(wù)部門根據(jù)實(shí)物盤點(diǎn)的情況,與財(cái)務(wù)帳核對(duì),計(jì)算盤虧、待報(bào)廢資產(chǎn)的價(jià)值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤點(diǎn)報(bào)告并報(bào)批。
6、支持性文件
無
7、質(zhì)量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(dòng)(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點(diǎn)表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤點(diǎn)表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計(jì)劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計(jì)劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細(xì)表》
第12篇 物業(yè)公司消防管理程序
物業(yè)公司消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)所服務(wù)區(qū)域的消防管理,以'防消結(jié)合、預(yù)防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務(wù)水平,切實(shí)保障服務(wù)區(qū)域內(nèi)顧客生命及財(cái)產(chǎn)安全。
2.范圍
適用于**物業(yè)公司各部門。
3.職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責(zé)任制度。
3.2安全主管為部門直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織服務(wù)區(qū)域消防工作的具體實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組織和建立義務(wù)消防隊(duì),制定和實(shí)施滅火方案。
3.3部門經(jīng)理指定消防管理人員為責(zé)任人,負(fù)責(zé)防火宣傳及安全檢查,消除火險(xiǎn)隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時(shí)制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場(chǎng)滅火救災(zāi)工作。
3.4客戶服務(wù)部協(xié)助總經(jīng)理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
4.方法和過程控制
4.1義務(wù)消防隊(duì)伍的建立
4.1.1由中心主管負(fù)責(zé)建立由各部門成員組成的義務(wù)消防隊(duì)伍。
4.1.2消防總指揮:由公司經(jīng)理擔(dān)任,負(fù)責(zé)滅火工作的全面組織及指揮。
4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設(shè)備主辦擔(dān)任,協(xié)助總指揮及保證設(shè)備的正常運(yùn)行。
4.1.4滅火組組長(zhǎng):由總指揮現(xiàn)場(chǎng)指定(一般為班長(zhǎng)以上的人員),組織一切力量滅火,及時(shí)向中心報(bào)告火情。
4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術(shù)人員組成,聽從組長(zhǎng)的安排,利用一切滅火器材全力滅火。
4.1.6聯(lián)絡(luò)組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報(bào)一次現(xiàn)場(chǎng)火情,協(xié)助滅火人員滅火。
4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運(yùn)輸消防器材及消防工具。
4.1.8救護(hù)組:由公司出納帶領(lǐng)女保潔進(jìn)行救護(hù)。
4.1.9疏散組:由當(dāng)班安全管理員、保潔員、技術(shù)員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進(jìn)入,指揮人員向外疏散;車場(chǎng)崗安全管理員阻止車輛進(jìn)入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術(shù)人員確保相應(yīng)消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。
4.1.10治安組:由安全管理員組成,負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機(jī)作案。
4.1.11定期舉行消防安全知識(shí)結(jié)合消防作戰(zhàn)方案的培訓(xùn),使所有的員工了解消防基本常識(shí),消防作戰(zhàn)程序的內(nèi)容及自在火災(zāi)發(fā)生時(shí)自己的任務(wù),每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.2滅火過程的原則
4.2.1接到人員或消防主機(jī)的火情報(bào)警。
4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)巍Ｈ羰羌倩鹁?立即查明原因;若是真火警,立即啟動(dòng)消防設(shè)備、通知消防總指揮、組織疏散人群。
4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火。
4.2.4火勢(shì)不能控制,尋求社會(huì)支援,火勢(shì)能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。
4.2.5滅火后,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),查明原因。
4.2.6由消防總指揮負(fù)責(zé)或指派專人落實(shí)了解起火原因。
4.2.7原因不明或有可疑時(shí)須保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),查明原因。必要時(shí)報(bào)相關(guān)政府部門處理。
4.2.8及時(shí)填寫《緊急事件處理記錄表》
4.3每位員工的季度考核中必須包括相應(yīng)的消防知識(shí),安全管理員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會(huì)使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進(jìn)行用火用電作業(yè),并管理好化學(xué)易燃、易爆危險(xiǎn)物品。
4.4定人、定時(shí)、定措施消除火險(xiǎn)隱患,每年十月組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演(演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.5每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點(diǎn)的時(shí)間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對(duì)緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對(duì)緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.6對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并記錄《消防設(shè)施清單》,《消防設(shè)施清單》應(yīng)根據(jù)情況及時(shí)更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設(shè)備。
4.7積極協(xié)助消防機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo),每年三月和十月分別組織對(duì)住戶的消防知識(shí)宣傳。
4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁儲(chǔ)存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。
4.9發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、異色等現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告,并采取積極措施處理。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負(fù)責(zé)審核,超過50平方米的應(yīng)報(bào)消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工,裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),進(jìn)行防火處理。
4.11顧客進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電器線路或進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)前,必須報(bào)公司批準(zhǔn)。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時(shí)電線。裝修現(xiàn)場(chǎng)必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現(xiàn)場(chǎng)做飯、吸煙、使用明火。
4.12必須有服務(wù)區(qū)的地下天然氣管網(wǎng)圖,服務(wù)取內(nèi)挖掘地面必須得到公司辦理申報(bào)手續(xù),經(jīng)部門經(jīng)理同意,方可動(dòng)工。具備使用管道天然氣條件的服務(wù)區(qū),嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13物業(yè)公司須有地面層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置,底商在明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖,不得隨意動(dòng)用消防器材和消防水。
4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設(shè)施清單,存放于指揮中心。
4.15服務(wù)區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.
4.16每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.16火警、火災(zāi)處理方法
4.16.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時(shí),應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時(shí)立即向指揮中心報(bào)警。
4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場(chǎng)人員講明火警地點(diǎn),燃燒物質(zhì),火勢(shì)情況等,馬上派人帶對(duì)講機(jī)、滅火器、消防工具到現(xiàn)場(chǎng)了解情況及滅火,確認(rèn)火災(zāi)程度,并及時(shí)向指揮中心匯報(bào)火
情。指揮中心同時(shí)迅速拔打119火警電話,將火災(zāi)情況進(jìn)行通報(bào)。
4.16.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),通知有關(guān)人員組織疏散。立即安排人員關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時(shí)將火警情況報(bào)告給消防總指揮。
4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場(chǎng)指揮人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)救護(hù),同時(shí)集合全體人員布置救災(zāi)工作,并向總經(jīng)理匯報(bào),安排設(shè)備負(fù)責(zé)人員切斷煤氣總閥及市電,并將應(yīng)急電源投入使用。
4.16.5火勢(shì)擴(kuò)大到三級(jí)(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場(chǎng)工作人員指揮顧客安全疏散。
4.16.6同時(shí)指揮中心應(yīng)立即撥打火警電話119通知公安消防部門進(jìn)行搶救,并向社會(huì)求助。接應(yīng)組人員負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊(duì)伍。
4.16.7疏散組在組織好現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí),積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作。
4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
5.相關(guān)工作記錄表格:
5.1《消防設(shè)施清單》
