第1篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：早期介入
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:早期介入
小區(qū)的物業(yè)管理大體上分為早期介入顧問管理、接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、社區(qū)文化建設(shè)等方面,在實際操作中,應(yīng)根據(jù)各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。
1.早期介入顧問管理方案
在物業(yè)管理早期介入階段,通過顧問咨詢,從物業(yè)管理的角度,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配套、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業(yè)管理的要求,又滿足廣大業(yè)主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質(zhì)量,節(jié)約成本。根據(jù)j華庭工程進展情況,特制訂如下方案:
(1)咨詢內(nèi)容
a.從政策法規(guī)的角度,提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù);
b.從物業(yè)管理的角度,對以下方面提出合理化意見:
園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計
建筑設(shè)計和選材
環(huán)境整體設(shè)計
標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計、配置
綠化設(shè)計
其他公建配套設(shè)施配置
消防設(shè)施配置
安全監(jiān)控系統(tǒng)配備選型
隱蔽工程施工
熟悉掌握物業(yè)管理法規(guī)政策、做到有法可依,有章可循;
a.(2)管理措施
b.學(xué)習(xí)運用各類專業(yè)技術(shù)知識,提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量;
c.制訂早期介入計劃,積極穩(wěn)妥地開展工作;
d.參與有關(guān)工程聯(lián)席會議協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;
e.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問咨詢質(zhì)量。
第2篇 小區(qū)早期介入及入住管理方案
新城小區(qū)早期介入及入住管理方案
1營銷配合方案
為使業(yè)主在購房的過程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素,項目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開展如下工作:
a.配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢,同時對售樓人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的培訓(xùn);對銷售人員的各項承諾文書從物業(yè)管理視角予以審核,避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛。
b.高標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中心、樣板間、停車場和室外廣場的保潔及花圃綠化的管理工作;
c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場的安全護衛(wèi)以及車輛停放的疏導(dǎo)、指引服務(wù);
d.做好售樓中心、樣板間的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。
f.開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查
業(yè)主需求是我們提供服務(wù)的重要依據(jù),項目前期介入人員將在銷售部門的幫助下,在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求,并對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析,以此對客戶服務(wù)體系進行精心設(shè)計,確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),使今后的物業(yè)管理工作更加貼進業(yè)主。同時,與開發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動,集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。
2早期介入工作計劃
第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)
一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師到現(xiàn)場,視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設(shè)計的基礎(chǔ)上,對在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考;
二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):
(1)為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項目。
(2)物業(yè)項目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場,關(guān)注項目在建情況,開展必要的可行性工作;
(3)根據(jù)物業(yè)特點及配套情況,向開發(fā)商提供《物業(yè)建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設(shè)計,充分利用現(xiàn)有資源。
(4)為項目接管驗收做好準(zhǔn)備工作,按照接管驗收要求準(zhǔn)備接管驗收的資料。
(5)為管理處入伙做好準(zhǔn)備。
(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。
(6)每周不定期與開發(fā)商溝通,對需配合工作在開發(fā)商要求時限內(nèi)提前完成。
第二篇fh新城工作計劃
(20**年8月5日至10月20日)
人員到位時間及工作職責(zé)
崗位人員配備到位時間工作范圍及職責(zé)備注
項目經(jīng)理1人20**年8月5日全面負(fù)責(zé)現(xiàn)已到位
客服主任人20**年9月1日配合項目經(jīng)理工作
財務(wù)1人20**年10月8日小區(qū)財務(wù)工作
護衛(wèi)主管1人2006年10月8日小區(qū)公共秩序
技工5名2006年9月1日小區(qū)的日常維修、維保跟蹤、一戶一驗
一期所有崗位人員2006年10月8日按計劃定編
fh新城小區(qū)工作計劃
工程組(責(zé)任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2確定物業(yè)辦公用房,編制辦公室裝修計劃,包括:管理處辦公室、客戶服務(wù)中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設(shè)施配備。
3編制房屋接管驗收計劃1、與開發(fā)商工程協(xié)調(diào),確定接管驗收及遺留問題等處理的流程、責(zé)任人、時間、辦法等
2、各種接管驗收表格及接管驗收注意事項的編制。
3、對小區(qū)施工進行跟進,主要了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施整體情況,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能等;熟悉水、電、氣、消防等管道線路鋪設(shè)位置及走向。
4、確定接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組和對驗收小組人員進行專業(yè)分組、任務(wù)分配。
5、確定接管驗收所需人力配置計劃、物料準(zhǔn)備計劃、驗收日程安排。
6、對驗收小組成員分別進行理論培訓(xùn)和實操培訓(xùn)。統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)、工作方法等。
7、接管驗收不合格工程問題的處理
4制定本項目的物質(zhì)、工具配備計劃結(jié)合物業(yè)管理方案及實際工作編寫計劃報公司
5新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點包括:裝修申請、裝修方案、裝修注意事項、二次裝修竣工驗收。
7編制二次裝修巡查要點1、巡查方法(分為安全巡查和工程巡查)
2、裝修巡查頻次
3、裝修巡查要求、
4、注意事項(大廈公共設(shè)施方面、文明施工方面、裝修安
全方面、住戶室內(nèi)裝修方面)
8編制二次裝修驗收要點1、影響大廈外觀的情況
2、墻體改動的情況
3、管線變動的情況
4、孔洞改動情況
9編制裝修垃圾清運管理方案1、電梯的管理
2、樓層的管理
小區(qū)標(biāo)識(vi)的制作
1、名稱標(biāo)識(路名牌、棟號牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等)
2、警示標(biāo)識(消防疏散批示牌、安全標(biāo)識通告牌等)
3、指示標(biāo)識(指路牌、導(dǎo)向牌等)
4、示意標(biāo)識(電梯使用注意事項等)
5、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(設(shè)備名稱牌、狀態(tài)牌等)
6、綠化標(biāo)識(品名牌、溫馨提醒牌等)
11編制生活垃圾收集方案1、利用分類收集垃圾桶和廢電池回收箱,倡導(dǎo)環(huán)保生活方式,為達到iso14000標(biāo)準(zhǔn)做好硬件建設(shè)。
2、室外適當(dāng)位置配置分類垃圾收集桶。
3、垃圾從樓層收下樓后應(yīng)在合適的位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站,同時提供垃圾收集車存放位置。
13停車場管理系統(tǒng)小區(qū)竣工時,應(yīng)確保各類停車場設(shè)施得到完善,包括減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等,以上均應(yīng)符合福州交通行政主管部門的要求。
14設(shè)置信報箱在各單元設(shè)置統(tǒng)一的信報箱,信報箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。
15供水、電、氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等辦理情況咨詢書面形式,落實地址、電話、收費標(biāo)準(zhǔn)等。
16選定裝修垃圾堆放處提前設(shè)置好裝修垃圾公共堆放點,要求用塑料布圍起來,安裝'裝修垃圾公共堆放點'標(biāo)識,安裝'裝修垃圾公共堆放點'導(dǎo)引牌。
16跟蹤現(xiàn)有的工程遺留問題。
fh新城工作計劃
客戶服務(wù)中心(責(zé)任人:客服主任)
序號工作內(nèi)容
目標(biāo)值工作明細(xì)事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等公司。
2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責(zé):
3編制和印制入伙資料《業(yè)主公約》、《居家指引》、《房屋裝修申請表》、《業(yè)主基本情況表》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《委托銀行收款協(xié)議》、《業(yè)主房屋驗收單》、《裝修審批要點》、《入伙手伙辦理流程單》、《房屋裝修許可證》、《施工人員臨時出入證》、《放行條》、《裝修施工人員登記表》等資料。
4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續(xù)辦理地點和時間:
2、業(yè)主需要向驗資組提供的資料
3、向驗資組交驗資料:
4、業(yè)主領(lǐng)取的物品:《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、門禁對講機等物品
5、驗房手續(xù)辦理;
6、裝修手續(xù)辦理流程
5準(zhǔn)備各類房屋的平面圖,并標(biāo)明梁、柱、剪力墻等不能改動的位置
6與發(fā)展商聯(lián)系提供業(yè)主名冊、聯(lián)系電話等相關(guān)資料。
7牽頭制定入伙的收費類型、標(biāo)準(zhǔn)等
8設(shè)立入伙辦理咨詢點與開發(fā)商工程部、監(jiān)理公司三方共同組成咨詢小組,負(fù)責(zé)對入伙業(yè)主的現(xiàn)場咨詢;
10制作入伙資料的填寫樣板并貼在白板上公示
11新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
12與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)落實入伙前期施工及工程進度、與開發(fā)商之間的接口
fh新城工作計劃
客服組(責(zé)任人:客服助理)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1根據(jù)各項目組的實際核定人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)進行招聘確定人數(shù),審批后,提前到位。
2制定《職員薪酬體系執(zhí)行辦法》制定相應(yīng)的文件,報批后執(zhí)行。
3制定相關(guān)崗位服裝款式、數(shù)量等方案確保入伙前服裝到位
4入伙場地布置1、確定入伙場地
2、入伙祝賀標(biāo)語的橫幅制作
3、車輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排
4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點看板
5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費標(biāo)準(zhǔn)看板、竣工驗收備案表
5制定《物質(zhì)購置計劃》督促各項目上報,安排采購,確保入伙。
6落實職員的食宿安排根據(jù)人員招聘等情況安排。
7制定推動管理處員工的培訓(xùn)計劃根據(jù)各項目上報情況組織培訓(xùn)。
8印制名片、工牌等
9聯(lián)系確定滅火器的購買標(biāo)準(zhǔn)
10臨時裝修材料的攤點設(shè)置
11二次裝修垃圾的分包方確定
提前設(shè)置好'砂子、水泥堆放點'和標(biāo)識,并公示價格
fh新城工作計劃
環(huán)境組(責(zé)任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
3入伙前拓荒清潔
fh新城工作計劃
護衛(wèi)組(責(zé)任人:護衛(wèi)主管)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1fh新城的接管保安公司按預(yù)算派護衛(wèi)員
2制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
3人員軍訓(xùn)、知識培訓(xùn)等制定方案(時間、課題、講授人)
4物質(zhì)裝備根據(jù)計劃物質(zhì)裝備逐步到位
a.公共設(shè)施設(shè)備接管驗收
為了使fh新城設(shè)施設(shè)備的接管驗收工作有序進行,確保接管項目的安全和正常的使用功能,按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制訂周詳?shù)姆桨讣坝媱?嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。文件包括:
《驗收項目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《公共設(shè)施驗收單》、《工程遺留問題統(tǒng)計表》、《樓宇智能化電設(shè)備驗收單》、《弱電設(shè)備缺陷報告單》、《公用變配電設(shè)備驗收單》、《室內(nèi)電氣設(shè)備缺陷報告單》、《樓宇接管驗收移交工程資料清單》、《室內(nèi)給排水驗收單(標(biāo)、復(fù))》、《室外給排水驗收單》、《室內(nèi)土建及裝修驗收缺陷報告單》,基本驗收接管程序如下:
a.發(fā)展商書面通知管理處、工程部進行接管驗收;
b.工程部召開接管驗收專題會議,組建接管驗收小組;
c.建立接管驗收項目一覽表以及資料交接一覽表;
d.根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、屋宇原設(shè)計要求等制定針對性的驗收標(biāo)準(zhǔn);
e.根據(jù)資料交接一覽表,要求提供所需資料;如提供資料不齊全,要求施工單位必須做出書面承諾具體提供時間;
f.發(fā)展商所需提供的資料到位后,工程部制定接管驗收計劃以及日程安排書面通知發(fā)展商;
g.工程部組織有關(guān)人員進行初次驗收工作;
h.將接管驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類報告發(fā)展商處理;
i.配合發(fā)展商組織各施工單位實施整改,各施工單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成整改項目,如為重大整改維修項目,不能及時完成,要求施工單位必須書面承諾具體完成時間;
j.發(fā)展商書面通知工程部進行接管驗收復(fù)驗(質(zhì)量缺陷的針對性地再驗收);
k.全面驗收合格后,接收所有鑰匙,接管驗收區(qū)域;
l.流程圖:
責(zé)任人工作要求
3入住策劃及實施方案
一、團隊組建時間:20**年10月10日前
二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):
1、管理架構(gòu):結(jié)合fh新城一期入住戶數(shù)及情況,配置合理的人力資源。
2、物資及入伙工作計劃:
(1)物資按適合于fh新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;
(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗房單等)于10月20日到位;
(4)入伙布置及vi標(biāo)識制作:包括入伙現(xiàn)場和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成;
(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù):如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進。
(6)培訓(xùn)計劃:
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式備注
1小區(qū)基本情況介紹及管理要點:
1.項目定位;2.開發(fā)商簡介及理念
;3.樓盤詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培
2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培
3《答客問》全體員工內(nèi)培
4fh新城綜合工作計劃、任務(wù);入伙工作安排全體員工內(nèi)培
5fh新城房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培
6fh新城開荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培
7fh新城護衛(wèi)工作重點及標(biāo)準(zhǔn)護衛(wèi)員內(nèi)培
8fh新城工程工作重點及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培
說明:
a、外培意為請開發(fā)商或施工單位進行講解;
b、其他培訓(xùn)按公司運營體系要求培訓(xùn);
c、其他
一、聯(lián)系人:z電話1*******
二、參照文件:
《物業(yè)管理條例》
《建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》
《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》
《公司運營體系文件》
4裝修管理要點
1.0室內(nèi)
1.1室內(nèi)的墻體進行改造,分為兩種:承重墻改造和非承重墻改造。
1.1.1承重墻體禁止改動。若必須改動,承重墻體改造要求有相關(guān)部門審批、批文(特別是原設(shè)計部門的審批文件);承重墻要打洞,半徑不能超過5cm(只允許打圓形),并且必須有加固措施。
1.1.2非承重墻體改造必須查閱工程圖紙,各類管線的走向情況,同時做好安全措施(如防水),禁止使用錘子強行砸斷。
1.2室內(nèi)裝修使用的各類裝修材料以輕、防火、環(huán)保為主。
1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設(shè)地面。
1.3室內(nèi)衛(wèi)生間的防水要求。
1.3.1室內(nèi)衛(wèi)生間墻體防水必須做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必須做三次以上。
1.3.2室內(nèi)其它地方的防水沒有硬性要求(有改造必須注意防水要求)。建議廚房地面做防水處理。
1.4戶型內(nèi)的各種使用功能不能改變(如廚房、洗手間等);
洗衣機的位置可以調(diào)動,但要注意排水(排到污水管中)、噪聲、防水問題。禁止在北陽臺放置洗衣機。
1.5廚房抽油煙機在煙道的排氣位置不可以改動。
1.6室內(nèi)各種水、電、氣管道改造必須符合相關(guān)要求,并且在改動后應(yīng)對所有接頭、三通進行緊固,改動后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
1.6.1戶內(nèi)水管包括給水管、排水管和暖氣管,改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
1.1給水管線的改造只能做水表以后的管線改造(水表至戶內(nèi)的管線為表后管線)。中水和自來水管線禁止混接。
1.2原設(shè)計排水管線不允許改動,新增加的排水管線參照1.6、1.6.1條款。
1.3暖氣管道(地埋管線)禁止改造,地面禁止打孔、定釘。
1.6.2戶內(nèi)電路改造,電線必須是2.5平方以上的硬銅線,必須穿管,埋暗線不能有接口。
1.6.3戶內(nèi)天然氣管道的改造必須找專業(yè)公司(天然氣公司指定的施工單位)。
2.0外觀部分
2.1入戶門不可以改動。
2.2入戶門可加裝防盜門,門樣式注意美觀、建議用防火材料,禁止超出門框范圍。
2.3小區(qū)安裝防盜網(wǎng)、雨篷必須在業(yè)主委員會成立后征詢廣大業(yè)主意見才可以施工,樣式、顏色仍需保持一致。除有相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定或特殊原因外。頂層露臺禁止搭建(具體執(zhí)行參照分公司頂層露臺處置辦法)。
2.4每戶的陽臺墻體、窗戶原則不允許改動;如有特殊原因必須保持同小區(qū)其它玻璃顏色、窗框顏色一致;維保、防水等相關(guān)問題業(yè)主負(fù)責(zé)。
3.0其它設(shè)施
3.1安裝空調(diào)按原設(shè)計的位置安裝;安裝中央空調(diào)可以在指定位置安裝,空調(diào)架樣式、顏色和原設(shè)計的保持一致。
3.2室內(nèi)、室外搭建建筑物、構(gòu)筑物的要求。
3.3室內(nèi)允許進行改造,禁止增加樓宇負(fù)重,請參照1.2條款。
3.4任何人、任何單位、任何車輛不可占用消防通道、公共場地。
4.0廣告招牌(大廈、小區(qū))
4.1小區(qū)內(nèi)不允許做商業(yè)廣告牌(商業(yè)樓除外)。
4.2商業(yè)店鋪的廣告牌待定。
4.3所有商業(yè)廣告牌都必須有城管部門的審批。
5.0附件:以上各部分涉及的圖紙
5.1裝修涉及的相關(guān)圖紙若業(yè)主有需求可以到物業(yè)管理處復(fù)印。
