第1篇 房地產(chǎn)公司管理評審控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:管理評審控制程序
1.目的
通過管理評審,定期對公司的質(zhì)量管理體系進行有效的評審,確保持續(xù)有效地滿足標準要求。
2.范圍
本程序適用于公司管理評審。
3.職責
3.1公司總經(jīng)理負責主持管理評審會議,并對評審結果做出決定性意見;
3.2管理者代表負責向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的運行情況,組織編制管理評審報告,檢查落實管理評審意見;
3.3工程部負責管理評審的組織準備工作,收集管理評審所需的資料,編制管理評審報告,組織實施和驗證評審中提出的糾正和預防措施;
3.4各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料,實施有關的糾正和預防措施。
4.控制程序
4.1公司每年(間隔不超過12個月)組織進行一次管理評審,由公司領導和各部門經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營狀況發(fā)生重大變化、公司組織結構發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時,由公司總經(jīng)理決定,增加管理評審的頻次。
4.2管理評審會議準備工作
4.2.1公司總經(jīng)理決定會議的召開時間,由管理者代表負責安排有關部門,進行會議資料的準備工作:
a.工程部負責準備并提供年度內(nèi)部及第二、三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預防措施情況的匯總分析;
b.策劃營銷中心負責準備并提供顧客意見調(diào)查分析報告和對顧客投訴處理情況的匯總分析;
c.工程部負責準備并提供工程施工質(zhì)量控制情況;
d.財務與資產(chǎn)經(jīng)營部負責準備并提供年度公司經(jīng)濟活動分析報告;
e.管理者代表負責準備并提供質(zhì)量體系運行情況報告;
f.以往管理評審跟蹤措施的實施情況;
g.質(zhì)量管理體系變更機會的識別;
h.改進的建議。
4.2.2工程部負責收集整理有關的評審資料,經(jīng)管理者代表審閱后,于評審會一周前,連同評審會通知發(fā)至參會人員。
4.3管理評審會議
4.3.1管理評審會議由公司總經(jīng)理主持召開。
4.3.2管理者代表匯報質(zhì)量體系的運行情況和分析意見。
4.3.3根據(jù)各部門提供的評審資料,對以下幾個方面進行評審:
a.質(zhì)量體系審核的結果;
b.顧客反饋;
c.過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性;
d.預防和糾正措施的狀況;
e.以往管理評審的跟蹤措施;
f.可能影響質(zhì)量管理體系的變更;
g.改進的建議。
4.3.4公司總經(jīng)理對評審會議進行總結,并確定質(zhì)量管理體系的改進意見和措施。
4.3.5工程部負責管理評審會議的記錄并保存。
4.4管理評審報告
4.4.1工程部根據(jù)評審結果和會議記錄,起草管理評審報告。
4.4.2管理評審報告的主要內(nèi)容包括:
a.質(zhì)量體系運行的總體情況;
b.實施質(zhì)量體系審核和糾正預防措施的情況;
c.公司的經(jīng)營狀況;
d.顧客意見及處理情況的匯總分析;
e.公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進、產(chǎn)品改進和資源配置改進的需求及措施,以及這些措施實施和驗證的要求;
f.管理評審的結論;
g.參會人員名單等。
4.4.3管理評審報告經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準后進行發(fā)放,并歸檔保管。
4.5管理評審結果的驗證
4.5.1工程部根據(jù)管理評審報告,對需要采取糾正和預防措施的問題,填寫“糾正和預防措施通知單”,下發(fā)責任部門,執(zhí)行《糾正和預防措施控制程序》。
4.5.2各責任部門負責制定糾正和預防措施,經(jīng)工程部審核,管理者代表批準后,組織實施并驗證。
4.5.3管理評審結論要求修改《手冊》和質(zhì)量體系程序文件的,由工程部負責組織進行修改。
4.5.4對本次管理評審報告的落實情況和效果,要在下次管理評審中進行評審。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr01-01管理評審報告
第2篇 房地產(chǎn)公司租賃管理工作程序
房地產(chǎn)公司租賃管理程序
1目的和范圍:確保為客戶提供滿意的租賃服務。適用于公司未售物業(yè)、配套物業(yè)的租賃管理。
2職責:
2.1總經(jīng)理批準合同執(zhí)行。
2.2法律顧問負責制定租賃合同文本。
2.3經(jīng)營銷售部負責物業(yè)租賃行情市場調(diào)研,組織合同談判、合同評審、合同簽訂。
2.4財務計統(tǒng)部參與合同評審中的定價評審。
2.5設計研發(fā)部、工程材料部負責設計、工程施工方面的評審。
2.6設計研發(fā)部負責提供待租賃物業(yè)的竣工圖。
2.7審計核算部負責根據(jù)竣工圖進行面積核算。
2.8總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對租賃物業(yè)進行物業(yè)管理。
3工作程序:
3.1設計研發(fā)部負責提供給審計核算部待租賃物業(yè)的竣工圖。
3.2審計核算部根據(jù)設計研發(fā)部提供的竣工圖進行面積核算,并向經(jīng)營銷售部提供面積核算表。
3.3法律顧問負責組織草擬《租賃合同》文本。
3.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研小組負責進行本市及項目周邊租賃市場的調(diào)查,并撰寫調(diào)查報告。
3.5經(jīng)營銷售部與財務計統(tǒng)部共同參考調(diào)查報告及待租賃物業(yè)情況,擬定租賃價格。
3.6經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織租賃業(yè)務的客戶談判,售后客戶服務追蹤租賃合同的談判,并根據(jù)需要溝通財務計統(tǒng)部、設計研發(fā)部、工程材料部及物業(yè)公司,取得相關部門的意見,根據(jù)評審結果修改《租賃合同》。
3.7設計研發(fā)部及工程材料部根據(jù)需要負責評審租賃合同中有關設計、工程施工方面的問題。
3.8合同承辦人根據(jù)談判結果整理《租賃合同》,傳遞給總經(jīng)理室法律顧問。法律顧問在《租賃合同》修訂過程中對條款的法律符合性進行審核,并提供修改意見。
3.9總經(jīng)理批準合同執(zhí)行。
3.10經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織客戶簽訂《租賃合同》,詳見《合同管理制度》。
3.11經(jīng)營銷售部售后客戶服務根據(jù)《租賃合同》及客戶要求組織設計研發(fā)部及工程材料部對租賃物業(yè)進行整改。
3.12財務計統(tǒng)部根據(jù)簽訂的《租賃合同》收取客戶租賃保證金及租金結算。
3.13經(jīng)營銷售部、財務計統(tǒng)部共同辦理租賃物業(yè)的接樓手續(xù)。
3.14總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對租賃物業(yè)進行管理。
3.15物業(yè)公司根據(jù)《租賃合同》對租賃物業(yè)進行租賃期滿回收驗收,經(jīng)營銷售部參與驗收,收回租賃物業(yè)。
3.16物業(yè)續(xù)租和《租賃合同》變更參照上述3.6-3.12條款執(zhí)行。
4相關文件:
4.1《合同管理制度》
4.2租賃合同文本
5相關表單
5.1工作聯(lián)系函(見《文件管理程序》附表)
5.2工作請示單(見《文件管理程序》附表)
編制:
日期:20**.4.22審核:
日期:20**.4.28批準:
日期:20**.4.30
第3篇 房地產(chǎn)公司施工管理工作程序怎么寫
房地產(chǎn)公司施工管理程序(修改版)
1.目的和范圍:規(guī)范公司開發(fā)建設項目的施工管理,確保施工質(zhì)量、進度、成本達到公司預期的目標,符合國家和行業(yè)相關的標準。
2. 職責:
2.1 工程材料部和設計研發(fā)部負責項目開發(fā)的前期工作。
2.2 工程材料部(項目部)負責協(xié)同設計研發(fā)部、審計核算部、監(jiān)理公司等有關部門對施工組織設計(方案)進行審查、優(yōu)化、確認。
2.3 工程材料部(項目部)負責根據(jù)項目實際進展情況配合設計研發(fā)部和對外聯(lián)絡部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)水、電、煤氣、消防、安防、弱電等各專業(yè)的設計進度,以及各專業(yè)施工隊伍的合同簽署、進場時間等,保證現(xiàn)場項目施工順利有序地進行。
2.4 項目經(jīng)理部是公司派駐現(xiàn)場的機構,履行項目業(yè)主代表的職責,在項目開發(fā)全過程中起上下溝通、內(nèi)外協(xié)調(diào)的作用;項目(部)經(jīng)理作為工程材料部管理成員派駐施工現(xiàn)場,履行合同中規(guī)定的駐地工程師代表職責,負責監(jiān)督施工合同和監(jiān)理合同的履行。當發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員不按監(jiān)理合同履行監(jiān)理職責,或與承包人串通給業(yè)主或工程造成損失的,項目經(jīng)理有責任要求監(jiān)理單位更換不稱職的監(jiān)理人員。
2.5 項目經(jīng)理部負責組織監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見及時反饋給設計研發(fā)部;協(xié)調(diào)完成項目施工前期準備工作和施工階段工作;協(xié)助審計核算部進行項目投資控制;代表工程材料部組織項目竣工驗收,配合對外聯(lián)絡部進行綜合驗收;負責監(jiān)督監(jiān)理單位做好工程質(zhì)量保修期內(nèi)的監(jiān)理工作;配合客戶服務部做好售后服務工作。
2.6 工程材料部負責協(xié)調(diào)項目施工出現(xiàn)的重大問題的解決以及施工過程中外部協(xié)調(diào)工作,為監(jiān)理與施工工作的順利開展創(chuàng)造條件,負責主要設備以及部分材料的選定與采購。
2.7 項目經(jīng)理負責對項目參建各方的合同執(zhí)行情況進行綜合評價,并向總經(jīng)理室提交專項評價報告。
2.8 項目經(jīng)理與監(jiān)理單位存在較大的意見分歧而雙方無法協(xié)調(diào)解決時,可以提交集團公司總經(jīng)室組織專題會議討論解決。需及時處理的可以通過向總經(jīng)理室遞交專題報告、請求召開專題會議的形式解決。
2.9 總經(jīng)理室總工程師參加各項目工地會議,負責協(xié)調(diào)項目部與監(jiān)理公司之間的工作。
3．項目施工管理:
3.1 施工前準備工作:
3.1.1 項目經(jīng)理部根據(jù)總平面方案負責監(jiān)督監(jiān)理單位安排場地'三通一平'的管理工作。將該項目的勘察、試樁委托監(jiān)理單位實施監(jiān)理。項目經(jīng)理部負責通過監(jiān)理單位向施工單位移交場地和原始的水準點、坐標點,并辦理交接手續(xù)。
3.1.2 項目經(jīng)理配合對外聯(lián)絡部向有關部門辦理項目施工用電、用水、電信、煤氣、破路申請等手續(xù)。
3.1.3 項目經(jīng)理負責編制項目施工管理計劃,確定項目工程的質(zhì)量目標、管理計劃、管理手段、項目部人員配置與分工等,上報工程材料部經(jīng)理審批,并傳遞到總經(jīng)理室。
3.1.4 在召開第一次工地會議前要求監(jiān)理單位上報《監(jiān)理規(guī)劃》(設備監(jiān)造規(guī)劃),項目經(jīng)理負責對監(jiān)理單位的組織形式、人員構成、總監(jiān)的任命以及相應資質(zhì)等進行審查,并予以確認。
3.1.5 負責督促監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見反饋研發(fā)部。項目經(jīng)理負責組織施工圖會審,并通知公司工程材料部、審計核算部、財務計統(tǒng)部、設計研發(fā)部和設計單位、勘察單位、政府監(jiān)督機構參加會審,會簽項目監(jiān)理單位整編的會審紀要,由項目部發(fā)放給相關部門和相關單位。
3.1.6 項目經(jīng)理負責召開第一次工地會議,組織項目監(jiān)理部與施工單位見面,落實各方職責。項目經(jīng)理根據(jù)委托監(jiān)理合同宣布對總監(jiān)理工程師的授權。
3.1.7 工程項目開工前,項目經(jīng)理應要求項目總監(jiān)報送經(jīng)總監(jiān)審核、簽認后的施工組織設計(方案)(設備采購方案及計劃、設備制造生產(chǎn)計劃和工藝方案)、施工總進度計劃、物資采購計劃,再上報工程材料部、審計核算部,從質(zhì)量、造價、進度等角度出發(fā),對施工組織設計(方案)等進行優(yōu)化。
3.1.8 項目經(jīng)理督促總監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同約定及時書面通知施工單位具備開工條件的具體時間,并審查、確認由總監(jiān)理工程師審核后上報的開工報審表及相關資料。
3.2 項目施工過程:項目經(jīng)理在項目施工過程中的主要工作是監(jiān)督施工和監(jiān)理合同的履行。
3.2.1 施工質(zhì)量控制:
3.2 .
1.1 項目經(jīng)理在項目工程施工過程中,主要履行甲方代表職責。掌握現(xiàn)場施工的動態(tài)信息,并將監(jiān)理例會、施工協(xié)調(diào)專題會議等信息及時匯報給工程材料部。a.監(jiān)理工作的監(jiān)督:--項目經(jīng)理應該定期(至少每月一次)全面檢查施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作和監(jiān)理記錄,并作好日記。項目經(jīng)理確認監(jiān)理單位報送的監(jiān)理月報,作為項目經(jīng)理月報附件并上報工程材料部。--項目經(jīng)理參加總監(jiān)定期主持召開的工地例會,會簽會議紀要。并將紀要傳遞給工程材料部、總經(jīng)理室。為加大協(xié)調(diào)力度,工程部經(jīng)理和總經(jīng)理室的總工程師應定期參加各項目工地例會,原則上每兩周參加一次。--必要時,項目經(jīng)理在工程開工前可明確需參加工程質(zhì)量驗評工作的具體分部、分項,要求監(jiān)理單位通知項目經(jīng)理參加此類分部、分項工程的質(zhì)量驗評及現(xiàn)場的核查工作,符合要求后在驗評資料上予以簽認。--項目經(jīng)理參加總監(jiān)組織的對承包單位報送的分部工程和單位工程質(zhì)量驗評進行審核和現(xiàn)場檢查,符合要求后予以簽認。b.由項目經(jīng)理監(jiān)督工程質(zhì)量問題的解決:--對于一般的工程質(zhì)量問題,項目經(jīng)理應通過監(jiān)理單位督促施工單位整改。--對于重大的工程質(zhì)量問題(影響結構安全或使用功能)由項目經(jīng)理上報工程材料部,必要時召集設計單位、監(jiān)理事業(yè)部及設計研發(fā)部等有關人員專題研究解決。當出現(xiàn)質(zhì)量事故時,項目經(jīng)理應要求總監(jiān)及時提交質(zhì)量事故書面報告。
3.2 .
1.2 甲供材料、設備到場管理:a.項目經(jīng)理對項目監(jiān)理單位審核過的,由施工單位提供的甲供材料、設備進場計劃(比進場的計劃時間提前半年提供),進行核實會簽后,報送工程材料部。b.工程材料部在甲供設備進場之前向項目經(jīng)理部提供甲供材料、設備合同和相關技術資料。相關資料由項目經(jīng)理部傳遞給監(jiān)理,由監(jiān)理傳遞給施工單位。c.工程材料部在甲供材料、設備到場前5個工作日,以工作聯(lián)系函或電話通知項目經(jīng)理。項目經(jīng)理除負責在兩個工作日內(nèi)反饋接收意見外,符合進場條件應通知監(jiān)理,由監(jiān)理單位會同施工單位,做好接收準備工作。d.如現(xiàn)場情況不具備甲供材料、設備的進場條件,項目經(jīng)理部通過監(jiān)理單位要求施工單位比計劃時間提前一個月提交第志:由項目經(jīng)理記錄,主要內(nèi)容:記錄當日發(fā)生的工程概況、現(xiàn)場施工管理情況。存在的影響質(zhì)量進度問題以及原因,當日召開的例會專題會議等主要內(nèi)容,現(xiàn)場安全文明情況等。
4. 相關文件:編制:日期:審核:日期:批準:日期:
第4篇 房地產(chǎn)公司企劃管理工作程序
房地產(chǎn)公司企劃管理程序
1目的和范圍:通過企劃管理控制程序,確保公司企劃宣傳的準確性、及時性和有效性,能滿足質(zhì)量體系的要求。適用于公司所有開發(fā)項目的企劃宣傳工作。
2職責
2.1經(jīng)營銷售部負責項目推廣及企業(yè)形象宣傳方案的制定;經(jīng)營銷售部負責與廣告發(fā)布媒體簽訂發(fā)布合同;通過招標委托專業(yè)廣告公司實施設計、制作廣告方案;負責監(jiān)督廣告實施過程;負責評估公司廣告行為的發(fā)布效果,并做階段總結。
2.2設計研發(fā)部提供項目詳細設計思路、產(chǎn)品創(chuàng)新細節(jié)等與項目相關的內(nèi)容,及建筑總平圖、單體平面圖、景園平面圖、效果圖等的電子文件,發(fā)生變更及時傳遞給經(jīng)營銷售部。
2.3集團公司各分支機構、各部室負責提供有宣傳價值的信息及評審確認對外宣傳內(nèi)容。
2.4審計核算部負責對廣告施工工程的費用進行審計。
2.5副總經(jīng)理、總經(jīng)理批準年度廣告費用。
3工作程序
3.1常規(guī)宣傳推廣計劃
3.1.1經(jīng)營銷售部根據(jù)年度銷售進度計劃擬定年度廣告宣傳計劃,并報送總經(jīng)理批準。
3.2廣告公司競標(詳見《招標管理程序》3.3)
3.3項目宣傳推廣方案
3.3.1設計研發(fā)部于第一時間將項目設計成果提供給經(jīng)營銷售部,并且時間必須保證在項目計劃開始宣傳的前兩個月,項目設計成果包括:項目詳細建筑設計思路、景園設計思路、產(chǎn)品創(chuàng)新細節(jié)、產(chǎn)品優(yōu)勢說明、建筑總平圖、按開間標注尺寸的單體平面圖、景園平面圖、效果圖的電子文件,文件格式為psd,效果圖須保證宣傳要求的效果,如不能滿足,經(jīng)營銷售部另行委托繪圖公司制作效果圖。
3.3.2項目推廣過程中,如項目設計成果有任何變更,設計研發(fā)部第一時間將變更情況以書面形式傳遞與經(jīng)營銷售部。經(jīng)營銷售部根據(jù)變更情況及時調(diào)整宣傳內(nèi)容。
3.3.3經(jīng)營銷售部企劃組主任根據(jù)年度宣傳計劃組織擬訂各項目階段廣告及新聞推廣方案,經(jīng)部門經(jīng)理批準后執(zhí)行。
各媒體選擇依據(jù)如下:
報紙--發(fā)行量、發(fā)行范圍、創(chuàng)刊歷史、權威性、閱讀率、主要閱讀
群體、千人成本、內(nèi)容定位、印刷質(zhì)量
廣播--收聽范圍、收聽率、主要聽眾群、節(jié)目質(zhì)量、千人成本
電視--收視范圍、收視率、主要觀眾群、節(jié)目質(zhì)量、千人成本
戶外--接觸率、千人成本、地點所在區(qū)域形象
3.3.4經(jīng)營銷售部企劃組負責與廣告公司溝通。
3.3.4.1經(jīng)營銷售部企劃組將宣傳內(nèi)容以書面形式傳遞給廣告公司,并監(jiān)督其根據(jù)公司要求完成宣傳品的設計及撰文。
3.3.4.2經(jīng)營銷售部企劃組主任組織對廣告公司的宣傳品的設計及撰文進行審核。
3.3.4.3經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準宣傳品的設計及撰文的發(fā)布。
3.3.5經(jīng)營銷售部負責與媒體溝通
3.3.5.1經(jīng)營銷售部企劃組將宣傳內(nèi)容以書面形式傳遞給媒體。
3.3.5.2媒體將根據(jù)經(jīng)營銷售部提供的內(nèi)容撰文并發(fā)布。
3.3.5.3媒體根據(jù)自身的新聞需要提出采訪要求,如符合公司的宣傳目的,經(jīng)營銷售部派專員安排媒體采訪,并跟蹤媒體采訪報道。
3.4項目宣傳推廣實施、監(jiān)控、評估
3.4.1經(jīng)營銷售部企劃組根據(jù)項目廣告計劃中的媒體策略,向各媒體以書面形式訂版面或時間段,并簽訂合同。
3.4.2經(jīng)營銷售部企劃組將各種宣傳品的制作要求傳遞給所委托的各廣告制作商。
3.4.3經(jīng)營銷售部企劃組跟蹤各宣傳品的執(zhí)行過程,以確保各宣傳品的質(zhì)量與準確性,各宣傳品的監(jiān)控手段如下:
a.報紙廣告及軟性新聞--以見報為準,要求印刷色彩清晰;b.電視廣告--以調(diào)查公司及電視臺的監(jiān)播證明為依據(jù),配合隨機調(diào)查;
c.廣播廣告--以廣播電臺的播出證明為依據(jù),配合隨機調(diào)查;d.戶外廣告--以實物驗收;
e.印刷品--以實物驗收。
3.4.4經(jīng)營銷售部企劃組根據(jù)階段廣告宣傳的執(zhí)行情況做階段評估報告,作為下階段宣傳計劃的調(diào)整依據(jù)。
3.4.5在執(zhí)行過程當中,若宣傳內(nèi)容發(fā)生變化,經(jīng)營銷售部企劃組將新的宣傳內(nèi)容傳遞給廣告公司,并要求廣告公司給書面簽收單,廣告公司負責將宣傳內(nèi)容進行修改,同時公司銷毀或更改舊宣傳資料。
3.5公司重大事項專題新聞宣傳
3.5.1集團公司各分支機構、各部室提供相關宣傳素材,包括事項的發(fā)生始末、解決辦法等與事項有關之一切素材。
3.5.2經(jīng)營銷售部企劃組根據(jù)公司重大事項的宣傳要求制定專題新聞宣傳計劃,宣傳計劃經(jīng)部門經(jīng)理批準后報送總經(jīng)理執(zhí)行批準。
3.5.3經(jīng)營銷售部負責與各新聞媒體溝通,以保證媒體新聞與事項真實面貌及公司宣傳目的一致。
3.6宣傳費用審批,流程如下:
3.6.1不涉及施工方面的按公司費用審批流程
3.6.2涉及施工方面的流程如下圖所示:
3.7與廣告公司及媒體合同期結束,經(jīng)營銷售部企劃組撰寫合作評價。
4相關文件
4.1《招標管理程序》
5相關表單、記錄
5.1工作聯(lián)系涵
5.2版面征訂確認函
5.3客戶反饋信息表
第5篇 房地產(chǎn)公司資源管理工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:資源管理
6資源管理
6.1資源提供
6.1.1公司總經(jīng)理確定并提供所需的資源,以:
a、建立、實施和保持質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進其有效性;
b、達到顧客滿意。
6.1.2資源包括人員、信息、技術、基礎設施、工作環(huán)境等,要合理使用資源,使其發(fā)揮最大效能。
6.2人力資源
公司從不斷提高質(zhì)量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發(fā),對人力資源管理規(guī)定了相應的要求,見6.2章節(jié)《人力資源控制程序》。
6.3基礎設施
1)公司所在的辦公場所--辦公大廈,配備了相應的通信、計算機網(wǎng)絡、中央空調(diào)、辦公家具等設施,管理人員和項目部配置了微機并安裝了工作所需的軟件和打印機、復印機,能很好地滿足辦公的需要。
2)公司設有檔案室,由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理,配置了有關房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)、技術標準、規(guī)范等圖書資料,能夠滿足公司開發(fā)經(jīng)營的需要。
3)公司擁有多部商業(yè)用車,相關人員配備了固定電話和移動電話,能夠滿足公司交通和通訊的需要。
4)公司辦公設備由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理,計算機和軟件的使用管理見q/tzh-wi-013《計算機管理制度》。
5)公司對施工等外包單位基礎設施的配備能否滿足其相應的外包任務進行監(jiān)督檢查,按7.4章節(jié)的有關規(guī)定執(zhí)行。
6.4工作環(huán)境
1)硬件:由物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理,為公司員工提供了舒適的工作環(huán)境。
2)軟件:公司通過開展民主管理、建立談話制度等方式,確保與員工進行充分交流,及時掌握人員思想動態(tài),在公司內(nèi)創(chuàng)造一個開放、公平、和諧、寬松的人文環(huán)境;并嚴格按照國家、地方的規(guī)定,落實職工的養(yǎng)老保險、住房公積金等福利,解除員工的后顧之憂。
3)為確保產(chǎn)品的符合性,公司各有關部門對開發(fā)項目所必需的投保及施工工作環(huán)境提出要求,并進行必要的監(jiān)控。
第6篇 房地產(chǎn)公司招標管理工作程序
房地產(chǎn)公司招標管理程序
1.目的和范圍:加強本公司設計、施工、廣告合同的招標管理,使之得到有效控制,從而確保公司的利益。
2.職責
2.1總經(jīng)理室組織各相關部門參與設計、施工、廣告招標工作。
2.2設計招標
2.2.1副總經(jīng)理主持設計招標的全過程。
2.2.2設計研發(fā)部經(jīng)理負責組織設計招標的具體工作。
2.2.3設計研發(fā)部負責項目設計期間的合同保管、監(jiān)督和傳遞工作。
2.2.4審計核算部、財務計統(tǒng)部、工程材料部資料員負責傳遞到本部門的合同的保管。
2.3施工招標
2.3.1副總經(jīng)理主持施工招標的全過程。
2.3.2工程材料部經(jīng)理負責組織施工招標的具體工作。
2.3.3工程材料部負責項目施工期間的合同保管、傳遞工作。
2.3.4審計核算部、財務計統(tǒng)部、項目部資料員負責保管傳遞到本部門的合同。
2.4廣告招標
2.4.1經(jīng)營銷售部負責挑選參與競標的廣告公司。
2.4.2經(jīng)營銷售部負責組織招投標工作。
2.4.3經(jīng)營銷售部組織人員與中標廣告公司進行合同談判。
2.4.4經(jīng)營銷售部匯總談判結果,修訂合同文本,向總經(jīng)理匯報。
2.4.5總經(jīng)理確定與廣告公司的合同文本。
2.5總經(jīng)理簽署合同。
2.6公司圖書檔案室管理員負責合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1設計招標管理:
3.1.1設計招標程序:
3.1.1.1總經(jīng)理發(fā)布招標指令,確定招標方式。
3.1.1.2設計研發(fā)部經(jīng)理跟據(jù)總經(jīng)理確定的要求,組織編寫招標文件或者設計任務書,內(nèi)容包括:
a.經(jīng)總經(jīng)理批準的設計任務書及有關文件的復印件。
b.項目說明書,包括對工程內(nèi)容、設計范圍和深度、圖紙內(nèi)容、
張數(shù)和圖幅、建設周期和設計進度等的要求。
c.合同的主要要求和內(nèi)容。
d.設計資料提供內(nèi)容、方式和時間,設計文件的審查時間。
e.組織現(xiàn)場踏勘和進行招標文件說明的時間和地點。
f.招標起止日期。
3.1.1.3設計研發(fā)部經(jīng)理代表公司發(fā)布設計招標通告或向選擇的設計單位發(fā)邀請招標函,選擇設計單位的依據(jù)為:
a.設計資歷和設計信譽。
b.設計進度和收費。
c.近期設計的主要工程情況和社會評價。
3.1.1.4總經(jīng)理室牽頭,副總經(jīng)理主持,設計研發(fā)部組織建立評標小組,根據(jù)具體項目制定評標、定標方法和依據(jù)。
3.1.1.5設計研發(fā)部經(jīng)理組織投標單位踏勘工程現(xiàn)場,解答投標單位的問題。
3.1.1.6設計研發(fā)部收到投標單位的投標文件后,組織評標小組評標,確定中標單位,發(fā)出中標通知書,并通知未中標的單位。確定中標的依據(jù):
a.設計方案的優(yōu)劣。
b.建設造價、經(jīng)濟效益的好壞。
c.設計進度快慢。
d.單位綜合保障實力及施工現(xiàn)場服務能力。
3.1.1.7設計研發(fā)部經(jīng)理代表公司擬定合同,合同條款的內(nèi)容包括:
a.合同簽定的依據(jù)。
b.設計人應提交的資料文件及設計進度要求。
c.設計費支付的要求。
d.雙方的責任要求和違約要求。
3.1.1.8總經(jīng)理與中標單位簽定合同。
3.1.2針對具體項目,可由設計研發(fā)部跟據(jù)設計難度對多家設計單位進行考查,并編寫考查報告,選擇合格的設計單位經(jīng)總經(jīng)理確認后,由設計研發(fā)部經(jīng)理代表公司對合格的設計單位采用直接委托設計的方式。
3.1.3特殊項目由總經(jīng)理直接指定設計單位。
3.1.4合同存檔和合同執(zhí)行評價
3.1.4.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.1.4.2設計研發(fā)部經(jīng)理組織各相關部門對設計單位的合同執(zhí)行情況進行評價,以報告的形式上報總經(jīng)理室審閱。設計研發(fā)部將評價報告存檔,并建立合格設計單位名錄,供公司設計招標使用。
3.2施工招標管理
3.2.1建立原始合格承包商名錄
由工程材料部收集建筑承包商市場承包企業(yè)的有關信息,根據(jù)下列條件建立合格承包商原始名錄,報總經(jīng)理批準。
a.企業(yè)注冊證明和技術資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績;
b.質(zhì)量保證措施,技術力量簡況;
c.施工機械設備簡況,正在施工的承建項目;
d.資金和財務狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽;
3.2.2具有可預見性的或合同金額10萬元以上的施工合同,由總經(jīng)理室牽頭,工程材料部、審計核算部、財務計統(tǒng)部參加進行招標。
施工招標程序:
3.2.2.1總經(jīng)理確定招標標準,發(fā)布招標指令。
3.2.2.2工程材料部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理確定的要求,執(zhí)行公司向合格承包商名錄上適合所招標項目的承包商發(fā)布施工招標通知或邀請招標函的工作。
3.2.2.3總經(jīng)理室牽頭,由工程材料部、審計核算部、財務計統(tǒng)部組成評標小組。
3.2.2.4評標小組編制招標文件,制定評標和定標方法。
3.2.2.5總經(jīng)理室審核招標文件、評標和定標方法。
3.2.2.6評標小組審查參加招標的承包商的資質(zhì)文件:
a.企業(yè)注冊證明和技術資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績;
b.質(zhì)量保證措施,技術力量簡況;
c.施工機械設備簡況,正在施工的承建項目;
d.資金和財務狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽;
e.準備在招標工程上使用的施工機械設備,以及采用的施工方法和施工進度安排。
3.2.2.7工程材料部經(jīng)理根據(jù)評審結果,向合格的承包商發(fā)送招標文件、圖紙、技術資料。
3.2.2.8工程材料部經(jīng)理組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘,解釋招標文件,解答投標單位提出的問題。
3.2.2.9副總經(jīng)理接受投標單位的標書,并組織會議,由投標單位介紹投標文件,回答評標小組提出的問題。
3.2.2.10工程材料部經(jīng)理組織評標
,編寫評標報告,報告內(nèi)容包括:工程報價、施工工期、企業(yè)信譽、施工業(yè)績。
3.2.2.11副總經(jīng)理組織決標談判,編寫報告,各部門會簽,送呈總經(jīng)理。
3.2.2.12由總經(jīng)理確定中標單位。
3.2.2.13工程材料部經(jīng)理代表公司向中標單位發(fā)出中標通知書,并通知未中標單位。
3.2.2.14副總經(jīng)理組織施工合同談判,談判成功后由總經(jīng)理簽署施工合同。
a.項目經(jīng)理部監(jiān)督施工合同的實施、合同管理。
b.各相關部門的資料員負責保管合同文件。
3.2.3針對工地發(fā)生的不可預見的施工項目,項目經(jīng)理可以應急確定隊伍,立即進場施工,并及時通知公司各相關部門。
3.2.3.1項目經(jīng)理確定應急施工隊伍的范圍:
a.無備選施工隊伍的情況,可與符合工程要求資質(zhì)的施工隊伍簽署5萬元以下的項目施工合同;
b.有備選施工隊伍的情況,可簽署10萬元以下的項目施工合同;
c.備選施工隊伍,必須是工程材料部的合格承包商名錄上的單位。
3.2.3.2項目經(jīng)理可與施工隊伍簽定臨時合同,并以工作請示單附件形式上報工程材料部。
3.2.3.3工程材料部經(jīng)理組織公司相關部門對施工隊伍進行評審,會簽意見。
3.2.3.4工程材料部經(jīng)理將合同上呈總經(jīng)理室,總經(jīng)理批復并簽署合同。
3.2.3.5工程材料部將合同文件分發(fā)總經(jīng)理室、審計核算部、財務計統(tǒng)部、項目部。
3.2.3.6項目經(jīng)理部監(jiān)督合同的實施、合同管理。
3.2.3.7各相關部門的資料員負責保管合同文件。
3.2.4公司對設計與施工為一體的工程實行限額造價管理,由總經(jīng)理確定高級裝修工程、景園工程最高投資限額,招標程序同3.2.2條。
3.2.5特殊情況下由總經(jīng)理確定承包商。
3.2.6合同存檔及合同執(zhí)行評價:
3.2.6.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.2.6.2工程材料部組織項目部并會同各部門對施工單位的合同執(zhí)行情況進行評價,評價報告上報總經(jīng)理室審閱。
3.2.6.3工程材料部將評價報告存檔,并調(diào)整合格承包商名錄,供公司招標使用。
3.3廣告招標控制
3.3.1招標流程(見下圖所示)
3.3.2特殊情況下,總經(jīng)理指定廣告公司。
籌備階段發(fā)標 評標
4.相關文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名錄》
5.相關表單、記錄
5.1招標文件領取登記表
5.2招標通知書
5.3開標報告
5.4招投標記錄
5.5評標報告
5.6中標通知書
5.7合同執(zhí)行情況評價報告
過程
編制日期審核日期批準日期
設計招標**20**.4.22**20**.4.28**20**.4.30
施工招標**20**.4.22**20**.4.28
廣告招標**20**.4.22**20**.4.28
第7篇 某某房地產(chǎn)公司工作例會控制管理指引性文件
某房地產(chǎn)公司《工作例會》控制與管理指引性文件
根據(jù)公司目前《工作例會》效率的實際情況,為了提高會議效率,規(guī)范公司的內(nèi)部管理,形成在管理上有章可循、定義清楚、工作思路明確、保障工作流暢、加強執(zhí)行力、規(guī)避推諉現(xiàn)象,確保工作目標的實現(xiàn)。
在'有會有議、有議有決、有決有果'會議管理理念的指導下,制定'《工作例會》的控制與管理'指導性文件。
第一條 參會成員:(根據(jù)《工作例會》主題確定)
副經(jīng)理以上員工、關鍵員工、重要崗位員工;
第二條 語言:《工作例會》語言普通話;
第三條 時間:每周五晚上19:30,控制在晚上10點之前結束;
第四條《工作例會》記錄人 行政部資料員莫艷艷;
第五條 會議紀律:
5.1參會人員須到《會議紀要》記錄員莫艷艷處簽到;
5.2參會人員須帶好正規(guī)的筆記本,詳細記錄與自已有關的工作,以便任務完成的準確性,保證執(zhí)行力;
5.3手機調(diào)為震動,接聽電話須到會議室外,以便保證會議的質(zhì)量;
5.4會議室禁止吸煙,以便保證會議環(huán)境,總部參會人員自帶飲水杯;
5.5因故不能參加會議者,提前報總經(jīng)辦總經(jīng)理助理請假, 該項紀律納入員工考核評估;
5.6除特殊情況,經(jīng)批準除外,任何人不準遲到,無故缺席,負激勵如下:(工資體現(xiàn),表現(xiàn)納入員工考核;)
5.6.1《工作例會》正式開始以后,10分鐘以內(nèi)到會者視為遲到,遲到者每次樂捐50元;
5.6.2《工作例會》正式開始10分鐘以后到會或未經(jīng)批準缺席視為無故缺席,無故缺席者每次樂捐100元或曠工處理;
5.7 《工作例會》工作部門負責人不按《工作例會》會前、會中、會后等工作要求執(zhí)行到位,負勵激勵如下:
5.7.1以部門為單位,部門第一負責人負責,第一次樂捐100元,第二次樂捐200元,第三次樂捐300元,第四次以上視為沒有合格的工作技能和管理能力,轉(zhuǎn)為試用期員工或者辭退處理;
5.7.2以參會人員為單位:第一次樂捐50元,第二次樂捐100元,第三次樂捐200元,第四次轉(zhuǎn)入試用期員工或辭退處理;
5.8在《工作例會》會中接聽電話,每次樂捐30元;
第六條 《會議紀錄》要求:
6.1《會議紀錄》記錄要求:
6.1.1采用本號文件提供的《會議紀錄》表格,準確表現(xiàn)工作狀態(tài);
6.1.2《會議紀錄》記錄內(nèi)容:《工作例會》前準備工作要求提交部分,《工作例會》中各部發(fā)言的主要內(nèi)容,部門負責或相關責任人人相互討論工作對問題解決的方案和建議
第8篇 房地產(chǎn)公司信息管理工作程序
房地產(chǎn)公司信息管理程序
1目的和范圍:通過對市場、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)內(nèi)部信息的集成和處理,為公司戰(zhàn)略管理服務,為企業(yè)業(yè)務運行提供服務;并通過對信息技術的應用與管理,使信息技術成為企業(yè)管理水平逐步提升的重要工具。企業(yè)發(fā)展中心將逐步實現(xiàn)上述信息管理的功能。
2職責:
2.1各部門、各分支機構負有指定專人定時提供企業(yè)發(fā)展中心要求提供信息的職責,并保證信息的準確性、及時性、統(tǒng)一性。企業(yè)發(fā)展中心負責統(tǒng)一集團信息的收集和發(fā)布,并及時地把信息傳送給相應的部門,使信息能夠為管理提供服務。
2.2企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團進行信息管理的工作機構。
2.3企業(yè)發(fā)展中心每年向總經(jīng)理提出信息管理的工作計劃。
2.4企業(yè)發(fā)展中心負責組織外部和內(nèi)部的信息收集和處理,統(tǒng)一集團的信息管理,并進行相應的信息資源傳播。
2.5企業(yè)發(fā)展中心負責組織信息資源的保密、歸檔、儲存。
2.6企業(yè)發(fā)展中心為企業(yè)業(yè)務運行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺,負責信息管理專用軟件的運行管理與維護。
2.7企業(yè)發(fā)展中心負責協(xié)調(diào)各部門、各分支機構開發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門、各分支機構今后開發(fā)使用新的管理軟件應該經(jīng)過企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一認可,以避免出現(xiàn)各信息系統(tǒng)不兼容問題。
3工作程序
3.1信息管理工作計劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)實際需求和自身條件編制,總經(jīng)理批準后由信息管理專員具體組織實施。
3.2信息資源收集
3.2.1集團各部門、各分支機構有責任按照信息管理的規(guī)律和信息管理部門的要求,及時、準確、統(tǒng)一地提交相應的信息。
3.2.2企業(yè)發(fā)展中心對各部門提交的信息進行評估,未達到要求的信息,企業(yè)發(fā)展中心要求作進一步補充或修正,各部門和分支機構應于指定的時間內(nèi)再次提交相關信息;
3.2.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量及時完成信息的收集和處理;
3.2.4企業(yè)發(fā)展中心對外包給外部組織承擔的信息收集工作進行監(jiān)管。
3.3信息資源分析
3.3.1企業(yè)發(fā)展中心牽頭組織企業(yè)內(nèi)外部的力量,定期或不定期地召開信息分析會,以逐步提升企業(yè)對信息的利用水平;
3.3.2企業(yè)發(fā)展中心可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要、部門和分支機構的需要,根據(jù)總經(jīng)理的指令,對某類信息進行專項分析,讓信息管理充分發(fā)揮服務于企業(yè)業(yè)務的作用。
3.4信息資源傳播
3.4.1企業(yè)發(fā)展中心將根據(jù)信息的用途,選擇信息資源的傳播方式,決定信息傳播范圍、傳播時效。
3.4.2企業(yè)發(fā)展中心負責統(tǒng)一集團信息的發(fā)布,并及時地把信息傳送給相應的部門,使信息能夠為管理提供服務。
3.4.3信息的傳播方式主要有:編輯印發(fā)紙質(zhì)《決策內(nèi)參》、對重要專題制作專題報告、召開信息通報會、利用專用軟件在局域網(wǎng)上發(fā)布等。
3.5信息使用反饋:信息使用者可以對信息作出批示或反饋,填寫《信息反饋單》,企業(yè)發(fā)展中心應該對《信息反饋單》答復。
3.6信息資源的保密、歸檔、儲存執(zhí)行《文件管理程序》和《檔案管理程序》。
3.7信息技術應用管理及促進
3.7.1企業(yè)發(fā)展中心視企業(yè)實際需要,為企業(yè)業(yè)務運行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺,負責信息管理專用軟件的運行管理與維護。
3.7.2企業(yè)發(fā)展中心協(xié)調(diào)各部門、各分支機構開發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門、各分支機構開發(fā)使用新的管理軟件應該經(jīng)過企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一管理。
3.7.3按需引進并促進企業(yè)辦公自動化。實現(xiàn)以業(yè)務信息、請示單信息、決策信息、部門周記信息、計劃執(zhí)行信息、工作聯(lián)系函、工作報表、會議紀要為主的信息資源的自動化管理及流轉(zhuǎn)。
編制:
日期:20**年4月24日審核:**
日期:20**年4月29日批準:
日期:
第9篇 房地產(chǎn)公司工程造價管理工作程序
房地產(chǎn)公司工程造價管理程序(修改版)
1、目的范圍:通過對項目從開發(fā)策劃、設計、施工至竣工驗收全過程工程造價管理,合理確定與控制工程建造成本,以利工程順利進展,保障開發(fā)效益。
2、職責:
2.1造價管理部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經(jīng)濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內(nèi),如超出限制,負責向設計研發(fā)部提出調(diào)整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態(tài)下,負責在施工合同簽署前完成造價預算。
2.2造價管理部負責提供售樓面積,審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算,確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經(jīng)室反饋造價控制是否在控制指標范圍內(nèi),如有超出,及時提出預警。
2.3工程材料部負責審核工程項目材料規(guī)格、數(shù)量、品牌及詢查市場原價;
2.4工程項目經(jīng)理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;
2.5財務部負責工程預、結算的復核,材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;
2.6總經(jīng)理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。
3、工作程序
3.1新開發(fā)項目投資成本的估算;
根據(jù)總經(jīng)理的指令;造價管理部收到設計研發(fā)部提供的新開發(fā)項目各項技術指標概況,配合總經(jīng)室編制建筑安裝工程投資成本估算。
3.2售樓面積計算
3.2.1根據(jù)設計研發(fā)部提供的全套施工圖紙、經(jīng)營銷售部提供的項目統(tǒng)一標識及功能等資料,造價管理部即于15天內(nèi)提供售樓建筑面積。
3.2.2施工圖紙如有修改,設計研發(fā)部應通知經(jīng)營銷售部和造價管理部,經(jīng)營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內(nèi)容,造價管理部將提供相應售樓建筑面積。
3.3工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;
3.3.1造價管理部參與編制招標說明書。
3.3.2造價管理部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。
3.4材料單價及綜合施工單價的簽認
3.4.1材料單價的簽認
3.4.1.1項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審(數(shù)量、品種、規(guī)格)后的材料單價報表,并注明監(jiān)理單位簽收時間,填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。
3.4.1.2工程材料部填寫詳細的詢價單,向造價管理部提供材料名稱、型號、規(guī)格、品牌、生產(chǎn)廠家、市場原價等信息;
3.4.1.3造價管理部根據(jù)材料計價有關規(guī)定計算材料到工地的綜合市場價格,轉(zhuǎn)送財務計統(tǒng)部復核;
3.4.1.4造價管理部在合同規(guī)定時間截止前一個工作日,將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經(jīng)理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質(zhì)量等級及價格)。
3.4.1.5項目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位將簽價文件送交施工方,并辦好簽收手續(xù)。
3.4.2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;
3.4.2.1高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按3.4.1條款完成后,造價管理部通知監(jiān)理單位組織由造價管理部、項目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測定現(xiàn)場施工用量,分析出綜合施工單價由造價管理部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價,轉(zhuǎn)送財務計統(tǒng)部復核;
3.4.2.2財務計統(tǒng)部將復核意見反饋造價管理部;
3.4.2.3造價管理部將綜合價格以簽價單形式通知項目經(jīng)理部;
3.4.2.4項目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。
3.4.3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;
3.4.3.1項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續(xù),送造價管理部;
3.4.3.2造價管理部通知監(jiān)理單位組織由造價管理部、項目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測定現(xiàn)場施工用量,由造價管理部組織與施工單位商談、確認損耗率,轉(zhuǎn)送財務計統(tǒng)部復核;
3.4.3.3財務計統(tǒng)部將復核意見反饋造價管理部;
3.4.3.4造價管理部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經(jīng)理部。
3.4.3.5項目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。
3.5施工圖預算審核
3.5.1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;
3.5.2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;
3.5.2.1項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續(xù),在2天內(nèi)核查施工圖預算資料;
a、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;
b、報送資料不符合要求,退回監(jiān)理單位重報;
c、報送資料符合要求,于收到資料第三天轉(zhuǎn)交造價管理部;
3.5.3其余辦理程序同3.7條款
3.6工程進度款審核
3.6.1承包單位報送的工程進度款經(jīng)監(jiān)理單位初審后,并由總監(jiān)理工程師審查、確認,轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理部。
3.6.2經(jīng)項目經(jīng)理部確認轉(zhuǎn)送造價管理部審核。
3.6.3造價管理部提出工程進度款確認單,經(jīng)集團總經(jīng)理批準后通知項目經(jīng)理部。
3.6.4項目經(jīng)理部在合同約定時間內(nèi)經(jīng)監(jiān)理單位,送交施工單位,準許辦理付款手續(xù)。
3.7中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核
3.7.1造價管理部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;
3.7.1.1造價管理部預算員整理、分析工程簽價單,熟悉合同,核查結算資料;
3.7.1.2造價管理部預算員分土建、水電專業(yè)進行工程量、單價審核,并編制審核意見書;
3.7.1.3造價管理部復核人員復核各預算員審核結果;
3.7.1.4造價管理部分管副經(jīng)理重點抽查審核結果;
3.7.1.5造價管理部經(jīng)理根據(jù)合同條款復核審核結果;
3.7.1.6造價管理部發(fā)函通知施工單位領取審核意見書,并商定時間核對;
3.7.1.7造價管理部根據(jù)核對結果修改、整理審核意見書;
3.7.1.8造價管理部將結算資料按規(guī)定整理成冊
a、工作請示單
b、送財務部審核意見書
c、送總經(jīng)理室副總工審核意見書
d、合同
e、竣工圖紙
f、圖紙會審紀要
g、設計變更通知單
h、簽證單
i、簽價單
j、施工記錄表
k、乙方送審的結算書
l、乙方送審的工程量計算書
m、甲方計算書
n、委托書
o、其他
3.7.1.9造價管理部將結算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財務核算部復核;
3.7.2造價管理部落實財務核算部復核意見
3.7.2.1如內(nèi)部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內(nèi),造價管理部將維持原審核意見;
單項工程造價偏差率價值
5萬元1.0%500元
10萬元9.8‰980元
30萬元9.5‰2850元
50萬元9.0‰4500元
100萬元8.0‰8000元
300萬元6.0‰1.8萬元
500萬元4.0‰2.0萬元
1000萬元3.0‰3.0萬元
3000萬元1.6‰4.8萬元
5000萬元1.5‰7.5萬元
8000萬元1.2‰9.6萬元
1億元1.0‰10.0萬元
3.7.2.2如復核結果大于結算審核偏差率,則
a、本項目無遺留爭議項目,造價管理部將修改原審核意見書;
b、本項目有遺留爭議項目,造價管理部將暫不修改原審核意見書,在遺留爭議項目中一并修改、解決;
3.7.3造價管理部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經(jīng)理室復核;
3.7.4造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯(lián));
3.7.5造價管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.7.6造價管理部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯(lián))發(fā)給施工單位,并記錄簽發(fā)時間;
3.7.7造價管理部將總經(jīng)理批準的審核意見書(第二聯(lián))送財務部付款,并記錄簽發(fā)時間;
3.7.8造價管理部將總經(jīng)理批準的審核意見書(第一聯(lián))存于造價管理部,待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。
3.850萬元以下5萬元以上零星項目結算審核
3.8.1~3.8.1.8同3.7.1~3.7.1.8
3.8.1.9造價管理部將正式結算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財務部復核;
a、偏差在規(guī)定范圍內(nèi),執(zhí)行3.8.2;
b、偏差大于規(guī)定范圍內(nèi),返回造價管理部修改、重報;
3.8.2造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯(lián));
3.8.3造價管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.8.4其余辦理程序同3.7.6~3.7.8條款;
3.95萬元以下零星工程結算審核
3.9.1項目經(jīng)理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量,在施工過程中,現(xiàn)場監(jiān)理應及時確認,并經(jīng)項目經(jīng)理批準后填寫可辦理結算請示單,轉(zhuǎn)交造價管理部審核;
3.9.2造價管理部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;
3.9.3其余辦理程序同3.7.4~3.7.8條款;
3.10裝飾工程結算審核
3.10.1項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審后的竣工結算資料后上報造價管理部;
3.10.2造價管理部通知監(jiān)理單位組織由造價管理部、項目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同到現(xiàn)場丈量工程量;
3.10.3造價管理部組織財務計統(tǒng)部、總經(jīng)理室聯(lián)合審核裝修單價并與施工單位核對;
3.10.4造價管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.10.5其余辦理程序同3.7.6-3.7.8條款。
3.11廣告制作費用審核
3.11.1經(jīng)營部收到廣告制作結算書,如有委托監(jiān)理單位監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位初審其工程量及施工內(nèi)容,報造價管理部;
3.11.2造價管理部組織相關人員到現(xiàn)場落實、丈量工程量;(有委托監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位主持)
3.11.3造價管理部參照廣告制作業(yè)費用審核,并與廣告商核對;
3.11.4造價管理部編制審核意見書轉(zhuǎn)交財務部;
3.11.4.1廣告制作費小于50萬元,參照3.8條款;
3.11.4.2廣告制作費大于50萬元,參照3.7條款;
3.11.5造價管理部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.11.6其余辦理程序同3.7.6~3.7.8條款;
3.12限額造價管理(用于設計與施工為一體的工程)
3.12.1公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;
3.12.2造價管理部階段性反映過程累計工程成本,及時上報總經(jīng)理;
3.12.2.1監(jiān)理單位按項目經(jīng)理部要求提供分部分階段落實的工程量;
3.12.2.2造價管理部亦分部分項分階段復核經(jīng)監(jiān)理單位初審后的工程量及單價,并提出過程累計發(fā)生成本,上報總經(jīng)理;
3.13資料管理
3.13.1有關工程造價管理的政策性文件資料由造價管理部負責設專人管理、編號存檔;
3.13.1.1簽價單資料分項目待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.2工作請示單分項目,待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.3竣工結算審核意見書分項目按統(tǒng)一編號造冊存檔(見表單);
3.13.1.4工程預算審核意見書分項目按統(tǒng)一編號造冊存檔(見表單);
4、相關文件
4.1工程定額及相關文件并造冊登記;
4.2標準圖集、規(guī)范并造冊登記;
5、相關表單記錄
5.1融僑/元洪房地產(chǎn)材料認價單;
5.2工程進度款審核相關表單;
5.2.1建筑安裝進度結算審核意見書;
5.2.2工程進
度款確認單;
5.2.3工程進度款結算審核意見書;
5.3建筑安裝工程預算審核意見書;
5.4建筑安裝工程結算審核相關表單;
5.4.1送財務部審核意見書;
5.4.2送總經(jīng)理室審核意見書;
5.4.3結算資料目錄;
5.4.4結算資料匯編封面(編號四~十五);
5.4.5工程結算階段性審核通知書;
5.4.6分項工程量確認單
5.4.7分項工程過程造價確認單
5.5工程結算審核記錄表
5.6造價管理部內(nèi)部審核程序表(見附表)
編制:
日期:審核:
日期:批準:
第10篇 某某房地產(chǎn)公司前后期配套管理工作要求
某房地產(chǎn)公司前、后期配套管理工作要求
以下是某公司的前期、后期配套工作要求,僅供參考。
1、工程部前、后期配套工作人員應熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標,項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設施、物業(yè)管理方式等。
3、以項目為基礎了解施工進度,從實際出發(fā)制定合理的工作計劃,實現(xiàn)與工程建設的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。
4、所有有關工程項目的政府批件、權證資料,一經(jīng)獲得將原件并復印件轉(zhuǎn)交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務部、預算部簽字同意后領取,將相關票據(jù)交財務部。
6、工程結束后,對工程期間工作做總結報告,交主管經(jīng)理審閱。
7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經(jīng)理進行相關決策。
8、應定期上報工作進度計劃及相關政策法規(guī)研究報告。
工程部前期、后期配套工作職責:
1、辦理從項目立項開始到申請《建設工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。
2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。
3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關手續(xù)。
4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產(chǎn)權證》。
5、完成領導交辦的其它工作。
工作內(nèi)容
1、項目可行性研究階段:
(1)搜集市場相關信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準備工作,制定嚴密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補償?shù)确桨浮Ｘ熑尾块T:集團公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)
(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設用地申請書》。
(3)辦理《建設用地選址意見書》。
(4)辦理《建設項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。
2、項目前期階段:
(1)繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅,獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。可得到經(jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。
(3)辦理《土地使用權證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,配合設計單位找到能源配套接口。
(6)委托設計單位出設計方案,填報《規(guī)劃設計方案申報表》。
(7)測量隊定樁、放線,交納相關費用。
(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審》。
(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。
(10)辦理建委報建工作。
(11)協(xié)助組織設計單位招標,辦理招標備案。
(12)各專業(yè)(水、電、燃氣、熱力、市政等)設計要點、方案證書,交納相關費用。
(13)辦理《建設工程消防設計審核意見書》,交納相關費用。
(14)辦理《建設工程人防設計審核意見書》,交納相關費用。
(15)辦理《供熱證明書》,交納相關費用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關費用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續(xù)費》。
(19)辦理《擴初設計批復》,項目投資計劃,設計單位施工圖紙設計及各專業(yè)項目圖紙設計(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設計),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設計合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
3、工程招標階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。
(2)監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。
(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。
(4)交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準備階段:
(1)試樁前,進行臨時水、電的開戶,協(xié)調(diào)關系,爭取充分享受相關優(yōu)惠政策。
(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關手續(xù)、交納管理費,負責協(xié)調(diào)與相關部門的關系。
5、工程施工階段:
(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關系,協(xié)助組織申報樁基、基礎、主體、竣工等各階段的驗收工作,做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃氣、熱力、市政等)單位驗收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。
6、工程竣工備案驗收階段:
(1)負責組織勘察、設計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗收,獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。
(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進行相關監(jiān)測。
(4)組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進行消防驗收,獲得《消防驗收意見書》
(6)組織環(huán)保單位進行驗收,獲得《消防影響報告》。
(7)辦理《規(guī)劃驗線合格證》
(8)辦理《建設工程規(guī)劃驗收合格證》
第11篇 房地產(chǎn)公司設計過程管理工作程序
房地產(chǎn)公司設計過程管理程序
1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計劃明確產(chǎn)品設計的主要內(nèi)容,對設計全過程進行控制,確保產(chǎn)品的設計能滿足公司策劃案和合同要求。(產(chǎn)品設計包括:規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內(nèi)設計)
2.職責
2.0總則
在設計過程管理中,設計研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展委托限額設計工作,有關設計技術、建筑效果和產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明方面,由設計研發(fā)部負責把控,其他部門的意見起參考作用,以設計研發(fā)部的意見為主;有關建造成本控制方面,由審計核算部負責統(tǒng)籌把控,有關部門配合;設計的經(jīng)濟性評價以及設計與策劃和計劃的一致性審查和評價等方面,由項目策劃中心負責統(tǒng)籌把控,相關部門參與。當上述幾個方面的意見發(fā)生沖突時,如果沒有突破成本控制指標,則堅持設計研發(fā)部的意見;如突破成本控制指標,各責任部門必須將意見充分披露,設計研發(fā)部負責匯總后向總經(jīng)理匯報,由總經(jīng)理根進行決策。
總經(jīng)理在設計過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意見批準設計合同、批準產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明文件、批準經(jīng)過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準根據(jù)《問責制度》的關于設計問題的問責意見的執(zhí)行。
2.1總經(jīng)理室
2.1.1參與產(chǎn)品設計全過程的評審與確認。
2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負責向設計研發(fā)部下達開始委托設計的指令,明確開始委托設計的時間。
2.1.3項目策劃中心負責向設計研發(fā)部提供開始委托設計所需的資料,對整個設計過程進行跟蹤,在擴初設計之后組織有關部門開展經(jīng)濟評價,對與策劃案不符的設計提出異議。
2.1.4法律事務中心負責審查合同的合法性。
2.2設計研發(fā)部
2.2.1負責根據(jù)項目策劃案開展后續(xù)的委托設計工作,編寫不同階段的設計任務書、邀請設計單位參與招投標、負責制定設計合同;
2.2.2負責產(chǎn)品設計在方案、擴初、施工圖階段的進度跟蹤和設計質(zhì)量的控
制與審查;
2.2.3負責在擴初階段對產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)作詳細的說明,在召集總經(jīng)室、審計部、經(jīng)營部、物業(yè)公司等相關部門進行論證的基礎上,設計研發(fā)部負責初步確定產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說明文件,并提交總經(jīng)理批準,然后提交設計單位。待設計成果出來后,由設計研發(fā)部負責組織審查,并將有關產(chǎn)成品的交付標準信息傳遞給經(jīng)營部用于推廣,并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。
2.2.3負責協(xié)調(diào)與設計單位之間的關系,并督促設計單位完成有關設計變更的內(nèi)容,盡可能減少后期的設計變更;
2.2.4協(xié)助經(jīng)營銷售部組織樣板房、銷售中心的設計及銷售中有關的設計回復;
2.2.5負責及時向工程材料部、審計核算部、經(jīng)營銷售部分發(fā)最新的施工圖和'設計變更通知單'和'圖紙作廢通知單';
2.2.6負責及時將各階段報建用的圖紙資料傳遞給對外聯(lián)絡部;
2.2.7參與施工圖交底與圖紙會審;
2.2.8參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價;
2.2.9設計研發(fā)資料庫的建立和管理。
2.3經(jīng)營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司
2.3.1經(jīng)營銷售部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價。
2.3.2客戶服務部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議。
2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
2.4工程材料部
2.4.2負責本部門范圍內(nèi)的圖紙分發(fā);
2.4.3參與方案、擴初、施工圖的審核工作,從滿足現(xiàn)場施工實際需要的角度出發(fā)提出審核意見;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價;
2.4.4負責組織設計單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行施工圖會審。
2.5審計核算部
2.5.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費標準的確定提出審核意見;
2.5.2提供待開發(fā)項目投資的成本控制指標。
2.5.2對擴初設計進行評價,看設計成果是否控制在建造成本投資限額內(nèi),并根據(jù)評價結果向設計研發(fā)部提出調(diào)整設計建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價。
2.6對外聯(lián)絡部
2.6.1負責工程項目的報建工作;
2.6.2負責將報建結果及時傳遞回設計研發(fā)部;
2.7財務計統(tǒng)部
2.7.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費的付款方式的確定提出審核意見;
2.7.2審核并撥付與設計有關的款項。
2.7.3參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價;
3.設計過程管理
3.1建立設計研發(fā)資料庫,內(nèi)容包括:
a.建筑設計現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī),公司內(nèi)部通用的設計規(guī)范匯編。
b.各項目的全套設計圖紙,包括'設計變更通知單'。
c.設計單位的有關資料,包括單位名稱、地址、負責人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質(zhì)及近期設計的主要工程情況和技術力量等。
d.建筑新材料、新技術的收集。
e.特色樓盤的資料,優(yōu)秀戶型的收集。
3.2設計研發(fā)部經(jīng)理負責根據(jù)公司的項目策劃案和年度計劃編制設計過程計劃,內(nèi)容包括指定項目負責人、招標安排、各階段設計進度的安排、各階段各部門的配合要求。
3.3設計研發(fā)部負責編制設計任務書或招標文件,將擬邀標設計單位名錄及相關背景資料和評標意見提交招標委員會審議批準、組織設計招投標活動。(具體見《招標管理程序》)
3.4設計研發(fā)部負責根據(jù)招標結果擬定設計合同,并送審計部、財務部、總經(jīng)室法律事務中心審核,最后報總經(jīng)理批準執(zhí)行。
3.5特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準,可由設計研發(fā)部直接委托設計單位開展限額設計。
3.6設計任務書的編制
3.6.1設計研發(fā)部負責根據(jù)項目策劃案中關于產(chǎn)品定位和成本定位等內(nèi)容編寫設計任務書,內(nèi)容必須包括:產(chǎn)品標準、經(jīng)濟指標限制、。
3.6.2必要時,設計研發(fā)部必須根據(jù)不同的設計階段編制設計任務書。
3.7設計過程中的圖紙審查
3.7.1方案設計審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設計周期方案提交時間:
3.7.1.1由設計研發(fā)部按設計合同中的要求對圖紙進行自審。
3.7.1.2由設計研發(fā)部按照計劃的安排召集項目策劃中心、經(jīng)營銷售部對方案進行審查,從項目定位、密度、綠化、道路、配套等各項指標是否與策劃相符合的角度提出審查意見。
3.7.1.3設計研發(fā)部項目負責人將各部門圖紙審核的結果形成'會議紀要',并根據(jù)會議紀要的精神與設計單位聯(lián)系;要求設計單位根據(jù)'會議紀要'的內(nèi)容對方案設計進行優(yōu)化。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。
3.7.1.4設計研發(fā)部負責將設計方案交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部門。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。
3.7.2擴初設計審查:
3.7.2.1擴初設計審查的目的在于保證其與策劃案的產(chǎn)品定位以及各項指標相符。擴初設計周期和出圖時間
3.7.2.2設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結構、設備專業(yè))。
3.7.2.3設計研發(fā)部項目負責人負責組織項目策劃中心、工程材料部(項目部)、審計核算部、經(jīng)營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司對擴初設計進行審查和確認。如:經(jīng)營銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對銷售進度和銷售單價和總價的影響、是否滿足策劃案和計劃要求等提出具體建議;工程材料部對施工技術的可行性等提出建議;客戶服務部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
3.7.2.4審計核算部負責在20個工作日內(nèi)完成對擴初圖紙的評價,看工程造價是否在建造成本指標限額內(nèi),如超出指標,審計核算部必須與設計研發(fā)部溝通并要求設計單位進行優(yōu)化調(diào)整;如設計單位無法通過優(yōu)化調(diào)整工程造價而且預計工程造價將超出策劃案中的成本指標時,審計部必須及時發(fā)出預警信息,并與項目策劃中心溝通,由項目策劃中心負責收集有關信息,向各有關部門發(fā)函征求意見,在匯總消化各部門反饋意見后向公司計劃委員會提出提高成本限額指標的建議,經(jīng)計劃委員會審議和和總經(jīng)理批準后,追加投資。
3.7.2.5策劃中心牽頭組織設計研發(fā)部、財務計統(tǒng)部、審計核算部、經(jīng)營銷售部等比照原項目策劃案的主要指標對擴初設計進行綜合性的經(jīng)濟評價。如發(fā)現(xiàn)擴初設計與原項目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時提出異議,并通過設計研發(fā)部要求設計單位進行優(yōu)化調(diào)整,以保證擴初設計在公司項目策劃案的指標框架內(nèi)進行。
3.7.2.6設計研發(fā)部負責將各部門審查意見匯總,編寫關于產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說明文件(內(nèi)容必須進一步明確),經(jīng)計劃委員會審議,報總經(jīng)理批準后傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實擴初設計修改工作。
3.7.2.7設計研發(fā)部負責將擴初設計交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部門,如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)擴初設計報批意見所進行的修改工作。
3.7.3施工圖審查
3.7.3.1施工圖的設計周期和出圖時間
3.7.3.2設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結構、設備專業(yè))。
3.7.3.3設計研發(fā)部項目負責人負責組織工程材料部(項目部)、審計核算部對施工圖設計進行審查和確認。工程材料部主要審查施工圖的技術可行性,審計核算部主要審查施工圖與擴初圖有無大的偏離建造成本控制是否在限額指標內(nèi)并提供必要的造價咨詢。如審計部認為施工圖對原來的擴初設計進行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。
3.7.3.4必要時由設計研發(fā)部經(jīng)理委托專家評審組對施工圖進行審查。
3.7.3.5設計研發(fā)部項目負責人將各部門的'圖紙評審意見單'匯總,將匯總的修改意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實施工圖修改工作。
3.7.3.6設計研發(fā)部負責將施工圖設計交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部門,如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)施工圖初設計報批意見所進行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴初設計進行較大的變更,設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。
3.8設計交底與圖紙會審
3.8.1在施工圖出圖后,設計研發(fā)部的職責主要是負責協(xié)調(diào)管理,其工作中心將轉(zhuǎn)到后續(xù)開發(fā)項目的設計過程管理工作。
3.8.2在設計交底前,項目經(jīng)理應要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設計文件并對圖紙中存在的錯漏碰缺等問題及時提出書面意見交設計研發(fā)部,設計研發(fā)部組織并跟蹤落實設計院修改結果。對施工圖中存在的問題盡早預控,最大限度地減少后期的設計變更。
3.8.3由工程材料部項目經(jīng)理組織設計單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審及交底,設計研發(fā)部參與。(具體內(nèi)容參見《施工管理程序》)
3.8.4在階段性施工前7天內(nèi),該項目部經(jīng)理應要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時將錯漏矛盾等需修改之處提交設計研發(fā)部。
3.9設計變更
3.9.1設計發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結構、使用功能、造價、外觀、工期的),設計發(fā)生重大變更的,由提出部門填寫申請單,經(jīng)部門經(jīng)理認可后,由設計研發(fā)部經(jīng)理負責組織對外聯(lián)絡部、工程材料部(材料、設備、項目部)、經(jīng)營銷售部、審計核算部及其他相關部門召開專題討論會,并提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理確認后,由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知單'后,送工程材料部和項目部,同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部,并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。
3.9.2設計單位設計不完善的(不涉及3.6.1內(nèi)容的)
由項目部組織聯(lián)系并落實修改,并將設計單位的變更函定期送設計研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承
諾不一致時,由設計研發(fā)部項目負責人及時用'工作聯(lián)系函'的方式通知經(jīng)營銷售部。并由項目經(jīng)理簽字蓋章后送項目監(jiān)理單位。
3.9.3客戶要求修改的(不影響結構安全、外觀的),由提出部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請,與設計研發(fā)部聯(lián)系,設計研發(fā)部針對具體的修改內(nèi)容組織公司內(nèi)部相關人員討論,同時綜合設計單位的意見,提出處理方案,反饋給經(jīng)營銷售部,由經(jīng)營銷售部將處理方案與客戶溝通,經(jīng)客戶確認后,將有客戶反饋的修改申請交設計研發(fā)部,由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知'后,送交工程材料部和項目部,同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部。并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。
3.10項目評價
3.10.1階段性評價:在各項目施工階段,各業(yè)務部門負責將設計單位的現(xiàn)場服務、施工圖質(zhì)量等方面存在的問題反饋給設計研發(fā)部,設計研發(fā)部經(jīng)理必要時應要求項目負責人組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡部、項目部開展階段性的評價,對各業(yè)務部門反饋問題的處理意見和處理結果予以反饋,并編寫評價報告。
3.10.2竣工項目綜合評價:在竣工項目交付客戶使用6個月內(nèi),由設計研發(fā)部經(jīng)理組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡部、項目部、客戶服務部、物業(yè)公司等開展竣工項目設計專項綜合評價,向總經(jīng)理提交專項報告,并為今后改進設計控制工作積累經(jīng)驗和為選擇設計單位提供參考依據(jù)
3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設計、施工和使用、維護活動中形成的各類圖紙、設計變更洽商函等。
3.11.1圖紙發(fā)放流程:
3.11.2相關部門資料員收到圖紙或更改通知單后,及時進行清點,逐套登記在《收圖登記表》上,并按首頁設計研發(fā)部編制的分發(fā)號,逐頁加蓋受控分發(fā)號;接到新圖后,各部門所持的舊圖作廢,由該部門資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。
3.12設計過程流程圖:
設計過程控制流程圖
3.13問責
對設計周期、設計質(zhì)量、建造成本控制等不能滿足公司項目策劃和計劃要求的,根據(jù)公司的《問責制度》追問責任人和責任部門。
4.相關文件
4.1《項目開發(fā)總策劃程序》
4.2《施工管理程序》
4.3《銷售過程管理程序》
4.4《招標管理程序》
4.5《市場調(diào)研程序》
4.5《項目報建、審批管理程序》
5.相關表單、記錄
5.1設計變更洽商記錄(見《施工管理程序》附表)
5.2圖紙評審意見單
5.3圖紙作廢通知單
5.4圖紙收發(fā)登記表
5.5圖紙借閱登記表
編制:
日期:審核:
日期:批準:
第12篇 房地產(chǎn)公司企業(yè)文化建設管理工作程序
房地產(chǎn)公司企業(yè)文化建設管理程序
1目的和范圍:通過對公司文化資源的整合、提煉、組織、傳播,形成具有自己特色的企業(yè)文化,為集團日常運作和長遠發(fā)展培育良好的基因;通過對企業(yè)文化資源的整合、建設,以及對先進文化理念的傳播出等規(guī)劃管理,使企業(yè)文化建設管理成為提升企業(yè)核心競爭力的重要工具。本程序適用于《融僑家園》雜志的編輯發(fā)行,適用于企業(yè)文化建設管理過程。
2職責:
2.1企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團進行文化建設管理的工作機構。
2.2企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)的需要和條件,每年向總經(jīng)理提出文化建設管理的工作規(guī)劃,該規(guī)劃是集團文化建設的指導性文件。
2.3企業(yè)發(fā)展中心負責了解國內(nèi)外先進企業(yè)的文化發(fā)展動向,根據(jù)環(huán)境的變化,持續(xù)改進企業(yè)文化。
2.4企業(yè)發(fā)展中心負責進行系統(tǒng)性企業(yè)文化組織建設工作,逐步形成企業(yè)的良性文化,使企業(yè)文化能夠為企業(yè)建立先進的經(jīng)營理念和良好的經(jīng)營管理體制提供基礎。
2.5企業(yè)發(fā)展中心負責企業(yè)文化資源的整合、管理。
2.6企業(yè)發(fā)展中心負責《融僑家園》的編輯工作,并從文化建設角度指導各種傳播手段。
2.7企業(yè)發(fā)展中心負責進行公司文化形象營銷,逐步統(tǒng)籌公司的傳播工作。
2.8公司各部門和分支機構有責任配合企業(yè)文化管理工作。
3工作程序
3.1文化建設管理工作計劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心編制,總經(jīng)理批準后由文化建設管理專員和《融僑家園》編輯中心組織實施。
3.2企業(yè)發(fā)展中心每年制定企業(yè)文化建設管理計劃,并按計劃進行工作。
3.3定期編輯、發(fā)行《**家園》?！?*家園》暫定為季刊,每年1月、4月、7月、10月的10-15日定出版,并根據(jù)需要進行合適增刊。
3.4企業(yè)發(fā)展中心組織公司企業(yè)文化活動,推進文化建設、傳播工作。
3.5文化建設管理工作規(guī)劃
3.5.1企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)集團核心層的整體戰(zhàn)略和理念,并給合企業(yè)已形成的優(yōu)良傳統(tǒng),進行企業(yè)文化的整合、建設和管理。
3.5.2企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)企業(yè)文化發(fā)生作用的規(guī)律,結合各分支機構、各部室的實際情況,進行企業(yè)文化的推廣、普及。
3.5.3《**家園》編輯中心是公司進行對內(nèi)對外宣傳的文化平臺,通過在集團各分支機構、各部室、各中心等設立'通訊編輯員'的方式,達到公司整體文化資源的整合和宣傳。
3.5.4各部室的'通訊編輯員'必須在每月的20日~25日間,綜合所在部門發(fā)生的信息,發(fā)送到《融僑家園》編輯中心。
3.6文化建設管理工作開展
3.6.1由集團核心層指示,企業(yè)發(fā)展中心制定出企業(yè)文化建設管理所需的理念、綱要。
3.6.2企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)文化建設管理標準,對各部門貫徹企業(yè)文化進行評估。各部門和分支機構有責任按照集團要求,向每位員工傳達,并持續(xù)宣傳灌輸公司的先進文化理念;
3.6.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量完成由企業(yè)發(fā)展中心承擔的文化建設、管理、宣傳任務;
3.6.4企業(yè)發(fā)展中心負責集團對外的文化宣傳和相關活動。
3.6.5企業(yè)發(fā)展中心負責《**家園》刊物的編輯、出版。
3.6.6企業(yè)發(fā)展中心負責組織相應企業(yè)文化活動,進行企業(yè)文化的推進工作。
3.6.7發(fā)展中心依據(jù)核心層意見,對企業(yè)文化進行有序化、有計劃的提煉、更新。
3.7企業(yè)發(fā)展中心應當做好文化資源的合理整合、提煉、宣傳,并做好文化資源的存檔、保密、儲存等工作
3.8企業(yè)文化建設管理的提升和促進
3.8.1企業(yè)發(fā)展中心要保持積極開放的心態(tài)和視野,了解和學習全國、全球先進公司的文化建設管理的經(jīng)驗。
編制:
日期:20**年4月24日審核:
日期:20**年4月29日批準:
日期:
第13篇 房地產(chǎn)公司工程造價管理工作程序怎么寫
房地產(chǎn)公司工程造價管理程序
1、 目的范圍:通過對項目從開發(fā)策劃、設計、施工至竣工驗收全過程工程造價管理,合理確定與控制工程建造成本,以利工程順利進展,保障開發(fā)效益。
2、 職責:
2.1 審計核算部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經(jīng)濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內(nèi),如超出限制,負責向設計研發(fā)部提出調(diào)整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態(tài)下,負責在施工合同簽署前完成造價預算。
2.2 審計核算部負責提供售樓面積,審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算,確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經(jīng)室反饋造價控制是否在控制指標范圍內(nèi),如有超出,及時提出預警。
2.3 工程材料部負責審核工程項目材料規(guī)格、數(shù)量、品牌及詢查市場原價;
2.4 工程項目經(jīng)理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;
2.5 財務部負責工程預、結算的復核,材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;
2.6 總經(jīng)理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。
3、 工作程序
3.1 新開發(fā)項目投資成本的估算;根據(jù)總經(jīng)理的指令;審計核算部收到設計研發(fā)部提供的新開發(fā)項目各項技術指標概況,配合總經(jīng)室編制建筑安裝工程投資成本估算。
3.2 售樓面積計算
3.2.1 根據(jù)設計研發(fā)部提供的全套施工圖紙、經(jīng)營銷售部提供的項目統(tǒng)一標識及功能等資料,審計核算部即于15天內(nèi)提供售樓建筑面積。
3.2.2 施工圖紙如有修改,設計研發(fā)部應通知經(jīng)營銷售部和審計核算部,經(jīng)營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內(nèi)容,審計核算部將提供相應售樓建筑面積。
3.3 工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;
3.3.1 審計核算部參與編制招標說明書。
3.3.2 審計核算部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。
3.4 材料單價及綜合施工單價的簽認
3.4 .1材料單價的簽認
3.4 .
1.1 項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審(數(shù)量、品種、規(guī)格)后的材料單價報表,并注明監(jiān)理單位簽收時間,填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。
3.4 .
1.2 工程材料部填寫詳細的詢價單,向?qū)徲嫼怂悴刻峁┎牧厦Q、型號、規(guī)格、品牌、生產(chǎn)廠家、市場原價等信息;
3.4 .
1.3 審計核算部根據(jù)材料計價有關規(guī)定計算材料到工地的綜合市場價格,轉(zhuǎn)送財務計統(tǒng)部復核;
3.4 .
1.4 審計核算部在合同規(guī)定時間截止前一個工作日,將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經(jīng)理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質(zhì)量等級及價格)。
3.4 .
1.5 項目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位將簽價文件送交施工方,并辦好簽收手續(xù)。
3.4 .2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;
3.4 .
2.1 高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按
3.4 .1條款完成后,審計核算部通知監(jiān)理單位組織由審計核算部、項目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測定現(xiàn)場施工用量,分析出綜合施工單價由審計核算部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價,轉(zhuǎn)送財務計統(tǒng)部復核;
3.4 .
2.2 財務計統(tǒng)部將復核意見反饋審計核算部;
3.4 .
2.3 審計核算部將綜合價格以簽價單形式通知項目經(jīng)理部;
3.4 .
2.4 項目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。
3.4 .3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;
3.4 .
3.1 項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續(xù),送審計核算部;
3.4 .
3.2 審計核算部通知監(jiān)理單位組織由審計核算部、項目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測定現(xiàn)場施工用量,由審計核算部組織與施工單位商談、確認損耗率,轉(zhuǎn)送財務計統(tǒng)部復核;
3.4 .
3.3 財務計統(tǒng)部將復核意見反饋審計核算部;
3.4 .
3.4 審計核算部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經(jīng)理部。
3.4 .
3.5 項目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。
3.5 施工圖預算審核
3.5 .1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;
3.5 .2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;
3.5 .
2.1 項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續(xù),在2天內(nèi)核查施工圖預算資料;a、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;b、報送資料不符合要求,退回監(jiān)理單位重報;c、報送資料符合要求,于收到資料第三天轉(zhuǎn)交審計核算部;
3.5 .3其余辦理程序同
3.7 條款
3.6 工程進度款審核
3.6 .1承包單位報送的工程進度款經(jīng)監(jiān)理單位初審后,并由總監(jiān)理工程師審查、確認,轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理部。
3.6 .2經(jīng)項目經(jīng)理部確認轉(zhuǎn)送審計核算部審核。
3.6 .3審計核算部提出工程進度款確認單,經(jīng)集團總經(jīng)理批準后通知項目經(jīng)理部。
3.6 .4項目經(jīng)理部在合同約定時間內(nèi)經(jīng)監(jiān)理單位,送交施工單位,準許辦理付款手續(xù)。
3.7 中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核
3.7 .1審計核算部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;
3.7 .
1.1 審計核算部預算員整理、分析工程簽價單,熟悉合同,核查結算資料;
3.7 .
1.2 審計核算部預算員分土建、水電專業(yè)進行工程量、單價審核,并編制審核意見書;
3.7 .
1.3 審計核算部復核人員復核各預算員審核結果;
3.7 .
1.4 審計核算部分管副經(jīng)理重點抽查審核結果;
3.7 .
1.5 審計核算部經(jīng)理根據(jù)合同條款復核審核結果;
3.7 .
1.6 審計核算部發(fā)函通知施工單位領取審核意見書,并商定時間核對;
3.7 .
1.7 審計核算部根據(jù)核對結果修改、整理審核意見書;
3.7 .
1.8 審計核算部將結算資料按規(guī)定整理成冊a、工作請示單b、送財務部審核意見書c、送總經(jīng)理室副總工審核意見書d、合同e、竣工圖紙f、圖紙會審紀要g、設計變更通知單h、簽證單i、簽價單j、施工記錄表k、乙方送審的結算書l、乙方送審的工程量計算書m、甲方計算書n、委托書o、其他
3.7 .
1.9 審計核算部將結算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財務核算部復核;
3.7 .2審計核算部落實財務核算部復核意見
3.7 .
2.1 如內(nèi)部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內(nèi),審計核算部將維持原審核意見;單項工程造價偏差率價值5萬元
1.0%500元10萬元
9.8 ‰980元30萬元
9.5 ‰2850元50萬元9.0‰4500元100萬元8.0‰8000元300萬元6.0‰
1.8 萬元500萬元4.0‰2.0萬元1000萬元3.0‰3.0萬元3000萬元
1.6 ‰
4.8 萬元5000萬元
1.5 ‰
7.5 萬元8000萬元
1.2 ‰
9.6 萬元1億元
1.0‰10.0萬元
3.7 .
2.2 如復核結果大于結算審核偏差率,則a、本項目無遺留爭議項目,審計核算部將修改原審核意見書;b、本項目有遺留爭議項目,審計核算部將暫不修改原審核意見書,在遺留爭議項目中一并修改、解決;
3.7 .3審計核算部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經(jīng)理室復核;
3.7 .4審計核算部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯(lián));
3.7 .5審計核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.7 .6審計核算部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯(lián))發(fā)給施工單位,并記錄簽發(fā)時間;
3.7 .7審計核算部將總經(jīng)理批準的審核意見書(第二聯(lián))送財務部付款,并記錄簽發(fā)時間;
3.7 .8審計核算部將總經(jīng)理批準的審核意見書(第一聯(lián))存于審計核算部,待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。
3.8 50萬元以下5萬元以上零星項目結算審核
3.8 .1~
3.8 .
1.8 同
3.7 .1~
3.7 .
1.8
3.8 .
1.9 審計核算部將正式結算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財務部復核;a、偏差在規(guī)定范圍內(nèi),執(zhí)行
3.8 .2;b、偏差大于規(guī)定范圍內(nèi),返回審計核算部修改、重報;
3.8 .2審計核算部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯(lián));
3.8 .3審計核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.8 .4其余辦理程序同
3.7 .6~
3.7 .8條款;
3.9 5萬元以下零星工程結算審核
3.9 .1項目經(jīng)理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量,在施工過程中,現(xiàn)場監(jiān)理應及時確認,并經(jīng)項目經(jīng)理批準后填寫可辦理結算請示單,轉(zhuǎn)交審計核算部審核;
3.9 .2審計核算部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;
3.9 .3其余辦理程序同
3.7 .4~
3.7 .8條款;
3.1 0裝飾工程結算審核
3.1 0.1項目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審后的竣工結算資料后上報審計核算部;
3.1 0.2審計核算部通知監(jiān)理單位組織由審計核算部、項目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同到現(xiàn)場丈量工程量;
3.1 0.3審計核算部組織財務計統(tǒng)部、總經(jīng)理室聯(lián)合審核裝修單價并與施工單位核對;
3.1 0.4審計核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.1 0.5其余辦理程序同
3.7 .6-
3.7 .8條款。
3.1 1廣告制作費用審核
3.1
1.1 經(jīng)營部收到廣告制作結算書,如有委托監(jiān)理單位監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位初審其工程量及施工內(nèi)容,報審計核算部;
3.1
1.2 審計核算部組織相關人員到現(xiàn)場落實、丈量工程量;(有委托監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位主持)
3.1
1.3 審計核算部參照廣告制作業(yè)費用審核,并與廣告商核對;
3.1
1.4 審計核算部編制審核意見書轉(zhuǎn)交財務部;
3.1
1.4 .1廣告制作費小于50萬元,參照
3.8 條款;
3.1
1.4 .2廣告制作費大于50萬元,參照
3.7 條款;
3.1
1.5 審計核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經(jīng)理室批準;
3.1
1.6 其余辦理程序同
3.7 .6~
3.7 .8條款;
3.1 2限額造價管理(用于設計與施工為一體的工程)
3.1
2.1 公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;
3.1
2.2 審計核算部階段性反映過程累計工程成本,及時上報總經(jīng)理;
3.1
2.2.1 監(jiān)理單位按項目經(jīng)理部要求提供分部分階段落實的工程量;
3.1
2.2 .2審計核算部亦分部分項分階段復核經(jīng)監(jiān)理單位初審后的工程量及單價,并提出過程累計發(fā)生成本,上報總經(jīng)理;
3.1 3資料管理
3.1
3.1 有關工程造價管理的政策性文件資料由審計核算部負責設專人管理、編號存檔;
3.1
3.1.1 簽價單資料分項目待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.1
3.1.2 工作請示單分項目,待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.1
3.1.3 竣工結算審核意見書分項目按統(tǒng)一編號造冊存檔(見表單);
3.1
3.1.4 工程預算審核意見書分項目按統(tǒng)一編號造冊存檔(見表單);
4、 相關文件
4.1 工程定額及相關文件并造冊登記;
4.2 標準圖集、規(guī)范并造冊登記;
5、 相關表單記錄
5.1 __房地產(chǎn)材料認價單;
5.2 工程進度款審核相關表單;
5.2.1 建筑安裝進度結算審核意見書;
5.2.2 工程進度款確認單;
5.2.3 工程進度款結算審核意見書;
5.3 建筑安裝工程預算審核意見書;
5.4 建筑安裝工程結算審核相關表單;
5.4.1 送財務部審核意見書;
5.4.2 送總經(jīng)理室審核意見書;
5.4.3 結算資料目錄;
5.4.4 結算資料匯編封面(編號四~十五);
5.4.5 工程結算階段性審核通知書;
5.4.6 分項工程量確認單
5.4.7 分項工程過程造價確認單
5.5 工程結算審核記錄表
5.6 審計核算部內(nèi)部審核程序表(見附表)編制:日期:審核:日期:批準:日期:
第14篇 房地產(chǎn)公司網(wǎng)站建設管理工作程序
房地產(chǎn)公司網(wǎng)站建設管理程序
1目的及范圍:建立企業(yè)信息發(fā)布、客戶服務、情報收集網(wǎng)絡平臺;
2職責:
2.1經(jīng)營銷售部信息中心負責制定網(wǎng)站建設總體策劃案。
2.2總經(jīng)理批準網(wǎng)站建設總體策劃案。
2.3經(jīng)營銷售部負責選擇網(wǎng)絡公司,并監(jiān)督其進行網(wǎng)站建設。
2.4總經(jīng)理批準合作網(wǎng)絡公司的選擇。
2.5集團各部室、各分支機構負責與其業(yè)務相應的欄目信息的提供及評審。
2.6經(jīng)營銷售部負責網(wǎng)站的日常維護及信息發(fā)布。
2.7財務計統(tǒng)部負責網(wǎng)站建設費用的結算。
3工作程序
3.1經(jīng)營銷售部信息中心組織制定網(wǎng)站建設總體策劃案,經(jīng)部門經(jīng)理批準后,遞交財務部、總經(jīng)室審核,總經(jīng)理批準后執(zhí)行。
3.2經(jīng)營銷售部信息中心負責選擇合作的網(wǎng)絡公司,經(jīng)部門經(jīng)理審核后,經(jīng)總經(jīng)理批準后簽訂合同,合同簽訂詳見《合同管理制度》。
3.3公司形象、項目形象網(wǎng)站宣傳計劃。
3.3.1經(jīng)營銷售部信息中心根據(jù)公司年度計劃綱要及前臺銷售的項目銷售計劃擬定年度網(wǎng)站宣傳計劃,作為部門年度計劃一部分,經(jīng)部門經(jīng)理審核后送總經(jīng)理批準。
3.3.2經(jīng)營銷售部信息中心在新項目開盤前負責該項目網(wǎng)站的制作,并進行相關的宣傳報道以及網(wǎng)絡廣告的投放。
3.4信息發(fā)布程序
3.4.1網(wǎng)站信息評審
3.4.1.1集團公司各部室、各分支機構提交用于網(wǎng)站發(fā)布的信息在遞交給經(jīng)營銷售部信息中心前須經(jīng)部門主管簽字確認,涉及公司經(jīng)營策略、方針內(nèi)容的應由公司總經(jīng)理室或總經(jīng)理審批,稿件未經(jīng)評審的不得提交信息中心用以上傳。
3.4.1.2已經(jīng)評審或已通過其它媒體對外界發(fā)布的廣告、報道、宣傳稿、圖片等'熟稿',信息中心可直接采用。
3.4.1.3集團公司各部室、各分支機構負責對網(wǎng)站上已發(fā)布的過時信息或需要修改的內(nèi)容以工作聯(lián)系函形式通知經(jīng)營銷售部信息中心進行修改。
3.4.2 網(wǎng)站稿件提交
3.4.2.1集團公司各部室、各分支機構指定專員作為兼職信息員,負責與信息中心的信息傳遞、溝通工作。
3.4.2.2集團公司各部室、各分支機構組織人員撰寫用于網(wǎng)站發(fā)布信息的稿件,完成評審后,各部門、各分支機構兼職信息員將欲對外發(fā)布的信息提交給經(jīng)營銷售部信息中心,其中以電子郵件形式提交的,稿件內(nèi)容將保存至專門的電子郵件收發(fā)軟件fo*mail中,并以傳真或書面的方式補充《**集團網(wǎng)站對外發(fā)布信息審批、接收確認單》;以書面形式提交的,稿件內(nèi)容須跟隨《**集團網(wǎng)站對外發(fā)布信息審批、接收確認單》一起提交。
3.4.2.3經(jīng)營銷售部企劃宣傳組負責及時將報刊雜志上刊出過的宣傳資料、樓書、宣傳單頁等提供給信息中心。
3.4.3信息編輯發(fā)布
3.4.3.1經(jīng)營銷售部信息中心對收到的信息進行編輯使用。
3.4.3.2信息中心根據(jù)經(jīng)營銷售部年度網(wǎng)站宣傳計劃、項目網(wǎng)站制作方案委托并監(jiān)督網(wǎng)絡公司制作網(wǎng)頁,制作完成后由經(jīng)營銷售部信息中心根據(jù)合同約定驗收合格后發(fā)布。
3.5網(wǎng)站獲取信息的處理
信息中心負責將網(wǎng)站獲取的意向客戶,通過'**營銷管理信息系統(tǒng)'發(fā)至前臺主任,由前臺主任打印后分發(fā)給各置業(yè)顧問進行聯(lián)系,聯(lián)系后結果回函至信息中心留檔。
信息中心負責對網(wǎng)上客戶或網(wǎng)友所提出的問題,通過'來電、來訪登記表'發(fā)至各相關部門進行答復,由信息中心將答復內(nèi)容發(fā)至網(wǎng)上的'客戶服務'欄目,并留檔。
**會'有問有答'欄目由**會專職人員負責解答,信息中心進行監(jiān)督把控。
4相關文件
4.1《合同管理制度》
5相關表單
5.1**集團網(wǎng)站對外發(fā)布信息審批、接收確認單
編制:
日期:20**.6.11審核:
日期:批準:
日期:
**集團網(wǎng)站對外發(fā)布信息
審批、接收確認單
信息中心存檔編號:
撰稿部門:撰 稿 人:
審 核:批 準:
提交方式: 提交時間:年月日
文件清單
第15篇 房地產(chǎn)公司前期物業(yè)管理控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度,并作好培訓工作。
4.4聯(lián)絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網(wǎng)絡。
4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1及時向住戶發(fā)送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4物業(yè)管理機構根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》
