zz園設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案
桂花園設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案
管理目標(biāo):
園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行。
燈罩完好無(wú)損、干凈,正常調(diào)整因素除外,亮燈率保持在99%以上。
做到'急修不過(guò)夜,小修不過(guò)二',確保及時(shí)率達(dá)95%以上,合格率達(dá)98%。
業(yè)主對(duì)工程維修的有效投訴率低于2%。
設(shè)備房標(biāo)識(shí)齊全,巡查、保養(yǎng)記錄齊全,機(jī)房環(huán)境干凈整潔。
人員配置:
1、維修工3人,負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維護(hù)保養(yǎng)、維修及業(yè)主自用設(shè)備設(shè)施的有償維修保養(yǎng)工作。
2、崗位設(shè)置:
1)維修工a:負(fù)責(zé)園區(qū)巡查、外委單位維修保養(yǎng)監(jiān)管、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)兼日常維修。
2)維修工b:負(fù)責(zé)園區(qū)弱電維修保養(yǎng)、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。
3)維修工c:負(fù)責(zé)水電抄表、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。
3、日常工作安排:
1)維修工a:每周對(duì)園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施巡查一次,每天上午分區(qū)域?qū)艟摺㈤T(mén)窗、墻路面、健身娛樂(lè)設(shè)施、景觀水系、電氣箱、管道閥門(mén)、排污泵、風(fēng)機(jī)房及安防設(shè)備進(jìn)行檢查記錄,下午對(duì)巡查出的問(wèn)題進(jìn)行處理及記錄。
2)維修工b:每周三對(duì)周界報(bào)警設(shè)備進(jìn)行一次檢查維護(hù),每二天對(duì)周界報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次報(bào)警試驗(yàn)(保安部負(fù)責(zé)),每月對(duì)探頭范圍綠化進(jìn)行一次修剪(綠化工負(fù)責(zé)),確保周界報(bào)警系統(tǒng)正常工作;其余工作日按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)及處理日常維修工作。
3)維修工c:每月30日抄一次公共電表,形成公共能耗報(bào)表,及時(shí)掌握公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況;其余工作日處理日常維修工作及按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)。
4)每月22日,根據(jù)材料使用量填寫(xiě)常用材料申購(gòu)單,盡量避免維修等料延誤維修速度,保障維修及時(shí)率。
4、維修服務(wù)規(guī)范:
1) 上門(mén)維修準(zhǔn)備
從接到報(bào)修開(kāi)始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或按約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)到達(dá)業(yè)主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具,并根據(jù)維修項(xiàng)目做好相應(yīng)調(diào)整,做到工具齊備,箱體清潔。
2)入戶維修
① 按規(guī)定門(mén)鈴、叩門(mén)
a、到達(dá)業(yè)主家門(mén)口先輕按門(mén)鈴,如無(wú)反應(yīng)則在間隔6秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。
b、如無(wú)門(mén)鈴則應(yīng)輕輕地叩門(mén),叩門(mén)時(shí),一般用右手食指和中指的中關(guān)節(jié)輕輕連叩兩次,然后等待2~4秒鐘。若室內(nèi)沒(méi)有回音再連續(xù)敲三次,等待6~8秒鐘。若仍無(wú)回音,再敲三次,等待10秒鐘。如果連續(xù)敲3遍門(mén)仍無(wú)回音,則不應(yīng)該再敲。在業(yè)主門(mén)上留下另約時(shí)間維修通知單后離開(kāi),并及時(shí)將情況向管理中心匯報(bào)。
②在隔門(mén)與業(yè)主對(duì)話時(shí),必須說(shuō)明身份和來(lái)意;業(yè)主開(kāi)門(mén)后應(yīng)招呼一聲'您好',征得業(yè)主同意后,穿上專(zhuān)用自備鞋套,在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不可隨意走動(dòng)。
③ 在維修開(kāi)始前,應(yīng)再次詢問(wèn)需維修項(xiàng)目,仔細(xì)查看維修現(xiàn)場(chǎng)及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應(yīng)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主移開(kāi)。
④ 攤開(kāi)塑料布或報(bào)紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報(bào)紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。
⑤ 在維修中應(yīng)專(zhuān)心致志,保證質(zhì)量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費(fèi)。
⑥維修完畢后,應(yīng)對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行自檢,待業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可后,請(qǐng)業(yè)主簽字。
⑦按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),如業(yè)主有異議,應(yīng)耐心解釋,不可與之爭(zhēng)執(zhí)。同時(shí),維修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項(xiàng)。
⑧ 對(duì)未能及時(shí)完成維修的(如無(wú)法獨(dú)立完成、專(zhuān)業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等),應(yīng)對(duì)業(yè)主說(shuō)明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說(shuō)明維修計(jì)劃(包括完成時(shí)間),并盡快將其解決。
⑨ 如因各種原因確實(shí)無(wú)力完成的,應(yīng)告知業(yè)主,請(qǐng)其另行解決。
3)清場(chǎng)
工作完畢后將工作前移動(dòng)的物品要放回原處,要做好清潔工作。
4)離場(chǎng)
離開(kāi)業(yè)主家時(shí)應(yīng)說(shuō)聲'如有需要盡管與管理中心/維修中心聯(lián)系'并向業(yè)主說(shuō)'再見(jiàn)'。
5) 維修材料注意事項(xiàng)
原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi),業(yè)主確實(shí)不便購(gòu)買(mǎi)的,可代為購(gòu)買(mǎi),購(gòu)買(mǎi)材料時(shí),應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡,并開(kāi)具發(fā)票。
6) 與管理中心的通報(bào)
如該次維修服務(wù)業(yè)主未通過(guò)管理中心報(bào)修,當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后,及時(shí)將情況向管理中心通報(bào),便于及時(shí)閉環(huán)。
要求標(biāo)準(zhǔn):
1)草坪燈、地埋燈、庭院燈、車(chē)庫(kù)燈、導(dǎo)向燈每天開(kāi)關(guān)時(shí)間:根據(jù)季節(jié)及天氣情況靈活掌握。
2)亮燈情況由中班隊(duì)員進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞的填寫(xiě)《報(bào)修登記表》,次日由早班班長(zhǎng)交客戶服務(wù)部,客戶服務(wù)部落實(shí)工程維修人員及時(shí)查明原因,給予維修,要求:燈泡燈罩無(wú)缺損,設(shè)備完好,亮燈率在99%以上。
3)每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內(nèi)部。要求:燈泡、燈罩保持清潔明亮。
4)窨井、窨溝、排水溝、集水井,每月檢查一次,每年清理一次,(全體員工配合)臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前突擊檢查一次。要求:無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)塌陷,水流暢通,井蓋完好。
5)排污泵、排氣扇,每月進(jìn)行試運(yùn)行;遇雨天上班時(shí)第一時(shí)間對(duì)半地下車(chē)庫(kù)巡視,檢查排水泵液位開(kāi)關(guān)、排水情況是否正常,管道閥門(mén)接是否漏水等,并作好檢查記錄。
6)每月檢查一次控制箱,每季檢查并進(jìn)行除塵,對(duì)接頭螺絲緊固;對(duì)控制箱體表面進(jìn)行一次除塵拭擦。要求:表面無(wú)灰塵,及扇葉無(wú)變形現(xiàn)象。
7)每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門(mén)接口及減壓閥,如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。要求:無(wú)滲漏現(xiàn)象。
8)露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求:表面無(wú)生銹現(xiàn)象,顏色一致。
9)消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求:管道表面無(wú)生銹現(xiàn)象,顏色一致。
10)定期檢查風(fēng)機(jī)房,每月對(duì)風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。要求:設(shè)備正常運(yùn)行,無(wú)損壞現(xiàn)象,表面無(wú)積塵,并做好記錄。
11)消防儀表每周巡查(機(jī)房維修工負(fù)責(zé),公共區(qū)域保安負(fù)責(zé))。要求:壓力正常。
12)每月對(duì)亭子進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,每年保養(yǎng)一次。要求:屋面、立柱無(wú)損壞。
13)每周檢查健身娛樂(lè)設(shè)施,連接是否牢固、表面有無(wú)破損、地面保護(hù)設(shè)施是否開(kāi)裂。根據(jù)需要對(duì)螺絲進(jìn)行加油、緊固。
14)網(wǎng)球場(chǎng)每月檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求:地面、圍欄表面無(wú)銹腐現(xiàn)象,螺絲要牢固。
15)花架每季度檢查一次,視情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。要求:表面無(wú)破損。
16)景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求:無(wú)
滲水、無(wú)破損、底部無(wú)嚴(yán)重積塵。
17)園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。要求:無(wú)損壞現(xiàn)象。
18)外墻面每月檢查一次,三年清洗一次。要求:無(wú)脫落無(wú)空鼓無(wú)滲水,表面完好無(wú)損壞。
19)內(nèi)墻面每月檢查一次,每三年翻新一次。要求:表面整潔無(wú)破損。
20)道路、停車(chē)場(chǎng)每周檢查一次。要求:地面平整無(wú)破損。
21)水景開(kāi)放時(shí)間:(保安隊(duì)負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān))
國(guó)定假日:10:00~12:00,晚上開(kāi)放時(shí)間參照雙休日;
雙休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。
22)公共門(mén)窗、鎖每周檢查一次。要求:表面完好無(wú)變形,窗戶無(wú)滲水。
23)每月一次對(duì)道閘進(jìn)行檢查,保養(yǎng)。如對(duì)道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求:起動(dòng)靈活,無(wú)損壞現(xiàn)象。
24)每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求:無(wú)積塵,接頭無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。
25)每半年測(cè)試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求:絕緣良好。
26)每年對(duì)圍墻的鐵質(zhì)護(hù)欄進(jìn)行一次保養(yǎng),要求無(wú)明顯銹跡。
27)ups、備用電源每季放電運(yùn)行一次,時(shí)間約45分鐘左右,檢查外觀是否清潔,各接線端子是否牢固。
5、業(yè)主有償服務(wù)管理
(1)要求標(biāo)準(zhǔn)
1)在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),小修2小時(shí)內(nèi)完成,中修24小時(shí)內(nèi)完成,大修1天內(nèi)有答復(fù)。
(2)管理內(nèi)容
有償服務(wù)項(xiàng)目
住戶自用部位、自用設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)
1)更換燈管、燈泡;
2)維修、更換門(mén)鎖;
3)住戶自用部位下水道疏通服務(wù);
4)安裝插座;
5)熱水器、抽油煙機(jī)拆裝;
6)室內(nèi)供電線路維修;
7)掛鏡、像框;
8)更換玻璃;
9)維修、更換自來(lái)水管、水閥及軟管;
10)維修、更換水盆、水箱配件;
11)維修、更換晾衣架。
(3)維修后開(kāi)具收費(fèi)憑證。
6、安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護(hù)方案和計(jì)劃
(1)智能化系統(tǒng)維護(hù)方案
**桂花園智能化系統(tǒng)包括攝像監(jiān)控系統(tǒng);紅外周界防越報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更監(jiān)控系統(tǒng);可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng);車(chē)輛管理系統(tǒng);消防報(bào)警系統(tǒng);對(duì)于以上配置特點(diǎn),制定如下維護(hù)方案:
日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號(hào)
日常檢查記錄;軟件測(cè)試
維護(hù)內(nèi)容例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號(hào)
傳輸階段性檢查、記錄、軟件測(cè)試
臨檢:對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢,
對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)
一般性檢查維護(hù)(日檢)
月檢
維護(hù)方式定期檢查維護(hù) (例檢)季檢 年檢
臨時(shí)抽樣檢查維護(hù)(臨檢)
詳細(xì)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目見(jiàn)表1所示
2、智能化系統(tǒng)的維護(hù)計(jì)劃
小修計(jì)劃:根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告,制定每季一次的小修計(jì)劃。
中修計(jì)劃:根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告,制定每年一次的中修計(jì)劃。
