第1篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案1
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產產業(yè)的支柱性、先導性產業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內設施設備不全,管理維修困難等問題,已經影響到物業(yè)管理的前進、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進行前期管理已經引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。隨著地產、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設計,完善設計細節(jié)
物業(yè)管理公司在項目設計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經驗對所管理物業(yè)的設計進行審視,對不當之處提出修改方案,可優(yōu)化設計,完善設計中的細節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產權一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。
2.有利于提高房屋建造質量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理,強化了施工過程中的質量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網開一面,所以工程質量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作,必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如;管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結構部分了解得不用太深,而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握,便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調。
5.前期介入有利于后期管理工作的進行
物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施,又能保證維修質量,從而提高了工作效率和工作質量。同時,在前期管理中,經過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
第2篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案3
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據。
1.編制程序
地產下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據地產評審意見,修改方案,定稿后經物業(yè)總經理和地產領導審批后,組織實施。
2.物業(yè)管理方案包含內容
物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經地產確認后,據此與地產簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業(yè)推介資料,地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設階段介入
物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。
施工建設介入程序與內容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a) 無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復印件;
c) 機電設備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f) 供水、供電的指標批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗收證明;
j) 接地電陰檢測記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網竣工圖;
m) 設備供貨合同復印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第3篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案2
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
b) 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統(tǒng)。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據當?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
