集團(tuán)成本管理制度
集團(tuán)成本管理制度
目 錄
第一章 總則
第二章 適用范圍
第三章 管理程序
第四章 附則
第一章 總則
第一條 目的：通過建立有效的目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系，規(guī)范集團(tuán)的成本管理工作。
第二條 術(shù)語與解釋
（一）集團(tuán)：除非特別指出，本制度中集團(tuán)指河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司；
（二）集團(tuán)總部：指包括集團(tuán)各職能部門在內(nèi)的行政管理范圍；
（三）城市公司：集團(tuán)下轄的各城市公司；
第二章 適用范圍
第三條 適用于偉業(yè)集團(tuán)所有開發(fā)項目的成本管理工作（合作開發(fā)項目可參考執(zhí)行）。
第三章 管理程序
第四條 項目可研階段
（一）根據(jù)城市公司或儲備中心提供的土地信息、市場調(diào)研報告，由營銷中心確定擬（或已）取得地塊的項目定位及產(chǎn)品建議書；且通過評審、審批。
（二）根據(jù)營銷中心確定的項目定位及產(chǎn)品建議書，集團(tuán)項目管理中心總工辦負(fù)責(zé)完成概念方案設(shè)計【含產(chǎn)品系列、檔次（建筑、景觀）】并提供《項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（可研）》、產(chǎn)品建標(biāo)（或參考對象），集團(tuán)儲備中心或城市公司工程部負(fù)責(zé)提供周邊市政配套及報批報建費(fèi)用情況、提供可供參考的周邊地塊地勘、文勘信息及目標(biāo)宗地現(xiàn)場情況資料，成本部負(fù)責(zé)提供主要材料價格及當(dāng)?shù)亟ò苍靸r信息等；
（三）根據(jù)項目定位、《項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（可研）》、周邊市政配套、當(dāng)?shù)馗鞣N費(fèi)用情況及產(chǎn)品建標(biāo)（或參考對象）及建安造價信息等，成本部負(fù)責(zé)組織城市公司相關(guān)部門按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求，在10個工作日內(nèi)完成項目目標(biāo)成本（可研版）各分項的編制（其中：成本部負(fù)責(zé)土地、前期、基礎(chǔ)、建安、公建費(fèi)用分項的編制，營銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用分項的編制，財務(wù)部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用及稅金的編制）；項目目標(biāo)成本（可研版）各分項編制完成后，成本部負(fù)責(zé)完成《項目目標(biāo)成本（可研版）》的整理、匯總，并提報集團(tuán)進(jìn)行審核；
（四）項目管理中心成本部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的審核意見，組織集團(tuán)相關(guān)部門對《項目目標(biāo)成本（可研版）》進(jìn)行修訂；
（五）修訂后的《項目目標(biāo)成本（可研版）》，作為項目投資論證資料的一部分，和其他資料一起由城市公司提交集團(tuán)組織評審，集團(tuán)總裁審批；若不能滿足拿地要求，由集團(tuán)總裁給定一個成本限值，有關(guān)各方按此限值去重新規(guī)劃和測算。
（六）若成功獲取目標(biāo)宗地，《項目目標(biāo)成本（可研版）》將作為項目后續(xù)階段目標(biāo)成本設(shè)定的基本依據(jù)；否則由集團(tuán)項目管理中心成本部存檔。
（七）根據(jù)審批后的《項目目標(biāo)成本（可研版）》，城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊成員一起研討，最后成本部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一的模版要求，完成《方案設(shè)計階段成本控制指導(dǎo)書》，集團(tuán)總裁簽發(fā)執(zhí)行。
（八）根據(jù)《方案設(shè)計階段成本控制指導(dǎo)書》，集團(tuán)項目管理中心成本部負(fù)責(zé)完成《方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，作為《方案設(shè)計任務(wù)書》的附件。
第五條 方案設(shè)計階段
（一）方案設(shè)計完成后15個工作日內(nèi)，由城市公司總經(jīng)理組織，集團(tuán)項目管理中心總工辦完成《項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案版）》和《項目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）》，并經(jīng)城市公司總經(jīng)理及集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)中心審核后，報總裁批準(zhǔn)；根據(jù)集團(tuán)確認(rèn)的《項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案版）》、項目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）》和《項目目標(biāo)成本（可研版）》，集團(tuán)財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)完成項目目標(biāo)成本（方案版）各分項的編制（其中：成本部負(fù)責(zé)土地、前期、基礎(chǔ)、建安、公建費(fèi)用分項的編制，營銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用分項的編制，財務(wù)部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用及稅金的編制）；
（二）根據(jù)審核意見修訂后的《項目目標(biāo)成本（方案版）》由城市公司總經(jīng)理審核后，作為《項目開發(fā)任務(wù)書》論證文件的一部分，和其他資料一起由城市公司提交集團(tuán)組織聽證，集團(tuán)總裁審批；若項目目標(biāo)成本（方案版）超可研版，須報集團(tuán)總裁審批。
（三）根據(jù)審批后的《項目目標(biāo)成本（方案版）》，集團(tuán)項目管理中心總工辦對方案設(shè)計階段所做的成本控制工作進(jìn)行總結(jié)，形成《方案設(shè)計階段成本執(zhí)行報告》，報集團(tuán)總裁審批。
第六條 施工圖設(shè)計階段
（一）在施工圖設(shè)計開始前10日內(nèi)，根據(jù)審批后的《項目目標(biāo)成本（方案版）》，由城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織召集項目團(tuán)隊成員、協(xié)調(diào)集團(tuán)項目管理中心開會討論施工圖設(shè)計階段的成本限額、設(shè)計要求及成本控制的初步建議，最后由成本部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一的模版要求，形成《施工圖設(shè)計階段成本控制指導(dǎo)書》，經(jīng)城市公司總經(jīng)理審核、集團(tuán)總裁審批后，作為施工圖設(shè)計階段成本控制的依據(jù)，由集團(tuán)項目管理中心具體實施。
（二）施工圖設(shè)計完成后35個工作日內(nèi)，由項目管理中心成本部負(fù)責(zé)組織完成施工圖預(yù)算；并根據(jù)集團(tuán)確認(rèn)的《項目目標(biāo)成本（方案版）》和施工圖紙，成本部負(fù)責(zé)組織城市公司相關(guān)部門按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求，完成項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）各分項的編制（其中：成本部負(fù)責(zé)土地、前期、基礎(chǔ)、建安、公建費(fèi)用分項的編制，營
銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用分項的編制，財務(wù)部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用及稅金的編制）；項目目標(biāo)成本各分項（執(zhí)行版）編制完成后，成本部負(fù)責(zé)完成項目施工圖階段《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》的整理、匯總，并提報集團(tuán)審批。
（三）根據(jù)審核意見修訂后的《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》，由城市公司總經(jīng)理審核，集團(tuán)總裁審批后執(zhí)行；若項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）超方案版，須報集團(tuán)總裁審批。
（四）施工圖設(shè)計完成后，項目管理中心成本部負(fù)責(zé)組織對施工圖設(shè)計階段的成本控制工作進(jìn)行總結(jié)，形成《施工圖設(shè)計階段成本執(zhí)行報告》，經(jīng)集團(tuán)總裁簽批。
第七條 工程實施階段
（一）成本分解及合約規(guī)劃
1、項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后30日內(nèi)，由成本部項目對接人負(fù)責(zé)對《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》進(jìn)行分解，形成《項目目標(biāo)成本分解》；
2、《項目目標(biāo)成本分解》由城市公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為項目目標(biāo)成本責(zé)任控制的參考依據(jù)；
（二）動態(tài)成本跟蹤
1、動態(tài)成本的跟蹤由《合同臺賬》、《合同變更臺賬》、《項目動態(tài)成本表》（月度）》實現(xiàn)。
2、根據(jù)簽訂的各類分包合同的內(nèi)容確定《合同臺賬》項目的分類明細(xì)，合同金額應(yīng)為合同價款的真實值，如簽訂合同為暫定金額，在規(guī)定的時間內(nèi)確定真實的合同價款后，填入合同金額表內(nèi)。
3、《合同變更臺賬》的項目，按照《合同臺賬》的分類明細(xì)進(jìn)行劃分，同《合同臺賬》建立一一對應(yīng)關(guān)系。
4、合同變更（包括：設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材差調(diào)整等內(nèi)容）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行審核及確認(rèn)后7日內(nèi)，由成本人員負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。
5、每月5日前，由項目成本對接負(fù)責(zé)人對本項目上個月未發(fā)生合同金額進(jìn)行清理、預(yù)估，對己發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）、費(fèi)用變動情況進(jìn)行確認(rèn)、匯總，完成《項目動態(tài)成本表（月度）》。
6、每季度第一個月7日前，由成本部對接人負(fù)責(zé)根據(jù)《項目動態(tài)成本表（月度）》編制完成上一季度的《城市公司成本分析報告（季度）》，提報城市公司總經(jīng)理審批。
7、《城市公司成本分析報告（季度）》由集團(tuán)成本部統(tǒng)一指定模板。
（三）目標(biāo)成本的超支處理與調(diào)整
1、在項目開發(fā)過程中，若發(fā)生了不可預(yù)見的事項、預(yù)測條件發(fā)生改變或因管理不善，導(dǎo)致成本費(fèi)項即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，成本部應(yīng)按照要求填寫《項目成本費(fèi)項超支預(yù)警表》，向城市公司總經(jīng)理發(fā)出預(yù)警，并按照如下程序進(jìn)行超支額度的審批：
（1）在不需要突破項目目標(biāo)成本總額的前提下，通過調(diào)劑項目成本的費(fèi)項指標(biāo)得以平衡。
（2）必須要突破項目目標(biāo)成本總額的，由城市公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦，報集團(tuán)總裁審批，同時，由城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析，并提出優(yōu)化建議報告，與項目目標(biāo)總成本（執(zhí)行版）調(diào)整申請一同上報集團(tuán)，總成本追加5%以下的，集團(tuán)總裁審批；總成本追加5%以上的，須報董事長審批。
2、項目目標(biāo)總成本（執(zhí)行版）的調(diào)整條件及范圍：
（1）項目開發(fā)計劃調(diào)整（例如：產(chǎn)品形式有調(diào)整、分期開發(fā)有調(diào)整等）；
（2）項目本身基本條件發(fā)生重大變化【如：土地面積增減、合作方式改變、規(guī)劃定位改變、建筑面積的增減等】；
（3）重大設(shè)計變更、政策性調(diào)整。
第八條 工程結(jié)算
（一）分包工程（含室外配套及零星工程）竣工驗收后15日內(nèi)，由城市公司工程部提供結(jié)算資料，填寫《工程結(jié)算工作交接單》；成本部在收到結(jié)算資料后一個月內(nèi)完成工程結(jié)算。
（二）主體工程竣工驗收后30日內(nèi)，由城市公司工程部提供結(jié)算資料，填寫《工程結(jié)算工作交接單》；成本部在收到結(jié)算資料后按合同約定完成工程結(jié)算。
（三）對項目工程結(jié)算價超合同價10%或結(jié)算價減合同價不小于10萬元的，應(yīng)報集團(tuán)分管負(fù)責(zé)人審批。
第九條 項目決算
（一）在項目達(dá)到清盤條件后，由成本部負(fù)責(zé)提供開發(fā)建安成本數(shù)據(jù)，管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和營銷費(fèi)用由城市公司匯總形成《項目竣工成本》。
（二）城市公司財務(wù)部應(yīng)將《項目竣工成本》與《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》進(jìn)行對比分析，形成《項目成本總結(jié)與分析》，并同《項目竣工成本》報表一起書面提報集團(tuán)總裁審批。
第四章 附則
第十條 本制度由項目管理中心進(jìn)行起草與修訂，由各職能中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核，總裁批準(zhǔn)后發(fā)布。
第十一條 本制度自發(fā)布之日起生效，原有相關(guān)制度同時廢止，相關(guān)事項以本制度為準(zhǔn)。
第十二條 本制度的解釋權(quán)屬于項目管理中心。
