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第1篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案2
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內(nèi)容
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。
2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗(yàn)收階段,項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。
規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:
1.地產(chǎn)提前1 個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。
2.物業(yè)接到書面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計(jì)文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門召開項(xiàng)目說(shuō)明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。
6.評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。
7.物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。
8.評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見,于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。
11.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn):
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。
安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類評(píng)估要點(diǎn):
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。
c) 人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。
d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。
2.消防布局
a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。
c) 消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。
d) 有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù),應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。
c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。
(指標(biāo)供參考)
5.設(shè)備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。
e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)。
c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。
e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。
f) 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2―3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。
g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。
k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。
l) 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。
n) 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內(nèi)配置
a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。
b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。
c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開,與鄰套住宅機(jī)座相
d) 鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。
e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。
f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。
h) 如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。
i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。
f) 綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。
c) 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。
b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。
c) 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。
h) 樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。
d) 周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標(biāo)供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處
14.新材料、新技術(shù)
a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。
b) 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。
c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。
15.管理成本測(cè)算
a) 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。
b) 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
16.與相似典型項(xiàng)目的比較
a) 相似點(diǎn)
b) 差異點(diǎn)
c) 優(yōu)勢(shì)
d) 劣勢(shì)
第2篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案3
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營(yíng)銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過(guò)對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析,以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場(chǎng)酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算,有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營(yíng)銷相結(jié)合,必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人,完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會(huì)議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。
在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評(píng)審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)購(gòu)買者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。
銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對(duì)工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識(shí)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說(shuō)明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營(yíng)銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時(shí)與營(yíng)銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時(shí)進(jìn)行整改;每月以簡(jiǎn)報(bào)的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報(bào)當(dāng)月的工作情況及下月的工作計(jì)劃。
4.日常管理:不定時(shí)檢查、督促員工做好現(xiàn)場(chǎng)接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營(yíng)銷做好樓盤推廣活動(dòng),落實(shí)相應(yīng)工作;及時(shí)對(duì)客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;
營(yíng)銷策劃階段應(yīng)注意事項(xiàng):
物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入
物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個(gè)月。
施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題處理的建議。
3.實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。
5.物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。
物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
1.了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a) 無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入
接管驗(yàn)收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí),以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。
成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組,并委任組長(zhǎng),組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。
2.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
3.小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。
圖紙資料的驗(yàn)收
1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復(fù)印件;
c) 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目);
f) 供水、供電的指標(biāo)批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
j) 接地電陰檢測(cè)記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網(wǎng)竣工圖;
m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗(yàn)收
1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計(jì)及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設(shè)備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。
b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長(zhǎng)。
3.公共設(shè)施驗(yàn)收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃?xì)庀到y(tǒng);
d) 空調(diào)系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等)。
4.驗(yàn)收要求:
a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
c) 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。
d) 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗(yàn)收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長(zhǎng)。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。
6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交管理處存底備查。
7.驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長(zhǎng)審核。
9.接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí),即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
物業(yè)預(yù)驗(yàn)收
1.對(duì)于在建大型物業(yè),由于工程期長(zhǎng)、工程量大,接管小組組長(zhǎng)可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。
2.對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí),責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時(shí)間,房屋銷售對(duì)象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
1.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對(duì)保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第3篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案1
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀(jì)80年代初首先在我國(guó)的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個(gè)新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例也在年內(nèi)頒布。作為中國(guó)物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識(shí)到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價(jià)格,先問有無(wú)良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國(guó)服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個(gè)熱門行業(yè),一個(gè)前程看好的朝陽(yáng)行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過(guò)程中尤其是初始階段的發(fā)展過(guò)程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理維修困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段,包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等,就參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識(shí)到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設(shè)計(jì)車輛和人行出入口時(shí)候,物業(yè)公司會(huì)建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營(yíng),將使會(huì)所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。
2.有利于提高房屋建造質(zhì)量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時(shí)候,開發(fā)商會(huì)派出工程師配合工程監(jiān)理對(duì)施工單位進(jìn)行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質(zhì)量還會(huì)存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場(chǎng)管理,絕不會(huì)通融,會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過(guò)參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距, 如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄,在后期管理中,可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來(lái)說(shuō),物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時(shí)間,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。
5.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
物業(yè)管理公司通過(guò)前期介入,保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解,對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來(lái)了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí),在前期管理中,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯(cuò),以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
