房地產(chǎn)項目實施方案設計成本管理作業(yè)指引
項目實施方案設計成本管理作業(yè)指引
1.目的
為保證項目發(fā)展成本目標的實現(xiàn),本指引規(guī)范了方案設計階段的成本管理和控制方法。
2.范圍
適用所有公司開發(fā)項目方案設計階段的成本管理及控制工作。
3.術語和定義
3.1實施方案設計階段:包括規(guī)劃方案(含單體)設計和建筑擴初設計。
4.職責:
4.1公司-造價部
4.1.1負責項目市場成本調研,編制項目成本調研報告;
4.1.2負責建立成本模型和數(shù)據(jù)庫;
4.1.3負責編制方案設計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》;
4.1.4負責組織編制擴初設計階段《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》;
4.1.5負責編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值;
4.1.6負責設計階段成本控制工作的跟進工作;
4.1.7負責組織編制設計階段方案成本比較和修正。
5.工作流程
5.1項目開發(fā)成本調研
5.1.1公司項目預立項后,造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調研同類項目市場成本水平,編制項目成本調研報告;
5.1.2造價部須根據(jù)調研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。
5.2方案設計階段成本管理和控制
5.2.1造價部須參與項目規(guī)劃方案設計的專業(yè)小組評審,對規(guī)劃方案設計成本提出要求和建議;
5.2.2規(guī)劃方案設計完成后,造價部依據(jù)技術管理部(設計)提供的規(guī)劃方案設計在一個月內編制其建安《成本測算》,對前期可研階段的項目《成本估算》進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議;
5.2.3造價部須在方案設計完成后一個半月內完成《方案設計階段成本分析報告》的編制,對方案設計階段所做主要成本工作進行總結和對后續(xù)擴初設計提出成本控制建議,并報造價部經(jīng)理審核。
5.3擴初設計階段成本管理和控制
5.3.1成本控制目標中建安成本目標在考慮可能發(fā)生的補充設計、設計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預見的費用后,將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或專業(yè)工程上,形成擴初階段的成本限額設計初步建議;
5.3.2造價部組織召集技術管理部(設計)相關人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議,充分溝通后形成會議紀要,經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會簽給技術管理部(設計),作為擴初階段的成本限額;
5.3.3初設計完成并提交后一個半月內造價部須組織編制項目《成本概算》,概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套(如地下室、會所、網(wǎng)球場館等)及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算,部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值,專業(yè)分包工程按市場價格。項目《成本概算》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后報分管副總經(jīng)理辦公會審批;
5.3.4概算完成一個月內造價部負責完成《擴初設計階段成本分析報告》的編制,對擴初設計階段所做的主要成本工作進行總結并對下一階段施工圖設計提出成本控制建議并報本部門經(jīng)理審核。
6.表格和記錄
6.1《設計限額要求》
6.2《建安成本限額設計成本控制建議書》
