第1篇 物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程2
物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程(二)
a必須熟悉所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的線路、開關(guān)及各種電氣設(shè)備性能及絕緣情況,并學(xué)會觸電急救和人工呼吸法。
b工作前必須穿戴好防護(hù)用品,檢查所用工具是否安全可靠。
c工作時要思想集中,必須先驗電,電氣線路在沒有經(jīng)測電筆確定無電之前一律視為'有電',不可用手觸摸,不可絕對相信絕緣體,應(yīng)認(rèn)為有電操作。
d檢修設(shè)備與線路時,必須將電源斷開,取掉保險,并在開關(guān)把手上或線路上懸掛'有人工作,切勿合閘'警告牌,方能進(jìn)行工作。
e所使用的行燈應(yīng)為36伏以下,在金屬殼內(nèi)使用12伏。使用手提式電氣工具時,必須戴好絕緣手套,并接好地線。
f電線接頭及穿過金屬管內(nèi)電線的管口處都應(yīng)用黑膠布、黃膠布或塑料管進(jìn)行包扎。工作中所拆除的電線要處理好,帶電的線頭應(yīng)包扎好,所用的導(dǎo)線及保險絲其容量大小必須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),開關(guān)必須大于所控制之設(shè)備的總?cè)萘俊?/p>
g使用電動機前,應(yīng)用搖表檢驗判斷良好后方可使用,電動機通電前應(yīng)檢查電壓是否相符,接線時先接電機后接電源,拆線時相反。
h在一切金屬外殼上都必須有牢固的接地保護(hù),檢修或安裝的線路要整齊、安全、可靠。
i遇有安裝工程時,必須按該工種安全操作規(guī)定執(zhí)行。
j作業(yè)時,一般應(yīng)在斷電的情況下進(jìn)行,如必須帶電作業(yè)時,應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),采取有效措施,并有人監(jiān)護(hù),方可進(jìn)行。
第2篇 綠景物業(yè)客戶室內(nèi)維修操作規(guī)程制度
物業(yè)客戶室內(nèi)維修操作規(guī)程
一.所有報修必須在接報時填寫'報修工作單'。所有欄目都需填寫清晰。
二.接到報修,工程部門應(yīng)立即安排人員在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
三.作業(yè)人員應(yīng)隨身攜帶必要的施工工具、根據(jù)報修內(nèi)容可能需用的備件,以及《各管理處服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)》。
四.作業(yè)人員應(yīng)隨時保持統(tǒng)一著裝、佩帶工號牌,衣服鞋子整潔。
五.進(jìn)入用戶'單元'必須先向用戶說明來意,征得同意后才能進(jìn)入工作。
六.與用戶的對話、交流須遵循'物業(yè)人員語言行為規(guī)范'。
七.工作時遵循員工守則第四章第四點'工作場所'十不準(zhǔn)''有關(guān)規(guī)定。
八.進(jìn)入用戶單元后應(yīng)將攜帶的對講機音量調(diào)小,若聽到呼叫必須在顧客較少的地方輕聲應(yīng)答。若帶手機并聽到呼叫,不準(zhǔn)借用用戶電話回電
九.維修工作必須優(yōu)質(zhì)、高效,以優(yōu)良的服務(wù)贏得用戶的滿意。
十.室內(nèi)維修工作地點,做好清潔保護(hù),特別是可能產(chǎn)生污跡的項目需將干凈的襯布或塑料布鋪在桌子或地上,用于存放工具、材料及拆卸的零件;若弄臟地面應(yīng)及時清潔干凈。
十一.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪聲。如有的維修噪音難免,事先須征得用戶同意,或調(diào)整維修時間。
十二.凡維修需暫停用戶單元全部、部分供電、供水,事先須征得用戶同意,或調(diào)整維修時間。
十三.凡屬于用戶區(qū)域內(nèi)的有償服務(wù),則應(yīng)在維修前告知用戶:維修的性質(zhì)和收費標(biāo)準(zhǔn)(可向用戶展示《管理處服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)》)。
十四.在口頭征得用戶確認(rèn)后,作業(yè)人員實施該項有償服務(wù)。
十五.若用戶不同意更換損壞的物件,作業(yè)人員在作必要的解釋后,應(yīng)給用戶做安全上的處理工作。
十六.作業(yè)人員在作業(yè)完成后,應(yīng)及時將報修工作單上的修理時間、修理人、消耗材料、備注欄等內(nèi)容填寫清楚。如是有償服務(wù)另需在報修工作單上'用戶確認(rèn)'欄內(nèi)'滿意'下空白處注明'有償服務(wù)'字樣和收費金額。
十七.作業(yè)人員作業(yè)完成后,必須請用戶在報修工作單上'用戶確認(rèn)'欄內(nèi)對維修服務(wù)滿意度選評、對'有償服務(wù)'和收費金額確認(rèn)并簽名。
十八.如遇因備件缺乏或需供應(yīng)商維修等原因不能即時修復(fù)之項目,應(yīng)報告維修主管協(xié)調(diào)解決,重大項目必須向工程經(jīng)理報告。
十九.凡當(dāng)天無法完成的用戶室內(nèi)報修必須由維修主管向用戶說明原因、并告之預(yù)計完成的日期與時間,以期得到用戶的諒解。
二十.凡涉及影響用戶正常辦公、當(dāng)時無法完成的用戶室內(nèi)報修,工程部分管維修的主管須親自協(xié)調(diào)采購、原工程施工單位、維保單位或其他專業(yè)力量,組織力量搶修,排除故障。
二十一.作業(yè)人員必須將所有的報修工作單在當(dāng)天交維修主管集中處理。
二十二.凡是報修工作單上'用戶確認(rèn)'欄內(nèi)對維修服務(wù)滿意度選評未在'滿意'一項'打鉤',維修主管和分管經(jīng)理必須向作業(yè)人了解情況,加以改進(jìn);如用戶在'不滿意'一項'打鉤',則分管經(jīng)理應(yīng)和服務(wù)部一起對用戶進(jìn)行回訪。根據(jù)用戶合理要求組織人員整改,直至用戶滿意。
第3篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.嚴(yán)格按照保養(yǎng)計劃進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。
3.配線架沒有用的跳線應(yīng)拆除。
4.清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵,保持設(shè)備清潔。
5.檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。
6.檢查配線架上的標(biāo)志,發(fā)現(xiàn)缺失馬上補充。
7.工作完成后填寫通訊線路設(shè)備檢查表
第4篇 物業(yè)電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程制度
物業(yè)電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程
1.0目的
確保物業(yè)公司所管理范圍內(nèi)的電梯處于良限運行狀態(tài)。
2.0適用范圍
物業(yè)公司所屬各管理處。
3.0管理內(nèi)容
3.1機房設(shè)備的維修保養(yǎng),一般必須切斷本機電源開關(guān)方可進(jìn)行,特殊情況下不能切斷電源時,電源開關(guān)處應(yīng)留有電工值守,并做好通話聯(lián)絡(luò)工作。
3.2電梯因檢修或保養(yǎng)而停機時,必須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客后,方可停機,停機后應(yīng)在電梯首層設(shè)置告示牌。
3.3在電梯維修,保養(yǎng)施工作業(yè)中,必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合,運行、停機前都必須有呼應(yīng),作到對方應(yīng)答后方可操作。
3.4在機頂作檢修,保養(yǎng)工作時,除了判別故障和調(diào)試需要外,禁止開快車。
3.5下井底作業(yè)時,禁止關(guān)閉廳門,在廳門口必須擺設(shè)告示牌,以防無關(guān)人員靠近。
3.6井底作業(yè)時,首先開亮井底燈,按下井底安全開關(guān),有立體交叉作業(yè)時必須戴安全帽。
3.7進(jìn)出廳門或維修保養(yǎng)廳門時,只許用工具墊門腳,嚴(yán)禁掛門纜,防止門纜恢復(fù)不正造成事故。
3.8維修,保養(yǎng)工作開始前應(yīng)先清點工具,工作完成后還應(yīng)清點工具,必須認(rèn)真清理現(xiàn)場,清點工具和物品,防止遺留。
3.9在機房,井道,井坑底因工作需動火時,必須辦理《動火申請》,并采取相應(yīng)的防范措施,工作完后清理完火種。
3.10電梯日常保養(yǎng)規(guī)定
3.10.1曳引機減速箱采用'蘭煉33#'油進(jìn)行潤滑,每月應(yīng)檢查一次,油溫不高于85℃,油溫升不超過60℃,油質(zhì)變壞應(yīng)及時更換。正常使用情況下,應(yīng)每兩年更換一次。
3.10.2曳引機用軸承采用鈣基潤滑脂進(jìn)行潤滑,每6個月應(yīng)予清洗更換一次。蝸桿前后端蓋溫升不得高于35℃(鈣基潤滑脂采用gb491-87)。
3.10.3制動器銷軸應(yīng)經(jīng)常保持潤滑狀態(tài),每6個月應(yīng)新加(gb491-84)20#機油一次。
3.10.4制動器磁芯采用工業(yè)凡士林作潤滑劑,每6個月添加一次。
3.10.5電動機滾動軸承采用otis12#潤滑脂作潤滑劑每兩年更換一次。
3.10.6導(dǎo)向輪軸承采用'gb491-87'鈣基潤滑脂潤滑,每6個月添加或更換。
3.10.7繩輪表面應(yīng)保持清潔及時清潔繩輪繩經(jīng)污垢;當(dāng)各繩槽磨損下陷不一致時,相關(guān)曳引繩經(jīng)1/10時應(yīng)重新車削加工或更換。
3.10.8控制柜內(nèi)應(yīng)隨時保持清潔,每15天應(yīng)用皮老虎吹掃清潔一次。
3.10.9控制柜內(nèi)各接觸器主觸點經(jīng)常注意調(diào)整,保持其接觸良好。若有燒傷則應(yīng)用細(xì)目銼刀予以修平并用00#砂拋光。
3.10.10每月應(yīng)對控制柜內(nèi)所有接觸器、繼電器、電阻、開關(guān)等電器元件的接線進(jìn)行緊固,防止其搖動。
3.10.11更換熔絲時必須保證其新?lián)Q熔絲電流與該回路相匹配,保證其熔絲特性與原熔絲一致。
3.10.12在無抗靜電措施時,不得處理印刷線路板的故障。
3.11以上保養(yǎng)工作應(yīng)在《電梯保養(yǎng)記錄》上記錄,若由專業(yè)單位實施保養(yǎng),則需保存其實施記錄。
4.0相關(guān)記錄
4.1《動火申請》
4.2《電梯保養(yǎng)記錄》
5.0 附錄
5.1 《電梯維保合同》
編寫:zz 審批:zz
第5篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程
金融中心工程維修工作規(guī)程
l、目的
使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機電設(shè)施、設(shè)備正常安全運行,并得到及時的維護(hù)和保養(yǎng)。
2、范圍
管理處的日常維修管理工作,以及設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。
3、運作程序
3.l運行班組運作程序
3.1.1運行班組人員負(fù)責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的24小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。
3.1.2值班人員必須嚴(yán)格安排班時間表上下班,不得擅離職守,并嚴(yán)格按交接班制度進(jìn)行交接。
3.1.3運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況,如實反映設(shè)備運行狀態(tài)。
3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應(yīng)采取臨時應(yīng)急措施,并及時向工程管理人員匯報。
3.1.5vrv空調(diào)運行人員在空調(diào)停用期間轉(zhuǎn)為維修班組成員,負(fù)責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修和保養(yǎng)。
3.1.6運行人員負(fù)責(zé)配合并協(xié)助維修人員進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨操作時,應(yīng)填寫《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2維修班組運作程序
3.2.1對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負(fù)責(zé)實施,運行組配合,共同完成。
3.2.2維修班組負(fù)責(zé)按編制的維修保養(yǎng)計劃對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并負(fù)責(zé)填寫《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2.3維修人員按規(guī)定定期對各設(shè)備進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不掉的應(yīng)立即向工程管理人員匯報。
3.2.4維修人員負(fù)責(zé)承擔(dān)日常報修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進(jìn)行搶修。
3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時調(diào)度。
3.3工程值班運作程序
3.3.1工程值班室平時設(shè)在班組辦公室,夜間設(shè)在變配電房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時有人值守。
3.3.3負(fù)責(zé)接聽并記錄設(shè)備設(shè)施報修電話、設(shè)備運行狀況報告和業(yè)主意見,及時通知相關(guān)人員處理并向管理處領(lǐng)導(dǎo)報告。
3.3.4負(fù)責(zé)收集維修結(jié)果的反饋信息,向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報。
3.3.5負(fù)責(zé)記錄各運行班組上一天值班情況,并向管理處領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)報。
3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的指示下達(dá)通知,調(diào)動人員、物資,保證事件能得到及時處理。
3.4管理處主任運作程序
3.4.1根據(jù)設(shè)施設(shè)備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應(yīng)材料需求,以及工器具計劃,組織設(shè)備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施,并進(jìn)行監(jiān)督檢查.超出權(quán)限范圍的報公司批準(zhǔn)。
3.4.2根據(jù)值班室的報告,合理調(diào)配維修力量,進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修。
3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時,及時向上級匯報并根據(jù)的指示,迅速組織人員、物資進(jìn)行搶修、搶救工作。
3.4.4負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長對機電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查。
3.4.5負(fù)責(zé)工程對外協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。
相關(guān)質(zhì)量記錄:
1.《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03
第6篇 物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程
1.0目的
規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作,確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)維修基金的管理工作。
3.0職責(zé)
3.1出納員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的收取工作。
3.2公共事務(wù)部相關(guān)人員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的催繳工作。
3.3會計負(fù)責(zé)公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。
3.4管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金管理工作的監(jiān)督。
3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。
4.0程序要點
4.1物業(yè)維修基金的分類。
4.1.1公用設(shè)施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程。
4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護(hù)。
4.2物業(yè)維修基金的使用范圍。
4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍:
a) 小區(qū)內(nèi)的道路;
b) 小區(qū)內(nèi)的路燈;
c) 小區(qū)內(nèi)園林綠化地;
d) 小區(qū)內(nèi)的地下排水管;
e) 小區(qū)內(nèi)的文化體育場所;
f) 小區(qū)內(nèi)的停車場;
g) 其他公用設(shè)施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:
a) 房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;
b) 抗震結(jié)構(gòu)部位;
c) 外墻面;
d) 樓梯間;
e) 公共通道;
f) 門廳;
g) 公共屋面;
h) 電梯;
i) 機電設(shè)備;
j) 本體消防設(shè)施;
k) 公共天線;
l) 本體上下水共用管道;
m) 共用防盜監(jiān)控設(shè)施;
n) 其他房屋本體共用部分。
4.3 物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4.3.1發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。
4.3.2房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)(請參照《附錄》,僅供參考):
a) 多層房屋(不帶電梯):
----外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;
----外墻貼瓷磚、馬賽:0.20元/平方米/月。
b) 高層房屋(含多層帶電梯):
----使用國產(chǎn)(含合資)電梯:
0.30元/平方米/月;
----使用進(jìn)口電梯:0.35元/平方米/月。
4.4 維修基金的收取程序。
4.4.1公用設(shè)施維修基金的收取程:
a) 發(fā)展商在工程竣工驗收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金;
b) 發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用帳戶上。
4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。
a) 公司財務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。
b) 財務(wù)部會計應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》。
c) 明細(xì)表交財務(wù)部經(jīng)理審核:
; ----經(jīng)審核存有疑問,應(yīng)及時查明并予以更正;
----經(jīng)審核無誤財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。
d) 財務(wù)部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》。按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單。
e) 收費單經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤加蓋財務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)。
f) 公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行派發(fā)。
g) 已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收,并直接劃歸代管基金專項帳戶上。
h) 出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時將托收結(jié)果制表交財務(wù)部會計按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。
i) 住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取。
j) 出納員應(yīng)在每日下班前,將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按昭《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)。
k) 出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務(wù)部會計核對。
l) 財務(wù)部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金,應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行催繳。
m) 對尚未售出的空置房,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納。
n) 對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。
o) 對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務(wù)部會計應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。
4.5 物業(yè)維修基金的使用程序。
4.5.1公用設(shè)施維修基金的使用程序。
a) 管理公司根據(jù)實際情況需要使用設(shè)施維修基金時,應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:
----公司部經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;
----相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;
----施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
b)小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議。
----同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項劃到公司帳戶。
----不同意使用的,業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。
c) 業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金,而管理公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行。
d) 業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控,并按工程要求進(jìn)行驗收。
e) 公用設(shè)施維修基金帳目,應(yīng)由下列單位每三個月張榜公布一次:
----業(yè)主管理委員會;
----管理公司或管理處。
4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。
a) 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修;70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程;特殊情況可另行處理。
b) 管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料:
----有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃;
----該項目的預(yù)算資料;
----其他相關(guān)資料。
c) 申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經(jīng)管理部門核定后實施;
----如經(jīng)審議,業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后,后理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程。
d) 整個小區(qū)的本體基金不夠支付時,經(jīng)業(yè)主管理委員會同意,由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
e) 單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟5
0%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
f) 公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算:
----業(yè)主委員會應(yīng)在收到公司計劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù),逾期則視為同意;
----業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預(yù)算的七日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù),逾期則視為同意。
g) 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養(yǎng)護(hù)項目后
----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證;
----中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》,由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。
h) 財務(wù)部應(yīng)每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。
4.6物業(yè)維修基金的管理程序。
4.6.1公用設(shè)施維修基金和管理程序。
a) 公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門帳戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。
b) 公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。
c) 財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施基金的收支單據(jù)編制記帳憑證、登記帳簿,按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨立的帳務(wù)處理。
d) 小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對設(shè)施維修基金的收支帳目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢:
----業(yè)主管理委員會;
----管理公司或下屬管理處。
e) 管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:
----原則上應(yīng)在七日內(nèi)予以答復(fù);
----特殊情況可另行處理。
4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。
a) 財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設(shè)立專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。
b) 經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費用審核報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。
c) 財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。
d) 如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng):
----經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
----將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;
----經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補。
e) 小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:
----向業(yè)主管理委員會查詢;
----向公司財務(wù)部查詢。
4.7物業(yè)維修基金資料的保管。
4.7.1財務(wù)部會計應(yīng)在每月31日將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。
4.7.2 財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料審核無誤后,加密在財務(wù)部長期保存。
4.8物業(yè)維修基金的管理核算情況,作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《公用設(shè)施維修基金申請表》。
5.2《公用設(shè)施維修基金使用情況公布表》。
5.3《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》
5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。
5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。
5.6《房屋本體維修清單》。
6.0相關(guān)支持性文件
6.1《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
6.2《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
6.3《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
6.4《費用報銷審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
6.5《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
6.5《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
7.0附錄
7.1《市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。
公用設(shè)施維修基金申請表
編號: no:
申請人: 住址: 聯(lián)系電話:
申請用途及金額年 月 日
初審意見簽名: 年 月 日
復(fù)審意見簽名: 年 月 日
驗收情況簽名: 年 月 日
確認(rèn)簽名: 年 月 日
公用設(shè)施維修基金使用情況公布表
no:
使用時間 主管部門 工程內(nèi)容 項目數(shù) 基金支出 余額 備注
總經(jīng)理: 業(yè)主管理委員會主任:制表人:
房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表
年月
no:
業(yè)主姓名 房屋面積 基金單價 應(yīng)收基金 備注
財務(wù)審核:制表:日期:
房屋本休維修基金申請使用表
編號:no:
申請人: 住址: 聯(lián)系電話:
申請用途及金額 年 月 日
初審意見 簽名: 年 月 日
復(fù)審意見 簽名: 年 月 日
驗收情況 簽名: 年 月 日
確認(rèn) 簽名: 年 月 日
房屋本體維修基金收支情況公布表
年 季度 no:
棟號 主要工程內(nèi)容 項目數(shù) 上季結(jié)余 本季支出 本季余額 備注
總經(jīng)理:業(yè)主管理委員會主任: 制表: 日期:
&nb
sp;房屋本體維修清單
no:
日期 棟號 維修內(nèi)容 維修金額 申請表編號 備注
單位 數(shù)量 單價 合計
維修負(fù)責(zé)人:主管: 審核:
附錄:
市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
依據(jù)1996年下半年最低成本房價和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):
一、 測算標(biāo)
多層房屋(9層及以下,不帶電梯):0.63元/平方米/月;
二、 實際標(biāo)準(zhǔn)
考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標(biāo)準(zhǔn)的24%-35%收取,作為最低標(biāo)準(zhǔn),以后逐年到位,即:
1、 多層房屋(不帶電梯):
----外墻涂料(含水刷):0.25元/平方米/月米;
----外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米/月米。
2、 高層房屋(含多層帶電梯):
----使用國產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米/月米;
----使用進(jìn)口電梯:0.35元/平方米/月米。
各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委員或多數(shù)業(yè)主同意,標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)止浮;超高層房屋可以上浮50%-80%。
以上標(biāo)準(zhǔn)均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。
市住宅局
第7篇 物業(yè)小區(qū)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
對供水系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行有效的運行管理和維修保養(yǎng)工作,減少故障的發(fā)生,確保為顧客提供不受污染符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活和工作用水。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的供水系統(tǒng)設(shè)備的運行及維修保養(yǎng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導(dǎo)工作。
3.2工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作的安排和實施工作。
3.3工程部技工負(fù)責(zé)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作的實施和記錄工作。
4.0工作程序
4.1水泵運行工作規(guī)程
4.1.1啟動泵前檢查
4.1.1.1手動檢查,用手轉(zhuǎn)動聯(lián)軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;
4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標(biāo)準(zhǔn)線;
4.1.1.3閥門檢查,吸水管側(cè)閥門及出水管側(cè)閥門是否全開;
4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;
4.1.1.5外部條件檢查,供配電設(shè)備、電動機是否完好,周圍環(huán)境是否正常;
4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關(guān)閉排空閥。
4.1.1.7閥門操作
a、開關(guān)閥門需根據(jù)方向均勻用力,關(guān)閉閥門后要回轉(zhuǎn)半圈以防卡死;
b、用工具開關(guān)閥門需使用相應(yīng)規(guī)格工具,以防過力損壞閥門。
4.2水泵運行檢查規(guī)程
4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標(biāo)準(zhǔn)范圍變化,要仔細(xì)檢查異常原因。
4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應(yīng)該平穩(wěn)、聲音應(yīng)該正常,連續(xù)而不間斷。如發(fā)生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細(xì)查找聲響與振動的具體部位及產(chǎn)生的原因,需及時排除。
4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。
4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發(fā)熱不滴水,說明填料壓得太緊,應(yīng)將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進(jìn)氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應(yīng)該注意變頻控制的供水系統(tǒng)中,水泵能否正常切換運行。
4.3水池、水箱清洗規(guī)程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。
4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進(jìn)行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的準(zhǔn)備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。
4.3.3.2安全須知
a、電源:水池內(nèi)作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應(yīng)急燈,三相水泵要裝有漏電開關(guān)。
b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng),約3小時通風(fēng)時間。
c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩,如在水池內(nèi)感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用
4.4水池、水箱維護(hù)規(guī)程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網(wǎng)。
4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設(shè)備上的塵土。
4.4.3每年更換水池進(jìn)水閥門密封填料(盤根)。
4.4.4每年對水池防蟲網(wǎng),水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。
4.4.5認(rèn)真做好維修保養(yǎng)記錄。
4.5取水樣送檢程序
4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。
4.5.2水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。
4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.5.4在取水樣的當(dāng)天應(yīng)交客戶中心人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》交物服中心文件管理員存檔。
4.5.5如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時,應(yīng)由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.5.6認(rèn)真做好維修保養(yǎng)記錄。
第8篇 物業(yè)室內(nèi)維修服務(wù)規(guī)程制度怎么寫
1.0目的
1.1本指導(dǎo)書規(guī)定了室內(nèi)維修方法,確保室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供方便。
2. 0適用范圍2.1本指導(dǎo)書適用于小區(qū)業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修。
3. 0職責(zé)3.1服務(wù)中心負(fù)責(zé)受理業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修服務(wù)。
3. 2工程組技工負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修。
3. 3工程組組長負(fù)責(zé)對維修工作的組織、檢查和監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約修繕費用,能換局部配件的,不換整體構(gòu)件。
4.1.2修理及更改配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務(wù)的原則。
4.2室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1 樓層面漏水。
4.2.
1.1維修程序
a)預(yù)約樓上、樓下住戶,檢查漏水原因;
b)如果是浴缸下水管堵塞而漏水,應(yīng)及時疏通,如果是馬桶漏水,應(yīng)及時檢修馬桶;
c)如果是樓板裂縫滲水,應(yīng)將相關(guān)飾面打開,重做防水層和飾面;
d)其他地方漏水,應(yīng)將相關(guān)部位及時處理;
e)檢驗:維修完成后,48小時跟蹤查看,看是否還有漏水現(xiàn)象;
f)維修完畢后,請住戶在《維修單》上簽名驗收。
4.2.
1.2告知業(yè)主(住戶)須知:應(yīng)愛護(hù)使用任何用水設(shè)施。
4.2.2 換鎖(木門、鐵門)。
4.2.2.1 維修程序
a)木門、鎖、鐵門鎖:檢查鎖壞何處,如能修理,及時修理,如鎖不能修理至正常使用,立即更換;
b)檢驗:查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復(fù)開關(guān)數(shù)次,查看開關(guān)是否靈活自如;
c) 維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.2.2 告知業(yè)主(住戶)須知:開關(guān)鎖不要用力太猛,不要用其他硬物開鎖,定期給鎖活動部位上油。
4.2.3 個別樓層停水。
4.2.3.1 維修程序
a)先檢查是哪一座樓哪一層沒有水;
b)然后關(guān)掉總閥;
c)拆開支閥,取出濾網(wǎng);
d)清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開總閥供水;
e)檢驗:做好跟蹤,到停水樓層檢查用戶是否已正常供水;
f)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.3.2 告知業(yè)主(住戶)須知:樓層停水應(yīng)及時通知管理公司派專業(yè)人員前來檢查維修。
4.2.4 維修墻內(nèi)水管。
4.2.4.1 維修程序
a)先查找原因;
b)關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門;
c)查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水;
d)維修時先關(guān)水表前總閥,后打通漏水處墻面,取出破損水管;
e)裝入新水管;
f)打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復(fù)裝飾面;
g)檢驗:維修完成后, 室內(nèi)所有用水閥,看水表是否轉(zhuǎn)動,并在24小時后跟蹤檢查;
h)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.4.2 告知業(yè)主(住戶)使用須知:不要擅自改動墻內(nèi)水管,確需改動的,請向管理公司申請,由管理公司派專業(yè)人員施工,一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)及時通知管理公司派維修人員前來查看。
4.2.5 閥門接頭漏水
4.2.5.1 維修程序
a)檢查閥門接頭何處漏水,然后關(guān)掉總閥;
b)如果是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水,應(yīng)拆下閥門接頭,在外絲處繞上幾道水膠帶,再把閥門、接頭裝上扭緊;
c)如果因破損配件而漏水,應(yīng)及時更換相關(guān)配件;
d) 如果再無法控制漏水,應(yīng)及時更換閥門或接頭;
e)檢驗:維修完畢后,把總閥打開,檢查是否漏水;
閥門更換完畢后,把總閥打開,反復(fù)開關(guān)數(shù)次,檢查是否漏水;
f)請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.5.2 告知業(yè)主(住戶)使用須知:應(yīng)愛護(hù)使用,旋扭閥門不要用力過度。
4.2.6 水龍頭漏水
4.2.6.1 維修程序
a)檢查漏水情況,然后關(guān)上總閥;
b)如果是因水龍頭未上緊而漏水,應(yīng)先拆下水龍頭,在外絲旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊;
c)如果是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯;
d)如果是內(nèi)芯橡皮過小而破損,應(yīng)更換;
e)如果是水龍頭自身有沙泥而漏水,應(yīng)更換水龍頭。
f)檢驗:檢修完畢后,打開總閥,反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如,不漏水;
g)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.6.2 告知業(yè)主(住戶)使用須知:旋扭開關(guān)不要用力過度,不要用硬物碰撞水龍頭。
4.2.7 浴缸堵塞和漏水。
4.2.7.1 維修程序
4.2.7 .
1.1堵塞維修程序:
a)先查明原因;
b)如是排水管堵塞,打開檢查口,取出雜物,用水試通直到正常;
c)檢驗:維修完畢后,往浴缸內(nèi)放水,查看是否能正常排放;
d)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.7 .
1.2漏水維修程序:
a)先查明原因;
b)如果是排水管漏水,打破飾面,取下排水管重新安裝;
c)檢驗:維修完成后,往浴缸內(nèi)蓄水,到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關(guān)部位有無漏水;
d)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.8 疏通馬桶、地漏
4.2.8.1 維修程序
a)先檢查馬桶、地漏堵塞原因;
b)用馬桶抽子抽通馬桶、地漏;
c)如果還不通,使用疏通機疏通;
d)如果仍然不通,拆下檢查口,查看堵塞位置,用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止;
e)檢驗:反復(fù)放水,檢驗馬桶、地漏是否暢通;
f)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.8.2 告知業(yè)主(住戶)使用須知:使用馬桶、地漏時不要亂丟雜物(如硬紙等)。
4.2.9馬桶漏水。
4.2.9.1 維修程序
a)先檢查漏水情況;
b)如果是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換;
裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一周(3小時后可以使用);
c)檢驗:維修后,放水看是否漏水;
d)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.9.2 告知業(yè)主(住戶)使用須知:應(yīng)正確使用馬桶。
4.2.1 0洗菜盆、洗臉盆下漏水。
4.2.1 0.1維修程序
a)先檢查何處漏水,查明漏水原因;
b)如果是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時更換軟管,并把接頭處接好;
c)如果是水龍頭或接頭漏水,檢查水龍頭或接頭處是否有破裂損壞情況,如有此情況,應(yīng)及時換上新水龍頭或接頭,并用水膠帶密封此處;
d)檢驗:打開洗菜盆、洗臉盆水龍頭放水,看相關(guān)部位是否漏水;
nb
sp;
e)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收;
4.2.1 0.2告知業(yè)主(住戶)使用須知:
a)必須正確使用水龍頭,不要亂動開關(guān)或接頭處,不要亂彎軟管,以防水龍頭、接頭和軟管有破裂情況發(fā)生。
b)不要用力猛擊洗菜盆、洗臉盆以防盆四周的水泥松脫。
4.2.1 1修理門窗
4.2.1
1.1維修程序
a)檢查門窗的 是否齊全;
b)檢查有無配件損壞;
c)更換配件,達(dá)到預(yù)期效果;
d)檢驗:維修后,對門窗反復(fù)開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達(dá)到開關(guān)自如的目的;
e)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1
1.2告知業(yè)主(住戶)使用須知:
a)需定期往轉(zhuǎn)動部位加油;
b)如果門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的以外。
4.2.1 2洗臉盆堵塞
4.2.1 2.1維修程序
a)先用抽子試通;
b)不同時查明堵塞原因;
c)打開檢查口用疏通工具疏通,再用水試通直至?xí)惩橹?
d)檢驗:維修完畢后,把臉盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止;
e)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1 2.2告知業(yè)主(住戶)使用須知:
a)洗臉盆盡量不要掉入雜物;
b)及時清除不小心掉入洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。
4.2.1 3洗菜盆堵塞
4.2.1 3.1維修程序
a)先用抽子試通;
b)不通時查明堵塞原因;
c)打開檢查口用疏通工具疏通,再用水試通直至通暢為止;
d)檢驗:維修完畢后,把菜盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止;
e)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1 3.2告知業(yè)主(住戶)使用須知:
a)剩飯、剩菜及其他雜物不能倒入洗菜盆內(nèi);
b)及時清除洗菜盆下水管內(nèi)的殘余雜物。
4.2.1 4業(yè)主(住戶)門鈴不響
4.2.1
4.1維修程序
4.2.1
4.1.1分析原因,門鈴不響可能由以下原因造成:
a)電池沒電了;
b)因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電;
c)線路問題造成;
d)門鈴開關(guān)接觸不良。
4.2.1
4.1.2針對
4.2.1
4.1.1a)中的原因,則需換上電池。
4.2.1
4.1.3針對
4.2.1
4.1.1b)中原因,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。
4.2.1
4.1.4針對
4.2.1
4.1.1c)中的原因,則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復(fù)門鈴的正常使用。
4.2.1
4.1.5針對
4.2.1
4.1.1中d)中的原因,修理或更換門鈴開關(guān)。
4.2.1
4.1.6檢驗:門鈴維修完畢后,反復(fù)試用幾次,直至達(dá)到預(yù)期效果。
4.2.1 4,
1.7維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1
4.2告知業(yè)主(住戶)使用須知:更換電池時,注意電池的正、負(fù)極性。
4.2.1 5插座無電
4.2.1
5.1維修程序
4.2.1
5.1.1分析原因,插座無電可能由以下原因造成:
a)由于外界因素(如停電檢修)引起人為停電;
b)由于用電設(shè)備內(nèi)部
故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路,或因該插座電源線路超負(fù)荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘;
c)由于頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良;
d)線路出現(xiàn)斷路。
4.2.1
5.1.2針對
4.2.1
5.1.1a)中的原因告訴業(yè)主(住戶)現(xiàn)在停電檢修。
4.2.1
5.1.3針對
4.2.1
5.1.1b)中的原因,首先了解業(yè)主(住戶)使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電。
若線路超負(fù)荷,可告知業(yè)主(住戶)及時處理。
4.2.1
5.1.4針對
4.2.1
5.1.1c)中的原因先斷開此回路電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。
4.2.1
5.1.5針對
4.2.1
5.1.1d)中的原因先斷開此回路電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。
4.2.1
5.1.6檢驗:插座線路送電后,用試點筆驗電,在用萬用表電壓檔檢測供電壓是否正常。
4.2.1
5.1.7維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1
5.2維修須知:維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障。
4.2.1 6業(yè)主(住戶)家中無電
4.2.1
6.1維修程序
4.2.1
6.1.1 分析原因,家中沒電可能由下列幾種原因造成:
a)線路停電檢修;
b)用戶總開關(guān)燒壞;
c)因業(yè)主(住戶)使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘;
d)進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢;
e)電度表燒壞。
4.2.1
6.1.2 針對
4.2.1
6.1.1 中a)的原因,及時向業(yè)主(住戶)說明停電的原因。
4.2.1
6.1.3 針對
4.2.1
6.1.1 中b)的原因,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致。
將住戶的用電設(shè)備插頭從插座上的拿下來,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路,導(dǎo)線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負(fù)荷按線允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電。
4.2.1
6.1.4 針對
4.2.1
6.1.1 c)中的原因,首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下(將照明開關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護(hù)控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。
4.3.1
6.1.5 針對
4.2.1
6.1.1 d)中的原因,斷開電源開關(guān),將接線端子上的接線牢固,再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。
4.2.1
6.1.6 針對
4.2.1
6.1.1 e)中的原因,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確。
確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。
4.2.1
6.1.7 檢驗:當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。
4.2.1
6.1.8維修完畢后。
請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1
6.2維修須知:維修人員找出故障點并排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)送電。
4.2.1
6.3告知業(yè)主(住戶)須知:
4.2.1
6.3.1 用電時,應(yīng)確保安全狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器。
4.2.1
6.3.2 不要超負(fù)荷用電,不要亂搭亂拉線路,確需改動線路或安裝電器用電線路時,應(yīng)通知管理處派專業(yè)人員進(jìn)行處理。
4.2.1 7配電箱開關(guān)故障
4.2.1
7.1維修程序
4.2.1 7.
1.1分析原因,低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:
a)因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞;
b)因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電
流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞;
4.2.1 7.
1.2針對
4.2.1 7.
1.1a)中的原因,先將配電箱的空氣開關(guān)置于“off”位置,
再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置,(根據(jù)實際配電線路,在不影響其他供電線路的情況下),用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好。
保護(hù)元件運作的整定值是否滿足設(shè)計要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器,恢復(fù)正常送電。
4.2.1 7.
1.3針對
4.2.1 7.
1.1b)中的原因,如果是開關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其他供電線路的情況下),用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路,確認(rèn)無故障后,將開關(guān)合上,恢復(fù)正常送電,然后用鉗形電流表測試各相負(fù)載電流,看是否超過設(shè)計要求;
如果確認(rèn)是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,則需將此線路負(fù)荷減少;
如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。
4,2.17.
1.4檢驗:線路送電后,用萬用表查看線路上的電壓,電流是否穩(wěn)定正常。
4.2.1 7.
1.5維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1
7.2維修須知:維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障,斷電順序為先斷開負(fù)荷開關(guān),后斷電源側(cè)開關(guān),送電順序則相反。
4.2.1 8燈不亮
4.2.1
8.1維修程序
4.2.1 8.
1.1分析原因,燈不亮可能由以下原因造成:
a)燈內(nèi)燈絲燒斷;
b)燈泡與燈頭接觸不良;
c)電源保險絲熔斷;
d)電源開關(guān)接觸不良。
4.2.1 8.
1.2針對
4.2.1 8.
1.1a)中的原因,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。
4.2.1 8.
1.3針對
4.2.1 8.
1.1b)中的原因,將電源開關(guān)斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認(rèn)沒有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。
4.2.1 8.
1.4針對
4.2.1 8.
1.1c)中的原因,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查照明線路是否有短路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲方可送電。
4.2.1 8.
1.5針對
4.2.1 8.
1.1d)中的原因,檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固,用電筆測開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時更換開關(guān)。
4.2.1 8.
1.6檢驗:維修完畢后,合上開關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。
4.2.1 8.
1.7維修完畢后。
請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1
8.2維修須知:上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障,若某個單元內(nèi)燈(二盞以上)都不亮?xí)r,首先檢查電源開關(guān)是否斷開,用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷路或短路現(xiàn)象,然后逐一將故障排除,確認(rèn)線路正常時,方可送電。
4.2.1
8.1告知業(yè)主(住戶)使用須知:
a)不要點長明燈;
b)發(fā)現(xiàn)運作不正常時,應(yīng)及時通知管理處派專業(yè)技術(shù)人員前來檢查、維修。
4.2.1 9頂棚抹灰層(飾面)脫落
4.2.1
9.1維修程序
4.2.1 9.
1.1如果是抹灰層施工質(zhì)量問題,應(yīng)采取以下措施:
a)用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面,如果靠墻,則墻上也應(yīng)鋪墊,以保護(hù)住戶的物件不受損壞,然后將脫落的部位周邊已松散的抹灰層鏟下,如果松散部分已超過頂棚面積的一半以上,應(yīng)將頂棚的抹灰層全部鏟下;
b)用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止;
c)用噴水器具充分噴水濕潤2-3次;
d)均勻地刷一道素水泥漿;
e)用1:3水泥砂漿打底抹平;
f)批三道灰膏,待干硬后用砂紙打磨平整;
g)刷三道乳膠漆,或按住戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù);
h)清理垃圾,恢復(fù)場地整潔。
4.2.1 9.
1.2如果是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落:
a)
1.1a)、
1.1b);
b)用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉,并將鋼筋周邊已銹蝕的同打掉,清理干凈,如銹蝕情況嚴(yán)重,應(yīng)加焊同直徑規(guī)格的補充鋼筋。
c)其他程序同
1.1d)至h)。
4.2.1 9.
1.3維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.1 9.
1.4告知業(yè)主(住戶)使用須知:不要擅自更改頂棚抹灰層。
4.2.2 0樓板裂縫
4.2.2 0.1維修程序
4.2.2 0.
1.1先進(jìn)行全面仔細(xì)查看。
4.2.2 0.
1.2如裂縫較小(如發(fā)絲),且在飾面面層,留待查看,如有擴(kuò)展趨勢再作處理。
4.2.2 0.
1.3如裂縫較寬、較深,應(yīng)及時處理,具體如下:
a)沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi) 口,直到不見原裂縫,用鋼絲刷清除粉散顆粒;
b)用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,均勻涂刷素水泥漿;
c)準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干濕狀,并及時使用;
d)用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料;
e)修復(fù)飾面(按住戶原來標(biāo)準(zhǔn))。
4.2.2 0.
1.4如裂縫寬度很寬,已影響結(jié)構(gòu)的正常功能,應(yīng)立即通知開發(fā)商請有關(guān)技術(shù)人員(如:設(shè)計單位、原施工單位)到現(xiàn)場驗證,找出原因,然后作出加固方案進(jìn)行處理。
4.2.2 0.
1.5維修完畢后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。
4.2.2 0.2告時業(yè)主(住戶)使用須知:
a)不要集中堆放過重物品;
b)平時留意樓板運作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題時,應(yīng)及時通知管理處派技術(shù)人員到現(xiàn)場查看、處理。
4.2.2 1其它
對于未歸入
4.2.1 至
4.2.2 0各類之內(nèi)的維修項目,按通常方法和市場價組織維修后,管理處應(yīng)組織及時編寫維修規(guī)程,每月報管理者代表,以便在適當(dāng)時候修改補充文件。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《維修單》
第9篇 小區(qū)物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程制度
小區(qū)物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程
1.目的
規(guī)范維修電工的操作,確保人員和設(shè)備安全。
2.適用范圍
適用于維修電工的維修、操作管理
3.內(nèi)容
3.1維修電工必須持有國家地區(qū)勞動行政部門或國務(wù)院主管部門勞資機構(gòu)規(guī)定驗印的電工技術(shù)等級證書及相應(yīng)的操作證,并經(jīng)體檢合格后方能獨立上崗工作。
3.2檢修時必須兩人以上,同時檢查工具、儀表和防護(hù)用品是否完好。
3.3 電氣設(shè)備未經(jīng)驗電,一律視為有電,不準(zhǔn)用手觸及,任何情況下必須有二人在場方能進(jìn)行電氣檢修工作。
3.4電氣設(shè)備在運轉(zhuǎn)中,不準(zhǔn)進(jìn)行拆裝檢修,必須停電切斷電源,取下熔斷器,妥善作好安全措施,掛上警告牌,并驗明無電后才能施工。
3.5禁止帶電操作。必須帶電操作時,要穿長袖衣服、絕緣鞋,戴工作帽,站在絕緣良好的位置上,任何時候只允許接觸一根帶電電線。
3.6在帶電設(shè)備附近工作時,應(yīng)嚴(yán)格保持必要的安全距離,設(shè)置臨時遮攔,懸掛警告牌,并由專人監(jiān)護(hù),施工中應(yīng)使用手柄等部位絕緣情況良好的工器具,嚴(yán)禁使用鋼卷尺。
3.7登高操作應(yīng)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程,必須穿戴好個人防護(hù)用品、安全帶和安全帽,登高器必須有防護(hù)措施,上下傳遞物件嚴(yán)禁拋擲。
3.8臨時工作中斷后或每班開始工作前,都必須重新檢查確認(rèn)已斷開電源,并驗明無電。
3.9每次維修結(jié)束時,必須清點所帶工具、零件,以防遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。
3.10由專業(yè)檢修人員修理電氣設(shè)備或其帶動的機械時,維修電工要進(jìn)行登記,并注明停電時間。完工后要作好交待,共同檢查,然后方可送電,并登記送電時間。
3.11電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時,要立刻切斷電源,并使用四氯化碳或co2、1211滅火器滅火,嚴(yán)禁用水來滅火。
4.記錄
無。
5.附件
無。
第10篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
(七)
1.0目的保持維修工具的有效、美觀、整潔2.0適用范圍工程部所有個人及公用工具。
3. 0管理職責(zé)3.1工作負(fù)責(zé)人:工程部主管3.2維修人員負(fù)責(zé)個人工具的管理
4.0內(nèi)容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領(lǐng)取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負(fù)責(zé),當(dāng)值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。
大型及貴重工具、儀器儀表的借用應(yīng)填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應(yīng)擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。
維修人員在戶內(nèi)面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應(yīng)及時報相關(guān)主管人員檢修,無法修復(fù)時,應(yīng)報部門負(fù)責(zé)人決定是否報損。
個人工具使用過程中如有丟失,由領(lǐng)用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應(yīng)報部門主管批準(zhǔn),填寫《報損申請單》經(jīng)財務(wù)核準(zhǔn)后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第11篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程
(二)
1、目的規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好。
2、范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。
3、職責(zé)3.1 制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。
3. 2 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
3. 3 管理處主任負(fù)責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3. 4 綜合部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。
3. 5 分公司運營技術(shù)部負(fù)責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。
4、工作內(nèi)容
4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。
4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:a.中央空調(diào)使用的頻度;
b.中央空調(diào)運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;
b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c.預(yù)計費用;
d.備品、備件計劃。
4.2 對中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時應(yīng)按計劃進(jìn)行。
4.3 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。
中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5mω以上時則應(yīng)拆修電機線圈。
4.4.2 檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;
如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;
檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查出一次);
檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。
4.5 風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風(fēng)機盤進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測風(fēng)機電機線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。
檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;
檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。
4.5.4 清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風(fēng)機盤管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。
也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。
4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1 電動機維修保養(yǎng):a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。
b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。
c.檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;
如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;
b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期);
4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。
4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;
b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油;
c.如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):a.干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;
--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。
4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.10.
1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;
b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;
c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;
d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。
4.10. 2 控制部分維修保養(yǎng):a.清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達(dá)不到要求的要更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。
e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。
g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。
4.1
1 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。
4.1
1.1 檢查壓縮機油位、油色。
如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;
如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。
4.1
1.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。
4.1
1.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值
4.9~
5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(外委維修)。
4.1
1.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.1 2 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。
4.1 3. 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補充至計劃中;
對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決后上報管理處主任。
4.1
4 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應(yīng)由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準(zhǔn)后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。
如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。
5、表格、標(biāo)識
5.1《中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)記錄表》
第12篇 物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作規(guī)程
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物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作規(guī)程1目的明確維修工作標(biāo)準(zhǔn),為維修工作服務(wù)質(zhì)量提供保障。
2范圍適用于公司維修服務(wù)工作。
3職責(zé)工程主管負(fù)責(zé)督促實施并進(jìn)行監(jiān)督檢查。
4工作程序
4.1工程保修
4.1.1保修范圍及保修期限:按保修合同相關(guān)條款執(zhí)行;
4.1.2發(fā)現(xiàn)屬保修范圍內(nèi)的維修內(nèi)容,由管理處填寫《維修簽證單》通知保修單位,保修單位應(yīng)在接到通知后24小時內(nèi)進(jìn)場處理;
4.1.3管理處應(yīng)對保修工作的處理進(jìn)程進(jìn)行有效監(jiān)控,確保保修工作得以實施。
4.2特約維修服務(wù)
4.2.1 業(yè)主通過電話等方式提出服務(wù)需求;
4.2.2 管理處值班人員填寫《服務(wù)需求登記表》并填發(fā)《派工單》,安排人員進(jìn)場維修;
4.2.3 維修人員持《派工單》,準(zhǔn)備好工具上門維修;
4.2.4 維修過程必須遵守安全操作規(guī)程;
4.2.5 維修完畢,計算出維修輔材費和服務(wù)費,將金額填寫在《派工單》上,請業(yè)主驗收,對于業(yè)主不滿意之處應(yīng)盡力改善;
4.2.6 驗收后,請業(yè)主在《派工單》簽署對維修質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度的意見,并簽名;
4.2.7 清理現(xiàn)場,將維修中產(chǎn)生的垃圾帶走;
4.2.8 維修人員將業(yè)主簽名后的《派工單》返回管理處后,做好維修記錄;
5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄/bg
7.5-gc-35《維修簽證單》附加說明:本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:
